大连高层洋房沿海项目投标文本2018

大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN基地解读Basicinterpretation0103项目营造Projectconstruction02规划策略Schemestrategy04示范区篇Demonstrationarea金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN05产品设计productdesign06立面推荐Facaderecommendation基地解读BASICINTERPRETATION1金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN|基础分析BASICanalysis宏观区位Macrolocation1SITE沈阳北京秦皇岛营口烟台东经121°52北纬39°4100KM范围250KM范围400KM范围项目位于辽宁省大连市市，是辽宁省副副省级城市，经济第一强市市。中国东部沿海重要要的经济、贸贸易、港口、、工业、旅游游城市，也是强二线城市。天津金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN1234旅顺口区1.西岗区2.中山区3.沙河口区4.甘井子区金州区普兰店区长海县庄河市瓦房店市|基础分析BASICanalysis微观区位Microlocation2金州区SITE大连周子水国国际机场金州火车站大窑湾码头大连市中心黄海金州湾国际机机场大连北站项目位于大连市双D港，距离大连市市中心28KM,双D港毗邻开发区、、保税区,微观区位优越越。金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN开发区保税区金石滩28KM13KM5KM3KM11KM6KM|基础分析BASICanalysis交通分析Trafficanalysis3鹤大高速hegang-Dalianexpressway大窑湾高速至市中心至金石滩至普兰店区至大窑湾SITE地块周边北为淮河东路，南临辽河东路路及数字三路路，西侧为双双D港二街大窑湾收费站站双D港二街淮河东路

HuaiheEastRoad数字三路DigitalThreeRoad辽河东路LiaoheEastRoad

DoubleDporttwostreettocentertopulandianDistricttodayaopwantojinshitandayaowanhighspeeddayaowantollstation金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN黄海双D港站小窑湾站地铁三号线No.3

Subway

Line

DoubleDportstationXiaoyaowanstation地铁三号线位于基地南侧(距双D港站直线距离1.2KM，可从双D港直达市中心）淮河东路HuaiheEastRoad数字三路DigitalThreeRoad辽河东路LiaoheEastRoad地铁三号线No.3Subway

LineSITE地块位于双D港产业园区，北侧为英特尔FAB68，东侧邻大连上柴动力力有限公司，英特尔FAB68数字湖怡亚通上柴动力|基础分析BASICanalysis周边现状Peripheralstatus4金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN南侧为双D港数字湖，为为项目提供有有利的湖景资资源1KM2KM3KM医疗设施行政办公商业配套文化教育生鲜超市SEMI大厦SITE中音高中大连艺才技工学校双D港数字湖辽宁中医药大大学大连维特奥国际医院写字楼区生活超市生活超市生活超市金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN基地周边2KM以内医疗、办办公、文化教教育较齐全，，主要分布在在基地西南区域。|基础分析BASICanalysis周边配套Peripheralfacilities5黄海|基础分析BASICanalysis地块信息Massifinformation6淮河东路HuaiheEastRoad数字三路DigitalThreeRoad英特尔FAB68数字湖怡亚通上柴动力规划总用地面面积：186083.06㎡用地性质：居住住用地容积率：≤2建筑密度：≤≤25%绿地率：＞35%建筑限高：无无退规划用地红红线：建筑后退淮河河东路、数字字3路红线15米，其余退后后红线10米。[规划条件分析]规划总用地面面积：1860.83㎡用地性质：居住住用地容积率：≤2建筑密度：≤≤25%绿地率：＞35%若地块指标无无法满足20%洋房配比，可可适当减小洋洋房配比，但但需要保证95和110平配比相同。。[项目产品建议议]50m25m25m30m25m30m195m255m260m245m170m340m194m300m形态户型面积配比（套数）小高层18F1T22-2-179两面宽30%小高层18F1T23-2-189两面宽50%洋房8F（T2）3-2-195三面款10%洋房8F（T2）3-2-2110三面宽10%金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN46539.77㎡56218.38㎡83324.91㎡|基础分析BASICanalysis上位规划Masterplan7金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGNSITE项目周边规划以工业用地为主，东北侧距离项目4KM左右，规划有住宅区，与本项目所在区域形成住宅双组团4km|基础分析BASICanalysis市场分析Marketanalysis8双D港近几年无土地供应。相邻2017年金普新区挂牌3宗住宅用地，开发区区域域供应一宗商商住用地，海海航摘得，规规划中国集项目1324编号宗地名称占地面积建筑面积容积率摘地时间摘牌公司成交价楼面价备注金普新区南部滨海新区4#宗地4000180002≤2.02017/1/18大连华懿置业有限公司148001850

