高品质养生养老从这里开始

高品质养生养老从这里开始鑫海.颐和城鑫海投资集团营销中心崔根荣目录品牌篇高品质养养老导入入方案营销篇营销策略略销售目标标及营销销推广部部署市场篇养老地产产前景分分析全国房地地产市场场鄂尔多斯斯市概况况鄂尔多斯斯房地产产概况各版板块块市场分分析置业群体体分析市场篇养老地产产前景分分析中国现有有老龄人人口已超超过1..7亿，，且每年年以近1000万的速速度增加加，有关关专家预预测，到到2050年，，中国老老龄人口口将达到到总人口口的三分分之一。。对老年年人的生生活照料料、康复复护理、、医疗保保健、精精神文化化等需求求日益凸凸显，养养老问题题日趋严严峻。所所以，在在国家““十二五五”期间间，养老老产业已已经成为为国家重重点扶持持的产业业。同时，随随着中国国老龄人人口的不不断增长长和目前前“421”家家庭人口口结构的的增多，，我国传传统的家家庭养老老模式必必然会向向社会化化养老转转变，从从目前的的发展趋趋势来看看，为了了满足不不同人群群的养老老需求，，将会出出现各种种档次的的养老机机构。目前，我我国的养养老地产产发展处处于一个个五年期期（试验验期），，开发商商在这个个阶段要要创立品品牌，占占领市场场地盘，，开发项项目的规规模要适适度、项项目区域域布局要要合理，，项目开开发首选选中心城城市和经经济发达达地区城城市，市市场客户户以高端端为主，，开发商商在开发发产品和和经营产产品过程程中不求求高额回回报但要要稳中求求胜。可以肯定定：十二二五期间间，政府府对养老老地产产产业政策策支持将将会大幅幅增加综上所述述：十二二五期间间房地产产公司转转战养老老地产将将是一个个巧抓机机遇，化化解劣势势，主动动迎接挑挑战的战战略决策策，定会会迎来新新的大发发展。全国房地地产市场场十二五期期间，中中国房地地产产业业发展仍仍要以居居民住房房消费为为基础，，养老地地产市场场需求巨巨大。随着我国国城市化化进程和和居民消消费水平平的提高高和生活活质量的的提高以以及老龄龄化社会会的来临临，这就就为高品品质养生生养老提提出了更更高的要要求。根据发达达国家的的经验，，居民在在满足吃吃、穿、、用需求求之后，，对养老老的需求求就会明明显上升升，这些些对养老老产业产产生决定定性的影影响。““脱困””后的高高品质养养老住房房消费群群体将是是养老地地产发展展的支撑撑。这将将为厂商商提供巨巨大的商商机，使使老年产产业的发发展前途途无量中国房地地产市场场想保持持健康发发展，就就必须挤挤掉不必必要的泡泡沫，必必须要向向居民住住房消费费的水平平靠近。。所以，，近期国国家宏观观调控制制政策将将不会有有减缓迹迹象。地产行业业的整合合2013年结束束在国家宏宏观调控控政策不不减缓的的情况下下，地产产产业承承银根也也将紧缩缩，各种种融资渠渠道严管管，融资资越来越越困难，，且融资资成本将将会大大大增加，，市场观观望氛围围也将会会较浓厚厚，在销销售不畅畅的情况况下，更更会加剧剧地产集集团资金金压力越越来越大大。经过过这轮国国家财务务杠杆，，2012年地地产市场场将是个个重要的的整合期期，预期期，在2013年房地地产市场场整合将将完毕。。综上所述述：十二五期期间鑫海海集团进进军中国国最优秀秀的专业业老年地地产开发发是迎合合社会，，满足社社会需求求的重大大契机。。鄂尔多斯斯市概况况鄂尔多斯斯市位于于内蒙古古自治区区中南部部，西、、北、东东三面被被黄河环环绕，与与包头市市、呼和和浩特市市隔河相相望，构构成内蒙蒙古中部部区域经经济的“金三角”。南部临临古长城城，与晋晋、陕、、宁三省省毗邻，，具有对对外开放放的地缘缘优势。。全市辖东东胜区、、准格尔尔旗、达达拉特旗旗、伊金金霍洛旗旗、乌审审旗、杭杭锦旗、、鄂托克克旗、鄂鄂托克前前旗等8个旗区区，全市市总面积积8.7万平方方公里，，总人口口154.8万万人，其其中蒙古古族17万人。。是以蒙蒙古族为为主体、、汉族占占多数的的地级市市。近年来，，鄂尔多多斯受资资源性产产业开发发的影响响，整体体经济飞飞速发展展，GDP增长长排名全全国前列列，人均均GDP更是达达到了全全国领先先水平，，第三产产业发展展也非常常迅速。。鄂尔多斯斯市位于于内蒙古古中南部部，与包包头市、、呼和浩浩特构成成内蒙古古中部区区域经济济的“金金三角””城市地位位扬（羊绒））年产羊羊毛970万公公斤，皮皮张233万张张，被誉誉为“软软黄金””的阿尔尔巴斯山山羊绒70万公公斤，占占内蒙古古三分之之一，全全国的六六分之一一。眉（煤炭））鄂尔多多斯煤炭炭已探明明储量1496亿吨，，约占全全国已探探明储量量的六分分之一。。吐（陶土））天然碱碱储量6000万吨，，食盐1000万吨，，芒硝70亿吨吨，石膏膏储量35亿吨吨，石灰灰石65亿吨，，高岭土土65亿亿吨。气（天然气气）天然然气已探探明储量量7504亿立立方米，，占全国国三分之之一。