城中村改造项目研究结论与建议

城中村改造项目研究结论与建议1.1建设方案总体描述1.1.1建设规模项目位于市清城区，占地面积278868.83平方米，总建筑面积1180008.57平方米。安置区建筑面积259278.67平方米，安置农民 650 户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m。商品房开发建筑面积：898730.41平方米。1.1.2结构体系、基础设计项目中所有单体结构均为钢筋砼框架结构体系、基础为管桩基础。1.1.3配套设施根据需要配置变配电系统、照明系统、给排水及消防系统等。1.1.4项目建设工期安置区建设一期工程:从2010年4月～2011年9月，共个月。安置区建设二期工程:从2010年10月～2012年3月，18个月。商品房开发区建设一期工程:2010年4月～2011年9月，共18个月。商品房开发区建设二期工程:2011年10月～2013年3月，共18个月。商品房开发区建设三期工程:2013年4月～2014年9月，共18个月。1.1.5项目投资及资金筹措1、项目投资安置区一期工程建设投资为8697万元，其中：建安工程费用7751万元（建筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元。安置区二期工程建设投资为24554万元，其中：建安工程费用21883万元（建筑工程费19091万元，设备安装2792万元）、其他费用2163万元。商品房开发一期工程建设投资为25913万元，其中：建安工程费用22858万元（建筑工程费19452万元，设备安装费3406万元）、其他费用2799万元。商品房开发二期工程建设投资为70801万元，其中：建安工程费用62454万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万元）、其他费用7648万元。商品房开发三期工程建设投资为119675万元，其中：建安工程费用105550万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375万元）、其他费用4620万元。2、资金筹措。本项目安置区一期建设总投资8697万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：5000万元，自有资金：3697万元。项目资本金比率42.5%。项目安置区二期新四村建设总投资15625万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：10000万元，自有资金：5625万元。项目资本金比率36%。本项目商品房开发区一期建设总投资25913万元，资金来源：开发商自有资金。项目商品房开发区二期建设总投资70801万元，资金来源：商品房一期工程销售款。项目商品房开发区三期建设总投资119657万元，资金来源：商品房一、二期工程销售款。3、使用计划根据项目建设计划进度安排，安置区一期工程建设投资8697万元，分两年投入，其中第一年投入资金7000万元，第二年投入资金1697万元。安置区二期新四村工程建设投资15625万元，分两年投入，其中第一年投入资金10000万元，第二年投入资金5625万元。商品房开发区一期工程建设投资25913万元，分两年投入，其中第一年投入资金20000万元，第二年投入资金5913万元。商品房开发区二期工程建设投资70801万元，分四年投入，其中建设期第二年投入资金20000万元，第三年投入资金2000万元,第四年投入资金10801万元。商品房开发区三期工程建设投资119657万元，分五年投入，其中建设期第二年投入资金20000万元，第三年投入资金2000万元,第四年投入资金2000万元,第五年投入资金39657万元。1.1.6财务评价1、收入估算本项目收入主要是商品房和农贸市场的销售收入，经测算销售收入合计449365万元，销售资金共八年回笼。2、成本估算成本按3000元/平方米计.销售成本已计入。总成本费用为：269619万元。3、收支节余经测算，项目收支节余179746万元。4、借款还本付息计划本项目银行贷款本金及利息将在5年内还清。项目偿还借款本息的资金来源包括资本金投入和销售回笼资金。本项目利息备付率和偿债倍付率均大于1，有较好的负债清偿能力。1.2结论与建议1.2.1结论本项目对社会各方面带来的影响较好，有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致；项目的建设适应本地区的社会、经济发展，并能充分调动本地区各个利益群体的积极性；项目以保本微利为基本原则做好销售定价的前提下，社会风险较小；项目有较好的负债清偿能力。项目可行。1.2.2可能出现的问题及建议1、市政配套的衔接工作项目位于市清城区，建设用地是城中村改造住宅用地，