土建与精装修场地移交及质量分析指引(图文)-73

土建与精装装修场地移移交及质量量敏感点分分析指引2018年5月21日目录一、提前介介入二、建议移移交样板先先行三、移交的的目标和流流程四、移交的的人员配备备、问题记录表表格五、移交的的前提条件件六、分项工工程移交内内容及标准准七、成品和半成成品保护八、顺畅移交提提升建议、、小结一，提前介介入（交底底）：砌筑阶段1，依据精装装修施工图图纸和协商商木门供应应商，在砌砌筑前发文文明确室内内最佳各门洞洞口高宽尺尺寸，施工中检检查监督（（洞口尺寸寸超宽后补补砂浆易空空鼓开裂等等）；2，依据橱橱柜深化化施工图图明确烟道口预预留位置置、尺寸寸和平水水高度；3，注意外墙上下下窗口偏偏移（3#楼卫生间间外窗洞洞口左右右偏移部部分超5公需打凿的的）抹灰阶段段1，卫生间间墙根底底部掉落落的抹灰灰砂浆需需第一时时间清理理干净，，多余钢钢筋切除除，避免卫生生间墙根普通通超高的的问题；2，特别注注意厨房和卫卫生间墙墙体垂直直度、平平整度、、转角方方正（如洗手手盆位置置转角需方方正，平平整度差差至镶贴贴水泥油油超厚易易致墙砖砖空鼓脱脱落等问问题）；；铝门窗安安装阶段段（后期期返工困困难）1，注意厨厨卫铝合金窗窗户安装装平水高高度（3#楼部分卫卫生间外外窗上下下高低偏偏差3/5公分导致致墙砖靠窗窗边排版版困难）），垂直度（导致窗窗四周墙墙砖镶贴贴完成后后窗明显显不垂直直），左右高低低不水平超超3mm；2，其余铝铝合金窗窗门窗安安装水平平下框左左右高低低不直凹凹凸弯曲曲，安装装超高露露底，安安装离墙墙边左右大小小头（造造成窗台台大小头头和外墙墙砖收口口打胶超超宽等））；3，固定拉拉条固定定不超高高；安装装左右位位置（好好收边收收口饰面面）内外墙收收边收口口阶段1，注意窗窗四周收收口砂浆浆的平整整度、垂垂直度、、转角方方正（3#楼窗台盖盖板时注注意左右右大小头头)；2，窗台盖盖板和找找平砂浆浆的完成成面高度度（窗边边框上边边缘下去去6公分以上上）；3，铝合金金门窗边边收口塞塞缝多余余砂浆必必须在第第一时间间清理刮刮除干净净。以上问题题若不在在施工阶阶段提前前介入监监督交底底，后期期返工将将耗费更更多时间间和巨大大人力物物力，得得不偿失失移交组织织要点二，建议议：移交交样板先先行（土建依据据样板进进行自查查整改验验收)目的1、提前检验验总包移移交质量量；2、提前给各各方提标标准及要要求；三，移交交目标移交流程程移交样板板先行↑移交流程程所有的土土建移交交资料清清晰完整整地由土土建总包包移交至至装修总总包移交样板板先行↓四，移交交人员配配备要求求：移交双双方人员员均分为为初查、、复查两两部分移交表格格与问题题记录：：记录检查查所有问问题（包包括误差差范围内内）外墙门窗窗、阳台台栏杆（（窗台石石上栏杆杆后安装装）安装装完成；；土建户内内清洁完完成；室内外水水电、消消防安装装工程基基本完成成天、墙、、管边、、窗边无无渗漏、、开裂厨房、阳阳露台不不漏卫生间渗渗水试验验完成，，并确保保无漏能提装饰饰供材料料运输、、集散、、堆放、、加工等等的场地地；临时用水水用电的的接驳点点和垂直直运输工工具平水1米线基准准点（要要求公共共部分的的由土建建总包弹弹出）五、移交交前提条条件解决能走能运运能做的问题六，移交交内容及及标准工厂化加加工的难难点：地地砖移交标准准——实测实量量天花顺平平，水平平度偏差差小于等等于15mm；房间方正正度偏差差小于等等于6mm；抹灰垂直直、平整度偏差小小于等于于4mm（普通抹灰灰规范要要求）；抹灰阴阳阳角方正正度、直线度偏偏差小于于等于4mm；门垛厚度度、宽度度、高度度偏差小小于等于于±5mm；同一室内内底盒标标高差小小于等于于5mm（绝对标标高）；；窗边大小小头偏差差小于等等于5mm（1公分）；室内、阳台、电电梯厅的的地面标标高与设设计值偏偏差小于于等于5mm；厨卫间的尺寸一致致性小于于等于6mm；（每栋楼楼为一套套标准））客厅、过过道的尺尺寸一致致性小于于等于20mm。