其其中苏里里格气田田储量规规模达到到5000亿立立方米，，是我国国特大型型气田。。城市资源源富集，，“扬眉眉吐气””四字体体现了鄂鄂尔多斯斯资源的的极大丰丰富，是是城市经经济发展展的动力力源城市资源源2010年鄂尔尔多斯煤煤炭、电电力、冶冶金、化化工等优优势产业业实现增增加值90%以以上，成成为拉动动工业生生产快速速增长的的主要动动力。2010年鄂尔尔多斯市市三次产产业结构构比例由由上年的的5.4：55.0：：39..6调整整为4..3：55.0：40.7。。2010年规模模以上工工业增加加值构成成图鄂尔多斯斯城市未未来主要要发展方方向为西西部铁西西区、罕罕台及南南部新城城康巴什什1.城城市向西西发展战战略东胜区为为鄂尔多多斯市市市区，是是自治区区呼——包——鄂经济“金三角”的重要一一极，是是鄂尔多多斯市政政治、经经济、文文化、交交通、信信息中心心。向西发展展主要是是沿铁路路以西片片区，称称之“铁西区”，是东胜胜区区政政府所在在地，未未来几年年将形成成行政、、商务、、办公、、居住、、交通的的综合区区域。罕罕台将会会成为城城乡统筹筹示范区区2.城城市向南南发展战战略优化城镇镇体系，，以产业业为支撑撑，构筑筑“一市三区区、环状状辐射”的城镇发发展格局局。突出出中心城城市建设设，尽快快将东胜胜、康巴巴什、阿阿镇城市市核心区区建成60万以以上人口口的区域域中心城城市。东胜罕台康巴什25公里里城市发展展铁西罕台庙：：本案作为为罕台最最大开发发项目，，将是带带动整个个区域和和城市发发展的活活力和引引擎本项目开开发规划划面积为为1200平方方公里，，规划建建设大型型公园1处，其其中包括括山体生生态公园园（占地地1000余亩亩）、马马头琴广广场（占占地450余亩亩）、计计划和政政府的3园联动动运作本项目位位于罕台台核心区区位，是是目前东东胜乃至至整个内内蒙古最最大规模模的养老老复合地地产开发发项目。。鑫海集团团致力于于将本项项目打造造成中国国最具魅魅力和特特色的高高端养生生养老园园区社区区，为实实现“高高品质养养生养老老”的目目标而努努力。相信通过过本项目目的成功功运作，，将给东东胜及鄂鄂尔多斯斯市增添添新的亮亮点，有有力带动动区域及及城市发发展升级级。罕台康巴什：：市政府所所在地，，定位为为城市政政治文化化、金融融、教育育中心，，但由于于区位及及交通问问题，现现状人气气不足康巴什新新区位于于鄂尔多多斯市中中南部，，是鄂尔尔多斯新新的政治治文化中中心、金金融中心心、科研研教育中中心和轿轿车制造造业基地地。按照鄂尔尔多斯整整体规划划，康巴巴什新区区最终要要与东胜胜及阿镇镇共同发发展成为为百万人人口的现现代化中中心城市市，预计计到2020年年新区城城市人口口达到30万。。鄂尔多多斯市府府将迁址址新区。市府广场场康巴什新新区距东东胜老城城区较远远（约25公里里），现现阶段仍仍处于发发展初期期阶段，，商业、医医疗、教教育等配配套设施施仍不完完善。目前康巴巴什新区区的居民民仅有市市政府及及相关单单位的工工作人员员，且他他们日常常销费、、购物等等活动仍仍要前往往东胜老老城区。。其他常住住居民较较少。VS长期发展展利好现状人气气不足康巴什综上所述述鄂尔多斯斯是中国国未来几几年经济济最活跃跃城市鄂尔多斯斯房地产产概况2008年5月月非城中中村改造造工程全全面放开开，7月月，首次次推出土土地拍卖卖。商品品房市场场供应和和需求上上升，产产品质素素提升，，房地产产向市场场化、规规范化方方向发展展。投机炒作作盛，致致使许多多房地产产项目陷陷入停顿顿，楼盘盘烂尾，，房价下下降。消消费者住住房主要要依靠福福利分房房导致内内需不足足，空置置面积增增加，房房地产市市场发展展不成熟熟。1999－2004年年2005－2008年年2008年5月月——萌芽期城中村改改造期快速发展展期暂停城区区土地出出让，暂暂停批准准新开工工住宅项项目，全全面停止止机关、、企事业业单位自自建住宅宅，引导导居民二二次置业业，保障障城中村村改造项项目商品品房能顺顺利消化化，价格格开始回回升。土地实现现招拍挂挂，本土土开发商商卷起大兴集团团、万正正集团、、蒙泰、、伊泰等等纷纷进进驻地产产，大幅幅提升鄂鄂尔多斯斯房地产产的整体体开发水水平。年度成交宗数用地面积建筑面积楼面地价20071014567026340621302008296350451214135455720094154728014017565668鄂尔多斯斯近3年年土地招招拍挂情情况施工面积积近年大大幅增加加，销售售面积快快速提升升随着非城城中村项项目的放放开，鄂鄂尔多斯斯近年的的商品房房施工面面积大幅幅增加，，预计未未来的供供应相应应增加；；需求方面面，销售售走势过过快，年年成交量量在180万平平方米左左右民间借贷贷进入房房地产，，将会对对地产行行业形成成强烈的的冲击，，2010年鄂鄂尔多斯斯普通住住宅价格格平均水水平会逼逼近6700元元一平米米。