学校物业服务管理保障方案

学校物业服务管理保障方案（一）安全防范服务方案1、保安部架构2、岗位设置及工作范围岗位人数负责范围上班时间保安主管兼消防管理员1人全面负责学校安全及保安部管理工作。周一至周五8：00-17：00大门岗X人1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑情况即使处理并向当班主管报告。2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。早班：8：00—16：00中班：16:00—24：00晚上：0：00一次日8：00巡逻岗（机动）X人负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。早班：8：00—16：00中班：16:00—24：00晚上：0：00一次日8：00消防监控X人24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处理，并做好记录。早班：8：00—16：00中班：16:00—24：00晚上：0：00一次日8：00车场X人严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车位停放工作。早班：8：00—16：00中班：16:00—24：00晚上：0：00一次日8：00合计X人3、安全管理方式安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。4、职责范围1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。5、工作内容1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。9）其他安全保卫有关事项。6、服务细则1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。2）对重要的进出实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。入、全天候对学院出的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；B、外来车辆必须在大门领取访客登记表方可进入学院范围；C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。4）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。E、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。7、保安主管职责保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；负责监督落实消防工作；每年定期制定《消防演习方案》，供管理处项目主任及学校参考审批；消防演习结束后完成《消防演习报告》；负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划;负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；建立《重要消防部位登记》、《消防器材登记》、《消防设备清单》和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。8、保安人员责任描述1）门岗执勤大门岗。岗位目的：A、全天候对学院出的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；B、守护管理学院内公共设施及附属设备；C、查询进入学院的外来人员与物品；D、为出入学院的人员提供服务。工作内容：A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。C、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。D、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。•对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入处。•请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。•遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。•若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。•大件物品必需按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。•若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。F、外来施工人员，须持有管理处签发的《临时出入证》才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收《临时出入证》，并驱逐出管理服务责任区。H、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。I、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。J、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。K、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。2）巡逻岗巡逻岗：学院内巡逻岗。岗位目的：A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况；B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境；C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。巡逻内容：A、检查大堂秩序及人员、物品状况；B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。巡逻要求：A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。3）交接班规定接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在《对讲机交接本》上进行登记；保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身第10页情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在《值班记录本》上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。4）来访登记来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。第11页若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。（二）消防管理方案搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。