秦皇岛住宅项目整体定位及户型建议（附图丰富）

整体定定位及及户型型建议议香营项项目项目界界定Projectdefinition01市场分分析Marketanalysis02客户研研判Customeranalysis03发展战战略Developmentstrategy04目录Index整体定定位Wholepositioning05户型建建议Familysuggest06城市区区位“河北北省十十二五五规划划纲要要”中中，以以“秦秦唐沧沧”为为核心心，以以沿海海11县（区区）、、8功能区区、一一路一一带为为主体体的沿海经经济隆隆起带带是河北北省十十二五五规划划发展展的重重点。。抚宁宁作为为沿海海11县（区区）之之一，，获新新的发发展机机遇。。地理优优越旅旅游宜宜居作为全全国优优秀旅旅游城城市，，秦皇皇岛市市委市市政府府决定定深入入实施施“旅游游立市市”战略，，打造造宜游游城市市，建建设最最佳佳旅游游目的的地””。拥拥有南南戴河河、温温泉堡堡、长长城、、洋河河等优优越旅旅游资资源的的抚宁宁的发发展将将得到到市里里进一一步的的支持持。境内内铁铁路路、、公公路路四四通通八八达达，，通通讯讯先先进进迅迅捷捷，，电电力力、、煤煤炭炭充充足足，，县县城城新新区区和和南南戴戴河河城城镇镇基基础础建建设设日日臻臻完完善善，，生生活活服服务务设设施施齐齐全全,文化化娱娱乐乐场场所所众众多多。。城市市规规划划抚宁宁县县总总体体规规划划（（2010——2020）城市市性性质质:秦皇皇岛岛的的西西部部新新城城和和市市域域副副中中心心，，县县域域的的政政治治、、经经济济、、文文化化中中心心。。城市市人人口口与与规规模模:规划划到到2020年县县城城常常驻驻人人口口为为24万人人，，建建设设用用地地规规模模为为24.4平方方公公里里。。城市市空空间间发发展展战战略略：：规划划抚抚宁宁县县城城的的空空间间发发展展策策略略为为：：北北优优、、南南拓拓、、西西进进、、东东控控。。规划划区区域域的的开开发发与与实实施施是是抚抚宁宁县县城城南南拓拓东东控控战战略略的的重重要要环环节节。。城市市空空间间布布局局：：规划划期期末末抚抚宁宁县县城城市市空空间间结结构构将将形形成成““一一带带———洋河河景景观观带带，，四四心心———行政政办办公公中中心心、、商商业业金金融融中中心心、、河河西西公公共共服服务务中中西西和和紫紫金金山山绿绿心心，，四四轴轴———天马马大大街街、、迎迎宾宾路路、、长长征征路路、、新新城城西西路路，，八八组组团团———老城城组组团团、、生生态态行行政政组组团团、、河河西西综综合合服服务务组组团团、、南南部部新新城城组组团团、、东东部部新新区区组组团团、、东东南南滨滨水水组组团团、、西西南南滨滨水水组组团团和和骊骊骅骅工工业业区区组组团团””。。规划划区区域域为为抚抚宁宁县县““八八组组团团””东东南南滨滨河河组组团团的的组组成成部部分分，，主主要要用用地地为为居居住住用用地地。。市域域西西部部核核心心县县城城战战略略布布局局城市市经经济济（数数据据来来源源于于抚抚宁宁县县政政府府））在过过去去的的9年时时间间里里，，GDP总量量增增长长了了3.5倍，，增增速速较较为为迅迅猛猛，，除除2009年前前后后受受经经融融危危机机的的影影响响经经济济增增长长较较为为缓缓慢慢外外，，其其他他年年份份增增长长率率平平均均都都在在13%以上上，，可可以以说说经经济济宏宏观观面面态态势势良良好好，，对对其其各各行行业业的的发发展展较较为为有有利利。。通过过表表格格可可以以看看出出，，抚抚宁宁县县是是以以第第二二产产业业为为主主导导的的，，其其占占到到经经济济总总量量的的60%左右右，，除除2009年受受外外部部环环境境影影响响出出现现较较大大的的负负增增长长外外，，其其他他年年份份平平均均都都在在20%左右，增增长率较较GDP更高。