（每10层楼为一一套标准准）移交标准准——观感质量量1、防渗抗抗裂：须须对沉箱、阳阳台进行封闭闭试水2、排水管管通球试试验：暂缓，待室外外管线完完成后统统一测试试移交。。3、给水管管：带压压移交，，水压测测试合格格，不漏漏水。4、铝合金金门框、、栏杆：：分包单单位做好好成品保保护后进进行移交交。移交资料料防渗验收收资料楼层砌筑筑抹灰验验收资料料楼层水电电验收资资料控制线移移交记录录（标高高线）发文明确确不能随随意改动动抹灰砂浆浆强度检检验资料料以上资料料全部建建立一户户一档；；入户大堂堂、架空空层、电电梯间等等公区另另设一档档资料。。•土建部分分地面实测测实量前前，精装装单位应应效验公公共部分分标高线线和装修完成成面平水水地面铺铺贴部分分的通过过性和铺铺贴厚度度的合理理性1、地面项项目六、分项项工程移移交标准准地面问题题：超高需打打凿的，，淤结砂砂浆垃圾圾未清理理干净，，楼板平平整度差差铺贴超超厚超高以卧室精精装完成成面为±0.00点，地砖砖粘接层层厚度超超过60mm且面积超超过0.5㎡㎡和粘接层层厚度不不足10mm的部分由由土建单单位全数数整改到到位；地地面管线线预埋位位置（尤尤其是靠靠门洞口口位置））及房间间四角重重点检测测，厨房给水水管超高高，致地砖粘粘接层厚厚度不足足1公分的，需由由土建负负责打凿凿粘接砂浆层层厚度超6公分的，超用砂砂浆扣除除土建总总包费用用卧室房间间砂浆找找平层超超厚的，，卫生间间超高需需打凿破破坏防水水的抹灰强度度要够，，不然会会造成饰饰面如墙墙面砖等等大面积积空鼓平整度误误差，墙墙砖饰面面油漆饰饰面墙面面平整度度均≤4mm；2、墙面项项目墙面垂直直度误差差，墙砖砖饰面垂垂直度≤3mm，其它饰饰面垂直直度≤4mm；墙面阴阳阳角误差差，所有有墙面阴阴阳角误误差均≤4mm；地面空鼓鼓整改范范围：单单个空鼓鼓面积≥400cm2或一面墙墙有空鼓鼓面积≤400cm2的点超过过2处的必须须整改；；墙面空鼓鼓整改范范围：单单面墙体体小于5平方米，允许1处空鼓，空空鼓面积积不大于5平方厘米米；单面墙墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每每处空鼓鼓面积不大于5平方厘米米；基层空鼓鼓或抹灰灰强度不不够，后后期精装装施工后后大面积积空鼓房间开间间进深误误差±15mm以内；房间开间间/进深偏差差测量示示意房间方正正度检测测，十字字控制线线检测误误差≤10mm，对角线线检测误误差≤15mm；卫生间墙墙面垂直度差，致墙面砖铺铺贴过不不了和超厚墙砖砖易空鼓鼓卫生间墙面凸凸出超高的，，同一轴线不同同区域墙体错位，门垛错位严重的，厨房门连窗门门垛错位致门槛石大小头头严重的，窗上部阳角不正误差超4mm以上的墙面上下两端平整整度误差超15mm/3公分的，致石膏线铺贴弯弯曲和踢脚线无法铺铺贴或弯曲的墙面：开裂，，空鼓，平整整度/垂直度超规范范,漏挂网，露铁铁网等墙面开裂窗台四周收口口砂浆开裂（（部分）窗台左右大小小头超1公分（多），空鼓鼓，窗台盖板板超高的，收收口砂浆及厨厨卫阴阳角不正误差超4mm以上的3、顶面项目·对于未吊顶的的天棚其平整整度以水平标标高线为参照照误差极差±15mm；顶板不平整致致石膏线无法法安装的；避免因结构裂裂纹导致渗水水及精装完成成后返工顶部下凸出超超1公分天花空鼓，梁大小头、水平平误差≤10mm;1、给排水项目目给排水管道无无渗漏、无堵堵塞，排水管管道坡向、坡坡度正确（GB50242-2002）；给水管检测试试压1.0MPa,稳压30分钟后压降不不超过0.05MPa，无渗漏；检查给水管有有无损伤，实实测地面敷设设的给水管与与地面标高是是否冲突（土土建地面已提提到）；所有给水都必必须做放水实实验，保证流流水通畅；排水主管检测测以通球为准准，要求球径径不小于管道道的2/3；地漏有效水封封深度不小于于50mm，构造内无存存水弯的卫生生器具与生活活排水管道连连接时应设存存水弯，其有有效水封深度度不小于50mm；（GB50368-2005）•安装部分要求：1、土建点位按按精装修施工工图标准预留留，不符的部部分必须全数数整改到位。。