金普新区金州湾片区1单元JZJW10801-1宗地5918581083.45≤1.372017/12/13大连招源房地产有限公司211602610起拍价12450万元

溢价率70%金普新区金州湾片区1单元JZJW10801-2宗地5926281781.56≤1.382017/12/13辽宁共享碧桂园置业有限公司215402634起拍价12540万元

溢价率72%（碧桂园）金普新区小窑湾3单元E-26、E-28两宗土地30302113605≤3.752017/12/27海航中国集集团有限公司11730/11100——大金（2017）-22号碧桂园摘得大金（2017）-21号招商摘得万科翡翠之光光海航中国集小窑湾3单元E-26、E-28两宗土土地[周边土地市场场]金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGNSITE4231周边竞品分析析Competitiveanalysis9|基础分析BASICanalysis金科大连双D港项目方案设设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN本项目直接竞竞品较少：主要为聚美东东湾和金湾山山城，其次为为康馨壹品、、青国青城；；2017年存量5.5万㎡SITE金湾山城容积率：2.0建筑面积：40万方销售均价：6200元青国青城容积率：2.0建筑面积：15万方销售均价：7800元康馨壹品容积率：2.0建筑面积：10.6万方销售均价：7100元聚美东湾容积率：2.0建筑面积：30万方销售均价：7900元金湾又一城金湾五期、六六期城宁家园金湾名府山河御景2KM3KM聚美东湾总图布局：高高层、小高层层板布局资源占有：公公园河畔，商商业配套容积率：2.0建筑面积：30万平方米主要楼型：以7-18层多层及小高高层为主，其其余为25-26层高层主力户型：一居(建面55㎡)二居(建面68㎡)面积段：43-108㎡高层梯户比：：T2，T3，T4销售均价：7900元/㎡周边竞品分析析Competitiveanalysis10|基础分析BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN主力户型一室两厅一一卫建筑面积：：55.00㎡优点：户型型方正、动动静分离缺点：客厅厅开间偏小小两室两厅一一卫建筑面积：：68.00㎡优点：户型型方正、动动静分离缺点：厨房房偏小3.5KM周边竞品分分析Competitiveanalysis11|基础分析BASICanalysis金湾山城总图布局：高层、小小高层板布局资源占有：：坐山观海海，商务中中心容积率：2.0建筑面积：：40万平方米主要楼型：17-18层小高层为为主，其余余为8F多层主力户型：：三居(建面77㎡)三居(建面88㎡)面积段：52-88㎡高层梯户比比：T2，T3，T4(T4为主)销售均价：6200元/㎡金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN2KM主力户型三室两厅一一卫建筑面积：：77.00㎡优点：户型型方正、南南北通透缺点：厨房房较小三室两厅一一卫建筑面积：：88.00㎡优点：户型型方正、南南北通透缺点：厨房房朝向客厅厅周边竞品分分析Competitiveanalysis12|基础分析BASICanalysis青国青城总图布局：高层、小小高层板布布局资源占有：：交通方便便，商业配配套容积率：2.0建筑面积：：15万平方米主要楼型：16-26层小高层、、高层为主主，11层小高层，，主力户型：：三居(建面81㎡)二居(建面71㎡)面积段：52-95㎡高层梯户比比：T2，T3(T3为主)销售均价：7800元/㎡金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN1.6KM主力户型三室两厅一一卫建筑面积：：81.00㎡优点：户型型方正、南南北通透缺点：厨房房较小一室两厅一卫卫建筑面积：：52.00㎡优点：户型型方正、空空间利用率率高缺点：厕所所不采光通通风两室两厅一一卫建筑面积：：71.00㎡优点：户型型方正、南南北通透缺点：流线线空间浪费费较大竞品总结面积区间价格区间朝向/景观热销户型特特点不足之处竞品主力户户型面积为为68-81㎡，无可销销售的低密密度产品价格区间主主要在6500元/㎡~8000元/㎡，洋房与与高层有1000元/㎡的差价以南北向为为主，有倾倾斜楼栋，，角度在水水平角20°以下户型方正，，南北通透透项目缺乏公公共的景观资源配套示范区及小小区入户感感受一般我们建议依依托数字湖湖公园，将将项目打造造成为一个个重刚需、、轻改善的的高品质宜居居社区区位+环境+竞品规划策略PLANNINGANDTHINKING2金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN我们的愿景景择邻而居的的第一居所所THEFIRSTPALACE高溢价&去化率低密度产品品的最大化化舒适的入户户体验景观空间的的营造生活场景的的营造严控成本重刚需产品品如何提升升溢价？【最大化的低低密度产品品】如果洋房每平米溢价价可达1000+Productreplacement我们的设计计思路是？？