外来需求求占重要要地位，，客户快快速增加加购房客户户：外来需求求所占比比例超过过2成，，平均购购买均价价为4680元元一平。。户型为为100平米以以下。近年其他他需求也也快速上上升。平平均购买买价格为为4000元左左右，户户型为80平米米。本地暴发发户需求求极大占占五成左左右，平平均购买买价在6320元左右右，户型型为140平米米左右，，而且需需要品质质。投资客需需求2成成，主要要购买写写字楼，，公寓，，品质较较高的楼楼盘。而而且不需需要物业业，目的的是尽快快转卖。。2008年鄂尔尔多斯房房价平均均涨幅在在17%%左右，，2009年涨涨幅突破破26..78%%鄂尔多斯斯市板块块市场分分析目前鄂尔尔多斯房房地产市市场的热热点区域域主要集集中在天天骄路沿沿线、鄂鄂尔多斯斯大街及及铁西新新区，共共形成5大板块块天骄路鄂尔多斯大街天骄南路路板块鄂尔多斯斯大街板板块天骄北路路板块铁西板块块中部板块块天骄南路路板块：：板块特征征：目前在建建、在售售项目最最为集中中的板块块，但环环境较差差，配套套设施不不完善，，居住氛氛围不佳佳。因为为与康巴巴什的便便利程度度，未来来发展看看好。产品形式式：住宅社区区为主，，高层、、小高层层较多，，另有部部分写字字楼、酒酒店式公公寓、商商业等。。目前售价价：住宅4500--5500元//平米，，写字楼楼7000-8500元/平平米，酒酒店式公公寓6500元元/平米米，住宅宅底商1.1万万-2..2万元元/平米米。代表项目目：维力西帝帝景峰汇汇、大恒恒·俪城、恒恒利国际际广场……鄂尔多斯斯大街：：板块特征征：商业、商商务氛围围较浓，，目前以以综合体体项目为为主。产品形式式：写字楼、、商业、、酒店式式公寓产产品较多多，住宅宅以高层层、小高高层为主主。目前售价价：住宅5800--6800元//平米，，写字楼楼7500元//平米左左右，酒酒店式公公寓6800--8200元//平米，，商铺1万-3万元//平米。。代表项目目：创世纪、、正东金金地、景景泰园……楼市板块块分布世纪城整体房地地产市场场发展不不成熟，，营销水水平有待待提高整体产品品力水平平不足，，缺乏高高品质精精品楼盘盘目前鄂尔尔多斯房房地产营营销、咨咨询、信信息、经经纪代理理等房地地产服务务机构较较少，服服务体制制不成熟熟，专业业能力不不足。目前鄂尔尔多斯的的房地产产项目在在规划、、配套、、服务等等产品力力方面，，表现，，楼盘整整体素质质不高，，高品质质精品项项目极为为缺乏。。泰恒·福满园学府领地地水岸国际际鄂尔多斯斯房地产产整体市市场仍处处于发展展阶段，，行业和和市场成成熟度不不高，未未来具备备较大的的提升空空间发展水平平22鄂尔多斯斯市板块块市场分分析整个城市市人民生生活富裕裕，财富富人群数数量多，，购买力力强，他他们的重重复购买买是支撑撑房地产产市场快快速发展展的主要要因素客户分类类私营企业业主，政政府官员员本市机关关事业单单位、私私营企业业主或高高级政府府人员、、企业高高管或成成功商人人等高端端人群，，中高档档住宅的的主力客客户群。。客户特征征：事业有成成，财富富积累丰丰厚，置业不不仅是居所所的舒适适享受，，同时是是身份与与财富的的象征。置业需求求：别墅或花花园洋房房等类别别墅产品品以本地能能源企业业的职工工为主，，如鄂尔尔多斯、、亿利、、伊泰、、华研、、万正等等企业员员工。及及其他企企业里的的中高管管理层。。客户特征征：收入稳定定，承受受能力强强。乐于于追求新鲜事物物，对社社会潮流流比较关关注。年轻新富富人群，，通常选选择城市市中比较较繁华的区域置置业，能能够承受受较高的的单价，，通常需需求面积较小小。客户特征征：事业处于于上升期期，收入入水平高高，投资意识识较强。。置业需求求：两房、、三房。。政府对拆拆迁户的的补偿较较多，每每户平均均100万以上上，多数数家庭拆拆迁补偿偿在300万--500万之间间，价格格承受能能力较强强。城区白领领（本地地大企业业员工））个体商户户拆迁户发展情况况置业需求求：舒适二房房、三房房。客户特征征：由拆迁获获得大量量补偿金金，刚性性购房需需求，承承受能力力较高，，倾向130平平米以上上的大面面积户型型。置业需求求：以大三房房为主。。项目规模模鄂尔多斯斯规模项项目以高高层主导导，规模模在150-300套套之间冰河湾、、君太华华府等盘盘物业类类型丰富富，高端端。项目名称占地（M²）总建（M²）总户数本期规划冰河湾1700001800001200二期6栋9层，12栋11层300多套丽景湾25173433813682栋18层2栋25层星月湾8592493543202栋25层君太华府12652379572912栋18层华研香水湾6450019600011304栋32层232套太岳府————1521栋30层鄂尔多斯家园73238618653124栋19-32层君太华府二期鄂尔多斯.