世纪城物业管理方案

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业世纪城物业管理方案一、项目概况：顺驰世纪城是顺驰投资集团开发建设高档智能化社区，占地面积17万平米，总建筑面积23.4万平米，分五期建设。小区分6个组团，建筑形式多样化：有四层至五层半砖混连体别墅，七层至九层带电梯小高层，五层至六层平层，五层错层，一跃二、三跃五跃层。目前已完成了四个组团建设，建筑面积近16万平米，36栋楼宇，可容纳1391户居民。小区绿化率高达40%以上，由美国泛亚易道公司主持设计，基本实现“四季常绿，三季有花”。社区配套齐全：水电双气、卫视、背景音乐、网络化服务、智能化服务。一组团为七层带电梯，共19部电梯，且6、7层采用变频供水。小区实现了社区通讯智能化，安防智能化，并逐渐实施管理智能化。其中，通讯智能化引进最新技术HFC数据通讯及电视两网合一，实现每户10M带宽高速入网，同时逐渐建设100M带宽社区网站，为业主提供了交流、学习、娱乐平台。业主可通过网站实现网上购物、炒股、医疗、网上交费、VCD视频点播、家庭家电控制、NETMEETING网络会议等活动。安防智能化更包含了家居9道防线：1、周界红外对射报警系统；2、周界摄像监控系统；3、保安巡更系统；4、楼宇可视对讲系统；5、室内红外报警器；6、煤气报警器；7、门磁；8、紧急求助按钮；9、烟感报警器。业主可通过室内NDT智能主机轻松布防、撤防，实现家居安全。将来，随着智能化加强，物业管理通过对设备远程监控，网上收取物业费、办公资料信息化，实现管理智能化。二、项目管理服务整体构想：在做好基础服务同时，落实一种模式，两项承诺，三个重点，六大措施。一种模式：根据项目特点，逐步实现智能化管理模式。在我们物业管理中将努力实施品牌战略和形象工程。贯彻公司“至诚务实，业主至上”服务宗旨。两项承诺：承诺之一：通过物业管理工作提供全方位服务，塑造业主新型生活方式；承诺之二：以“国家示范”标准提供管理服务，并在三年内争创并达到国家示范管理小区。三个重点：重点之一：智能化及电梯等配套设施运行、维护与开发。世纪城智能化设施、高层电梯、变频水等配套设施提高了住户生活质量提升了生活品位，与此同时它将导致服务观念、管理机构、管理方式现代化。以上配套设施要求技术难度高、操作严、规范广。我们在学习基础上，制订了科学合理，切实可行配套设施运行计划、设备养护与维修计划、保证各种配套设施有效运作。重点之二：确保因管理原因造成治安事件发生率为零。世纪城属滚动开发项目人员情况复杂治安状况不容乐观，而治安状况好坏关系到物业管理质量、绩效关键，所以我们根据世纪城智能化安防设置，结合我公司多年小区安防经验，确立了“人防、技防相结合、全面防范”整体治安思路，我们相信经过我们管理可以确保世纪城因物业管理原因而造成治安事件发生率为零。重点之三：装修期及日常管理期，环境优势维护及利用世纪城建筑形式多样，对房屋结构保护是工作重点之一。在世纪城装修管理上，严格实施“有章可循，违章必究”装修管理方法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法、以预防为主，把违章装修控制在初始阶段。日常管理秉承易道公司社区园林景观设计，在社区中充分体现人与自然亲和相融亲情家园，社区中倡导“绿色环保”概念，对水、空气、噪音有效控制管理，创造“世外桃源”家居环境。六大措施：措施之一：智能化管理上，做到“三个到位”。我们在充分研究智能化系统基础上制定了运行方案、维护方案，在具体操作上我们强调“三个到位”。一是住户培训到位。住户能否使用智能设施是降低管理难度，提高管理效率关键，为此我们对业主采取分期培训，使住户扎实掌握智能化设施使用方法，通过住户教育，让住户感受到智能化给生活带来益处，使之积极配合管理。二是专业技术人员到位和管理人员培训到位，派出技术人员到智能化成熟小区培训学习，此外我们要求所有管理人员、保安员都要通过智能化培训。三是考核管理到位。对于专业技术人员、中控室运行人员进行业务知识考核，合格后方能上岗。管理中心根据运行管理设备维护、保养制度、规程，分系统分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量进行定期检查和评议，发现问题，查找原因，采取纠正措施，达到智能化设备设施完好。措施之二：治安管理上，运用现代化科技手段“三防”结合，确保安全。世纪城智能化程度高，功能涉及面广“三防”结合是我们基本治安思路。“三防”即是人防、物防、技防相结合。“人防”是由管理中心统一指挥调度，强调多重组合，即流动岗、固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合。物防上采用通透式围栏，围档等手段提高防范能力。在充分强调人因素前提下，以技防为主，运用智能化保安设施，如闭路监视摄象、周界红外线安防系统、门禁、电子巡更等，结合统一管理快速调度，确保治安防范万无一失。措施之三：装修管理装修管理上，我们强调预防为主，有错必究，预防上我们狠抓宣传培训，对住户装修单位和员工进行装修制度，装修要求等方面培训，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，在装修过程中加强巡检、纠正违章、提示注意事项，将装修违章消灭在萌芽状态，一旦发生违章装修，我们首先晓之以理动之以情，用情理手段解决，运用情理手段解决不了将借助政府有关职能部门权力来解决，保证房屋功能正常使用。