（数据来来源于抚抚宁县政政府）GDP增长较快快第第二产产业占主主导城市经济济（数据来来源于抚抚宁县政政府）（数据来来源于抚抚宁县政政府）城镇人均均可支配配收入随随着整体体经济增增长面的的利好，，在过去去的9年时间里里增长了了2.8倍，由2003年的7012元增加到到2011年的19509元，平均均年增长长率在11%左右，高高于同期期全国水水平。房地产投投资总量量在过去去的9年时间里里整体有有大幅度度的增长长，增加加了将近近12倍，在2003年、2004年和2011年受外部部环境的的影响，，降幅较较大，出出现负增增长，波波动性较较大。个人收入入快速增增加地地产产投资活活跃区域规划划1、以图书馆馆、文化化馆和体体育馆为为主体的的文体中中心、抚抚宁一中中的规划划与建设设，与原有有行政中中心一起起在抚宁宁南部形形成了一一个新的的公共活动动中心。新公共共活动中中心将对对规划区区域的开开发与建建设起到到极大促促进作用用。2、位于规规划区域域东侧紧紧邻的仓仓储物流流园区和和郦城工工业区的的发展将将与规划划区域形形成互动，为规划划区域发发展提供供新的产业业空间。。3、规划区区域西侧侧紫金山山山体公公园和南南侧洋河河景观带带的打造造，将会会为规划划区域提提供优美美的环境境和生态态保障。。周边生活活配套、、产业规规划密集集布局区域规划划垃圾处理理场搬迁迁：香营村东东南，紧紧靠规划划城区，，规划考考虑对垃垃圾处理理厂重新新选址，，建一座座处理规规模250t/d的垃圾无无害化综综合处理理厂，用用地面积积约3.2公顷。并并建设特特种垃圾圾焚烧场场和建筑筑垃圾填填埋场。。内部规划划向好发发展潜力力无限教育迁入入：位于城市市东南角角地块，，将规划划居住用用地调整整为教育育科研设设计用地地，将原原职业技技术高中中与二中中合并，，作为抚抚宁第二二中学用用地，职职业技术术高中迁迁入该地地块，并并将教师师进修学学校、业业余体校校迁入。。商业副中中心：商业副中中心位于于紫金山山东侧片片区。建筑布局局多样化化：紫荆山东东侧居住住片区为为现代居居住社区区，以多多层住宅宅为主，，局部地地段穿插插高层，，彰显现现代城市市的魅力力。快速路：：位于县城城内快速速路是指指四条外外环路，，现状骊骊城大街街和西环环路、规规划南环环路和东东环路；；地块现状状一期开发发近３０００亩地地块儿，，拆迁后后等待进进行“三三通一平平”。规划潜力力地块周边资源源紫金山公公园－项目后花花园紧邻项目目西侧的的“紫金金山公园园”，占占地１５５０公顷顷，东侧侧门区域域规划有有历史文文化展区区、老年年活动区区、溪水水休闲区区、儿童童活动区区和观赏赏游览区区，是集集休闲、、娱乐、、活动、、参观于于一体的的山体公公园，项项目天然然的绿色色氧吧。。周边资源快速路－升值主主动力正在施工工中的快快速路，，未来将将成为县县城到秦秦皇岛市市的快速速干道，，快捷的的交通，，带来出出行便利利的同时时，无疑疑成为拉拉动项目目发展的的主动力力。小结宏观：区位：区位优越越，交通通便利，，周边紧紧邻大城城市；经济：经济总量量增长较较大，第第二产业业占据主主导，人人们生活活水平显显著提高高，房地地产投资资波动中中增长迅迅猛。微观：规划：规划整体体是向东东发展，，未来项项目周边边将作为为集交通通、商业业、休闲闲、教育育的综合合性开发发用地；；现状：在拆迁安安置完成成以后，，项目开开始进入入正式运运作期；；项目四四至环境境目前较较差，无无成型生生活配套套、教育育配套差差；周边：紫金山园园、快速速路和具具有活水水风脉的的洋河，，无疑给给项目带带来了不不可复制制的价值值。13属性诠释区位属性