家园项目名称布局户型面积比例丽景湾一梯二户四房二厅二卫14045%四房二厅二卫16845%复式24510%华研。香水湾二梯二户三房二厅二卫141-14621%三房二厅二卫16421%四房二厅二卫18329%四房二厅三卫201-20429%星月湾二梯四户/六户二房二厅7610%三房二厅二卫135-14640%四房二厅二卫170-19550%君太华府二梯三户/四户三房二厅二卫131-17080%四房二厅二卫19414%五房二厅三卫2852%复式220-3274%项目名称布局户型面积比例太岳府一梯二户四房二厅三卫190-21096%复式3664%冰河湾三梯六户一房一厅5932%三房二厅二卫150-15132%四房二厅二卫176-18432%复式155-3454%鄂尔多斯。家园三梯二户/五户二房二厅103-1088%三房二厅二卫133-1438%四房二厅二卫193-20242%五房二厅二卫24632%复式211-22110%户型面积积2008年上半半年高端端大盘均均价集中中在5000－－7000元//平方米米（毛坯坯）。大大部分楼楼盘由于于产品定定位不当当，设计计欠佳，，加上房房地产大大环境影影响，导导致市场场消化速速度普遍遍较慢推出时间项目名称洋房均价销售周期2008年君太华府65003年2009年星月湾72002年丽景湾59003年冰河湾68002年恒景花园48003年太岳府59002年旭日湾50003年君太华府69002年华研香水湾65003年价格及销销售情况况鄂尔多斯斯欠缺全国国性品牌牌发展商商，楼盘影响响力不够够高层物业业成为目前前一线高高端大盘盘开发主主流完善配套套、专业业物管直接提升升楼盘档档次，鄂尔多斯斯本地人人尤其受落落物业环境境影响、、高端，，品质成为最核核心卖点点，价格格高低主主要取决决于档次次的优劣劣近年鄂尔尔多斯大大盘开始始运用时尚新颖颖外立面面风格130--200平方米的的大三房、、四房是目前市市场主流流产品产品设计计注入了了较多豪豪宅元素素，但舒适有余余，尺度度不足高端物业业目前均均价在6500-8500元/平米米（毛坯坯）之间间，销售情况况理想在售项目目小结高端豪宅宅未来供供应量以以铁西及及罕台板板块为主主，康巴巴什板块块供应量量相对较较少；与其它两两板块相相比，罕罕台块缺缺乏品牌牌发展商商进驻；；罕台板块块豪宅市市场还有有很大的的发展空空间。板块旧城区板块康巴什板块罕台板块在售项目个数542未来供应项目个数（含旧盘新推）743品牌发展商进驻万正集团，伊泰，天宇亿利资源蒙泰亿利，鑫海未来供应应量小结结购房主要要目的：：长期家庭庭居住度假/养养老/避避寒投资兼顾顾自住高端置业业人群分分析外省的客客户购买目的的家庭移民民、养老老、度假假、投资资保值首选板块块各区域都都平均；；需求主力力户型客户实力力各异，，需求层层次广泛泛，追求求高品质质高端客客户偏好好130－200平米米三房房、四房房需求描述述认为楼价价相比上上海、北北京等城城市并不不高，而而气候、、环境非非常适合合度假或或居住，，需求舒舒适度高高的产品品，尤其其追求高高端物业业。高端置业业人群分分析外地富商商，及本本地周边边富豪购买目的的长期度假假或定居居、与情情人居住住首选板块块拱铁西、、罕台；；需求主力力户型大部分购购买力较较强，需需求150－200平平米四房房或更豪豪华户型型需求描述述钟情高端端物业，，注重物物业服务务和周边边配套；；对产品品的包装装非常在在意，要要体现尊尊贵和地地位，但但对价格格不大敏敏感。高端置业业人群分分析鄂尔多斯斯市本地地客户购买目的的改善居住住环境，，长期居居住；首选板块块铁西、罕罕台；需求主力力户型面积区间间在100－140平平方米实实用型三三房、四四房；需求描述述为改善居居住环境境而换房房，追求求生活便便利、高高性价比比；对价价格不敏敏感。高端置业业人群分分析33项目篇项目理解解项目定位位项目理解解板块与项项目理解解项目SWOT分分析鑫海颐和和城作为为中国最最大的养养老地产产项目，，将代表表城市的的发展水水平与实实力，成成为引领领中国养养老地产产发展与与升级的的动力和引引擎。面对市场场现状与与机会，，鑫海集集团的开开发意义义：本案之于于鄂尔多多斯——发展小结结依托富集集的资源源优势，，城市经经济发展展迅猛，，支持房房地产市市场的持持续快速速发展；；孕育了大大量的财财富人群群，消费费实力雄雄厚。城市发展展区域发展展房地产市市场铁西新区区作为城城市重要要发展方方向，随随着二期期的建设设开发将将进一步步确立城城市新中中心的地地位；本项目作作为城市市规模最最大的综综合开发发项目，，将为区区域及城城市增添添新的亮亮点，带带动区域域及城市市升级。。07年房房地产市市场发展展迅猛，，价格快快速攀升升。08年开始始受到政政策影响响，整体体市场转转淡，观观望氛围围显著；；市场发展展水平不不高，产产品、营营销水平平有较大大提升空空间。