南京市云水间别墅项目定位策划提报105

提报目目录录市场研究分析析地块属性研究究南京别墅市场场分析成功案例分析析客户分析项目发展定位位土地属性性研究究Part152公里项目区位项目位于冶山山镇，属于南南京都市圈一一小时生活半半径内。四合农民画：：六合县县因四四合农农民画画而被被文化化部命命名为为“中中国现现代民民间绘绘画画画乡””。冶冶山镇镇是文文化部部命名名的““中国国民间间文化化艺术术之乡乡”之之一一。““棠棠城四四合农农民画画，点点染丹丹青留留美名名。””历历史上上，农农民习习惯受受到吴吴楚文文化影影响，，民间间盛行行刻木木剪纸纸、灶灶头画画、中中堂画画、刺刺绣等等金牛湖湖风景景区：：集水面面积为为124.14平方公公里，，总库库容量量9600万立立方方米米，，是是南南京京市市最最大大的的人人工工湖湖泊泊。。被被列列入入南南京京明明都都城城外外七七片片重重点点保保护护和和开开发发区区之之一一。。桂子子山山石石柱柱林林：：方圆圆0.2平方方公公里里，，高高52.6米，，其其东东侧侧为为玄玄武武岩岩，，石石柱柱林林即即发发育育于于玄玄武武岩岩中中它它的的规规整整性性、、个个体体大大小小及及总总体体规规模模在在国国内内罕罕见见，，又又可可与与美美国国黄黄石石公公园园、、爱爱尔尔兰兰北北部部、、冰冰岛岛等等地地的的玄玄武武岩岩柱柱相相媲媲美美。。桂子山石石柱林金牛湖风风景区四合农民民画项目所占占地冶山山镇旅游游文化艺艺术资源源丰富区域状况南京都市市圈：也称“南南京一小小时都市市圈”，，是江苏省三大都市市圈之一一。南京京都市圈圈以南京京为龙头头，包含含了周边边100公里左右右的区域域，地跨跨苏皖两两省，面面积达43236平方公里里，覆盖盖人口约约2600万人。南京都市市圈的成成员城市市有：南京市、马鞍山市、滁州市、镇江市、扬州市、芜湖市六市全部部行政区区域以及及淮安市市下辖的的盱眙县、金湖县，巢湖市市下辖的的居巢区、和县、含山县。六合位于于都市圈圈核心城城市南京京的北门门户，区区域发展展潜力巨巨大。区域发展机会冶山镇（（六合））位于都都市圈核核心城市市南京的的北门户户，区域域发展潜潜力巨大大。本案本案治山位于于城市边边缘地带带，非城城市重点点发展方方向，未未来以特特色农业业、生态态保护为为主。本案区域发展机会东部干线线公路：起于苏苏皖交界界田庄，，途经冶冶山镇，，终点接接江北沿沿江高等等级公路路，全长长约38.6公里。全全线按二二级公路路标准建建设，预预计2010年建成。。机场东路路（集疏运运通道））改造，，设计计行车速速度80km/h，双向六六车道。。航空：南京红花花机场迁迁址六合合，为军军民两用用机场，，目前正正在施工工中。轻轨：规划中包包括江北北轨道线线和玉带带轻轨，，江北轻轻轨将和和过江的的地铁三三号线对对接。区域交通通将引来来质的改改变，为为区域发发展带来来重大契契机，也也有明显显提升本本项目竞竞争力。。本案区域发展机会黄山岛旅旅游度假假开发项项目位于于冶山镇镇南郊，，距南京京市区约约60公里，其其前身是是江苏省省科协白白云山科科学园。。黄山水水库中心心岛又名名黄山岛岛，四面面环水，，群山环环抱，西西南有白白云山，，北面有有观音山山，树木木葱绿，，山体植植被良好好，自然然环境优优美，空空气清新新宜人，，规划占占地面积积4204亩，建开开发用地地578亩亩。区域的统统一整体体规划，，有利项项目资源源整合，，项目规规模优势势明显。。项目状况有较好的的山水环环境资源源，空气气质量佳佳，项目目可塑性性强。项目状况偏远小镇镇文化艺术术之乡南京北门门户、潜潜力之镇镇站在发展展的角度重新新解项目目区域大盘盘优质景观观资源天然氧吧吧、生态态居住之之地属性小结站在城市市的高度重新新解冶山山市场研研究究Part2南京别墅墅市场分分析旅游度假假别墅市市场分析析12年份供应量（套数）成交量（套数）2008年210012452009年218742382010年1-9月837969南京别墅墅价格走走势：南京别墅墅供求走走势：南京别墅墅需求旺旺盛，市市场呈现现供销两两旺的态态势别墅市场南京别墅墅市场可可分为城城中环紫紫金山板板块、江江宁板块块、仙林林板块、、江北板板块。而而历来主主要的供供应重点点集中在在江宁三三山板块块，其次次是紫金金山、仙仙林板块块也有相相当数量量的别墅墅供应，，其他板板块别墅墅供应量量则相对对较少。。随着近两两年城市市的发展展，远郊郊度假别别墅类产产品开始始出现，，江北、、溧水、、句容等等板块别别墅也逐逐步启动动，发展展力度不不可小视视。板块分析江北和江江宁是南南京别墅墅市场供供求主力力区域。。

