有机食品研发加工产业园工程建设项目及市场研究报告

615.2建设条件5.2.1白然条件项目位于xx区xx镇西南方位，位于xx城区南9公里处。北接廉州镇，南连梅花镇，西距石家庄市区30公里,东经11439'〜114°59',北纬3751'〜38°18'之间。北邻新乐市，南接赵县境，东与晋州市相连，西与石家庄市、正定县搭界，东北与无极市接壤，西南与栾城区毗邻。距石家庄市 31公里，北至首都北京264公里。属暖温带半湿润大陆性季风气候。地处平原，地势、地貌对气候影响不大，气候因素分布比较均匀，表现为冬冷夏热的气候特点。全境四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季气温凉爽，冬季寒冷雨雪稀少。年平均气温12.5C，年极端高温43.2C（1961年6月12日），年极端低温一23.4C（1985年12月8日）。1月份最冷月平均气温一3.5C,7月份最热月平均气温26.4C。年平均降水量494毫米，年最大降水量为1007.1毫米（1963年）。

7-8月份降水量最多，约占全年的56.2%年平均太阳辐射总量546.5千卡/平方厘米，年日照时数2711.4小时,日照率61.2%,无霜期190天5.2.2资源条件1、 矿产资源区域内有地热水资源，水温在28C以上。岗上镇故城村西一带埋藏有古牛厄湖沉积形成的腐殖酸，是农作物极好的有机肥料。潭沱河、磁河、木刀沟滩涂有质地优良的建筑用砂。2、 土地资源土地广袤，土质优良，以黑土地为主。2001年，全镇辖12个行政村，总面积52.5平方公里，人口4.29万人,耕地面积6.30万亩，是全市小麦、玉米、蔬菜主要产区之一。3、 水资源区域内水资源主要由地表水和地下水组成，而可利用水资源又以地下水为主。地表水由过境水、外来水和地表径流三部分组成。过境水有潭沱河水、木刀沟水和石津总干渠调蓄放水。地表水多年平均径流深 38毫米，径流量3089.4万立方米。平水年径流深28.5毫米，径流量2317.1万立方米。偏枯年径流深13.3毫米，径流量1081.3万立方米。

地下水资源较丰富，水质全淡，属于弱碱性水。地下水补给量以大气降水垂直补给为主，其它有河渠侧向补给、田间灌溉回归补给、地下侧向径流补给和人工回灌补给。 xx区多年平均总补给量为28787.4万立方米，补给模数为35.4万立方米/年•平方公里。地下水开采量多年平均为33110.9万立方米。开采模数为42.04万立方米/年•平方公里。地下水资源采大于补，多年平均采补差为-4323.5万立方米。5.2.1区位交通条件xx镇交通发达，北依307国道、石往铁路、石黄高速公路。区域内市级公路纵贯南北，横穿东西，村村油路相通。通讯便捷，程控电话国内国际联网，电报电传设备齐全，书信包裹迪递方便。电力充足，西庄、表灵两个变电站常年供电。5.2.3产业发展情况1、农业发展xx镇已经形成了具有特色的农业产业化生产格局。 全镇高效农田占总耕面积的72%养殖业健康发展。全镇农业总产值18170万元。xx镇农业初步形成加销，农工贸一体化产业化生产格局。全镇有六大种养殖基地，形成三个农业产业化链和三个农业专业市场。

2、行业状况xx镇政府坚持“主攻行业增效益”的工作方针，加大对行业的投资技术改造，着眼增强行业实力，在转变经济增长方式、提高经济效益上下功夫，狠抓企业基础管理，盘活存量资产，建立健全各项监督机制，企业得到了进一步发展。注重科技合作，与清华大学签订了长期科技联营协议和经济技术协议。5.3项目建设规划目前，河北省内有规模、有档次的有机食品技术研发中心还没有。该项目建成投产后，有利于形成地区性的技术研发中心，提高有机食品企业产品的科技含量。建设本项目，既是经济发展的需要，也是行业产业结构调整，产品更新换代的必然趋势。5.3.1项目开发的思路及初步规划项目开发的目标及指导思想1）近期目标至2017年8月完成产业园区可行性研究、初步设计、选址及园区整体规划、基础设施规划等编制。2017年9月启动第一期园区建设，建设规模80亩，到2019年3月完成全部地面平整，科研楼、实验室、成果展示中心以及第一块标准加工厂房等建设。到 2020年完成标准加工厂房建设，建设规模352.57亩。

