物业管理特种设备管理方案

物业管理特种设备管理方案第一节特种设备管理的依据 3第二节特种设备事故分级 3一、特别重大事故 3二、重大事故 3三、较大事故 4四、一般事故 4第三节特种设备使用单位的法律责任 4第四节特种设备被应急预案 7第五节对承包方的管理 8第六节电梯管理 8一、关于电梯运行、维修和维护保养合同 9（一）对电梯司机的要求 9（二）对培训的要求 10（三）电梯日常维修、维护保养规定 10（四）电梯重大修理或技术改造管理 11（五）对承包方服务规范的规定 13（六）对承包方责任的规定 13（七）其他 14二、物业公司在电梯管理工作中的职责 14三、电梯管理制度 15（一）物业公司应制定的电梯管理制度 15（二）电梯维保养承包单位应制定的制度 15四、电梯运行记录用表 16第七节自动消防系统运行、维护保养 16（一）综合管理 16（二）火灾自动报警联动系统月维护保养 16（三）火灾自动报警控制系统季度维护保养。 17（四）火灾自动报警控制系统年度维护保养及模拟演习..191（五）自动喷水灭火系统运行、维护保养 19第八节燃气锅炉设备被系统运行、维护 21一、锅炉系统安全管理职责 21（一）主管经理岗位职责 21（二）技术负责人岗位职责 21（三）锅炉房主管岗位职责 22（四）运行班长岗位职责 22（五）司炉工岗位职责 23（六）水处理化验员岗位职责 24（七）电工、仪表工岗位职责 24（八）设备维修工岗位职责 25二、锅炉系统安全运行制度 26（一）交接班制度 26（二）运行记录制度 27（三）巡检、周期检查和维护保养制度 27（四）燃气热水锅系统安全操作规程 28（五）检修，维护保养制度 29（六）事故处理及报告制度 30（七）锅炉房安全保卫制度 31三、燃气锅炉供热系统节能 32（一）气候自动补偿系统 32(二)烟气冷凝热能回收系统 34（三）锅炉集中控制系统 35（四）管网水力平衡调节系统 37(五)变频控制系统 38（六）分时分区供暖控制系统 39四、维护保养 39（一）日常维护保养 39（二）定期维护保养 39（三）停炉维护保养 402（四）控制系统维护保养 43（五）燃烧器维护保养 44（六）辅助设备维护保养 44（七）燃气锅炉房应急预案 47物业管辖范围内的特种设备主要包括电梯、锅炉和压力容器及其安全附件等。由于自动消防报警控制系统和自动灭火系统同样关系到生命财产的安全，所以应视同特种设备进行管理。第一节特种设备管理的依据1．《特种设备安全检查条例》（由中华共和国国务院第549号令颁布，于2009年5月1日起施行）。2．相关专业的国家标准和地方标准。《特种设备安全监查条例》对特种设备设计制造单位、使用单位的责任、检验检测、事故预防和调查处理、事故等级划分、法律责任等作了详细而且是强制性的规定。对特种设备进行安全监查是政府公权行为，是国家意志的体现，执行单位是个地方质量技术监督局。国家标准或地方标准对特种设备的设计制造、安装调试、运行、维修及维护保养、重大修理或技术改造等均作了技术性的强制规定。第二节特种设备事故分级特种设备事故分为以下四级一、特别重大事故有下列情形之一的，为特别重大事故1．特种设备事故造成30人以上死亡，或者100人以上重上（包括急性工业中毒，下同），或者造成1亿元以上直接经济损失的。2．600兆瓦以上锅炉爆炸。3．压力容器、压力管道有毒介质泄露，造成15万人以上转移的。4．容运索道、大型游乐设施搞控制流100人以上并且时间在48小时以上的。二、重大事故有下列情形之一的，为重大事故。31．特种设备事故造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者造成5000万元以上1亿元以下直接经济损失的。2．600兆瓦以上锅炉因安全故障而中断运行240小时以上的。3．压力容器、压力管道有毒介质泄露，造成5万人以上15万人以下转移的。4．容运索道、大型游乐设施高空滞留100人以上并且时间在24小时以上48小时以下的。三、较大事故1．特种设备事故造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上40人以下重伤，或者造成1000万元以上5000万元以下直接经济损失的。2．锅炉、压力容器、压力管道爆炸的。3．压力容器、压力管道有毒介质泄露，造成1万人以上5万元以下转移的。4．起重机械整体颠覆的。5．客运索道、大型游乐设施高空滞留人员12小时的。四、一般事故有些列情形之一的，为一般事故。1．特种设备事故造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者造成1万元以上1000万元以下直接经济损失的。2．压力容器、压力管道有毒介质泄露，造成500人以上1万元以下转移的。3．电梯轿厢滞留人员2小时以上的。4．起重机械主要受力结构件折断或者齐声机构坠落的。5．客运索道高空滞留人员3.5小时以上12小时以下的。6．大型游乐设施高空滞留人员1小时以上12小时以下的。第三节特种设备使用单位的法律责任1．特种设备使用单位有些列情形之一的，由特种设备安全监督管理部门责令限期改正。逾期未改正的，处2000元以上2万元以下罚款；情节严重的，责令停止使用或停产停业整顿。（1）特种设备投入使用前或者投入使用后30日内，未向特种设备安全监督管理部门登记，擅自将其投入使用的。（2）未依照被条例第二十六条的规定，建立特种设备技术档案的。4（3）未依照本条例第二十七条的规定，对在用特种设备被进行经常性维护保养和定期自行检查的，或者在对用特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器、仪表进行定期校验、检修，并做出记录。（4）未按照安全技术规范的定期检验要求，在安全检验有效期届满1个月向特种设备检验、检测机构提出定期检验要求的。（5）使用未经定期检验或者检验不合格的特种设备的。（6）特种设备出现故障或者发生异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患，继续投入使用的。（7）未制定特种设备被事故应急专项预案的。（8）未按照本条例第三十一条第二款的规定对电梯进行清洁、润滑、调整和检查的。（9）未按照安全技术规范要求进行锅炉水（介）处理的。（10）特种设备被不符合能效指标，未及时采取相应措施进行整改的。特种设备被使用单位使用未取得生产许可的单位生产的特质能够设备或者将非承压锅炉、非压力容器作为承压锅炉、压力容器使用的，由特种设备安全监督管理部门责令停止使用，并处万元以上5万元以下的罚款。（1）客运索道、大型游乐设施每日投入适应前，未进行试运行和例行安全检查，并对安全装置未进行确认的。（2）为将电梯、客运索道、大型游乐设施的安全注意事项和警示标志置于乘客易于发现的显著位置的。5．特种设备被使用单位有下列情形之一的，由特种设备被安全监督管理部门则可ingxianqi改正；逾期未改正的，责令停止使用或者停业停产整顿，处2000元以上2万元以下罚款。（1）未按照本条例规定设置特种设备被安全管理机构或者配备专职、兼职的安全管理人员的。（2）从事特种设备作业的人员，从未取得相应特种作业人员证书的情况下上岗作业的。（3）未对特种设备作业人员进行特种设备安全教育和培训的。6．发生特种设备事故，有下列情形之一的，由特种设备被安全监督管理部门对单位处万元以上20万元以下罚款；有特种设备安全监督管理部门对主要负责人出4000元以上2万元以下的罚款；属于国家工作人员的，依法给予处分；触犯刑5法的，依照刑法关于重大责任事故罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任。（1）特种设备使用单位的主要负责人在本单位发生特种设备事故时，不立即组织抢救或者在事故调查处理期间擅离职守或者逃匿的。（2）特种设备被使用单位的主要负责人对特种设备事故隐瞒不报、谎报或者拖延不报的。7．对事故发生负有责任的单位，由特种设备安全监督管理部门依照下列规定处以罚款。（1）发生一般事故，处万元以上20万元以下罚款。（2）发生较大事故时，处20万元以上50万元以下罚款。