栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报课件

河南天略商业运营有限公司2014.1栾川重渡沟旅游主题地产项目可行性分析Documentnumber1差瘩瞎湿疟侄列新磅蒋围买默缘惨独甄吼犀斑顷赌乏捕敷裹深琵靖具缴炳栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。Documentnumber2佰秽蝴企余讫渊怂侧俺疾双负掠温集委菊文椎剂袋涸不契冗里孙毡慢茫囱栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报内容篇章. 认知篇——发展环境、存在问题、客群分析案例篇——案例介绍、经验借鉴产品篇——产品开发、产品主体与配套、产品价值销售篇——推销策略、营销策略、推广策略思考篇——启示附件篇——项目展示Documentnumber3角硅同肃穗愈炽堰覆烛无亡卵蓉浴图关神冀扑给舟宙味诫谓狈吾示嫉茅吴栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part1认知篇Documentnumber4发展环境存在问题客群分析必滔除仅梢暑谁皱闻涵故埂养浮拙宅逗泼惫道榴恃区紫咀芦眼纶解十侠越栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Documentnumber5重渡沟位于市洛阳市栾川县境内，因东汉光武帝刘秀二渡伊水至此，摆脱王莽追杀并成就帝业而得御赐之名。神秘的历史传说加上重渡沟的“水、竹、农家旅馆”景区三绝，是重渡沟由鲜为人知名不见经传而一举唱红北国，声震华夏，成为河南省目前最具活力的十大热点景区的最好诠释.景区位于栾川县潭头镇西南10公里的熊耳山，是国家AAAA级旅游景区，区内竹茂林密，野生动植物繁多，800亩竹林密密层层，可与蜀南竹海相比美。重渡沟被业界权威人士魏小安先生称为“中国农家宾馆第一村”。景区凭借“水清、竹多、落差大”这些自然优势和“茶文化、竹文化、水文化、农耕文化”的有机融合，让游客享受不尽乡村漂流的浪漫和情趣，领略到重渡沟生态旅游和乡村旅游的别样风光景区环境概况重渡沟凭借独一无二的水乡竹韵，独具匠心的开发风格，独辟蹊径的促销谋略，独树一帜的经营理念，短短几年时间，使千百年来“养在深闺人未识”的重渡沟一举唱红中原，声震北国，成为豫西南最具活力的金牌子景区。且嗜瀑宋锅嗣五刘锗嗜茵辉消袄渠篇彰榨恢骤狱阴摘眼鸿釜讼伶躬少敲痈栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报政府政策环境1:2005年栾川模式和宁波经验、焦作现象并称中国发展旅游的“三大模式”。

栾川模式是河南省国家级贫困县——栾川县21世纪初大力发展旅游探索出的经验总结。它是贫困地区发展旅游的经验。“栾川模式”究其经验内容上来讲，它是在科学发展观的指导下，开拓进取，不断创造和探索出的政府主导，市场运作，产业化发展的一个快速发展旅游的工作经验。2005年11月23日，在云南昆明中国国际旅游交易会期间，国家旅游局牵头举办了“宁波经验·焦作现象·栾川模式”总结推广峰会。2006年8月26日，在中国首届旅游精品推广峰会上，栾川县荣膺“中国优秀旅游名县”称号。2006年、2007年，栾川连续两年从此承办了全国县城旅游经济发展论坛，来自全国的17个中国旅游强县代表及国内旅游界专家学者、全国50多个旅游重点县（市）负责同志及中央、省、市20多家新闻媒体记者参加论坛，会上共同发表了《栾川宣言》，在国内旅游界引起强烈反响。Documentnumber6孔狼夏让条鹏酌肉灯诧鲜浪沾斜彰堆驰穆松氧叼筷钟勿明虏鸡馒尔伦扑缆栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报政府政策环境2:栾川县旅游经济发展——未来发展之“全景栾川”理念全景栾川是栾川旅游发展的新理念，通过旅游业的引领发展，努力打造宜游、宜居、宜业的美丽栾川、幸福栾川。目标“十二五”末，把旅游业打造成为加快经济发展方式转变的引领产业，力争实现旅游业“千百亿”目标，即：年接待游客突破1000万人次（其中，过夜游客达400万人次），游客人均消费达到1000元，旅游业总收入达到100亿元，相当于全县GDP的30%左右。总体布局打造生态景观廊道。着力打造洛栾高速栾川段、县道潭卢线庙子至潭头段等八条生态廊道。打造精品度假区。依托重点精品景区，着力抓好老君山道家文化度假区、重渡沟休闲度假区等度假区建设。打造特色庄园（农庄）。鼓励支持各乡镇建设特色各异的生态庄园（农庄），发展特色农家大院。着力抓好庙子南沟玫瑰蓝莓庄园、重渡沟猕猴桃酒庄等建设。Documentnumber7挞新夜扳瓢所曹门聋耍育袱敦蜂止结沥铲推椎蚤僧狙右篓蒂纹骆虚富步图栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报政府政策环境4:河南省“十二五”旅游产业发展规划——格局根据《河南省“十二五”旅游产业发展规划》，河南旅游资源呈现“一区两带四板块”新格局河南省依托交通网络和中心城市,打破行政区划,整合景区资源,以建设旅游目的地和集聚区为重点,构建“一区两带四板块”新格局。一区———中原历史文化旅游区两带———黄河旅游带、南水北调中线旅游带四板块———文化旅游体验、都市观光休闲、山地休闲度假、乡村旅游Documentnumber8选蘑普圣兹传鲸瘦踢贵垫预瓶迭封顿崩悸榜嘱俩瓤宦垮痴破柴订惩粮类鸦栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报政府政策环境2015年，河南省接待海内外游客4亿人次，其中境外游客370万人次，省外境外游客占游客总人数的一半以上；旅游总收入4800亿元，相当于我省同期GDP的13%左右。“十二五”时期我省旅游发展指标体系表经济指标境内外游客接待量境外游客370万人次境内游客3.97亿人次旅游业总收入4800亿元产业指标旅游产业增加值

占服务业增加值15％社会指标城乡平均出游2次以上旅游消费占居民消费比重10％以上旅游从业人数200万人带动关联就业1000万人3:河南省“十二五”旅游产业发展规划——目标Documentnumber9貉常尉绅塘楼簇蔚涨虞甸疟抖河冷苗估茶宦株斟虽垃窒潭虎写缎瞩矣暴笼栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报政府政策环境5:河南省“十二五”旅游产业发展规划——摘要根据《河南省“十二五”旅游产业发展规划》，栾川是全省旅游产业重点培育区，依托良好的自然人文旅游资源将成为旅游示范县《河南省“十二五”旅游产业发展规划》与栾川有关的部分摘要工作目标：创建一批旅游示范县和特色旅游村镇。将登封、栾川、南召、舞钢、辉县、沁阳、修武、西峡、鄢陵、淮阳等培育成为全省旅游产业重点增长区域,培育10个国家旅游示范县。山地休闲度假板块：以伏牛山为中心,南太行、桐柏—大别山为两翼，将伏牛山、南太行打造成为我国著名的山地度假品牌。山水度假旅游目的地：重点建设黄河小浪底、尧山—大佛、鸡公山、南湾湖、老界岭、白云山、莲花温泉—五朵山、重渡沟等一批山水度假旅游区,打造集观光度假、户外运动、自助旅行、休闲养生等于一体的在国内外享有较高知名度的山水度假旅游目的地。伏牛山旅游度假区：整合以西峡、内乡、南召、嵩县、栾川为主体的伏牛山世界地质公园生态景观资源,以嵩县、栾川、卢氏为主体的伏牛山北麓,伏牛山北麓区域重点培育高山森林度假、道教休闲体验、山地运动、山乡农家休闲等产业。整合大伏牛山地区漂流资源,打造国内一流的山地漂流品牌。建设尧山—大佛、老界岭、白云山、莲花温泉—五朵山、重渡沟等旅游度假区。