沈阳市商业项目市场调研报告

沈阳市商业项目

调研报告二00九年一月沈阳城市概述沈阳是辽宁省省会，是东北最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。沈阳是国家历史文化名城，素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称，拥有沈阳故宫、清福陵、清昭陵三处世界文化遗产。沈阳是国家装备制造之城，被誉为“共和国的装备部”。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值3000多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。到2010年沈阳将建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中华人民共和国最具吸引力的投资地区之一。第一部分城市商业概况1、地理概况沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是中国辽宁省省会,东北地区的经济、文化、交通、金融和商业中心。沈阳东西长115公里，南北长205公里。沈阳属北温带大陆性气候，四季分明。沈阳地处东北亚地区中心地带，与日本、朝鲜、韩国、蒙古、俄罗斯等国家邻近，现辖区的一市十区三县为和平、沈河、大东、皇姑、铁西新区、东陵、沈北新区、浑南新区、于洪、苏家屯10个区，新民1个县级市，辽中、康平、法库3个县。总面积1.3万平方公里，其中城区面积185平方公里。沈阳是多民族的聚居地，除汉族外，还有满、朝鲜、回、锡伯、蒙古等32个少数民族生活在这里。沈阳市内行政区划名称面积（平方公里）人口（万人）和平区37.666沈河区19.661皇姑区40.780大东区59.165浑南新区12043铁西新区（包含铁西区、沈阳经济技术开发区、沈阳细河经济区）4841162、人口概况（以沈阳市统计局最新完成的一份统计报告为依据）：（1）人口总量据推算2007年沈阳市常住人口为762万人，其中户籍人口为709.8万人，占总人口93.15%,比2006年增加6.2万人，增幅达到0.88%，是2001年以来最高。（2）自然增长2007年沈阳市出生人口58089人，出生率达到8.22%。，比前年提高了1.29个千分点。2007年沈阳市人口的自然增长也为全市增加了1.6万人,高出以往每年自然增加0.5万人的平均水平。（3）城乡结构沈阳市市辖9个区人口为504.9万人，占全市总人口的71.1%,比前年增加5万人，增幅为0.99%。其中，铁西区人口最多，为82.3万人，沈北新区人口最少，为29.4万人。（4）性别构成沈阳市常住人口中，男性为377.1万人，占总人口的50.96%;女性为362.9万人，占总人口的49.04%。在总人口中，男性人口为355.1万人，女性人口为354.7万人，各占总人口的50.0%。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为100.11。（5）年龄构成沈阳市常住人口中，0—14岁的人口为78.5万人，占总人口的10.3%；15—64岁的人口为598.9万人，占总人口的78.6%；65岁及以上的人口为84.6万人，占总人口的11.1%。2007年沈阳市人口年龄结构与前年相比变化不大，但是，60岁以上人口109.2万人，比2006年增加3.5万人，占总人口的15.4%，比重比前年提高0.4个百分点，人口老龄化程度持续加重。（6）各种受教育程度人口据2008年4月份人口抽样调查资料显示：沈阳市具有小学以上文化程度的人口占总人口的94.9%。其中，具有大专以上文化程度的占总人口的17.5%；具有高中文化程度的占18.9%;具有初中文化程度的占44.1%;具有小学文化程度占17.5%。主要年份6周岁以上人口受教育程度及构成单位：万人，％年伤大专及以上高中（中专）初中小学人数构成人数构成人数构成人数构成2008年4月末129.917.5%140.618.9%327.144.1%130.017.5%2000年79.511.5%123.117.9%291.742.4%164.223.8%1990年33.55.6%88.014.6%207.334.4%154.225.6%1982年12.72.7%55.712.1%185.240.1%149.032.3%3、城市居民消费习惯2007年沈阳城市居民消费列表项目金额（元）占比交通和通讯1470.8413.0%文化娱乐1431.5512.7%食品消费3973.0035.3%居住消费1129.2810.0%衣着消费1216.4010.8%据对沈阳城市居民家庭的抽样调查，2007年，全年社会消费品零售总额1231.9亿元，比上年增长17.5%。按商品用途，吃的商品零售额458.3亿元，增长16.6%;穿的商品零售额267.6亿元，增长16.0%;用的商品零售额506亿元，增长19.0%。按地区分，市的零售额1170.2亿元，增长17.4%；县及县以下零售额61.7亿元，增长17.9%。由于居民生存资料的消费比重不断下降，发展和享受资料消费比重不断上升，必将促进社会服务业的迅速发展并会催生一些新兴服务业的产生，也为商业地产的发展提供良好的契机。2009年一季度，沈阳人消费特别是服务性消费呈现出火爆的局面。国家统计局沈阳调查队（市社会经济调查局）经对2000户城市居民家庭调查表明：一季度沈阳市城市居民消费性支出在去年增长37.6%的较高基数上，在物价下降2.3个百分点的情况下，同比仍增长9.9%。――服务性消费实现同比大幅增长。一季度沈阳城市居民服务性消费同比增长23.8%。其中，饮食服务支出同比增长132.9%;家庭服务支出同比增长101%;车辆使用费用支出同比增长66.7%;教育费用支出同比增长37.1%;住房装潢服务支出同比增长27.1%。