（3）发生重大事故的，处50万元以上200万元以下罚款。8．对事故发生负有责任的单位的主要毒责任未依法履行职责，导致事故发生的，由特种设备被安全监督管理部门依照下列规定处以罚款。（1）发生一般事故的，处上一年年收入30%的罚款。（2）发生较大事故的，处上一年年收入40%的罚款。（3）发生重大事故的，处上一年年收入60%的罚款。9．特种设备作业人员违反特种设备被的操作规程和有关的安全规章制度操作，或者在作业过程中发现事故隐患或者其他不安全因素，未立即向现场安全管理人员和单位有关负责人报告的，由特种设备被使用单位给予批评、教育、处分，情节严重的，撤销特种设备被作业人员资格；触犯刑法的，依照刑法关于重大责任事故罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任。10．特种设备被的生产、使用单位挥着检验、检测机构，拒不接受特种设备被安全监督管理部门依法实施的安全监察的，由特种设备被安全监督管理部门责令限期整改；逾期未改的，责令停产停业整顿，处2万元以上10万元以下罚款；触犯刑法的，依照刑法关于妨害公务罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任。特种设备被生产、使用单位擅自动用、调换、转移、损毁被查封、扣押的特种设备被或者其他主要部件的，由特种设备安全监督管理部门责令整改，处5万元以上20万元以下罚款；情节严重的，取消其相应资格。6第四节特种设备被应急预案特种设备应急预案应根据本单位的具体情况编制，但是必须包含下列要素。1．预案编制目的及适用范围。明确本预案编制的目的及使用的特种设备。2．组织结构。组织体系框架完整，突发事件的预测预警、应急处置、善后等环节的领导和处置体系关系明确。各应急救援人员应配置到位，并负有向西联系方式。当人员发生变化时，应及时修订应急预案。3．事件等级。按照定性或定量的具体指标划分出事件的等级体系（预警等级和事件等级）。4．应急装备、物资、通信保障。保障措施要完善。应急救援装备要配备到位，并定期检查装备的完好情况；安排专人保管，并明确规定只能用作救援及演练用，不得挪作地用。应急救援人员应值守到位，保持24小时通信畅通。5．预警和预防机制。按照不同等级的判断要素，建立完整的预警体系。明确预警发布程序，包括审批者、流程、时限和违规责任。6．信息上报程序。特种设备被发生事故后，事故发生单位应该按照特种设备被事故报告的有关规定，及时上报。报告内容应当包括；事故发生单位（或业主）名称、联系人、联系电话；发生地点及时间（年、月、日、时、分）；设备名称；事故等级；人员伤亡、经济损失、采取的应急处理措施以及事故简要经过。7．预案分级启动、响应、处置程序。制定应急处置工作流程图。事故发生后，本单位在积极进行自救的同时，根据事故严重程度分级启动相应预案，各应急救援组应在规定时间内赶赴事故现场，按照工作流程实施救援。8．后续总结与改进措施。分析事故原因，对应急救援工作进行总结分析，对存在的问题作出整改。9．平时培训及演练规划。定期培训设备被操作人员、管理人员应对待特种设备被突发事件的知识和能力，并定期进行演练，通过演练培训应急队伍，落实岗位责任，熟悉应急工作的指挥机制、决策、协调和处置程序，检验预案的可行性和改进应急预案。10．必要的附件（1）应急资源一览表包括：应急队伍的名称、位置]、负责人姓名、联系电话、人数；物资、设备、装备的名称、数量、状态、存放地点、责任人、联系当时等。7（2）标准化、规范化格式文本，包括预案启动、预警信息发布、事件通报、应急状态结束等格式文本。本文只是摘要。详细文件请阅读《特种设备安全监察条列》。第五节对承包方的管理特种设备的维修和维护保养一般是由具有资质的专业承包方承担。互利共赢是物业公司各承包方的应有关系，也是双方追求的目标。要做到互利共赢，必须对承包方进行严格、有效的监督管理，否则就不能达到互利共赢。要对承包方进行有效的监督管理，必须依据相关法规和标准与之签订规范、严谨的合同。合同中应详细规定该设备（或系统）的安全运行、维修和维护保养的周期、内容、技术指标、职责及惩罚等具体要求。物业公司每年应至少对承包方进行一次评定，评定的内容主要是安全运行、维修和维护保养质量和记录的规范性、服务态度和服务及时率等。对承包方的评定要有记录，对不合格的承包方应取消其承包资格并解除承包合同。第六节 电梯管理电梯虽然属于特种设备，但却不同于其他特种设备。不同之处在于其天天、时时与业主的出行相关、与业主的生命安全相关，它与业主的“最直接关系”不是其他特种设备能够相比的。所以物业公司应把电梯的管理工作列为重中之重，依据《特种设备安全监察条例》、《机电类特种设备安装改造维修许可规则》和有关地方标准，如北京市地方标准《电梯日常维护保养规则》、《电梯安装维修作业安全规范》、《电梯安装、改造、重大维修和维护保养自检规则》等有关规定，制定电梯管理制度。在当今物业管理工作中，出于专业化的要求，将电梯的运行、维修和维护保养工作委托具有资质的专业公司承担。对于管理多个物业项目的有能力的大型物业公司也可以取得资质，自行成立电梯专业维修、维护保养分公司，这样不仅在公司内部可以做到资源共享，大量节省管理费用，而且在有条件时还可以对外承揽业务，增加公司的收入。在电梯管理制度中，不论是对外承包好事对内承包，签订好合同时最重要的环节，以严谨、详细的合同方式对电梯的运行、维修和维护保养工作加以规范。8承包方在电梯维修、维护保养工作中必须认真进行记录，并且要一部电梯一套记录，不得混合。所有记录均不得使用铅笔或圆珠笔。物业公司应将记录定期归档，永久保存。之所以要永久保存，一是按照标准要求电梯间里完整的技术档案；二是因为电梯时投资较大的设备之一，将来在进行重大修理或更新改造时，业主委员会要求了解电梯的维护保养情况，以判断物业公司在平日的维修和维护保养中是否尽到了责任，从而决定是否同意动用公共维修基金，抑或是追究物业公司对电梯维护保养不善的责任。如果届时物业公司能拿出完整的维修和维护保养记录，将对业主委员会是个圆满的交待，同时还能作为一种“证据”。一、关于电梯运行、维修和维护保养合同电梯运行一般分为有人值守或无人值守两类，二者在合同中的差别只是对电梯司机的要求，所以这里以有人值守的电梯为例，仅仅讲述在签订电梯运行的维修、维护保养合同时应注意的要点。（一）对电梯司机的要求1、对电梯司机的学历和健康状况提出要求。2、对电梯司机的上岗资格提出要求。3、对电梯司机的服务规范提出要求。（1）上班时，司机应当穿工作服、佩戴胸牌，仪表、仪容干净整洁。（2）上班时，司机应微笑服务，使用文明用语。问候语包括早上好、您好、晚上好、过节好、再见、谢谢、对不起、不客气等；服务用语包括您好、请问您去几层、××已到、请慢走等。司机严禁与业主或乘客争执或吵架。（3）有乘客在轿箱时，司机应当站立服务。（4）上班时，司机不准做与运行无关的事，如打电话、闲谈、看书、看报纸等。4、对电梯司机的技术技能提出要求。（1）司机应有一定的机械与电工基础知识，懂得电梯的基本构造，如主零部件的形状、安装位置和作用，了解电梯启动、加速、减速、平层等运行原理。（2）司机应熟知电梯的井道层站数、层站高度、总提升高度、电梯在建筑物中所处的位置、通道及紧急出口。还应知道本电梯的主要技术参数，如电梯9速度、载重量等。（3）司机应掌握电梯中各种安全保护装置的工作原理和安装位置，熟练掌握本电梯操作方法，直到安全窗、应急按钮、急停开关的作用和正确使用方法。并能在电梯运行中突然出现停梯、失控、冲顶、蹲底等意外情况时不慌不乱，采取正确处理方法。5、对电梯的有人值守运行时间和无人值守运行时间做出规定。（1）运行时间：一栋楼或一单元只有一部电梯，应当保证电梯每天24小时不间断正常运行；一栋楼或一单元有两部或三部电梯，应当保证一部电梯24小时不间断正常运行，另一部或两部电梯应当保证每天18小时不间断正常运行。（2）06：00-24：00为有司机操作运行时间。（3）00：00-06：00为无人操作自动运行时间或呼叫值班运行时间。6、对安全运行提出要求。（1）电梯司机应严格按照《电梯司机安全操作规程》操作电梯，严禁违章操作。