措施之四：精心养护小区园林绿化及喷泉，加强小区环境文化建设和环保建设。根据易道公司社区园林景观设计，我们将保障小区环境清洁，养护小区园林绿化，喷泉，并对小区噪声、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强小区环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作。第一，维护已有园林绿化，实施由地面向空中延展立体式绿化工程。第二，重点解决喷泉养护问题，制定喷泉养护管理规定，有日常喷泉养护措施和紧急处理保质措施，体现环保措施。我们已将花卉进行登记造册，并制定了全面环境管理方案。我们深信经过我们努力和科学管理，世纪城将成为规范示范绿色环保小区。措施五：提出36524服务，即365天24小时全方位服务，业主可在任何时候，拨通管理中心电话，享受全天侯服务。措施六：发挥优势，降低成本发挥顺驰规模优势，实施对电梯、保安等方面专业化管理，物业管理行业向专业化方向发展是市场选择和时代要求，在世纪城管理上。针对智能化程度高、机电设备多、电梯多等特点，设置专业人员管理。借助公司专业管理，技术支持，严格执行设备运行标准，制定作业指导书，逐步实现机电设备养护、电梯养护、保安、绿化、保洁等方面专业化管理和服务，在保证服务质量前提下，降低管理成本。三、质量目标：按照公司提出战略目标，逐步达到规范化、专业化，使业主满意率达到100%，实现0%投诉。具体服务承诺及质量保证措施如下：序号指标名称国家及天津市标准服务承诺标准服务质量保证措施01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工04保洁率99%99．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合治安管理，确保小区居民人身财产安全13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力兼职消防队伍15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章16违章处理率95%99%17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高专业素质20维修服务回访率95%99%建立严格工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全23管理费收缴率按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民四、管理中心组建：人员构架及分工物业处经理：1人物业处经理：1人经理助理（兼财务）：1人经理助理（兼财务）：1人管理中心：7人管理中心：7人保安：35人保洁26人保安：35人保洁26人维修14人售楼处保安：2人水电暖8人智能2人电梯4人样板间7人外保：5人内保：10人售楼处保安：2人水电暖8人智能2人电梯4人样板间7人外保：5人内保：10人㈠物业处各岗位职责1、物业处经理岗位职责A、应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部监督、检查工作；悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司各项规章制度；领各岗位人员进行小区验收，做好小区各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达经济指标；做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质员工，对业绩差人员提出调整或给予处分意见；关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区各项工作；配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办工作；2、经理助理岗位职责A、负责本中心职责范围内工作策划、指导、监督、把关；B、负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；C、负责对本中心员工各类考核；D、向管理处经理提交各岗位用人计划；E、接待来访住户，对住户投诉及时处理；投诉处理率99%；F、熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；G、关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；3、保洁主管岗位职责A、依据小区环境规划，制定小区环境整体养护年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；C、负责定期组织员工培训，提高员工政治素质，业务技能和工作效率；D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；E、对小区内各种环境标识牌及人文景观布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。