物业管理制度01

物业管理制度01岗位职责（一）项目经理岗位职责1.在公司经理的领导下，负责所管项目的管理服务工作；2.根据公司的近期、远期目标与统一部署，负责建立客户服务体系，制定、修改、完善各项管理制度与工作流程，并组织实施；3.负责监督、督促辖区各项工作的执行情况，充分发挥主管（各岗位）的职能，协调好内外关系（社区、派出所等），确保为业主提供高质量的服务；4.负责对业户提出的特约服务按流程实施，并使业户满意；5.负责社区文化的策划、组织（实施），营造良好的文化氛围；6.负责监督、督促各项费用的收缴工作；7.配合经营部积极开展各种经营工作；8.根据项目主管提供的业户意向和需求，及时将信息提供给公司经理，并配合制定应对方案；9.定期将各项目部收集的信息进行数据统计处理，进行分析，形成报告上报公司；10.完成公司领导交办的其他工作。（二）项目管理员岗位职责1.在项目经理的领导下，负责本项目的日常管理服务工作；2.制定本项目的管理制度，工作流程、服务标准及考核办法，报公司批准后，严格按制度办法执行；3.负责辖区日常事务的领导与协调，充分发挥各岗位的职能，协调处理好内外关系（社区、派出所等），确保为业户提供高质量的服务；4.负责各岗位人员的培训、监督、指导、检查、考核工作；5.负责对业户提出的特约服务按流程实施、并使业户满意；6.负责监督、指导、督促各项费用的收缴工作，并及时交回财务部门；7.配合经营部积极开展多种经营工作；8.积极与街道办事处协调、配合、搞好社区文化活动，营造良好的文化氛围；9.经常组织回访业户，征求业户意见，掌握业户的意见和需求，及时将信息提供给相关领导，并配合制定应对方案。10.做好档案管理及接待工作；11.做好财务收入及支出工作；12.完成上级领导交办的其他任务。（三）保洁员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4.保洁工作范围(1)楼内：楼梯、扶手、踢脚线、窗台、电表箱、广告栏、玻璃等的清洁工作;(2)楼外：院内建筑物（凉亭、座椅等）、绿化带、院落及道路等的清洁工作;5.对负责区不卫生、不文明、乱贴广告，发放传单等行为要予以制止，一经发现要及时处理;6.对下雪、下雨产生的积雪、积雨及时清理干净（主要道路1天内清理完毕），中雪、大雪以上3天内将硬化地面清理干净;7.保洁员一般不得有两人同时请假，请假者需与管理人员请假并履行请假手续，请假结束后，需与管理人员销假;8.完成领导交办的其他任务。（四）保安员岗位职责1.自觉遵守国家的法律法规和公司制定的规章制度;2.上岗必须穿着统一制服，佩戴规定装备和工作牌，未经接替决不可离岗;3.熟悉所在岗位任务和工作程序，值班过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人.事、物。预防案件、事故的发生办事做到万无一失;4.当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区域，发现可疑现象要及时盘问和调查，预防治安案件的发生;5.上岗时要认真检查设备设施，认真做好：四防（防水，防盗，防破坏，防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情并及时报告主管领导;6.爱护设施设备，公共财物，对管辖区域内的一切设施、财物不得随便移动或乱用，熟悉管辖区域消防系统及消防器材的安装设置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理;7.熟悉灭火器材的位置及使用方法与实用范围，熟悉电源总闸.总水闸的位置，以便应急使用;8.提高业务素质，及时正确的分辨管辖区域有证车辆，无证车辆.外来车辆并正确引导和指挥;9.认真检查出入车辆，指挥车辆按规定路线行驶并停放在指定位置，不准乱停乱放，确保道路畅通;10.严格控制出租车拉客车辆，禁止推销人员、小商贩、张贴广告人员、乞讨、拾垃圾等闲杂人员进入辖区或占用车位摆摊，避免交通堵塞现象发生。对车辆按规定标准执行;11.合理调度临时车辆停放，保持管辖区域通道的畅通;12.坚持二十四小时巡逻制度，对可疑人员进行证件检查，必要时检查其携带物品;13.对于进入辖区的大件物品，要检查单位证明，并对个人证件进行登记;14.维护门前秩序，制止流动商贩，废品收购者在周边滋扰活动;15.制止在辖区内的打架、斗殴事件;16.检查处理在管辖区域内大声喧哗等扰乱物业秩序的行为;17.业主的投诉或救援，当值人员必须接受，应立即处理并报告主管，对投诉或救援的内容应做好记录;18.