商业部管理制度

商业部工作指南目录1.架构⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32.部各位任要求⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯33.各位工作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯44.招商人平时工作要求⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯85.招商目的⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯96.招商判原⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯97.目招商全程工作流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯118.招商工作流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯129.运目接流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13运管理流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14佣金管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1512.附件（各表及合同范本）⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15商业部组织架构商业部招商部商业部文运营部项招营项目商运目经顾主驻理问管场人员装备：商业部经理1人，商业部秘书1人；招商部经理1人，项目招商经理1人，项目招商顾问可依据项目需求而定；运营部经理1人，运营主管1人，项目运营经理1人，项目其余运营人员可依据项目需求而定；各岗位任职要求岗位性别学历任职要求下限商业部经理无本科拥有10以上的商业管理经验，熟习商业各样业态经营模式，有优秀组织协调能力和交流能力商业部秘书女大专拥有两年的工作经验，有优秀的文字组织能力，全面掌握办公自动化管理。招商部招商部经理无大专拥有5年以上商业项目各样业态招商管理经验，拥有大批的商户资源，拥有有优秀组织协调、交流能力及部门管理经验招商部项目经理无大专拥有5年以上商业项目各样业态招商管理经验，招商洽商能力强，拥有有优秀组织协调、交流能力及部门管理经验招商部主管无大专拥有3年以上商业项目各样业态招商管理经验，招商洽商能力强，认识各种业态的品牌定位招商顾问无大专拥有2年以上商业项目各样业态招商管理经验，招商洽商能力较好，认识各种业态的品牌定位运营部运营部经理无大专拥有5年以上运营管理经验，有优秀组织、协调、培训、交流能力认识商业运营管理模式，有优秀组织协调能力和交流能力运营部项目经理无大专拥有5年以上运营管理经验，有优秀组织、协调、培训、交流能力，认识商业运营管理模式，有优秀组织协调能力和交流能力运营主管女大专拥有3年以上运营管理经验，有优秀组织协调能力和交流能力，能够掌握培训技巧各岗位工作职责3.1商业部经理：3.1.2主持对商业项目的开发业务或其余经营业务的管理工作；3.1.3组织实行公司所有商业项目年度经营计划及目标的达成；2.1.4依照公司的详细受权，参加各种商业项目的重要招标决议工作；机构设置及人员架构，参加人员招聘、并组织展开业务培训工作；3.1.6拟订商业项目年度工作计划、确定工作目标、进行工作总结；。3.2招商部经理：3.2.1负责与招商项目的对接及其余有关部门的组织协调工作；人员的平时和培训工作；部的工作内容及建议；信息、招商工作展开进度；有关的问题作出决议及解决；团队中存在问题并予以解决；的状况，并实时与策划部商议；人员的市场检查工作；剖析报告、会议记录、客户资料；总控及拟订有关报表与公司确认成交铺位。人员的评核工作，并提携尖子作为贮备人员3.3项目招商部经理氛围，有序展开招商工作；人员的平时和培训；信息、招商进度及商户资料；团队中存在问题并予以解决；人员的市场检查工作，汇总剖析，实时反应；剖析报告、会议记录、客户资料剖析3.4招商部主管人员引进客户加快成交，实时掌握人员的客户状况；经理之间的联系和传达工作；过程中的突发事件及客户投诉；经理。状况；组员的工作；组员当值时间表，若有改动，实时向公司报告及改正；人员评估市场有待解决问题、成交要素等；3.5招商部顾问及工作要求进行平时工作；状况、市场检查等）；后的追踪服务；部及模型的陈设和洁净进行检查、整理；资料，保证资料齐整完好；一线中出现的问题和建议。3.6运营部经理；3.6.5全面指导各项目负责人的工作展开状况，并配合实行培训工作；3.6.6踊跃配合人事部做好对项目人员的招聘工作；3.6.7踊跃做好与甲方对接人的交流工作。3.7运营部项目经理3.8运营部主管3.9商业部秘书：3.9.7达成上司交办的其余工作。招商人员平时工作要求4.1任何时间都要以客人为重，不得怠慢，特别注意午饭时间来访的客人。4.2要注意保持工作场所整齐，特别在开业和举行其余重要活动时期，所有招商人员均有义务保持招商部的整齐，亦有责任将有关资料归整放好；4.3一定听从上司领导工作安排，有任何异议均不行在客人眼前争辩。对其余公司工作人员要着重礼貌，多用礼貌用语，保持公司优秀形象；4.4工作时期需仪容整齐，按公司规定着装，保持个人形象；4.5招商内部的全部书本、办公用品、设备等一律不得外带及私自挪用，工作用后物件应自觉放回原处；4.6工作时期招商人员不得以各样形式，向客户讨取利益或要客户请客送礼等；4.7不论发生任何事情，都不可以在招商现场争辩，有事可向招商经理报告，进行最后裁决；4.8陪伴客人看铺前须见告其余同事，以便随时清楚行迹。4.9防止与客人在招商现场高声争执，应将客人带到招待室内，认识其原由，并实时向经理反应，追求解决方法；4.10同事之间应相互当合保持优秀的关系，踊跃主动招待客人之余要注意不用要的"抢客"而造成误解。4.11招商现场由各组抽调人员每天依照值班表轮番值班。每位值班人员均需按次序招待客户，不得挑客户、抢客户。4.12招待了别人客户的招商人员，一定主动将客户还给该招商人员，假如该招商人员不在现场，应当实时与其获得联系，经赞同并在认识先期洽商状况以后进一步与客户洽商，以后将结果反应与原招商人员。4.13别人招待客户时，其余人员不一样意主动插话或帮助介绍，除非获取请示或应允。4.14每位招商人员招待客户要做到有头有尾，不得以任何原由中断正在招待的客户而转接其余客户，不然视为挑客户。4.15招商人员招待客户一定问清楚客户来访渠道和目的（如：能否和其余招商人员有过联系），经确认无矛盾以后方能洽商客户。假如以前有过招商人员接触，但客户没有指定某招商人员或记不清，洽商完成需做没法辨识登记，以后与客户保护名单进行查对，保护名单未有记录的，视为该招商招待人员客户。4.16任何人员未经赞同，不得任意泄漏公司同事之电话及地址。4.17在工作时间及工作地址内不得使用庸俗语言；。4.18以公司利益为最大前提，在任何时候、任何场合都不该参加及议论散布有损或影响公司利益的活动和言论。4.19尊敬每一位到访客户，不论是同行仍是随意看看，因为他们都是我们的传声筒。4.20尊敬上司领导和每一位同事，在客户里不作有损同事名誉人品的言说。4.21严守公司业务机密，不该向外泄漏有关公司业务的资料。未经公司赞同不得翻查、抄录公司的任何重要资料。4.22未经公司赞同不得外借、外传及调换公司的招商资料。4.23不该宣扬有损公司内部团结、制造悲观情绪的言论。4.24不该参加商店炒作或个人行为。4.25未经公司赞同，不得私自代客转让铺位。4.26对于未经赞同受权之事，不得私自答应客户要求，不得私自改正任何合同条款。4.27绝对听从公司上司领导的工作安排。招商目标的选择商业项目的招商目的即要提升利润收入，同时也要吸引著名商家，更好地提升项目整体市场吸引力。本项目主力商户招商目标的选择，要依据市场需乞降项目定位状况来确定，详细说应试虑以下要素：5.1项目自己的市场定位；5.2项目所在地的花费状况；5.3投资商和发展商的自己资本状况；招商谈判原则确实定招商谈判的目的在于使参加谈判的商家能切合本项目的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判一定针对谈判的特点，确定一些基来源则。6.1招商谈判的特点6.1.1谈判对象的宽泛性、多样性和复杂性商业的交易活动不受时空限制，而详细的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这步骤工作内容就要求本项目的谈判人员要环绕自己项目的经营范围，宽泛采集信息，认识市场行情，并选择适合的方式与社会各方面保持宽泛的联系。6.2谈判条件的原则性与灵巧性本项目招商的目标要详细表此刻谈判条件上。这些条件拥有必定的伸缩余地，但其弹性常常不可以超越最低界线，这一界线是谈判人员一定坚持的原则。这一特点就决定了招商谈判人员要从实质出发，既要不失原则，又要见机而作，拥有必定的灵巧性，以保证明现项目招商谈判的基本目标。6.3谈判口径的一致性在招商谈判中，两方谈判的形式能够是口头的也能够是书面的，谈判过程常常需要频频接触。这就要求本项目的谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。所以谈判人员要有比较好的口才和文字涵养能力，也要有较强的公关能力市场全面调研剖析步骤工作内容项目经营定位招商前认识项目整体规划，对项目进行招商前的市调诊疗拟订招商政策驻场前准备认识品牌落位，并辅助项目拟订租金价位开发合作商资源与核心主力店接洽商判及项目招商人员的招聘与品牌供应商接洽商判合作商提交证件资料，商品价钱及有关资料目标合作商的选择合同条件的谈判招商中确定合作商并填写申请表达成内部审批手续缴纳订金设计装饰方案审查并经过装饰方案，签订正式的合同缴纳有关的花费进场装饰商品进场查收陈设招商后试营业正式开业项目招商全程工作流程招商驻场人职工作流程拟订开业倒计时计划表拟订品类招商进度(餐饮、休闲娱乐、衣饰等)准备驻场资料（人员、办公用品、招商计划）与合作商接洽商判，并做好来访客户的登记工作对目标合作商进行帅选讨取合作商的证件资料，商品价钱及有关资料与合作商进行合同条件的谈判现场招商确定合作商并填写申请表达成内部审批及缴纳订金的手续签订正式的合同缴纳有关的花费合作商设计装饰方案安排合作商出具装饰图纸（成效图、平面图、立面图、线路图等）审查并经过装饰方案转走运营部，辅助运营安排进场装饰驻场招商结束辅助运营办理合作商在装饰过程中出现的突发事件辅助运营部组织进行正式开业7.运营项目的对接流程认识甲方公司背景参加BD运营项目对接简单介绍运营服务范围认识甲方经营面积及品牌定位拟订服务范围建议书供应项目建议书（3-7个工作日）确项认目合建作议范书畴讨报讲价