F、定期开展小区消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；4、保安部主管岗位职责负责保安人员上岗培训和职业道德思想教育宣传工作，不断提高保安人员专业素质和责任心；制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所监督指导；负责辖区治安、消防、交通车辆管理工作；E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备运行及消防设施、设备、器材维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间定期查岗制度；G、定期巡视，对发现各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；H、负责与派出所联系工作，做好辖区安全防范工作；I、负责水体周围安全防范，杜绝恶性事故发生。5、工程维修部主管职责A、负责小区公用设施、设备运行、保养、维修、安全检查工作安排与落实；组织参与设备大、中、小修，制定计划，负责员工专业技术培训；负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；负责用户对本部门工作投诉处理，不合格服务处理，纠正和预防措施实施，跟踪检查；负责员工考评工作，及时上报本部门考勤；合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；㈡、人员配置和人员素质要求世纪城物业管理用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员实际配置以具体管理范围而定）五、常规服务提供控制：物业管理将政策和法规为理论数据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位24小时智能化管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次综合服务）。房屋及设施设备管理房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、本体共用排烟道。房屋建筑维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作主动性管理责任人与物业处相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常使用功能和完好。工作多样性B、工作多样性根据房屋完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户不同需求和所处特定条件采取有针对性服务措施。共用设施、设备管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同设施、设备进行不同维修管理，执行相应工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。市政共用设施和附属建筑物、构筑物养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、喷泉等。根据市政府共用设施和附属建筑、构筑物类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，制定专业管理方案并实施。通过有序工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好。智能化设施设备范围包括：楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能NDT报警系统，报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、电子巡更系统等。根据智能系统构成、分系统设备组成情况，建立起适合世纪城智能系统、操作性强管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备档案管理、智能系统运行管理、系统维护保养管理、设备维护保养工作质量检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。A1、修订、完善智能系统管理制度A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：一类设备：监控中心、室内智能系统主机设备，如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。二类设备：监控中心室外智能系统末端设备、设施，如：远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。A1.2、建立设备管理责任制——监控总值班室人员负责一类设备运行操作、维护保养和故障处理。——维修部负责室外二类设备设施定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施故障维修。——物业处负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施，减少错误操作和误报。