物业服务安全管理方案

物业服务安全管理方案1.安全管理的基本原则-----------------------------------------------------------------------------12.维护秩序——安全管理的有力措施---------------------------------------------------------23.搞好服务，建立与业主之间的良好关系---------------------------------------------------24.严格按照操作规程运行、保养、维护各项设施设备------------------------------------31.安全管理的基本原则确保安全，是物业安保工作的重中之重。构建人防、物防、技防相结合的安全防控网络，保证小区安全管理品质，实现小区零发案，实现小范围内的社会治安秩序的好转，为构建和谐社会做出努力，是安保工作追求的重要目标。要实现这一目标，必须从以下几个方面做出努力：科学合理安排小区的保安岗位，形成小区门卫岗、守护岗、巡逻岗的点、线、面最佳组合，这是组成严密安全防控的基础；保安员熟悉工作环境，了解岗位职责，在岗位上恪尽职守，百倍提高警惕，是做好小区安全防控的关键；根据物业小区地理环境和安防薄弱环节，加强对重点区域、重点部位的守护巡查，是做好物业小区保安护卫工作的主要措施；熟记业主姓名、相貌特征，了解业主居住的楼宇、楼层、单元、房号，做到心中有底有数，小区门卫岗加强对人员、物品、车辆的登记，严密控制外来人员进入小区，是做好小区安全护卫工作的重点；加强晚上零时以后，特别凌晨时段的保安岗位督促检查，防止保安员脱岗，打瞌睡等违纪行为的发生，是防止发生入室盗窃的重要方法；加强岗位与岗位之间的相互提醒，相互照应，相互监督，互为联动，形成点、线、面严密的防控体系，发挥小区内安全防范整体的功能效应；建立和完善小区内的闭路电视监控系统，把人防与技防有机结合起来，加强监控中心的值班管理，做到百密不疏；第1页共6页加强对小区业主的安全知识的宣传教育，教育群众，发动群众，依靠群众、群防群治。提高业主安全意识，为搞好小区安全打下良好的群众基础。2.维护秩序——安全管理的有力措施一个小区就是一个小型社会，各类影响治安和交通秩序的情况都不同程度地存在。物业保安人员在值勤中，通过对闲杂人员的清理，对进出小区车辆的疏导指挥，对各类违规行为的纠正等，达到保持小区整体治安秩序良好的目的。只有这样，才能为业主和小区提供一个安全、祥和、有秩序的工作和生活环境。要实现这一目标，要从以下几点努力：保安人员要及时清理闲杂人员，不要让闲杂人员影响小区的正常秩序。保安人员要加强小区出入车辆的疏导指挥保证小区内的交通畅通。保安人员要及时对各类违规行为进行纠正，保障小区的正常运转。保安在执行勤务时，应掌握发现和盘查可疑人员的基本方法与技巧，从中观察行为和时间的差异，行为和环境的差异，行为和场合的差异，行为和目的的差异，以便发现疑点，打击犯罪。3.搞好服务，建立与业主之间的良好关系物业保安服务的对象是业主，保安队伍如何用优质的保安服务，与业主建立互相理解，互相支持，和谐协调的关系，是物业保安队伍必须认真对待和解决的问题。如何与业主搞好关系呢？要靠平时良好的岗位形象，自然的微笑服务，亲切和蔼的语言沟通，一个眼神，一声问好，一脸微笑，把周到细致的服务传递给业主，真正做到全心全意为业主服务。当业主遇到困难的时候，保安员要想业主之所想，急业主之所急，在力所能及的范围内，倾力相助，对待小区中的老、弱、病、残者，更应在许多人认为不起眼的小事做起，给予最细心、最周到的服务。只有这样，忠诚服务必有回报，业主会把小区内的保安当作自己的亲人一样对待，保安工作就如鱼得水。在小区内建立良好的内部管理秩序，用出色的工作成绩来羸得业主的信任，是与业主搞好关系的关键。工作做不好，小区内乱糟糟的，业主是不会满意的，如果意味地去拉关系，那是本未倒置，终究经不起实践和时间的检验。第2页共6页保安员要给自己一个正确的定位，在为业主服务时不出格、不越权。在物业保安服务中，保安员经常与业主打交道，要随时保持良好的心态，去看待业主中发生的复杂的事物，做到不卑不亢。