Documentnumber10毅虚毗召俩唐差桅宏斜劳栅吩夏纳惋汇毅汲咒烩沏苗廉惦还汗婆伍渠钢场栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报交通地理环境1：洛栾高速简介洛栾高速公路是连接古都洛阳和旅游名城栾川之间的“高速经济通道”。洛栾高速全长129.239公里，其中洛嵩段全长62.699公里，嵩栾段全长66.54公里。洛栾高速与区域内洛阳绕城高速公路、连霍高速公路、郑少洛高速公路、二广高速公路互联成网，与多条省道、县道相连接，有效补充和完善了洛阳地区的高速公路网络，拉动豫西南山区区域经济快速发展，对促进豫西南地区旅游资源、矿产资源等相关产业的快速发展以及对改善和提高沿线人民群众的生产生活水平都具有重要的意义。洛栾高速沿途经过的主要城市自北至南有：洛阳市、洛龙区、伊川县、嵩县、栾川县等。津绰枝挺血愉远派窜广段脾低沼塞匿戎拒骚阀驳涟筐靡汞又寂羊华赶创硫栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报交通地理环境2：洛栾高速与旅游经济发展一洛栾高速12年底通车之后，栾川旅游也将随之进入“高速时代”。先前栾川旅游的市场半径可覆盖至周围近600公里，能覆盖太原、西安、石家庄等省会城市，每年的游客总人数可达到790余万人次。高速公路通车之后，市场半径至少会达到1000公里，就能覆盖南京、武汉、合肥等地，省外游客数量会大幅度上涨。

拉近与中心城市的距离，也就拉近了栾川与游客的距离。每年栾川的自驾游游客能占到全部游客的60%，“交通条件改善后至少能达到70%。”人来了，栾川的经济就发展起来了。

前蠢阴膝卤束逼杉灼凰厨康滔揭裔逐沃拼彤世撅串亡絮馒拟浴限熙让坪烽栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报交通地理环境Documentnumber13洛栾高速有着指标性的意义，洛栾高速将带动更多的中远途游客进入，自驾游客群覆盖华中、华北、华东地区。配合以洛阳机场，客群覆盖范围延伸至全国，港澳台，乃至海外。2：洛栾高速与旅游经济发展二鬼锻焉骑嘻掣懈渺耸缠犯臻霄溜偶惟闪憎瘟玻具怔砸蜒李谁饭屈悠索奏继栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报交通环境设施3：本项目的地理交通区位一本项目属于重渡沟风景区景观带和必经之地本项目本项目地处洛栾高速重渡沟站高速出入口往西500米处，宗地南侧紧邻洛栾高速（西至县城方向），宗地往东区域有一处小山岭，形似鲤鱼，俗称“鱼岭”，宗地以北一路之隔则是几百户民居组成的村落，往北至重渡沟风景区（距离重渡沟风景区约10分钟车程）。Documentnumber14服韧街怖兢蒲键夜橱零溶幽矽甭石鞭疚西月凤温委抬述湃穴毁艺撤团赔实栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报交通环境设施3：本项目的地理交通区位二本项目辐射八大省会城市依托良好的交通，本项目凭借重渡沟丰富的景观资源，可以辐射八大省会城市，分别是：郑州、西安、太原、北京、济南、南京、合肥、武汉。Documentnumber15蚌额给句拓崭益枢含懈践剧却堰呻户嗽惦责粟铂姐授寺匹慈尤鸳迫发翅躇栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报交通环境设施3：本项目的地理交通区位三洛栾高速、连霍高速及国省县级公路，形成四通八达的交通网Documentnumber16或瓶求稳脸烦寝尝耐醋鼠饭扫刮舌哪鼻漓泵吾汇纵逛迈讲嫩窍呵式诵苫午栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报旅游市场经济环境国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变特点是旅游产品的升级观光旅游→休闲旅游→度假旅游背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。1:国内旅游地产的发展——旅游渡假地产，下一个增长期Documentnumber17隧恫购之倘见友镑攘堤肤嫌耽电斯炳辗浊苹失嘎园肪寞昏蛹到齐佰驳刀滤栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报旅游市场经济环境2:河南省旅游经济发展河南省经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的大发展发繁荣。河南省旅游业增长迅速，高于全国水平。2011年—2013年接待游客以每年0.5亿次增长，旅游收入以每年500亿元增长。2011—2013年河南省GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2011年272321800065002012年298102044375252013年332502228382022011—2013年河南省接待游客与旅游收入时间接待游客（亿人次）旅游收入（亿元）2011年3.072802.062012年3.633283.552013年4.13863Documentnumber18揪陛呢纠狮喉周筋谬馒捐臆食砾杆政酝象或舍空圈茬涯环摊我弛缕捉飞吹栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报旅游市场经济环境3:洛阳旅游经济发展洛阳经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的大发展发繁荣。2011--2013年接待游客以每年近1000万人次增长。2011--2013年的旅游收入比2011年的旅游收入增加了137.02亿元。2011—2013年洛阳市GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2011年27172016368222012年30012263677772013年33312490085552011—2013年洛阳市接待游客与旅游收入时间接待游客（万人次）入境游客（万人次）国内游客（万人次）旅游收入（亿元）2011年68705368173482012年776561.287703.72402.742013年8608.0570.058538485.02Documentnumber19倒孕烟袍疥烹奠器兢数完鼓勘馏泳柠燎噪芽彭拴悬谆螺薛之苇妹庇催边停栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报旅游市场经济环境4:栾川县旅游经济发展----2011至2013年旅游发展情况栾川经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的快速发展。2011--2013年接待游客数量和收入呈现双增长趋势。2011--2013年接待游客以每年近100万人次增长。2011--2013年旅游收入以每年5亿元增加。2010—2012年栾川县GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2010年1421442547002011年1691676257382012年1591877567702011—2013年栾川县接待游客与旅游收入时间接待游客（万人次）旅游收入（亿元）2011年68125.92012年79030.72013年87837.15Documentnumber20褐藉雨偿鸟惠止卡剃憋久妇赵谓蛤希娟倘宙违遵肾扬块单指弱术荆欣伴衍栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Documentnumber212012年底洛栾高速全线通车以来，栾川游客人数同比有较大幅度的提高。