1）各责任人及各级人员消防责任第12页防火安全责任人一一管理处项目主任消防防火工作人员一一各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，在第13页5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。3）从技术上以及管理上进行防范加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，防止雷电击坏建筑物或引致火灾。对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。（三）停车场管理服务1）管理岗位职责和各项规章制度管理制度①车辆管理员的岗位职责第14页A、负责对停车场（库）的车辆管理。B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。车辆管理员的纪律A、仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。C、严格遵守《交接班制度》。D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。G、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。车辆管理人员工作程序门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，第15页对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。车辆管理员交接班制度A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。8、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。C、向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。。、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。2）停车场管理规定管理处负责业主、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。①停车场车辆的管理规定入、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。第16页D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。②停车场管理要求A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。D、在停车场出入处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。第17页3）相关质量记录表:《客户出入登记表》QR4.4-05A:来访时间来访力被访方离开时间备注姓名身份证号码人数姓名公司名称楼层《值班记录表》QR4.4-10A班次日期时间事情经过及处理结果备注签署《对讲机交接表》QR4.4-02A装备名称编号使用人设备状态备注第18页《治安巡逻记录表》《消防巡回检查记录表》QR4.4-09A好：”否：X第19页《消防器材登记表》QR4.17-09A序品种分布地点数量有效期序品种分布地点数量有效期填表人：日期：主管：《消防安全检查情况表》QR4.17-05A年月日序号检查项目存在问题处理意见检查人：主管:第20页《重点防火部位登记表》《监控记录表》QR4.4-19A日期录像机号录像带编号录完时间（分）开录时间（分）所换带编号签署备注第21页（四）物业配套设备设施维护与保养方案设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。1、工程部架构工程部2、人员配置及工作安排冈位人数负责内容工作时间日常维修技工X负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班：7点--15点中班：16点一22点晚班：22点一明早7点第22页等的管理工作。轮休1合计X3、物业共用部位的管理1）维修及养护方案序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注1楼盖、房顶屋面漏、渗水的修缮维护a、清除天沟以及地漏排水的积灰、草根、杂物，使雨水管畅通；工程人员及工程主管日常巡查按要求每月一次全面巡查，发现异常及时记录、报告。根据实际情况制定整改方案报学校。更新改造和小修以上的修理工程，乙方可应学校要求提供有偿服务；b、检查已经在屋面架设的设施及各类天线，是否影响屋面排水及防水层的完整，是否有随意在屋面堆放杂物等现象，防止损坏屋面隔热层；工程人员及工程主管日常巡查c、屋面局部修补时，对其余部位应采取保护措施，防止任意堆物堆料损伤完好部位；修补时工程主管负责监管及落实保护措施2防雷装置维护检查接闪器的固定及连接情况，避免脱焊、生锈，每年进行接地电阻测量，确保10Q以下；工程主管负责监管及落实维护措施第23页序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注3内、外墙面的维护不能随意在内、外墙面打洞，对因搬运重物或超长物体等造成的和非大楼承重结构发生问题而产生的内墙面破损或裂纹及时修补，对脏污处及时擦洗或粉刷；走火梯、公用内墙、通道等部位定期粉饰；学校及工程主管按规定检查，确保墙面整洁、美观4大楼承重结构等部位的修缮维护a、对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，应进行定期检查发现腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理;工程人员及工程主管按规定检查，每月不少于一次同上b、钢筋的混凝土保护层损坏要及时补修，以防钢筋生锈，必要时应涂抹耐腐层等进行保护；c、作好对屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等的维护工作，发现问题及时处理，避免和减少由此产生的对结构的影响；工程人员及工程主管日常巡查5楼面、地面、廊通道、梯a、经常保养上下水管道，使其处于良好状态，防止管道漏水，厨、厕地漏应保持畅通，以免造成室内积水而渗入楼板；每年保养一次、地漏疏通视情进行同上b、检查楼地面是否有开裂、破损现象，及时修复开裂、损坏部位；由工程人员及工程主管负责日常监管第24页序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注间、门厅等部位的修缮维护c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂；每月检查一次d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用；日常巡视、及时修补6门窗修缮维护a、检查门窗有无开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿；工程人员及工程主管每天巡查一次同上b、门窗油漆局部脱落时应及时进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触；d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患；工程人员及工程主管日常巡查7装饰工程修缮维护a、定期检查室内外抹灰层有无损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