财富人群群购买力力强，重重复置业业多。板块与项项目理解解罕台镇是是鄂尔多多斯市城城乡统筹筹示范区区，已经经纳入政政府开拓拓新城的的范围，，未来这这里将是是鄂尔多多斯经济济发展的的另外一一个制高高点，鑫鑫海集团团抓住次次机会，，战略意意义重大大。项目正对对九成宫宫附近，，周围环环境极佳佳。罕台板块块因为是是刚开始始的开发发新区，，影响客客户购买买的信心心；路况不好好，周边边环境比比较差，，以小个个体经营营为主，，难与项项目豪宅宅形象匹匹配。后续的开开发量少少，缺乏乏品牌发发展商的的进驻（（区内缺缺乏优秀秀的产品品、规划划设计及及物管服服务）距离市中中心较远远，对客客户吸引引力较弱弱罕台板块块相比其其他两大大块有所所不足，，市场关关注度低低景观相比比其他板板块不够够纯粹鑫海能否否有效地地提升板板块的价价值？区域条件件分析——罕台板块块现状小小结由于是新新开发区区，影响响客户信信心，周周边环境境有待完完善板块与项项目理解解本项目开开发目标标：打造中国国最顶级级的养生生养老园园区本项目战战略意义义本项目对对于鑫海海的战略略意义：：树立企业业品牌，，奠定行行业领跑跑者探索可复复制、可可持续发发展的核核心竞争争力养老地产产经营者者，引领领中国地地产的转转型与升升级总占地面面积：1200亩总建筑面面积：45万㎡㎡容积率：：4建筑类型型：以高端养养生养老老院为主主，相应应配套疗疗养院。。商业，，酒店，，高层，，小高层层，别墅墅。地块特色色：处于山丘丘地带，，通过地地貌特点点，可以以营造与与众不同同的人文文景观。。除景观的的影响，，临近交交通主干干道给项项目带来来双重噪噪音的干干扰。项目地块块概况板块与项项目理解解鑫海颐和和城矗立立于鄂尔尔多斯罕罕台的优优越地段段，优美美灵动的的建筑曲曲线形成成丰富宽宽阔的天天空视野野，100％的的打造出出动态的的居住环环境。鑫海颐和和城是鑫鑫海地产产的极具具代表性性的高端端典范，，更是凭凭借鑫海海品牌的的魅力和和对社会会的理解解，其升升值前景景和投资资回报潜潜力无限限。板块与项项目理解解本项目处处于罕台台板块，，西靠铁铁西板块块，坐拥拥一线优优美风景景的同时时尽享城城市中心心生活配配套成熟熟的优势势。鑫海集团团进驻罕罕台板块块价值提提升引起起新的关关注。我司预期期由打造造的高端端项目，，将会成成为中国国养生养养老的标标杆。项目理解解小结S品牌：鑫海集团团，鄂尔多多斯一线线开发商商，中中国地产产的领跑跑者，赢赢得客户户良好口口碑;颐和城，与教育育园区，，植物园园，动物物园可以以进行联联动发展展。配套：引引进德国国一流硬硬件，日日本介护护软件及及科技园园规划：项项目的地地势开阔阔，有利利于项目目对景观观的利用用；W规划：地地块呈东东西向布布置，而而非市场场所热衷衷的南北向；；景观：项项目的在在郊区，，对项目目的景观观造成很很的影响响；噪音：临临近主干干道，存存在较大大噪音干干扰；市政：市市政府未未来建设设规划的的对该区区缺乏好好的支持持；位置：距距离市区区较远OT对外交通通：道路路状况不不太好，，影响品品牌冲击：伊利资源源进驻罕罕台，会会形成强强烈的冲冲击。带来领先先的产品品和管理理理念，，有望在在未来迅迅速成为为市场焦焦点。潜在消费费力的释释放：由由于罕台台近年的的开发量量锐减和产品品落后，，致使相相当一部部分意向向置业眼眼光转移移到其它它区域。。竞争威胁胁：市政政、城市市规划的的好及商商业的发发展趋势势等利好好多向拱拱铁西，，康巴什什区区倾斜斜，从而而削弱了了市场对对香洲的的关注度度。政府政策策：政府府近年出出台众多多政策稳稳定楼价价，对各地房房地产造造成了不不同程度度的影响响，针对对地产投投资买家家更是严严厉会使使意欲投投资旅游游地产的的买家持持币。我们的使使命：中国养老老地的领领跑者树立品牌牌形象以世界的的目光，，造城以城市复复兴的名名义，造造城以巨匠的的手笔，，造城以成就经经典的理理想，造造城从代言城城市，树树立高端端项目形形象的角角度，以以国际视视野为平平台：融入国际际化元素素，提升升项目形形象从传承民民族文化化角度，，产品要要体现对对民族文文化和对对客户价价值取向向的尊重重，产品品体现草草原特色色：传承民族族文化，，升级民民俗特色色项目的大大手笔来来自城市市经营者者的坚持持和力度度：突出自然然生态宜宜居环境境与大盘盘规划理理念发展商以以成就经经典的理理想，发发挥优势势，践行行责任：：多元、创创新、特特色产品品体系颐和城项项目定位位建议形象定位位在鄂尔多多斯这座座草原新新城，被被誉为中中国科威威特的草草原大都都市，鑫鑫海在此此倾力打打造一流流养老园园区——“鑫海颐和和城”，如果仅仅仅站在在鄂尔多多斯的角角度去认认识这鑫鑫海颐和和城是绝绝对不够够的！我们认为为应该把把眼光放放的更远、更更高！在自然和和繁华中中享受生生活养老。显赫之后后只为为自然心心动项目定位位鑫海.