A1.3、建立健全各类岗位责任制，明确相关工作程序、工作制度，如：——岗位职责——运行管理制度（值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检——设备维护、保养管理制度（设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序）——工作程序（报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序）——设备档案管理制度。A2、管理前期介入，重视人员培训在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作，力争尽早熟悉整个智能系统，并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续在职培训。A2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面培训。A2.2、对监控室人员、维修部人员、物业处相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面培训。A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施使用操作方法，各类事件处理程序等方面培训。对上述人员分阶段考核，确保日后工作质量。A3、智能系统设备档案管理由物业处负责设备档案建立、技术资料收集、整理、归档。——监控室人员配合相关工作。——设备分类及编号。——建立设备台帐和卡片。——建立设备技术资料档案。——定期进行设备核查（年度）。A4、智能系统运行管理。A4.1、监控中心主机设备运行监控总值班室值班人员负责保证系统正常运行、操作。A4.1.1严格执行相关作业指导书规定（岗位职责、工作方式、运行操作规程）对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点工作及运行状态。定期对各类信息、数据进行系统分析，形成日、月报表，发现异常及时处理。A4.1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等）立即指挥保安赶赴现场，及时处置各类事件并做好记录。A4.1.3每日定时查看巡更报表，发现问题（如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等）及时通知当班保安领班或主管，并记录处理情况及结果。A5、系统维护保养管理智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面工作；定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理内容。A5.1、系统维护保养实施计划制订监控中心、维修部分别按责任划分，根据相关设备维护保养规程和设备具体状况，制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划，并确定设备维护保养责任人。A5.2设备维护保养计划实施做到：按期实施、认真记录、发现问题、及时处理。——监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备日常维护保养和定期维护保养工作。——维修部负责二类室外设备设施（摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备、设施等）日常维护保养和定期维护保养及传输线路定期巡检工作。A5.3设备维护保养工作质量检查物业处经理助理、维修部主观、监控中心负责人根据《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》，分层次、分系统、分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议，发现问题查找不合格原因，采取纠正措施，并跟踪改进情况，对其所辖人员设备维护保养工作质量评议作为考核依据，改进工作质量目。A6、设备维修管理设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏部分进行针对性修理。两种维修方法使用保证了设备最佳状态。环境卫生管理在世纪城我们遵循“高标准、严要求”环境卫生管理和“高质量、高频度”环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位清洁、卫生、垃圾收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区清洁卫生，区域管理过程控制，确保向住户提供高档次服务水准及高质量生活场所。2.1.1制定作业指导书清洁工管理规定。清洁工卫生区域划分表。小区日常清洁方法及施工程序。小区清洁服务细则及清洁工作要求。主管巡检制度。2.1.2卫生管理方法清洁工必须着装上岗，规范作业。根据《清洁工管理规定》，按照《小区日常清洁方法及清洁工工作要求》进行日常清洁工作。保洁主管按照《巡检制度》规定，对所辖区域卫生状况进行全面巡视检查，每天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在《清洁卫生检查记录表》上做好记录。作为对清洁工工作结果评定依据。