（2）司机当班时严禁随意离开轿箱，或将电梯设为自动运行方式。（3）当电梯有异常情况时，司机应当及时通知维修人员进行检修，排除故障。严禁电梯带病运行。（4）电梯在运行中，司机不得用检修、急停消号改变运行方向。（二）对培训的要求承包方每年应对电梯司机和维修人员进行1-2次专业培训。培训计划、培训内容、考核结果应报物业公司技术管理部门备案，将承包的培训工作纳入物业公司的监督之下。（三）电梯日常维修、维护保养规定1、电梯故障的维修应进行记录。记录表格式详见23-1。2、电梯维护保养分为日常巡检、半月保养、月保养、季度保养、半年保养、年度保养。（1）电梯日常巡检记录表详见表23-2。（2）电梯半月保养记录表详见表23-3。（3）电梯月保养记录表详见表23-4。10（4）电梯季度保养记录表详见表23-5。（5）电梯半年保养记录表详见表23-6。（6）电梯年度保养记录表详见表23-7。（7）电梯故障维修记录表、电梯日常巡检记录表及维护保养记录表均应作为合同附件。3、承包方必须认真做好电梯故障维修记录、如常巡检记录和维护保养记录。每月初（季度保养记录应在每个季度初，半年保养及年保养记录一次类推）将上一个月的记录交物业公司工程部门主管人员签字验证，归档保存。4、所有记录应用钢笔或签字笔填写，不得使用铅笔或圆珠笔。5、所有记录均按照“一部电梯一套档案”的要求进行归类记录，装订成册。（四）电梯重大修理或技术改造管理当电梯需要进行重大修理或技术改造时，必须要动用业主的公共维修基金，所以业主委员会必然会请专业部门对重大修理或技术改造方案及资金预算进行审核；又因为业主中可能不乏有熟悉电梯技术和管理的专业人才，因此物业公司像业为会提交的电梯重大修理或技术改造方案及其资金预算，必须能经得起业为会的审核。本来物业公司向业主提供诚信服务是天经地义的事，那么，面临此种状况，物业公司必须踢业主把好这一关，使业主的公共维修基金用得合理，这样才能赢得业主的信任。在合同中，对电梯重大修理或更新改造的管理主要应规定以下内容。1、由承包方提出某号梯应进行重大修理项目或技术改造项目的申请报告。申请报告由以下四个方面组成。（1）检测报告。承包方应针对需进行重大修理的项目或技术改造项目进行检测，写出检测报告。报告包括以下内容。①该项目当前的技术状态、技术数据。②该项目在国家标准（含地方标准）中或厂家标准中规定的技术要求和技术数据。③该项目在修理或技术改造后应达到的技术状态和技术数据。④经过重大修理或技术改造后，整部电梯应达到的安全性能和技术状态。（2）预算报告。承包方以及地方政府颁布的预算定额，如《北京市房屋修11缮预算定额》（电梯分册）制定工程预算。（3）采购报告。承包方应就更换的零部件和润滑油及辅助材料制定采购计划，列出商资质等。（4）施工方案和计划报告。承包方应制定施工方案和施工计划。2、上述各项报告由承包方报物业公司技术管理部门审核，经批准后由物业公司报业主委员会审批，并与业主委员会一起根据使用公共维修积极的相关政策及法规共同完成审保手续。3、工程完工后。由物业公司租住有关部门和承包方进行竣工验收。验收内容如下。（1）根据第1条（1）中第③、④项的规定对电梯进行技术性能、安全性能验收。（2）对根换的零部件、润滑油进行验收（实际操作时应在施工之前先行检验，确认符合规定后才能投入使用）。（3）对重大修理或技术改造工作中产生的技术文件及图纸进行验收。（4）进行资金决算，承包方负责办理其他相关手续，如公共维修基金管理部门要求办理的手续等。5、对重大修理或技术改造中所需的主要材料及更换零部件或润滑油时应由物业公司技术人员进行监督、确认签字。6、在电梯中法修理或技术改造的审批期间以及未被批准时，承包方对该保修电梯的技术和安全运行状态仍应负全责。7、电梯重大修理或技术改造的施工期限最多为10天，个别情况需双方进行协商。在此期间。对于一栋楼或一单元有多部电梯的，则应保证其他电梯正常运行。对于一单元只有一部电梯，在06：00-24：00时段内不得进行修理，在24：00-06：00时段内修理时，必须保证相邻单元的电梯正常运行。8、电梯重大修理或技术改造前与后的电梯状况应由双方有关部门负责确认，并在记录上签字认可。记录表格式样相见表23-8。9、电梯重大维修或技术改造替换的零部件、线缆等，承包方应交付物业公司，不得私自处理，违者按新品价格处罚。12（五）对承包方服务规范的规定除一般性规定外，以下几条不可缺少。1、 承包方维修人员接到报修通知后，必须在10分钟内到达故障现场，及时处理故障不得无故拖延。2、 故障修理时间（从接到报修同志到电梯正常运行的时间）：一般故障的修理时间不应超过30分钟，疑难故障维修时间不得超过3个小时，本单元的其他电梯必须保证运行；对于一个单元只有一部电梯的，修理期间必须保证相邻单元电梯正常运行。3、 属于电梯主机质量问题的故障，修理时间不应超过24小时。4、 对业主或乘客的任何求援电话应作出及时反映，对应就人员的电话应优先处理，从接到求救电话，到救出被困人员的时间为：因曳引机卡阻故困人，解救时间不得超过30分钟；其他故障困人不得超过15分钟。5、 电梯各控制回路上不允许短接，但由于作业需要必须进行短接时，应使用专用短接线，短接操作应符合标准的要求。在该作业结束后应立即复原，所有短接线应如数拆除并清点，并由相关人员确认。（六）对承包方责任的规定除一般性规定外，以下几条不可缺少。1．由于承包方工作人员过失而造成的烟雾、人身伤亡或经济损失，由承包方承担责任和赔偿经济损失。2．承包方工作人员在运行、维修和维护保养时未按国家和地方标准及生产厂家的技术要求、工艺规范进行操作，或使用了劣质零部件造成设备损坏或人身伤害，由承包方承担责任和赔偿经济损失。3．承包方未遵守本合同有关条款而导致物业房、业主或任何第三方的损失，由承包方承担责任和赔偿经济损失。4．承包方自行配备工作所需的劳保用具、维修工具。维修、维护保养时应设置现场安全警示标志。5．承包方负责完成电梯的年检工作。由于承包方未按国家有关规定及行业标准，或未遵守本合同有关条款进行运行、维修、保养电梯而导致电梯年检不合格的所有费用，由承包方承担。136．承包方负责完成年检中检出不合格项的政改。7．承包方应将年度培训计划和每次培训的记录和考核结果送交物业公司的技术管理部门。8．终止合同时，承包方须将全部电梯的运行状况和所有技术资料、锁匙完整地交付物业公司。（七）其他承包方管理值班人员及维修人员必须坚守岗位，对擅离岗位者，每发现一人/次，扣除承包方____人民币。承包方人员不遵守文明服务规范，服务态度恶劣，与业主争吵，每发现一次，扣除承包方元/人民币。电梯司机应按照本节相关要求操作，每发现一次错误，扣除承包方元人民币。承包方维修人员接到报修后10分钟不到现场，扣除承包方元人民币/次，每拖延一分钟增加元，并以此递增。电梯在06：00~24：00时段内发生故障时，承包方未按照规定的时间要求及时排除故障，使电梯不能及时运行，扣除乙方元人民币/次，每拖延1小时增加元，并依次递增。承包方未能在规定的时间内解救出被困人员，扣除承包方元人民币/次，每拖延1分钟增加元，并依次递增。二、物业公司在电梯管理工作中的职责电梯运行、维修和维护保养合同主要是针对承包方的约束；监督合同能否得到完全执行则是物业公司的职责。在合同中应明确规定物业公司的监督职责。审核并监督承包方的年度维护保养计划和培训计划的执行情况。有关部门（一般为技术管理部）应至少每两个乐队电梯的运行、维修和维护保养状况进行现场抽查检查（如每次抽查5部电梯，每月轮换抽查）。对检查出的问题下达整改通知单，掀起承包方完成整改，并对其整改结果进行复检。监督检查承包方对其员工的培训情况，将其培训纳入监控。督促承包方按期将为xiouhe维护保养的各种记录物业公司工程部门，并验证记录的规放性和可信性。监督检查承包方对各项电梯管理制度的执行情况。将维修、维护保养记录分类归档，长期、妥善保管，并使之查阅方便。14督促承包方做好电梯的年检工作。监督检查承包方对年检中提出的问题的整改结果。按年检顺序归档并保管好电梯的年检资料。每周至少检查电梯轿厢内外的卫生两次，检查电梯司机的礼仪、礼貌，服务规范是否符合合同的要求。