板块属性市场特征典型案例江北板块主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等区域。其中以老山的区域最为广阔，板块自然资源好，产品多样化，随着别墅市场崛起，一旦区域市场成熟，江北将成为南京最大的别墅居住区之一。项目不多，产品多样化珍珠泉九号，香山湖一号江宁板块主要分布在“三山”（翠屏山、将军山和韩府山）、百家湖、方山、汤山和禄口等处。产品多样化，属于比较成熟的别墅板块项目多，但是大多接近销售尾声城开汤山公馆、明阳山庄城东板块城东板块处在主城区，一直是南京市场发展的热点，该板块内还集中了月牙湖、紫金山等稀缺资源，配套完善，而其中价格最高的是环紫金山地区，该地区以量稀价高著称项目总价高，产品稀缺市场知名度高钟山国际高尔夫仙林板块新兴别墅区板块，交通配套尚待完善，从前多以高层，小高层为主，近几年逐步出现别墅产品，数量比较多未来供应量大溧水板块新兴别墅区板块，由于离城区较远，其基本依托稀缺的景观资源，打造度假型别墅产品以度假型别墅为主百美山庄、森林溪谷板块分析10年上半年年独栋别别墅成交交面积段段（成交交量比））：10年上半年年联排别别墅成交交面积段段：栋别墅的的主力成成交区间间为400-500平米，占占整个独独栋别墅墅成交量量的40%。300平以下的的成交量量比重最最低，仅仅为9%。联排别墅墅主力成成交区间间在250-300平，占整整个联排排别墅成成交量的的47%，200-250平的成交交量占比比重最低低14%，200平以下的的联排别别墅的占占比为39%。独栋主力力面积区区间在400-500平米，联联排主力力面积区区间在250-300平米。产品分析南京独栋栋产品市市场分析析：近郊：面面积在400-800平米，总总价在1000-4500万远郊：面面积在200-500（主力在在250-350），总价价200-600产品分析区域项目名称面积（平方米）单价（元/平米）总价

近郊（紫金山、仙林、江宁、浦口）绿城玫瑰园（江北）600-900300001400-3500珍珠泉九号（江北）400-500——1000-2000招商依云溪谷（仙林）620320002000中山国际高尔夫（紫金山）870-890500004500湖语山（江宁）400-57020000830-990阳明山庄（江宁）400-5003000012000-1500翠海名家园（江宁）700-900350002500万起爱涛漪水园（江宁）450-500300001350-1800溧水等周边远郊区域卧龙湖国际社（溧水）230-50013000300-600万中国边城（句容）200-50014000-15000（在售300平米以上）售价在400-1000万百美山庄（溧水）210-47014000-15000300-700万世纪城（溧水）40013000520万森湖溪谷（溧水）190-28010000190-300万蒙塔卡利（来安县）200-3009000-10000200-300联排别墅墅主要分分布于南南京半小小时生活活圈内,主力面积积在200-350平米,远郊供应应有限。。非独栋类类别墅:产品分析板块项目名称产品单价（元/平方米）总价近郊大吉山水田园（江北）联排：180-250平方米11000200-300万元珍珠泉九号（江北）双拼：300平方米左右联排叠加：200平方米左右双拼：26000联排叠加：20000双拼：700-900万元联排叠加：400万元栖园（仙林）联排：358平方米叠拼：147-216平方米18000150-400万元招商依云溪谷（仙林）双拼：420平方米20000双拼：800-900万元湖语山（江宁）联排：310平方米双拼：400平方米联排：11000双拼：12000联排：360万元双拼：450万元颐和南园（江宁）联排：236-280平方米15000350-450万元伴山香槟园（江宁）联排：197-256平方米13000-15000260-390万元句容新湖仙林翠谷联排:200-250平方米双拼:200-300平方米联排:9000双拼未售180-250万元整体走势势板块发展展产品情况况价位分析析别墅市场小结供需两旺旺，市场场表现较较好。溧水、句句容、江江北等远远郊板块块兴趣，，江北和和江宁板板块成为为市场主主力。独栋：近近郊主力力面积400-800平米，远远郊面积积200-500平米。非独栋累累别墅：：主要分分布于近近郊，远远郊供应应量有限限，主力力面积在在250-350平米。独栋：近近郊主力力总价在在1000-4500万，远远郊主力力总价在在300-600万。非独栋累累别墅：：产品价价值明显显不如独独栋，总总价位分分布较广广，在200-800万。