颐颐和城中国高品品质养生生养老的的缔造者者48鑫海颐和和城中国国养老品品牌将鑫海品品牌形象象推向全全国市场场，被世世人所认认识按国际养养老标准准的要求求，打造造领先养养老园区区。中国养老老品牌与与国际接接轨鑫海颐和和城领先先的介护护服务中国养老老品牌的的飞跃通过鑫海海.颐和和城的成成功开发发实现跨跨越鄂尔多斯斯市的城市名片片鑫海全国性的的养老品牌牌鑫海养老老运营中国一流流的服务务品牌颐和城产品品牌牌中国国品品牌牌颐和城的的成功开开发、销销售形象定位位阐释客户来源比例购买目的需求主力户型外省区20%家庭移民、养老、度假、投资保值130-200平米三房、四房鄂尔多斯政府及企业人员45%养生，养老，改善居住环境200-550平米四房或以上外商25%与情人或者家里居住，度假100-140平米三房、四房其它10%————珠海市场场客户组组成比例例及客户户的特征征：我司根据据本项目目的特点点，推导导出以下下项目的的客户比比例组成成。客户定位位通过打造造全国知知名的养养老项目目，我司司建议项项目客户户群的组组成比例例遵从于于“立足鄂尔尔多斯面面向全国国”的4-3--3原则则：占40％％占30％％占30％％简述：鄂尔多斯斯本地高高端消费费客户是是本项目的的基础客客户群，，是项目目的保本本根源全国范围围内的客客户是本项目突突击争取取的客户户，是项项目价值值最大化化的体现现外商客户户是本项目主主力争取取的客户户，是项项目成败败的关键键。全国范围围内的高端投资资客户外商到内地置置业客户户鄂尔多斯斯本地端端消费客户户客户定位位鄂尔多斯斯本地客客户私人企业业主：生意忙、、注重交交通与子子女教育育，虚荣荣心相对对较重。。高级公务务员：区域情结结浓厚，，身份地地位显赫赫；企业管理理阶层：：素质高、、工作压压力大；；高级专业业人士：：知识更新新换代能能力强，，易接受受新事物物，喜爱爱运动，，相对年年轻；客户定位位来鄂尔多多斯经商商的生意意人：注重物业业的档次次，十分分关注楼楼盘的交交通及与与个人经经商点的的距离；；鄂尔多斯斯政府高高级官员员：追求宁静静舒适的的生活环环境，度度假养老老；高级技术术人员：：注重生活活品味，，尽情享享受生活活；外企高管管：工作压力力大，注注重生活活品味，，尽情享享受生活活；投资人士士：市场触角角敏锐，，投资眼眼光独到到；非本地的的客户特特征描述述客户定位位根据项目目的客户户定位和和市场需需求，作作出以下下户形比比例建议议：简述：该比例建建议以130～～180M2的三房四四房户形形为项目目的主力力户形，，涵盖了了三大客客户群对对豪宅的的户形需需求，备注：此此建议基基础对市市场研究究，未考考虑政策策对户型型规划的的限制。。面积范围100m2以下130-140m2160-200m2200以上2户型间隔两房两厅三房两厅四房两厅五房两厅套数比例20%35%30%15%产品建议议颐和城周周边高品品质豪宅宅在售价价格一览览表项目名称产品类型均价（毛坯）君太华府高层电梯洋房6500星月湾小高层电梯洋房7200丽景湾小高层、高层电梯洋房

5900冰河湾高层电梯洋房6800恒景花园4800起太岳府电梯洋房5900价格定位位综合考虑虑以上因因素及地地段，我我们觉得得，此位位置离市市区较远远，再加加上我们们的项目目是一流流的高端端养生养养老复合合体，最最后认为为颐和城城高层价价格具体体如下：：小高层：：5600元一一平（起起价）。。高层：5890元一平平（起价价）。别墅:11000一平平（（起起价）。。普通住宅宅：4600元元一平（（起价））。价格定位位如果我们们能不断断提升鑫鑫海颐和和城的品品牌价值值；如果我们们能充分分体现养养生养老老的价值值所在；；如果我们们能充分分整合产产品、设设计、服服务及合合富强大大的客户户网络等等所有优优势资源源；如果我们们能在营营销上创创新，创创造更大大的附加加值-如果我我们能与与动物园园，植物物园，教教育园，，四园联联动我们的项项目能卖卖….8888元/㎡((毛坯))我们最终终实现项项目整体体销售均均价：结合公共共空间形形成展示示带——修建建观光长长廊和五五个特色色各异的的开放式式公园等等特色设设施，成成为开阔阔视野的的展示带带，极大大的提升升了社区区与区域域价值1公里观观光长廊廊，成为园区区最著名名的标识识；保护保护护天然的的山体公公园自然然资源，，修建专专供行人人和自行行车使用用的大道道。营造生态态绿化环环境，临河建设设五个绿绿化公园园，总占占地120亩。。公园休闲闲活动观光休闲闲人群社区总占地1200亩公园总占地120亩比例约10％商业布置置在能与与园区建建立联系系的位置置——区域域商业中中心布置置在核心心区，与与整个罕罕台可形形成互动动主要商业业位于社社区中心心位置，，易于形形成核心心区；商业布置置与公共共开敞空空间联系系在一起起，增加加了商业业的展示示面；住宅区商业公园高盛园商商业区以世界的的目光造造城以巨匠的的手笔造造城以城市复复兴的名名义造城城以成就经经典的理理想造城城国际化特特色民族文化化特色生态宜居居特色创新产品品特色国际品牌牌商业街街超五星国国际酒店店/会所温泉中心心、201医院院、一流流幼儿园园引进国外外硬件，，日本软软件马头琴广广场。