检查并确认承包方的故障修理记录、日巡记录和半月保养、月保养、季保养、年保养记录，从中发现某部电梯可能存在的较大问题或没有及时解决的问题（如同一个问题两次或多次出现在记录中），即使督促承包方进行整改并跟踪整改结果；从故障修理记录中验证承包方排除故障的时间是否符合合同的固定；检查电梯的运行和保养时间是否符合合同的规定。制定电梯管理制度和应急救援方案，每年至少进行一次非预告式的紧急救援演习，以检验和提高承包方及物业公司的应急能力。对紧急救援演习的内容和状况进行记录。记录表的格式详见表23-9。11．负责对新接管物业的电梯设备被进行验收接管（具体工作由承包方进行），并对所有资料进行分类归档。三、电梯管理制度物业公司和电梯维修保养承包单位应分别制定如下电梯管理制度。（一）物业公司应制定的电梯管理制度电梯安全管理制度。电梯技术档案管理制度。电梯常规检查制度。电梯维修保养制度。电梯定期检验制度。电梯钥匙使用管理制度。应急措施和救援预案。（二）电梯维保养承包单位应制定的制度岗位安全责任制度。安全操作规程。15电梯有关人员守则。培训考核制度。电梯机房管理制度。故障状态救援操作规程。电梯盘车须知。乘客须知（客梯）。使用电梯须知（货梯、杂物梯）。电日维保养单位不但应遵守乙方制定的制度，还应遵守物业公司制定的制度。四、电梯运行记录用表第七节自动消防系统运行、维护保养自动消防系统由“火灾自动报警控制系统”和“自动喷水灭火系统”组成。GB50166-92《火灾自动报警系统施工及验收规范》和GB50261-96《自动喷水灭火系统施工及验收规范》中对系统的运行和维护保养作了专门规定。在众多建筑施工验收类的标准中，专门对设备被系统运行和保养作出了强制性的规定是绝无仅有的，可见自动消防系统的运行和维护保养的重要性。文中凡是有“应如何如何”字样出现，均为标准规定的强制执行条款。（一）综合管理火灾自动报警控制系统的运行值班人员、维修和维护保养人员必须经过培训合格，取得相应资质才能上岗。制定、执行值班人员岗位职责并悬挂墙上。值班人员应认真填写值班记录和日检记录。火灾报警控制系统及自动喷水灭火系统应保持连续正常运作，不得随意中断。建立自动消防系统的技术档案。档案内容有两部分。（1）系统的施工、竣工、验收资料、文件及图纸。（2）系统运行、维修和维护保养资料，包括：管理操作及维护人员登记表；操作规范；（二）火灾自动报警联动系统月维护保养火灾自动报警联动控制系统和月维护保养要求详见表23-14。16鉴于火灾自动报警系统的重要性，主管负责人应审核所有维护保养记录并签字。（三）火灾自动报警控制系统季度维护保养。每季度应检查和实验火灾自动报警系统的下列功能，并填写相关记录表格。1．探测器功能试验采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。由于使用单位不同，探测器的安装场所及安装数量也不同，所以对其试验周期及试验数量可以视具体情况而定。对于安装在污染场所的探测器，每季度应至少试验一次。具体试验顺序可自行编制，依次进行，试验时间自行掌握。2．报警优先权及声、光显示试验应试验火灾自动报警控制其的报警优先权、光显示。可一次进行全部试验，也可进行部分试验。试验前要做好妥善安排，以免造成不应有的恐慌和混乱。3．主、备电源试验应对火灾自动报警控制其的蓄电池备用电源进行1~2次充放电试验，1~3次主电源和备用电源自动切换试验。要按照厂家说明书的要求进行实际操作。采用蓄电池备用电源的，其充放电时指蓄电池的正常充放电，而不是指蓄电池的首次充放电。具体操作方法：切断主电源，看是否能自动转换到蓄电池供电，蓄电池的供电指示灯是否亮；4小时后，再恢复主电源供电，看是否能自动转换，再检查蓄电池是否能正常充电；如转换及充电均正常为合格，否则应进行修理或更换。4．联动控制试验。应用自动或手动方式检查下列消防控制设备被的联动控制和显示功能。（1）防排烟设备被、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等联动设备被的动作是否正常（对于防火卷帘的半降功能应正常）。当动机正常时，应有信号反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。对建筑物内所有防排烟机、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘均要试验一次。（2）室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备，应通过手动或自动操作检查各设备的动作是否正常。当动作正常时，应有信号反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。17（3）在火灾自动报警控制器上能控制自动喷水灭火系统管网上的报警阀、压力开关、水流指示器、闸阀关闭器及电动阀等，对各部位的控制功能的规定如下。在火灾自动报警控制器上能控制启、停；显示报警阀、压力开关、水流指示器、闸阀关闭器及电动阀的工作状态。显示消防水泵的工作状态、故障状态；当上述各动作正常时，所有信号反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。（4）按下列要求对手动报警按钮进行故障报警抽验试验。实际安装数量在100只以下，抽验10只，均应正常，信号反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。实际安装数量在100只以上，按5%~10%的比例，但不少于10只进行抽验，均应正常，信号反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。5．火灾事故广播及通信试验此项规定中的火灾事故广播是指设置在走道（走廊）、大厅等处的扬声器。在试验中，不管扬声器当时处于何种状态，均应能晋级切换到火灾事故广壁通道上。6．火灾事故照明灯及疏散指示试验对火灾事故照明灯及疏散指示标志灯，主要试验火灾报警控制器能否将其接通。对所有火灾事故照明灯和疏散指示等均要进行试验。正常时应有信号反馈到火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。7．其他联动功能试验（1）强迫消防电梯停于首层试验，信号应反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。（2）强制切断非消防电源功能试验，信号反馈至火灾自动报警控制器，且信号清晰为正常。（3）检查所有转换开关（是指所有手动、自动转换开关），主要包括电源转换开关、灭火转换开关、防排烟转换开关、防火门转换开关、防火卷帘转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关等。8．紧固自动报警控制器及区域报警控制器、系统中各模块接线，清扫灰尘，整理线路，检查线路应完整清晰，接地良好，测量接地电阻值应小于4欧姆（可18在雨季前和冬季前各测量一次）。火灾自动报警系统的极度维护保养记录吸纳关键表23-15。（四）火灾自动报警控制系统年度维护保养及模拟演习1．每年对火灾自动报警系统的功能应做下列检查和试验，并填写相关记录表格。（1）每年用专用检测仪器对所安装的探测器检测一次。必须由均有自制的专业单位承担检测工作（物业公司自身取得此资质的也可以进行检测）。采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。每只探测器应按生产厂家说明书的要求，用专用检测仪器进行试验明检查每只探测器的灵敏度、响应阀指标不合格的要及时换新，禁止将响应阀值指标不合格的探测器修复后重新安装使用。（2）探测器投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一遍，并做响应阀值试验及其他必要的功能试验。可以分期分批进行清洗，也可以一次性清晰。清晰工作应由具有合格资质的专业单位进行。验测器清洗后应逐个做响应阀值试验。