金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN一、强排产产品的选择择金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN营销所提供供房型产品品配比：使用T6房型得房率率较高，利利于7989平米产品的的设计，利利于增加洋洋房总量通过对营销销所提房型型配比进行行分析：89建面以下的小房型占住宅总面积的80%95建面以上的房型占住宅总面积的20%T2洋房房型得得房率：83.98%T6房型得房率率：75.48%房型选择Competitiveanalysis1|强排测算BASICanalysis套数79平方米房型型89平方米房型型95平方米房型型110平方米房型型占住宅总套套数30%占住宅总套套数50%占住宅总套套数10%占住宅总套套数10%89房型79房型79房型79房型79房型89房型95房型95房型二、确定最最合理的建建筑朝向金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN朝向对比分分析Competitiveanalysis2|强排测算BASICanalysis方向三顺道路布置置方向二正南北偏东东15°方向一正南北金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN对比结论：：通过对建筑筑朝向的测测试，方向向2在兼顾住宅宅朝向的同同时，也可可以保证较较大的洋房房总量，因因此确定为本案案规划朝向向特点：住宅全南北北向布置，，朝向最优优，但洋房房总量相对对较少。指标：洋房总建筑筑面积：135088.00㎡特点：住宅南北向向偏15°布置，洋房房总量较为为适中指标：洋房总建筑筑面积：140640.00㎡特点：住宅顺道路路布置，部分朝向偏偏东超过50°，洋房总量量最大化。。指标：洋房总建筑筑面积：150864.00㎡金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN正南北偏东东15°三、最合理的朝向下，洋房哪种高度最上量？洋房层数对对比分析Competitiveanalysis3|强排测算BASICanalysis方向三8F洋房方向二7F洋房方向一6F洋房金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN指标：洋房总建筑筑面积：119496.00㎡指标：洋房总建筑筑面积：123648.00㎡指标：洋房总建筑筑面积：141312㎡对比结论：：通过对建筑筑层数的测测试，8F洋房最为上上量，因此此将8F确定为本案案洋房层数数四、在偏东东15度/8F洋房/满足总量及及配比模式式下高层与洋房房有哪些组合方式？金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN空间组合分分析Competitiveanalysis4|强排测算BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方向六：L型高层布置置,局部成组团团方向五：L型高层布置置方向三：高高层北侧地地块成组团团布置方向二：高高层南侧组组团北侧沿沿线布置方向一：高高层南侧地地块成组团团布置方向四：高高层中间成成组团布置置独立成团布置北侧L型布置|强排测算BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方向一：高高层南侧地地块成组团团布置优势：有独立组团团。劣势：1.日照间距无无法满足。。2.高层组团对对视较为严严重方向二：高高层南侧组组团北侧沿沿线布置优势：有独立组团团。劣势：1.南侧高层对对洋房地块块日照影响响较大空间组合分分析Competitiveanalysis4指标：洋房总建筑筑面积：116784.00㎡指标：洋房总建筑筑面积：116640.00㎡|强排测算BASICanalysis方向三：高高层北侧地地块成组团团布置金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN优势：1.洋房高层独独立组团，，品质较高高。2.便于管理劣势：1.洋房总量较较少。2.高层对视较较为严重方向四：高高层中间成成组团布置置优势：1.洋房高层独独立组团，，品质较高高。2.便于管理劣势：1.对北侧地块块洋房日照照影响较大大空间组合分分析Competitiveanalysis4指标：洋房总建筑筑面积：126112.00㎡指标：洋房总建筑筑面积：101408|强排测算BASICanalysis方案五：L型布置高层层金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN优势：1.洋房总量最最大。2.高层视线遮遮挡较小劣势：1.高层洋房混混合布置。。方向六：L型高层布置置,局部成组团团优势：1.洋房产品有独立立组团。劣势：1.高层住宅存存在对视空间组合分分析Competitiveanalysis4指标：洋房总建筑筑面积：126336.00㎡指标：洋房总建筑筑面积：128592.00㎡如何设置项项目的商业配套？？Productreplacement金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN|商业推演BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN商业面积测测算Competitiveanalysis1用地面积：186083.06㎡容积率：2.0社区配套商业系数：3-5%,按4%测算用地面积*容积率*4%=1.48WOUTPUTINPUTINPUT通过测算，，项目配套商商业面积约约为1.48W方，按照合理理的商业面面宽进深比比例1：3，单铺开间间4.2M，进深12M进行布置测测算淮河东路