2）中远期目标2019年底前完成10~12家配套有机食品企业的招商及入驻工作并争取实现投产。总体规划布局园区规划包括：综合办公楼、工作实验室、工艺研发中心以及标准生产加工厂房。项目经营思路在坚持园区统一规划、封闭运营的前提下，积极引进资金或行业资源机构，将引入战略投资者共同投资成立项目公司。项目公司按照公司法的有关规范和要求进行运作。土建工程方案科研综合楼科研综合楼是项目布置中的重点，科研综合楼主体结构实行全现浇框架结构，建筑面积 4320平方米，二级耐火等级，7度抗震设防。外墙采用保温隔热材料，使实验室尽量满足节能要求。动力工程本工程用水由xx区城市管网供应，只需建设内部管网，在城市管网和内部管网之间设一总闸便可。高压配电室本工程设高压配电室，建筑面积68平方米，站房为单层混凝土结构。成果展示厅

成果展示厅主要用于科研成果展示和应用演示使用，服务于需用企业参观交流和意向商洽使用。该区域位于技术研发楼西侧，建筑物1层，层高3.5米，建筑面积500平方米，混合结构。二级耐火等级，7度抗震设防。夕卜墙采用保温隔热材料.标准加工厂房规划力求体现园区标准化加工厂房行业区的目的，突出“行业、高新科技、产业、示范”四大功能，拟建成一个投资环境良好，以有机食品科技为主导的经济技术开发行业区， 带动园区整体经济加快发展。规划总体布局按照材料储存切配、分类精细加工、冷储包装分类进行布置，5.4项目综合经济技术指标表4-1工艺研发楼主要技术经济指标表:序号指标名称单位数量备注1占地面积2m389502总建筑面积2m207483科研综合楼2m82084辅助用房2m6840

5实验室用房2m34205.1有机食品加工实验室2m11405.2材料检测实验室2m11405.3机械电器实验室2m11406科技培训用房22807实验室设备设施台（套）1938定员人508.1引进高科技人才人358.2其他人员人159总投资万元58009.1白筹资金万元50009.2申请上级补助万元800标准加工厂房（一）地块1用地面积2122645.2m22总建筑面积14398.8m23建筑占地面积47900m24建筑密度38.9%5容积率1.176绿地率32.7%标准加工厂房（二）地块1规划用地面积112386.67书2总建筑面积213988m23建筑占地面积245564m24建筑密度40.54%5容积率1.236绿地率27.3%5.5项目进度园区建设共分三期：一期建设周期10个月，主要是相关可行性分析、初步设计、项目选址及立项审批，以及前期研发、测试所需要的基本设施，以有机食品工艺和加工技术研发为核心，落实合作单位和企业的合作方案。二期建设1.5年，主要是园区整体基本建设成型，并积极推动下游配套企业的招商，有机食品研发的升级以及应用产品的研发。三期建设2-3年，主要是招商入驻企业的基础建设，完成厂区规划，加工厂房布局和建设施工以及生产加工设备采买入场、人员配置和培训到位，当年实现投产。

第六章园区招商规划6.1招商引资规划6.1.1多措并举，组合式招冏引进资金、项目与引进技术、人才相结合；集聚项目与资本运作、优化所有制结构相结合。对引进企业的规模坚持大中小并举；引进企业坚持国有、集体、私营、混合型等多种经济成分并举，对进区项目的构成，坚持以围绕科研项目为中心展开，其他配套企业同步招商并举。重点招商，深度合作重点吸引省内、国内重点企业和业绩优良的公司，发展与这些企业的深入合作，根据其产品结构和开发需求制定科研主题，提高双方的研发与生产的匹配程度。投资主体多元化积极寻求具有行业背景或关联度较高的有活力和扩张能力的社会资本， 实现投资主体多元化和所有制结构最优化的双重目标。后期为入驻企业牵线寻求适合的投资机构实现对接；也可以直接以股权形式参控股优质企业。

6.1.4产学研结合招商充分利用国内一流的高等院校、科研院所拥有的知识、科技、人才优势，大大提高产业园的科技创新能力。6.2招商引资策略6.2.1重视招商信息，拓宽招商渠道最大限度地收集有机食品企业投资信息，传递招商信息，这是招商引资的基础工作，可以借助互联网、媒体、省市投资项目说明会、投资促进中介机构、以商招商等手段完成。及时分析和筛选投资信息，通过分析投资信息源的可靠性，有机食品企业的投资目标、时间和项目进度，投资项目在本地的优势和劣势等，确认投资商在本地投资的可能性。努力跟踪和服务投资项目。从捕捉到投资项目起，详尽地掌握信息动态，对投资项目进展过程中的对接和洽谈才能真正做到有的放矢，服务到位。招商方案设计在寻找和利用各种招商引资渠道的基础上，采取相对有效的招商方法，有效招商。利用国家和地方的优惠政策吸引投资者。在招商引资初期，这一方法是最直接和最有效的。从前期咨询到后期政策争取、牵线引资、施工服务等，通过全程式服务赢得投资者，针对性吸引对口企业，突出

