仲量联行-中国企业不动产管理图鉴

部在过去十年间，一些中国的大型企业已经开始思考和探寻新的企业不动产管理方式，以适配自身的发展战略。仲量联行也帮助多家行业巨头，从零开始搭建了自身的专业化企业不动产团队架构和管理体系。当企业所管理的生产经营场所达到一定规模，企业不动产的相关问题必然上升到战略高度，需要引入专业团队和系统化的管理知识，才能保证不动产空间有效配合企业的大规模仲量联行多年来持续参与并引导企业不动产理念的传播与践行，我们也认为这是中国企业发展所必然经历的历史进程。今年，我们邀请了200多位在企业中从事不动产相关工作的负责人参与调在过去十年间，一些中国的大型企业已经开始思考和探寻新的企业不动产管理方式，以适配自身的发展战略。仲量联行也帮助多家行业巨头，从零开始搭建了自身的专业化企业不动产团队架构和管理体系。当企业所管理的生产经营场所达到一定规模，企业不动产的相关问题必然上升到战略高度，需要引入专业团队和系统化的管理知识，才能保证不动产空间有效配合企业的大规模仲量联行多年来持续参与并引导企业不动产理念的传播与践行，我们也认为这是中国企业发展所必然经历的历史进程。今年，我们邀请了200多位在企业中从事不动产相关工作的负责人参与调研，希望能通过这部白皮书帮助我们和各方更清晰地梳理当前多基于简单化的市场供需概念来对企业需求进行分析判断。事实上，企业的不动产相关活动是多元且复杂的，其出发点和第一要义是满足企业自身的发展诉求，这也进而影响到市场的供需关系。所以，我们希望从根源出发，以企业的主体视角，来理解他们在地产领域的相关行为——这不仅包括我们所熟知的租赁活动，也包括了从前台保洁等日常运营到企业不动产战略的完整一家企业的成长与发展离不开生产经营场所的扩张与革新。在传统的视角里，企业不动产更多是以成本角度纳入企业管理考量的。但是，随着企业持续扩张，其所管理的不动产规模或相当于1-2栋办公楼宇的体量。我们发现，传统的成本管理视角已不足以支撑如此庞大的不动产规模的有效运行。以仲量联行物业与资产管理的经验来看，一栋甲级办公楼宇所需要的非一线专业不动产管理团队需要100-150人规模，而目前绝大部分企业的不动产知异战略企业已经“专设”企业不动产 行稳致远的必由之路受疫情波动的外部环境影响，过去两三年间，企业的不动产终端诉求在持续变化。国内大部分企业在符合城市防疫管理要求的基础上，大多偏好业务部门和员工尽快、尽可能大比例地回到实体工作场所，进行现场工作和面对面交流。办公空间将持续作为国内企业组织经营和业务运营的主阵地。在疫情影响下，员工健康、社会交往等元素的重要性持续提高，企业打造办公场景的考办公楼市场白皮书》，其中专设了一个章节讨论企业租全国统筹。2019至2020年，全国前十大头部TMT企业仅新扩租面积合计已超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100余座城市已经设立了办公地点或计划在短期内租赁办公室。随着近年国内大型企业的迅猛增长，很多企业的不动产相关需求已经遍布全国，覆盖广阔、体量巨大，这也对企业管理团队提出了更高的要求，相关工作的复 CRE越多的企业也开始关注CRE的理念和知识体系。因此，CRE问卷，撰写白皮书续科普CRE的概念，讲述大型企业为什么需要将寻租选址、租约签署、施工装修、设施管理、日常后勤等事务，从传统的行政采购事•沃顿商学院的一项全球研究结果表明，最近十年，企业在不动产方面的投资占到了公司资产的25%以上，平均来看，企业用于不动产上的成本能够达到总销售收入的5%-8%，甚至是40%-50%的净利润。•在全球范围内，由分散式的办公事务管理向集中化的企业不动产管理战略进行转变早在40多年前就已初具端倪。