试验中如发现探测器的响应阀值不合格，则一律作废，不准维修后重新安装使用。（3）年度维修保养内容可以与季度保养相结合一起进行，记录表格采用表23-15的格式。不同的是对探测器进行检测试验或清洗，此部分记录在表23-16。2．模拟火灾演习试验自动消防系统每年应进行一次模拟火灾演习试验，以检验系统功能的完整性。在进行模拟试验前应进行充分的准备工作，最好请当地公安消防监督机构参与制定方案及进行模拟试验，以防止出现疏漏或意外。模拟火灾演习试验应进行记录，其表格式样详见表23-17。（五）自动喷水灭火系统运行、维护保养应保证自动喷水灭火系统始终处于准工作状态。维护管理人员应熟悉自动喷水灭火系统的原理、性能和操作维护规程。维护管理人员每天应对水源控制阀、报警阀组进行外观检查，并保证系统处于故障状态。每年应对水源的供水能力进行一次测定。19消防水池、消防水箱及消防气压给水设备应每个月检查一次，并应检查其消防储备水位及消防气压给水设备的气体压力。同时，应采取措施保证消防用水不作他用，并每月对该措施进行检查，发现故障应及时处理。消防水池、消防水箱及消防气压给水设备内的水应根据当地环境、气候条件不定期更换。更换前，负责自动喷水灭火系统的专职或兼职人员应向领导报告，并报告当地消防监督部门。寒冷季节，消防储水设备任何部位均不得结冰。每天应检查设置储水设备的房间，保持室温高于冰点温度。每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆。钢制消防水箱和消防气压给水设备的玻璃水位计，两端的角阀在不进行水位观察时应关闭。消防水泵、喷淋泵每月启动运转一次。当消防水泵为自动控制启动时，应每月拟自动控制的条件启动运转一次。电磁阀应每月检查并做启动试验，动作失常时应及时更换。每个季度应对报警阀旁的防水试验阀进行一次供水试验，验证系统的供水能力。系统上所有的控制阀门均采用铅封或锁链固定在开启或规定的状态。每月应对铅封、锁链进行一次检查，当有破坏或破损时应及时修理更换。室外阀门井中，进水管上的阀门应每个季度检查一次，核实其处于全开启状态。消防水泵、喷淋泵接合器及附件应每月检查一次，并保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全。每两个月应利用末端试水装置对水流指示器进行试验。每月应对喷头进行一次外观检查，发现有不正常的喷头应及时更换；当喷头上有异物时应及时清除。更换或安装喷头均应使用专用扳手。各种不同规格的喷头均应有一定数量的备用品，其数量不应小于安装总数的1%，且每种备用喷头不应少于10个。自动喷水灭火系统发生故障，需停水修理时，应向主管值班人员报告，取得维护负责人的同意，并临场监督，加强防范措施后方能动工。建筑物、构筑物的使用性质或储存物的安放位置、堆存高度的改变，影响到系统功能需要进行修改时，应在修改前报经公安消防监督机构批准后方能进行。所有阀门的阀杆应定期上油，防止锈死。20第八节燃气锅炉设备被系统运行、维护一、 锅炉系统安全管理职责（一）主管经理岗位职责熟悉并认真执行《特种设备被安全监察条例》、《热水锅炉安全技术监察规程》、《锅炉房安全管理规则》及省或直辖市有关锅炉供暖官库规定，对锅炉的安全、节能、换百、卫生负全责；对锅炉房的建造以及锅炉设备的购置、安装、使用、大修、技术改造、设备检验及事故处理等各环节的工作负全责。对于下辖多个分公司的大型物业公司宜配专职或兼职安全管理人员，负责所有锅炉房的安全管理工作。按照《特种设备被作业人员监督管理办法》的规定，组织锅炉安全管理人员、司炉人员的安全管理工作。组织制定、批准锅炉运行各项安全管理制度、锅炉事故处理措施及救急预案。定期听取本单位锅炉安全管理机构及安全管理人员的工作汇报，每季度至少到锅炉房进行一次现场巡查，检查各项规章制度的执行情况，确保及时消除安全隐患。搞好经济核算，制定和执行奖惩办法。度则审批系统设备被的维护保养、大修或更新改造方案及工程预算方案。（二）技术负责人岗位职责熟悉并认真执行锅炉安全法规、有关技术标准和行业规定。建立健全锅炉安全技术档案，制定锅炉事故应急措施和救援预案。负责组织采暖供热系统普查，做好技术方案。制定（审核）系统设备的维护保养、大修理或更新改造方案及工程预算。负责事故分析，解决运行中的技术问题，组织好维修及抢修工作，保证系统正常、安全运行。深入现场，掌握系统的运行规律和特点，总结和推广经验（包括外单位的经验），促进系统运行在最佳状态和最佳安全状态。不断学习新技术，推广成熟的节能或环保新技术、新产品，促进节能降耗和环境保护。21组织对锅炉及其安全附件、燃气报警系统的月检查和经常性检查，发现问题立即处理；情况紧急时，可以决定停炉，并及时向主管经理报告。供暖季结束时，负责提出本年度供暖工作的技术总结报告。制定供暖系统的年度大修、更新和保养计划，负责安排施工，调试及军工验收工作。负责职工的技术培训、考核及安全教育工作。负责与市政府及区政府供暖办，环保局和质量技术监督局等主管部门联系工作。（三）锅炉房主管岗位职责锅炉安全管理人员应熟悉国家和地方政府有关锅炉安全运行方面的法规，依照法规，相关标准及本单位制度的规定，履行锅炉安全管理工作责任。主要工作内容包括以下几个方面。参与编制或主持制定有关锅炉安全运行的管理制度、操作规程、事故应急措施及救援预案，报送主管经理审批。编制或主持制定锅炉定期检验计划，检修疾患，并对检修的质量进行验收，保证设备完好，根据本锅炉系统的具体情况制定巡视检查线路，时间及巡检内容。检查锅炉安全管理各项规章制度的执行情况，及时向本单位有关领导汇报，反映有关安全问题，消除安全隐患。负责组织司炉，水处理作业人员的技术培训和安全教育。对锅炉安全管理上的重大问题（如事故，安全隐患等），可直接向特种设备被安全监督机构报告，可拒绝执行上级可能对锅炉安全运行造成威胁的命令。认真总结运行经验，确保锅炉始终处于最佳安全状态和最佳经济运行状态。实现安全，节能运行双目标。检查各项规章制度的执行情况，制止和纠正危及锅炉安全，不符合安全操作规程的行为并提出处罚及建议。不定时并认真对各岗位进行巡检，发现问题立即责令当班岗位人员进行处理，待其处理完毕后方可离开，并做好记录。（四）运行班长岗位职责1.经常学习国家及地方政府哟有关锅炉安全运行的法规。22带头遵守锅炉房的各项制度，带领本班人员操作好锅炉房及辅助设备，保证系统正常运行。熟练掌握所操作的锅炉，安全附件及锅炉系统的结构及性能，了解锅炉水质控制指标，对部分紧急情况能妥善处理并及时报告，不得隐瞒事故的性质和情节。负责本班戈岗位的考核实施，组织本班人员进行设备的日常维修，维护保养工作，做到会使用，会维修，杜绝冒，滴，漏，跑现象。严格遵守劳动纪律，教育操作人员并以身作则坚守工作岗位，做到班前，班中部饮酒，杜绝迟到，早退现象。认真检查或填写运行值班记录。安排当班人员做好巡检工作和填好巡检记录。认真总结运行经验，确保锅炉始终处于最佳安全运行状态和最佳经济运行状态。实现安全，节能运行双目标。做到不违章指挥，并有责任拒绝执行妨碍锅炉安全运行的任何指令，必要时可向特种设备被安全监督机构反映情况。认真交接班，组织办班人员做好当班运行前的各项准备工作和交班前的各项工作（或停炉后的各项收尾工作），做好交接班记录。（五）司炉工岗位职责司炉工是特殊工种，必须按司炉工人技术考核管理办法啊考核合格，持证上岗。熟练掌握所操作的国库，安全附件及锅炉系统的结构及性能，了解锅炉水质控制指标，熟悉锅炉运行操作规程，能够正常操作，能对锅炉及附属设备被进行一般性的维护保养。能正确判断锅炉一般故障的原因并及时排除。当发生紧急事故时，应及时汇报并正常处理。秧歌遵守劳动纪律，坚守岗位（不脱岗，不串岗），上办班前和当班时不饮酒，不做与生产无关的事。遵守各项安全管理制度和岗位纪律，不违章操作，对任何有碍锅炉安全运行的指挥可拒绝执行，并有权向特种设备安全监察机构反映情况。认真填写运行记录，记录要字迹清晰，真实，准确。认真执行交接班制度，做好交接班工作。23努力学习业务知识，不断提高技术水平，认真总结运行经验，切实做到精心操作，精心管理，确保锅炉安全，经济运行。（六）水处理化验员岗位职责水处理化验员应经培训合格，持证上岗，认真遵守本岗位管理制度及操作规程。