HuaiheEastRoad数字三路DigitalThreeRoad方案生成满排一层商业，商业面积30026.90㎡住宅可用建筑面积342139.10㎡无临街面，商业价值较低小河道商业面积27640.89㎡，住宅可用建筑面积344525.11㎡人流来源有限制，不容易形成商业氛围，商业价值低封闭厂房商业面积24592.96㎡住宅可用建筑面积347573.04㎡减少商业对住宅影响较大部分数字湖保留人气较高的两个沿街面【最终商业面积】商业面积14844.59㎡住宅可用建筑面积357321.41㎡1.满排商业2.扣除低价值商业1.满排商业3.人流价值分析2.扣除低价值商业1.满排商业4.综合调整3.人流价值分析2.扣除低价值商业1.满排商业目标商业量量：1.49W金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN住宅商业淮河东路

HuaiheEastRoad数字三路

DigitalThreeRoad数字湖通过前期强强排与分析析，确定最最优的总图图形式总图方案1：T6高层+8F洋房金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN|设计生成BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案1总图（T6高层+8F洋房）Competitiveanalysis1项目总用地地面积：186083.06㎡总计容面积积：372165.57其中：洋房房计容面积积：123168.00高层计容面面积：230257.35商业计容面面积：13875.20配套计容面面积：4865.02机动车车位位：4351总户数：4176建筑密度：：19.40%绿地率：35.01%|设计生成BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案1指标（T6高层+8F洋房）Competitiveanalysis1金科大连经济技术指标总建设用地面积（㎡）186083.06

总建筑面积（㎡）524450.57

总计容面积（㎡）372165.57

其中住宅（㎡）353425.35

其中高层230257.35

洋房123168.00

商业（㎡）

13875.20

配套用房

4865.02

其中社区服务用房200.31根据《城市居住区规划设计规范》社区服务用房每处建筑面积200-300㎡文化活动站400.35根据《城市居住区规划设计规范》文化活动站每处建筑面积400-600㎡社区卫生服务中心301.25根据大连市卫生局相关文件，居住小区人口在1万-3万人需配置社区卫生服务站300㎡物业管理用房1143.00根据大连市国土资源局2011年3号文件，物业用房超5万㎡，每增加2.5万方，物管用房增加50㎡变电室30.78根据《城市居住区规划设计规范》变电室每处建筑面积30-50㎡公共卫生间35.21根据《城市居住区规划设计规范》公共卫生间每处建筑面积30-60㎡幼儿园2754.12根据辽宁省城市幼儿园办园标准，9班幼儿园建筑面积2754㎡地下建筑面积（㎡）152285车位配置标准：1.居住:建筑面积＜100㎡按照1个/户配置；100㎡＜建筑面积≤150㎡，1.1-1.5个/户2.文化教育：0.5-1.5个/100㎡3.医疗设施：0.8-2.5个/100㎡4.商业设施：0.8-2.5个/100㎡