失；工程人员及工程主管日常巡查同上第25页序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面；工程人员及工程师日常监管c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补；定期巡查次数d、对吊顶工程要着重检查龙骨有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换；工程人员及工程主管每月巡查一次e、对花饰工程，要定期检查有无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修；工程人员及工程主管每月巡查一次8幕墙玻璃安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象；工程人员及工程主管每天巡查9大楼地基基础维护地基浸水会使地基基础的工作条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象；工程人员及工程师负责日常巡视维修2）维修养护标准及相关制度>墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。第26页用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上做成斜坡，以利泄水。恢复勒脚饰面。如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降如不严重，应做好巡查和记录。如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。梁、柱、板主体露筋A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。B、用钢丝刷清洁干净。C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。有裂缝参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。有孔、洞A、孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。C、充分喷水湿润孔、洞内壁。D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，第27页用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。E、按原标准做好饰面。F、如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。＞墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）裂墙A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。C、均匀地涂刷一道素水泥浆。D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。第28页B、充分喷水湿润破损面。C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。墙体室外饰面缺损。A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。C、充分喷水湿润破损面。D、均匀地涂刷素水泥浆。E、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。墙体室内饰面缺损A、同⑶（墙体室外饰面缺损），墙体轻度划损时直接进行C步骤。B、用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。顷双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰1〜2次。D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。外墙渗水A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。第29页C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层。D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10〜15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。G、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。＞顶棚参照《户内工程人员作规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。＞楼梯间踏步缺损A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。B、用钢丝刷清扫干净浮土。C、充分喷水湿润。第30页D、均匀地涂刷一道素水泥浆。E、用1：3水泥砂浆做好基层。F、修复饰面。栏板缺损如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：A、不能修复，应及时更换新配件。B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）扶手A、如不能修复，应及时更换新配件。B、使之与栏板连接牢固。C、修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。＞门、窗参照《户内工程人员作规程》中有关“门、窗”维修程序执行。＞屋面避雷设施锈蚀A、用砂纸除锈。B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。第31页连接部位断开A、除锈清洁后，焊接牢固。B、刷两道防锈漆。＞屋面隔热层、防水层隔热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。屋面漏（渗）水（刚性屋面）：A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。＞屋面水池（箱）①渗漏A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。②水池（箱）检查盖缺损A、应立即维修，并加锁。第32页B、刷两道防锈漆，并定期检查。楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏A、测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。B、凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。C、用钢丝刷清扫干净浮土。D、充分喷水湿润。E、用1：3水泥砂浆做好基层。F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。G、抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。＞室外共用设施维修工作规程学院道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面。