执行《锅炉水处理监督管理规则》和《工业锅炉水质标准》，保证水质合格。熟练掌握本岗位水处理流程，设备结构，性能和自动控制程序。熟悉本锅炉要求的水质标准，按规定对水质进行监测，及时调节再生树脂，保证足够的合格水量。了解本锅炉的结构，掌握操作水处理设备被的原理，构造，流程，掌握水质处理原理和操作方法。操作好除氧设备，符合工艺控制点要求，保证除氧达标。按标准要求定时进行水质化验，确保锅炉各项给水指标在规定范围之内。根据水质化验结果，采取相应措施，直到司炉人员进行排污。每两小时进行一次炉水化验，按规定做好水处理化验记录及每日软化水消耗量记录。记录要字迹工整，保存完好，不得报假数和伪造数据，不得减少化验次数。各类配置好的并经过核定后的分析用溶液，应标出配置日期，失效日期及溶液名称，严禁使用未经标定的，过期失效的分析标准溶液。保持分析仪器清洁，按时检验，校正，使其处于完好，准确，待用状态。不使用未经过校正的仪器。有毒物品应设专人专柜加锁保管。保持工作间清洁、整洁。停炉后及时了解锅炉的结垢及腐蚀情况，直到停炉后的保养工作。负责制定水质分析药品及化工原料的购买计划，并保管好。遵守各项安全管理制度和岗位纪律，不违章操作。努力学习业务知识，不断提高技术水平。（七）电工、仪表工岗位职责电工、仪表工应经专业培训合格后持证上岗，无证人员严禁肚子操作。认真执行《电业安全操作规程》，保证用电安全，杜绝人身和电气事故发生，熟悉锅炉安全运行的特点，熟悉电气设备的结构，原理，性能及电气线路。负责安全，计划和节约用电，即使排除电气故障，记录故障隐患及排除经过，24对设备供应单位“授权”检修的电气设备或仪表，应及时与供应单位联系，编制电气设备的大修，保养，试验，更换计划，并负责实施。编制仪表年检计划，按时送检，确保仪表运行在有效检定期内，确保仪表的精度和灵敏度。定期对电气设备及仪表进行巡视检查，向司炉人员了解使用情况，做好记录。上岗时个人防护用品齐全，禁止单人操作，作业时要有明显标志。禁止带电作业，在特殊情况下必须进行带电作业时，必须一人操作一人监护，在操作前必须采取适当的安全措施，只允许操作正面带电，其他侧面的带电部位应采取绝缘隔离措施。维修人员应认真填写维修记录。变配电室值班人员应认真填写运行记录和交接班记录。当班人员严禁饮酒，醉酒人员不准接班上岗。熟练掌握触电急救方法和扑救电气火灾及灭火器材的使用方法。仪表工要配合司炉工做好超温，超压报警及连锁装置的试验工作。做好开炉前的电气设备，仪表的检修及校准工作。供暖季结束后应及时进行维护和保养。对配电柜，控制柜，电动机，水泵等机电设备进行维护保养时，执行第十九章和第二十章中的相关规定。、（八）设备维修工岗位职责严格遵守锅炉压力容器的检修和其他有关规定，负责锅炉房供热系统所有静止和运转的机械设备，冷热水，风烟系统等设备设施的维修和保养。熟练掌握锅炉房内所有机械设备及管道系统的结构，远离和运行特征。提高维修技术水平，保证设备的安全运行。执行检修计划，按时，保质保量地完成检修任务。经常向系统操作人员了解设备的运行情况，为及时排除故障和及时制定检修计划奠定基础。保证所有备用设备均处于完好状态，随时可以投入运行。进行检修时，应悬挂明显的检修示意标志，并通知值班长何岗位操作人员。检修传动机械必须停电并挂标示牌。工艺管道严禁带压检修。检修完工后，检察各阀门的开关情况，安全保护装置应复位。25检修完工后应填写检修记录，会同有关人员进行验收。做到文明检修，道道“人走场地净，活完物料清”。有责任帮助指导司炉工学习和提高锅炉及附属设备的操作技能。二、锅炉系统安全运行制度（一）交接班制度所有跟班运行的管理人员和各岗位操作人员都必须严格执行交接班制度。接班必须提前10~15分钟，再锅炉正常运行或正常停炉的规定时间进行。若锅炉或附属设备出现故障或事故并正在处理中，不能进行交接班，经交班人员同意，接班人员可以协助参与对事故或故障进行分析处理，待处理完毕后再进行交接班。司炉工交班应做到“五交”和“五不交”。（1）五交，指：燃气压力正常，水系统压力，温度等符合要求。锅炉及附属设备运行正常。当班记录填写完整，清楚。工作环境整洁卫生。安全附件、各类仪表指示正确，动作灵敏。（2）五不交，指：不交给醉酒或患病不宜上岗的司炉工接班人未到，不交给其他无证的司炉人员当班内发生问题，尚未向负责人报告或未予妥善处理时不交设备发生故障或损坏，为查明原因或责任时不交燃烧不正常，未查明原因是不交4．接班人员必须提前30分钟到岗。5．接班人员未到岗时，交班人员不得私自离去。6．接班人员必须同交班人员共同巡视，详细了解上一班的运行情况，仔细查看各类仪表是否正常。7．交接班人员要认真填写交接班记录并签字。26（二）运行记录制度运行记录自开炉点火试运行之日起，至正式停炉之日止，每班的司炉，水处理等必须认真填写运行记录。当班人员必须按时，按规定填写记录表，记录应准确，可靠，完整，不得弄虚作假，各岗位进行交接班时，应在记录表上签字，记录者需对填写的内容负责。运行记录由公司主管部门统一保管，并根据其内容的重要程度确定保存期限。保存期限一般不得少于3年。锅炉系统运行值班记录（锅炉系统运行值班记录表各式样详见表24-19）应包括以下内容。各种温度记录各种压力记录各种能耗记录辅助设备运行记录交接班记录运行大事记录水质化验及水处理设备运行记录（水质化验及水处理设备运行记录参见表24-20）（三）巡检、周期检查和维护保养制度各岗位人员应按照岗位责任制的要求，对本岗位范围内的设备进行巡视检查，确保安全运行。巡视检查路线及内容，应根据锅炉房的具体情况制定。各岗位人员应了解自己分管设备设施的安全状况，运行要求和职责。一般情况下应每周两小时进行一次巡检，遇有下列情况应增加巡检次数：带病运转的设备新装或新投入或大修后的设备运行中有可疑现象的设备5．巡检人员要将巡检情况及时添入锅炉系统运行值班记录表，发现事故隐患或其他不安全因素应立即向主管领导报告，同时做好记录。6．巡检时发现影响人身安全或设备安全的紧急情况，应按有关规定妥善处理7．巡检完毕，巡检人应向值班长报告巡检情况。278．做好周期检查和维护保养工作（燃气热水锅周期检查和维护保养项目详见表23-19、表23-20和表23-21）（四）燃气热水锅系统安全操作规程1．运行操作（1）首先将锅炉和采暖系统上满个合格的除氧软化水，对系统进行排气，使系统中尽量减少空气死角。（2）对热网循环系统（有些包括定压系统）进行实验。运行中的压力、流量均正常，才能准备启动锅炉。系统阀门：锅炉进出口阀门应开启；排污阀门应关严，压力表管上的阀门或压力发表三通旋塞均应打开，循环泵的出口节门关严，进口节门打开，燃气供给节门打开并且燃气压力正常。烟道上的挡板全部开启。各操作旋钮处于正确位置并且已经复位。检查电源电压正常。（3）启动锅炉前应检查以下内容1）系统阀门：锅炉进出口阀门应开启，排污阀门应关严，压力表管上的阀门或压力表三通旋塞均应打开，循环泵的出口节门关严，进口节门打开，燃气供给节门打开并且燃气压力正常。2）烟道上的挡板全部开启，各操作旋钮处于正确位置并且已经复位，检查电源电压正常。（4）完成上述检查，开始启动锅炉。操作步骤是，先启动热水循环泵，在缓慢打开循环泵出水阀门，待热水循环压力正常后，启动燃烧器烧小火，15~20分钟改烧自动或大火。（5）运行中的工作1）定期手动排放安全阀2）采用离子交换法进行水处理锅炉，至少每周进行一次排污，采用加药法进行水处理的锅炉，应每8小时排污一次，排污后关严排污阀门。3）若要停止循环泵，必须将燃烧器改为小火燃烧，至小火位置后关闭燃烧器，然后待锅炉出水温度适当降低后，先关循环泵出水阀门，后停循环泵。4）定期对锅炉的连锁保护装置进行实验，确保保护装置灵敏，可靠。282.停炉操作先将大小火旋钮旋至小火位置，再关闭燃烧器上水至高水位关闭上水截门关闭燃气截门检查排污法是否关闭并且严密关闭总电源开关3．临时停电处理（1）关闭主蒸汽阀（2）关闭总电源（五）检修，维护保养制度锅炉房设备被系统是一次性投资或改造性投资较大的系统之一，又是对安全运行有着特殊要求的设备系统，因此对系统所有设备的精心维护保养就显得更加重要。