2013年时，全球范围内86%的EE•虽然绝大部分中国企业并没有专门设立CRE部门，但在多家行业巨头内部，行政、物业、基建、后勤等职能部门已经统一汇报给集团总部的行政总监或采购负责人，正在形成企业不动产集中式管理的机制，以全国图解中国企业不动产格局动产各领域的认知水平和需求重心；而对于广大企业伙动产各领域的认知水平和需求重心；而对于广大企业伙伴而言，本结果可以成为您的行业参考数据，帮助判断自身与同类型企业相比不动产工作的统筹管理水平与发不动产相关工作的负责人参与本次问卷调研，探索国内企业在不动产全链条管理场景中的表现和特征。对于房地产从业者，本次调查结果梳理了现有和潜在客户在不0002上以人万%%9%9人万-0005人0062%8%32%人002-人005-002上以个00个%004-05%3个0-5%62%03个5-%3%6%42%%8%92上以米方平万0米方平万-0005-5米楚清不下以米方平0005产及建筑源与环境物流/运输0002上以人万%%9%9人万-0005人0062%8%32%人002-人005-002上以个00个%004-05%3个0-5%62%03个5-%3%6%42%%8%92上以米方平万0米方平万-0005-5米楚清不下以米方平0005产及建筑源与环境物流/运输公共组织公司渔饮分布单位(平方米)楚数职场个数城市数量析0%0%0%0%0%0%--5000人500-20 10-50个10-50个27%个数0方万平方米1-5万平0方 产总面积从行业光谱来看，TMT、金融和专业服务业在本次受访者中所占比重达到41%,这三个行业也是办公楼租赁市场中主要的需求来源；制造业、化工能源和生命科学行业受访占比为16%，更多使用产业园区、工业厂房、仓储物流等不动产空间作就企业性质而言，本次受访企业中国企、外企和从规模角度来看，本次调研覆盖不同体量和处于生命周期不同时点的企业，后文将对不同规模企业的不动产需求和侧重做进一步展开。本次受访企业平均员工规模约3,000人，全国职场总数25个，管理不动产总面积平均为3-4万平方米，基本相当于一座15-20层的标准办公楼。租赁 是产购置和租赁理估值前台等日常运营身房等员工福利的运营管理地产战略租赁 是产购置和租赁理估值前台等日常运营身房等员工福利的运营管理地产战略购置租赁是企业获取不动产空间的主要方式，占比达到60%，而购置和自建共占40%。这也说明了企业不动产管理的复杂性，既要维护自持物业的相关运营，也需要通过租赁持续获取新的办公场尽管69%的受访企业表示曾了解甚至践行过CRE的概念，但是大家所认知的CRE并不是全面、完整、成体系的CRE。事实上，CRE涵盖了一个企业获取、使用、营运、退出房地产空间的方方业所了解和执行的CRE相关工作模式，与专业化管理体系之间仍有显著差距，大部分企业没有将必说将不动产事务纳入企业战略考量。过程中关注的核心问题审批流程业扩张效率业不动产相关活动高度合规象、品牌形象约数据库人才%%根据仲量联行多年服务全国性企业的经验，降本、增效、控风险是大型企业在不动产领域最为关注的三个核心问题，这与本次调研结果基本一致。在过去几年高歌猛进的互联网大厂此前最关注扩张效率，保障企业业务拓展和成长内外部风险管控要求，最重视流程审查和合规租金下调的市场大环境，在租赁活动中寻求降是否不清楚是否不清楚是否不清楚是否不清楚公司范围否在房地产领域有减碳的措施或指标?和使用运维等办公场所是企业践行ESG理念的最佳切入点之一，企业可以通过选址绿色建筑、执行低碳装修、进行技术智能化、推行灵活办公等方式，提高企业在环境(E)、社会(S)和管治(G)方面的规划和责任。根据调研结果可见，受访企业在ESG领域基本是知行合一的，有ESG理念和指标的企业基本都已在房地产领域有减碳的具体措施。