给甲方提报BD对接签订合同合拟同定谈管判理及制签度约40-60个工作日30-50个工作日项目人员招聘、培训步骤工作内容商业运营商业运营对项目全面调研剖析认识项目的管理模式进场前熟习各项运营管理制度拟订运营管理工作进度表准备驻场资料（人员、办公用品、开业倒计时计划）组织运营各级人员进行岗位职责及工作流程的培训与招商部对接，认识各合作商的经营业态及合作方式对合作商的合作合同及有关资料进行一致归档审批合作商的装饰方案，并拟订装饰进度开业前准备依据各种业态不一样，组织合作商进场装饰全面监察合作商的装饰进度及装饰质量，根绝存在安全隐患踊跃辅助物业部对各种设备设备进行调试与各合作商签订《商户管理条约》及《安全责任书》与各业态合作商进行交流，整合营销活动方案，确定开业营销活动的展开查收各商户的装饰质量及各商店上货进度查收各种设备设备的正常运行状况及项目整体及商户的美陈美化开业确定开业揭幕仪式及营销活动方案的展开正式开业8、运营管理驻场流程佣金管理制度为了有效的激励职工业务的展开，公司收取项目佣金后，按百分比的计提方式给职工进行佣金的发放，详细内容以下：岗位提取方式提取说明项目佣金比率个人佣金比率商业部经理100%商业项目佣金1%招商部经理15%1、招商佣金=项目佣金12%；项目经理25%2、个人佣金=项目佣金12%的百招商业务员60%分比率；运营部经理100%运营项目佣金3%1佣金不包含项目成本投入备注佣金发放以公司实收款金额（税后）为准210.附件附件一：项目整体招商工作展开进度表（开业日期）步骤工作内容工作展开进度（时间挨次类推）第第第第第第第第一二三四五六七八周周周周周周周周第一阶段第二阶段第三阶段说明：依据项目整体拟订的开业日期，拟订出项目整体招商进度，便于招商工作的有序展开。附件二：项目商店招商工作进度表品类