平时，不能穿便服在小区内随便游荡；不能经常去业主家串门、闲坐；更不能与业主家的小保姆谈恋爱，搞对象，甚至搞到业主家里去了。这些生活小节都要随时注意，以免引起不必要的误会，影响物业小区保安队伍的整体形象。4.严格按照操作规程运行、保养、维护各项设施设备设施设备的运行管理建立设施设备台账及设备档案建立健全设施设备使用管理制度①各级岗位责任制度②巡视记录和报表制度③交接班制度④重要机房的管理制度⑤操作规程提供良好的设备运行工作环境做好设施设备的运行记录及运行情况的统计分析、能耗统计，对运行方案进行设定与调整、发生故障（事故）及时报告、记录。对重点设备进行预防性监测（数据统计、分析、提出设备运行要求及修正保养计划）设施设备的预防性维护保养以设备台账为基础，制定各专业系统设施设备年度维护保养计划、技术标准及要求；选择合适的外委物业设施设备维护保养商；实施系统设施设备保养计划；记录系统设施设备保养工作情况；维护保养工作的监督、检查、确认、审核工作设施设备的维修第3页共6页物业设备设施维修一般包括以下四种类型：①依据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部80号令）和《建筑工程质量保证书》，物业设备设施在业主与原施工单位签订的保修协议规定期限内出现质量缺陷，由原施工单位履行保修义务免费予以修复。②物业设备设施在公司与原施工单位约定的保修期限内出现质量缺陷，原施工单位没有按照要求或拒绝履行保修义务（注意保留证据），经业主授权，由工程管理部另行组织其他维修单位予以修复，相关费用由原保修单位承担（在质保金中扣除）。③物业设备设施在公司与原施工单位约定的保修期限外出现质量缺陷，由物业公司自行负责予以修复，相关费用根据物业管理委托合同由物业公司或业主承担。④物业设备设施在公司与原施工单位约定的保修期限外出现质量缺陷，物业公司另行外委维修单位予以修复，相关费用根据物业管理委托合同由物业公司或业主承担。物业设施设备维修的处理原则和要求①物业设施设备维修的统一归口管理部门为工程管理部，包括设施设备维修问题确认、维修协调、维修跟踪落实、维修验收等。②物业设施设备维修的实施部门为服务中心工程部，负责维修工作的现场管理。③保修期内的设施设备维修由原施工单位负责处理，业主不支付维修费用；保修期外的事项由工程管理部判断是否属于业主责任范围，由业主承担费用的，需与业主协商确认。3）物业设施设备维修的处理流程①服务中心/服务中心工程部接到客户的工程维修申请、有关投诉或自行发现设备缺陷后，应及时反馈给工程管理部，并告知客户已启动处理程序，同时填写《报修记录单》并向工程管理部发出《维修工作单》。②工程管理部收到《维修工作单》后，需及时核实现场情况，判断责任单位，确定维修方案、维修时限后转至相关施工单位处理。第4页共6页③服务中心/服务中心工程部协同施工单位维修人员入户检查现场情况，并与客户核实、洽商维修责任、费用责任及完成时间，直至达成一致意见，原则上应与客户书面确认并签署《维修工作单》；工程管理部联系相关施工单位进行工程维修，属于投诉类事项工程管理部应按照《客户投诉处理流程》进行处理。④施工单位完成维修工作后，由施工单位、服务中心/服务中心工程部、工程管理部与业主共同验收签字确认。4）特殊情况处理①如工程管理部得知如有下列情况发生，应会同施工单位负责人共同督促维修工作的完成，必要时可由公司管理层与施工单位高层进行协调：同一单维修超过预期时间2天仍未完成；在同一户内对同一位置进行二次（含）以上维修；因维修施工单位人员服务行为造成客户强烈负面投诉；因维修质量问题可能导致客户投诉升级。②如施工单位有下列情况之一，工程管理部应提出另行安排其他维修队伍进行处理（具体参照工程施工合同约定的保修条款执行）的意见，经业主同意落实第三方维修队伍进场施工事宜，并组织实施，维修所发生全部费用均由相关责任施工单位承担，并从工程保修金中扣除。接到维修通知（口头或书面）拒不到现场处理问题；未按工程施工合同要求的约定及时进场维修的；超过规定的时间仍未完成有关工程维修任务，且不主动向项目维修责任人报告；对同一位置经过二次（含）以上维修仍未彻底解决问题；对紧急维修（对业主造成危害