交房流程及注意事项（PPT）

交房流程程及注意意事项交房流程程及注意意事项一、如何何理解交交收楼二、交房房流程三、交房房注意事事项四、案例例解析一、如何何理解交交收楼1、“交交收楼””的概念念是指开发发商通过过物业管管理公司司将具备备入住条条件的房房屋交付业主使用的过过程。物业公司代表表开发商交房房，从业主角角度就是收楼。故称“交收楼”。一、如何理解解交收楼2、交收楼的的构成：由一个核心和和三个重点构构成。核心:物业与开发商商的沟通三个重点:交楼许可证物业预验接管管及前期整改改前期培训3．核心问题需切切实的贯穿在在整个交收房房流程之中。。4．把握好三个重重点有助于物物管处在交收收楼活动前,打下扎实的基基础，在充分准备的前前提下展开对对交收楼的活活动。一、如何理解解交收楼核心：物业与与开发商的沟沟通1.交收楼活活动是开发商商和物业这两两位演员搭台台给业主唱的的一场戏。2.第一印象象非常重要，，头起的好，，在物业管理理的初期物业业管理比较薄薄弱的阶段就能获得业业主一定程度度的认可和信信任。3.第一出戏戏演得好最直直观的体现就就是在物业进进入正常运行行后的物业费费缴纳比率和投诉比率率上。4.怎样才能能演好这出戏戏?演员是是一出戏好坏坏的关键。5.在交收楼楼活动中，处处处离不开开开发商(从最最初的场地安安排、资料、、预验收到最后的整改改等)。开发发商是这出戏戏的主角。演演员之间要有有良好的沟通通才能演好这出戏戏。一、如何理解解交收楼6.以上引出出今天要讲的的主旨：物业与开发商商要有好的沟沟通，才能顺顺利完成交收收楼活动。7.要与开发发商建立健全全的沟通体系系:定期性会议专题会议发文及回复的的流程紧急事件的整整改处理流程程8.要勤于和和开发商沟通通。9.容易发生生的问题：开开发商主观意意识重。应对：灌输物物管意识。一、如何理解解交收楼重点一、交楼楼许可证1.确认可以交楼楼的标志是什什么？标志是取得《《住宅交付使使用许可证》》2.根据上海海市地方性法法规和预售合合同示范文本本的规定，取取得《住宅交交付使用许可可证》是房屋交付的的前提。3.在取得《《住宅交付使使用许可证》》前开发商如如果进行交房房：开发商先行交交房的行为是是违法行为4.业主如果果办理了收房房手续:A可能将面临房房屋质量缺陷陷和配套设施施不完备的风风险。B根据预售合同同规定，业主主有权要求开开发商承担违违约金。C业主有权拒绝绝收房并向主主管部门举报报。D逾期交房超过过约定期限的的，业主有权权单方面解除除合同。6.以上内内容表明无证证交房的风险巨大，后后果严重。7.参考条条款：《上上海市新建住住宅交付使用用许可规定》》一、如何理解解交收楼重点二、物业业预验接管及及前期整改的的工作1.对对小区单元及及公共区域进进行验收，提提出整改项目目，制订整改改流程。目的：将问题消灭在在交房之前，，物业公司全全面接收后减减少交房时的的投诉，以提提高客户的满意度度，确保交房房工作的顺利利完成。2.与开发商商协商制订切切实有效的整整改流程及方方案。3.定期参加加开发商例会会，控制整改改进度及时间间节点。4.物业接管管方案拟定。。5.在验收过过程中对设施施设备，型号号、品牌等作作汇总。6.做好书面面的记录。（（整改单、汇汇总表、发送送/收取记录录等）7.整改及开开荒保洁工作作完成后，要要加强巡视，，严格管理(钥匙领用制制度等)。一、如何理解解交收楼8.预验方式式：8.1前期模模拟验收由物物业管理公司司客服人员和和工程人员在在施工尚未完完成之前对单单元内部及公共区区域进行查验验。工程缺陷陷和隐患反馈馈给发展商。。作用：熟悉设设施设备，避避免重复整改改，避免延误误接收时间。。