工作内容

工作展开进度（时间挨次类推）第第第第第第第一二三四五六七周周周周周周周

第八周主力店餐饮类休闲娱乐衣饰类工作内容：说明：依据项目整体招商计划的展开，各样业态的不一样拟订出要点及次要点招商，拟订出各样业态招商的进度附件三：（）项目招商品牌规划业态目标品牌规划备注规划一规划二规划三主力店餐饮娱乐衣饰其余配套附件：附表：附图：甲方反应建议：工作对接确认书甲方:

对接人

:乙方：

对接人

:日期:

年代

日对接确认甲方署名（盖印）确认：乙方署名（盖印）确认：附件四：附件五：商家租借意愿书甲方（出租方）：乙方（承租方）：为保障两方的权益和义务，两方本着自觉、同样、互惠的原则，经磋商一致，签订本租借意愿书,商定内容以下：一、出租方出租的场所：地址：；物业：物业层，建筑面积：二、出租场所用途：

平方米。三、租金和其余花费的支付方式：1.收费标准：22水费标准待定元/吨，电费标准：待定

计提，二者取高。元/度；燃气费：待定

元/米

3；付费方式：1）租金和管理费：押ⅹⅹ付ⅹⅹ，另承租方每个月25日以前支付下月租金和管理费；2）水电费和燃气费：承租方每个月10日以前交上月各样使用费；四、租借限期：年，年代日至年代日。五、乙方支付甲方定金：，并于签订本义愿书7日内支付，待签订正式租借合同后转为部分押金。六、估计开业时间:。七、估计签订正式合同时间：。七、泊车位：本项目所有泊车位合计个供广场内公共使用。八、交房工程条件：（一）、土建构造部分：达成建筑物的所有土建工程。（二）、土建装饰部分：建筑物外立面与整个建筑群形成一致风格，由设计院一致考虑。（三）、电气部分1、供电：、经营配电量设计标准应达到每建筑平米W。分别接至各层经营区配电柜地点。2、各种电梯：依照建筑图纸供应扶梯及电梯。（四）、给排水部分1、给水系统：室外供水的给水主管径不小于DNmm，且供水压力为流出水头不小于Mpa。2、排水系统：室外排水总管直径不小于mm。生活污水需设隔油池办理（五）、消防系统：（六）、暖通部分1、中央空调：应一致采纳中央空调方式，2、供暖系统：应一致采纳中央空调方式，设备能力应知足热负荷W－W/㎡3、排烟系统：4、排风系统；新风量要达到32m/（m.h）。（六）、其余燃气：七、其余商定事项：乙方如未按本义愿书规准时间转签租借合同，甲方有权不予退还乙方支付的定金，并排除本协议；甲方如未按本义愿书规准时间转签租借合同，甲方应退还此定金，并按此定金标准支付乙方违约金。七、此协议署名或盖印奏效。八、未尽事宜两方磋商解决，磋商不行，可向当地法院起诉。甲方：乙方：单位地址：单位地址：邮政编码：邮政编码：电话：电话：传真：传真：开户银行：开户银行：帐号：帐号：附件六：招商洽商记录表（餐饮、休闲娱乐类）基本状况：公司名称：品牌/类型：联系人：商标明册地：联系电话：品牌特点：传真：人均客单价：公司性质：国有合资私营外资顾客年纪段：品牌销售状况：连锁店数目：本市家外埠家商场/本市；面积米2；销售额元/日；租金元/天/米2。商场/本市；面积米2；销售额元/日；租金元/天/米2。商场/外埠；面积米2；销售额元/日；租金元/天/米2。（单店客流量人／日／店）品牌配送中心地点规模米2商品推行宣传状况：项目供应标准备注上水下水电燃气空调新风排风楼板承重层高招待人：附件七：