度假型型别别墅市市场场分析析2009年度，全全市实现现旅游总总收入822.16亿元人民民币，较较上年增增长15.1%，实现旅旅游创汇汇8.37亿美元，，较上年年下降4.1%。接待入入境旅游游者113.45万人次，，较上年年下降5.1%，接待国国内旅游游者5519.91万人次，，较上年年增长11.1%。全市旅旅游总收收入占全全市GDP比重达19.72%，较上年年增加0.8个百分点点，占第第三产业业增加值值的比重重达38.13%，较上年年增加0.28个百分点点旅游市场概况南京周边边度假型型别墅分分布：2010年1-6月南京市市别墅成成交均价价独栋：单单价20000元/平米以上上,总价:1000万-4000万)独栋：单单价8000-15000元/平米以上上,总价:200-700万度假别墅市场分布、白鹭岛度度假村绿城玫瑰瑰园珍珠泉九九号蒙塔卡利利碧桂园如如山湖湖城中国边城城森湖溪谷谷百美山庄庄新湖仙林林翠谷东部假日日松鹤居居金陵避暑暑山庄招商依云云溪谷卧龙湖国国际社区区半小时1小时远郊以独独栋为主主，总价价200-700万为主，，近郊产产品线广广，其中中独栋总总价在1000万以上；；优质景景观资源源以及赠赠送大面面积庭院院和地下下室是该该类产品品最大特特点。市场状况区域项目产品产品特点资源特点或者优势在售产品价格1小时远郊中国边城

独栋：200-500平方米地下室赠送面积达到60-300平方米，带花园句容伦山湖度假区内，原生态植被保持好独栋：300-500平方米400-1000万元新湖仙林翠谷联排：250平方米左右独栋：380-670平方米左右花园加庭院面积在80-140平方米靠近华宝山4A景区，自然资源佳目前房源售罄，预计11月推出新房源联排：213万元左右独栋:380-670万元左右森湖溪谷独栋：190-270平方米赠送130-450平方米的院落溧水傅家边现代农业区范围，紧邻水库在售独栋面积230、197、252平方米190-300万元百美山庄独栋：210-470平方米赠送300-600平方米精装庭院溧水天生桥公园太阳岛高尔夫会所独栋：215-460平方米300-690万元半小时近郊绿城玫瑰园纯独栋，一期600-650平方米；二期600-900平方米山地独栋送700-2000平方米精装庭院，前端75平方米带泳池，每栋占地1.5-4亩之间位于珍珠泉风景区内、景观资源佳独栋：650-900平方米1400-3500万元珍珠泉九号独栋：400-500平方米双拼：300平方米左右联排叠加：200平方米左右独栋赠送山地精装庭院300-400平方米，双拼等其他产品赠送较小位于珍珠泉风景区内、景观资源佳独栋：400-500平方米双拼：300平方米叠加：200平方米独栋：1000-2000万元双拼：700-900万元叠加：400万元国信自然天城联排双拼：200-300平方米二期独栋：380-680平方米独栋赠送700平方米左右山地庭院。浦口老山风景区独栋：600-680平方米单价：14000-15000元/平方米；总价：800万元-1200万元项目概况况：玫瑰园系系列是绿绿城的第第三代产产品，南南京玫瑰瑰园占地地460亩，规划划总建9万方分二二期开发发，纯独独栋别墅墅社区项目优势势：位于南京京浦口区区珍珠泉泉旅游度度假区内内，拥有有10万亩的森森林公园园和1800亩的高尔尔夫球场场主力面面积。容积率：：一期0.3，二期0.22产品户型型：一期600-650，二期600-900山地独栋栋户型特点点：纯独栋，，带700-1000平方米精精装庭院院，一楼楼客厅挑挑高，个个别户型型整层主主卧设计计，主卧卧带景观观阳台，，每栋占占地1.5-4亩销售价格格：二期8月底加推推10套独栋，，面积在在600-900之间，景景观独栋栋价格在在1400-3500万，均价价在3000元/平米左右右。销售情况况：一期售罄罄，二期期目前还还剩余4套。一期二期会所展示中心依托城市近近郊珍珠泉泉稀缺的自自然景观资资源和绿城城品牌打造造豪宅别墅墅。绿城玫瑰个案分析珍珠泉风景景区昭富高尔夫夫球场景观绿化玫瑰园会所所建筑风格：：法式、意意式、西班班牙式、英英式风格与与地中海风风格的搭配配绿城玫瑰园园会所提供供餐饮会馆馆、商务会会馆、康体体会馆、棋棋牌会馆、、精品酒店店客房、贵贵族阅览室室、DIY俱乐部、终终身会籍会会员卡等8大服务。健健身房、台台球室、乒乒乓球室、、棋牌室之之外，贵宾宾阅览室，，玫瑰园会会所与南京京各大图书书馆合作，，提供代购购等专属服服务。会所所还为每一一位家庭成成员量身定定制兴趣俱俱乐部，提提供12大特权服务务的终身会会籍会员卡卡依托城市近近郊珍珠泉泉稀缺的自自然景观资资源和绿城城品牌打造造假豪宅别别墅。