8.2接开开发商竣工通通知后进行先先期验收，由由发展商项目目部、监理、、发展商销售售部、总包/分分包、物业管管理公司等共共同进行。8.3交接接验收的尾声声进行三方查查验，由发展展商项目部、、施工单位及及物业管理公公司三方进行。如单单元的装修、、设施设备调调试和开荒保保洁都已完成成，则由物业业管理公司人员将钥匙匙接收并填写写《钥匙签收收记录》。反反之，则由物物业管理公司司将问题汇总于相关的的汇总表，并并在验收会议议上提报发展展商整改直至至完成后由物物业管理公司接收。接接收后物业管管理公司需按按排定时巡视视，以确保在在交付业主前前始终保持良好的状态态。一、如何理解解交收楼重点三、前期期培训1、小区基本本情况的培训训:占地面积积、单元数量量、车位数、、电梯、小区区内设备设施施及周边设施施等。2、供应商及及产品的培训训分为单元配配套设施设备备产品培训以以及土建及内内装修专业知知识的培训：：2.1单元配配套设施设备备产品的培训训包括:厨房房橱具、电器器，以及卫生生间洁具、热热水炉、空调、电电气电工产品品等。主要培训内容容：品牌知识识，产品特色色，使用功能能、注意事项项，保养方法法，售后服务等等。。2.2土建及及内装修的专专业培训由发发展商项目部部及承建商共共同参与，培训内容包括括:土建的结结构建设，外外墙屋顶、门门窗、防震专专业知识培训训以及内装修选用材质质特点，施工工工艺，安装工艺等等专业知识的的培训。3.培训《《临时管理公公约》及《业业户手册》是是在短期里使使无相关工作作经验的员工工快速掌握物业工作作要点的比较较好的方式。。综合小区的实实际情况进行行小区《临时时管理公约》》及《业户手手册》的培训训。使员工掌掌握公司及管管理处对小区区管理的基本本程序及立场场，在今后工工作中能够正正确操作与运运用。一、如何理解解交收楼4.交房的的培训包括：：A.整体交房流程程。B.管理处员工熟熟悉交房环节节中的各类表表单。C.交房流程及相相关表单的具具体使用及注注意事项的解解答。D.模拟交房演练练。5、交接时期期统一口径培培训：对交房活动期期间业主提出出的问题进行行统一的回答答，避免尴尬尬。6、交接时期期员工行为规规范培训：仪仪容仪表、接接人待物、语语言、作息制制度等。二、交收楼流流程一、房产交接接业主来办理缴缴纳购房余款款、签收房屋屋交接书手续续时，向现场场办理人员出出示：1、收楼通知书书；2、业主身份证证或委托书及及代理人证件件；3、销售合同及及收据等相关关证明；由开发商相关关人员及物业业客服部人员员陪同业主至至开发商财务务处缴纳相关关款项（包括房款、代办办小产证、代代收分时电表表装置费、代代收有线端口口初装费、代代收燃气表具具费等）并开具缴缴费证明。业主凭缴费证证明领取《新建住宅使用用说明书》、《新建住宅质量量保证书》、《质量监督检查合合格证书》、《空气检测合格格证书》。签署房屋交接接书后，领取取单元内各项项设施设备产产品说明书、、单元保养说说明书等。二、交收楼流流程二、物业管理理缴费业主在发展商商处结清房款款及领取各项项物品后，由由物业管理公公司客服人员员和销售人员员陪同至物业管理理公司财务部部缴纳费用：：1、前期物业管管理费（三个个月）2、代收维修基基金。业主在缴付上上述费用后，，物业财务部部将出具收楼楼缴费证明。。三、交收楼流流程三、办理物业业登记手续在确认业主将将房款及物业业管理费均已已缴纳后，由由物业管理公公司客服部人人员帮业主办办理物业登记手续续，具体操作作流程如下：：1、客服助理核核对收楼通知知书、预售合合同、有效身身份证件并复复印存档（业业主如为境外外人士，代理理人委托书需需公证）；另另需复印已缴缴物业管理费费、维修基金金发票存档。。