保洁根据《小区害虫消杀管理规定》对杀害灭鼠服务实施过程进行控制。每月（不少于2次）检查小区虫鼠情况，详细记录填写《消杀检查记录表》，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。健全记录，如：《小区清洁工卫生检查记录表》、《小区消杀检查记录表》、《清洁卫生工作平分表》。2.2环境管理世纪城环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户生活质量。2.2.1环境管理内容治理环境污染（空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染）。做好绿化和环卫工作。即是治理环境污染一个措施，也是提高环境质量一个途径。加强市政公用设施管理。搞好车辆交通管理维护管理各种环境小品。建设新型人文环境。2.2.2环境管理措施由保洁主管设置专业人员专职管理其掌握所管物业区域环境状况和发展趋势，拟定物业区域内环境保护标准和规范，负责具体环境保护工作。空气污染防治空气污染防治目是消除或减轻物业区域内机动车和助动车排放尾气以及扬尘等。其途径为人车分流：机动车只能行驶在小区外环路上。小区内部禁止机动车行驶，从而减少机动车尾气对物业区域空气污染。水体污染防治树立居民环保意识，不要将废弃物扔进水里，专职人员及时清理水面漂浮物，定期清理喷泉池。固定废弃物污染防治小区垃圾及时清理，并作到日产日清。噪声污染防治对噪声污染控制基本方法是：E.1、绿化。植物不但可以净化空气，调节温湿，保持水土、防火，而且可以消声防噪。E.2、小区采取人车分流交通管理方式，车辆只可行驶在小区外环路，限制车辆进入物业区域，并自小区入口处设立限速禁鸣号标志及限速路路挡，严格控制装修工具使用，减少噪声。E.3、加强精神文明宣传、制定必要管理办法，从而尽量减少生活噪声。加强市政公用设施管理。区内生活市政公用设施是物业一个重要组成部分。维修部以每日巡检与定期检修相结合，故障及时处理，保证住户正常生活。维护管理各种环境小品在世纪城环境小品包含较多，内容十分广泛，大体可分为三大类，即：G.1、功能性，有坐椅、桌、圆灯、垃圾筒、休息亭廊、儿童游戏设施、地面铺垫等。G.2、装饰性，有花坛、水池、人工喷泉、造型等。G.3、分隔空间，有入口标志、围墙、栏杆等。小品具有方便使用、美化环境、组织空间功能，所以日常管理应勤于维护，定期整修翻新、保持小品常新状态。H、建设新型人文环境，展开社区文化活动及环境社区文化社区文化是社区成员在居住和管理活动中所创造具有个性特点精神财富及其物质形态。社区文化建设是我们始终不渝追求。我们将承沿中国文化传统，在此基础上，进一步弘扬现代化生活观念和生活方式，我们以社区成员为中心，尊重住户、依靠住户、相信住户，通过寓教于乐、循序渐进社区文化建设培育社区精神，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理迈向新高度。世纪城社区文化建设将在五个层面、全方位展开。H.1、社区文化活动主要内容主要内容包括：环境文化建设、行为文化建设、制度文化建设、精神文化建设、网上文化建设。H.1.1世纪城环境文化建设世纪城自然环境和人文环境构成世纪城环境文化。它外在表现影响着住户心理和情绪，影响着住户生活质量，对此我们高度重视，措施有：H.1.1.1使小区文明洁净、环境质量良好资源合理利用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适边界，形成环保意识。H.1.1.2环保措施：绿化、水质控制，空气污染控制噪声管制等。H.1.1.3保证环境高度整洁与和谐，通过优美环境培养住户自律意识。从而养成爱护环境、关心家园良好习惯。区内景观绿地为人性步道，H.1.1.4世纪城行为文化建设通过传播社区文化，形成邻里亲善关系。我们将实施社区大活动和会所小活动相结合形式，开展丰富多彩、行之有效社区文化活动。具体做法有：H.1.2.1、开展文化娱乐活动，每年举办2~3次大型活动，开展各种形式歌咏、舞会、音乐欣赏会、棋牌类活动、等。H.1.2.2、举办体育健身活动，开展那各种形式球类活动、游泳、武术、健身操、钓鱼俱乐部活动等。H.1.2.3、组织集体近地旅游、观光、登山等活动。H.1.3世纪城制度文化建设世纪城为了使社区文化事业有长远发展，拟定组织机构、管理规章，予以保障。对各种社区文化活动加以制度规范，包括时间、地点、层次、内容、方式、程序等，保证文化活动朝着积极健康、有益方向发展。H.1.4世纪城精神文化建设精神文化建设是世纪城文化建设核心，是世纪城社区成员精神观、价值观、道德观等社区精神重生成途径。回归自然，同时热爱生活，自我实现又能关心他人、长幼有序而又平等沟通……。我们将通过各种途径，将精神文化建设落到实处。H.1.4.1利用各纪念日、节假日，传播世纪城文化精神，如：入住仪式、新年升旗仪式、“五四”青年义工服务、“六一”儿童书画大赛、“七一”给党过生日、“十一”爱国注意征文等。H.1.4.2开展各种形式主题讲座、主题演讲，树立世纪城文化观，如：“现代青年学雷峰意义”、“爱护环境从我做起”等。H.1.4.3办好“文化信息栏”、“读报栏”，传播国内外时事，弘扬传统文化，报导科技、经济及物业信息。H.1.4.4举办各种展览，如现代图书展、新型家庭电脑展等。H.1.5网上社区文化建设国际互联网（INTERNET）应用为社区文化建设提供了新手段，增添了现代生活新乐趣。