机动车车位4351

容积率2.0

户数4176

绿地率35.01%

建筑密度19.40%

|设计生成BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案1鸟瞰图Competitiveanalysis23F幼儿园33F高层8F洋房1F商业2F商业|设计生成BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案1交通分析Competitiveanalysis4人流节点住宅流线城市道路车库入口|设计生成BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案1日照分析Competitiveanalysis5日照分析技技术参数地理位置：：大连市，，东经121度35分，38度54分′；计算时段：：按日照标标准确定，，大寒日为为8：00～16：00；时间统计方方式：累计计时间间隔：：5分钟采样点间距距：1米×1米；满满窗设置置：窗户中中心点照到到为满窗。。0小时1+小时2+小时3+小时4+小时5+小时6小时以上|设计生成BASICanalysis金科大连双双D港项目方案案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案案1产品品分分析析图图Competitiveanalysis389110957979平方米房型89平方米房型95平方米房型110平方米房型8989平方米房型（前端）89897979898989797979798911011011011011011011011011011011011011011011011095958989959589899595959589899595959595959595959589898989898989899595898989898989898989898989898989899595959595958989898989898989898995958989959589899595959595958989898989898989898989898989898989898989898989898989898989899595959595959595959595959595959595959595户型配比面积段套数套数比79147235.25%89200047.89%9546411.11%1102405.75%8989898979798989898979798989898979798989898979798989898979798989898979798989110110110110897979797989897979797989897979797989897979797989897979797989897979797989897979797989110110110110110110110110110110方案案一一的的思思考考金科科大大连连双双D港项项目目方方案案设设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGNT6房型型89房型型根根据据配配比比需需求求，，需需出出现现在在T6房型型的的中中间间89中间间户户房房型型总总面面积积：：41118㎡89中间间户户总总户数数为为：：462户（（14条））占项项目目总总户户数数的的：：11%中间间89户型型展展示示（（房房间间尺尺寸寸与与端端户户89房型型一一致致））问题题：：前端端89房型型产产品品与与自自身身端端户户89房型型产产品品存存在在竞竞争争关关系系89房型型89房型型89房型型89房型型79房型型79房型型户型配比面积段套数套数比营销要求79147235.25%30%89200047.89%50%9546411.11%10%1102405.75%10%金科科大大连连双双D港项项目目方方案案设设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN如果果前前端端89房型型抗抗性性大大，，我我们们有有两两种种处处理理方方式式总图图方方案案2：T6高层层+T4高层层+8F洋房房总图图方方案案3：T6高层层+18F小高高层层+8F洋房房总图图方方案案2：T6高层层+T4高层层+8F洋房房金科科大大连连双双D港项项目目方方案案设设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN89房型型加入入T4房型型，，增增加加高高层层栋栋数数（（在在方方案案一一15栋高高层层基基础础上上增增加加4栋高高层层）），，保保证证所所有有89房型型都都在在端端户户T4高层层房房型型(得房房率率：：73.98%)89房型型79房型型79房型型|设计生成BASICanalysis金科科大大连连双双D港项项目目方方案案设设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案案2总图图（（T6高层层+T4高层层+8F洋房房））Competitiveanalysis1项目目总总用用地地面面积积：：186083.06㎡总计计容容面面积积：：372165.31㎡其中中：：洋洋房房计计容容面面积积：：117568.21㎡高层层计计容容面面积积：：236882.96商业业计计容容面面积积：：12849.12配套套计计容容面面积积：：4865.02机动动车车车车位位：：4290个总户户数数：：4112户建筑筑密密度度：：19.54%绿地地率率：：35.01%|设计生成BASICanalysis金科科大大连连双双D港项项目目方方案案设设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案2鸟瞰图Competitiveanalysis233FT6高层8F洋房1F商业33FT4高层2F商业3F幼儿园|设计生成BASICanalysis金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案2产品分析析图Competitiveanalysis389110957979平方米房型89平方米房型95平方米房型110平方米房型户型配比面积段套数套数比79166440.47%89180843.97%953688.95%1102726.61%89797979798911011011011089899595897979797989897979797989897979797989897979797989897979797989897979797989897979898979798989797989897979898979798989797989897979898979798989797989897979898979798989797989110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110898995958989959589899595898989898989959595959595898989898989898989898989898989898989898989898989959595959595898989898989898989898989959595959595959595959595898989898989898989898989898989898989898989898989959595959595959595959595959595959595因为增加加4栋高层，，保证所所有89房型全部部位于端端户，但但洋房量量相对方方案1减少5600㎡总图方案案3：T6高层+T2小高层+8F洋房金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGNT2房型(18F)----得房率：：79.74%加入T2房型（18F）房型，，T6房型解决决小房型型占比，，89以上房型型全部出出现在T2房型中89房型89房型89房型89房型|设计生成BASICanalysis金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案3总图（T6高层+T2小高层+8F洋房）Competitiveanalysis11项目总用用地面积积：186083.06㎡总计容面面积：372165.48㎡其中：洋房计容容面积：：98480.00㎡小高层计计容面积积：60520.31㎡高层计容面积积：195716.41㎡商业计容容面积：：12583.74㎡配套计容容面积：：4865.02㎡机动车车车位：4374个总户数：：4200户建筑密度度：18.75%绿地率：：35.01%|设计生成BASICanalysis金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案3鸟瞰图Competitiveanalysis1233FT6高层8F洋房1F商业18FT2高层3F幼儿园2F商业|设计生成BASICanalysis金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案3产品分析析图Competitiveanalysis389110957979平方米房型89平方米房型95平方米房型110平方米房型户型配比房型配比套数套数比79166439.62%89191245.52%953849.14%1102405.71%89797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989797979798989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989898989110110110110959595959595959511011011011089898989898989898989959595958989959589898989959595959595110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110110959595959595959595959595959595959595959595959595898989898989898989898989959595958989因为增加加8栋高层，，保证所所有89房型全部部位于T2端户，但但洋房量量相对方方案2减少1.9万㎡货值对比比金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案3总图（T6高层+T2小高层+8F洋房）方案2总图（T6高层+T4高层+8F洋房）方案1总图（T6高层+8F洋房）定价原则则：结合合市场竞竞品房型型现有售售价洋房价格格：8500元/㎡高高层层价格：：7500元/㎡商商业价格格：30000元/㎡89高层中间间户房型型总面积积：41118㎡（462户）89高层端户户户房型型总面积积：88110㎡（990户）89小高层房房型总面面积：0㎡（0户）89洋房房型型总面积积：52688㎡（592户）89高层中间间户房型型总面积积：0㎡（0户）89高层端户户户房型型总面积积：111606㎡（1254户）89小高层房房型总面面积：0㎡（0户）89洋房房型型总面积积：52688㎡（592户）89高层中间间户房型型总面积积：0㎡（0户）89高层端户户户房型型总面积积：76362㎡（858户）89小高层房房型总面面积：117480㎡（1320户）89洋房房型型总面积积：35600㎡（400户）类别面积（万㎡）单价（万元）总价（亿元）商业1.3834.14高层23.510.7517.6325洋房12.320.8510.472汇总37.21