2、业主签署并并签收《临时管管理公公约及及承诺诺书》《临时管管理公公约》作为业业主委委员会会成立立之前前业主主、物物业管管理公公司和和发展展商在在小区区内行行使各各项权权利和和义务务的约约定，，对业业主也也是一一种保保障，，因此此《临时管管理公公约》签署非非常重重要。。3、业主主填写写《业户联联络表表》。《业户联联络表表》涉及到到业主主的个个人信信息及及联络络电话话、地地址等等内容容，因因此属属于保密文文件同时为为做到到业主主信息息的有有效性性和合合法性性，《业户联联络表表》必须由由业主主本人人填写写。4、业主主签署署并签签收《搬迁及及电梯梯使用用承诺诺书》注明了了小区区搬迁迁及电电梯使使用的的一些些规定定及注注意事事项，，对业业户的的顺利利搬迁迁及电电梯使使用有有非常常大的的作用用，同同时也也是物物业管管理公公司与与业主主在搬搬迁和和电梯梯使用用上的的约定定。二、交交收楼楼流程程5、业主主签收收《搬迁及及电梯梯使用用通知知书》、《租客登登记表表》、《业户手手册》和《服务指指南》等表单单和文文件，，以方方便业业主进进一步步了解解各项项表单单的使使用及及管理理公司司提供供的各各项服服务。。6、业主签签署并并签收收《防火、、治安安责任任协议议书》。《防火、、治安安责任任协议议书》的签署署是要要求业业主做做好单单元内内的安安全防防火、、防范范工作作，同同时协协助物物业管管理公公司保保护好好小区区公共共区域域的消消防设设备、、设施施、器器材。。7、业主主签收收《治安管管理规规定》和《停车库库/场使用用规定定》。物业管管理公公司希希望业业主能能遵守守小区区的《治安管管理规规定》和《停车库库/场使用用规定定》，配合合物业业管理理公司共同同管理理好整整个小小区。。8、业主主核对对及签签收进进户门门，分分户门门，信信箱钥钥匙及及IC卡。9、在办办完物物业各各项手手续后后，陪陪同业业主至至单元元内验验房。二、交交收楼楼流程程三、验验房在办完完物业业各项项手续续后，，由物物业管管理公公司客客服部部人员员、工工程技技术人人员和和发展展商销销售人人员三方方共同同陪业业主至至单元元内验验房：1、业主主将单单元进进户门门打开开，由由“三三方””陪同同清点点单元元内物物品、、设备备及设设施，，核对对单元元的水水、电电、和和燃气气读数数，在在《物业（（单元元）接接收记记录表表》签署确确认。。物业工工程人人员为为业主主演示示设施施设备备使用用功能能及状状态。。2、如业业主验验房时时发现现单元元内存存在着着一些些问题题或疑疑问，，物业业管理理公司司工程程人员员无法法回答答的即通知知发展展商工工程人人员来来现场场解疑疑。如如需整整改的的发展展商工工程人人员在在现场场回复复业主主整改改工作作时间间表，，并记记录在在案，，以确确保验验房工工作顺顺利进进行。。3、若有有整改改事项项，业业主可可委托托物业业管理理处跟跟进并并及时时报告告整改改结果果。4、验收收完毕毕后，，由业业主、、发展展商、、物业业确认认签字字。二、交交收楼楼流程程凭收楼通知书业主出示本人有效身份证明原件代理人凭委托书/本人有效身份业主证明原件（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）审核后由开发商相关人员陪同至开发商财务处缴纳相关款项至开发商处领取《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《质量监督检查合格证书》、《空气检测合格证书》，签署房屋交接书，领取单元设施设备产品说明书，单元保养说明书等）至物业