燃气锅炉在热海和情况下(包括修理，调试，运行）都绝对不允许将出厂时所具有的安全保护装置，联索保护取消或短接，否则将会引发重大事故。燃气锅炉在运行中发生故障时，应及时请有修理资质的人员进行修理和保养，严禁带病强行运行，更不能强行启护。燃气锅炉一般为全自动锅炉，有多道自动保护环节，只要按其进行高质量的维护保养，按操作规程进行操作，锅炉的安全运行即可得到保证。1．锅炉及附属设备的检修和维护保养工作（1）日常运行保养（2）年度检修，维护保养2．日常运行保养（1）三个安全附件保养（安全阀，压力表，温度表）。应定时实验，记录，送检。（2）辅助设备保养。应定时检查并记录诸如润滑，排污，水泵冷却水畅通和排气，风烟泄露，电气设备及跑，冒，滴，漏等内容。（3）检查燃气泄漏自动报警系统的自动和手动功能。对于自动报警功能的年度校准29应由专业单位（如生产厂家）使用专门气体及专用仪器进行。锅炉房电气维修人员应定期对排风机的手动启，停功能进行试验。（4）保持各设备清洁，每班应勤擦拭，保持环境卫生。（5）运行人员对锅炉及附属设备应做到“三好”（管好，用好，修好）、四会（会使用，会调试，会保养，会排除简单故障)，保证设备安全，稳定运行。3．维修和检修保养（1）每年在3月底前制定年度检修和维护保养计划，计划中应明确需检修，维护保养的炉号，附属设备，安全附件等项目名称，维护保养时间及责任人，检修保养计划应报主管审批，停炉后应及时组织施工。（2）供暖开炉前应对锅炉房所有设备系统进行全面检查和检修，确保供暖期的安全运行。4．制定供暖锅炉在停用期间应采取的有效保养方法。5．制定相关检修，维护保养记录表格，将锅炉及附属设备的检修和维护保养内容及验收结果，有关工作人员的名单予以准确记录，当聘请设备厂家人员进行维修和检修保养时，更应注重保养效果并验证保养记录，所有记录均应及时归入锅炉技术档案保存。6．配电柜，各种控制柜及电动机的维护保养及记录应执行本章第四节“电气系统设备运行，维修维护”中的相关规定。7．水泵定期保养内容及记录参照执行本章第五节“给排水系统设备设施运行，维修维护”中的相关规定。（六）事故处理及报告制度锅炉发生安全事故应在第一时间向有关方面如实报告并及时处理，在处理时，必须保护好现场。停炉超过4小时，要迅速，如是报告主管领导，不得瞒报，谎报或拖延不报遇有事故发生时，运行人员不得离开工作岗位处理事故时应保持头脑清醒，判断正确，处理果断，要首先采取有效措施防止事故扩大。处理事故的原则顺序是，先处理人参及影响安全的事故，后处理一般事故处理事故时，应对其他仍在运行的锅炉加强监控，确保安全30发生事故应做到“三不放过”，即事故原因未查清不放过，运行人员未受到教育不放过，没有制定出预防措施不放过不论发生何种事故，都应在事故消除后，将事故发生的原因，检查情况，处理结果及今后的预防措施进行记录，并归档保存。发生锅炉爆炸等较大事故，公司主要负责人应立即向特种设备安全监督管理部门报告。（七）锅炉房安全保卫制度锅炉及附属设备应符合安全技术规范要求，不准私自将未登记、检验、有严重缺陷或“三无”产品投入运行。锅炉房应绘制设备平面图和系统管网图，并张贴在墙上。锅炉前，压力表，温度表，水泵房，调压站，仪表间，配电室，中控室，巡回检查走道应保持足够的照明。贯彻谁主管谁负责的原则，做好分工，由专人负责锅炉房的安全保卫工作。锅炉房应地面平整，走道通畅，不准在锅炉房及走道内堆放物品和搭晾衣物等消防器材应合格有效，要置放在明显处并由专人管理，定期检定备品备件储存于专用库房（隔离间），应码放整齐，标示清楚。库房(隔离间）内不得存放与锅炉系统系统无关的物品，并严禁存放易燃易爆物品。锅炉房内严禁吸烟，使用打火机等产生明火的行为，运行期间应严格执行动用明火报告审批制度，经批准后方可施工锅炉房门前应注明“锅炉房重地，闲人免进”字样，除主管部门人员外，其他人员联系工作时，需经当班负责人允许方可入内，运行期间不准锁住或封住通往屋外的门外来人员未经准管领导批准不得进入锅炉房，参观学习人员需由有关人员陪同，未经允许不得测绘，摄影，抄录等。外来人员在锅炉房活动期间遇有特殊紧急情况，须听从值班人员的指挥。（八）经济核算制度锅炉房是物业公司消耗能源最多的地方，不仅要精心管理，总结运行规律和经验，而且要进行经济核算，以达到节能降耗的目标。应设立专（兼）职核算员进行经济核算，准确掌握锅炉系统的运行成本和技术31经济指标。年度运行记录的原始资料要齐全完整并装订成册，保存期不少于3年。锅炉房运行技术经济指标应每日按班组填写核算表。经济核算中应按日，月，年来统计燃气，电，谁等相关能耗量和各种费用。每月应将经济核算指标汇总上报。经济核算中应汇总计算出年度各单项能耗量，符合率，运行成本和总成本。三、燃气锅炉供热系统节能燃气供热在我国还是一种新型的供热方式，大量实际情况说明，燃气锅炉投入运行后出现了燃气耗量高，锅炉冷凝水多，锅炉腐蚀严重等问题，并且管理中不少单位沿用燃煤锅炉的管理方式。因此，如何在保证供热质量的基础上降低能源消耗，延长锅炉使用寿命，保证燃气锅炉的安全，稳定运行，提高燃气供暖系统设备的运行管理水平就显得尤为重要。国外的燃气供热技术已使用几十年，技术已非常成熟，不仅在安全，节能，延长锅炉使用寿命，自动控制和通信等方面处于领先地位，而且还实现了无人值守。燃气锅炉房节能系统主要由六个子系统组成；气候自动补偿系统烟气冷凝热能回收系统锅炉集中控制系统管网水力平衡调节系统变频控制系统分时分区供暖控制系统根据不同锅炉供暖系统的具体情况，采用不同的技术组合，一般综合节能效率可达10%，相对那些比较落后，能源消耗比较严重的旧系统则节能效率更高。（一）气候自动补偿系统1．原理建筑物的耗热量由于受到室外气温，太阳辐射，空气湿度，风速及风向等因素的影响而随时变化，在这种变化的条件下，要保持室内温度恒定或满足用户的要求，供热系统的供回水温度应根据气象条件的变化自动跟踪调节，达到锅32炉供热量，散热设备的防热量和建筑物的需热量相一致，防止用户室温或低或高，在有效保证供暖质量的前提下，实现最大限度的节能。过去因为没有气候自动补偿技术，靠人工依据当地政府有关部门制定的回水温度调节表，结合当天天气预报的室外最低温度和最高温度，计算出当天的室外平均温度，再同回水温度调节表上每一个室外温度所对应的最低供暖回水温度值相比，要求司炉工保证回水温度不能低于表中查到的数值，这是一种很落后的办法，它不仅不能自动跟踪气象变化，进行适时调节，而且由于对所有锅炉房和供暖系统都使用一个相同数值，不符合实际需求。这种方法主要存在以下问题。（1）不同锅炉房的锅炉负荷率不同（2）不同锅炉房的水循环流量不同（3）不同建筑物的围护结构，保温性能不同（4）外管网的保温性能及平衡性能不同（5）室内散热器形式不同，数量不同由于存在这些不同因素，因而要求所有锅炉房及管网系统在同一个参数下运行，显然是错误的。室外温度的变化决定了建筑物需热量的大小，也就决定了耗能的高低，要求运行参数必须随室外温度变化而变化，即适时跟踪调节，始终保证锅炉的供热量与建筑物的需热量一致，从而达到最大限度地节能，上述五个方面的问题，势必造成每个锅炉系统不同的运行曲线，但是如何找到每个锅炉系统最佳运行曲线，应用气候自动补偿技术则成为最佳解决方案。与燃煤锅炉不同，燃气锅炉可以使水温迅速升高或降低，可以实现适时控制。2．功能气候自动补偿系统的功能如下：（1）根据室外温度的变化，跟踪控制和调节二次供水温度，避免发生用户室温过高浪费能源的现象（2）根据室外温度的变化，实现自动分段调节供暖温度（3）充分利用太阳辐射热及人的活动规律进行时间控制（4）根据锅炉房的设备及建筑物的围护结构状况，可随时进行调节（5）让锅炉在高温下运行，可有效降低凝水量，防止锅炉被腐蚀，延长锅炉使用寿33命。多年的运行实践证明，其后自动补偿系统的节能率在10%以上（原供暖系统耗能越大，节能效果效果越明显，有的节能率可达20%）2．系统组成（1）两次泵系统传统供热系统的模式是采暖回水桶过循环泵直接进入锅炉，经加热后再次送往用户。两次泵系统的模式是将热源部分（锅炉）作为一个循环系统，即一次泵系统，实在锅炉，混水器与一次泵之间进行循环，外管网和永华作为一个循环系统，即二次泵系统，是在外管网，用户，混水器，三通阀与二次泵之间进行循环。