3.绿化管理绿化功能是梅花环境。通过我们管理达到绿草荫荫、绿树成荫，花果满园效果；我们以专业化管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理保养、管理小区绿化。绿化管理主要内容是花木、草坪养护。3.1花木养护3.1.1浇水根据气候条件、品种或生长期来决定浇水量和浇水次数，以水分浸润根系分布层和保持土壤浸润为宜。3.1.2施肥行道树、遮荫树等以观叶、观姿为主，施肥促进生长旺盛、枝叶繁茂、叶色浓绿。观花观果植物、施肥后在促进树叶生长同时，还可粗机花芽形成。施肥次数、数量因树种、树龄、土壤而异，具体施用根据实际情况而定。3.1.3整形修剪整形修剪是栽培树木重要养护措施。花木形态、观赏效果、生长、开花、结果等方面都要通过整形修剪来解决或调节。整形修剪方式各种树木都有一定树形，为了提高观赏性，进行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合方式，以符合人们观赏需要。整形修剪时间即根据树木生长期分为休眠间修剪及生长期修剪。3.1.4除草、松土除草可以减少杂草与树木争夺土壤水分和养分，也可以清除病虫害潜伏处，减少病虫害发生，利于树木生长；松土达到保水透气增湿目。3.1.5防治病虫害病虫害防治贯彻“预防为主、综合防治”指导思想，充分利用抑制病虫害多种因素，从栽培技术、药物防治、物理防治、植物免疫等方面着手，清除病虫害发生和危害条件。3.1.6其它养护措施涂白。冬季用石灰水加盐，消灭在树皮内越冬害虫，防止爬虫上树产卵。立支柱。风较大季节，要立支柱，防止风吹斜、吹倒树木。围护。临路树木适当加以围护，防止被撞伤或撞倒。加以宣传。人人爱护树木。3.2、草坪养护草坪是区内园林绿地组成部分，通过管理维护，使绿草形成柔软绿色“地毯”。使整个小区整洁清新，生气勃勃。草坪养护主要内容是：浇水、施肥、轧剪，除杂草等。4、治安消防管理治安消防管理工作是世纪城重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”方针，对所辖物业区域治安和消防工作进行全面管理。4.1、治安管理是为了保障所管物业区域内财物不受损失，人员不受伤害，维护正常工作、生活秩序。4.1.1、治安管理内容贯彻执行公安部门关于安全保卫工作方针、政策和有关条例，健全各项安全保卫制度。负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。实行封闭式24小时保安制度，各种记录齐全。充分利用小区智能化设施，实现“技防”。4.1.2治安管理事实措施建立健全物业安全保卫组织结构。落实保安各岗岗位职责、管理制度。明确责任区域及重点部位，实行定岗与巡查相结合辖区式管理。实行24小时保安巡视制度，各项记录完整。利用智能化技术安全防范方法与人防有机结合。根据各管理阶段情况，制定相应管理方法及工作重点。制定突发时间处理程序，具备处理能力。4.2、消防管理对消防工作实施管理，预防物业火灾发生。最大限度地减少火灾损失，为住户生活提供安全环境，保护小区业主、住户人身和财产安全。4.2.1、消防管理主要内容建设高素质消防队伍。在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队建立和培训工作。防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、消防设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火水平和效率。消防岗位责任制度。建立各级负责逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负有一定责任。定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。专兼职消防员定期训练和演习制度。管理好消防设施、设备，通过对各种消防设备设施保养与维修，保持消防设备设施完好，专业合格状态。以多种宣传形式加强区内住户消防意识。5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美辖区环境。5.1车辆交通管理实施措施：5.1.1保安部根据小区交通、车场情况制订区内车场交通方案。审批后实施。5.1.2小区保安有效组织车流和车辆停放。5.1.3道路眼各种提示、引导标识牌清晰。5.1.4存车场车辆管理系统设备设施维护、维修按计划实施。5.1.5车场设施设备各种技术资料档案齐全，各种记录完整。6、公共管理6.1住户装修管理在小区物业辖区里，对业主及住户装修实行全面监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定要求，并安全使用。保障住宅结构安全及小区整体美观，使业主有一个舒适、安宁生活环境。6.1.1装修管理主要内容；负责办理装修审批手续，实施装修过程日常管理。6.1.2管理措施住户装修管理A.1、在办理入住过程中向业主介绍办理装修申请程序，并签署《住宅装修责任书》缴纳装修保证金。A.2、对业主及住户装修申请予以审批。A.3、对装修过程监管，如遇违章现象，向业主及住户下达违章整改通知书，整改至合格。A.4、加强对公共部位巡查，避免装修对公共区域污染，如遇污染，公共部位损坏现象，及时下达违章整改通知单，整改至合格。