绿城玫瑰个案分析项目概况：：项目规划为为旅游度假假村，区域域内形成““一轴两片片多组团””的总体空空间格局，，项目总占占地面积800亩，总建筑筑面积13万平方米，，项目优势：：坐落于溧水水傅家边现现代农业区区范围内，，紧邻现代代农业核心心区。项目目依山傍水水，内部有有汤家水库库，北部有有发源于山山岭丛林的的神流凹水水库。产品户型：：独栋，一期期在售户型型为197平米，230平米和250平米。销售价格：：均价10000元/平米，总价价190万-300万销售情况：：推出一期已已经推出104套，目前销销售率在75%左右。户型特点：：赠送200多平米的花花园以及60-70平米地下室室。南京经济型型度假别墅墅代表一期森溪湖个案分析项目概况：：中国边城位位于句容边边城镇海拔拔425米的高丽山山脚下、十十平方公里里群山和森森林环抱的的5500亩仑山湖地地区，距离离南京城东东中山门37公里，30分钟车程，，产品户型：：面积在200-500平米。销售价格：：最新推出23东湖西A岛别墅销售情况：：最新推出独独栋300-500，总价在400-1000，均价在15000元/平米左右。。户型特点：：赠送500-1000精装平米花花园以及部部分户型还还有赠送地地下室60-300平米。远郊中高端端度假别墅墅代表中国边城个案分析高尔夫球场场游艇会所私人马场登山俱乐部部野营俱乐部部五星级度假假酒店艺术沙龙（（演出）中国边城个案分析度假型别墅市场小结顶级、高端中高端经济型代表项目绿城玫瑰园、珍珠泉九号中国边城、新湖仙林翠谷、百美山庄森湖溪谷、蒙塔卡利区位近郊远郊远郊独栋主力面积400-800平方米200-500平方米200-350平方米独栋价格25000元/平方米以上15000元/平方米左右10000元/平方米左右独栋总价1400-3500万元400-1000万元，主力300-600万元190-300万元客户区域范围南京都市圈南京都市圈南京都市圈项目点评区位不如，景观资源珍珠泉、知名度不如。在区位、拥有的资源上有一定相似性，该项目行政上不属于南京范围内。在区位、景观资源上有一定形似。参考案案例分分析Part3江苏天目湖湖达沃斯12东部华侨城城3位于江苏省省常州市，，与南京、、苏州、无无锡、常州州相距100公里，距上上海、杭州州200公里。前身身为沙河水水库和大溪溪水库两个个水库，面面积为150平方公里，，其中水域面积90平方公里。湖区生态态环境优异异，森林覆覆盖率95%以上，有丰丰富的动植植物资源，，水质达到到国家2级饮用水标标准。2001年被国家旅旅游局评定定为首批进进入AAAA级度假区。。天目湖介绍整体规划主要功能区具体项目旅游中心区大门接待区、中心商业区、旅游住宿区、娱乐区、公共营地和公共开放空间、绿色空间的组成。度假休闲区世界级18洞高尔夫球场、练习场、娱乐度假住宅、小型度假村、公共沙滩和游船停泊港等。森林公园区200公顷的公园区、会议休闲中心、娱乐景观区等组成。农业历史文化区以茶为主；同时以中国传统文化为主题，对中国的传统农业，进行深度保护和开发；且有农家乐旅游项目。环境保护区自湖区向外延伸100米的湖边保护区，保持原始开放空间状态。湖上娱乐区开展赛船、冲浪、水上摩托艇与滑水等水上活动。旅游中心区农业历史文化区度假休闲区湖上娱乐区森林公园区天目湖介绍分阶段景点点建设以文化为背背景，利用用景区独有有的资源特特色，开发发观光型产产品以休闲、生生态为主的的旅游产品品，精炼旅旅游主题，，提升产品品形象品牌互动从砂锅鱼头头、啤酒、、茶叶、绿绿色食品到到天目湖宾宾馆、天目目湖旅行社社，逐步形形成了集食食住行游娱娱为一体的的天目湖旅旅游品牌产品创新1999年，举行中中美滑水明明星对抗赛赛2000年，举行““天目湖啤啤酒杯”国国际摩托艇艇暨水上摩摩托超级明明星争霸赛赛2001年，举行亚亚洲滑水赛赛2002年，举行““天目湖啤啤酒杯”全全国青少年年皮划艇锦锦标塞精确的市场场和产品定定位市场定位：：常州、南南京，再向向外辐射至至苏州、无无锡和上海海产品定位：：休闲度假假天目湖介绍抓住规划龙龙头，优化化休闲度假假布局。建立完善的的基础设施施支撑，交交通先行。。挖掘特色项项目，丰富富休闲度假假内涵。。创新营销理理念，通过过“节日””、“活动动”塑造休休闲度假品品牌。加强人本管管理，优化化休闲度假假环境。。