当前，多个城市已发布碳排放管控单位名单，TMT、金融、贸易等行业均有多家企业已被列为控制排放企业单位，因此上述行业对ESG理念及减碳措施的重视程度相对较高，与本次调研结果乐地产及建筑乐地产及建筑易物流/运输健康能源与环境2.不同行业的企业不动产管理认知场所的主要来源购置由于供应链特征、业务模式、服务周期等方面不同，各行业CRE管理的现状和诉求既有共性，也有差异。我们从问卷方面选择租赁，特别是物流运输、零售贸易、文体娱乐等中小型分散化管理企生命科学、金融、能源化工类企业选择购置不动产的比例都在三分之一以上；制造类企业选择自建不动产的比例CRE梯状分布，因此可以大致分为三类:TMT是办公楼市场最主要的租户来源，在全国各城市办公楼市场需求中占据主要份额，过去几年快速的规模扩张使这类企业在CRE方面的源化工等行业，该类企业在各地的办公物业多以总部或区域总部自用型为主，基于该类企业较为集中统一的企业管理体系，以及稳健的扩张速度，其对CRE的认知尚处于发E文体娱乐专业服务金融零售贸易生命科学大健康化工能源与环境房地产及建筑物流运输制造业晰、切实有效楚乐晰、切实有效楚乐有一定效果，也有明显不足效率较低，权责不明晰61584439354413是否TMT文体娱乐1小时以内1天以内1周以内1周以上无法计算专业服务金融TMT科技新媒体文体娱乐颇为了解己的CRE管理模式清晰有效；物流/运输能源能源地产物流/运输能源能源地产房地产及建筑晰、切实有效有一定效果，也有明显不足晰、切实有效是否是否物流/运输1小时以内1天以内1周以内1周以上无法计算物流/运输能源与环境物流/运输能源与环境•认为自己的CRE管理模式清晰有效的企业下降至20%-40%，而50%-CRE0%；•近半数的企业需要1周甚至1周以上的时间来提供在中国的CRE管理零售贸易零售贸易1小时以内1天以内零售贸易零售贸易1小时以内1天以内零售贸易生命科技大健康基本清晰、切实有效有一定效果，也有明显不足效率较低基本清晰、切实有效生命科技大健康是否不清楚是否生命科技大健康11周以内1周以上无法计算•零售贸易类企业由于企业规模较小、企业架构分散，目前对CRE的认知和需求都处于早期阶段，63%的企业没有评判企业CRE管理效率的•生命科学类企业近几年受疫情影响飞速扩张，逐渐由产业园外溢，但目前对CRE的认知尚浅，50%的企业认为自己的CRE管理模式效率流程降本降本流程增效增效增效降本数据库流程流程合规增效降本合规合规形象流程降本降本流程增效增效增效降本数据库流程流程合规增效降本合规合规形象合规人才人才数据库人才形象形象数据库数据库形象人才房地产及建筑化工能源与环境物流/运输制造业增效数据库降本流程零售贸易生命科学大健康降本降本流程合规形象合规流程人才形象人才数据库数据库增效增效颇为了解专业服务金融文体娱乐数据库数据库形象流程流程增效增效合规人才人才增效增效形象降本形象数据库数据库合规降本降本增效增效人才人才流程数据库数据库合规合规形象有行业所有企业最关心的唯一话题，仅在金融、TMT和房地产业排序首位。在制造业与化工能源受访者中，降本诉求仅排第五位，其不动产空间集中在工业厂房等物业类型中，相关支出成本较低，进一步节省开支空间较小。此外，3.不同规模的企业不动产管理现状由于缺乏专业的职能部门、前瞻性的房地产策略，抑或是科学的管理体系，虽然有80%的企业在进行不动产的统一不同规模企业对CRE概念的了解程度，反映了不同时序和在不同历史阶段成长起来的企业的不动产管理特征。就，企业对CRE的认知程度应当随企业规模的增长而持续提升——企业规模越大，不动产管理复杂程度越高，企业理论上更迫切地需要了解先进的管理知识和理念。但是，调研结果显示，在全国布局了5-10个办公场所的企业，是这一趋势中的一个逸出值。