32.2445类别面积（万㎡）单价（万元）总价（亿元）商业1.3834.14高层24.070.7518.0525洋房11.760.859.996汇总37.21

32.1885类别面积（万㎡）单价（万元）总价（亿元）商业1.3834.14高层25.980.7519.485洋房9.850.858.3725汇总37.21

31.99752.0容积率是是否还有有其他的的可能？？金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN楼板价楼板价方案4：11F洋房楼板价+更高溢价价012345楼板价方案5：叠拼别别墅方案6：合院别别墅金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGNT2洋房(11F)3面宽（得房率：：83%）11F洋房电梯梯、楼梯梯可与8F洋房一致致，在不增加公公摊的情况下下进一步的的提升洋洋房量总图方案案4：T6高层+11F洋房100㎡100㎡|设计生成BASICanalysis金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案4总图（T6高+11F洋房）Competitiveanalysis113F幼儿园33FT6高层8F洋房1F商业11F洋房2F商业项目总用用地面积积：186083.06㎡总计容面面积：372165.31㎡其中：11F洋房计容容面积：：145442.00㎡高层计容容面积：：209472.97㎡商业计容容面积：：12385.32㎡配套计容容面积：：4865.02㎡还可以再再增加更高的溢溢价？金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN总图方案案5：T6高层+叠拼别墅墅下叠：跃下层平面图下叠：跃上层平面图中叠：跃下层平面图中叠：跃上层平面图上叠：跃下层平面图上叠：跃上层平面图120.23㎡120.23㎡120.23㎡120.23㎡120.23㎡120.23㎡120.23㎡120.23㎡115.88㎡115.88㎡115.88㎡115.88㎡阳台赠送送挑空赠送送下叠

面积（㎡）赠送比例阳台赠送2.722.27%挑空赠送33.2127.68%合计35.9329.94%中叠

面积（㎡）赠送比例阳台赠送2.722.27%挑空赠送26.422.00%合计29.1224.27%上叠

面积（㎡）赠送比例阳台赠送3.453.00%挑空赠送16.514.35%合计19.9517.35%|设计生成BASICanalysis金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案5总图（T6高+叠拼别墅墅）Competitiveanalysis1133FT6高层6F叠拼别墅墅1F商业3F幼儿园总图类别面积（万㎡）单价（万元）总价（亿元）商业1.3834.14高层27.190.7520.3925叠拼8.641.210.368汇总37.21

34.9005项目总用用地面积积：186083.06㎡总计容面面积：372165.31㎡其中：叠拼计容容面积：：86400.00㎡高层计容容面积：：268514.97㎡商业计容容面积：：12385.32㎡配套计容容面积：：4865.02㎡金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN其他别墅墅产品的的可能？？总图方案案6：T6高层+合院别墅墅2800A系列B系列通道120.15㎡

面积（㎡）赠送比例庭院赠送21.618.00%挑空赠送11.449.53%露台赠送13.811.50%合计46.8439.03%

面积（㎡）赠送比例庭院赠送24.0017.14%挑空赠送17.5612.54%露台赠送17.3212.37%合计58.8842.06%120.15㎡120.15㎡120.15㎡120.15㎡120.15㎡140.23㎡140.23㎡140.23㎡140.23㎡140.23㎡140.23㎡庭院赠送送露台赠送送挑空赠送送|设计生成BASICanalysis金科大连连双D港项目方方案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN方案6总图（T6高+合院别墅墅）Competitiveanalysis1133FT6高层合院别墅墅1F商业3F幼儿园类别面积（万㎡）单价（万元）总价（亿元）商业1.3834.14高层30.870.7523.1555合院4.9561.57.434汇总37.21