设设计草原原鹰，放放于公园园中间大盘规划划理念“浮岛式”规划构想想全装修——fullhouse多元产品品形式蒙古包、、豪华别别墅、坡坡地住宅宅颐和城市市其他配配套建议议城市顶级级配套城市顶级级配套景观设计计整体规划划产品形象象创新元素素节能环保保、科技技、低碳碳、健康康、绿色色总体规划划建议都市繁华配套城市住宅宅私密宜居舒适类低密度度城市住宅宅与公建建区别墅区浮岛滨水、生生态意向向低密度社社区…老年公寓寓高档配套套设施城市住宅宅都市意向向…一个引领领中国养养老未来来之城颐和城一段世人人瞩目的的养老城城一座风格格多元的的建筑观观光区域域一套领先先、创新新的产品品体系一种独一一无二的的岛居生生活规划建议议装修体系系通过生态态/智能/精装修等等通过硬硬性配置置提升豪豪宅品质质的方式式已成主主流全装修成成品品豪宅FULLHOUSE住宅装修修设计在在住宅设设计的前前期就开开始介入入，依靠靠专业室室内设计计与建筑筑设计的的一致性性保证住住宅装修修后良好好的使用用功能、、健康舒舒适的人人居环境境；一座多元元风格建建筑观光光旅游区区房子也是是风景一座风格格多元的的建筑博博览馆现代坡地地现代坡地地赖特草原原风格北美风格格新古典主主义风格格西班牙风风格新中式新中式中央别墅墅区产品品形式：：类别墅墅产品为为主，包包括联排排、双拼拼、洋房房、多层层。风格：北北美风格格（含草草原风格格）、新新中式、、现代风风格。结合山地地可打造造坡地住住宅形成成差异化化。通过生态态/智能/精装修等等通过硬硬性配置置提升豪豪宅品质质的方式式已成主主流一套领先先、创新新的产品品体系全国视野野智能系统统应用家居智能化系统无线网络组合成舒适、方便、完善的智能家居系统。系统可扩展远程网络控制家电；电话遥控家电；客厅内主机面板控制室内灯光、窗帘、AV设备；通过网络远程监控家内状况等。智能电梯电梯智能功能：可根据住户智能IC卡，直达住户单元号；公共空间（如大堂、车库）可手动到达，其他有住户单元，手动按扭无效；门锁系统高科技门锁系统，可与智能电梯合一的智能密码锁。小区安防系统四重防范体系：（外围、小区内、单元大堂、入户门）。小区智能“一卡通系统”小区智能“一卡通”管理系统以计算机网络管理为核心，非接触式IC卡（Mifare-I卡）为信息载体，可实现多个子系统组成“一卡通”管理系统,如IC卡停车场管理子系统，IC卡门禁管理子系统，IC卡收费管理子系统等。区域典型项目上海精装修/生态园林/酒店管理盛大金磐华府天地滨江世茂花园香港超级会所凯旋门帝景园苍景峰区域典型项目北京智能化精装修/酒店管理昆仑公寓柏悦府缘溪堂颐和城体体验场69品牌篇鑫海高品品质养生生养老导导入方案案鑫海品牌牌分解鑫海集团鑫海———中国养养老地产产业的领领跑者鑫海养老老运营———中国国“一流流养老服服务品牌牌”鑫海颐和和城———高品质质养生养养老的缔缔造者企业线服务线产品线鑫海品牌牌导入方方案鑫海集团团历经15年的的辉煌，，从建筑筑的小男男孩走向向了全国国养生养养老的领领跑者；；今天，鑫鑫海以高高为基点点，将品品牌带入入颐和城城，与国国际接轨轨，向更更宽广的的养老地地产启航航！鑫海品牌牌高，永恒的的豪宅标标志；每个豪门门，对“高””的生活活追求不不尽相同同；她的到来来，给养老行行业烙上上了永恒恒的标志志！让所有沉沉醉于““高”的豪门门，都到到找到回回家的路路鑫海品牌牌颐和城只有她更更懂得““高”，，更懂得得与贵人人相处颐和城，，鑫海魅魅力之手手，将千百年年的养生生文化，，发挥到到极致！！鑫海品牌牌鑫海品牌牌高品质养养生养老老从这里里开始！！你还不知知道回家家吗？服务建议议国际顾问问服务日本先进进介护管家服务务物业增值顾问问“全能””服务模模式融合三大服务务标杆：：精细化的的介护服服务标准的多多元化养养老服务务内容互联网络络支持物物业增值值服务服务建议议公关策略略：筑巢巢引凤策略解释释：通过过自治区区政府引引进，成成功人士士父母，，引起其其他盟市市的注意意力，寻寻找潜在在买家。。广告策略略：全面面烟花策略解释释：通过过媒体发发布会，，现场说说明会，，造强大大的市场场声势。。整合策略略：强强强联合策略解释释：相互互取长补补短，整整合最大大资源。。营销策略略项目卖点点1、创新新打造机机构养老老、居家家养老、、旅居养养老、候候鸟式养养老四种种养老模模式相结结合的高高品质养养生养老老综合园园区。2、园区区将融入入国际先先进的养养老管理理服务理理念，与与日本专专家从2010年7月月份开始始，共同同研究开开发了适适合我国国老人个个案介护护管理和和服务的的软件，，形成了了鑫海颐颐和院个个案护理理精细化化、理念念先进人人性化、、精准高高效专业业化、服服务流程程标准化化的“四四化”管管理服务务体系。。