住宅规划分析及产品建议（PPT）

住宅宅规规划划分分析析占地地、、建建面面容积积率率建筑筑密密集集、、绿绿地地率率日照照通风风节约约用用地地朝向向间距距住宅宅群群体体组组合合产品品组组成成/摆位位自然然资资源源利利用用空间间构构图图法法高层层/低层层建建筑筑噪声声总规规分分析析框框架架具体体影影响响因因素素基本本指指标标特殊殊性性规规划划分析析目目的的：：项目目整整体体规规划划好好不不好好？？有有那那些些有有点点有有那那些些缺缺点点？？从从规规划划的的角角度度看看，，项项目目整整体体素素质质怎怎么么样样？？那那些些产产品品（（组组团团、、楼楼栋栋））好好，，那那些些产产品品不不好好？？分析层次次：整个项目目、项目目中的某某一组团团或楼栋栋【前言一】价值点分析内容日照采光通风噪声私密景观院落感整体丰富性产品品质（整体、组团或各楼栋）产品组成、分布大致位置规划排布（组合方式、朝向）容积率建筑密度间距高低建筑关系内外资源利用（绿化、景观、资源；内外）空间构图法通过对分分析内容容的分析析，推导导出项目目规划的的价值点点【前言二】

分析点

价值点日照采光通风噪声私密景观院落感整体丰富性产品品质（整体、组团或各楼栋）权重得分产品组成、分布大致位置规划排布（组合方式）容积率建筑密度朝向间距高低建筑关系内外资源利用空间构图法综合得分：

XXX项目规划评价：xxxxxxxx【前言二】通过对分分析内容容的分析析，推导导出项目目规划的的价值点点项目名称龙湖·晶蓝半岛项目地址成都宏济路（一环路九眼桥旁）开发商成都龙湖锦华置业有限责任公司广告公司黑蚁设计物业公司重庆龙湖物业管理公司销售情况一期售磬,二期二批次销售中占地面积（亩）83亩总建筑面积（㎡）28万平方米，一期99000平方米容积率4.3绿化率38%物业类型26层+24层高层电梯公寓。临街是底层商业项目规划/建筑特色现代、高层低密项目开盘时间2006年6月25日分几期开发分2期开发,现正进行2期销售总户数一期595户，逾1/3。一、项目目基本经经济指标标【示意】龙湖·晶蓝半岛岛1、【容积率】通过容积积率与产产品之间间的关系系可以从从一个侧侧面判断断项目的的密度和和舒适性性产品容积率独立别墅