――发展、享受的消费在结构上继续优化。其中，购买汽车等高档交通工具增长57.4%，购买高档文娱用品如彩色电视机增长61.8%，购买数码相机增长71.4%;参观游览消费增长107.8%，团体旅游消费增长59.7%;看电影等文娱消费增长42.7%，音像制品及体育用品消费增长14.1%。新兴需求拉动消费的持续增长，使城市居民的消费结构进一步得到优化。――现代消费趋于火爆。一季度，沈阳市民刷卡消费同比增长约61%;接入互联网的计算机每百户达50.6台，同比增长58.1%;人均上网通讯费用为43.3元，同比增长60.4%;通过互联网购物人均为8.2元，同比增长144.8%。消费交易方式的改变，使城市居民消费渠道趋于便利和多元化，进一步拓展了城市居民的消费领域，扩大了城市居民的消费空间。4、城市综合经济指标：2007年，全市经济在去年较高增长的基础上，继续保持了又好又快的发展势头。全年实现地区生产总值3073.9亿元，比上年增长17.7%，增幅比上年提高1个百分点。其中，第一产业增加值166.5亿元，增长8.1%；第二产业增加值1451.9亿元，增长22.8%;第三产业增加值1455.5亿元,增长14.0%。三次产业结构为5.4:47.2:47.4。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.5%、58.8%和38.7%。按户籍人口计算，人均地区生产总值43499元，增长16.7%。一季度，全市经济以16.4%的较高增速开局，增幅同比加快0.4个百分点，分别高出全省、全国平均水平3.0和5.8个百分点。上半年，GDP增长率提高到16.6%，分别高出全省、全国平均水平2.4和6.2个百分点，但较同期回落0.7个百分点。进入三季度，国民经济总体上保持了平稳增长态势，在全球、全国经济增长放缓的背景下，沈阳经济增长步伐放慢迹象开始有所显现，但仍保持在高位运行，全市GDP增长16.1%，较上年同期回落1.3个百分点，分别高于全省、全国平均水平2.3和6.2个百分点。主要经济技术指标（按常住人口计算）指标项目2007年数据地区生产总值（亿元）（GDP）3073.9亿元第三产业增加值1455.5亿元全市财政一般预算收入230.6亿元全市累计完成社会消费品零售总额1231.9亿元城市居民人均可支配收入14606.5元社平工资1651元城市居民人均消费支出11255.78元居民消费价格指数（CPI）104.50恩格尔系数35.30%2007年沈阳市消费品市场继续保持快速增长，1-9月份，全市社会消费品零售总额实现1101.6亿元，同比增长22.4%，增幅同比加快5.3个百分点，比上半年加快1.8个百分点。一是吃、穿、用类商品需求同步增长,农村市场升温。前三季度，全市吃穿用类商品零售额分别增长21.9%、20.6%和23.8%，实现同步、同幅增长。同时，城市零售额实现1047.2亿元，增长22.3%;县及县以下实现零售额54.4亿元，增长23.1%，快于全市0.7个百分点。二是住宿和餐饮业增长明显加速，批发和零售业稳步上升。1-9月份，住宿和餐饮业实现零售额175.3亿元，增长35.6%，同比加快24.6个百分点，比上半年加快5.5个百分点；批发业171.4亿元，增长16.9%，同比加快1.4个百分点，比上半年加快0.7个百分点；零售业728.9亿元，增长21.9%，同比加快3.5个百分点，比上半年加快0.6个百分点。三是限上大型企业推动消费品市场健康发展。1-9月份,限上企业实现零售额458.1亿元，增长28.5%，快于全市6.1个百分点。5、城市交通状况沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹地与沿海经济带的黄金通道。独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件，成为继“珠三角”、“长三角”和“京津唐”地区之后的第四个增长极或核心区。沈阳作为我国东北地区最大的经济中心城市和通往关内的必经之路，经过长期的发展，形成了密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络，道路运输业蓬勃发展。——公路方面，沈阳公路总里程达到11376公里，公路网密度达到87.64公里/百平方公里，其中高速公路8条326公里，一级公路17条425公里，其他干线公路17条810公里，县级公路74条1387公里，乡级公路390条3263公里，专用公路26条221公里，此外，我市还有农村公路4818公里。目前沈阳公路已形成了以“一环七射”的高速公路网为主骨架、8条放射状国省干线为主通道、以县乡和农村公路为脉络，干支相连，城乡互通，县县通高速，任意一点半个小时上高速的网路体系。铁路方面。沈阳也是中国东北地区最大的铁路枢纽,铁路网密度在全国堪称首位，沈山、沈丹、沈吉、哈大等6条铁路干线从沈阳通向四面八方，并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。航空运输。桃仙机场是东北地区航空运输枢纽，位于辽沈中部，为辽沈中部城市群2400万人口的共用机场，以机场为中心，距沈阳市中心20公里，距抚顺、本溪、鞍山、铁岭、辽阳营口等城市均不超过100公里，并通过高速公路与各城市形成辐射连接。设计年旅客吞吐量为606万人次。目前，经桃仙国际机场的航线共70余条，形成了覆盖东北亚地区的航线网络。——道路客运。沈阳市道路客运线路728条，城市公交线路186条，线路总长2742公里，营运车辆5096台，年运送旅客90558万人次，运营里程20579万公里。沈阳市道路客运跨省市线路已通达12省和省内绝大部分城市，市郊线路已通达全市100%的乡镇和100%的行政村。截止2006年底，全市长途营运载客汽车共有1778辆，全市完成客运总量4676万人次，旅客周转量279750万人/公里。