本项目天目湖异待开发/配套缺乏/认知度差配套完善/知名度高同远郊小镇、气候宜人、山湖景观资源丰富对本案的启启示：基础情况比比较：天目湖对本案的启示地理位置：：瑞士东南部部格劳宾登登州格拉松松斯地区，，阿尔卑斯斯山系最高高小镇，海海拔1529平米。自然环境：：宁静的山镇镇坐拥高山山积雪、茂茂盛山林和和山谷湖水水。小镇人口：：约只有1.3万区外交通：：开汽车或者者乘火车可可以到达，，从最近几几场到达沃沃斯两个半半小时，火火车三个小小时。区内环境：：狭长的达沃沃斯小镇东东西走向，，只有2条主要道路路，大街的的宽度只有有2车到，以巴巴士为主要要交通工具具。达沃斯参考案例小镇定位著名疗养地地运动（滑雪雪）度假胜胜地国际会议集集中地达沃斯参考案例达沃斯参考案例深度挖掘区区域自然生生态资源，，如气候、、山、水等等，塑造气气候宜人、、养生之地地充分放大区区域资源优优势，提升升项目形象象，吸引高高端客户。。展开特色户户外活动（（野外拓展展、水上乐乐园、游艇艇等），完完善区域商商业配套、、娱乐配套套、丰富度度假生活注重经营管管理和可持持续发展。。

本项目达沃斯异环湖景区/待开发/配套缺乏/认知度差高山雪地/酒店业发达/配套完善/知名度高同远郊小镇、气候宜人、山湖景观资源丰富对本案的启启示：基础情况比比较：达沃斯对本案启示参考案例东部华侨城参考案例由华侨城集集团投资35亿元人民币币精心打造造坐落于中国国深圳大梅梅沙，占地近9平方公里集生态动感感、休闲度度假、户外外运动等多多项文化旅旅游功能于于一体，体体现了人与与自然的和和谐共处。。被国家旅游游局、环保保总局联合合授予“国国家生态旅旅游示范区区”荣誉称称号，是我我国首个获获得此项殊殊荣的旅游游区。生态开发理理念大侠谷云海谷茶溪谷东部华侨城参考案例规划理念让都市人回回归自然为为宗旨”，，以文化旅旅游为特色色。大侠谷：体体现生态旅旅游文化茶溪谷：体体现休闲度度假旅游文文化云海谷：体体现户外运运动旅游文文化生态开发理理念规划主题及及旅游产品品度假体验：：茵特拉根根酒店，以以瑞士文化化为主题的的山地度假假酒店。户外运动：：云海谷，，以高尔夫夫运动为中中心、包含含户外奥林林匹克运动动训练基地地和野外拓拓展训练基基地的户外外运动休闲闲地。茶翁古镇：：可以欣赏赏茶田风光光，品尝美美茶美食，，亲自动手手采茶制茶茶。文化风情：：主题生态态小镇，引引入瑞士阿阿尔卑斯山山畔的茵特特拉根题材材。艺术表演：：《天禅》晚会，融合合了多种艺艺术手段，，以禅茶文文化为主题题。东部华侨城参考案例生态环境保保护模式尽量少扰动动或者不扰扰动山、水水、植被。。充分利用无无污染、可可循环的能能源进行产产品设置和和开发。东部华侨城参考案例项目建成后后加强对山山、水、植植被的保护护。东部华侨城城·天麓别墅介介绍天麓一区；占地面积82899.18平方米，建建筑面积8269.97平方米，积积率仅为0.08户型面积为为241-730平方米，共共有20套独立式山山海大宅，，以原生态态山、海以以及GOLF旅游设施为为资源背景景，沿坡而而筑，可俯俯瞰大梅沙沙全景。天麓二区：占地面积积：约90145平方米，，建筑面积积：约16900m2容积率：0.18建筑覆盖率率：9.49％栋数：：44栋户型面面积：250-680平方米。天麓三区：：分9号地莱茵堡堡与3号地莱茵小小镇，总建建面共5万平方米以以上，产品品类型非常常丰富，类类似于天麓麓六区，包包括了：洋洋房、叠拼拼、双拼、、独栋等物物业类型，，其中51套200平米米左左右右叠叠拼拼别别墅墅天麓麓六六区区：：项目目用用地地面面积积123938.7平方方米米，，建建筑筑面面积积38809.947平方方米米，，产产品品为为200-250平方方米米洋洋房房（（均均价价3万起起）），，190-260平方方米米叠叠拼拼别别墅墅（（均均价价4万左左右右）），，260-300平方方米米双双拼拼别别墅墅（（均均价价6万左左右右，，均均送送地地下下室室215-242平方方米米及及花花园园面面积积350-1000多平平方方米米））。。东部部华华侨侨城城天麓麓七七区区：：共44栋别别墅墅，，13栋是是160多平平方方米米的的双双拼拼别别墅墅，，4栋是是超超1100平方方米米的的楼楼王王别别墅墅，，其其余余都都为为200-3000多平平方方米米的的独独栋栋别别墅墅。。双双拼拼户户型型售售价价为为5-7万元元/平方方米米，，楼楼王王和和独独栋栋售售价价为为7-9万元元/平方方米米。。天麓麓八八区区：：天麓八八区区总总占占地地面面积积128324.77平方方米米，，总总建建筑筑面面积积16145平方方米米，，容容积积率率仅仅0.12，71.5%的超超高高绿绿化化率率。。88席北北欧欧风风情情山山海海别别墅墅，，270-350平方方米米居居者者空空间间。。天麓麓九九区区：：是一一个个处处在在狭狭长长山山谷谷之之中中的的中中式式院院落落别别墅墅生生活活区区，，仅仅有有9栋260-270平方方米米的的别别墅墅。。