日期招商洽商记录表（衣饰类）品牌：中文代理商名称：电话：地址：现操作品牌：合作商联系人：品牌公司名称：电话：地址：

传真：职务：手机：传真：

英文E-mail：品牌网址：品牌公司联系人：品牌产地：市场周期：A开发期品牌风格：品牌历史：创立于主要竞争品牌：已建立经销点：店名可供应合作条件：计划搁置地区：

B

职务：手机：品牌起源地：发展期C成熟期年，于楼层面积

E-mail：年进入中国市场。月均销售业绩营销活动展开方式：招待人：日期附件八：日期

合作商名称

经营种类

商店洽商信息统计汇总表联系人联系方式

面积需意愿位招待人求、

置、附件九：序合作商名称呼

经营种类

商店合同签订汇总表合同签订日签订地点期

面积

签订限期

签订人附件七（范本）：租借合同甲方：乙方：年代日合同编号：合同附件：甲方：（出租方）地址：邮编：联系电话：传真：开户行：帐号：联系人：乙方：（承租方）地址：邮编：联系电话：传真：开户行：帐号：联系人：甲乙两方本着自发，同样，诚实信用的原则，经友善磋商，就乙方承租甲方场所经营商品或供应服务一事，达成以下协议：第一条租借标的物1.1租借标的物本合同项下的租借标的物包含：位于区路号座、层、号的房子及隶属设备；租借标的详细平面地点图见本合同附件《房子楼层表示图》。1.2租借面积本合同项下租借标的物的面积为依照本合同附件中的《租借标的面积表示图》顶用红线标示的范围内的面积，该租借面积为平方米。假如对该租借面积有异议，则以两方认同的拥有认证资质的丈量单位的丈量结果为准。假如丈量结果在绝对值2%之内面积不予改正，丈量所产生的花费由乙方担当；假如丈量结果超出绝对值2%则面积按丈量结果计算，丈量所产生的花费由甲方担当。1.3租借标的物的交托甲方应在年代日前依照本合同的规定将租借标的物交托乙方。两方应派代表到现场检查租借标的物的移交状况，并共同签订租借标的物交托确认书予以确认，并在查收结束后签订有关交接的证明文件；租借标的物移交时的条件、状况的证明及乙方在本合同租借限期停止后向甲方返还租借标的物的标准见附减征甲乙两方共同签订交托确认书之日为租借标的物交托时间。第二条租借用途2.1租借标的物的用途租借标的物仅供乙方用于营业执照所规定的经营范围内，而且仅供乙方经营甲乙双方确定的商品的种类、服务种类或品牌、业态；即：层号经营品牌的品种的商品或服务。2.2用途的改正未经甲方赞同，乙方不得改正上述租借用途，不然甲方有权停止本合同。第三条租借限期3.1租借限期租借限期为三年：自年月日起至年月日止。3.2续租租借限期届满，如乙方需持续租借，应在租借期满前三个月向甲方提出版面申请；两方应在租借期满前二个月，依据当时的市场状况及购物中心运营调整的租借条件另行签订租借合同。假如甲乙两方未在本合同商定的限期内签订有关续租的租借合同，甲方有权进行重新招租的各项准备工作。第四条租金4.1装饰免租期本合同规定的装饰免租期免为天，即自年代日起至年月日止。乙方应依照前述书面通知中所规定的时间内达成装饰，装饰免租期不得延伸。4.2租金计算日期租金从装饰免租期届满第二天起算。假如因为甲方的原由造成乙方营业延误，则租金开端日顺延至乙方实质营业日。租金计算至租借限期届满之日。假如租借期届满或本合同因其余原由提早停止，乙方未在合同约按限期交托租借标的物，则租金计算至租借标的物实质返还之日。4.3租金的计算方式租金包含固定租金和提成租金两种形式，乙方实质支付的租金以固定租金和提成租金取其高的方式。4.3.1固定租金固定租金是指甲方为保证基本利润按租借面积每天向乙方收取的固定数额的租金（不包含物业管理费）。自租金开端日起算，第一年固定租金的收取标准为元人民币/日/㎡。甲乙两方赞同，固定租金按以下方式逐年增递（单位：人民币）。4.3.2提成租金提成租金是指甲方依据乙方的实质经营状况，从乙方经营所得中提取的不固定数额的租金（不包含物业管理费）。提成租金的收取标准为乙方每个月含税营业额的%。该营业额为乙方以任何方式在租借标的物售出货物及供应服务而获取的所有款项。乙方对付租借限期内经营过程中达成的所有交易记录保持完好、真切而正确的记录和会计账簿。乙方应在本合同有效期届满后的两年中，保存所有此等记录。乙方有义务接受甲方拜托的审计机构每年对乙方的经营状况进行审计。4.4租金的支付乙方应于收到甲方或物业管理人发出的缴款通知单后三个工作日内，以固定租金的标准付清首月（阳历月）租金。从第二个月（阳历月）起，乙方每个月10日前按甲方或物业管理人发出的缴款该通知付清本月固定租金。乙方应按月（阳历月）向甲方支付提成租金高于每个月固定租金的部分。乙方应于每月5日以前向甲方供应上个月的销售报表，并附上月提成租金的计算额。