个性化服务。利用已投资产业发展的需求，实行产业上、中、下游延伸式招商和产业配套招商，有利于拉长产业链，形成产业集群，降低企业经营生产成本。后期通过已入驻的项目和企业对外招商合作伙伴。 采用多种有效形式将项目直接或间接地传达给投资者， 并及时收集反馈信息。充分利用省政府及有关部门、xx集团等驻京津地区办事机构、当地行业协会和项目投资公司实行委托招商。采用网络招商、上门招商、会展招商、专题招商等其他方式。第七章投资估算与资金筹措7.1投资估算范围本项目投资估算范围包括：新建建筑物的土建费用、车间的工艺设备购置及安装费、工程其他费用、预备费、铺地流动资金等。7.2编制依据1）〈〈基本建设财务管理规定》

2） 国家发展计划委员会文件，国家计委关于印发〈〈招标代理服务收费管理暂行办法》的通知”3）国家计委、国家环境保护总局〈〈关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》 计价格4） 国家计委、建设部关于发布〈〈工程勘查设计收费管理规定》5）原机电部颁布的〈〈机械行业建设项目概算编制办法及各项概算指标》 。6） 〈〈工程建设监理费有关规定》7.3投资估算的编制方法土建工程加工厂房的建筑工程费用按照当地类似工程估算。7.3.2设备及安装工程设备价格采用近期询价；国内设备运杂费包含在设备原价中；设备安装费占设备原价的 2%7.3.3其他费用

建设单位管理费按照财政部文件规定计算；基本预备费率按5%+算；办公用具购置费按1000元/人计算；生产准备中的培训费按1000元/人计算；7.4投资估算及投资构成分析项目新增总投资4.2亿元，其中土地购置费预算为2亿。项目建设投资详细内容见投资估算表 12-2,投资构成见下表：表12-1 投资构成表 单位：万元序号工程和费用名称投资金额（万元）投资比例1建筑工程371816.90%2设备购置及安装1476267.10%3其他费用5942.70%4预备费9904.50%5建设期利息8143.70%

序号工程和费用名称投资金额（万元）投资比例6铺底流动资金11225.10%总计22000100%7.5资金筹措本项目总投资2.4亿元，所用资金申请银行贷款 1.5亿元，其余为企业白筹资金。项目完成后新增流动资金4091万元。投资估算表单位：万元）丁与工程和费用名称建筑面积建筑工程设备购置设备安装工器具及生产家具其它费用合计1工程费用1.1科研楼3895037131406628混42618486合计02其他费用0 _2.1建设单位管理费2082082.2勘察设计费1921922.3办公用具购置费11112.4生产准备费5252

2.5工程监理费57572.6招标代理费4545 「2.7环境影响咨询费11112.8安全卫生评价费1111合计589589以上合计3713140662!81426 [5891907513预备费980980建设投资3713140662!814261569200554建设期利息820820 :5铺底流动资金11251125总投资371314066281426351422000第八章组织结构与培训8.1组织结构8.1.1组织机构本项目职能部门有综合管理部、财务部、工艺研发部、技术培训部和招商部等。整个研发工作主要由分管研发的副主任负责，辖实验室和技术培训等部门。各实验室分别设实验室主任一名，负责对各实验室研究课题的组织和协调、技术研发计划的下达和实施。本项目组织机构设置详见下图：

园区主任8.2.2项目临时管理机构在本项目建设期间，由于属新建的工作量非常大，为了项目建设进展顺利，应成立项目建设领导小组，主要负责协调、处理建设过程中遇到的重大问题，领导小组下设办公室，负责本项目的具体实施。人员配置

按照技术研发的目标任务，确定各类科研人员的配备，保证技术研发工作的顺利开展。本项目以现有各大专院校和科研单位人员为依托，部分行政人员由建设单位原有职员担任。项目新增人员主要以技术研发人才为主。本项目总定员为50人。其中：管理人员5名，技术研发人员35名，财务人员4名、招商人员8名。8.2人员培训财务、市场营销等负责人可由建设单位直接委派，并组织有经验的管理人员分阶段、分系统、分层次对基层人员进行培训；对技术研发人员在从大专院校引进的同时， 聘请资深科技人才和专家为本中心顾问。同时每年选派一批技术研发人员到高校深造，以保证科技人才满足本项目需要。第九章项目风险评估9.1主要风险类型包括土地供给风险、土地市场风险、资金筹措风险、环境保护风险等，针对本项目的具体情况，以上风险的主要排序为：资金筹措风险、土地市场风险、土地供给风险、环境保护风险。9.2主要风险的防范9.2.1资金筹措风险及防范本行业园开发建设累计需投入4.2亿元，即使考虑滚动开发、量出为入（根据土地的需求由xx集团分期供地）的原则，也仍需融资约1亿元。本项目成功的关键是XXXX®动区的开发和招商。土地市场风险及防范初步测算，产业园将来的土地转让价为每亩40万元，考虑到现在河北省内各类园区在招商时都将降低土地价格，所以本项目即使最大