泛公务员汇聚地

金阊区汇聚60家政府机关、国家级企事业单位人均购买力强

区域居住功能被认可

市中心传统居住区

区域功能定位明确

商贸经济、旅游、居住区项目属性

项目体量小

占地50亩，容积率1.3小环境配套不佳，大环境资源优厚西园路沿线无成型商业配套、教育文化资源5分钟生活圈内，资源配套齐全

政府规划出台

对西园路规划启动于2006年底开始属性诠释区位属性现代住宅社区规划展现现代城市魅力，以多层住宅为主，局部地段穿插高层。完善的区域功能规划商业、教育、交通和休闲度假区域区域开发成熟度欠缺距县城中心较远，现有功能配套欠缺项目属性大体量开发

总占地1000亩，一期开发近300亩小环境配套不佳，大环境资源优厚沿线无成型商业配套、教育文化资源紧邻紫金山，毗邻洋河，快速路施工正酣

政府规划出台对西园路规划启动于2006年底开始极具潜力力的整体体规划周边环境境优越的的大体量量开发项项目。项目界定定项目界定定Projectdefinition01市场分析析Marketanalysis02客户研判判Customeranalysis03发展战略略Developmentstrategy04目录Index整体定位位Wholepositioning05户型建议议Familysuggest06周边项目目分布天骄华庭庭富强园三三期骊郡华府府富华苑二二期香营地块块儿郦城龙园园周边项目目简介天骄华庭庭１３９㎡㎡四室室两厅双双卫左侧：１１０５㎡㎡两室室两厅项目为高高层塔楼楼，户型型面积在在１０００－１４４０㎡之之间，以以大两居居、三居居和大四四居户型型为主。。周边项目目简介项目为富富华苑二二期开发发，共５５幢，主主力户型型面积在在７０－－１０００㎡区间间，多为为小两居居、大两两居和小小三居，，以经济济适用为为主，客客群多为为县区刚刚需购房房者。富华苑（二期））周边项目目简介富华苑（二期））此外项目目还有部部分大户户型，户户型为１１１６㎡㎡三室两两厅两卫卫和１３３６㎡四四室两厅厅两卫，，且以购购房改善善型客户户为主。。周边项目目简介骊郡华府府项目为６６＋１类类型，户户型面积积区间在在９０－－１３００㎡之间间，主力力为大两两居和大大三居，，居住宽宽敞舒适适，所在在位置交交通便利利。周边项目目简介富强园（三期））项目周边边享有教教育、酒酒店等配配套，本本期在售售主要为为高层，，户型面面积在９９０－１１３０㎡㎡之间，，主力为为三居和和大两居居。竞争分析析项目名称产品核心竞争力户型规划价格产品线天骄华庭地段普通大户型错层露台4幢楼并排式布置小高层和高层相结合富华苑环境普通中小户型无功能房三期6幢兵营式排布6+1形式骊郡华府价格普通户型无功能房4幢楼兵营式排布多层高层相结合富强园价格普通户型多角阳台4幢合围式中央景观多层高层相结合产品体量量较小，，不能构构成规模模效应产品核心心竞争力力主要依依托地段段、环境境和价格格户型只求求满足居居住，并并无较大大提升规划没有有理念，，多为兵兵营式排排布产品线多多采用多多层、小小高层和和高层相相结合的的方式区域产品品线开始始由多层层向多层层和高层层相结合合的方式式转变竞争分析析周边在售售项目户户型面积积主要集集中在９９０－１１００㎡㎡和１１１０－１１３０㎡㎡的区间间，户型型主要以以大两居居以及三三居为主主。小结在售物业业以地段段和在售或在在建物业业类型多多为多层层６＋１１形式，，部分交交通便利利或者周周边配套套成熟的的项目建建有高层层或者高高层多层层混合搭搭配；在售项目目户型面面积多集集中在９９０－１１００㎡㎡和１１１０㎡－－１３００㎡的区区间，户户型多以以大两居居和三居居室为主主；各项目建建筑销售售均价主主要集中中在３２２００－－３８０００元／／㎡之间间。在售主要要物业类类型为多多层和高高层相结结合的方方式，户户型多以以大两居居和三居居为主，，销售均均价主要要集中在在３２０００－３３８０００元／㎡㎡之间。。项目界定定Projectdefinition01市场分析析Marketanalysis02客户研判判Customeranalysis03发展战略略Developmentstrategy04目录Index整体定位位Wholepositioning05户型建议议Familysuggest06住宅调查查问卷置业方向向大部分受受访者对对房价未未来走势势看好，，在２年年内有购购房计划划的接近近５０％％，且以以改善型型和首次次置业为为主，对对多层住住宅较为为亲睐，，购房意意愿多对对迎宾路路、郦城城大街北北部和紫紫荆花园园东部居居住区域域看好。。物业关注点点住宅调查问问卷受访者对高高层抵触较较大，购房房对价格和和户型较为为敏感，多多喜欢面积积在８０㎡㎡－１２００㎡的房屋屋，且要求求有独立停停车库；对对客厅的使使用功能最最为关注，，阳台以实实用为主。。价位需求住宅调查问问卷受访者对4000元／㎡以内内的价格较较为接受，，对总价的的心里预期期大多集中中在25－40万之间；以以分期和商商贷为主，，首付额度度在6－8万之间居多多，月供在在1000－1500元／㎡较为为集中,对物业服务务要求较低低。区域愿景住宅调查问问卷受访者对香香营区域不不够了解，，未来的发发展前景认认知缺乏，，区域吸引引力和购房房意愿有待待得到进一一步的认可可，对区域域的公建配配套大多以以生活实用用性为主，，购房信息息获知途径径以传统方方式为主，，对物业环环境要求较较高。住宅调查综综述置业方向：：近半数近期期有置业计计划，且多多为改善型型和首次置置业者，对对多层住宅宅认可度较较高，紧邻邻项目周边边居住区域域看好；物业关注点点：高层抵触心心理较大，，价格和户户型最为敏敏感，对建建筑面积在在８０㎡－－１２０㎡㎡有独立停停车库的住住宅看好，，户型以实实用为主；；价位需求：：对总价在25－40万之间，单单价在4000元／㎡以内内的价格较较为接受，，以分期和和商贷为主主；区域愿景：：对香营区域域未来发展展缺乏了解解，区域吸吸引力和购购房意愿有有待得到进进一步的认认可，对区区域的公建建配套要求求大多以生生活实用性性为主。受访者购房房意愿较为为强烈，多多层实用较较大户型需需求较多，，价位在4000元／㎡以内内较为接受受，对香营营区域发展展前景不够够了解，公公共配套和和宣传有待待进一步加加强。客群分析置业计划：：48%—2年内客户类型：：61%—改善型21%—首次购房区域：：43%—迎宾路附近近21%—郦城大街29%—紫荆花园东东部物业类型：：89%—多层9%—小高层问卷客户置置业需求旺旺盛，置业业方向集中中且保守。。置业关注点点：24%—户型设计32%—价格12%—景观环境户型面积：：36%—80-100㎡45%—100-120㎡16%—60-80㎡户型功能：：38%—客厅20%—主卧16%—卫生间停车位：55%—独立停车位位单位均价：：51%—3000-4000元／㎡47%—3000元／㎡以内内置业总价：：51%—25-35万20%—30-40万付款方式：：14%—一次性44%—分期42%—商贷首付额度：：62%—6-10万客户置业目目标多以经经济实用为为主，需求求层次须进进一步开发发。通过调研问问卷普查和和走访了解解，对客层层属性和居居住要求有有较为清晰晰和明确的的理解。客群定位