假如该提成租金高于上月固定租金的，则甲方在每个月7日前向乙方发出缴费通知单，乙方应在每个月10日前向甲方支付上月差额部分的租金。第五条物业管理费5.1物业管理公司乙方应当向甲方邀请的物业管理公司缴纳对于租借标的物的物业管理费。5.2物业管理费的收费标准物业管理费的收费标准为：（元/月/㎡），遇国家政策调整物业管理费按国家有关规定做相应的调整。物业管理费的开端日从甲方规定的试营业日开始。物业管理费包含在项目的整体推行花费，但不包含公用设备花费、本合同下的广告和表记的花费。甲方将在乙方经营场所内采纳分户计量方式，包含水、电。5.3物业管理费的支付乙方应在与甲方办理租借标的交接以前，向甲方预支一个月的物业管理费。首期物业管理费的金额：（元/月/㎡），在租借限期内乙方应于每个月二十五日以前向甲方预支下一个月的物业管理费。第六条公用设备花费6.1公用设备花费及其计算乙方应当依照公用设备供应部门或单位或物业管理人指定的限期和方式，缴付水费、电费、燃气费等公用设备花费。公用设备的收费标准可由甲方依政府主管部门制定和宣布的收费标准进行调整。乙方还应支付甲方其应缴公用设备花费的百分之三（3%）的花费，以填补水、电、燃气等在项目内输送到乙方租借标的的消耗。除上述花费外，乙方应依占有关法例政策的要求，支付其余应缴纳的有关公用设备需缴纳的任何税费。6.2中央空调假如乙方要求在本合同规定的营业时间内使用中央空调，乙方应提早五个工作日向物业管理人书面申请，并预支超时空调费（请写明计算标准）。6.3支付时间乙方应按月在收到甲方或物业管理人发出的缴款通知单后于每个月十天前付清应支付给甲方或物业管理人的各项公用设备花费。第七条履约保证金7.1履约保证金的交托乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付履约保证金，该保证金金额为三个月的固定租金和三个月的物业管理费合计人民币元。乙方在商定日期内未将保证金支付予甲方，甲方有权排除本合同（以支票方式支付保证金者，以此款项进入甲方账户的时间为准；以现金方式支付保证金者，以甲方开出收条时间为准）。7.2履约保证金的性质该履约保证金为乙方向甲方供应的保证期履约执行本合同的担保；但不拥有定金性质，不合用定金罚则。在本合同有效期内的任何时候，乙方均无官僚求甲方用履约保证金支付或抵冲其对付的任何款项，但甲方有权依据实质状况直接从履约保证金中扣款支付或抵冲乙方依照本合同应支付的任何款项。7.3履约保证金的补足甲方依照本合同规定以履约保证金抵付乙方对付的任何款项，或许以履约保证金抵偿乙方给甲方所造成的损失后，乙方一定在接到甲方补款通知后5日内补足差额。每逾期一日，乙方应向甲方支付应补交金额0.5‰的滞纳金，直到补齐为止；不然视乙方构成重要违约，甲方有权提早排除合同。在租借限期内，若租金或物业管理费等花费上浮，甲方有官僚求相应调高履约保证金，乙方应在接到甲方补款通知后5日内补足差额；不然，乙方按前款担当违约责任。7.4履约保证金的返还在本合同停止而且乙方执行了合同规定的所有义务（包含但不限于向甲方原状返还租借标的及支付已发生的租金及所有花费）以后，履约保证金将转自动转为担保乙方抵花费者要求退货、赔偿及维修作出赔偿的质量保证金。在履约保证金转为质量保证金三个月内，假如没有花费者退货、赔偿及维修作出赔偿的，则甲方在履约保证金转为质量保证金三个月后向乙方无息退还该质量保证金；不然，甲方有权从该质量保证金中扣除前述索赔给甲方造成的任何损失。第八条付款方式8.1付款币种乙方应以人民币向甲方缴付租金、履约保证金、装饰管理费、物业管理费、公用设备花费和其余对付款项。8.2付款方式乙方可经过现金（）、支票（）、电汇（）或银行转账付款（），但只有当款项所有实质记入本合同或甲方供应收到付款的证明时，款项才能视为已经支付。如果甲方的收款项目有变化，甲方应书面通知乙方。第九条经营场所的管理9.1租借标的物装饰9.1.1装饰申请乙方对其承租租借标的物进行装饰时，须提早三十天向甲方提出版面申请，并提交书面的装饰设计方案、图纸、设计资料和施工说明等，在获甲方及物业管理人书面赞同后，应签订安全防火协议，并交托甲方装饰管理费、保证金等有关花费后，方可进行装饰。9.1.2装饰管理费、装饰押金甲方赞同乙方进行装饰后，乙方应当缴纳装饰免租期内的装饰管理费元、装饰押金元，及公用设备花费。装饰押金在两方对装饰查收后，如乙方未对甲方的设备和设备造成破坏和影响，甲方将返还装饰押金。乙方在任何状况下延缓提交或二次提交装饰设计图纸及规格说明应不影响租金起始日的起算及租金、物业管理费和乙方所应缴纳之其余款项的支付。