2013年一季度游人数同比增长了26%，旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到了2860万元，同比增幅达到37.2%旅游市场经济环境5:交通的发展与旅游经济的相互扶持埠徊泣贷剥姨图茅丁动砸捞挫摈杖贝病阎拼赴浴观贝定其贰柔驮翼崇粘辟栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Documentnumber22旅游市场经济环境6:国内旅游地产的发展----旅游地产是未来发展的热点在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产或是调控背景下地产商们另一个可选之路任志强曾直言：“随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅、商业地产开发热潮之后，旅游地产将会成为市场下一个热点。”“中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测，2015年人类将会进入到一个休闲时代。中国房地产协会副会长朱中一表示：在一些省市制订的“十二五”规划中，已经有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，这说明各地对这项工作非常重视。州垮刘批晓辊缄栗甥镜梗悄患替堤逛棕势惺赊范岗溜龚勘袋秧绝并怜冯锌栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报本章总结中国旅游地产处于起步阶段，河南省旅游产业发展迅猛，栾川旅游产业发展潜力巨大经济的快速发展，为旅游业发展提供了动力；旅游业也促进了经济发展。河南省旅游产业发展迅猛，高于全国水平。洛阳作为旅游大市，是河南省乃至全国著名旅游胜地。“栾川模式”一改传统思维模式，用科学的发展观，重新主导栾川经济发展的方向。栾川拥有丰富的旅游资源，“全景栾川”的提出让栾川旅游经济未来发展潜力巨大。《河南省“十二五”旅游产业发展规划》为全省旅游产业发展提供了政策支持，也为栾川旅游业大发展提供了新动力。本项目作为栾川重渡沟景区，依托国内旅游业良好形势，未来发展潜力不可限量。Documentnumber23窝脏储巢戒雹旋帐曹禁焦影诲届姿缕栗养灾帜躇涩侠掸场凑榴淄社科思佛栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part1认知篇发展环境存在问题客群分析Documentnumber24很撒怠盼它悠乳窥群烃旷衷粤话氛穗挽耶痰炸论油渍域臼掀瞥侣甩诅堂棘栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目存在问题1：项目现状：高低不平、存在林木、民房、耕地等Documentnumber25憨熟苑鼓捷溺巴瓶辽绣谓刚窖罗巩惊艰隔诈脂溉缠输酱眠胶浦军要屡沃党栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目存在问题2:项目开发难点一难点1：区域荒凉，认知度低本项目距离重渡沟景区10分钟车程，目前该区域较荒凉，短时间内难在消费者心中激起置业热情。难点2：不是净地，拆迁麻烦地块上存在建筑物、林木等，加上村民受其他富裕起来村庄影响及村民素质高低，拆迁存在一定难度。难点3：原始资源，利用困难地块周边存在庙宇、古树等，如何将地块的原始资源、植被、生态等于项目互利共存，并且与重渡沟风景区相协调，从而实现可持续发展难点4：淡季经营，存在难度度假地产（尤其是远离城市的区域）的物业是需要经营的，如何保证经营业绩是最大的难题，经营的难度最终都表现在淡季经营上。所以，在项目之初，就必须充分考虑到淡季的经营问题，尤其在旅游设施的规划上，要有足够的设施和投入，让淡季不淡。Documentnumber26喝粮横柯箩牧够于饭吨烯喷婪帮戎捷厚矢花侦糊恤病拓格感孔辣俞眩收亡栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目存在问题3:项目周边竞争对手竞品：目前栾川已有九龙山温泉、老君山、鸡冠洞等景区度假地产的开发会影响本项目的销售Documentnumber27津衬溶姜侥豁卉饲纳如撅贯挛矩辊点辊撇章肿墨罚回庸笆姆政葡善原绘疑栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目存在问题3:问题解决之道一本项目难点开发的实质是：旅游区非成熟景观区项目如何开发？开发难点的解决之道借势：借政府之手，借百姓之力，借重渡沟之景，通过产品规划及景观打造，融于当地，融于景区造景：利用古树、古庙、鱼岭等制造人文景观，吸引关注度，提高知名度。创新：解决淡季经营的主要方式有：大型活动、会议和培训。Documentnumber28关瞧诚茂陇狗实框醛请旷畏溅埔琉魂圭镶拔沸置硝谓亚抓牟锭绷蚜玻怔疼栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目存在问题3:问题解决之道二五大开发策略实现本项目的成功开发策略1：景区借势项目属于重渡沟景区边缘，要积极向重渡沟景区“靠”，分享其成熟区品牌价值策略2：资源嫁接深入挖掘重渡沟农耕文化、自然景观的价值，将文化价值嫁接到项目，吸引游客。策略3：巧用地貌项目具有山地景观资源，统筹规划合理布局，保护资源和项目创新结合，项目易产生层次感。策略4：规划上更多功能赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富多彩，使住宅成为多功能的生活载体。策略5：较高的附加值创新产品、提高附加值，提供一站式生态旅居功能，强化产品的私密性、尊崇性。Documentnumber29退蚌零椰冤选瘩陇腐拍吉砂淌疫怜啤石毒鉴旨非骇工果尧虚览驾酗羹殉碎栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报机会：河南省十二五旅游规划提出大力发展栾川和重渡沟。政策：栾川政府提出全景栾川理念，有利于重渡沟景区的发展产品：市场上缺乏合理的度假产品，存在市场空白点机遇Opportunity资金：旅游地产开发，前期需要大量资金竞品：九龙山、老君山、鸡冠洞等景区度假地产的开发会影响本项目的销售威胁Threat优势Strength交通：紧邻洛栾高速重渡沟站出入口，交通便利地段：地处洛栾高速重渡沟站高速出入口往西500米处，是来往栾川县城和重渡沟风景区的必经之地，区域地理位置十分优越景区：距离重渡沟景区10分钟车程地块：地块只有百亩，面积不大拆迁：地块内部存在大量民房、菜地、树林，拆迁不方便地差：地块有高低落差，平整土地成本增加区域：距离重渡沟风景区步行距离较远，客户存在认知抗性劣势

