武汉特色康养小镇调研报告PPT(52P)

十堰子子胥湖湖●特特色康康养小小镇调调研报报告章节目录录一、概概况背背景（（区位位规划划、产产业现现状））二、竞竞品调调研（（十十堰市市房地地产市市场概概况））三、定定位策策略（（SWOT分析、、发展展规划划）四、营营销思思路Part1概况背背景【项目背背景】项目位位置：：项目位位于湖湖北鄂鄂西生生态旅旅游文文化圈圈北大大门十十堰市市郧阳阳区（（原郧郧县））子胥胥湖板板块，，行政政区划划上属属于郧郧阳区区城关关镇片片区，，是子子胥湖湖集团团依托托道教教名山山武当当山优优势在在郧阳阳重点点打造造的以以康养养文旅旅为开开发主主题的的特色色小镇镇项目目。交通区区位：：子胥胥湖与与武当当山相相距50公里，，属旅旅游半半小时时经济济圈，，陆路路有2条高速速（福福银、、郧十十）、、3条一级级路（（十堰堰大道道、G209、十郧郧）相相连，，水路路由汉汉江通通达。【项目背背景】项目目规规划划：按照照规规划划，，核核心心区区总占占地地18.5平方方公公里里，，规规划划建设设用用地地9000亩，，其其中中一一期期规规划划2000亩为为商商住住用用地地。。截截止止2016年底底，，通通过过招招拍拍挂挂方方式式，，共共获获得得建建设设用用地地1400亩，，还还有有463亩已已完完成成批批次次用用地地手手续续。。【项目目背背景景】【项目目背背景景】项目目配配套套建建设设：：核核心心区区规规划划面面积积17.88平方方公公里里。。两两纵纵两两横横交交通通网网络络已已形形成成，，部部分分配配套套基基础础建建设设已已部部分分建建设设完完成成，，但但还还需需要要大大量量的的基基础础建建设设投投入入。。【项目目背背景景】产业业现现状状：：项项目目配配套套产产业业正正在在建建设设中中，，目目前前已已完完成成并并开开业业的的项项目目有有欢欢乐乐嘉嘉年年华华、、正正在在筹筹建建的的项项目目有有印印象象袁袁家家村村、、青青蛙蛙乐乐园园的的等等文文旅旅产产业业项项目目。。子胥胥湖湖·欢乐乐嘉嘉年年华华实景景图图进展展中中项项目目/郧阳阳印印象象·袁家家村村效果图进展中项目/子胥湖青蛙乐乐园效果图特色小镇发展展现状：特色小镇主题题配套建设水水平有待提高高，基础设施施建设较为薄薄弱，缺少康康养产业配套套设施及公共服务建建设配套设施施，目前配套套建设只做了了文旅产业项项目的几个点点，尚未形成成产业链，和和康养主题关关联性不强。。【项目背景】该项目区位描描述：项目位于湖北北省十堰市郧郧阳区子胥湖湖休闲旅游普普度假区。隶属于湖北省省十堰市。位于湖北省十十堰市2小时经济圈。。从十堰市中心、机场、周边景区、周边县县市均能快速速到达，交通便捷，交通辐射能力强。该项目具有如如下特点：1、在本地起步步较早，规划划发展较早，，具有先发优优势。2、项目发展依依托十堰市武武当山城市名名片大背景。。3、文旅配套项项目先行，康康养配套在后后。是偏重于于养老的康养养项目。Part2竞品调研针对项目产品品开发需求，，达到快速去去化产品的目目的。对十堰堰本地不同产产品需求群体体进行了详细细的摸底调研研，对十堰市市茅箭区、张张湾区、郧阳阳区、白浪开开发区等销售售较好目前在在售的别墅、、洋房、一般般住宅的项目目等不同产品品、不同品质质的目前在售售的楼盘进行行了深入调研研与盘点，并并进行总结。。区域楼盘名称茅箭区和昌国际城、大美盛城二期（梧桐花园）、恒大城、汉成天地张湾区四方新城（都市丽景）、阳光栖谷、万达华府郧阳区郧阳新天地、祥源湾白浪区祥安东城国际花园十堰市房地产产市场概况楼盘调研（郧郧阳区）基本信息：祥祥源湾楼盘价格：均价约6500元/平方米楼盘地址：郧郧阳区十堰市市郧阳区郧阳阳岛南湖路主力户型：五居(建面480㎡)五居(建面480㎡)物业类别：别墅建筑类别：独独栋联排装修状况：毛毛坯产权年限：独独栋:70年联排:70年容积率：0.67绿化率：36%停车位：1:2物业费：联排排2.8元、独栋4元销售状况：销销售去化较慢慢,和面积有关户型面积联排排