房地产价格的特征与类型

房地产价格的特征与类型第一页，共16页。建议教材与教学参考书1.张红日编著.《房地产估价》.清华大学出版社.2.中国房地产估价师与房地产经纪人学会.《房地产估价理论与方法》.中国建筑工业出版社.3.艾建国，吴群.《不动产估价》.中国农业出版社.第二页，共16页。第一章房地产与房地产价格掌握

1.房地产的含义。2.房地产价格的含义。3.房地产价格形成的条件及理论基础。4.房地产价格的特征。5.房地产价格的类型。6.房地产价格的影响因素。第三页，共16页。第一节房地产及其描述一、房地产的含义（一）不动产和动产（二）房地产的定义

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。1.土地、建筑物和其他土地定着物的含义土地具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是指建筑物以外的土地定着物。

第四页，共16页。2.实物、权益和区位的含义房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分；房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处；房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。（三）房地产的基本存在形态1.土地形态2.建筑物形态3.房地形态第五页，共16页。二、房地产的种类（一）按用途划分的种类（二）按开发程度划分的种类（三）按实物形态划分的种类（四）按权益状况划分的种类（五）按是否产生收益划分的种类（六）按经营使用方式划分的种类第六页，共16页。三、房地产状况描述（一）基本状况（二）区位状况（三）实物状况（四）权益状况第七页，共16页。基本状况名称坐落四至东至南至西至北至规模土地面积建筑面积其他用途规划用途设计用途实际用途预期用途权属土地所有权国有土地集体土地土地使用权权利种类建设用地使用权出让划拨宅基地使用权其他土地承包经营权权利人房屋所有权人估价对象房地产简况表第八页，共16页。区位状况位置交通周围环境和景观外部配套设施实物状况土地实物状况建筑物实物状况权益状况土地权益状况建筑物权益状况第九页，共16页。第二节房地产价格的特征与类型一、房地产价格形成条件与理论基础（一）房地产价格的含义是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值和相应的土地使用权价格的综合性货币表现。（二）房地产价格的形成条件有用性稀缺性有效需求（三）房地产价格形成的理论基础劳动价值论效用决定论供需决定论收益决定论第十页，共16页。二、房地产价格的特征（一）地价与一般物品价格的不同1.生产成本不同2.折旧情况不同3.价格差异不同4.市场性质不同5.形成时间不同6.供求变化不同（二）房地产价格的特征1.权益价格具有重要性2.区位性3.个别性4.双重性5.高位性6.关联性7.敏感性8.上升性第十一页，共16页。三、房地产价格的类型（一）市场价格、评估价格（二）土地价格、建筑物价格、房地产价格（三）所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格（四）基准地价（区域均价）、标定地价（具体宗地价）和建筑物重置价格（五）出让底价、征地价格、课税价格、补地价（六）拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格（七）起价、均价、标价（八）总价格、单位价格、楼面地价（九）收益价格、比准价格、积算价格第十二页，共16页。第三节房地产价格的影响因素一、房地产价格的影响因素概述（一）房地产价格影响因素的特点（二）房地产价格影响因素的分类1.影响方向不同2.影响程度不同3.影响关系不同4.影响形式不同5.影响速度不同第十三页，共16页。二、影响房地产价格的一般因素因素社会因素经济因素行政因素其他因素因子人口状态经济发展土地制度心理因素城市化水平居民收入住房制度价值观念房地产投机行为物价土地利用规划和城市规划国际因素社会稳定状况利率房地产有关税制汇率行政隶属变更财政与金融政策第十四页，共16页。三、影响房地产价格的区域因素