管理中心财务处缴纳前期物业管理费、维修基金等费用为业主办理物业相关手续（签署管理公约、业户资料交付记录表，业户手册）由开发商销售人员、物业客服陪同业主验房，物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态业主如在验房过程中提出整改要求则进入整改流程抄录水、电、天然气读表数，签署单元接收记录表收楼完毕交楼流程图二、交交收楼楼流程程四、交交收楼楼整改改业主验验房时时发现现单元元内存存在问问题需需要整整改时时，由由物业业工程程部人人员将将业主提提出的的问题题填在在《物业（（单元元）接接收记记录表表》或《验房整整改单单》上，由业业主签签字确确认后后复印印（物物业、、业主主、发发展商商），，由发发展商商通知知各施施工单位位安排排整改改工作作。整整改单单原件件要存存档。。同时时业主主可将将进户户门钥钥匙托托管至物物业管管理公公司。。在整整改内内容完完成且且业主主复验验合格格后，，由业业主取取回托托管之钥钥匙。。二、交交收楼楼流程程业主验房时提出整改要求确认整改项目并在《验房整改单》上作填写并由业主签字确认验房结束后将《验房整改单》复印三份，原件存入业主档案开发商物业业主工程项目部总包/分包按《验房整改单》进行整改工作物业工程部对整改内容进行跟踪检查客服负责跟进保修进程，并做好与业主的沟通工作整改结束物业确认符合与发展商、分包商协调预约业主再次上门验收时间业主前来验收验收通过在整改单上签收验收不通过或有新的问题整改完成销售部交收楼整改流程图三、交交房注注意事事项1、发展展商落落实事事项交房前前入户许许可证证取得得：交交房房现场场公示示交房场场地安安排：：A确定场场地：：位置置方位位、面面积大大小、、流转转方向向、功功能区区隔B适度装装修：：地面面、四四壁、、照明明、电电话、、空调调、家家具C导示布布置：：园区区外围围、收收楼现现场事项：：1、场地地安排排在宽宽敞、、便于于流转转的室室内。。建议议台面面按手手续办办理的的流程程一字字排开开。2、准备备几个个vip间，如如现场场发生生争吵吵可请请业主主进入入商谈谈，避避免扩扩大影影响。。3、确认认行人人/行车通通道。。验楼楼路线线应以以通畅畅、方方便为为主，，避免免交楼楼现场场混乱乱。4、现场场电话话、网网线等等设施施要能能满足足现场场办公公的要要求。。5、及早早与开开发商商商议议、确确认交交收楼楼流程程及维维保流流程。。三、交交房注注意事事项园区布布置三、交交房注注意事事项收楼现现场三、交交房注注意事事项交楼场场地三、交交房注注意事事项交楼场场地三、交交房注注意事事项交房物物品资资料：：A交房物物品：：便于于携带带、利利于收收纳、、值得得保存存B交房资资料：：两书书准备备、结结构图图提供供、物物业相相关资资料事项：：1、如物物业代代为处处理二二书可可提请请开发发商采采取一一些高高效的的方式式。如如使用用印章章等。。2、相关关资料料开发发商应应尽快快提供供（业业主资资料、、实测测面积积、小小区概概况、、设施施设备备等））。3、以上上准备备工作作一但但条件件允许许，应应及早早完成成。房屋预预验接接收：：A时间节节点控控制B提前介介入施施工现现场C整改跟跟进事项：：1、制定定切实实有效效的预预验、、整改改方案案。2、开发发商定定期例例会不不可少少。3、合理理利用用开发发商来来解决决问题题。避避免完完工后后一些些问题题暴露露出来来导致致重复复整改改延误误接收收时间间4、开发发商在在交楼楼前应应作好好开荒荒保洁洁的工工作。。