B、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。D、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。E、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。第33页F、湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制W3CM）。G、用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子要细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）A、凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。B、待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。C、将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆。D、必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。E、修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。F、对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3%防水剂），然后再坐砌块材。路灯A、灯不亮：参照《住户室内维修规定》中的关于“灯不亮”的维修规定。第34页B、灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。雨水管道A、如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之畅通;如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接错位，应开挖校正接，并注意做好坡度和接防漏，以及管道的平稳。B、如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。C、最后修复地坪。化粪池A、如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定如期清掏制度。B、如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。C、如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。隔油池A、如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。第35页B、如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。C、如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。电缆沟A、如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。B、如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因:一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。C、如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。排水渠A、如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。B、如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。第36页C、如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。D、池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。路障A、如缺损较少，可用高标号水泥砂浆修复，具体做法凿除破损面松动砼，清洁表面，喷水湿润，刷素水泥浆，补水泥砂浆，然后养护保护。B、如缺损较多，应及时更换新路障。C、如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相间的荧光漆。＞房屋物业巡查与维护制度为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。第37页所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。＞业主（用户）报修制度为使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态，明确管理责任，在制定物业巡查制度，加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上，对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间，采用由使用部门报修的方式，特制定本报修制度，以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。使用部门报修可利用电话进行，我公司在进入管理服务时，则将报修电话号码进行公告，每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案，然后迅速派工作单交工程部实施维修。工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修，完成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。发现维修未达标准时应马上返修。完成的工作单经按月整理和装订后由工程部保存备查。＞周期性维修和维修记录制度第38页房屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状，在每年的12月份提交次年的周期性维修养护计划，经学校部门批准后，则开始准备及组织实施。周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行，复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。房屋维修的记录系在专门的《物业房屋维修记录》上，附属设备设施的大、中维修记录记在《设备档案》中，小修记录在工作单上。工作单的记录保存不少于两年，电脑工作单的记录保存不少于三年。4、机电设施设备服务项目内容及工作标准1）给排水设备的维护及运行管理序号检查保养项目维护保养内容周期备注1水泵机房、水泵机组及附件泵房及设备外观保洁、擦除污渍、防锈每周发现异常及时记录、报告。根据实际情况制定整改方案报相关部门批准维护、跟踪。水泵房及房内设备每月保洁变频、控制电路吹尘、测试检查紧固每季度电、水压等表计调试、送捡、更换不定期水泵如渗漏上紧或更换盘根填料，电机轴承及联轴节检查、加油或更换不定期机械润滑加机油或润滑脂每月第39页浮球阀或浮子开关上下水池自动水位控制浮球阀或浮子开关要勤加检查，确保有效灵敏，出现问题及时修复或更换不定期3〜4次，房内所有设备及管道每年油漆1次，清洗水池后水样送检，使之符合饮用水标准。