9.1.3装饰保险乙方在装饰进场以前，应按投保建筑安装工程全部险及第三者保险，并指定甲方为得益人，且向甲方供应有效证明文件；不然，甲方有权拒绝乙方进场装饰。9.1.4装饰监察在装饰过程中，乙方需恪守国家和北京市有关建设、装饰、消防等方面的法律、法规、规定，以及甲方和物业管理人的有关要求；甲方有权对乙方的装饰工作进行监督。未经甲方或政府有关主管部门书面赞同，乙方不得私自改正已赞同的装饰施工图纸。早先未征得甲方书面赞同和政府有关主管机关的赞同，乙方不得改变租借标的原状。假如乙方违犯上述条款，乙方应在甲方发出版面通知后七日内恢还原状。如乙方未在通知后七日内恢还原状，甲方有权在未通知乙方的状况下拆掉未经甲方赞同的改建、增建的设备及装置，由此所惹起的全部花费由乙方担当。同时，在此状况下，甲方有权停止本合同。如因乙方或其代理人、受雇人员的行为而使甲方或甲方商场的其余使用者遭到损失时，乙方应负责完好赔偿责任，乙方除保证甲方将免于遭到损失、被诉及任何恳求权外，还须赔偿甲方所以所产生的全部花费。9.2设备、设备的保护、维修9.2.1甲方的义务（1）租借限期内，甲方应负责公共地区的管理和维修，中央机电系统、公共空间以及有关设备出现故障或伤害时，甲方应在合理限期内进行保护以便设备能够恢复正常运行。（2）甲方的工作人员因维修、检查、安装、保安等需要，进入乙方承租标的物时，应当在合理的时间内早先通知乙方。若因紧迫状况没法早先通知时，可直接进入该地区办理紧迫状况，但甲方应在上述状况发生后实时向乙方进行通告，详细办理方式见甲方或物业管理人制定的物业管理有关规定。9.2.2乙方的义务（1）甲方供应给乙方独自使用的设备、设备由乙方负责养护、维修或更新，并担当相应花费。如乙方租借场所内水、电供应不足，由甲方负责增容，所需报批、改造等有关花费由乙方担当。（2）乙方在经营时期，妥当使用租借标的物及所附装置、设备，并配合甲方对公共地区进行养护。乙方应就租借标的及所附装置、设备的破坏、失灵及异样状况实时向甲方报告。因乙方原由造成的租借标的物、公共地区及所附装置、设备的任何破坏和损失，乙方应当担当赔偿责任。（3）乙方使用甲方供应的各样设备若有故障或不良反响时，应实时通知甲方办理，属乙方非正常使用、私自改正有关设备造成的破坏、所需的维修花费及给第三人造成的损失，由乙方担当。第十条运营管理10.1证照存案乙方在租借场所内展开经营业务前，应从政府有关部门获得所有必需的执照、批文也赞同证。在签订本合同时，依据甲方要求，乙方须供应各项有效证件的复印件一份并加盖公司红章，供甲方存案。乙方一定保证该执照、批文也赞同证在租借限期内完好有效，及在各方面均切合该执照、批文也赞同证的规定；而且乙方一定保证在租借场所的经营活动不可以违犯包含但不限于工商行政管理等有关部门的法律法例，不得对甲方或其商场的商业信用、名誉造成不良影响。不然，乙方将担当所以所造成的全部责任，并赔偿由此给甲方造成的损失。10.2经营管理在租借期内乙方自主经营，但应听从甲方的商场管理。甲方依据商场整体布局对乙方的商品经营、服务项目等布局所做出的调整建议，乙方应予以接受。乙方商品的寄存、陈设须切合甲方管理要求，不得在租借标的物内寄存危险物件和有害物质，不得私自占用商场的公共地区、公共设备。乙方不得在租借标的物内从事任何违纪活动，乙方在经营中一定恪守国家有关商质量量、物价、计量、消防等各项有关法律法例，同时乙方应踊跃主动地配合工商、质检、物价等国家有关行政部门的监察，检查。在检查中存在的问题，均由乙方承担；因为乙方违纪、违规经营给甲方造成名誉及经济损失，乙方对付甲方进行赔偿，并担当违约金五万元。有关政府机关、主管部门对乙方的经营活动提出某些修正建议或做出处分时，甲方有权依照有关规定，依据该修正建议或处分做出相应的办理或决定，乙方一定听从该决定或办理方法。甲方有权对乙方在租借标的物销售的商品的商标，质量，价钱，产地及经营范围，或供应的服求实行监察和管理，假如发现乙方销售的商品或供应的服务有产质量量问题或违犯任何法律规定，依照有关的规定对乙方进行办理，乙方一定听从该办理决定。顾客对乙方的商品或服务提出投诉时，甲方有权依照甲方有关规定，对该投诉做出相应办理，乙方应接受并听从该办理方法。若乙方与在租借标的物内购买商品或接受其服务的任何花费者发生纠葛，甲方或物业管理人有权进行调停和办理，乙方应当接受。乙方应恪守甲方规定的营业时间，不得私自停止营业。10.3表记管理乙方于租借场所展现自有商号、广告或公告，应早先经过甲方书面赞同。未经甲方书面赞同，不得在商场任何公共地区张贴自有商号、广告或公告。乙方未经甲方赞同，不得以任何目的、任何形式地使用甲方物业的名号、标记或商号的图片、申明或文字。