170㎡、270㎡，独栋480㎡、620㎡、930㎡楼盘调研（郧郧阳区）基本信息：郧阳新天地地楼盘价格：均价约4200元/平方米楼盘地址：郧阳区十堰郧郧县解放南路路主力户型：一居(建面41㎡)二居(建面77㎡)二居(建面87㎡)物业类别：普普通住宅建筑类别：板板楼小高层层装修状况：毛毛坯产权年限：70年容积率：2.50绿化率率：30%停车位位：4928个车位位物业费费：1.00元/㎡··月销售状状况：：项目目因其其地理理位置置很好好,临近十十堰市市,所以销销售状状况较较为理理想楼盘调调研（（茅箭箭区））基本信信息:恒大城城楼盘价价格：：均价约约8300元/平方米米楼盘地地址：：茅箭区区上海海路（（湖北北医药药学校校对面面）主力户户型：：二居(建面79㎡㎡)二居(建面79㎡㎡)二居(建面88㎡㎡)物业类类别：：普通通住宅宅建筑类类别：：板楼楼高高层装修状状况：：精装装修产权年年限：：70年建筑面面积：：143214平方米米容积率率：3.34绿化率率：35%停车位位：规规划停停车位位：1346个物业费费：暂暂无资资料销售状状况：：品牌牌地产产商,精装修修产品品销售售状况况良好好楼盘调调研（（茅箭箭区））基本信信息:汉成天天地楼盘价价格：：均价约约6500元/平方米米楼盘地地址：：茅箭区区十堰堰市重重庆路路（重重庆路路与林林荫大大道交交汇处处）主力户户型：：(建面102㎡)(建面107㎡)(建面99㎡㎡)(建面79㎡㎡)物业类类别：：商住住公寓寓建筑类类别：：塔楼楼高高层装修状状况：：公共共部分分简单单装修修产权年年限：：70年容积率率：2.80绿化率率：35%停车位位：1600多个车车位物业费费：1.50元/㎡··月销售状状况：：销售售状况况较好好楼盘调调研（（茅箭箭区））基本信信息:大美盛盛城Ⅱ期·梧桐花花园楼盘价价格：：均价约约6500元/平方米米楼盘地地址：：茅箭区区十堰堰市茅茅箭区区上海海路（（郧阳阳师专专对面面）主力户户型：：(建面91㎡㎡)(建面113㎡)(建面121㎡)(建面134㎡)物业类类别：：普通通住宅宅建筑类类别：：板楼楼高高层装修状状况：：毛坯坯产权年年限：：70容积率率：2.96绿化率率：30%停车位位：暂暂无资资料物业费：：1.50元/平方米·月销售状况况：学区区房销售售情况好好楼盘调研研（张湾湾区）基本信息息:阳光·栖谷楼盘地址址：张湾区十十堰市北北京北路路北段主力户型型：二居(建面85㎡)三居(建面95㎡)三居(建面113㎡㎡)销售价格格：均价约6800元/平方米物业类别别：花园园洋房,商住公寓寓,建筑类别别：塔楼楼多层层小高高层高高层装修状况况：毛坯坯产权年限限：商住住公寓:70年花园洋洋房:70年容积率：：3.90绿化率：：54%停车位：：1661个车位，，车位配配比1:1物业费：：暂无资资料销售状况况:学区房,洋房销售售较好楼盘调研研（张湾湾区）基本信息息:十堰万达达广场楼盘价格格：均价约6800元/平方米楼盘地址址：张湾区十十堰市发发展大道道和北京京路延长长线交叉叉处（熊熊家湾转转盘）主力户型型：一居(建面80㎡)一居(建面80㎡)一居(建面81㎡)物业类别别：普通通住宅建筑类别别：塔楼楼小高高层高高层装修状况况：毛坯坯产权年限限：70年容积率：：3.95绿化率：：暂无资资料停车位：：3250个物业费：：暂无资资料：：销售状况况:品牌地产产综合体体销售较较好楼盘调研研（张湾湾区）基本信息息:和昌·国际城楼盘价格格：均价约5000元/平方米楼盘地址址：茅箭区浙浙江路主力户型型：四居(建面356㎡)四居(建面200㎡物业类别别：花园园洋房、、商住公公寓建筑类别别：多层层、高层层装修状况况：毛坯坯产权年限限：70年容积率：：2.50绿化率：：30%停车位：：车位配配比为1:1物业费：：2.00元/㎡·月销售状况况：十堰堰较早开开发花园园洋房的的小区，，又是学学区房，，销售情情况较好好楼盘调研研（张湾湾区）基本信息息：四方新城城·都市麗景景楼盘地址址：张湾区凯凯旋大道道与发展展大