全市共有客运站25个，形成了以枢纽站为主结点，县乡站为次结点，依托公路客运网络的站点布局。——道路运输，沈阳市共有载货汽车65775辆，吨位253144吨。沈阳市城区内有货运场站25个，占地面积95万平方米，完成货运总量13797万吨，货物周转量823755万吨/公里；沈阳市共有道路运输服务业户17942户，道路运输服务业从业人员285109人，并建立起了以公路主枢纽集团信息中心为代表的货运交易信息系统，目前已经覆盖我国十多个城市，为全国道路运输信息化的发展做出了贡献。第二部分沈阳商圈调查与分析目前，沈阳地区的商业集团中有多达7家上市公司，统领着10余家大型百货公司，分别为内地A股上市的中兴商业、商业城拥有的商业城和铁西百货、大商股份旗下的两家新玛特百货商场、欧亚集团于2007年新收购的沈阳联营公司；香港上市公司新世界百货所属的三家商场、Dickson迪生创建于2007年在沈阳新设的西武百货以及万达商业广场的Parkson百盛管理的百盛商场（该商场为百盛母公司LIONGP全资拥有）。这些百货公司的相关店铺无一不盘踞于沈阳城区优势商业地理位置。中兴商业、百盛、新世界、欧亚联营等几家百货公司集中在太原街商圈；大商新玛特、商业城在中街商圈，Dickson旗下的西武百货与位于沈阳被誉为“黄金走廊”的青年大街南端，卓展百货位于沈河区CBD区域，同时金廊工程上享有极佳的交通便利性。这种地缘优势不仅汇集了消费者人流，进而更促使百货公司巩固其同店销售额的递增态势。2007年,全市处于营业状态的5000平方米以上大型综合超市和专业超市58家，其中10000平方米以上超市37家。连锁店铺达5100余个。全年成交额上亿元的商品交易市场36个。此次调研我们全面兼顾了五大商圈，着重于太原街商圈、中街商圈和金廊商圈.一、太原街商圈的商业状况分析：1、太原街商圈的商业状况：太原街商圈位于和平区中心地带，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，其整体定位是沈阳市最高端的商业中心，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力,主力目标客户群是25〜50岁的中高端消费群。日客流量能达到35万人，节假日日客流量能达到50万人。太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。主力业种为服装、饮食和各种快餐。分析认为：这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物，具有其合理性。其经营业种和目标客户群与中街商圈略有类似，其未来发展会对中街商圈产生一定的影响。代表性商场：中兴商厦、万达广场、新世界百货一店、新世界百货二店、新世界百货三店、伊势丹百货、美美百货、华联商厦、百盛商场、东舜百货、时尚地下商业城、新玛特百货（拟定2010年开业）。其中中兴-沈阳商业大厦以零售业为主，是集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业，是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。香港新世界百货是沈阳目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最集中之地，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。沈阳市联营公司是全国十大百货商店贸易联合会成员之一，是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现代化功能的大型国有“老字号”企业，是沈阳市传统消费的主要集中地。受太原南街持续多年的改造影响，太原北街的人气成了整条太原街人气的缩影。而在太原北街上，街路东西两侧的人气偏差仍相当明显。自伊势丹百货开业后，太原北街西侧终结了中兴一枝独秀的时代；而东侧则是整个五洲商厦将华联、五洲购物中心、东舜百货连为一体。随着伊势丹、

美美百货等重量级的百货商场的进驻，使未来太原街商圈百货商场的竞争更加激烈。太原街主要商业态涵括了百货、家电、通迅及家居类专营店、院线、超市、餐饮、健身娱乐、金融业（银行、证券）文化教育类等多个业态业种。太原街主要百货类商场情况项目名称经营业态及特色经营理念及定位主要目标顾客群体分布装修及美陈形象定位情况客流情况中兴-沈阳商业大厦餐饮、百货、化妆品、娱乐、老牌知名百货商场，中高档百货商场。中高档、经典30-45岁高端消费群体（以当地及省内周边城市消费群体为主）高档、简约人流多，有较稳定客流香港新世界一部高档百货商场，多为世界知名品牌高档当地及周边地区固定高端消费群体高档、简约会员制香港新世界二部餐饮、百货、化妆品等。时尚百货商场，中高档中高档，时尚、流行18岁-45消费群体（当地消费群体为主）动感、时尚、休闲会员制,人流较多香港新世界三部餐饮、百货、化妆品等。综合性百货商场，中高档，内设手机运动城中高档，时尚、流行18岁-45消费群体（当地消费群体为主）动感、时尚、休闲会员制,人流较多伊势丹百货餐饮、百货、服饰、综合性百货商店，初次进入沈阳的品牌占店内品牌构成的60%中高档、休闲、时尚25岁以上经济消费能力较强白领群体（当地及周边地区消费群体舒适、经典、动线流畅、个性、独有品牌居多人流一般，有固定消费群美美百货高档百货商场，多为流行时尚品牌高端、时尚、25岁以上经济消费能力较强白领群体（当地及周边地区消费群体时尚、品味新店运营客流一般华联商场综合性百货商场，中低档，内设超市、餐饮中档、休闲18岁-45岁消费群体（当地消费群体为主）动感、时尚、休闲人流较多欧亚联营百货、服饰、中档知名百货商场，与太原街商圏相联中档，传统业态35岁以上大众消费群体传统，环境拥挤人流一般，有固定消费群百盛餐饮、百货、时尚服饰中档知名百货商场，内设数尚手机城中档、时尚、流行25岁以上当地消费群体为主个性，前位人流一般，有固定的消费群万达广场超市、家居、家用电器百货基本满足一■站式消费各年龄层消费群体空间宽敞、相对独立人流较多2、租金水平及经营状况：目前，太原街商圈商业面积在20000平米以上的百货类商场（广场）均采用统一经营管理方式，但在合作方式上有比较大的差异。