第十一条人员管理11.1人员上岗乙方自行供应营业人员，并依照甲方商场一致管理要求缴纳人员管理费；其派驻、改换或增减至甲方的人员应早先经甲方赞同。乙方派驻甲方的人员，应依照有关管理规定，向甲方供应各样有效证件，经面试、培训合格以后，方可上岗。11.2人员衣饰乙方派驻的人员应听从甲方的管理，依照甲方一致规定的时间上、下班，衣着甲方一致的工作制服或经营品牌的一致服饰、佩戴胸卡，产生的花费由乙方担当。11.3人员薪酬乙方所派服务人员的薪资、奖金及劳保福利均由乙方自行担当。乙方须准时支付其职工的薪资、奖金等。如乙方不准时支付，经其职工反应，甲方有权从履约保证金中拘留其所欠职工的薪资、奖金等花费。11.4人员离岗乙方派驻的人员若有违规行为，经甲方通知后，乙方有义务马上撤换该人员；因乙方有关人员的行为影响甲方信用或伤害甲方合法权益时，乙方应负连带责任。乙方派驻的服务人员在辞职后7日内未办理辞职手续并送还换衣箱钥匙、制服及其它应交物件，则甲方有权自保证金中扣除相应花费。11.5赔偿责任顾客或其余人员如因乙方派驻人员、代理人等有关人员的行为在商场遇到人身、财产等伤害，乙方应担当全部责任，并赔偿甲方所以所产生的损失及其余花费。第十二条收银系统12.1电脑收银机乙方一定接受甲方有偿供应的电脑收银机，接受甲方的电脑收银系统的连结安排，接受甲方硬件和软件的购买、安装、保护；有关花费均由乙方担当。乙方应于每个月的十天以前向甲方预支下一个月的收银系统运行保护花费元/月。乙方保证其所有营业收入均经过与甲方相连的收银系统收取。假如发生乙方营业收入不经过前述与甲方相连的收银系统收取的状况，甲方有权一方面立刻停止本合同，并要求乙方按本合同的规定担当违约责任。12.2银行刷卡机乙方应安装并使用甲方指定的银行刷卡机，因乙方营业所发生的信用卡、借记卡等银行卡之服务费应当由乙方负担。12.3收银员租借标的物内的收银员应由乙方自行雇用、培训并对其行为负责。第十三条陈说和保证13.1甲方的陈说和保证甲方向乙方作以下陈说和保证：1）甲方保证作为购物中心的开发单位系依法建立、存续，具备签订和执行本合同的主体资格。（2）甲方保证其有权将租借标的出租给乙方，而且有权按本合同的商定向乙方收取租金及本合同商定的其余花费。（3）甲方保证租借标的的建筑质量以及甲方向乙方供应的设备设备均切合国家规范性标准要求。13.2乙方的陈说和保证乙方向甲方作以下陈说和保证：（1）乙方保证依法建立、存续，具备签订和执行本合同的主体资格。（2）乙方应当依法经营，依法纳税，独立担当相应的民事责任，并自觉恪守国家法律、法例、政策。（3）乙方应向甲方供应本合同项下的租借所需要的承租人的有关资料、文件及签署本合同的受权拜托书真切有效。（4）乙方在本合同有效时期应恪守甲方及甲方指定的物业管理人制定的守则、规章及各项管理规定。（5）乙方不得将租借标的内甲方供应的任何设备设备拍卖、转让、抵押或赠予第三方。（6）乙方与任何第三方发生的债务关系或其违纪经营所造成的法律结果不得影响甲方，如所以以致甲方损失，甲方有权扣除相应保证金以获取赔偿。第十四条商号、商标和其余表记14.1合法性乙方保证对其名称、商号、商标、标记以及经营的商品或服务的品牌享有合法权益。14.2使用在租借期内，乙方不得入侵任何第三方的专利权，商标权，着作权，名誉权，名称权等专属性权益和任何形式的知识产权。乙方使用商号、商标或其余表记等产生的对第三方的任何侵权责任，应由乙方自行担当。乙方赞同甲方有权无偿使用乙方的名称、商号、商标、标记以及乙方经营的商品或服务的品牌进行对外宣传；因为甲方使用乙方名称、商号、商标、标记以及其经营的商品或服务的品牌，而遭到的损失由乙方赔偿。14.3改正若在租借限期内，乙方需改变其商号或表记，应提早三十天向甲方提出版面申请，并提交有关文件、保证乙方所改变的商号或表记为其合法拥有或使用的合法商号或表记，在获取甲方书面赞同后方可予以改正。第十四条保险14.1保险乙方应按有关规定自费购买租借标的内的财富（包含但不限于乙方达成的装饰装修、乙方的商品、货物和乙方自行购买的设备设备）及其余可能发生的各样风险的保险，和聘用的职工的基本保险。投保后，将投保单等有效证明交给甲方作为投保的依照。投保限期应与租借期一致。第十五条促销及宣传15.1促销及宣传甲方负责商场的广告宣传及美工工作；甲方所供应的各项促销宣传活动，乙方应予以合作，并分担经费，以求共同发展和得益，所波及的经费分担，甲方应早先与乙方磋商确定。在甲方店庆、促销时期，乙方应辅助甲方的促销活动，对所供应商品赐予价钱折扣和促销金，对于甲方因进行促销活动所刊行的各种优惠卡、礼券、信用卡等，乙方应全力配合，接受使用。