道交交汇处主力户型型：三居(建面127㎡㎡)三居(建面118㎡㎡)二居(建面88㎡)销售价格格：均价约5800元/平方物业类别别：普通通住宅建筑类别别：塔楼楼高层层装修状况况：毛坯坯产权年限限：普通通住宅:70年容积率：：2.37绿化率：：38%停车位：：1076个物业费：：暂无资资料销售状况况：本地地实力开开发商开开发，销销售情况况良好楼盘调研研（白浪浪区）基本信息息：祥安·东城国际际花园楼盘地址址：白浪白浪浪经济开开发区白白浪中路路主力户型型：二居(建面62㎡)二居(建面67㎡)二居(建面71㎡)销售价格格：均价约4200元/平方米物业类别别：普通通住宅,花园洋房房建筑类别别：多层层小高高层装修状况况：毛坯坯产权年限限：普通通住宅、、花园洋洋房:70年容积率：：3.50绿化率：：35%停车位：：共有500余机动车车位物业费：：1.20元/㎡·月销售状况况：教育育地产销销售较好好总结市场调研研部分总总结90-140平方米户户型200平方米及及以上户户型属于区域域热销户户型学区、品品牌楼盘盘销售优优于周边边竞争楼楼盘价格合理理，销售售去化较较快属于区域域销售较较慢户型型市场需求求度不大大销售难度度较大总结市场调研研部分总总结十堰各城城区内主主力新房房销售均均价差别别较为明明显均价价从4200-8300㎡不等（（郧阳、、白浪开开发区个个别项目目售价在在4000元/㎡以下））；学区、名名盘销售售情况较较为明显显，本地地学区房房、品牌牌开发商商开发的的项目销销售情况况均好于于其他项项目，平平均月销销售可达达50-100套；销量最快快的产品品为面积积较小的的普通住住宅和位位置较好好的花园园洋房；；主要竞品品项目均均为现房房销售；；当前市场场还是以以刚性需需求为主主，各小小区都在在围绕配配套进行行开发定定位，十十堰住宅宅市场整整体较为为健康，，主城区区各大楼楼盘去化化情况都都还不错错，目前前十堰市市场90-140平方米户户型是主主力需求求，而200平方米以以上的大大面积住住宅销售售去化较较慢；Part3定位策略项目现已开开发建设了了将近30万方的安置置房，此数数量远远超超过了村民民安置面积积，因配建建尚未完善善，暂时并并未出售，，将来势必必会产生销销售，一定定会和我开开发建设产产品产生客客户重叠。。12康养小镇缺缺乏康养主主题配套产产业规划，，完善的公共共配套资源源是实现这这一转变的的重要条件件。3本项目快速速去化只能能做全国销销售渠道。。本地去化化比例不会会很大，产产品价格空空间也不高高，开发风风险很大，，如果开发发商自己做做康养主题题配套建设设则开发周周期会很长长，同时资资金投入压压力巨大。。该项目存在在如下风险险优势劣势机会威胁1、市场优势势：从市场场现状和未未来规划来来看，康养养物业市场场竞争空白白，本项目目具备一定定的市场机机会；2、规模优势：：中大规模、、低密度养养老综合体体项目，具具有良好生生态景观资资源；1、小镇主题题产业配套套尚不完善善，目前仅仅有文旅相相对完善，，其他产业业几乎为零零。产业布局不不完整，暂暂时不具备备开发条件件。2、子胥湖集集团目前资资金运转缓缓慢，基础础设施建设设薄弱，配配套不完善善。1.康养小镇的的建设为本本地区的发发展带来新新的经济引引擎。2.子胥湖集团团已投入部部分资金，，完成部分分娱乐基础础设施建设设、物业修修建等工作作，本项目目在此基础础开发上，，具有了用用小资金撬撬动大项目目的特殊机机会。1、康养小镇镇整体规划划还不完善善，那么依附于于康养主题题下的康养养楼盘的开开发及销售售，也将会会受到威胁胁。2、目前配套套建设只做做了文旅产产业项目的的几个点，，尚未形成成产业链，，和康养主主题关联性性不强。3、现已建成成的约30万方安置房房一定会产产生回迁销销售，抢夺夺一部分销销售份额。。项目SWOT分析定位思路通过项目SWOT分析，结合合国内外健健康旅游、、养老产业业的发展现现状及趋势势，本项目目选择“立足优势势、抓住机机会”的发展策略略。项目定位原原则：突出出项目核心心优势，明明确目标市市场。