一种是采用纯联营扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种采取纯租赁方式，还有一种是采用租金和联营相结合的方式，总体经营状况普遍良好。太原街商圈的租赁商铺主要分布在时尚地下商城、联营负一层、新世界三店负一层、中兴七层和百盛八层等。经营业态以服装、饰品及餐饮、美容健身为主，租金水平普遍较高，处于沈阳市商铺租金的顶峰，集中租赁型目前的经营状况好坏不一。“时尚地下商城”由于其位置正处太原街核心区域，贯穿太原街步行街，一度出现一铺难求经营状况，因而其租金和转让费都出现了较大幅度上涨，成为时尚白领及前卫人群的首选购物场所。太原街商圈的临街商铺主要集中太原街及中华路，面积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、餐饮和休闲娱乐（咖啡厅、茶座等）为主。太原街的商业地位决定其商铺租金价格，由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大，一般独立门面临街商铺租金价格：太原北街在400—550元/就/月，太原街南街在300—420元伽弓月；而在太原街的店中店商铺租金在200-400元/就/月。由于物业产权不统一，所以租金交付方式由各自业主决定，也比较随机。太原街商圈优劣势分析：优势1）成熟商圈，商业业态齐全，优势互补，整体商业氛围较好2）交通方便，可达性较好，商业辐射面较广3）商圈形成早，影响力较大，政府投入和宣传支持劣势1）商业层次不够清晰，现有商业业态较为传统，业态布局失衡。2）部分业态同质化现象严重，经营发展面临严重问题：一是空置率高、经济效益不佳；二是大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。3）土地资源稀缺，商圈后续发展空间局限，提档升级难度大4）部分产权式商业项目烂尾影响商圈形象二、中街商圈的商业状况分析：1、中街商圈的商业状况：中街始建于清太祖定都盛京的1636年，因其位于沈阳古城中央而得名。360多年来，中街一直是沈阳的一块商业宝地，寸土寸金。1997年，市政府投巨资把中街二段、三段改造成1000延长米的全国首条商业步行街。事实表明，与全国知名的王府井、天桥、夫子庙、上海外滩等处一样，沈阳中街的商业历史脉脉相承、代代相继。相比于太原街商圈相对清晰的功能街区构成，中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从功能角度没有比较明确的功能区分，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。2005年，中街被评为“全国十大著名商业街”被誉为“东北第一商街”全长1500米，有大小近300户商家，年销售总额8亿元，日均客流量60多万人次，是沈阳黄金商圈的核心地带；目前商户包括“亨得利钟表”“萃华金店”等百年老字号，以及商业城、兴隆大家庭、沈阳春天、新玛特购物商场、0101流行馆、沃尔玛超市及在建项目恒隆广场等大型商业巨子，展现出现代商业大都会的不凡气度。中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。经实地调查，中街正阳街至朝阳路段人流量（周四）大致为：上午10点:240人/5分钟；中午2点：524人/5分钟；下午5点：355人/5分钟。商圈日均人流量约30万人次，其中沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。据有关部门统计，目前中街消费人群的年龄段在20至55岁之间，消费档次属中等或中等稍偏上，兴隆大家庭、商业城、新玛特和沃尔玛的停车场容量平均都在200台左右，中街商圈范围内近千个停车位极大的满足了消费者的停车需求。中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，尤其是商业城、兴隆大家庭、新玛特、沈阳春天等商场均有较固定的消费群体，消费者认可度极高。2、中街商圈主要商场情况介绍沈阳商业城：是由东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团商业城集团旗下的综合商业中心。位于沈阳市中街商圈东端是沈阳传统商场之一，地段优越，商业气氛浓厚，曾连续4年跻身全国十大商业企业行列。总营业面积11.5万平方米。多年来，与国内外数千家知名企业建立了长期的业务往来关系，经营国际、国内知名品牌与名优畅销商品10万余种。兴隆大家庭：曾是亚洲单体面积最大的商业广场，是目前沈阳已经开业的最大的最具人气的单体商场，定位为沈阳人的休闲广场，购物天堂。集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐于一体的巨型购物中心，实施按照国际流行的ShoppingMall模式，共分为7大主体公司经营：兴隆百货、美食广场、室内商业街、旗舰店广场、现代广场、室内公园、旅游市场。新玛特购物休闲广场：由大连大商集团的独资经营，该商场积极推行新品牌，新业态、技术和新业种集成之后再造的新模式。与新玛特抚顺店、新玛特葫芦岛店、新玛特沈阳铁西店、新玛特哈尔滨店、佳木斯店、太原店等商场构筑了东北地区强大的网络优势。0101流行馆：位于沈阳中街商业街黄金地段，是由罕王集团投资，全国首家时尚主题概念店。