15.2自营商品促销及宣传乙方如对自营商品进行个别宣传或搞促销活动时，须经甲方事先书面赞同。第十六条分租和转租16.1分租和转租未经甲方早先书面赞同，乙方不得将租借标的的所有或部分以任何方式分租或转租（包含但不单限于以联营等形式达到分租或转租的目的）给任何个人或实体。第十七条租借标的物的返还17.1限期当租借期届满或本合同因其余原由提早停止，乙方应当在租借限期届满或收到甲方通知后7日内，依照本合同第十七合商定办理完成有关租借标的物的返还事宜。17.2恢还原状除非经甲方赞同，在本合同停止或本合同因其余原由提早停止时，乙方应在上述限期内，依据两方签订交接证明文件时租借标的物的状态，拆掉所作的所有室内装饰和增添的设备设备，将租借标的物恢还原状后向甲方移交；不然，视为乙方自动放弃对其物件的所有权，甲方有权强前进入租借标的物，一方面办理乙方保存在租借标的物内的物件，拆掉乙方室内装饰和增添的设备设备，所以产生的花费及物件损毁、灭失的风险由乙方负责担当。乙方在实行上述恢复租借标的物原状行为时，不得挪动和破坏甲方原有设备、装置，并应使甲方原有设备、装置保持优秀、洁净和可租状态；不然，甲方可指定的专业人员进行洁净、维修或改换，由此产生的花费由乙方担当。对于甲方赞同保存的设备设备或装饰，归甲方所有，且甲方并没有需为此对乙方进行任何赔偿。17.3交托乙方应向甲方交回租借标的的各个部分使用的钥匙，而且与甲方办理交接手续，签订移交确认证明文件。甲乙两方签订移交确认证明文件之日为租借物返还日。假如乙方未能在本合同规定的限期或甲方通知限期内将租借标的物返还甲方，甲方有权强前进入并回收；甲方强前进入租借标的之日或恢还原状之日视为乙方向甲方返还租借标的物之日（此后到者为准）。第十八条对于末位裁减制的特别商定18.1末位裁减制为保持项目的整体竞争力，推行末位裁减制，甲、乙两方特别商定，甲方有权对乙方的营业表现进行评估，做出排名，若乙方的排名连续三个月排同类产品单位平方米销售后三名，则甲方有权提出要求乙方做适合的调整或要求停止本合同。第十九条保密条款19.1保密条款甲、乙两方赞同，到任何及全部从本合同产生或与之有关的资料，任何一方不得对其雇员、所属公司公司、关系方之外的任何实体或个人泄漏本合同内容，包含租借条件和其余与销售、财务报告、重要商业决议和敏感商业奥密等有关的信息（不论是以书面或口头形式）。第二十条不行抗力20.1不行抗力的定义不行抗力是指任何不可以预示、不可以防止、不可以战胜的事件，包含洪水、台风、地震、战争或军事行动、内争或公众混乱、恐惧主义行动、火灾、爆炸、停工（甲、乙双方内部职工的停工除外）等状况及近似的天灾人祸以及任何现行的法律法例的更改。20.2不行抗力的对付本合同执行过程中如因不行抗力以致合同没法执行或延误执行的，两方可磋商解决。遭受不行抗力的一方应采纳踊跃举措减少不行抗力造成的损失。为采纳踊跃措施造成损失扩大的，就扩大多数自行担当。20.3不行抗力的通知遭受不行抗力的一方应在不行抗力发生之日起24小时内立刻通知对方。未实时通知的，应就对方所以扩大的损失担当赔偿责任。20.4不行抗力的证明遭受不行抗力的一方应自不行抗力发生之日起十天内获得不行抗力的有关证明，并提交给对方。未获得上述证明的，视为未发生不行抗力。20.5不行抗力的结果不行抗力消逝后，本合同具备持续执行条件的，应立刻恢复执行；不具备持续执行条件的，两方应签订书面协议中断执行。第二十一条合同的停止21.1甲方排除合同除本合同其余规定外，有以下情况之一的，甲方有权排除本合同，乙方须向甲方支付相当于租借限期未执行部分的固定租金总数20%的赔偿金。（1）乙方被采纳查封，冻结，扣押等司法强迫执行举措，或乙方发生破产，解散，和解，分立，重组，吞并等法人资格的改正或财富重要调整的，甲方有权排除本合同；（2）乙方未如期足额支付租金或其余任何对付花费并逾期三十天；（3）未经甲方赞同，乙方私自改变租借标的物用途的；（4）未经甲方赞同乙方将租借场所转租、承包给第三方，或与第三方合作经营的；（5）乙方利用租借场所违纪经营的；（6）乙方不听从甲方管理的，或严重违犯本合同规定的义务。甲方依照上述情况排除本合同时，应书面通知乙方。乙方应在接到通知后的三日内清理并交回租借标的物，结算全部花费（租金算至乙方返还租借标的物时），并赔偿甲方所遭到的全部损失。21.2两方排除合同除本合同其余规定外，一方有以下情况之一的，另一方有权排除本合同：（1）一方不可以偿还到期债务，或处于非正常经营状况、休业状况时；（2）一方的财富被扣押或被法院执行以致没法持续经营的；（3）因为国家的政策原由此使合同没法正常执行；（4）因不行抗力以致合同没法如