核心客户核心客户：：在县城工作作的政府机机关、企事事业单位公公务员，根根据竞争个个案已购客客户比例预预估为70％重要客户：：在县区工作作的私营业业主，根据据竞争个案案已购客户户预估为20％游离客户：：周边乡镇居居民，向往往市区居住住，在县城城有固定工工作和收入入，5％-8％。偶得客户：：秦皇岛或其其他县区2％-5％。重要客户游离客户偶得客户客户圈层——锁定核心客客户和重要要客户项目界定Projectdefinition01市场分析Marketanalysis02客户研判Customeranalysis03发展战略Developmentstrategy04目录Index整体定位Wholepositioning05户型建议Familysuggest06需求与供给给的差异化化分析

目标客户需求竞争楼盘供给基本需求交通便捷、出行便利（竞争楼盘已提供）购物方便、商业、生活配套成熟（竞争楼盘已提供）房型方正，采光好，通风好（竞争楼盘已提供）得房率高（竞争楼盘已提供）6+1多层住宅类型（竞争楼盘已提供）利用外部资源提供生活配套主力面积为90-130平方米房型方正、南北通透房型设计考虑了阳台产品线开始从多层向多层和高层相结合的方式转变差异性需求

户型实用功能提升，比如客厅、卧室和卫生间户型面积70-100平方米社区规划、景观规划（品园提供）空间创新独立停车位需求客户需求70-110平方米的中中小面积，，追求房屋屋户型的实实用性，开开始关注小小区环境和和物业管理理，这这给本本项目提供供了发展契契机！市场空白点点到底是否否是机会点点？市场供需34项目SWOT分析Strength（（优势）1、项目规模模大，利于于规划2、紧邻紫金金山、洋河河等景观集集中地，周周边自然环环境和人文文底蕴浓厚厚Opportunity（机会）1、政府对香香营规划出出台2、对于在建建的“快速速路”不久久将通车3、在售供应应量小，同同质化程度度高4、10分钟生活圈圈内拥有一一切理想资资源5、市场产品品序列有空空白Threaten（（威胁）1、富华苑出出现，势必必会分流一一部分客户户Weakness（（劣势）1、区域认知知度弱2、项目区域域环境差3、项目区域域生活、教教育配套缺缺乏项目分析