3、该园园区将依依托现代代化科技技信技术术手段，，超前使使用数字字化健康康管理体体系。通通过数字字化健康康技术服服务平台台，为园园区所有有居民建建立电子子健康档档案，基基于物联联网健康康管理软软件系统统、每个个家庭可可配置终终端检测测设备，，联接远远程医疗疗会诊系系统。后后台医疗疗资源由由我国各各大知名名医院的的顶级专专家组成成。4、该园园区设立立了鑫海海颐和城城健康实实用技术术研究所所。研究究所成员员由中国国顶级养养生健康康管理专专家和两两院院士士组成。。研究所所的专家家将依据据个人健健康档案案，跟踪踪需要健健康管理理的居民民，量身身定制需需要健康康管理的的老人和和居民的的膳食、、健身活活动方案案和保健健方法。。全方位位、全天天候为居居民的身身心健康康保驾护护航。4园区将将配备中中国目前前配套最最完善、、功能最最齐全、、药浴配配方最科科学、个个案针对对性最强强、理疗疗最有功功效的温温泉药浴浴理疗和和温泉水水疗广场场。为了了使温泉泉药浴更更加科学学，更有有功效。。研究所所专家根根据温泉泉的矿物物质含量量，结合合中、蒙蒙、藏药药进行科科学药浴浴配方，，每位顾顾客可根根据自己己健康档档案的体体征需求求或私人人保健医医师的指指导进行行温泉理理疗。达达到预防防、理疗疗、康复复、保健健强身的的功效。。5、园区区为了丰丰富老人人的文化化娱乐生生活，按按“老有有所学、、老有所所教、老老有所乐乐、老有有所为””的理念念，成立立了绘画画、棋牌牌、摄影影、手工工艺等协协会，组组建老年年艺术团团，成立立了老年年大学。。6、该园园区将采采用太阳阳能光伏伏发电、、景观节节水灌溉溉系统等等8项节节能环保保措施。。7、全天天温泉免免费服务务推货原则则工程进度度原则平衡原则保证每次推出的产品，都有景观最好的产品和性价比最高的产品，同时保证户型比例适当（大户型与小户型搭配）。适应性原则预计推货当时的市场情况，针对性地推出适当的产品，以配合届时不同的营销策略确保计划原则保证各阶段推出产品货值符合回收目标和造成良好的资金循环，使最终能顺利达到高速回笼资金的目标充份考虑虑各节点点的工程程进度，，并尽量量对政策策进行规规避，推推货时充充份考虑虑各栋取取得预售售证的时时间销售目标标及营销销推广部部署时间段2009年5月09年6-9月09年10-10年1月11年后合计推出单位数量（套）330155330-1100推货描述推出单位搭配平均；楼层以中低层为主，少量高层。补充缺货单位，消化中低层主推高层单位及高端产品推出单位占总量比例30%14%30%-100%累计推出数量（套）150210415--目标销售数量（套）6010011090360总体消化率17%44%45%100%-累计消化数量（套）330155330355-推货节奏奏及销售售目标销售目标标及营销销推广部部署2345678910111209年10年1预热期（品牌导导入）内部认购购期引爆公开发售强销期再次引爆爆强销期持续消化化期销售阶段段划分（（一期））时间轴销售目标标及营销销推广部部署销售手段段及公关关策略1．准备备期———独特的的公关推推广活动动——提提升整体体形象政府发布布会———鑫海颐颐和城--高品质质养老养养生倡导导者。⑴．活动动目的：：形象展展示，聚聚集人气气，引发发社会关关注。活活动形式式雅俗共共赏，以以崇尚自自然，享享受生活活为宗旨旨，打出出华府的的品牌，，密切与与政府的的合作。。2．引导导试销期——阻隔竞争争对手的的销售策策略⑴．内部部认购与与“颐和城VIP卡卡（直销销）”的推广①．内部部认购：：在预售售许可证证拿到之之前通过过颐和城城卡的销销售进行行内部认认购，先先期占有有市场。。掌握市市场对产产品的认认知度，，通过价价格杠杆杆和时间间掌控，，合理调调节利润润。②．VIP卡（（直销））：建立立一种客客户优先先权，其其重要功功能是增增强客户户的归属属感，购购卡者拥拥有的颐颐和城会员资格格，享有有优先选选房权。。VIP卡实行行实名制制，单卡卡只限购购房一套套。购卡卡客户可可以在开开盘时享享受一定定的优惠惠，如享享受九八八折优惠惠，视情情况还将将享受社社区各项项收费服服务的优优惠（如如会所健健身、免免费阅览览、物业业增值服服务等，，具体待待定）。。⑵．公关关类活动动：塑造开发发商及项项目品牌牌形象———“高高品质养养生养老老论坛①．活动动概述：：由鑫海海集团牵牵头，邀邀请鄂尔尔多斯多多家知名名开发企企业，上上级主管管部门、、开发办办、房管管局、消消协、相相关专业业人士以以及部分分市民代代表、媒媒体代表表，举行行论坛””开谈仪仪式，并并将“诚诚信开发发”作为为高品质质论坛的的首届议议题。会会议内容容旨在针针对目前前房地产产市场消消费者集集中反映映的不良良现象如如延期交