定位为“年轻、流行、运动、休闲”，主要经营流行服饰、流行鞋品、流行饰品、化妆品和运动休闲服装。心理年龄在18—36周岁之间的时尚一族是0101流行馆的主要客群，引领时尚，带动流行是0101流行馆的企业理念。沈阳春天百货：地处沈阳市两大繁华商业街之一的中街地段，地理位置优越，客流量大,商场规模大。商场以经营国际牌，时尚潮流为主。经营方式以租赁形式，聚集着来自国内外700多家名优品牌专卖店，是国内外服装品牌的集散地。沈阳春天以经营前卫、时尚的服饰著名，深受广大青年男女消费者的青睐，是一座专业性的服装商厦。沈阳恒隆广场：项目位于沈河区中街路2段，占地面积约34845平方米，地上建筑面积约为93700平方米，地下建筑面积约为94200平方米，建筑高度34米，建筑共有地下三层地上五层。地上五层为综合类大型商场，包含各类零售商店、电影院、餐饮及地下车库设施。其中最高层（L5）的大型公共回廊为开放式茶座设计及餐饮。整体工程施工至2009年底，初步计划最迟2011年开业。沈阳龙之梦购物广场：项目位于东中街建筑面积540万平方米，其中商业面积360万平方米，将分地下三层、地上三层、屋顶花园及众多高层塔楼。项目建设内容有大型购物中心、大型国际会展中心、包含海洋水族馆和影城的大型室内娱乐中心、万国美食中心、万国名品中心、高级商务中心、室内长途客运总站、各类品牌专业卖场、六座星级酒店等，在三楼还将配置大型卡车可以到达的集中货运、停车及仓储系统，并将结合地铁、公交、长途客运、出租车等公共交通设施，构建立体交通换乘枢纽，打造一个复合型现代化的城中新城。该项目的开工建设，对于提升沈阳市第三产业的规模和水平，以及实施中街东延工程都将起到重要的助推作用。中街主要百货类商场情况项目名称经营业态及特色经营理念及定位主要目标顾客群体分布装修及美陈形象定位情况客流情况沈阳商业城餐饮、百货、化妆品、老牌知名百货商场中高档、经典30-45岁消费群体（以当地消费群体为主）传统、简约客流多，有较稳定客流兴隆大家庭集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的巨型购物中心中高档，时尚、休闲当地及周边地区固定高端消费群体高档、舒适客流多，会员制，沈城最具人气的单体商场新玛特购物休闲广场餐饮、百货、超市、影院、美容、健身等也太齐全的中高档商场中高档，时尚、流行18岁-45岁经济能力较强的消费群体（当地消费群体为主）高档、时尚、休闲会员制，客流较多0101流行馆餐饮、百货、化妆品等。综合性百货商场，中高档，内设手机运动城中高档，年轻、时尚、运动18岁-40岁经济能力较强的消费群体（以当地年轻消费群体为主）动感、时尚、休闲会员制，客流较多、主要为年轻的时尚一族沈阳春天百货百货、服装服饰大规模专业性的服装商厦时尚、潮流、动感20岁~35岁年轻时尚的消费群体（当地消费群体）动线流畅、个性、时尚、独有品牌居多客流多，有固定消费群3、租金水平及经营状况：目前，中街商圈各大型商场（广场）均采用统一经营管理方式，但在合作方式上有比较大的差异。如兴隆大家庭、商业城、新玛特等采用按营业额的20%〜30%扣点形式抵扣租金，商场内部分区域按每月固定金额收取

租金。各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。中街商圈的租赁商铺主要分布在沈阳春天、新玛特地下商场及临街商铺。经营业态以服装、饰品及餐饮、美容健身为主，租金水平普遍较高。中街商圈优劣势分析：优势：1）历史最悠久的商业中心，商业城、兴隆大家庭、新玛特、沈阳春天等商场吸引了本地及周边城市的顾客，有较固定的消费群体，消费者认可度极高。2）各专业性业种较明确，功能分区较为清晰。3）商圈形象整齐良好，布局合理，环境舒适。劣势1）部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。2）—线高档品牌稀缺，商业影响力尚待加强。3）传统百货业态较多，缺乏业态服务功能的特色化、规模化和人性化三、铁西商圈的商业状况分析：1、铁西商圈的商业状况：铁西新区是沈阳市最大行政区域，全国著名的传统工业带，区高位显，遍地商情。处于铁西区的十字金廊上，传统的商业区和传统的中高档居住区（滑翔板块）之间，占据城市地段的第一档次，也是铁西区城市建设、交通环境与景观条件最为优越的地区。铁西商圈商业项目图中山益园地铁一粤线-兴华南蔥建设东路乐购超市亍1中国预具城铁西百货八马踣筑阳工业龙学■中山益园地铁一粤线-兴华南蔥建设东路乐购超市亍1中国预具城铁西百货八马踣筑阳工业龙学■I■憲乐描超市代表性商业：铁西百货大楼、新玛特铁西店、维华商业广场（家乐福超市）、中兴运动城、友谊百货、九路中国家具城、红星美凯龙、再建项目:万千百货、深圳茂业、星摩尔、宜家家居等。铁西主要百货类商场情况项目名称经营业态及特色经营理念及定位主要目标顾客群体分布装修及美陈形象定位情况客流情况铁西百货大楼餐饮、百货、娱乐中档，大众25-45岁中端消费群体（以当地消费群体为主）中档、商业氛围浓厚人气较旺，有固定消费群中兴运动城休闲运动品牌中高档，运动、休闲、时尚25岁以上经济能力较强白领群体（当地及周边地区消费群体）舒适、经典、动线流畅客流一般，多为年轻时尚的消费群体新玛特（铁西店）餐饮、百货、超市、影院、美容、健身中高档，时尚、流行，超市餐饮业态齐全18岁-45时尚消费群体为主动感、时尚、休闲、流行客流较多沈阳友谊（铁西）购物中心百货、家电中档，传统百货业态25-40岁周边地区大众消费群体传统，环境明亮，服务良好客流较多，有固定消费群维华商业广场超市、服饰、各类专卖店、小饰品店、食品，个性小店、餐饮等商铺以中低档服饰店为主、超市餐饮业态齐全，基本满足一站式消费年青时尚、周边消费群体及收入不高群体广场内装修陈旧、货品档次较低、整体布局混乱，缺少统一的形象推广客流一般2、租金水平及经营状况铁西商圈的租赁商铺主要分布在维华商业广场及临街商铺。