3142『客观性』『主观性』（社会资源）主动式被动式产品服务人文环境（新进者）（品牌）（自然、区位）本项目成为为领导者的的关键：产产品＋环境境＋人文本项目缺乏乏品牌优势势周边区域往往主打鲜鲜明的环境交通通竞争项目优优势往往只有地地段和价格而非产品，社社区主题基基本不提及及本项目具备备成为区域域领导者的的机会地产项目核核心竞争力力矩阵项目分析地产项目核核心竞争力力矩阵36市场现状供应量小产品同质化化严重创新产品很很少大户型销售售量占据主主导市场机会多多……周边配套短短缺外部环境现现状差政府规划尚尚未实施区域认同感感不强……创新产品突破价格树立品牌项目的发展展战略：产品创新、、占领空白白、树立标标竿项目战略项目客观条条件企业目标项目界定Projectdefinition01市场分析Marketanalysis02客户研判Customeranalysis03发展战略Developmentstrategy04目录Index整体定位Wholepositioning05户型建议Familysuggest06项目整体定定位项目区位项目地块目标客户需需求竞争分析处于县区近近郊周边人文自自然环境优优美未来的居住住、教育和和商业新核核心地近千亩的地地块，便于于规划快速路即将将通车政府对项目目周边规划划和建设正正在筹建中中近郊，环境境大体量追求户型实实用功能的的提升，面面积需求在在70-100平方米要求社区规规划、景观观规划和空空间创新要求独立停停车位实用，品质质感市场中符合合目标客层层需求的产产品较少同质化产品品多差异化自然生态、、实用、品品质化，大大盘社区整体定位纯味示意——一种简单纯纯粹的生活活状态从浮华回到到生活整体定位案名原则——1、大气、体现现当地人文文特质2、体现项目目独特价值值卖点3、具有可延延续性的高高度4、简单明了，，易于延展展与传播案名建议整体定位主推案名一一：骊景大成案名释义：：“骊”：没有限制，，没有约束束，随意自自由，带有有沉稳，厚厚重而又高高贵不羁的的性情，跟跟人内心的的真正渴望望相切合；；切合城市市原有名称称。“景”：浑然天成给给人以舒服服四溢的感感受。“大成”：：田野幽静中中营造的庄庄园居所，，成功人士士和有成之之士拥有的的住所“骊景大成成”：闲来无事，，饭后茶余余，休闲度度假，一种种闲庭散步步式的悠闲闲和自在，，领略山水水美景居住住的乐趣，，散漫中自自带华贵，，既可以拔拔高项目的的高端形象象，突出自自然特点，，项目性质质一目了然然，又使人人易于接受受，给以无无限遐想。。出处：戎事乘骊。——《礼记·檀弓》四骊济济,垂辔沵沵。。——《诗·齐风·载驱》景翳翳以将入入。——晋·陶渊明《归去来兮辞辞》大有。——《易》。释文：““大有，包包容丰富之之象。成德之终也。。——《国语·周语》箫韶九成。——《书·益稷》山水美宅，，让自然升升华生活主推slogan一：释义：项目处于紫紫金山的正正东面，且且坐落于其其山脚下，，南侧视野野开阔，面面水而居，，稀缺景观观类产品。。项目界定Projectdefinition01市场分析Marketanalysis02客户研判Customeranalysis03发展战略Developmentstrategy04目录Index整体定位Wholepositioning05户型建议Familysuggest06户型面积项目现状属于规划开开发区域，，距中心心区域稍为为偏远，目目前人气及及生活气氛氛尚未形成成，因此，，在总体规规划上需考考虑生活配配套等方面面的需要；；按市场引领领为开发理理念的原则则，在户型型设计上应应充分考虑虑市场现有有产品，打打造具有市市场吸引力力的户型产产品；大面积户型型的设置在在本地同质质化严重且且与市场需需求不符；；由于市场场上对90平方米以下下的小户型型市场属于于市场空白白点，因此此，在户型型比例上90平方米以下下户型应有有占大比例例。开发理念客户认知关键词：主力户型面面积范围应应锁定在70-110㎡开发定位：：以体现产产品价值的的中高端档档次按照本项目目地块的基基本现状，，打造满足足市场需求求的适合产产品地块儿户型编号户型类型户型面积(㎡)建筑面积比(%)１期A两室一厅70-8025%B两室两厅80-9045%C三室二厅90