A.5、装修竣工，物业处协同业主验收，不合格限期改正，复验至合格。B、装修工程队管理B.1、业主及住户装修申请经过物业处审批同意后，工程队与物业签署《住宅装修责任书》，清楚《关于施工人员治安管理规定及处理方法》B.2、缴纳施工保证金，其中包括装修管理费。B.3、装修队人呀必须持有物业处签发出入证，物业将随时检查人员佩带情况。B.4、装修管理人员对装修施工现场根据工程进展情况进行监管，包括：消防、防护措施，隐蔽工程、监督有违章拆改现象等，查出问题，记录在《违章整改通知单》中，交施工单位钳子整改，组织第二次验收至合格为止。B.5、装修工程完工后，管理人员协同业主验收，合格后，施工方凭借保证金收据和验收表格，经管理员签字认可，方可办理退款手续。装修管理资料整理归档，对装修审批、验收及《违章整改通知单》归入业主档案。对装修管理过程中各种记录、资料归档存入档案室。6.2、搞好维修基金以及储备金核收与管理。6.3、协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面工作。7、常规性公共服务即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供经常性服务，是所有业主几辖区内住户都可以享受到。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质服务提供给业主及住户。8、委托性特约服务是为某些住户群体提供服务，如：为高层住户24小时开启电梯、高层供水、水泵维修保养等。我们以专业养护工作为业主及住户提供舒适便利生活环境。9、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济便民服务。营造世纪城温馨、和谐社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业便民服务有多年工作经验，真正从居民日常生活细节考虑，以点点滴滴积累和平凡小事，体现物业管理亲情和为业主服务整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在顺驰世纪城这个温暖大家庭幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户意见，开辟新服务项目。家政服务尽善尽美物业公司为了方便业主，积极开展家政服务，服务内容有：免费代购水（每月27日）、代购电（每月10日）特约服务类满足需要ABS管件、球阀更换通坐便换菜盆、手盆软件换水龙头换纱窗换反水弯安装吊灯（普通—高档）修小家电空调清洗空调移机搬家服务（代请搬家公司）通下水道修坐便器水箱（换件）修灯换镇流器、换开关安装漏保、空开修空调电路刷油烟机空调充氟休闲设施享受渡假花卉租赁小区将为您提供优质服务，当您需要服务时，只要拨打我们热线电话预约或亲自前往，我们将会为您提供高品质服务。六常规服务提供控制3.2分项管理流程为日常管理中所涉及基本管理工作流程3.2.1、物业验收与接管流程接收全套建筑施工资料，政府批文，规划图，总平面图、供水、供电、供气、供暖及智能化设施、公共设施线路图、消防设施图、停车场等交通图，机电设备说明书、合同、保险、保修协议、操作设备、维修养护说明书及图纸、资料，建筑物、构筑物施工图、竣工图，各类检验、验收报告。接收全套建筑施工资料，政府批文，规划图，总平面图、供水、供电、供气、供暖及智能化设施、公共设施线路图、消防设施图、停车场等交通图，机电设备说明书、合同、保险、保修协议、操作设备、维修养护说明书及图纸、资料，建筑物、构筑物施工图、竣工图，各类检验、验收报告。会同监理公司、施工队等部门如实填写质量验收单，向施工单位出具整改通知，明确复验日期。根据设计质量、数量、使用功能进行验收会同监理公司、施工队等部门如实填写质量验收单，向施工单位出具整改通知，明确复验日期。抄水、电、气、暖表底数，备案抄水、电、气、暖表底数，备案归类整理保修项目、期限、标准、责任方式等有关资料及重大保修项目附细则与备忘。归类整理保修项目、期限、标准、责任方式等有关资料及重大保修项目附细则与备忘。填写书面移交手续，监制物业正式接收文件，接管、进驻填写书面移交手续，监制物业正式接收文件，接管、进驻3.2.2、业主入住流程住户提供入住资料、进住通知单、购房合同、身份证原件住户提供入住资料、进住通知单、购房合同、身份证原件发放填写居民户口登记表，电表、水表、煤气表过户登记表，领取入住清单发放填写居民户口登记表，电表、水表、煤气表过户登记表，领取入住清单收取各项费用收取各项费用协同管理处人员验房，填写房单协同管理处人员验房，填写房单凭入住清单，发放住户手册，领取钥匙凭入住清单，发放住户手册，领取钥匙3.2.3、住户投诉处理流程住户来访投诉管理员接待住户来访投诉管理员接待管理人员根据反映内容填写管理人员根据反映内容填写投诉处理投诉处理单第一联交责任部门责任人签收责任人采取正确方法处理住户电话投诉住户电话投诉住户来信投诉住户来信投诉处理完毕交物业处签收并转交行政办事员信息反馈至主管经理，经理采取有关措施，加强有关部门工作，减少投诉投诉处理单第二联管理员保存备查处理完毕交物业处签收并转交行政办事员信息反馈至主管经理，经理采取有关措施，加强有关部门工作，减少投诉投诉处理单第二联管理员保存备查反馈管理员统一编号装订投诉处理单，回访表管理员回访，并填写投诉回访表每月整