2、所有点位满满足该户内最最大功能需求求，如设计不不合理，工程程应提出并做做相应调整。。给水管头高出出墙面距离：：墙砖饰面高高出抹灰面15~20mm；油漆饰面出出墙-5~5mm；风险:1、内陷过多精精装加内外丝丝接头，增加加漏水风险点点；2、高出墙面过过多影响装饰饰观感，整体体装修质量下下降；给水管超高，排污管破坏的；实测混合龙头头间间距15mm，间距误差±3mm，水平误差±5mm；给水管保护砂砂浆空鼓，超超高的（不处处理致地面砖砖一起空鼓））按这个标准保保护保护前地面冲冲洗干净2、强弱电项目目配电箱内配线线整齐，回路路编号齐全，，标示正确，，箱内开关开开启灵活品牌牌是否一致；；等电位端子齐齐全，接线位位置正确；强电进行通断断和绝缘测试试，导线间和和导线对地间间绝缘电阻值值必须大0.5MΩ；防雷接地由铝铝合金单位焊焊接，土建总总包余留接地地点；开关边缘距门门框边缘及墙墙边距离150mm至200mm，同位置不同同层误差小于于等于50mm；土建穿线并线线后预留接线线长度；同一室内的电电源、电话、、电视等插座座底盒同功能能应在同一水水平标高上，，高差应小于于5mm；墙砖饰面墙面面底盒（包括括强弱电箱及及等电位盒））高出抹灰面面15mm~20mm，油漆饰面墙墙面底盒高出出墙面极差≤5mm；满足要求高出墙面过多多25mmB区底盒内陷3、通风与空调调，孔洞，开开关面板卫生间排气孔孔空调孔无渗渗漏、反坡、、位置、大小小正确、与插插座位置协调调（空调孔）），装饰单位位进场必须全全数检查，如如有不符的土土建单位全数数整改到位；；空调单位在移移交阶段对所所有户型空调调外机位尺寸寸、内机安装装位置进行测测量，如有与与设计配备冲冲突的，提出出由专业工程程师出具体处处理方案；烟道止回阀安安装高度位置置正确且无功功能障碍，抽抽油烟机单位位检测；4、门窗栏杆项项目户内门洞尺寸寸由木门施工单单位进行实测测实量（我方方整理数据后后提交土建整整改）；门洞口要求：：最理想尺寸是木门订做的的含框宽度左右各预预留1.5公分安装缝隙隙，高度预留2公分安装缝隙隙（超宽超高，，后补的砂浆浆都容易震动动导致开裂或或安装困难））入户门门洞必必须满足90°开启，土建建预留装饰饰饰面厚度度，开启无无异响。风险：门洞洞超高，安安装门后精精装各班组组不愿意配配合塞缝，，入户门左左右上下缝缝隙超4公分的，由土建建负责填塞塞门头超高高缝隙入户门安装严格按按照精装完完成面标高高进行安装装，以设计计轴线为标标准保证门门窗方正度度，误差控控制在5mm以内，门门框无松松动；门头缝隙隙超4公分的由土建负负责塞缝缝左右缝隙隙超3公分致塞塞缝困难难凹陷大大，刮塑塑收口难难门震动动后期开开裂掉落落门窗洞墙体厚度度误差±5mm（超5/10mm普遍存在在）；门窗洞高宽误差差极差10mm；对土建铝铝合金门门窗的进进出线必必须以室室内装饰饰墙面为为标准进进行安装装，铝合合金门窗窗框边距距内墙装装饰面的的距离根根据精装装饰要求求统一，，确保室室内门窗窗台面宽宽度一致致；窗台宽度度铝合金框框与土建建抹灰面面间距：：砖饰面面误差≤20mm，油漆饰饰面误差差≤5mm；呈喇叭口口，影响响细部工工程质量量铝合金门门窗外围围玻璃胶密密封胶顺顺直、密密实、无无渗漏，材料自自身安装装无缺陷陷，做淋水实实验检测测，移交交重点关关注项；铝合金推推拉门框框垂直度≥≥2.5mm，下款凹凹凸超不不水平度≥≥3mm（个别超超1公分，外外架拆除除后极难难返工））铝合金下下滑弯曲曲致地砖砖收口缝缝隙超4mm以上的铝合金门门窗安装装在门洞洞中，左右离内内外墙边边间距大大小头超超1.5公分致地面砖砖铺贴，，门框石石收口倾倾斜的（（厨房门联联窗错位位大小头头和阳台推拉拉门安装装错位）铝合金门门窗框边边收口多多余砂浆浆严重妨妨碍刮塑塑收口；；铝合金单单位在移移交开始始后必须须与土建建移交进进度同步步，完成成室内所所有工程程（玻璃璃、栏杆杆、锁具具、拉片片预埋等等等），，避免交交叉施工工损坏无无法界定定。