WeaknessDocumentnumber30项目SWOT分析娘钧摊图贩扶阎者铬仙倦蔷已耐厅漫托徘撕轰恍潜蹬懈佑哮栏冷工床使频栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part1认知篇发展环境存在问题客群分析Documentnumber31铣房耙柞骚娥溉短谈撇费峭愁遁定并漳岿赶姑骑祭粗捻臆闷伺昂茹钩纠险栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目客群分析买它，能代表什么？身份和地位的象征人生价值体现少数的高富人士所占有去那玩，能代表什么？中高档消费场所，富人行为度假与养生结合可以休闲,可以私有一谁会买本项目的产品？Documentnumber32碍燥倍旱俺闪父狙剂弦沁荚精较氦暗叉禁梳陷亢肯梧裁姐英乒掷忻螟蚤铸栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目客群分析二客群来源本项目的目标客群主要来自以栾川为中心的周边县市。如栾川、卢氏、灵宝、洛宁、嵩县等县级市以及三门峡、南阳、平顶山、洛阳、郑州等地级市。Documentnumber33非煌郧役骗道活相阐对二熟稀导葛挖寂剂孔馒迅寥窜饼庆淫惹谐挝琐鹤冷栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目客群分析非体力劳动者，主要是:大中型私营业主，公司高层管理者大学教授、艺术从业者、律师、医生等知识分子政府机关的高级领导三客群职业Documentnumber34烙磅攀晃玫琐贫睡织唐诅遵篇酋诱屎唁爸拳庐呐僚眺捎弦摘遥挖努饺遗蛆栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目客群分析四客群消费特征不讲究性价比，讲究性能比。区域中消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。需要绝对私密性。消费者非常独立，所以对产品的私密性要求很高，其较注重产品的个性，喜欢独一无二、惟我独尊的感觉。不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。崇尚自然、原生态，追求静雅。追求健康，懂得享受生活。Documentnumber35迫筹腑骑苏迂劫忿楼绰日漓着拔肖画邢鸭秧竭转谰弹胡蔗朱欢浸昂译揣边栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目客群分析五客群心理需求享受恬静、舒适、高尚的居住生活对独特、稀缺的自然财富的领先占有安逸性、私密性高度的私人家庭享受和社交需求对生理、心理健康、安全的注重与要求独特的价值观及生活哲学的高度契合客群心理Documentnumber36虹橡昔修淌啃定薯锭努参阎娥恢钟砌崇财厩伐泳筹杨养趣嗓孽顷源琐确瞬栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报六客群置业需求休闲度假型心理：中产阶层的压力越来越大，传统的观光旅游必然被度假旅游所取代。投资型心理：旅游地产依赖优美的自然环境和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。炫耀型心理：通过入住这些稀缺不可再生的环境中，获得一种炫耀性的满足感。未来养老型心理：退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。商务交际型心理：商务谈判如果放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。礼品型心理：随着经济的发展，旅游度假成为一种时尚，旅游房产也将成为一种礼品。客群置业需求主要用于投资和自住项目客群分析Documentnumber37油燎惫伶酉硅竣土袄主友勘逗冒秃淋弱漳咳月泅盯曙眶美雍魂幻哺鸿位鬃栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目客群分析七客群度假习惯5+2模式：5天工作在市区，2天大休在郊区。11+1模式：11个月在大城市工作，1个月的长假（元旦、春节、“五一”、国庆这四周加起来，差不多一个月）跑到另外一个城市休闲。Documentnumber38糙敌猜重霖烬灸目于饲堪撅亲籍动墙杂芝梭鞋窘砚戮搬网爷蓉辊壕晕表阑栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报七客群定位他们渴望回归自然的理念健康的生活方式放松心灵的属地自由的居住体验有钱、有闲的上层消费者项目客群分析Documentnumber39注愁镣伞显报睫炕欺婪皇叹鸡厦掷痴诱耸贡焊获茎漂瀑折陨辣滓艰拿撕彼栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part2案例篇Documentnumber40案例介绍经验借鉴峦烽柱财景稚侈委貌谅垒躲飘赐术脾绪迁蛛绳蒲卜怪逻奥倚厌邦枷割凶吞栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报【1】中国最美最奢华的休闲度假酒店丽江悦榕庄以全球高端人群为目标客户，提供集休闲、度假、商务、体验为一体的中国最美最奢华的休闲度假酒店案例介绍Documentnumber41区券侧封剖霄泅漫仕陆宝翻隅瓮琼俘乌杉志橇栋峙荧呵暗睹凳劣屯嚎凿村栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍发展条件丽江悦榕庄丽江悦榕庄主要发展条件休闲产业快速增长旅游形式从观光型向休闲、度假、商务型转变丽江高端客群的增多中国成为世界舞台的中心，受到全球关注，国外游客对中国越发感兴趣丰富的旅游、人文资源项目周边香格里拉、玉龙雪山的美景和丽江风情的为项目提供了丰富的文化内涵丽江旅游资源基本能适应客人来休闲、度假、商务、旅游和探险需求的条件成功的度假品牌悦榕庄作为悦榕集团顶级度假酒店品牌已得到世界认可马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店为丽江酒店作了品质保障悦榕庄客户会为项目提供了丰富的客源政府的大力支持丽江市政府全力支持旅游产业发展、升级在政府的支持发展下，丽江已成为中国休闲旅游度假的理想之地，产业基础雄厚，城市发展需要提升品位Documentnumber42红蝶罕甭耀雕措龟牧旅薯铱藩畔焙潦钡穿只碉缝谩贾龙刮兄鸿菜枕习梢假栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍规划理念以丽江古城的建筑风格融合五星级的现代化酒店设施，营造优雅浪漫的度假风格，让客人沉浸在欢愉中，离开的时候确保得到“元气”的补充。

丽江悦榕庄Documentnumber43蒜恤十械粉厄拣百素褐榴芳掂栋凝高悯价斡花速据谴旦媳盲烘碉难汀宗痰栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍运作模式顶级度假酒店品牌导入，占领中国顶级休闲度假酒店地位，形成品牌影响力，后期开发推出产权式酒店。世界顶级酒店品牌导入打造中国顶级休闲度假酒店地产项目开发悦榕庄国际顶级度假酒店品牌马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店形象招牌中国国内顶级度假酒店花园式别墅酒店室外温水按摩浴池、私人泳池、护疗亭丽江悦榕Spa会所等二期产权式酒店别墅开发（丽江悦榕庄二期将推出产权式酒店）丽江悦榕庄Documentnumber44佬救牌旬疾羽糜贴纽究陌胯挝捶虾长盈辅唁婆嚼台医烬徐馒号坦蹿圣毁兢栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍【2】长三角地区综合性纯休闲度假社区项目区位温泉1858，位于苏州市太湖国家旅游度假区，处于太湖2006年新规划的核心区域，紧邻太湖湖岸，是苏州乃至长三角地区最理想的休闲旅游的区域之一。温泉1858Documentnumber45仇掷价错谬庄辆运惮俐携涡聋状惭冲纵住劲食宿粱吭须痰颖仿郭乘勇婶吸栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍温泉1858整体规划项目整体建筑风格以中式为主，规划开发度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店以及水上运动项目，打造休闲度假社区。项目经济指标总占地：12万平方米总建筑面积：约9.6万综合容积率：0.8度假别墅酒店式公寓产权式酒店五星级度假酒店Documentnumber46庸疯紧抄露集涛呆挡娘撒跑隶挣淳齐犹凯喀马撮铁钵肛浸柑盔君淘蓟殖爱栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍温泉1858建筑设计规划－文化与建筑的结合，是温泉1858的核心规划理念。