2管道、阀门如渗漏则补漏或紧固螺丝，如锈蚀则除锈刷漆不定期保持标识清晰不定期3自动控制箱积极巡查，及时维修维护，确保系统水位、压力继电等装置有效不定期4饮用水质保洁上下水池清洗、消毒、保洁、水质化验，水池加盖密封、加锁，对透气孔、溢流孔等防蚊虫、异物的装置是否完整每月度5排水、排污井积极巡查，及时清理垃圾、异物，疏通堵塞，保持畅通确保系统自动有效每季度6外围沟、渠发现垃圾、异物及时清理并保持畅通。每日7化粪池化粪池全面检查、清理，使之保持通畅每半年2）物业照明系统，通风等日常维护保养序号检查保养项目维修保养内容周期备注1梯道、走廊、大堂照明灯具、控制开关等检（巡）查、维修、更换每日工程人员第40页2应急灯、消防设施等检查、保持良好正常状态，待机使用每周注意巡查和接报维修，及时维修恢复3设备场所、通道、学习室、接待室、会议室、洗手间等灯具、门窗、水龙头等检查、维修、更换每日4外围招牌灯箱、路灯照明、配电箱等巡查、维修、清洁保养每日5学习场所、机房等通风排气、楼层排烟风机、配电箱空调系统末端设备等检查，轴承加油，风除尘，每月通风排气、空调系统的全面保养与清洗工作每月6智能照明控制主机、模块防潮、防尘，连接良好，光敏或红外感应元件无阻隔每日7车场照明、通风等设备灯具损坏更换，通风、挡车杆（电动车栅）设备维护不定期3）电梯设备巡查序号检查保养项目检查、保养内容周期备注1机房墙、天花、门窗、地面除尘、清洁，无积尘、无污渍每半月监控与管理维保公司按合同维保，发现故障报告维修，使安通风、照明、消防照明通风散热良好，消防器材完备每周制动器、钢丝绳外部清洁、检查制动器、钢绳完好性不定期电源柜、控制柜检查组件发热情况，吹尘，每半月第41页序号检查保养项目检查、保养内容周期备注绳轮、导向轮磨损程度及钢丝绳打滑检查半年全运行与年审合格，避免或减少困梯事故。曳引机、限速器机身保洁，检查轴承运转部分每月2轿厢及层门轿厢清洁、照明、通风轿厢洁净明亮，照明通风良好，随坏随修每日轿厢壁、门踏板槽保洁、挑除垃圾每日信号操纵箱、按钮可靠性检查，保洁每日运行舒适感、平层运行平稳，平层合格（土15mm）每日内外呼、显示内外呼良好，反应灵敏每日门窗开关、安全触板等安全触板或红外感应保护工作正常，缺相、超载、超速、电气联锁等保护均灵敏可靠每日3轿顶、井道和坑底轿顶、导轨、底坑检查、清洁（含井道清洁）每月导靴、安全钳检查固定、磨损情况、润滑装置加油每月换速开关、极限开关可靠性检查、试验（含底坑开关）每月对重架、补偿练、对重架润滑、补偿练及消音绳挂牢每月缓冲器固定情况、锈蚀情况检查每月钢丝绳头组合、电缆张紧力检查、电缆固定检查不定期第42页4）消防、监控系统维护保养序号检查保养项目检查、保养内容周期备注1消防箱、防火门、排烟门设备器材齐全、良好，封条完整有效，门开关灵活每天保安每天巡查，发现问题或隐患，及时汇报处理和维修，工程人员监管及配合维保单位全面检查保养。2火警控制机、显示器、联动柜定期按火警测试钮检测各项显示与动作正常每周3感烟探测器，编码底座定期喷烟，吹热风抽查（2〜5%）探测器报警情况和与编码底座的接触良好情况每季4消防对讲电话，紧急广播系统、升压放大器，分区器，防潮、防尘，散热，连接良好，接通线路，对主机、线路、喇叭实际试验及维修维护以确认完好每月5地址输入、控制模块，区域报警显示器、扬声器音响与探测器检验同期进行，以确认完好每季6消防栓、碎玻开关、闭式玻璃感温洒水喷头，防烟面具等防烟一面具、灭火器，消防箱设备定期检查以保良好，碎玻开关松开测试确认动作每季7水流指示器，湿式报警阀、警铃定期打开泄水阀放水测试，以确认工作正常每季8消防泵，喷淋泵，消防恒压泵、控制柜，送风、排烟风机点动测试正常，必要时进行联动测试确认每季9主电源及备用电源散热、连接良好，电池失效更换（约两年）每月10管道、阀门，线管、线槽清洁维护、刷漆翻新，机械转动部分加油润滑不定期第43页11监视监控系统分割器、监控头调整维护，监视器、录像机维护每月12CO2或其它气体灭火系统外部清洁，定期检查称重，保持正常每半年13紧急疏散指示与应急照明系统外部清洁，检查更换灯泡、光管或发光器件，每两年检查更换应急照明电池每周14监控系统主机、电源保持电源稳定，散热良好，连接接触良好每半月15摄像头，云台等固定稳妥，与缆线以及防雷接地装置连接良好，注意防水、防尘，定期擦洗外镜罩每半月18监视器，分割器，监视墙屏与控制台等保持电源工作稳定，散热良好，连接良好，避免震动，定期开盖吹除灰尘每季度19长时间录像机，硬盘录像机避免震动，保持散热、连接良好，定期除尘每季度第44页5）配电系统的巡查、维护保养序号检查保养项目保养维护内容周期备注1避协柜、继保柜避雷器拆下送捡，继保装置检查调整外委供电局进行每年2专用变压器外观吹尘，绝缘摇测，保持温度检控装置、散热风机良好每年3验电器、绝缘工具定期送捡、试验，以策安全使用。按规范4母线排、零地接线端压接良好，牢固可靠每年5低压开关柜、计量柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等每年6继电器、交流接触器保持外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音不定期7电容无功补偿功率因数达0.9以上，电容接触器完好，电容补偿三相平衡、自动进、退补偿控制保持完好每日8低压控制回路母线排压接良好，标号清晰，绝缘良好、无变色、老化每年9配电屏对地测试接地良好（接地电阻M0.5Q）每年10市电、发电转换柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等每年11低压房通风、消防等保持良好状态，正常使用不定期12各分电箱、电缆槽等清洁、除尘、检查维修、低压房及室内电缆槽保洁每半月第45页6）应急备用供电电源维护保养序号检查保养项目保养内容周期1机柜外部清洁用抹布擦除油污、除尘每周2直流电瓶电瓶电解液高出极板10T5mm，不足加蒸馏水补齐，计测试读值为1.28。并利用非上班时段进行放电及充电维护以确保使用寿命。半月3开关、断路器、电缆接点断路器接线紧固，电缆线连接部分紧固等月保养4供电自动控制系统检查、清洁除尘、保持自动互投装置工作正常每月7）空调系统的日常运行值班与维护保养类别检查保养项目检查、维修保养内容周期备注模块式空调空调机按时开机，正常供冷，设备维护保洁良好冬季每月开机一次每日（每月）监控与管理维保公司按合同维保，发现故障报告维修，确保安全运行温度传感器接、主控板每月EEPROM芯片每月室外机控制箱检查室外机控制箱内主控电脑板、变频电脑板每月测量、显示表计定期送捡，确保准确计量每半年导风板检查室内机导风板运行情况按合同压缩机检查压缩机工作运转情况按合第46页同8）机电设施设备管理与标准＞供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范A、目的及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确保安全运行。B、适用范围适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。C、职责a）负责供配电设备的维护保养。b）H程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。。、工作规程a）值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况，熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围，能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路，变动或改动供配电室内的设备和线路须经管理处同意，重大变更须上报公司同意后再进行。