铝合金门门窗安装装损坏，配件安安装不到到位推拉拉关闭不不了的，，安装高高度错误误的；•防水工程程外墙防水水，外墙面面无渗漏、滴滴水线无无爬水；外窗防水水，外窗及及外窗周边无无渗漏，，做淋水水实验，，并逐户户检查；生活阳台台观景阳阳台等局局部有防防水要求求的，局局部进行行闭水实验验；屋面防水水，屋面面无渗漏漏、无积积水；厨卫间防防水由防防水单位位直接与与精装修修单位移移交，下沉卫卫生间由由精装修修单位盖盖板回填填，界面面划分清清楚，排排水点位位不符部部分可以以在盖板板前调整整，避免免更改给给水管破破坏防水水；厨房、卫生间等等有防水水要求的的地面应应全数检检查，蓄蓄水时间间不得小小于24小时，最小蓄蓄水深度度不得小小于20mm，卫生间蓄蓄水应超超过侧排排管及返返梁，重点观察察墙角及及排水管管周边（（顶面、、侧面排排水管））；墙面防水水第一必须基层层抹灰强强度足够够，否无论论采用什什么粘结结剂都将将导致墙墙砖大面面积空鼓鼓，第二二墙面应应无孔洞、无无起沙起起灰，表表面应毛糙（有利于于防止空空鼓，禁止玻化化砖吸水水率底或或不吸水水的砖上上墙）表面应粗粗糙七，成品品和半成成品保护护（重要要）遗留工程程整改装修总包包检查后后，将检检查结果果签字盖盖章后移移交项目目部、监监理单位位及土建建总包；；土建总包包根据装装修总包包检查结结果按照照计划节节点进行行整改；；整改完完成（或或到节点点时间））后装修修总包进进行复检；复检即终终检，终终检中存存在的问问题统一一调整为为装修总总包负责责维修，，该费用按土建总总包合同同中遗留留工程单单价对总总包进行行扣款。。工程量由由总包联联合监理理单位现现场确认认，无法法判定部部分由项项目部判判定。顺畅移交交议?八、小结结前期移交交工作的的完善是是后续工工种顺利利、有序序施工的的有力保保障，基础整改改质量更更是制约约后期精精装修质质量进步步的重要要原因。为此，，必须重重视场地地移交。。移交过程程中的重重点关注注项目务务必全程程旁站见见证，隐隐患项目目应由四四方签字字备案。中、后期期仍存在在土建遗遗留整改改项目的的现象，，这提醒醒在今后后的移交交工作中中必须更更全面、、细致的的检查，，并最终终达到土土建整改改一次到到位的目目标，杜杜绝后期期出现土土建重复复整改的的情况。精装施工工总结1，提前前介入（（重点:楼面平平整度，，挂网拉拉毛防止止开裂空空鼓，砌砌筑放线线准确门门窗洞准准确门垛垛不错位位准确，，抹灰平平整垂直直转角方方正，铝铝合金门门窗安装装垂直水水平居中中不错位位，塞缝缝到位多多余砂浆浆及时清清理，收收口抹灰灰平整方方正不开开裂空鼓鼓）2，土建建条件:材料堆堆放场地地（堆放放有序整整洁，减减少损耗耗），垃垃圾堆放放场地，，垂直运运输工具具，临时时供水供供电，照照明3，装装修条条件（（限制制大））:材材料申申购算算量准准确（（工期期，色色差，，节奏奏），，辅料料水泥泥沙市市场行行情供供应及及时4，移移交样样板，，工序序样板板，分分部施施工样样板，，建立立跟进进检查查验收收记录录（不不断交交底改改进）），下下道工工序必必须上上道工工序验验收通通过才才能进进场5，移交质质量（（铝合合金班班组一一定要要参与与，防防水班班组参参与））6，做好隐隐蔽工工程验验收（防水水闭水水实验验，给给水通通水压压力实实验，，排水水通球球实验验，