(2)电动三通阀采暖回水的一部分进入电动三通阀，与高温水（锅炉出水）混合后送往用户。电动三通阀可随时调整高温水和回水混合的阀门混水量，道道要求的供水温度。（3）混水器采暖回水的一部分进入混水器与锅炉出水在混合器中混合，其主要作用有以下三点。1）提高锅炉的回水水温，减少冷凝水的出现。2）稳定系统压力3）混合温度均匀（4）气候补偿器在气候自动补偿器中储存有锅炉系统的最佳运行曲线，即根据实测的各种参数计算出供水温度的最佳值，同时控制电动三通阀的开度，使三通阀的出水温度符合计算温度。(二)烟气冷凝热能回收系统1．原理经过对各种燃料的烟气成分进行分析，得出水蒸气镕基在各种燃料的烟气中所占的比例分布为：天然气20%，油12%，煤4%。为什么天然气的烟气成分中水蒸气镕基的比例最大？因为天然气的主要成份是甲烷，有大量的氢元素，燃烧时与氧结合，产生了大量水蒸气。341kg水蒸气带走的热量是2400千焦尔，以0.7兆瓦的锅炉为例，每小时产生的水蒸气为30~40公斤，即84000千焦尔，即每34小时带走0.7兆瓦的热量，可见热损失是很大的，必须将这部分热量回收，以提高锅炉热效率，降低燃气消耗。水蒸气的露点温度是55~58。当水蒸气接触到低于露点温度的介质时，就会冷凝成水，释放出大量的热量，其热量由两部分组成（1）物理显热：通过降低烟温来实现，将排烟温度控制在，经测试可提高锅炉热效率1%~3%。（2）汽化潜热：通过水蒸气冷凝成水的相变来实现，经测试可提高锅炉热效率3%~5%。两者综合可提高锅炉热效率3%~8%。由于燃气锅炉的热效率已经可达90%，若在通过改造锅炉本来提高热效率将得不偿失，而通过烟气冷凝回收系统，再提高锅炉热效率3%~8%，则是一种投入最低，收益最高的节能方式。2．系统组成（1）烟气系统锅炉排出的高温烟气，进入烟气冷凝热能回收装置，经过热交换后再排入大气。在烟气冷凝热能回收装置的烟气入/出口处加旁通烟道。其主要作用是，如选配的燃烧机风压小，可适当开启旁通烟道，降低系统阻力，以保证锅炉正常运行。（2）水系统采暖回水大部分进入烟气冷凝热能回收装置，经过热交换之后，再进入锅炉，采暖回水也设置一旁通管道，其主要作用是，如系统流量太大，经过烟气冷凝热能回收装置阻力过大，通过旁通科降低系统阻力。（3）烟气冷凝热能回收装置本装置为压力容器，烟管有碳钢和不锈钢两种材料可供选择，将其安装在烟道上，让烟气与回水在其中进行热交换，烟气中的水蒸气在其中冷凝成水，通过排泄口排出。（三）锅炉集中控制系统锅炉集中控制技术是现代化燃气锅炉控制的必要组成部分，它利用工业控制35计算机对每一台锅炉的控制柜，循环泵，气候补偿器，分时空控制器等子系统进行管理，跟踪实际情况，适时整体调配系统配置，达到既能节省能源，又能满足供热需求的目的。锅炉集中控制技术可以实现对多台锅炉的运行进行合理调配，提供良好的人机界面，以通信方式与锅炉控制柜，其后补偿器等设备进行信息交换。1．对多台锅炉的运行进行调配按照设计规范，燃气供热锅炉房基本不设备用锅炉，过路入锅在低负荷下运行则会影响锅炉的效率，因此大部分锅炉房都设置多台锅炉并联运行（在严寒时期，多台锅炉同时运行）。如何合理调配多台锅炉的运行，将直接影响到燃气费用和锅炉的使用寿命。目前普遍采用人工调配，即由司炉人员来判断是增启一台锅炉，还是停止一台锅炉，这种手动普遍采用人工调配，即由司炉人员来判断是增启一台锅炉，还是停止一台锅炉，这种手动操控方式存在的主要问题，一是控制不精确，造成能源浪费，二是影响锅炉使用寿命。采用锅炉集中控制技术对多台锅炉进行运行调配，有以下优点（1）控制精确，降低耗能通过模糊控制，对每台锅炉的各种参数、整个供热系统的参数进行计算，得出锅炉的最佳负荷状态，据此调整锅炉的实际负荷，自动开启或停止某台锅炉。（2）延长锅炉使用寿命司炉工在手动运行中，往往习惯于固定运行一台锅炉，其他锅炉则很少运行。经常处于非运行状态的锅炉，其锅筒内是高温水，炉室内时低温空气，造成结露，腐蚀锅炉。通过集中控制技术，根据系统的负荷率自动，定时切换运行各台锅炉，从而在保证节能的基础上延长锅炉的使用寿命。（3）良好的人机界面所谓人机界面主要是让操作者通过计算机检测系统的运行情况，并能对现场主要设备的控制参数进行调整，达到对系统既“监”又“控”的效果（注意有些系统只监不控）。由于锅炉系统运行时既需要监视又需要控制，所以需要将目前流行的通信总线形式进行筛选，传统的MODBUS是主从形式，即系统中必须有一台主机和多台从机，如果主机出现问题，通信就无法继续，所以应采用没有36主机和从机之分的总线形式，解决了通信问题，实现良好的人机界面。2.比例调节燃烧机三档燃烧机的主要问题是锅炉的每一次启停都要吹扫，其热损失相当大，停炉后的锅炉就成了一个大散热器，再加上烟囱的自然抽力，其损失的热量就更多，且还存在安全隐患，因此，应选择比例调节燃烧机。燃气国库的特点是低负荷的情况下仍能保持较高的热效率，采用比例调节燃烧机低负荷情况下不会降低运行效率。供热系统热负荷每时每刻都在变化，具有很宽阔节范围的比例调节燃烧机此时就显示出了它强大的优越性。因为气候自动补偿系统已经给锅炉提供了最佳运行曲线，再通过它来控制比例调节燃烧机的运行就可以达到最完美的节能效果。分段调节的燃烧机应注意分段的合理性，分段太少则调节精度差，分段太多则边际效益降低，一般控制在6~8段较合理。3．分时空控制供热在一个供暖系统中，除了住宅外，还有办公楼，商场，学校等不同使用性质的建筑。住宅虽然需要24小时不间断供热，但也早，中，晚不同时段的差别，其他建筑白天需要供热，夜间仅需要维持值班温度即可，若不加以区别控制，均采取24小时供热，会造成极大的能源浪费。分时空控制供热可以按照不同时段，不同区域自动调节供热量，使系统的供热量与热负荷保持一致，根据实测结果证明，此类供热系统的节能率可达20%或以上。（四）管网水力平衡调节系统决定供热系统能耗高低的因素不仅取决于热源，还与整个管网系统有关，上述三个子系统的控制调节对象都是针对热源（锅炉），而管网水力平衡调节系统则是对供热外管网的水力平衡状况进行最佳调节，众所周知，管网系统的能源浪费主要有两个因素，一是冷热不均的失调，而是管网散热损失，这是许多供暖单位普遍存在但又常被忽略的问题。作为一个完善的节能供暖系统，必须解决这两个问题。1．系统水力平衡任何一个供暖网系统都存在水力失调的问题。系统小，用大流量掩盖了矛盾，37问题虽然显得不那么突出，但实际上增加了循环水泵的功耗，系统大，近端用户过热，远端用户则不热，为了使远端用户的室温也能够达标，必须加大供热量，势必造成能源浪费，据测试，室内温度每升高1摄氏度，能耗增加7%，因此必须进行水力平衡调节。一般用以下三种方法进行系统水力平衡调节（1）诊断选择系统中的远，中，近三点，测试各点及循环水泵的流量。（2）加装调节装置首先需确定安装调节装置的位置，为了节省投资，应在分水器，与主管道连接的各分路，末端用户之前与主管直接连接的用户入口处加装调节装置。目前采用的调节装置有：调节阀，平衡阀，自力式流量控制器。（3）水力平衡调试对于供热面积在3万平方米以下的系统，可采用简易调解法，即回水温度相同法，用红外线温仪测量各个用户入口的回水温度，调节各个用户入口的阀门，使之与系统总回水温度相一致，即整个系统达到了平衡。实施系统水力平衡调节技术，对于失调较严重的系统，可节能20%以上。2．减少管网热损失由于管理不善，维修不及时，造成管网或轻或重的跑，冒，滴，漏现象以及管道保温层破损或脱落严重，致使热损失较大。众所周知，锅炉房输出的热能，应最大限度地送往用户室内，不应损失在管网上，所以杜绝跑，冒，滴，漏现象。做好管道保温，是减少热能损失的有效手段，实践证明，消除上述现象后，可提高节能率10%左右。(五)变频控制系统1．风机变频控制系统变频控制的基本原理是：在锅炉出口烟道上装设传感器，将数据传输至控制器，经处理对比后控制送风量。风机变频控制的效果如下，（1）由于风机绝大多数时间运行在非额定负荷状态，采用变频控制可以节电20%~30%以上38（2）在低频状态运行下，可使燃烧机噪降低5~10分贝（3）可很好地解决天然气不能完全燃烧或空气过量造成排烟损失大的问题，因此可以节省天