在该规模区间的企业，在本次受访者中表现出了对CRE极高的认知程度，了解是因为，处于这个阶段的企业大多都是近几年涌现的快速增长型企业，从小微企业跃升到中型企业乃至大型企业的发展进程时间短、速度快，过程中迫切需要进行不动产的统一管理，但又尚未形成既有定型的管理模轻的企业也更容易接受新兴的专业化知识和体系。了解过CRE概念的企业比例全国办公场所个数在不动产租赁方面进行统一管理的企业比例全国办公场所个数全国办公场所个数全国办公场所个数全国办公场所个数全国办公场所个数全国办公场所个数全国办公场所个数不同的企业规模会面临不同难度的CRE管理模式，租赁及购置场景的增加、企业扩张中的人员变动、战略调整中的并购和重组等原因，都会使不同规模的企业对CRE管理体系建立的必要性、迫切性和专业性产生不同要求。调查结果显示，由企业对CRE管理认知程度的变化可以看出随着规模递增，CRE管理体系经历了从分散到集中，再分散到再集过程。不动产管理效果与效率管理难度进一步加大，半数企业管理有效性不足，需专80%CRE管理决策清晰有效、具有统一标准，趋于科学租赁及购置场景增加，初步建立CRE快速扩张及并购重组，管理难度提高、管理模式管理难度进一步加大，半数企业管理有效性不足，需专80%CRE管理决策清晰有效、具有统一标准，趋于科学租赁及购置场景增加，初步建立CRE快速扩张及并购重组，管理难度提高、管理模式分初创阶段、规模较小，不太关注审审审动高度审系CRE管理的关注重点Top3不动产管理特征数集中分散集中集中CRE管理模式高高中低高高中低CRE管理难度 近50%的企业由行40%由行政部门负责，另外由CRE部门和采购部门负责的比例也明显上近50%的企业由行由CRE部门、行政部门、采购部门负责的比例各占三分超过一半的企业由CRE部门47%的企业管理及决策时间在1天以66%的企业管理及决策时间缩至1天以内，但仍有22%的企业因缺乏CRE管理体系，其反应不动产管理及决策时间均匀分布，不由于专业科学的CRE管理模式的企业管理及决策有效的CRE体系极大提升了企业管理效率，近半时以内完成信息略台等运营4.企业不动产各分支领域的管理差异产租赁产购置备管理 一统一中央集中管理比例最高的CRE相关工作是设施设备管理，包括现场设施、建筑系统、能源等方面的维护管理。八成受访企业在该领域有统一部门管理全公司各城市、各职场和各分支机构的相关工作，其中20%企业设有专门的CRE部门管理，42%由行政部管理，14%由采购部门统一管理，其他管理部门包括后勤部及IT部门代管理相对最为分散的领域则为不动产租赁，三成企业进行非统一管理，包括中央多部门分散管理和区域分支公司分散管理，也有由财务部门代管情况。在我们的实际工作中也常常能看到这样的案例，一些全国性超大型机构，不动产相关支出高达数十亿乃至百亿元量级，但其租赁行为由总部行政、采购部、各业务线中台、各大区或省级支公司分散管理，甚至有特殊不动产空间由总裁办或其他部门单独负责。因此，企业内部往往难以厘清不动产相关指标，内部数据格式不统一、流程未打通，难以进行有效的成本拆分和流程控制，易造成资源冗注：另含其他部门统一管理模式3%40%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式注：另含其他部门统一管理模式注：另含其他部门统一管理模式3%40%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式注：另含其他部门统一管理模式的不动产管理模式统一管理%CRE管理%行政管理%统一管理%CRE管理%行政管理%统一管理%CRE管理%行政管理%除了部分企业专设有CRE部门之外，大部分不动产相关工作由行政部或采购部负责。