b）供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行，维修电工必须听从调派。c）停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”指示牌，工程人员不得随意摘下或移动。第47页d）严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，使遮拦和足够的安全距离，确认安全才可进行。e）X作中，严格实施安全有效的技术措施：停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏，以及实施保证安全的组织措施：工作票制度，工作监护制度，工作许可制度和工作间断，转移和终结制度。f）不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。维护中注意正确拆装接地线，安装接地线时，先接接地端，后接导体端，拆时与这相反。g）认真清洁设备上积尘、油渍，检查接触情况，整理室内设施，不得乱堆乱放杂物。h）工作完成后，清理现场，清点工具，防止遗漏工具或物品在设备内，确认各项工作无误后才能恢复正常供电。i）将维护、保养情况做好记录，零部件的更换记录入设备档案内。＞停送电操作规范A、目的规范停送电工作的操作，保证安全作业。B、适用范围所管物业停送电的操作管理。C、职责孔）工程部主管负责下达停送电操作任务工作票。第48页b）工程人员负责落实停送电操作工作。D、工作规程a）正常情况下的倒闸操作。•管理处接到停电通知后，由工程部提前一天在各宣传栏贴出停电通知以告知业主，并由工程部主管下达“停送电操作票”。•操作电工在倒闸操作前要做好相应准备工作，由电梯工将电梯降至首层，如有必要，可将发电机操作开关置于停机位置。•在确定时间，在监护人的监护下，操作电工按操作票进行倒闸操作。•倒闸操作完成后，由电梯工检查电梯的运行状态，发电机操作开关置于自动位置。•操作电工应做好各项相关记录。b）紧急状态下的倒闸操作。•发现电路有冒烟、短路等异常情况，或发生火警等重大事故时，工程人员有权进行全部或部分负荷停电操作。根据情况立即断开供电开关。•操作工程人员在停电后应立即赶到现场检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电，对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电。A供配电设备（设施）操作规程A、目的保证供配电设备操作正确性和安全性。第49页B、适用范围适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。C、职责高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。D、配电房送电操作程序：★注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。计量及避协器柜一般情况不许分开。E、停电程序与送电相反。F、市电停电，启用备用电源的操作：a）确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。b）发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。c）发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。＞柴油发电机运行管理规程入、目的确保柴油发电机处于良好技术状态，满足电梯'消防'应急用电的需要。第50页B、适用范围柴油发电机组的运作管理。C、职责a）高低压值班工程人员负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修、保养及试运行。b）工程部主管负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。c）管理处项目主任负责上述工作的检查监督。。、工作规程a）配电工程人员•在“市电”停电的情况下，值班配电工程人员应迅速赶到发电机房。遵照《柴油发电机操作规程》对冷却系统、润滑系统，燃油系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。•带负荷运行过程中，每一小时抄填一次《发电机组运行记录表》。•分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程部主管解决。•依《柴油发电机检查保养计划》要求按《柴油发电机设备保养记录表》项目进行保养检查并记录于该表。•负责编制设备台帐、设备卡。•负责发电机房的清洁卫生。每周打扫机房一次，每半月清洁机组一次，无积尘、水渍、油渍。b）工程部主管第51页•工程部主管负责洽购、验证、报废及库存管理设备帐目管理、外委修理的联系工作。•每年12月份制订下年度《柴油发电机检查保养计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。•对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。c）管理处项目主任•审核一次《柴油发电机检查保养计划》、《柴油发电机设备保养记录表》，中修、大修计划。•执行周检、月检。每月最后一周组织有关人员对发电机房进行机房评比。E、发电机房管理工作程序&）非工作人员进入发电机房，须经工程部或管理处项目主任批准后，由高低压值班工程员陪同下方可进入。b）由电房工程员负责操作。c）消防设施完好，禁止吸烟。d）保持良好通风及照明，门窗开启灵活。e）保持机房清洁、地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍，不得堆放杂物。f）发电机通常置于手动启动状态，对要求须快速供电的置于自动启动状态。g）每月试运行两次，每次半小时。h）发电机油箱内储备24小时满负荷用油量。第52页＞电梯维修保养管理规程A、目的：及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。B、范围：电梯的维修保养工作。C、职责：a）电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。b）电梯公司负责电梯的维修保养。c）X程部主管对维修保养进行检查监督。。、工作规程：a）24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作：b）在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。^进入机房将停驶梯之电源总挚切断，在该挚手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。d）清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。e）对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。第53页f）完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。g）在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电梯时，注意与其他运行电梯的安全距离。h）进入轿顶时，要先断开轿顶急停，其次接通检修回路，再开启轿顶照明，退出时反之。