经营业态以服装、饰品及餐饮为主，租金水平较低。维华商业广场位于铁西新区沈辽中路与兴华南街交汇处，是一座集大型家乐福超市、商业广场为一体的综合性商场。总建筑面积58000平米，有车位600个可供停泊。销售额近4亿元；广场商铺部分一、二楼经营商品，三楼为天下春大型餐饮中心。铁西商圈优劣势分析：优势1）成熟次商圈，有一定的知名度，对于消费倾向影响大，生活配套极为便利。2）餐饮业整体比较发达，并以经济实惠闻名，许多城市的有车一族的晩间消费也会选择铁西，休闲娱乐业态丰富。3）政府支持，有较好的政策：有对城区的自行规划权限；享受开发区的各项优惠政策；享有市级行政管理权限。劣势1）传统的老工业地区以前的服装百货商场，影响本项目在消费者心中的定位。2）商业环境、整体形象、气氛、定位差，尤其临街商业档次低、规模小、结构单一，整体租金价格低。3）传统的30万产业工人聚集居住地，消费水平和购买力一般。4）业态发展严重倾斜，大型超市和家俱家居行业过多。四、北行商圈的商业状况分析：1、北行商圈的商业状况：长江街是沈阳市最古老的商业街之一，至今已有300多年的历史。建国前，这条商业街一直是以零星的地摊为主，逐渐形成了在全市规模较大的各种日用杂品交易市场，后来成立了以交易旧物为主的露天市场，民间称为北行。1979年，北行农副产品贸易市场开放，成为解放后国内建立的第一个闻名全国、日成交额10万元以上、顾客日流量达10万人次左右的市场。1986年，闻名东北的北行农贸市场、北行服装市场及早市等，合并而成的北行综合市场成立，商品琳琅满目，使北行几乎成为沈阳繁华的代名词。北行商圈位于沈阳市皇姑区中心区域，以长江街为轴心向两侧扩展。商圈东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路。商圈地理位置优越，商业发达，人文资源丰富。北行商圈为中低档区域型商圈，以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街，从而带动整个商圈的全面发展。北行商圈主要以经营服装、装饰材料的商场及专卖店为主，主要集中分布在长江街沿线。昆山路至宁山路之间是长江街商圈的中心区域，集中了千盛百货、北京华联、中兴精品商厦、国美电器等大型商场，人流量大，同时租金也是最高的区段,并逐渐向四周递减。北行商圈是皇姑区的商业中心，也是沈阳市规划重点建设的商圈。商圈以长江街为中心，向两侧延伸。但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、千盛百货、中兴精品商厦作为支撑，而华联超市的业态支持也限于商圈规模较小，只能满足区域性需求，缺乏大规模购物中心功能。预计未来北行商圈以南段由昆山路至公铁立交桥，沿线约700米，建设韩商新城；中段，介于昆山路与崇山路之间，长约2000米，引进新世界百货、香港尖沙咀百货等高档品牌，提升现有业态档次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，长约1000米，重点发展信息咨询、休闲娱乐、旅游购物等现代服务业和文化产业，同时建设皇姑区科技创业中心，发展高科技产业的发展态势将实现沈阳最具现代发展水平的商圈，与太原街商圈、中街商圈一同构筑沈阳全新的商业格局。目前这条老街面临的问题：缺乏精品，业态档次低，成了制约商贸圈经济发展的瓶颈。北行主要百货类商场情况项目名称经营业态及特色经营理念及定位主要目标顾客群体分布装修及美陈形象定位情况客流情况千盛百货购物、娱乐、休闲、超市为一体中高档购物中心大商集团旗下的主力时尚百货店25岁~45岁消费群体（以当地消费群体为主）环境高雅，明亮客流较好，节假日较多中兴-沈阳商业大厦（长江街店）化妆品、服装服饰、百货等业态的中高档商场运动、休闲、时尚25岁~45岁经济能力较高消费群体（以当地消费群体为主）高档、时尚、舒适客流一般,2010北京华联集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的，具有社区服务功能的大型综合超市。中档、休闲、大众25岁~45岁的中低档消费群体（以当地消费群体为主）中档、大众、环境给人以不整洁杂乱的感觉客流一般，多为附近居民鹏达运动城-北行店休闲运动品牌中高档，运动、休闲、时尚、动感25岁以上经济能力较强白领群体（当地及周边地区消费群体）舒适、经典、动线流畅客流一般，多为年轻时尚的消费群体地一大道多功能购物中心时尚、潮流年轻消费人群居多多元化的定位新开店客流一般2、租金水平及经营状况:目前，北行商圈百货类商场均采用统一经营管理方式，合作方式基本采用联营扣点方式（扣点比例在10%-27%之间），北京华联采取纯租赁方式,千盛百货是采用租金和联营相结合的方式，总体经营状况普遍良好。北行商圈优劣势分析：优势：1）最古老的商业街之一，成熟次商圈，有一定的知名度，对于消费倾向影响大。2）中低档区域型商圈，有固定的大众消费群体。3）因为没有其商业圈发展得快速、专业，因此有更大的发挥空间，完全可以按照更新的模式和规律运作。劣势：1）商圈规模较小，只能满足区域性需求，缺乏大规模购物中心功能2）缺乏精品，业态档次低，经营档次和种类杂乱，成了制约商贸圈经济发展的瓶颈。3）交通道路条件较差，给购物者带来了很多的不便。五、金廊商圈的商业状况分析：1、金廊商圈的商业状况：作为沈阳城市发展的一大空间，自2003年7月启动以来，经过几年的开发建设，金廊已初具规模、初具形象。截至目前，在金廊沿线开发建设的项目已达到60个，成为这条南北长25公里的“黄金走廊”、“生命中轴”上一颗颗耀眼的明珠。金廊地块的招商重点，正在由浑河以北金廊地段向浑河以南金廊地段拓展。据了解，迄今为止，已经开发建设的金廊项目主要在北京街和青年大街沿线，这一区域目前仍有部分地块正在招商。从浑河至南三环的“南部金廊”，自去年正式启动以来，已经引来了众多的投资者。