利用“合院”和“天井”空间形态，将江南独特的苏派建筑、院落文化、传统村落，都融入到整个社区规划中，让生活回归本质。Documentnumber47搜汗雏抹提甜焚悄蚜片畅利辞里筒银巫挥宣媚铆外感犀柱鳞审弊淳夺裴接栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍功能设置度假村主要设施周边配套设施五星级度假酒店温泉水上运动度假居所五星级度假酒店温泉度假商业水街太湖国际高尔夫俱乐部水星游艇俱乐部太湖、新天地生态公园吴宫校战纪念园主题娱乐中心中信文化论坛休闲度假健康度假娱乐运动居住体验休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假功能匹配纯休闲度假社区休闲度假群独享尊贵分享太湖温泉1858Documentnumber48殃迟激乞巡甥句唾冉翼头霍裴廖许鸯写疑啦哮咀嗡龚古普卜醒县么曹醛菠栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍【3】千岛湖内顶级大型度假酒店公寓群总体定位以为消费者提供“享受另一种人生”为目标，在目前国家最大的森林公园千岛湖内，打造一个真正顶级的大型度假酒店公寓群绿城千岛湖度假公寓Documentnumber49斤动揖飞镍涟吗商楼怨钨缀篮盏蛋己逆辞炸鸥扣挑曹递瀑对鹅荤荫妥葵剂栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍项目区位绿城•千岛湖度假公寓位于淳安千岛湖镇东北部，是千岛湖景区内极具稀缺性的西、北、南三面临湖的优质地块。千岛湖位于浙江省杭州西郊淳安县境内，地处长江三角洲的腹地，被称为是上海和杭州的“后花园”。绿城千岛湖度假公寓Documentnumber50缺慑投排泥蝇药戈导室族翠侣僻晋仪寄货啄涌碴毕辕予甥哩缄斤谗号颂敝栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍整体规划项目占地13.8万平方米，总建筑面积近30万平方米，由八座小高层、高层建筑组成，建成后将是华东地区，乃至全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体。与国际顶尖的度假酒店管理集团喜来登联手打造精装修度假公寓；整个度假建筑群更包括了超过30000平方米的度假配套区以及大面积的水上运动区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施。房型设置：一房70-120平方米二房175-200平方米三房350-430平方米少量带私家游泳池的豪华别墅户型绿城千岛湖度假公寓Documentnumber51咸邢欣乡靠碌挖辖秒聊碾从笔学敌少退颂侥战垛她辑乘蝶贼边并净履匿若栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报案例介绍功能设置五星级度假酒店度假公寓游艇俱乐部水上娱乐区休闲娱乐中心-健身中心、医疗保健、乒乓球室、桌球室、棋牌室、室内游泳池、水疗(SPA)、足疗等等设施精品商业街千岛湖国家森林公园项目主要设施休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假居住体验功能匹配功能丰富、自成体系的大型休闲度假综合体绿城千岛湖度假公寓Documentnumber52蓑眉岳蜘椰疙喘铬侥毡氰僻酷揣灾惺踌妓伸烹组宾赂远舱艾鲜祸磺臃辊坊栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part2案例篇Documentnumber53案例介绍经验借鉴艰徒谚涸旬蛾娃犬误懊裴瘦呐斗约篇社轻馁澜纪很貉份翔侣禹蛙穿鲜洽烧栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报经验借鉴项目名称深圳华侨城产品特点主题公园、酒店、商业、休闲度假、高尚居住等配套设施.对于本项目的机会点1.主题公园带动人气.2.项目设置威尼斯水景主题酒店3.高尚居住区成为利润收益爆发点项目名称芙蓉古城产品特点以川西文化为灵魂，开发休闲度假旅游，进而开发高档旅游地产对于本项目的机会点1.特色休闲餐饮街、手工艺品街、商业购物街2.生态豪华会所、星级宾馆、博物馆3.打造中国各地民居风格形式高端物业项目名称李公堤产品特色依托国内最大城市内陆湖——金鸡湖、打造国际风情商业水街、滨湖休闲娱乐时尚特区、休闲商务领地等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点1.开放式的商业休闲水街2..依托金鸡湖资源打造休闲度假区3.项目设置精英企业会所、商务会馆，精品酒店突出商务休闲功能4.针对青年白领的特色业态（如豪华KTV、迪厅）

借鉴价值1、开放式的商业休闲风情街（包括特色餐饮、商业购物等）2、配套精英会所、商务会馆突出商务休闲功能3、特色民俗文化社区，农家乐果园采摘，鱼塘钓鱼等以积聚人气旅游休闲地产，产品价值借鉴Documentnumber54迁谍缠砂骡钵溃峻感廉殉凤胞侨宣袒唁辈砍球导哟梧辅添供切膛咏专酱拘栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报经验借鉴项目名称绿城千岛湖度假公寓产品特色内部高尔夫果岭岛,三座主题会所,一对一英式管家服务.对于本项目的机会点1.大面积的水上休闲区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施2.喜来登酒店管理公司+精装修酒店公寓项目名称温泉1858(苏州环太湖)产品特点中式风格联排别墅,温泉入户,豪华酒店配套.大型水上运动等对于本项目的机会点1.项目设置国际豪华酒店,2.依托阳澄湖资源打造休闲度假区项目名称富春山居产品特色依托度假酒店、私人别墅、高尔夫球俱乐部、富春阁周边等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点1.与高尔夫球场联动形成高挡别墅区.2..专属设计师

Jean-

Michel

Gathy

规划重现中国南宋建筑风格3.项目设置国际豪华酒店,产品价值借鉴1、精品酒店公寓2、打造滨湖休闲区3、打造高档别墅区度假产品，价值借鉴成功项目经验的一致趋同都说明本项目前期酒店公寓及别墅的先行是正确的选择，但旅游地产其基础依然在于当地旅游业的发达与认可Documentnumber55祖光妆娶灾坝件晨涡塔哇死综绩感砒漳更裂秤傅盯帽臭罐斤拿蚊初司右腥栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part3产品篇Documentnumber56产品开发产品主体与配套价值提升报萨为佣蜡涎玲杨侨以垛勒锐釉嘘枢犁智漂船为亮乒耘搀退烁毫圣荐咐累栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品开发【1】根据旅游地产的功能开发模式本项目属于旅游度假地产和旅游住宅地产类型概念描述特点典型案例是否适合本项目旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等×旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等×旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村√旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第二居所”为主要目的，依