34.7295总图项目总用用地面积积：186083.06㎡总计容面面积：372165.31㎡其中：合院别墅墅计容面面积：49560.00㎡高层计容容面积：：305354.97㎡商业计容容面积：：12385.32㎡配套计容容面积：：4865.02㎡货值分析析定价原则则：洋房价格格：8500元/㎡高高层层价格：：7500元/㎡商商业价价格：30000元/㎡叠叠拼别别墅：12000元/㎡合合院别别墅：：15000元/㎡方案4总图（（T6高+11F洋房））方案1总图（（T6高层+8F洋房））方案5总图（（T6高+叠拼别别墅））方案6总图（（T6高+合院别别墅））类别面积（万㎡）单价（万元）总价（亿元）商业1.3834.14高层30.870.7523.1555合院4.9561.57.434汇总37.21

34.7295类别面积（万㎡）单价（万元）总价（亿元）商业1.3834.14高层27.190.7520.3925叠拼8.641.210.368汇总37.21

34.9005类别面积（万㎡）单价（万元）总价（亿元）商业1.3834.14高层23.980.7517.985洋房12.320.8510.472汇总37.68

32.597货值较较洋房房方案案增加加：2.22亿货值较较洋房房方案案增加加：2.05亿若做到到与洋洋房方方案相相同货货值，，叠拼拼单价价为9000元/㎡若做到到与洋洋房方方案相相同货货值，，合院院单价价为10000元/㎡项目营造PROJECTCONSTRUCTION3金科大大连双双D港项目目方案案设计计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGN除了房子还可以以卖什什么？？营销的的故事事在哪哪里？？1.双会所的延伸伸2.商业街区的延伸伸3.中庭空空间的延伸伸4.入户大大堂的延伸伸我们设设计公公共空空间········LIFESTYLE空间规规划——公共空空间组组成的的四要要素PlanningConcept|空间规划PLANNING营造休闲+健身会所，，全方方位服服务用用户的的同时时，与与商业业人流流交织织为一一体。。营空间规规划——1.双会所所的打打造PlanningConcept|空间规划PLANNING|空间规划PLANNING空间规规划——1.双会所所的打打造——休闲会所PlanningConcept营|空间规划PLANNING空间规规划——1.双会所所的打打造——运动会会所PlanningConcept营借空间规规划——2.生活街街的营营造PlanningConceptLAKE|空间规划PLANNING借用湖景资资源，打造造富有有活力力和人人文美美丽的的理想想商业街区。。|空间规划PLANNING场景一一滨水游游憩区区借空间规规划——2.商业街街的打打造——滨水情情景意意向一一PlanningConcept|空间规划PLANNING场景二二商业街街情景景借空间规规划——2.商业街街的打打造——滨水情情景意意向二二PlanningConcept城市车行入口造空间规规划——3.中庭空空间的的营造造PlanningConcept营造“五重重序列列”，多层层次景景观渗透，，全天天候园园林社社区人行入口五重序列轴线入口门庭