在“南部金廊”5公里范围内，共规划了20多个招商项目。从中不难看出，浑河以南金廊地段已成为金廊沿线又一个投资热点。目前这里的项目有清华同方东北地区总部、奥体中心、上海亿丰广场、泛华广场等数个项目。目前，还有10多个项目正在招商洽谈中。目前，金廊上已有法国家乐福、上海百联、北京华联、长春卓展、芳宾国际、日本西武百货等知名商业企业入驻，商业建筑总面积超过60万平方米。现在，家乐福超市、卓展购物中心、上海百联、日本西武百货已经开业运营。正在装修准备开业的有芳宾国际和华锐世界城、万象城、世茂百货等。世界500强企业之一、有“亚洲第一百货”之称的日本永旺集团也看好金廊，根据初步意向，永旺集团将在金廊投资建设佳士客购物中心。香港恒隆集团投资10亿美元，在金廊4号地、18号地开发建设港商独资综合商业项目。作为城市的商业品牌，金廊已成为沈阳招商引资的重要载体。金廊以其极佳的区位优势、雄厚的产业基础和广阔的市场容量越来越成为战略投资者的钟爱之地。城市总体规划是城市发展和建设的依据，它确立了沈阳未来的城市格局和各区域的功能定位、发展方向，对于浑南商圈和本项目有着根本的影响作用。城市格局以浑南新区大规模开发建设和铁西工业区搬迁改造为标志，沈阳进入了有史以来最大规模的城市扩张期，呈现出“南北扩张，东西改造”为特点的城市发展新格局。金廊工程〃金廊是城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，它集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢，是体现城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。四大功能区⑴省级行政文化中心区：北陵向南到崇山路，主要功能为省级行政办公、服务、文化休闲等。⑵中央商务区：在现有的基础上拓展北站金融商贸区用地空间，北至长大铁路，南至小西路，目前规划面积约2.7平方公里，是金廊建设的核心区域之一。打造未来面向东北的区域性金融、管控中心、贸易平台所在地，鼓励发展金融贸易、商务办公、信息服务等功能。⑶文体、展示中心区：北起滨河路，南至浑河。这里重点发展文化传媒、会展博览、体育休闲、宾馆服务、现代生活等功能。(4)城市新都心区：既浑南新区的中心区，是城市新的CBD，是中央商务区在时空和功能上的进一步拓展，构筑未来面向东北亚的金融、贸易、商务、办公、文化、会展等功能，与北站地区的中央商务区形成功能互补的错位竞争关系。在功能区之间，规划两处功能混和区，通过环境整治和逐步改造，发展商业服务、酒店宾馆、现代居住等功能。金廊工程是事关沈阳打造成为东北亚地区金融、经济、文化、信息中心城市以及世界装备制造业的“焦点”城市的最重要的战略举措。浑南CBD中心区将成为城市最重要的双核之一。-浑南新区规划面积120平方公里，东起东陵桥，西至长大铁路，北依浑河南滩地，南接三环，常住和流动人口20余万人。2005年，浑南新区向“大浑南”演化。大浑南规划面积1400平方公里，开发建设面积达到350平方公里，沈阳将由此形成“一市两城”的格局。浑南新区前身为沈阳国家高新技术产业开发区，始建于1988年。1991年3月被国务院首批批准为国家级高新区，是国家科技部重点扶持的10个高新区之一。总体规划为高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和浑河观光旅游带。-2001年1月，沈阳做出在国家级高新技术开发区的基础上建设浑南新区的战略决策，提出把新浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，将浑南新区集科研教育、金融贸易、生活居住、旅游观光为一体的国际化、现代化的科技新城区，在辽沈地区率先实现现代化；-2002年12月14日，沈阳城市发展战略规划论证会，首度提出“金廊”概念；-2003年7月18日,“金廊”工程正式启动，规划全长12公里，平均宽度1至2公里，总面积17.7平方公里；“十五”期间，“金廊”工程在实施中，中轴线又延长到17公里（浑河南约五公里）；2006年“金廊”再次向南北延伸，双向突破三环路，南北总长达25公里。-2005年10月27日，沈阳南部“金廊”建设全面启动，以“金廊”和“银带”十字型公建布局结构，确立浑南新区发展主轴，沿浑河

大街继续向南跨出三环，拓展南部“金廊”，塑造沈阳南部门户；-2005年，浑河大开发构建沈阳城市空间的东西脊梁一沿浑河景观“银带”；浑河开发规划面积171平方公里，规划区段河流全长42公里，将成为具有现代气息的重要经济带、生态环境带、滨水景观带和文化旅游带。南部金融，新都市CBD,城市的双核之一〃随着沈阳市城市发展战略规划的出台，明显表示政府在“十一五”期间，将把沈阳城市经济发展重心南移的工作作为首要任务。传统的沈阳太原街和中街两大商业街的格局即将被重新书写。特别是“一廊两区”的城市发展战略，将必然使浑南新区作为该黄金走廊的门户地位凸显。（如图）（CUC）江南商务区集中商务区）（CUC）江南商务区集中商务区）CUC-截至目前，南部金廊地区共确定20个项目（其中综合办公项目6个，以正大金茂大厦为龙头，包括大型写字楼、公司；商业项目8个，亿丰广场、泛华广场、女人街等项目，包括五星级宾馆、商业广场、餐饮娱乐场所等。），自浑河桥至二十一世纪大厦沿线，浑河大街两侧规划地块通过招商已全部摆满，其中12个项目已完成建设或正在建设之中。形成南部金廊雏形。形成以机场路为轴线、以奥体为中心节点的南部金廊整体形象。奥体中心一浑南新区新商业区-自落户浑南开始，奥体中心所蕴含的商业力量就几乎以迸发的势头展现出来。不仅附近如女人街等现有建成商业综合，连随后的诸多市政配套及大型商业项目也几乎都受到了它的影响而迅速成型。-商圈和本项目有机会借助奥运会全球这一第一体育盛会的超强的影响力而迅速打响知名度和集客力，从而大大缩短市场培育期，创造出奥运商圈的独特优势。