通过过旅旅游游度度假假区区开开发发提提升升项项目目的的知知名名度度和和形形象象，，产产品品达达到到高高溢溢价价，，目目前前在在售售八八区区售售价价达达13万/平米米。。东部华侨城参考案例保护生态态性性突出主题题性强调文化化性打造休闲闲性开发规模模性性旅游游度度假假区区发发展展的的趋趋势势表表现现华侨城小结参考案例客户户分分析析定定位位Part4居住住品品质质提提升升型型刚性性需需求求型型亲地地生生活活向向往往型型自然然资资源源占占有有型型选择择目目标标客客户户普通白领、泛公务员财富阶层准财富阶层中级白领、泛公务员中产阶层高级白领、泛公务员财富富阶阶层层、、准准财财富富阶阶层层以以及及部部分分中中产产阶阶层层是是本本项项目目的的主主流流客客群群。。客户分析镇江南京扬州滁州六合仪征泰州半小时1小时2小时高邮金湖盱眙淮安常州无锡盐城蚌埠合肥马鞍山芜湖巢湖项目目2小时时交交通通圈圈内内高高端端度度假假客客户本本项项目目主主要要潜潜在在核核心心客客户户。。客户分析拥有有财财富富后后客户分析投资资犒赏赏由富富到到贵贵享受受生生活活，，修修炼炼品品位位享受受天天伦伦，，传传承承家家业业善待待自自我我回馈馈家家人人度假假养养生生度假假养养老老保值值升升值值独一一无无二二的的拥拥有有不喜喜欢欢在在““福福布布斯斯榜榜””抛抛头头露露面面，，却却常常常常在在此此相相聚聚小圈圈子子归归属属客户特性客户特性常年年忙忙碌碌，，希希望望居居所所具具备备度度假假、、休休闲闲功功能能…………………客户特性事业业成成功功，，更更懂懂健健康康意意义义客户特性摘掉掉““土土豪豪””的的帽帽子子，，““有有品品位位””比比““有有钱钱””更更能能打打动动人人！！私家家王王国国梦梦想想，，御御天天下下，，传传家家业业………客户特性项目目整整体体发发展展定定位位Part5项目目资资源源整整合合五星星级级会会所所打打造造项目目整整体体定定位位度假假别别墅墅产产品品定定位位优势势劣势势机会会威胁胁有山山、、有有水水景景观观资资源源优优势势明明显显，，空空气气质质量量佳佳。。远离离尘尘嚣嚣，，无无工工业业污污染染。。地块块内内部部地地势势较较缓缓，，临临湖湖面面大大。。目前交通通可达性性差。离南京主主城区远远郊小镇镇。配套缺失失。黄山岛未未全面开开发，客客户认知知度差。。机场路改改造，东东部新干干兴等道道路设施施为区域域发展带带来契机机。南京及周周边旅游游度假别别墅需求求旺盛，，总价位位在300-1000万市场竞竞争不大大。区域统一一规划开开发有利利于提升升整体形形象，提提高知名名度。政策调控控不确定定性，对对市场的的影响。。南京周边边知名景景区旅游游度假区区产品开开发对本本项目的的冲击。。发挥优势势资，理理由机会会，克服服劣势，，避免危危险。SWOT分析

顶级高端中高端（偏经济型）中低端地块情况区位配套稀缺地段稀缺地段近郊以内为主近郊景观资源稀缺较好无弱势一般环境状况佳佳一般无地块规模规模大规模大一般无市场情况

高端别墅和经济型别墅市场表现较好；市场供应以1200万以上和300-600万别墅为主，500-1000万度假型别墅产品市场相对供应不大客户情况层次顶级富裕中产阶层一般阶层辐射区域大大一般较小价格表现定价话语权高价格中高价格一般中低价评价景观优势突出基本符合客户辐射区域偏小，项目距离核心城市偏远，产品价值相对不容易体现地段偏远，客户辐射区域较小，对客户缺乏吸引力根据项目目地块情情况、客客户情况况和市场场情况，，高端产产品与本本项目发发展最匹匹配。项目定位华东游艇高尔夫度假区自然风景景资源(山、水、、空气质质量佳)区位交通通条件(东部干线线、机场场东路)人文历史史积淀(中国现代代民间绘绘画画乡乡”、““中国国民间文文化艺术术之乡)123(差异化定定位策略略)【高尔夫球球场】【水上乐园园、会所所】【农事体验验】【拓展基地地】【森林公园园】【度假旅游游】项目定位“G.M.S”新生活概念念——心，感受受度假，，只为放放下项目形象定位放大化优优势资源源，形成成复合型型旅游资资源。亲水性—游艇会所所、水上上乐园、、沙滩高尔夫球球场地标性建建筑---山顶景观观塔野外拓展展基地森林公园园花卉植物物园都市农业业体液基基地文化艺术术沙龙项目资源整合建造山顶顶标志性性景观塔塔：创造造山体景景观面，，为项目目贴上独独特的标标签。结合本项项目的定定位及建建筑风格格，设计计一座具具有标志志性的景景观建筑筑置于山山中，并并赋予其其一定的的精神内内涵，后后期可作作为本项项目的一一个营销销亮点。。