深圳封堵商务公寓还能买吗

本文格式为Word版，下载可任意编辑——深圳封堵商务公寓，还能买吗赵新江

深圳商务公寓或将退出历史舞台。3月3日，深圳市规划和自然资源局对《深圳市城市规划标准与准则》进行局部修订，商务公寓从商业用地用途中剔除;“建筑与设施用途分类指引〞条目中亦删除了商务公寓项。

修订后，商业用地主导用途为商业、办公、旅馆业建筑，其他用途为可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。此次修订意味着，今后深圳的土地供给中，将不再有商务公寓这一类别。这是继2022年7月31日不再审批深圳商务公寓之后，深圳官方从根本上封堵商务公寓的供给。

业内人士分析，近年来，各地商务公寓浮现出明显的类住宅化倾向，已偏离“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑〞使用初衷。

新规删除“商务公寓〞字眼

深圳楼市的调控一直没有放松。3月3日，深圳市规划和自然资源局发布关于《深圳市城市规划标准与准则》局部条款修订公开展示的通告。该通告对商业服务用地的定义为“从事各类商业销售、服务活动及容纳办公、旅馆业、游乐等各类活动的用地〞;在“建筑与设施用途分类指引〞中，类别包含住宅、游乐设施等。

比较深圳市规划和自然资源局在2022年10月发布的《深圳市城市规划标准与准则》2022年局部修订（全本）条文，此次重新修订的准则中，商业用地主导用途中“商务公寓〞的描述已被删除。同时，在“建筑与设施用途分类指引〞类别中，也不再有“商务公寓〞的字眼。

2022年7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于中止商务公寓审批的通知》，中止新的商务公寓工程的规划审批和用地出讓方案审批;勉励已批商务公寓工程转为可售型人才房;减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

近年来，深圳住宅限购后，商务公寓承接了部分住宅市场外溢的购房需求，导致公寓供给量持续增加，并浮现出明显的类住宅化倾向，2022年调控政策甚至一度限制深圳公寓“只租不售〞。同时，商务公寓不受限购政策影响，因此成为投资客的标的物。

据一位公寓业主透露，同地段住宅和商务公寓单价大约相差两成，他去年在深圳中心区域买入一套100平方米、总价为300万元的公寓，如今这套公寓已经涨至4万元/平方米，“一年纯赚了100万元〞。

推动存量公寓住宅化

何谓商务公寓？商务公寓的存在有何意义？

商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，用地分类属于商业用地。在早期，商务公寓在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。

据澎湃新闻报道，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，20世纪80-90年代深圳招商引资，内地省市在深圳设立办事处、分公司，商务公寓的确适合当时的时代背景。但在他看来，如今在各类酒店、租赁住房、长租公寓、分时租赁等物业发展的背景下，商务公寓已经没有存在的价值了。

长期以来，深圳居住用地资源紧缺，导致住房供需失衡，而核心地段的公寓供给量更是远多于住宅。有关数据显示，去年受新屋供给大增影响，公寓成交量为11735套，仅微增2.6%，成交均价63349元/平方米，更是同比下跌0.6%，和住宅均价的大幅上涨形成显明区别。

不过，深圳在封堵商务公寓的同时，放松了对历史遗留的商务公寓的限制。今年2月底，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，通知明确允许新建和已建成的商务公寓、宿舍工程使用燃气管道。

深圳中原研究中心统计，深圳商务公寓自2022年以来就在持续增加供给，2022-2022年增幅更为明显;虽然2022年年中已中止审批商务公寓，但全年下来还是批售工程46个，商务公寓24910套，批售面积合计147万平方米，套数同比增长23.6%，面积同比增长23.7%。而2021年前在计划入市的公寓工程还有33个。

早在去年“7·31〞新政出台之时，深圳就已做出“商改住〞方向性摸索。一方面对于已批规划尚未签订合同的商务公寓工程，深圳住建局勉励转为可售型人才住房;另一方面则是从规划层面减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

针对深圳商务公寓政策的调整，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此次政策实际上对于商务公寓的影响是对比大的。此后次用地的规划看，后续深圳将不存在商务公寓工程。此类产品过去几年一直存在争议，特别是在其规避限购等方面一直受到批评，也成为这两年深圳房地产市场受关注较多的产品。深圳此类政策说明基于城市规划和房地产发展的要求，主动剔除商务公寓的产品设置，也说明未来房企将不能开发此类产品。考虑到此前商务公寓工程可以通燃气，所以客观上会使得现存的商务公寓工程性价比增大，后续要防范此类存量物业炒作的可能。另外，深圳此类政策也具有很大的启发性。此前济南在《关于加强经营性用地出让管理的看法》中就明确，出让合同中未经约定，商业用地不得建设公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公。这也说明，后续在商业办公用地方面，类似商务公寓或酒店式公寓等产品，将面临更大的用地管控。〞

商务公寓产权短费用贵

据编辑了解，在好多城市，不限购的商务公寓成为投资市场的“香饽饽〞。不过，在投资前你需要了解明了商务公寓的这些特点。

商务公寓一般是商业性质土地，目前市场上商务公寓的产权多为40年，使用年限较短。但偶尔也有楼盘有70年使用年限，需要购房者咨询。与普通的住宅公寓相比，商务公寓虽然不限购，但由于是商业性质，“无落户〞“无学位〞，属于“双无〞产品。即使你有本地户口，也不能将户口迁入商务公寓中。

另外，商务公寓的水电费依照商用收费标准计算，费用相对较高;商务公寓普遍不通燃气，做饭只能使用电，一般也没有阳台，这些区别，购房者在购房前都要提前了解。

而由于“无落户〞“无学位〞，商务公寓进入存量房市场流转时，难度也大一些。

此时投资要小心

假如你的经济条件允许，又十分想投资一套商务公寓保值的话，那么在投资之前要做好功课。

算好账：月供必需在自己能够承受的范围内，最高不要超过月收入的五成。

放长线：目前楼市进入调整期，而且东莞公寓市场竞争强烈，商务公寓租金低，