≤0.3

双拼别墅0.4-0.5联排别墅0.6-0.8叠加别墅

0.8—1.0（3—4层）花园洋房1.0—1.2（4—5层）多层

1.2—1.6（6—7层）小高层

1.6—2.2（8—11层）中高层

2.2—3.8（12—18层）高层3.8—7.5（19—33层）一、项目目基本经经济指标标还要了解解廊院别别墅，合合院别墅墅的容积积率是多多少？1梯5户的，1梯3户的容积积率是多多少住宅建筑筑净密度度主要取取决于房房屋布置置对气候候、防水水、防震震、地形形条件和和院落使使用等要要求。因因此住宅宅建筑净净密度与与房屋间间距、建建筑层数数、层高高、房屋屋排列方方式等有有关，同同样条件件下，一一般住宅宅层数越越高，住住宅建筑筑密度越越低住宅建筑筑净密度度=住宅建筑筑基底面面积/住宅用地地面积住宅层数建筑气候区划ⅠⅡⅥⅦⅢⅤⅣ低层354043多层283032中高层252830高层202022住宅建筑筑净密度度最大控控制指标标2、【建筑密度度】通常18-25%建筑密度度可以接接受，高高档住宅宅在20%以内一、项目目基本经经济指标标酒店商业住宅广州星河湾广州星河河湾，充充分注意意到保持持社区宁宁静氛围围的重要要性，把把商业配配套部分分单独拉拉出去自自成体系系，与住住宅区隔隔路相望望，中小小学都按按照这一一原则，，与住宅宅保持相相对距离离。有哪几类类产品，，商业、、市政共共建、住住宅（多多层、高高层）、、写字楼楼、酒店店各类产品品是怎么么放在什什么位置置的，为为什么这这么做（（相互干干扰、项项目均好好、景观观最大化化利用））二、有哪哪些产品品？是怎怎么摆布布在什么么位？二、有哪哪些产品品？是怎怎么摆布布在什么么位？产品占地建面位置评价多层别墅商业三、住宅宅群体组组合1234行列式布布置住宅群体体组合方式周边式布布置混合式布布置自由式布布置1、行列式式布置—建筑按一一定朝向向和合理理间距成成排布置置优点：通通风采光光效果好好缺点：容容易造成成单调呆呆板，交交通穿越越，没有有院落感感（1）、基本本形式（2）、成组组改变朝朝向山墙前后后交错式式（3）、山墙墙错接式式山墙左右右交错式式山墙左右右前后交交错式等长拼接接（4）、单元元错开拼拼接不等长拼拼接（5）、眼皮皮式围合合优势：把把行列式式略加弯弯曲，变变成弧形形，两两两相扣，，营造出出院落感感，基本本户户朝朝东南、、西南劣势：无无明显劣劣势深圳蔚蓝蓝海岸2、周边式式布置—建筑沿街街坊或院院落周边边布置优点：形形成封闭闭的院落落，安静静，减少少风沙，，建筑密密度提高高缺点：朝朝向多样样，结构构复杂增增加抗震震及施工工难度（2）、双周周边（1）、单周周边（4）、自由由周边（3）、半围围合优势：比比较折中中的作法法，通常常开放的的一侧有有良好的的景观，，封闭的的一侧位位于小区区外侧劣势：牺牺牲封闭闭一侧的的朝向深圳鼎太太风华（1）、点群群式（2）、曲线线式（3）、曲尺尺式（4）、曲直直式3、自由式式布置——考虑地形形、日照照、通风风要求，，成组自自由灵活活布置。。4、混合式式布置——行列式与与周边式式的结合合，常以以行列式式为主，，少量建建筑沿道道路或院院落布置置周边布布置，形形成半敞敞开式院院落。深圳龙城城国际附件：住住宅群体体的组合合方式——一个个居居住群如如何组合合成一定定规模的的居住小小区（1）组团式式组合——由一定规规模和数数量组合合成组团团，作为为居住区区或小区区的基本本组合单单元，有有规律反反复使用用。Ex：万科假假日风景景——这种组合合方式功功能分区区明确，，组团用用地有明明确范围围，有利利于分期期建设。。（2）街坊式式组合——成街式—住宅沿街街道成组组成段布布置，多多用于道道路沿线线——成坊式—住宅以街街坊作为为整体布布置，多多用于旧旧居住区区改造（3）整体式式——将住宅用用连廊、、高架平平台等连连成一体体整体式成街式成坊式四、朝向向广东以北北民居：：向北房房终年无无阳光选择南向向房是购购房前提提广东民居居（北回回归线以以南）：：向南房冬冬日有阳阳光，夏夏日无阳阳光向北房冬冬日无阳阳光，夏夏日有阳阳光选择南向向房可以以冬暖夏凉凉香港民居居：寸土寸金金、空调调调温、、港岛景景观朝向不讲讲究客户购楼楼朝向选选择：东南向>南向>西南向>东向>>东北向>北向>西向>西北向[概论]讨论规划时朝朝向是一个很很重要需要考考虑的因素五、间距住宅正面间距距，应按照日日照标准确定定的不同方位位的日照间距距系数控制，，也可以采用用上表折算系系数表中方位为正正南向（00）偏东、偏西西的方位角L为当地正南向向住宅的标准准日照间距（（m）本表为指标仅仅用于无其他他日照遮挡的的平行布置式式住宅之间住宅正面间距距折减系数换换算表