效应通过使很多对浑南的商业地产还抱着怀疑、观望态度的人，让这些人立刻认识到了它的价值。-不仅仅是商业地产，奥体中心附近的住宅也一样大为受益，根据市场调查，只要能与奥体中心挨上点边的住宅项目，价格上都因此上扬了不少，其聚集人气的能量可见一斑。再加上地铁二号线、公交线路等等配套的迅速完善，可以说一个奥体中心，就把浑南的商业氛围燃到了沸点。地铁二号线一一浑南发展的新永续动力根据市调资料，沈阳地铁二号线已正式动工。与地铁一号线相比，地铁二号线将穿越沈阳的母亲河浑河。由此，浑河这道长期阻碍沈阳城市发展的天然屏障将随着地铁二号线的贯穿不复存在。随着地铁的建设，老城区必将向外发展，除了必将繁荣区域内的楼市，地铁带来的商业效应也将日益凸现，人们的购物模式也将随之悄然改变。地铁的开通，将带动大量周边客流的进出，各商圈的消费群体不再以本区域居民为主。在中转站点或大型地铁出入口，二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。故此，地铁二号线会展中心站周边，亿丰广场、瑞宝五星级酒店、泛华商业广场等多家超大型商业设施落户必将共同构建浑南新区的商业核心区。地铁将在很大程度上提高出行效率，使人们改变“区位”的概念。地铁的速度将人们45分钟内的活动空间扩大了2—3倍，45分钟的地面交通只能通达10—15公里的范围，拥堵时可能只有5—10公里的范围，但45分钟的地铁交通可以通达20—40公里的范围。〃根据国内城市发展历程的分析，地铁建设将改变了沈阳房地产旧有的格局和概念。一些原来的热闹地段可能因此会不受“待见”；而原本不被看好的地段，地价和房价可能会趁势攀升。除了给地面的商服物业带来重大利好，地铁建设还可以充分发挥“地下经济”优势,地铁枢纽站地下层可以将几个商业空间连通，发展成为大型地下商业设施。在振兴东北工业基地的宏观政策背景下，一个在沈阳、在东北规模最大、功能最齐全、设施最先进的“国际化都市商业圈”已经有了成长的土壤并正在快速的启动形成。2、金廊商圈主要商场情况介绍・沈阳百联购物中心：沈阳百联购物中心是由上海百联集团投资，在沈阳承租经营的一家集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式消费的高中档都市型购物中心，位于沈阳市中心城区青年大街和大西交叉路口，紧临地铁一号线与二号线的交会口；处于沈阳市“中央都市走廊”一一金廊沿线，属于金廊工程的重要组成部分之一。整个项目的名称为领先国际城，百联购物中心位于其地下一层至五层，建筑面积11万平方米，其中地下一层为22000平方米的大卖场，地上一至五层为各类租赁店铺，包括零售、餐饮、娱乐、影院等多种业态；设备先进、功能齐全、业态丰富，以“海派生活，购物休闲,相聚百联”的经营理念，向沈阳消费者展现上海时尚风情。百联购物中心有限公司购物中心内吸引了KFC、麦当劳、必胜客、中体倍力、新东北影城、佐登妮丝、JACK、JONES、ONLY、ESPRIT周大福、百丽、星期六等国内外众多知名品牌商家进驻，国际零售巨头--家乐福集团位于其地下一层。地下二层有购物中心专用的停车库，可供600辆小车同时停泊。项目所在地属于在建商圈金廊商业圈的辐射范围，项目周边2公里内在建项目有恒隆广场，预计2012年开业。・沈阳华府天地购物中心：华府购物中心位于沈阳市区中心，坐落在沈阳北站金融商贸开发区惠工广场西侧，东至惠工广场，南临东西快速干道，西接北京街，北靠团结路，地处沈阳繁华的CBD（中央商务区）门户，是“中央都市走廊”-金廊的龙头，是东北唯一以“金融商贸产业”为重点的省级开发区，与上海陆家嘴并称。其交通环境媲美香港的太古广场，地铁二号线直达脚下，并处于贯穿南北的青年大街和东西快速干道的黄金交汇点。距东北最大的铁路车站沈阳北站仅800米，距长途车站仅600米，集航空、地铁、道路、铁路、公路、高架桥“六路聚合”为一体，2/3公交线路汇聚于此，地理位置得天独厚，是市中心稀罕的黄金宝地。作为东北最大的全业态美式购物中心，华府天地购物中心拥有宽敞舒适的购物空间，第一期建筑面积24万平方米，可租赁面积约10.9万平方米，有铺位503个。其中，可出租铺位数449个，特卖铺位数54个。地上五层、地下2层。实行“统一规划、统一推广、统一招商、统一管理、统一服务”的原则。拥有流行时装、美丽王国、运动休闲、教育娱乐、生活电器、环球美食及专门店等七个精品购物广场。可以最大限度的满足全客层、全天候、一站式的购物需求，是集购物、美食、休闲、娱乐、文化、康体、服务、旅游等多功能为一体的生活中心。是东北最具规模和特色的概念体验式SHOPPING-MALL。华臣影城、金钱豹美食城、汤姆熊娱乐城等国际知名品牌强势入住沈阳华府天地购物中心。华府天地购物中心的一切商业因子都在展现国际化的外扩力，与全球流行同步同行。卓展购物中心：沈阳卓展购物中心位于沈阳市市府广场北侧，地处沈阳CBD商圈核心位置，毗邻市政府、沈阳北站、客运中心、各大银行总部、辽宁大剧院、多家星级酒店、财富中心等高级写字楼；交通主干道青年大街、东西快速干道紧邻其侧，建设中的地铁2号线亦经于此，交通十分便利。整个购物中心占地面积1.5万平方米，建筑面积9.1万平方米。超大的空间合理构建了世界时尚名品、服装服饰、餐饮、美容SPA等多种业态，可以满足消费者的不同需求。秉承“新时尚、新文化、新生活”的“新百货主义”的理念，精选主题百货，高端的经营定位，以成熟、稳定收入的社会中高阶层人士为主力购买群体，兼顾流行时尚消费，旨在飙升“金廊”高档商圈的恢弘气势。名品VS文化，服务VS顾客，体验与消费，沈阳卓展打造了令人惊叹与满足的“体验站”MARELLA中国首家店、GUCCI东北首家店、dunhill中国首家“蘑菇店”、Aquutum东北旗舰店商品的高档化与时尚化仅仅是卓展诸多品牌中的冰山一角，无论是服装服饰，还是珠宝、皮具、化妆品、香水、家居用品……只要对品牌