前庭序列

花园中庭

宅间坊径架空空间核心公共轴线，形成自入口门庭到架空空间的观景轴线。这一高潮迭起的序列，成为整个社区最流光溢彩的核心。入口门庭前庭玄关花园中庭宅间坊径架空空间造空间规规划——3.中庭空空间的的营造造——序列一一入入口门门庭PlanningConcept造空间规规划——3.中庭空空间的的营造造——序列二二前前庭序序列PlanningConcept造空间规规划——3.中庭空空间的的营造造——序列三三花花园中中庭PlanningConcept造空间规规划——3.中庭空空间的的营造造——序列四四宅宅间坊坊径PlanningConcept造空间规规划——3.中庭空空间的的营造造——序列五五架架空绿绿化PlanningConcept礼空间规规划——4.三重入入户的的营造造PlanningConcept三重入入户系统的的打造造，让让归家家变得得仪式式感。。城市人行入口三重入入户系系统一进大大门二进坊坊巷三进宅宅门层次递递进的的入户户系统统，着着重强强调小小区住住户的的尊贵贵，体体现小小区的的高端端品质质。|空间规划PLANNING场景一一一进大大门——二进院院廊——三进宅宅门礼空间规规划——4.三重入入户的的营造造PlanningConcept|空间规划PLANNING场景二二一进大大门——二进院院廊——三进宅宅门礼空间规规划——4.三重入入户的的营造造PlanningConcept|空间规划PLANNING场景三三一进大大门——二进院廊廊——三进宅宅门礼空间规规划——4.三重入入户的的营造造PlanningConcept除了房子还可以以卖什什么？？营销的的故事事在哪哪里？？示范区DEMONSTRATIONAREA4大连双D港项目方案设计DALIANDOUBLEDPOTRPROJECTCONCEPTDESIGNDemonstrationAreaPositionPRODUCTDESIGN品牌示示范区区，应应具备备何种种条件件？【城市展展示】良好的的城市市展示示性，，对于于宣传传项目目形象象至关关重要要【景观资资源】稀缺的的景观观资源源能够够创造造超乎乎想象象的购购房体体验【非凡品品质】结合小小区大大门、中庭庭整体体打造，，注重重客户户感受受【独特标标识】独特的的标识识，增增强城城市对对项目目的记记忆感感InterFactoryFactoryLAKE淮河东东路HuaiheeastRoad数字三三路DletelThreeRoadPARK人流主要来向位置一【城市展示】展示性最佳，利于形象展示位置四【非凡品质】中轴景观，有利于打造品质中轴景观位置二【景观资源】紧邻湖水，景观资源极佳滨水资源PARK不同条条件，，相应应的位位置也也各有有不同同。示范区区——位置研研究DemonstrationArea位置三【独特标识】结合公园湖水，打造城市记忆示范区区设计计原则解解析非成果果非成果果位置一：城市展示9分优势：交通便利，展示性最佳。劣势：景观资源较弱。优势：景观资源极佳，展示效果好。劣势：展示性稍弱。优势：可结合公园湖景打造极佳体验。劣势：展示性稍弱，风险较高，成本较高。优势：彰显非凡品质，可结合大门、中庭一次成型，永久保留。劣势：展示性稍弱，成本较高。总图规划上，个别楼栋有影响。位置三：独特标识8分位置四：非凡品质7.5分位置二：景观资源9.5分LAKEPARKLAKEPARKPARKLAKEPARKLAKEPARKPARKLAKEPARKLAKEPARKPARKLAKEPARKLAKEPARKPARK示范区区——优劣分分析DemonstrationArea致敬传传统府府苑文文脉，成为为东方方礼仪仪与人人文情情怀的「传承承者」」。城市展展示位置一一1示范区区——位置一一DemonstrationArea主要到到达流流线城市主主干道道1示范区区——位置一一【城市展展示】DemonstrationAreaP车型流流线人型流线静水苑苑叠水苑苑栖水苑苑售楼部部实景样样板房房儿童活活动场场地看房流流线1示范区区——位置一一【城市展展示】DemonstrationArea1示范区区——位置一一【城市展展示】DemonstrationArea1示范区区——位置一一【城市展展示】DemonstrationArea1示范区区——位置一一【城市展展示】DemonstrationArea1示范区区——位置一一【城市展展示】DemonstrationArea1示范区区——位置一一【城市展展示】DemonstrationArea借用湖湖景资资源，，打造造富有有活力力和人人文美美丽的的理想示示范区区。景观资资源位置二二2示范区区——位置二二DemonstrationArea主要到到达流流线需设置置醒目目标识识引导导人流流湖景资资源人流主主要来来向人流主主要来来向2示范区区——位置二二【景观资资源】——功能分分析DemonstrationArea在流线线与功功能布布局上上，与与位置一一基本相相同。。本案案要点点在于于借用湖景与公公园资资源，打造造富有有活力力和人人文美美丽的的理想想示范范区。。公园入入口滨湖步步道2示范区区——位置二二【景观资资源】——立面意意向DemonstrationArea塑造轻轻奢典典范，，构筑筑城市市标志志，成成为大大连记记忆的的「创造造者」」。独特标标识3示范区——位置三DemonstrationArea湖景资源位置三主要到达流流线需设置醒目目标识引导导人流公园公园结合公园与与滨湖环岛岛，打造项项目卖点3示范区——位置三【独特标识】——流线分析DemonstrationAreaPLOGO水景层叠水景样板区其他地块儿童活动场地看房流线茶余饭后漫步在滨湖环道会成为项目卖点与传统示范范区不同，沿湖环道及滨水景观观能够创造超乎想想象的购房房体验3示范区——位置三【独特标识】——效果示意DemonstrationArea3示范区——位置三【独特标识】——效果示意DemonstrationArea塑造品牌形形象，成为为生活方式式与居住品品质的「定义者」」。非凡品质4示范区——位置四DemonstrationArea位置四主要到达流流线1.入口门庭2.前庭玄关3.花园中庭4.示范区4示范区——位置四【非凡品质】——流线分析DemonstrationArea规划上，讲讲究传统中中轴对称。。中轴对称，增强仪式感，彰显品质。一进庭二进院三进府空间上，讲