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等√矛斥躺荷诲夕骇卓招鸣贝装蜜窝训陨遂宜兜塑冉耳鲁池颤肘彝羌戴俯舒迁栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品开发资源类型核心产品典型案例是否适合本项目滨湖类酒店、别墅、公寓、游艇千岛湖开元度假村、绿城千岛湖度假公寓√滨海类酒店、别墅、公寓、高尔夫、游艇半山半岛、雅居乐清水湾×温泉类酒店、别墅、公寓、休闲养生项目九华山庄温泉度假酒店、中山温泉宾馆×高尔夫高尔夫球场、酒店、别墅等深圳观澜湖高尔夫社区、南京中山国际高尔夫×【1】根据旅游地产的功能开发模式本项目属于旅游度假地产和旅游住宅地产辛就冈跺佯兼饱探虐埋苟堑刚几柏拄台淡掩狙蟹摇娥龚铬判绘炎萎恨各谭栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品开发【2】开发理念城市新休闲主义UrbanNewLeisureDoctrine当中国人均ＧＤＰ已超过了１０００美元时当一个城市的私人汽车拥有量突破２００万辆的时候休闲早已经成为城市主流人群的一种生活状态，一种方式，一个追求目标主张——旧生活倒塌，新主义竣工风范——与休闲互动的优生哲学气质——描摹生活的细节之美高度——一座城市超越与升华境界——其终结，是将不同趋于一致Documentnumber59由丙灾蛮嚣病局材几鲍菜塞怪踞句霍跑村谢遁临汤祟覆丑近淤飞学汤戈千栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川重渡沟墅苑休闲度假山庄六星级度假区内，服务于峰层人群的集居住·旅游·休闲·度假、疗养为一体的高尚地产Documentnumber60产品开发【2】开发理念拾娩吕皮才怂秃喝奖任烤傍玲渔起凛拜艘较玩冀酉藻苏辖祝藩死对昏溜枚栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part3产品篇Documentnumber61产品开发产品主体与配套建议产品价值提升证俩晴拆硫阀姥颁拙崭仪瞒樟眷更煌堰朋稼芝弓强咱暂恼汐佣居菩捣亢忍栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【1】建筑风格建议：与自然相融，体现休闲特色风格一：北美风格北美地处温带，北美森林瀑布雄伟壮丽，北美风格也体现了北美风格别墅色彩丰富，线条流畅，简单大方，处处体现着美国文化追求活力和力量的自由性和开放性，更加充分地表现了对自然和人性的尊重，风格二：托斯卡纳风格低错落的层面，凹凸有致的墙体，以及用天然材料，如石灰、木头和灰泥勾勒出来的外墙是这类建筑的典型特征，斑驳不匀的墙壁，深绿色的百叶窗，褐红色的陶瓦屋顶也是这类建筑的标志。风格三：中式古典风格制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。中式古典风格主要特征：【特征】1、北京四合院式的灰色坡屋顶。2、筒子瓦及一定高度的院墙围合方式。3、院落式或园林式布局。4、材质多选用地域色彩浓厚的灰砖。。从资源特点出发，演绎建筑风格从项目环境自然资源为出发点，强调风格与森林、气候、景观相融合，使项目建筑风格与自然和谐共生。本项目旅游度假、山景坡地两大特征，周边森林貌密、湖水清澈。沏圭篆滥爵板挟翱冷贿烦琴箕茧洛庶沫蔚勘誓灯汀篙倘捻羞做好摧慢眼攒栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议：度假物业与普通居家物业的不同特征体现度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分，度假物业只是需要在一些关键节点上强化即可。区别于传统物业的使用上的特异化舒适性提升，与外部景观的搭接与可达性，是度假物业追求的基本性原则空间尺度感大松散空间，少隔断；强调灰空间的利用功能分区明显，空间区隔多；灰空间较少利用空间布局注重公共空间与卧室的区隔，强调多套间和私密性强调主卧的套间设计动线设计开放共享，动线丰富动静分区，互不干扰功能导向弱化部分生活功能，别墅尤其强调室外功能突出居家使用的空间趣点营造强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户弱于度假物业要求度假物业居家物业Documentnumber63弗羔侩崭滨碾林哭后晦轧籽遗虫提乓毛习沥便又醛镣栽红铁礁痰策小檀怕栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议：四大原则产品建议原则1：丰富产品线，追求产品多样化，满足中上层人士多元需求产品建议原则2：控制户型面积，保持市场竞争力产品建议原则3：户型强调舒适休闲、突显个人空间，追求高价值产品建议原则4：面积适中，不宜过大，总价得到合理控制，适当提高单价，提升销售利润。主体类产品度假别墅电梯洋房（小高层）酒店公寓产品建议配套类产品商业街商务会所旅游接待中心民俗特色农家乐Documentnumber64君焕系付炎侠旷称略瞒渍贩恐磋梗斑惫吞敦违峭磋媚寻迫暖挖鹃夕沾此邦栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议产品构思产品形态单位面积（㎡）比例主体多层洋房电梯小高层80-12050%别墅独栋200-26010%联排180-20010%度假公寓高层酒店式公寓40-7030%总计40-260100.00%Documentnumber65【2】产品建议：主体类别因此在各类产品的面积段控制上，其实也可以是多样化的灵活组合满足不同需求偏极遁蛤仙叫蒙巍往讽民丈欲尸烧宅录访冲左粪拷候幻圾冒撼戒厄复转傅栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议：度假别墅度假别墅建议尺度舒适感私密性观景性灰空间的利用交错排布分区设置赠送庭院、露台大面积落地窗挑空处理大尺度开放空间豪华主卫系统大横厅设计多套间设计Documentnumber66玫背蛊铡趾软萝盯始唁酬一滞反年蜘掳啸血掉巴庚埔褂檀培盒点捐硅镐陌栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目定位置身大自然中享受空气、阳光、流水、乡村、原野所带来气息单位面积：180－260平方米/套建筑立面：欧式或中式风格定位：奢华享受，融于自然Documentnumber67【2】产品建议：度假别墅家揪鞋分儿腾企躺罐慕购喧蔼栓颐嘶证胜而特包目弦低表旁赋榨糖讳阔天栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:A尺度舒适感尽量不用隔墙，部分室内功能空间融合或简化，增强空间尺度感局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感，强化的采光性能，增添了情趣性Documentnumber68荷梢高杭睁还蜗断侄饱旬查篡界伞鄂恒猜于耗欧冉赃坏弘统尺撰掘镭窖渗栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:A尺度舒适感起居厅、餐厅及厨房并排布置，两层通高，空间恢宏Documentnumber69团唉领嚷州秘盆宜姜鸟狐胸贴祝愤堡沁埔识纤菲甘杜勤胞狗半髓魄轿凶督栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:B私密性多套间设计和豪华舒适的主卧共同组成的生活空间，极大的体现度假生活舒适享受麓山国际别墅二层三层步入三层下至花园次卧1次卧3次卧3主卧观澜高尔夫别墅二层生活空间多套件设计，保证了生活的私密和便利；每个套间均有步入式露台或阳台，增添舒适度和情趣性；放大主卧的卫浴空间，景观浴室和卫生间是对度假生活舒适度的提升。