整体定位本项目的整整体定位：：中国郧阳·子胥湖昌升升国际康养养度假基地地市场定位档次定位：：国内知名中中高端康养养品牌市场定位：：将项目市场场拓展到国国内外。客群定位客群描述：：随着经济的的发展，中中国成长起起来数量众众多的商务务精英，他他们可能是是企业主，，是全球五五百强的高高管，是无无数行业的的领导者，，是高级别别墅的所有有者……他们也可能能是为社会会做出巨大大贡献，如如今正享受受夕阳之乐乐的人群，，他们曾经经事业有成成，他他们现在儿儿孙满堂……他们大量地地存在于城城市中，他他们愿意付付出经济成成本赢得健健康身体、、赢得心旷旷神怡、赢赢得全身身放松。客群定位客群特征：：30-50岁亚健康症症候群——都市白领及及企事业单单位中高层层管理人员员，因为工工作压力等等原因，多多需要进行行亚健康管管理与恢复复；50-80岁中老年康康养人群——慢病患者或或是退休养养老人群，，其子女或或群体本身身拥有足够够的消费能能力，也有有足够的时时间休闲度度假，渴望望恢复健康康和颐养天天年；传统医疗机机构客群——由于传统医医疗机构存存在就医环环境差、医医患关系紧紧张、医疗疗资源配置置紧缺、重重治疗轻预预防等问题题，导致很很大部分病病患不再愿愿意到医院院进行慢性性病的治疗疗，他们愿愿意在经济济承受能力力范围内，，选择更好好的康复环环境，获得得更人性化化的，更私私人化的健健康服务。。产品定位为中高端康养人群提提供量身定制的、权权威的、私私人化的、、专业的物业产品及及配套健康康服务，结结合小镇其其他配套康康养主题配配套规划，，帮助康养养人群实现现慢病康复复、身体健健康水平提提升及生命命质量的提提升。项目整体发发展规划分步实施，，配套先行行：本阶段建设设重点——完善配套小结结子胥湖集团团与昌升集集团的战略略合作前提提是子胥湖湖集团必须须完善配套套相关基础础设施建设设，使康养养特色小镇镇开发计划划在基础设设施建设完完善的前提提条件下实实现项目分分布实施的的战略规划划；现阶段的工工作重点即即配套的完完善，与此此同时医疗疗配套建设设与9年一贯制学学校的资源源整合也应应该落地建建设了；随着文旅、、医疗、生生活、康养养等配套的的完善，中国郧阳·子胥湖昌升升国际康养养度假基地地项目开发建建设在1-2年内即将逐逐步分段展展开开发；；最终，将形形成“健健康进家庭庭、康养到到基地”的的全新健康康管理服务务模式。Part4营销思路思路一：鉴于本项目目是中高端端康养项目目，目标客客群是具备备一定经济济条件的改改善性需求求人群，而而不是普罗罗大众，因因此本项目目选择精准营销和和圈层营销销作为基本营营销策略。。思路二：鉴于本项目目的产品及及服务具有有很强的定定制化、私私人化特征征，出于对对客户隐私私的保护，，以及为客客户提供终终生健康服服务的需要要，本项目目采用封闭闭式的会员营销。总体营销策策略销售策略鉴于本项目目是中高端端康养项目目，服务及及产品的定定位较高，，渠道遵循循“增加宽宽度、缩短短长度”的的总体策略略：即通过过拓宽销售售渠道，实实现销售人人员与客户户面对面直直接销售，，尽量减少少层层经销销商合作，，以此节省省销售成本本，最大限限度提升客客户价值。。核心渠道——经纪人、callcenter、二级城市市销售网络络、项目销销售员；特色渠道——关联医疗机机构；关联联高端会所所、楼盘、、高档小区区；著名养养老中心等等；渠道营销策策略1000名经纪人关键词：主动出击/圈层营销/社会精英/人脉资源/口碑传播/1000人市场影响：：通过1000名经纪人辐辐射300万以上的人人口，100万个家庭。。二级城市网网络关键词：主动出击/定向爆破/属地化运作作/深厚的人脉脉基础布局：随着二级城城市生活水水平和收入入水平的提提高，越来来越多的人人关注身体体健康，且且对省级城城市的度假假康养有着着极大的兴兴趣和消费费实力。项目目依依托托十十堰堰本本地地及及十十堰堰周周边边城城市市等等地地的的渠渠道道销销售售网网络络，，未未来来根根据据销销售售需需求求快快速速搭搭建建全全国国其其他他重重点点城城市市销销售售渠渠道道网网络络。。