折减值00-150（含）1.0L150-300（含）0.9L300-450（含）0.8L450-600（含）0.9L>6000.95L条式住宅、多层不宜小于6m高层、各种层数住宅不宜小于13m高层塔式、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅应考虑视觉卫生因素，适当加大间距2、住宅侧面间间距标准1、一般而言住住宅正面楼间间距应该是楼楼高*1.2六、高层建筑筑与低层建筑筑的关系保护业主隐私私性与项目景景观价值最大大化之间的矛矛盾深圳香蜜湖某某名盘混合项目最普普遍的情况就就是低层建筑筑在社区中央央，环围着中中心园林景观观或是水面、、会所，周边边则是多层、、小高层、高高层建筑如众众星捧月一般般围护四面优点：高层、、多层、别墅墅各类产品都都能享受中心心景观，项目目价值最大化化缺点：Townhouse的业主们会被被周边的高层层业主俯视，，毫无私密性性可言。景观与朝向选选择自然景观>朝向>小区景观海景、湖景、、山景、高尔尔夫景中中心花园、、组团绿化案例：1．国都高尔尔夫花园北向深圳高尔尔夫俱乐部球球场北向房好售2．洪湖大厦厦西向洪湖公园园西向房没有销销售压力[概论]七、项目内外外天然资源的的发掘利用七、项目内外外天然资源的的发掘利用充分利用景观观资源项目南面是海海，但小区和和大海之间隔隔着一条路，，站在小区的的地面上望出出去，视线被被路面的汽车车和植物阻隔隔。开发商把整个个底部（4万平）抬高3米，小区建成成后站在花园园里，视线可可以越过马路路，直接眺望望美景。深圳金海湾花花园七、项目内外外天然资源的的发掘利用劣势地块变废废为宝地块内如有开开发障碍的劣劣质地貌，一一般思路是花花大价钱消除除，但如果运运作巧妙，可可以化腐朽为为神奇。中海怡翠山庄庄，地块有一一条很深的冲冲击沟，大煞煞风景。开发发商把它做成成了一个峡谷谷公园，攀岩岩、钓鱼、野野炊、游乐设设施，为小区区业主提供了了一个理想的的休闲去处。。中海怡翠山庄庄附件：资源的的应用对项目内外资资源的创造、、发掘利用的的分析是非常常重要的。有的项目自身身具拥有很好好的景观资源源（比如高尔尔夫、海景等等），有的项项目没有良好好的景观就自自己创造好的的景观如北京京星河湾的森森林公园有的项目卖景景观、有的卖卖位置、卖方方便、卖交通通、有的卖历历史、有的自自己创造景观观或历史文脉脉来卖，有的的是卖前几项项的组合，例例如“低价+交通的青年城城”如果什么都没没有的就只能能是个低档房房所以对一个项项目资源创造造和发掘利用用很重要分析析内：自己创造造外、水、公园园、交通、地地铁八、规划布局局空间的丰富富与呆板深圳香榭花园园规整地块上的的丰富布局项目本身地形形状况非常规规整开发商在规划划布局上可以以追求变化，，楼房的长短短、曲直、高高低不一，不不规律可寻，，营造出生动动丰富的室外外空间，与行行列式完全不不一样，与简简单的围合式式院落也大相相径庭，似乎乎是随意间偶偶然拼造出来来八、规划布局局空间的丰富富与呆板上海中远两湾湾城超级大盘中远远两湾城的规规划布局东部组团有一一个眼皮式弧弧形围合，造造成椭圆形的的中庭院落西部组团排列列成线条硬朗朗的围合，造造成方正的中中庭江水转折处弧弧形楼围合半半圆的案畔空空间北部八字形楼楼栋，造成的的空间又使另另一种感受多样化布局形形式使得项目目显得丰富、、生动眼皮式弧形围围合方正中庭八字形楼栋弧形楼围合九、住宅群体体的空间组合合——对比、韵律与与节奏，元素素包含尺度、、色彩住宅规划产品品建议第一节、住宅宅群体组合与与日照、通风风和噪声的防防治途径：选择良好地形形和环境进行合理建筑筑组合有效组织利用用绿化带目的：合理利利用有效防止止——日照/日晒；通风/防风噪声的防止和和隔离住宅错落布置置，可以利用用山墙间隙提提高日照水平平一、住宅群体体争取日晒和和防治日晒的的规划设计措措施利用绿化防治治西晒利用点状住宅宅以增加提高高日照效果，，可适当缩小小间距将建筑方位；；偏东（或西西）布置，等等于是加大了了间距，增加加了底层的日日照时间，但但阳光入室照照射面积比南南向要小北北一、住宅群体体争取日晒和和防治日晒的的规划设计措措施二、住宅群体体提高自然通通风和防风的的规划设计措措施1、规划布局：：居住区的位位置应选择良良好的地形和和环境。要避避免因地形等等条件造成的的空气滞留或或风速过大。。在居住区内内部，可通过过道路、绿地地、河湖水面面等空间，将将风引入，并并使其与夏季季导风向一致致居住区划分城城若干建筑群群，它们之间间布置绿化和和低层建筑的的公共建筑，，以利于将风风引向纵深2、建筑组合：：建筑错列布置置，以增大建建筑的迎风面面二、住宅群体体提高自然通通风和防风的的规划设计措措施高低建筑结合合布置，将较较低的建筑布布置在迎风面面二、住宅群体体提高自然通通风和防风的的规划设计措措施建筑长短结合合布置，院落落开口迎向主主导风口二、住宅群体体提高自然通通风和防风的的规划设计措措施建筑疏密布置置风道断面变变小，使风速速加大，可改改善东西向建建筑的通风二、住宅群体体提高自然通通风和防风的的规划设计措措施利用绿化：成成片成丛的绿绿化布置可以以阻挡或引导导气流改变建建筑组群气流流流动的状况况树木二、住宅群体体提高自然通通风和防风的的规划设计措措施三、住宅群体体噪声防治的的规划设计措措施噪声较小的工工业1、合理布局，，防治噪声噪声较大的工工业隔离绿带2、合理建筑组组合对防噪声要求求不高的建筑筑（如商店车车库等）直射方向绕射方向噪声多次反射射噪声反射减少少三、住宅群体体噪声防治的的规划设计措措施3、利用绿化：：绿化具有良良好的反射和和吸收声音的的作用。直射方向绕射方向三、住宅群体体噪声防治的的规划设计措措施