i）对井道各层站厅门及地坎清洁，沙纸打锈蚀，更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污，加注导轨润滑油等。j）在轿顶维修、保养时，除运行调试和判断故障外严禁快车运行。k）在底坑作业时禁关厅门，应按下底坑急停开关再清扫、保养，上、下底坑时不得攀附随行电缆。l）检修保养工作完成后，清理现场，清点工具和材料，如果是动火作业后，还应清理火种。m）工程人员离开底坑后，把所有开关恢复到原来工作状态位置。n）送电试运行，观察运行状况，无异常情况后可摘除指示牌，投入使用。o）认真填写维修保养记录，将设备更换的部件记录入设备档案内。＞空调的维护保养操作规范：A、目的：第54页及时处理中央空调系统各设备（设施）故障，确保设备性能。B、适用范围适用于中央空调系统各设备（设施）维护保养。C、职责：a）空调管理工程人员负责空调设备（设施）的维护保养。b）工程部主管负责维护保养工作指导及设备外委修理的联系工作。。、工作规程：a）空调的维护、保养由空调运行值班工协助工程人员完成，其维护保养工作一般在不开启中央空调的情况下进行。b）保养主机，进行油漆作业时，注意不要将油漆涂盖各种计量表表面，影响观测示数。在更换测量表、管时，小心拆装，在安装时，注意表、管审验时期，不要使用过期或报废表、管。c）检查冷冻管道的保温层，补好破损的保温层，以防冷凝水的滴漏。对冷却管道，要定期进行维护和保养，防止因锈蚀或损坏造成渗漏。d）工程人员进入顾客工作室内进行空调盘管维护、保养前，应按服务态度要求和服务礼仪的要求与顾客进行服务工作的沟通和交流。e）程人员不得在室内大声说话，在天花上工作时应轻手轻脚，避免踩踏天花。第55页f）在维护，保养设备管道时，应尽可能不带水作业，以防发生水浸，水湿事故，在清洗盘管机过程中，注意防止将清洗药剂及水洒落天花上。g）注意配合中央空调水处理工作，按要求开启水泵进行循环，以达到药剂处理的效果。h）维护、保养工作完成后，将其恢复，并通电试运行，观察运转有无异响。i）工作结束后，清理现场，清点工具，打扫卫生，向顾客说明工作已完成，请其验收。j）填写维护，保养记录，认真记录维修更换的零部件于档案内。＞给排水设备（设施）维护保养规程A、目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。B、适用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。C、职责a）给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。b）H程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。。、工作程序a）给排水设备维护保养工作程序第56页•给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养，大、中维修外委修理。•工程部主管每年12月制订下年度的《给排水设备（设施）检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。•工程人员按《给排水设备（设施）检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求，并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。•工程部主管提供工作指导及检查监督。•需要停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。b）给排水设备（设施）故障一般处理工作程序•供水泵出现故障时，值班工程员与给排水应马上启用备用泵，然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。•排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。•供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班电工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。•排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人员疏通。＞消防系统维护保养工作程序消防系统维护保养，要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证，允许委托具备上述资质的专业维保公司处理，但学校只与我方签合同，同时我方负担相应火灾责任。第57页1）火灾报警灭火系统：自动报警系统（含联动控制、事故广播等系统）。A、工作内容：a、测试报警主机，联动控制柜的各项功能；b、测试探测器及功能；c、测试按钮的工作状态和功能；d、测试事故广播系统；e、测试消防电话；f、测试系统的各项联动功能；g、清洗大楼所有烟感装置，使其维持其正常有效的感应状态。B、H作计划：a、每月测试报警主机和图形中心的功能，包括：火灾报警自检功能；消音、复位功能；故障报警功能；火灾优先功能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、光报警功能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。b、每月抽查试验探测器的动作功能；c、每月抽查按钮的完好情况和动作功能；d、每月试验系统的联动控制功能，包括：报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层；e、每年分别在6月和11月清洗烟感装置。第58页2）室内消火栓系统：由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道及阀门、水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。覆盖面积：主楼保护面积约13702平方米，B栋楼保护面积约8145平方米。A、工作内容：a、检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态；b、检测室内栓的出水压；c、试验远程启泵按钮的工作状态和功能；d、检查管网主要阀门的工作状态；e、检查水泵接合器的工作状态；f、试验消防水泵及其控制器的功能；g、检查地下消防水池和天面消防水池的水位；h、试验系统与联动控制显示器的相应功能。X作计划：a、每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等）的完好情况；b、每月抽测室内栓出静水压；c、每月抽查试验远程启泵按钮的动作功能；d、每月检查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；e、每月试验消防水泵控制器的控制功能；f、每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态；g、每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态；h、每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水；第59页i、一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周边杂物，调整不正常状态，加注润滑剂等；j、水泵房检查泵控制柜板面情况，指示灯、启、停按钮、手/自动转换开关有无损坏，柜内接线端，线头有无松头或氧化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动泵柜二次线路，观察消防中心，泵房反馈信号是否正常，并及时做好记录。