项目目采采用用会会员员制制经经营营，，即即客客户户选选购购昌昌升升康康养养物物业业产产品品，，取取得得会会籍籍资资格格，，才才能能享享受受提提供供的的会会员员基基础础健健康康服服务务及及各各类类会会员员增增值值服服务务，，专专业业、、品品质质、、定定制制康康养养服服务务。。会员员制制意意义义：：1、通通过过会会籍籍销销售售，，快快速速实实现现资资金金回回笼笼；；2、通通过过会会员员增增值值服服务务，，促促进进会会员员在在基基地地的的消消费费，，实实现现综综合合项项目目盈盈利利。。会员员营营销销策策略略除会会员员基基础础服服务务外外，，会会员员可可独独享享增增值值服服务务：：1、会会员员活活动动：：○邀请请国国内内外外名名医医，，开开办办会会员员独独享享“精精英英养养生生课课””。○邀请请佛佛家家、、道道家家等等得得道道高高人人，，开开办办会会员员独独享享的的“生生命命健健康康实实修修班班””。○在小小镇镇不不定定期期举举行行会员员健健康康讲讲座座。○在小小镇镇不定定期期举举行行会会员员特特享享“健健康康疗疗养养营营””。○特邀邀会会员员参参加加国国际际医医学学交交流流会会等等，，了了解解国国际际医医学学最最新新发发展展动动态态。。养生生课课程程辟谷谷修修习习班班会员员增增值值服服务务2、就就医医绿绿色色通通道道：：根据据会会员员健健康康状状况况及及需需求求，，为为会会员员办办理理关关联联合合作作机机构构绿绿色色直直通通就就医医，，提提供供其其他他机机构构就就医医指指南南。。3、名名医医会会诊诊：：根据据会会员员实实际际情情况况，，组组织织关关联联机机构构名名医医会会诊诊，，提提供供全全方方位位、、权权威威性性治治疗疗及及康康复复方方案案。。4、家家庭庭医医生生：：实行行““一一人人购购房房（（入入会会）），，全全家家受受益益””的的原原则则，，为为会会员员家家庭庭成成员员提提供供切切实实的的保保健健、、治治未未病病、、康康复复等等服服务务。。5、其其他他会会员员增增值值服服务务。。名医会诊就医绿色通道家庭庭医医生生会员员增增值值服服务务其他他关关联联渠渠道道高端端会会所所———与各各大大中中高高端端会会所所合合作作，，形形成成名名流流精精英英商商务务、、康康养养、、度度假假直直通通车车。。渠道道合合作作———与国国内内著著名名健健康康机机构构、、楼楼盘盘渠渠道道商商合合作作，，在在全全国国范范围围内内展展开开渠渠道道计计划划，，直直接接对对接接各各城城市市中中高高端端楼楼盘盘客客户户及及业业主主康康养养市市场场。。旅游游产产业业———借势势武武当当山山旅旅游游资资源源，，合合作作本本地地旅旅游游市市场场资资源源，，深深入入了了解解客客户户需需求求，，获获取取客客户户健健康康信信息息，，有有效效提提高高渠渠道道拓拓客客的的效效率率。。推广策略子胥湖康养小小镇因其良好好的交通条件件及自然生态态条件，十堰堰市及郧阳区区政府有意将将其打造成为为省内旅游度度假名片；康康养产业与旅旅游度假产业业高度关联，，且经济价值值巨大。与郧郧阳区政府联联合推广，实实现子胥湖康康养基地项目目推广的同时时，也能拉动动十堰市郧阳阳区GDP发展及税收收收入，双方各各得其利。政府搭台，企企业唱戏，联联合举办各类类医学交流会会、生态农产产品展销会、、大型康养产产业发展高峰峰论坛等，通通过各类联合合推广，传播播康养基地的的服务价值及及品牌形象。。借助政府的媒媒体影响力、、媒体曝光率率，在线上保保持高度的媒媒体声音，提提升子胥湖康康养品牌知名名度。策略一：政企企合作，各得得其所策略二：借势势武当山，强强化子胥湖康康养度假形象象目前，子胥湖湖度假区以旅旅游为主要诉诉求点，展开开各类线上线线下推广，但但其淡旺季经经营差异明显显。康养项目目与嘉年华项项目的嫁接，，势必弱化其其淡旺季差异异，提升景区区整体经营水水平。因此，，对项目进行行宣传推广。。“康养养”与与“文文旅特特色小小镇””、““嘉年