三、交交房注注意事事项交房物物品三、交交房注注意事事项交房中中业主验验房收收楼后后整改改期限限确认认：A由项目目部专专业工工程师师与业业主当当面书书面确确定B工程部部按时时间跟跟进整整改工工作事项：：开发发商应应在现现场组组织由由总包包、分分包和和开发发商工工程师师共同同组成成的““紧急急维修修队””在交交房时时如发生一一些交交房人人员无无法解解决的的工程程问题题时可可通知知“紧紧急维维修队队”前前来，，由专专业人人员与与业主主当面接接洽，，拟定定解决决。。面对““问题题”业业主即即时配配合物物业公公司处处理：：一忌拖拖延、、二忌忌扩散散、三三忌被被动事项：：1、面对对“问问题””业主主应做做好与与开发发商之之间的的沟通通、协协调。。2、交房房现场场有业业主情情绪激激动时时，应应请其其离开开交房房现场场，进进入事事先准准备的的vip间内作作处理理。3、对业业主提提出的的问题题应及及时给给于回回答，，对于于无法法回答答的问问题迅迅速告告知开开发商商，获获得其其指示示或技术术支持持。专人对对口负负责：：A及时调调整B随时沟沟通协协调事项：：1、在交交楼活活动中中开发发商现现场人人员的的分工工要明明确2、避免免一人人对口口多项项事件件，导导致处处理速速度延延缓。。3、物业业员工工要熟熟悉开开发商商现场场人员员。并并请开开发商商提供供各对对口人人员名名单给给物业业。三、交交房注注意事事项交房后后整改维维修单单位及及人员员控制制：A维修工工人固固定工工作场场地及及上下下班时时间B工程部部分工工落实实跟单单作业业C项目部部专人人跟进进协调调事项：：1、整改改维修修单位位及人人员控控制。。国家家规定定施工工时间间为：：周一一至周周五8点至18点。2、开发发商定定期整整改例例会制制度。共性问问题控控制：：A专题会会议B专函知知会事项：：1、对于于共性性的整整改问问题要要引起起足够够的重重视。。2、对于于业主主提出出的非非质量量的共共性问问题，，也要要及时时通报报开发发商（（例如如封阳阳台等等）3、以发发文/专函形形式发发送给给开发发商时时，要要注意意签收收、存存档。。必须须留存存原始始凭证证。三、交交房注注意事事项1、物业业管理理处落落实事事项交房前前收楼人人员安安排：：A认真计计划，，按时时到岗岗，周周详培培训B以老带带新，，控制制加班班，各各部配配合C后备支支持，，善用用资源源，适适时调调整事项：：1、交房房活动动进行行时会会有大大量的的加班班，在在交房房前应应把员员工的的调休休尽量量消化化掉。。2、楼宇宇验收收、接接管接接收阶阶段，，是员员工熟熟悉楼楼盘的的最好好时机机。3、工程程部应应作好好设施施设备备的登登记、、汇总总的工工作。。并熟熟悉设设备的的维修修、使使用。。4、要提提前做做好模模拟交交楼的的工作作。5、在此此期间间要注注意一一些设设施设设备配配件及及专用用工具具的收收集。。6、尤其其在接接管之之后必必须建建立严严格有有效的的管理理制度度，例例如钥钥匙领领用制制度，，出入入制度度，整整改人人员控制制制度度等，，以确确保在在交付付业主主前始始终保保持良良好的的状态态。三、交交房注注意事事项收楼资资料：：A业户手手册、、管理理公约约B收楼表表单、、装修修申请请事项：：1、物业业相关关的资资料（（交楼楼表单单、装装修申申请等等文件件）应应尽可可能早早的提提供给给开发发商做做修改改确认认。2、可建建议开开发商商把交交收楼楼活动动中物物业用用资料料与公公约、、手册册等一一并印印刷。。对开开发商商而言言感觉觉上美观、正正规，对物物业而言省省了人力、、物力。3、建议在交交房活动中中对管理公公约进行签签收。在和和开发商、、物业经理理协商的情情况下决定定是否将物管费等等敏感问题题写入公约约一并让业业主作签收收。