资源整合（一）设计的出出发点：：增加球球场的差差异化，，建立自自己的特特色落实方法法：用沙沙坑、河河流、桥桥、坡度度、形状状各异的的果岭来来增大球球场的难难度，增增加客户户趣味性性。18洞高尔夫夫球场为为项目贴贴上贵族族气质资源整合（二）游艇会在在推出前前期将用用做售楼楼中心。。从设计打打造上应应该按游游艇会所所的标准准设计，，方便后后期小改改动后就就可直接接用做游游艇俱乐乐部。为与整个个湾区以以及我们们项目的的高尔夫夫别墅气气质相吻吻合，售售楼中心心应以标标志性建建筑的定定位来打打造。游艇会所所资源整合（三）水上乐园园、人工工沙滩资源整合（三）发展都市市农业，，倡导健健康、养养生的乡乡村度假假生活。。生态餐饮饮：通过温度度、湿度度控制，，营造绿绿色、健健康、舒舒适的餐餐饮环境境观光体验验：体验采摘摘、农耕耕，享受受乡土情情趣养生展览览：特色农产产品的展展览及销销售生态游乐乐场：滑草、瓜瓜棚迷宫宫、垂钓钓、婚庆庆……农业高新新技术园园：现代设施施农业展展示区，，融科技技性、知知识性、、教育性性、趣味味性于一一体资源整合（四）拓展训练练基地，，丰富游游客户外外活动，，提升客客户参与与性和游游乐性。。资源整合（五）植物园有有利于提提升项目目的观赏赏性和四四季如春春的感觉觉。资源整合（六）修建私家家登山道道：营造造业主的的专属尊尊崇感，，增添业业主生活活乐趣。。观景平台台的打造造，营造造“关山山揽海，，天朗气气清”的的意境登山道的的交通节节点布置置凉亭，，为业主主提供休休憩场所所，设置置景观小小品，增增加景观观的情趣趣。森林公园园增加登登山活动动的情趣趣，最大大限度的的亲近山山体，提提高山、、海、高高尔夫等等资源的的互动性性。资源整合（七）中国富人人的社交交场所：：高尔夫球球场MBA餐桌MBA已经成为为中国富富人社交交，提升升品位主主要途径径，可以以考虑与与知名高高校合作作，开办办MBA教育班与MBA班合作，，提升项项目知名名度以及及品质。。资源整合（八）……充分挖掘掘利用当当地民间间艺术资资源，打打造本项项目独特特文化特特质。文化资源源：“中国国现代民民间绘画画画乡””。、““中国民民间文化化艺术之之乡”。。形式：展示，论论坛、节节日等形形式。资源整合（八）资源整合（九）天然氧吧、低碳环保会所及酒店发展路线超五星级级会所及及酒店真正高端端绝对私密密会员专享享身份象征征把成本放放在最易易被客户户感知的的地方，，而会所所是客户户感知度度最高的的地方。阿拉伯建建筑的宏宏伟壮丽丽给人一一种以极极致的尊尊贵感。。建议采用用阿拉伯伯风格，，其建筑筑给人一一种不可可思议的的，金碧碧辉煌的的感觉，，是一种种富贵的的象征。。会所设计其大堂装装修设计计上要体体现“七七星级””的奢华华，迎合合客户认认知的尊尊贵感。。会所设计设计要点点：将山山、海、、高尔夫夫景观融融于一体体。配套设置置：餐饮饮，休憩憩设施。。天际泳池池的打造造要点天际泳池池将山、、海、高高尔夫景景观及相相关配套套融于一一体。会所功能餐饮配套套满足的的不仅是是客户的的饮食需需求，还还应注重重文化内内涵的植植入，增增强客户户感知度度。会所功能会所的商商业配套套是根据据会所的的规模、、针对的的客户群群体来确确定项目针对对的客户户群体主主要是中中长期度度假客户户，他们们的需求求是我们们配套的的标准典型商家CitySuperTaseOle商业配套套，以特特色超市市为主，，满足中中长期客客户的居居住生活活需要。。会所功能设计要点点：健身身中心、、水疗SPA、室内泳泳池、艺艺术俱乐乐部等。。效果：适适当增强强娱乐配配套的艺艺术氛围围，增强强内涵。。服务客户户的类别别：主要要为项目目中长期期度假核核心客户户。娱乐配套套的打造造要点娱乐配套套，要适适当增强强其艺术术氛围，，提高项项目内涵涵会所功能满足政府府、企业业商务活活动会所功能参考品牌牌或酒店店:喜达屋集集团的W品牌JIAshanghai巴厘岛Alila度假村BoutiqueHotel：一个独独特的酒酒店类，，Boutique在英文中中有小而而精致之之意，规规模怕大大不怕小小。最大特点点:别出心裁裁的独特特设计，，非常重重视细节节;针对客户户需求专专门量身身订造全全球私人人服务，，彻底超超越当下下服务极极限目标客源源：欣赏赏精品酒酒店文化化的高端端国际商商务和度度假客人人，满足足其对私私密、安安全、舒舒适及欣欣赏文化化艺术、、社交、、会务等等要求，，因此其其房价绝绝不能低低于五星星级酒店店平均价价格会所设计超五星的的BoutiqueHotel特色酒店店，提升升项目品品质和知知名度。。