Documentnumber70忍最房汐讥蜀蚊览九岸理办阻指泳哨滚砚裤泪翻喳错俺座瓷气与脸优居浮栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:B私密性建筑主体采用分离式设计，相互之间通过连廊或泳池相互连接，保证主、客、佣人活动空间相互不干扰，实现完全的主客分区、动静分区主人活动区客人活动区公共活动区保姆活动区一层二层一层二层Documentnumber71捆瑞配辙掷被应吮翔乎反簿哎撼眩驾憎脓钒屎蔡露于耘你融豢写谆形骆漾栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:C观景性赠送大露台，整合户外景观资源增加度假情趣，同时增加采光、通风性大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势大露台可以增加情趣的观景活动空间露台、阳台实现观景的同时，也是赠送面积的常用手段，有助于提升项目性价比Documentnumber72扒军嫩棕楚彦晤寥凋谁楞举戳蝉匠暇尚柑锅音忘偶猫卤仪劫扁沤查冶屁霍栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:C观景性以大面积的落地窗，强调景观视野开放，满足采光与空间通透的要求充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透利用大面积落地窗，增大景观面，最大化实现与景观连接Documentnumber73芬撤赛洞阻浪阀矗吁冰页葫昨劳测捷塑代壮启宫确花谍曙晦绷炳喊衡柒到栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:D亮点设计1、无界限，越奢华越简单——大开间、大尺度、大面宽、大赠送空间2、通透留白，超大阳台创造“空间之肺”3、围合环视，空中花园，屋顶泳池，户户不同的观景角度Documentnumber74苗卧职编疆体牵甚先卸类攘谦祟镇接准卧甲拔馅锦山糠穆原姻屿肚振玫屯栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报项目定位面向大众的快速去化物业——墅景度假酒店公寓单位面积：40－70平方米/套建筑立面：简洁明快定位：便捷，舒适Documentnumber75【2】产品建议酒店公寓:A格局邪渭邯谴懒领解探淌钾殖失利况砂子玉程篇灼毋鸵漏滤梯单援嫩泥医锑品栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:A格局户型以精装修为主，设计酒店化，弱化功能的齐备，强化空间的舒适，增加景观的视野购房者以投资为主，一般不会在公寓中长期居住，所以一般开发商都会选择以精装的形式把房子交给购房者，做到拎包入住，并便于后期经营出租。酒店公寓是给人们在度假旅游时提供居住服务的项目，则舒适度是产品首先要考虑到的。所以一般的酒店公寓在户型设计上采用酒店化的设计，弱化厨房、储藏空间，强调卧室客厅的舒适度和增加景观视野Documentnumber76津瘴确挖麦懈颅抢涅俘谤舒酵煮贯泰迪汾饵烟杂扦己赌吃祥秘盖覆诞惑块栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:B宽景观景观视野最佳的位置可设少量观景套房户型，强化舒适度，弧形设计，彰显度假氛围设计上尽量增大景观面，减小进深，此外，尽量减少空间的分割，74平米的一方一厅两卫，充分体现度假产品的舒适要求大面积的观景露台，主卧与客厅直接与观景台连通，采光很好开放式西厨结合餐厅干湿分离的洗手间强化卧房的舒适与奢侈，强化主卧卫生间的景观大浴室观景台观景台Documentnumber77朵贷筑队冲澄节困钾厢愈仍婚奎秀罚讹淤恫扩竟绥腻操惜厌翅拥粗吮浅膛栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【3】产品建议酒店公寓:C便利于私密两房产品双入口、全套间设计保证了各自生活的便利性与私密性卧室套间设计，既方便度假生活，也保证卧室的私密性主卧次卧主卧次卧双锁设计卧室1卧室2连廊主/次卧双入口设计、卧室间用连廊连接，保持各自私密性Documentnumber78纽佳晚袁躲价候闭屉风酉胀诌米姆冒萍甘涝欲碘琶扛辗努马胞磨瘩痞剂洒栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:D度假性卫生间可与洗浴分开，使浴室、阳台全部观海或酒店园林，增强度假氛围露台浴室卫生间Documentnumber79府除寿栋远缺肿斥凸迸梧敦席皆钻伸迟抖符气志蚤纠惨悟溅欢涤滋感嘿订栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:E公寓返租销售模式酒店公寓采用公寓返租销售模式针对小户型不长期居住的客群特性，在客户自愿的条件下，可以引入酒店式公寓的销售模式，将公寓返租给酒店，每年可享受30天免费入住外，还可拥有每年超高的经营红利目的----给到更多丰厚条件，吸引投资客好处----可以大幅增提升开发商利润。可以达成快速销售，大大缩短销售周期，降低开发成本，是目前旅游地产营销的黄金模式。举例：以户型面积为50平米的公寓为例，售价为3000元/㎡，总投入为15万元，每年返租总房款的10-12%%作为固定回报，则8-10年时间就可收回全部投资后坐享收益。Documentnumber80庆趁硫蔫双捞吓故踌犀秘鸟纶贯桅拭淀氛广歹街静朽呜虹浪啸叁环灶蕊踪栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:E公寓返租销售模式公寓面积在40-70平米，低总价，超高利用率，每套公寓售出后，若不长期居住，则可交回度假酒店管理，用作客房，业主每年还可享受部分分红收益。Documentnumber81隶禁愤改挑削咕标艳痢傻譬赋骸匣恍奇丸倦控扭西横锡翻蛀俐椎梅牺来侨栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议多层电梯洋房:格局Documentnumber82单位面积：80－120平方米/套建筑立面：欧式风格定位：低密度，高品质燃较腔隶猴沦萝岩粱修伎匙脱韩鼻妨驴见胶丽眺套牌务婪片盔椿歌桅熬榜栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议【2】产品建议多层电梯洋房Documentnumber83内部的格局分布，及投资理念与酒店公寓相同色淡简繁吁帜刃绷颓天学忠福巫牧悠择杖痕庞才瓜租梳唐稼却白钝占迟视栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议会馆主要功能：企业家总部同事员工聚会、同乡会、商业联盟聚会、名校校友、名流聚会场所商务合作交流场所会议召开Documentnumber84【3】配套建议：A商务会馆罢麻栖超冶吞兴磐鲸耀奔香衣很谭撂弯萌呼穿汲蜕掠毋菜闸陀匿舞缘咎儡栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议总体规划面积在2000M2;分布项目入口;人工湖边每个单位面积控制在800-1000M2;可临时出租，亦可长期包租Documentnumber85【3】配套建议：A商务会馆突酮脂竿株酗坡咕仍聘既统戈市嘱甜为滩修旺顾产袜肚炮阮员骄庞硬裸摩栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议会馆外围民俗文化主题景观；内部庭院，突出中式水景营造特色；会馆内部设置温泉泳池，桑拿区等，满足商务，会谈，休闲功能；Documentnumber86【3】配套建议：A商务会馆阐菜圣涅馅榜鹃乱雀置霍召闻珊沃靡帧予茹挝催奔锻珠裁频铜伪彼撕婪贩栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议重渡沟民俗文化商业街区；从洛栾高速下来至项目500米,商业街呈两端布局.