理、汇总所有投诉统计表，分析投宿重点、类别涉及部门等信息管理员统一编号装订投诉处理单，回访表管理员回访，并填写投诉回访表每月整理、汇总所有投诉统计表，分析投宿重点、类别涉及部门等信息3.2.4、工作考核流程发现员工违纪或成绩填写处罚单或奖励单管理处经理审批财务部实施发现员工违纪或成绩填写处罚单或奖励单管理处经理审批财务部实施物业处考核员统计信息上报经理物业处统计存档物业处考核员统计信息上报经理物业处统计存档发现管理事务问题填写内部工作单及责任部门签收责任部门处理发现管理事务问题填写内部工作单及责任部门签收责任部门处理处理完毕，管理中心检查3.2.5、材料控制程序物业公司审批物业公司审批购料申请单管理处审批采购库管员验收入库购料申请单管理处审批采购库管员验收入库盘点记录库管员做好领料登记申请人填写领材料单盘点记录库管员做好领料登记申请人填写领材料单3.2.6、维修管理程序维修主管派活物业处填写维修台帐、维修单，并通知相关部门签收业主报修维修主管派活物业处填写维修台帐、维修单，并通知相关部门签收业主报修工人准备材料到现场工人准备材料到现场信息反馈至主管经理汇总维修单，安排回访信息反馈至主管经理汇总维修单，安排回访维修完毕，请业主签字维修完毕，请业主签字交回维修单及提取费用交回维修单及提取费用3.2.7、公共设施维修养护流程维修保养部门签收班组分工准备材料，实施方案根据巡查员日常巡查，主管填写保养计划，填写工作单维修保养部门签收班组分工准备材料，实施方案根据巡查员日常巡查，主管填写保养计划，填写工作单维修养护完毕，验收合格后，填写维修记录表维修养护完毕，验收合格后，填写维修记录表现场操作现场操作归档保存归档保存3.2.8、机电设备维修流程本单位无法维修，填写对外委托维修单，报经理审批维修主管填写维修单并组织人员到现场维修出现运行故障或事故隐患，申报维修本单位无法维修，填写对外委托维修单，报经理审批维修主管填写维修单并组织人员到现场维修出现运行故障或事故隐患，申报维修归档保存上报维修完毕，检查合格，做好维修记录归档保存上报维修完毕，检查合格，做好维修记录3.2.9、消防应急处理流程接到报警接到报警判断地点，赶赴现场判断地点，赶赴现场读报：查明原因记录在案灾情重：打119报警，通知主管领导及管理处经理灾情轻：通知保安人员自行处理读报：查明原因记录在案灾情重：打119报警，通知主管领导及管理处经理灾情轻：通知保安人员自行处理检查自动启动消防工作情况，必要时启动其他消防设施切断气源、电源、转换事故电源组织保安到现场组织灭火组织人员疏散，进行保护安全检查自动启动消防工作情况，必要时启动其他消防设施切断气源、电源、转换事故电源组织保安到现场组织灭火组织人员疏散，进行保护安全检测情况检测情况坚守岗位清理现场，做好事故记录，协查事故原因，上报有关部门清理现场，做好事故记录，协查事故原因，上报有关部门3.2.10、园林绿化管理流程主管绿化主管绿化人员巡查发现问题，填写绿化问题记录表，提出施工方案，安排施工发现问题，填写绿化问题记录表，提出施工方案，安排施工补苗防虫防寒补苗防虫防寒保洁浇水施肥打草除草植物修剪填写记录填写记录归档保存3.2.11、保洁管理流程主管、监察员巡视检查主管、监察员巡视检查发现问题、填写保洁记录表，提出处理意见，安排人员处理发现问题、填写保洁记录表，提出处理意见，安排人员处理人员实施整改，主管复查人员实施整改，主管复查填写保洁记录表，归档保存填写保洁记录表，归档保存签署《业主房屋装修申请表》（收取业主及施工单位装修押金）附装修注意事项，确定装修日期，人员登记表，办施工入场证3.2.12、业主房屋装修管理流程签署《业主房屋装修申请表》（收取业主及施工单位装修押金）附装修注意事项，确定装修日期，人员登记表，办施工入场证业主及装修施工队业主及装修施工队小区管理处接待员小区管理处接待员小区管理处经理小区管理处经理保洁部主管保安部主管维修部主管保洁部主管保安部主管维修部主管安排有关人员每日巡查一次随时检查记录每日巡查一次记录楼梯扶手、阶梯是否破损，是否占用楼到、乱倒垃圾，不按规定放装修垃圾进场人员有无入场证，是否使用电炉，是否留宿，游玩火灾隐患，是否超时装修有无违章装修、拆改、私接水、电，将装修垃圾冲入下水道楼梯扶手、阶梯是否破损，是否占用楼到、乱倒垃圾，不按规定放装修垃圾进场人员有无入场证，是否使用电炉，是否留宿，游玩火灾隐患，是否超时装修有无违章装修、拆改、私接水、电，将装修垃圾冲入下水道无问题至装修完毕无问题至装修完毕有问题有问题小区管理处接待员、业主装修队、维修、保安、保洁验收装修，填装修验收单小区管理处接待员、业主装修队、维修、保安、保洁验收装修，填装修验收单小区经理采取必要措施停水、停电、罚款小区管理处接待员填写违章装修通知单小区经理采取必要措施停水、停电、罚款小区管理处接待员填写违章装修通知单合格业主及施工队限期整改至合格合格业主及施工队限期整改至合格不合格不合格退押金，收管理费，施工队退场退押金，收管理费，施工队退场3.2.4、工作考核流程发现员工违纪或成绩填写处罚单或奖励单管理处经理审批财务部实施发现员工违纪或成绩填写处罚单或奖励单管理处经理审批财务部实施物业处考核员统计信息上报经理物业处统计存档物业处考核员统计信息上报经理物业处统计存档发现管理事务问题填写内部工作单及责任部门签收责任部门处理发现管理事务问题填写内部工作单及责任部门签收责任部门处理处理完毕，管理中心检查3.2.5、材料控制程序物业公司审批物业公司审批