畅销高品品质度假假别墅发发展主线线坡度别墅墅塑造空间塑造造户型配比比功能塑造造风格塑造造度假别墅发展路线项目面积段（平方米）套数比销售情况远郊（距南京城区一小时）百美山庄(已上市66套）21669.7%91.3%280-33021.2%28.6%380-4609.1%16.7%森湖溪谷（上市106套）19728.8%58.30%23059.6%70.90%25011.5%93.30%近郊（距南京城区半小时）绿城玫瑰园（上市105套）570-70066.70%95.7%700-88033.00%91.40%国信自然天成(上市334套）独栋（320-360）35.3%66.9%双拼（250-300）23.4%82.1%联排（290-340）35.9%87.5%叠拼（120-200)5.4%100.0%远郊独栋栋面积200-250的市场销销售表现现突出。。近郊供应应独栋面面积基本本在300平米以上上，销售售表现较较好。面积配比基于项目目形象及及销售速速度两个个层面进进行户型型面积的的设计。小独栋产产品为市市场畅销销产品，，作为本本项目的的现金流流产品，，项目应应采取市场场主流面面积区间间，以小户户型为主主，保证证客户投投资需求求的同时时，尽可可能满足足居住功功能的提提升。物业类型面积区间（㎡）(套数比例）战略实现大独栋400-60010%明星产品中独栋300-40040%形象+利润产品小独栋200-30050%现金流产品中独栋产产品为本本项目贡贡献形象象和利润润，量大，需需适度拉拉大面积积区间，，满足客户户多方面面需求，，在注重重度假功功能的打打造同时时，突出出其居住住功能空空间的营营造。小独栋中独栋大独栋大独栋产产品为本本项目的的明星产产品，量量少，主主要起到到拉升项项目形象象作用，，面积可可适当大大于市场场平均水水平。面积配比利用坡度度，建筑筑布局，，使景观观资源最最大化坡地别墅打造充分结结合坡坡度地地形，，形成成退台台，塑塑造每每栋别别墅的的个性性化。。坡地别墅打造结合山山体地地形，，通过过高差差及山山体树树木形形成山山体与与别墅墅之间间的相相互区区隔，，建立立私密密性。。坡地别墅打造少隔断断：尽尽量减减少空空间的的分割割，充充分体体现度度假产产品的的舒适适要求求大空间间：横横向拉拉通，，主卧卧和客客厅都都与阳阳台连连通，，开放放式西西厨结结合餐餐厅大空间间松散散格局局，减减少隔隔断对对空间间连续续性造造成的的影响响，更更符合合度假假品质质的舒舒适度度要求求。空间打造观景休休闲露露台，，可大大大加加强客客户对对空间间的感感受，，也能能更好好的使使建筑筑与环环境融融合。。观景休休闲露露台的的过渡渡空间间强调尺度度和变化化。大大加强强了客户户对空间的的感受受，而而不仅仅仅是是单一一的观观景露台台。空间打造湖景湖景2F主卧湖景露台客厅娱乐间间入户处处理，增强强别墅墅的私私家领领地感感。入户处处理手法一一：入入户门门廊手法二二：院院门入户门门与前前院相相结合合，院院门即即为入入门，，作为为住家家内外外的分分隔。。别墅的的入户户处理理，有有助于于增加加别墅墅的私私家领领地感感。空间打造注重大大面积积玻璃璃和大大面积积窗户户的设设置，，增大大景观观面，，引景景入室室。空间打造自然过过度可以适适当使使用吊吊脚楼楼，将将室内内空间间自然然延伸伸到环环境中中，提提高产产品性性价比比。空间打造功能空空间要要彰显显度假假别墅墅特质质，小小面积积产品品可适适当弱弱化部部分生生活功功能，，但是是一定定要适适当增增强套套房功功能。。客厅、、主卧卧的面面积尺尺寸可可局部部放大大，其其他的的功能能空间间的面面积尺尺寸可可适当当缩小小。卧室结结合衣衣帽间间、浴浴室、、情情趣空空间等等设置置成功功能齐齐备的的套房房，保保证私私密性性和便便利性性。将部分分功能能空间间（如如客厅厅与餐餐厅））结合合布置置。功能打造利用地地形坡坡度，，车库库设计计采用用地下下或半半地下下设计计，车车行入入户。。利用地地形，，打造造地下室室或者地地下室室设计计，车车行入入户，，保证证客户户的隐隐私。。功能打造大面积积私家家园林林院落落、大大露台台、私私家泳泳池是是高度度假品品质别别墅不不可或或缺的的。大面积积的私私家园园林是是高端端度假假别墅墅必不不可少少的要要素。。露台增增加了了对外外交流流空间间，提提供一一种别别有情情趣的的生活活方式式。泳池是是高端端度假假必不不可少少的元元素，，而买买别墅墅送泳泳池，，让客客户感感觉更更加超超值。。功能打造下沉式式庭院院增加加了室室外空空间的的层次次感，客户户可随意分分配各各类使用功功能。。下沉式庭庭院可以部分分解决决地下下室采光问问题。。可设计计下沉沉式庭庭院，，解决决地下下室采采光问问题，，同时时增强强室外外空间间层次次感。。功能打造可以将将客厅厅挑高高，提提高开