不许与闲杂人员等包括当值人员在岗上攀谈;19.交接岗时必须将岗位内的情况详细交代清楚，对违反管理辖区内的规定行为进行制止、监督，按规定实施处罚;20.执行上级临时指派的各项工作;21.各项目部按照早上、中午、下午三个时间段结合实际情况制定离岗时间，把制定的离岗时间表上报公司物业部（各项目部按季度把制定的立岗时间上报公司物业部）。（三）维修工岗位职责1.爱岗敬业、听从安排，认真、及时完成各级领导下达的各项维修任务;2.持证上岗，严格遵守公司各项规章制度，严禁违章作业，杜绝安全事故的发生;3.努力钻研学习专业技术，熟练掌握维修技能，懂得各类设备的原理及实际操作与维修;4.认真执行公司制定的维修保养计划，按时按质量对所管辖设备进行检查、保养、检修，做好防范工作，确保安全运行，并做好检修记录;5.坚守岗位，有事请假须提前一天报告领导，平时做好巡视上下水、暖、电及其他设备设施的运行情况，发现问题及时处理，并向项目主管汇报。准确抄录水电表数据并填好报表;6.入户维修态度热情、服务周到，注重自身礼仪，不得侮辱和损害业主利益，不得与业主争吵，不得以不交物业费为由拒绝维修服务。要穿工作服，佩戴工作证，穿鞋套、带绝缘手套等安全保护设施，尊重住户的要求，遵守安全生产条例和操作规程;7.有偿维修服务严格按照公司制定的收费标准收取人工服务费，本着就低不就高的原则。每日将当天提供的维修情况向主管汇报登记，配合做好回访工作。非有偿服务项目内容不要求进行作业，协助联系相关专业人员进行维修，否则视为个人行为，产生相关责任和费用均与公司无关;8.急修不过夜，小修小补应立即完成。同时次日向项目主管汇报前日维修情况，由项目主管或客服进行回访;9.发现事故时，应保持冷静的头脑，按照操作规程及时排除故障，并向公司维修中心领导及时汇报，并做好记录;10.按规定搞好配电室、加压泵房等设备间及其设备设施的卫生工作;11.统一听从工程管理中心主任的调配；12.完成领导交办的其他工作任务。（四）绿化工岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4.对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5.正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管和使用绿化工具设施、农药、化肥及其他用品；6.花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；7.对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；8.熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9.对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。10.完成相关领导交办的其他任务。档案管理物业公司档案工作，充分发挥档案作用，全面提高档案管理水平，有效地保护及利用档案，为公司发展服务，特制定本制度。（一）归档要求1.档案质量总的要求是：遵循文件的形成规律和特点，保持文件之间的有机联系，区别不同的价值，便于保管和利用。2.归档的文件材料种数、份数以及每份文件的页数均应齐全完整。3.在归档的文件材料中，应将每份文件的正件与附件、印件与定稿、请示与批复、转发文件与原件，分别立在一起，不得分开，文电应合一归档。4.不同年度的文件一般不得放在一起立卷；跨年度的总结放在针对的最后一年立卷；跨年度的会议文件放在会议开幕年。5.档案文件材料应区别不同情况进行排列，密不可分的文件材料应依序排列在一起，即批复在前，请示在后；正件在前，附件在后；印件在前，定稿在后；其它文件材料依其形成规律或特点，应保持文件之间的密切联系并进行系统的排列。6.案卷封面，应逐项按规定用钢笔书写，字迹要工整、清晰。（二）档案管理人员职责1.按照有关规定做好文件材料的收集、整理、分类、归档等工作。2.按照归档范围、要求，将文件材料按时归档。3.工作人员应当遵纪守法、忠于职守，努力维护公司档案的完整与安全。（三）档案的利用1.公司档案只有公司内部人员可以借阅，借阅者都要填写《借阅登记表》，报主管人员批准后，方可借阅，其中非受控文档的借阅要由部门经理签字批准，受控文档的借阅要由总经理签字批准。2.档案借阅的最长期限为两周；对借出档案，档案管理人员要定期催还，发现损坏、丢失或逾期未还，应写出书面报告，报总经理处理。3.必须严格保密，不准泄露档案材料内容，如发现遗失必须及时汇报，追求责任。4.不准拆卷及任