3）配合学校做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修工作，并制定各项工作程序，按双方可行性的规章制度执行。5、智能化设施的管理与维修方案每个具体的智能化系统，其硬件配置功能要求、技术含量等都不尽相同。但近年以来那些较为先进的建筑所采用的智能化系统通常都由安全防范子系统（包括室内求助与报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、门禁装置、电子巡更装置）、管理与设备监控子系统（包括自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置）、信息网络子系统（包括宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等）以及各个子系统和项目装置所需的系统运行、控制软件等所组成。它们对中心控制室，布线管网，接地与防雷，系统供电等都有一些较高的要求。同样，日常的运行管理以及维护的要求都比较高。一般性的日常运行及维护方案如下表：第60页智能化系统的日常运行及维护方案项目检查保养项目检查保养内容周期备注综合布线及中央集成管理系统中央集成工作站电脑及操作软件，子系统接软件专管使用，避免震动，半年开箱除尘，软件、数据备份，保持与安保、门禁、发电机、制冷机组、有线电视、机房UPS等系统的数据连接交换正确有效不定期注重跟踪了解布线特点及其走向、位置，掌握使用维修技术和资料积累工作经验交换机防潮、防尘，防撞击，设备各连接可靠，不定期串服务器、视频捕抓卡防潮、防尘，防撞击，设备各连接可靠每月工作站备用UPS电源充电电源检查、电池定期放电、充电维护半月子系统模块，耦合器、光纤头等防潮、防尘及保持与双绞线或铜缆、光纤等线材以及其他元件连接良好及留有少量备件每月布线、接线、跳线装置防潮、防尘，保持固定以及与其他元件连接良好，保持各端子排及接线的编号完整、正确每季度门禁系统与无线巡更系统门禁主机、通讯转换器保持电源稳定，防尘、防潮、防鼠、连接良好每月注重跟踪了解设备情况，掌握使用维修技术和资料积累工作经验，确保系统工作正读卡机、门控器防潮、防尘，防撞击，与主机连接可靠每月电控锁、按钮连接可靠，控制灵敏、电控锁机械部分定期加油每月第61页项目检查保养项目检查保养内容周期备注系统管理计算机及管理、考勤软件防病毒禁乱装软件，上网，专人管理使用，使用时避免震动，半年开箱除尘，软件、数据备份不定期常专用电源控制器、电源箱防潮、防尘，通风散热及保持连接可靠每月打印机防潮、防尘，防撞击，与电脑连接可靠，不定期巡更地点钮、巡更棒等爱护使用，巡视检查每日模拟量、数字量输入、输出模块点终端模块保持与其他元件连接良好及留有少量备件每月温度、压差、流量传感器及其他探测器固定良好和保持与其他元件连接良好及留有少量备件每月液位、压差开关，电量变送器等同上每月视频会议、传译系统功放机，电源防潮、防尘，清洁除尘，散热良好，连接良好，开关、旋钮，接插件保持接触良好，不定期注意正确使用，使用前提前检查试验，话筒与各接插件注意保持连接可靠，无线话筒电池注意时序器、调音器防潮、防尘，连接良好，调音键保持接触良好不定期话筒、麦克风、扬声器、音箱固定、连接良好，注意防潮每月第62页项目检查保养项目检查保养内容周期备注CD唱机、DVD影碟机防潮、防尘，连接良好，开关、按键，旋钮，接插件保持接触良好，必要时清洁、调整激光头每年保持有电及待工作状态。投影机及电动投影屏幕固定良好、线路连接可靠，据工作寿命更换投影灯泡每月检查视频展示仪、显示器通风散热、防尘防潮，保持线路连接可靠每月中央控制器（电脑）、网卡、声卡、定向麦克等保持电脑、定向麦克、视频采集卡+AV输出、摄像头等维护，保持插接良好，电脑注意维护及杀毒，确保工作正常。使用.、L刖第63页（五）课室管理方案1、课室管理员上岗素质要求：1）学历条件：所聘用的管理人员都具有初中以上文化程度，懂国语，具有相当地语言沟通和协调的能力。2）管理年龄的限制：聘用人员年龄在18周岁〜35周岁之间，五官端正、决不聘用高龄和有不良嗜好的人员。3）聘用人员实行岗前培训上岗，培训主要内容包括综合服务素质，岗位专业技能，安全防范意识，法律法规和严格按照《学校教室管理规定》等进行上岗前的培训。4）上岗后的管理员，按QEO综合管理体系认证要求、有计划定期举行培训、并定期综合考核。2、课室日常管理操作规程：1）课室门、窗开关和设备使用的管理根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课室调整通知及学生自修要求，按时开放教室。2）普通课室的使用管理：⑴每天早上7：00和中午13：00、晚上18：00按时打开课室门，并检查课室内粉笔、粉擦，以满足老师上课时使用。⑵每天11：30、17：00、21：30按时将空置课室的门、窗、电器等关好断电。⑶在学校规定的工作时间内，每间隔1小时对大楼课室巡查，发现课室粉笔、板擦缺少，及时补充；或巡查过程中如发现有蓄意损坏第64页教学设施设备行为的人员，应立即上前劝阻，有严重损坏的物品应做好记录，并及时向管理部或保安部报告。⑷学生自习自修使用的课室，在座位总体空位率高于百分之六十的情况下，劝学生到另外课室进行自习，以便更好地利用和节省资源。3）多媒体课室使用的管理：⑴按课程安排时间表上课前十五分到达需使用的课室开门。⑵开门后对室内的设施设备全面检查一次，并用智能卡检查教学设备是否能正常使用。不能正常使用的，立即报告教务处和通知老师学生调换课室。填好《故障保修单》向负责维修部门报修。⑶在学校规定的工作时间内，每隔1小时对大楼课室进行全面检查，检查门、窗是否完好。⑷课室使用完后，5分钟到达课室，先检查设备是否完好，断开电器电源、关好门、窗。3、课室管理规定1）根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照《学校教室管理规定》对教室进行管理。2）进行教室及其设施的日常管护。检查教室门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗、电灯等损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。3）加强安全检查，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁定设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学第65页设备故障和损坏，按甲方指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备，锁上柜和门窗。4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。4、课室管理应变措施1）管理员每天早上提前30分钟到现场集中，由项目主管安排当天工作，将临时调整使用的课室落实到岗，采取临时应急方案。2）当正在使用课室的过程中，如电教设备出现故障，在接到老师求助电话后10分钟内到达现场，并及时联络教务处，及时借调课室供老师学生使用，根据故障设备按《故障维修单》，向维修管理部检修。3）在规定正常的工作时间内，实行全时间值班制，休息时间，按需管理课室的分布情况，定岗、定员全时间值班，临时使用课室，接到通知15分钟内到达现场开放课室。4）在放假期间，文科教学楼和理科教学楼都安排人员值班，保障需使用的课室能够按时正常使用。5）无论发生任