4、简单讲解解交楼活动动中所需表表单的大致致构成及内内容。管理处办公公场地：A完成装修B正式启用事项：1、应尽快为为各部门找找好办公区区域。便于于工作的开开展。2、办公室装装修可提请请开发商。。三、交房注注意事项交房中要点：合理理安排作息息时间。交交楼期间工工作时间有有着很大的的不确定的的因素，，因灵活制定作作息时间，，使员工保保持状态，，避免不必必要的减员员。客服人员：：A等候接待B资料发放C入住登记D文件签署E钥匙领用事项：1、业主档案案应在交收收楼活动时时同步建立立，并尽可可能收集齐齐全业主的的相关信息息。2、人员分工工明确，员员工对自己己的工作熟熟练、职责责要明确。。3、钥匙托管管。4、客服交房房技巧。5、控制交房房时间。6、简单讲解解大致会使使用到的表表单及用法法。7、因交收楼楼活动分为为开发商及及物业2大部分，务务必与开发发商做好交交接工作。。8、业主资料料是密件，，必须作好好保密工作作。三、交房注注意事项工程人员：：A交楼验房B整改跟进C装修申请事项：1、在业主套套内时，清清点设施设设备数量。。2、对于简单单的和需要要指导的设设备做一下下演示，例例如灯、门门对讲等。。3、要配合客客服对业主主进行主动动的指引。。4、整改单填填写要清晰晰，内容完完整。不属属于质量问问题的要做做好解释工工作。5、在单元查查看结束并并得到业主主同意后，，抄写水电电煤读数并并由业主确确认签字。。保安人员：：A方向引导B秩序维护C车辆管理事项：保安安部应准备备紧临时预预案，以应应对现场突突发状况。。保洁人员：：A园区环境B现场清洁三、交房注注意事项交房后整改跟进：：A时间控制B质量控制C投诉控制遗留问题处处理：A及时整理统统计B函告相关单单位C专人跟进落落实三、交房注注意事项总结核心问问题：与开发商之之间良好的的沟通是顺顺利完成交交收楼活动动的关键三、交房注注意事项交收楼管理理的重点（（要求、规规定、注意意事项）1、交收楼之之前的必须须做好充分分扎实的准准备工作。。2、与发展商商共同制定定各种收楼楼资料并提提前完成收收楼表单印印制。3、财务需确确定业主收收楼时缴纳纳的费用类类别及计算算依据、起起收日期及及注意事项项。4、提前一周周完成交收收楼场地布布置并组织织各相关人人员现场演演练。5、合理安排排交收楼工工作人员尽尽可能避免免超时工作作。6、做好钥匙匙管理尤其其是未交楼楼单元钥匙匙及寄存钥钥匙的交接接工作。主要档案的的建立1、管理处主主要为每个个业主建立立业主档案案。每个业业主档案包包括业主及及租客信息息，收楼时时填写的各类类表单，整整改情况等等等。当然然日后有关关该业户的的所有信息息（包括投投诉处理、管理理费收缴、、等等）都都应存入该该档案。档档案一般按按单元号码码设立。档档案的保管需注意保保密性，需需谨慎保管管，亦不可可擅自透露露给他人。。2、业主档案案的建立是是交收楼管管理中至关关重要的一一个内容，，这是物业业管理公司司服务工作作的第一手资资料，对开开展各项工工作均有重重要作用，，业主档案案建立质量量的高低在在很大程度上左右着着物业管理理公司后续续工作的进进行，因此此必须引起起高度重视视。3、业主档档案建立包包括档案资资料室管理理、档案文文件柜设置置、电子档档录入和档档案使用制制度建立等各项项工作。三、交房注注意事项常见问题的的处理办法法/注意事项1、因房屋质质量问题，，业主拒绝绝收楼并提提出赔偿要要求的处理理。需知房屋在在交付使用用时会存有有一些不影影响使用功功能的质量量问题，故故交楼时业业主会收到到新建住宅宅质量保证证书，跟进进国家和本本市的相关关法规规定定，由发展展商提供相相应的维保保期限，