办公场所的装修、运营、管理传统上由行政部门负责，因此很多企业的不动产相关其他工作也延续这一管理条线。此外，很多不动产领域专业性较高，企业往往需要通过招投标等方式外聘专业的服务商或外包团队做执行，因此采购部代管相关工分企业性质来看，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，国企各类型不动产工作的管理模式最为统一，设置专业的CRE部门占比最多，采购部门管理权限也较大。民企和中小型外企的大部分不动产相关工作多以行政部门代管为主。其中，外企采购部门往往仅负责略在不动产租赁方面，统一管理比例最高的行业为专业服务业和金融，统一管理比例约90%。这两个行业是全国大分甲级办公楼市场中占比最大的租户类型，具有相对丰富的优质办公楼宇租赁和使用经验。其中，专业服务业的租活动主要由行政部门管理，会计师事务所、律所等企业注重在商务氛围浓厚的商业活动聚集区设立办公地址，并对设置CRE团队比例最高——高达44%的金融企业受访者表示企CRE，这是由于近年来金融行业在行业监管和合规审查等方面的要求和标准持续提高，制造业和生命科学等行业所使用和运营的不动产空间主要集中在产业园区和工业厂房等物业类型中，其企业性质决定了他们所需要管理的研发实验室、电力装备、器材、机柜等设备设施数量庞大、品类复杂，因此统一管理比例很低，仅50-60%。而专业服务业、金融行业和TMT等第三产业在此方面集中监管水平更高。产管理模式服务服务零售贸易 文体娱乐文体娱乐融业房地产及建筑 化工、能源与环境75%施设备管理23%23% % %地产及建筑地产及建筑文体娱乐文体娱乐零售贸易零售贸易 化工、能源与环境化工、能源与环境统一管理%CRE管理%行政管理%采购管理%注：另含其他部门统一管理模式1万人以上1万人以上上文中我们已发现，随着企业规模增长，企业的CRE管理认知程度和效率会经历从分散到集中、再分散到再集中的过程。具体来看，在实际不动产租赁管理过程中，不同规模企业也表现出了相似的差异性。从城市数量看，只要企•覆盖全国5-20个城市的企业统一管理比例最高，达到90%以上，其时随着企业规模不断扩张，企业中央统筹管超过20个城市设有分支公司，则单一部门统一管理难度显著提高；•当全国覆盖城市超过50个，即便非单一部门统一管理的企业，其租赁活动也会由集团或中央层面的多个部门进行管，较少下放至区域或分支公司自行负责。业的CRE部门，或在行政部门中拆分设立专门的CRE管理团队。因为，传统范畴的行政管理知识已不足以管理如此大规模的不动产，相关监管团队往往需要更专精的管理履历和专业背景。这一趋势在按企业职场个数划分的统计图中更为明显，在全国设置了超过100个办公场所的企业中，六成已建立了专门的CRE部门做统一数量规模个数统一管理CRE管理行政管理采购管理略国企外企民企国企外企民企身房等的不动产管理雷达图国企明显具备更高的统筹管理水平，超过30%的受访国企已设置专门的CRE部门。由于监管流程的要求更高，国企在办公空间获取方面统一管理比例约85%，在施工装修等建筑维护管理方面，统一管理比例约86%，而从外企的角度来看，其日常运营相关工作的集中化管理程度较高，这些企业的大部分不动产作由行政部门负责，而租赁及空间运维等方面多委托外部服务方。此外，相关事务多的境外总部进行最终决策和监管，由当当前，大部分民营企业的不动产管理流程仍在建设初期。许多民企的管理制度更加扁平化，不动产相关工作多由行政部进行复合管理，各外，在不动产购置方面，民营企业内部的采设施设备管理自有物业管理设施设备管理自有物业管理设施设备管理自有物业管理设施设备管理自有物业管理产管理雷达图健身房等运管健身房等运管设施设备管理自有物业管理地产及建筑健身房等