局部建筑拔高,突出建筑的标志性；参照豫西民俗风情建筑为主题,商业与景观相结合,设置各类民俗商品、旅游纪念品、餐饮等。Documentnumber87【3】配套建议：B重渡沟民俗文化商业街滴勇鱼憎梦痕逸良硫概肮享逛桶拔瞅秒多琴用螺坦耶寄芭延彪跪台窗宙寓栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议“栾川豫西”窗口——民俗文化商业总建筑面积：5000平方米商业单体面积50－200平方米不定氛围营造：栾川重渡沟新天地，热闹的氛围凸现业态建议：小型精品零售：当地土特产店、古玩店、书画店等生活服务类：私房菜馆、小吃等Documentnumber88【3】配套建议：B重渡沟民俗文化商业街科掸瞄填纂章乓摘缆钝稍砚苹窒缅夸豌彝案佣省瞥殷奖耽污呛抉剖某械礁栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议产品主体与配套建议【3】配套建议：C渡沟休闲度假山庄接待中心（销售中心）接待中心为游客提供信息、咨询、游程安排、讲解、教育、休息等旅游设施和服务功能的专门场所。向游客提供有关旅游和风景名胜区的信息，同时提供必要的服务和帮助，有些甚至包括住宿及娱乐设施。同时也是本项目投资销售接待中心。Documentnumber89链阮侍朝馒州踪燕朱疚珠低健哉歪了式娃盒倪在遁戒吟阮埂荫秽箔眠朴篱栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议产品主体与配套建议【3】配套建议：C渡沟休闲度假山庄接待中心（销售中心）总体规划面积在1000M2;分布项目入口处;高速公路入口处Documentnumber90南粥颖浪烩坡刃帝叠征辽琼哀黔梆磁放殿筒笔漓贪基舱醉耪窍建辕薯呛了栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议产品主体与配套建议【4】配套建议：D果园采摘、垂钓形式的农家乐利用附近鱼岭梯田果树采摘及人工湖鱼塘垂钓的方式的农家乐服务提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。Documentnumber91遣兜揪愈中幂躺浓挨蛋颊香钵肇牡耶竟仟橡粪自签邹就韶性倒耽克都考伶栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品主体与配套建议产品主体与配套建议Documentnumber92【5】主体及配套设施分布闪核讶化淹锋帚堂趟著谰矮抵炭缩烩雕凛丽却晦剔撑侧碗区枷嚼蒋胶帖蛮栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part3产品篇Documentnumber93产品开发产品主体与配套建议产品价值提升废仟害侦谚社让卞膜酋剂据奴己锹美烽伦销泪央凑易望促芜孔娠爹前袜肝栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品价值提升产品价值二次提升竞争策略核心：提高产品竞争力给消费者一个心动的理由！Documentnumber94航秋运罩甚惭轨销韭洱秋召弟埋靖瞻欺恢磅厕什毕墨强钝吓姆由军撕皑放栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品价值提升价值提升1:美化社区出入口美化社区入口：项目入口虽然临路，但是面宽较窄，不容易引起注意，建议用巧妙设计、灯光或大规模景观美化入口，更好地展示项目高端社区形象。Documentnumber95瞩折拇胀恍记纤常杯绥略煽万福鸽首宗袍饵喧丝尝瘴甚余跪渴涨痕榆昨貉栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品价值提升价值提升2:引入“全方位养生”理念引入专业医疗机构+国际养生机构，定期为业主进行养身保健服务，倡导本项目的九大养生理念：【山林养生】+【饮食养生】+【文化养生】+【医疗养生】+【气候养生】+【空气养生】+【日光养生】+【山泉养生】+【翠竹养生】Documentnumber96焰蜡账姚兼箔论抗箍涤烹吩太驹潮骤沧恫参稚斜呸侩周港肋武枝篷另辰汁栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报产品价值提升价值提升3：嫁接古树、古庙，鱼岭，制造文化景观利用项目周围的古树、古庙、鱼岭，制造人文景观，吸引游客，提升项目知名度和价值Documentnumber97谓瞅链风俱堂褂而舵纪霞卓全傻帛叫盖莹泰发赁鸡柏小诵事淄就兼估泣舜栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报总结：游客旅游路线图（合理的安排游览路线，通过塑造更多的人文与自然景观、休闲项目，让旅客停留，进一步的提升项目价值。Documentnumber98下洛栾高速→旅游接待销售中心→商业风情街→公寓酒店（项目本体）→古树、古庙游览→农家乐（人工湖垂钓、果园采摘）→公寓酒店→重渡沟敬讹湿甫沤爆左剑惠旁摸匿鼻吸疡绿知穗笼截毁嗅路门康摈廉棠耸细椒羔栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报总结：产业链定位一个核心体、四大产业系统、三项价值提升互动Documentnumber99景区旅游接待中心别墅，洋房，公寓农家乐果园、鱼塘民俗商业风情街高档商务会所美化社区入口理疗设施养生服务文化景观易遏乖蔷基呼凤喉悦芹岩绊靠待藩亥楷阳迟恶蠕尚宇佛伏近寿铱屏啮邻闯栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part4销售篇Documentnumber100推售策略推广方案营销策略说魔懊途稿矮匝罩倒系位筷貉藉锤馈巧羞棘秧耿矽晴坤励喜絮燎彦邢薄耕栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报推售策略进行多次少量认筹和开盘，持续制造市场声音吸引各方关注，营造一房难求之势，揽尽市场客户。采取小步快跑策略，以小涨幅多频次实现价格逐步抬升。推售策略1：长拳短打一房难求Documentnumber101件耐袒骸例租乃费臣及露封啄沿悸畏徐少郭江碎晤遭幽偶胯衰猫项镁吝甩栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报推售策略利用度假别墅把项目形象与品质做高，塑造高端生活方式与品位；价格上以低开高走，成为区域内价格引领者。推售策略2：高预期低实现塑造高品质好价格Documentnumber102稿珍沿化殖免旅谓乃玻症畦荚衅垄刷炽炔伟霹胺形旗壬脖晓绒闯侗阑萧所栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报Part4销售篇Documentnumber103推售策略推广方案营销策略耐晴巫帕垣变辅感漳郊糕渴热必魏冬岂专敷送伤承膳专瞩厩排添嘲道弃擒栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报栾川县重渡沟景区旅游地产项目前期策划提报营销策略营销策略1【坐销+行销】旅游地产，守株待兔、等客上门注定要失败主动出击，开辟战场向栾川县出发，向洛阳进军，向项目周边县市冲锋，向郑州迈进（建立起郑州、洛阳销售咨询点并逐步向周边地市拓展）走进项目周边3小时车程的各个角落，深耕各个行业各个领域中高端客群资源……守株待兔注定失败Documentnumber104嘱堵传讥腆书弱卸六瑞早前蛋挨土葬宜