建设工程施工合同管理综述

第九章建建设设工程施施工合同同管理综综述第一节施施工合合同行政政监管第二节业主的合合同总体体策划第三节承承包商商的合同同总体策策划第四节建建设工工程合同同体系的的协调第一节施施工合同同行政监监管一、施工工合同行行政监管管的主体体及客体体（一）、、施工合合同行政政监管主主体工商行政政管理部部门和其其他有关关行政管管理部门门（二）、、施工合合同行政政监管的的客体工程合同同的双方方当事人人的合同同行为（三）、、施工合合同行政政监管的的内容对合同的的不法性性进行行行政监管管不法合同同P169第二节业业主的合合同总体体策划一、合同同总体策策划概述述（一）、、合同总总体策划划概念1、合同策策划的总总目标是设计、、制定适适当的合合同来保保证项目目总目标标的实现现2、概念首先对整整个工程程或整个个合同的的实施带带有根本本性和方方向性的的问题予予以总体体谋划。。3、意义一个合同同总体策策划成功功的工程程项目将将给双方方以后的的合同管管理奠定定基础。。第二节业业主的合合同总体体策划一、合同同总体策策划概述述（二）、、合同总总体策划划的重要要性1、合同总总体策划划决定着着工程项项目的组组织结构构及管理理体制，，决定合合同各方方面责任任、权利利和工作作的划分分，所以以对整个个工程项项目管理理产生着着根本性性的影响响。2、通过合合同总体体策划，，摆正工工程过程程中各方方面的重重大关系系，防止止由于这这些重大大问题的的不协调调或矛盾盾造成工工作上的的障碍，，造成重重大损失失。3、合同是是实施项项目的手手段第二节业业主的合合同总体体策划一、合同同总体策策划概述述（三）、、合同总总体策划划的策划划步骤P171（四）、、合同总总体策划划的策划划依据1、业主方方面2、承包商商方面3、工程方方面4、环境方方面第二节业业主的合合同总体体策划二、业业主的的合同同总体体策划划（一））、与与业主主签约约的承承包商商数量量采用总总包或或分包包的方方式签签定承承包合合同（二））、招招标形形式的的确定定（三））、合合同种种类的的选择择（典典型的的4种）1、单价价合同同（1）、定定义单价合合同是是承包包单位位在投投标时时，按按招标标文件件就分分部分分项工工程所所列出出的工工程量量表确确定各各分部部分项项工程程费用用的合合同类类型。。第二节节业业主的的合同同总体体策划划1、单价价合同同（2）、适适用范范围较广，，因为为其风风险可可以得得到合合理的的分摊摊，并并且能能鼓励励承包包人通通过提提高工工效等等手段段从成成本节节约中中提高高利润润。（3）、成成立的的关键键因素素双方对对单价价和工工程量量的计计算方方法的的确认认。在在合同同履行行中需需要注注意的的问题题则是是双方方对实实际工工程量量的确确认。。第二节节业业主的的合同同总体体策划划1、单价价合同同（4）、分分类1）、固固定单单价合合同①、是是在设设计或或其他他建设设条件件（如如地质质条件件）还还不太太落实实情况况下，，而以以后需需增加加工程程内容容或工工程量量时，，可以以按单单价适适当追追加合合同内内容。。②、在在每月月或每每阶段段工程程结算算时，，根据据实际际完成成工程程量结结算，，在工工程全全部完完成时时以竣竣工图图的工工程量量最终终结算算工程程总价价款。。2）、可可调单单价合合同第二节节业业主的的合同同总体体策划划2）、可可调单单价合合同①、招招标文文件中中规定定。在在合同同中签签定的的单价价，根根据合合同规规定的的条款款，如如在工工程实实施过过程中中物价价发生生变化化，可可作调调值。。②、在在工程程结算算时，，再根根据实实际情情况和和合同同约定定对合合同单单价进进行调调整，，确定定实际际结算算单价价。第二节节业业主的的合同同总体体策划划2、总价价合同同（1）、概概念总价合合同是是指在在合同同中确确定一一个完完成项项目的的总价价，承承包单单位据据此完完成项项目全全部内内容的的合同同。（2）、适适用条条件①、工工程量量不太太大且且能精精确计计算、、工期期较短短、技技术不不太复复杂、、风险险不大大的项项目。。（3）、对对发包包人的的要求求必须准准备详详细而而全面面的设设计图图纸（（一般般要求求施工工详图图）和和各项项说明明，使使承包包人能能精确确计算算工程程量。。第二节节业业主的的合同同总体体策划划2、总价价合同同（4）、分分类1）、固固定总总价合合同①、适适用于于工期期较短短（一一般不不超过过一年年），，对工工程要要求十十分明明确的的项目目。②、总总价被被承包包人接接受后后，一一般不不得变变动。。工程程范围围不宜宜过大大。2）、调调值总总价合合同（（可调调总价价合同同）①、适适用于于工期期较长长（一一般超超过一一年））。②、合合同条条款中中双方方商定定，由由于通通货膨膨胀引引起工工料成成本增增加。。第二节节业业主的的合同同总体体策划划2、总价价合同同（4）、分分类3）、固固定工工程量量总价价合同同4）、固固定管管理费费总价价合同同第二节节业业主的的合同同总体体策划划3、成本本加酬酬金合合同（1）、概概念成本加加酬金金合同同，是是由业业主向向承包包单位位支付付工程程项目目的实实际成成本，，并按按事先先约定定的某某一种种方式式支付付酬金金的合合同类类型。。（2）、适适用条条件①、需需要立立即开开展工工作的的项目目，如如震后后的救救灾工工作。。②、新新型的的工程程项目目，或或项目目工程程内容容及技技术经经济指指标未未确定定。③、项项目风风险很很大（3）、对对发包包人的的要求求需承担担项目目实际际发生生的一一切费费用。。因此此就承承担了了项目目的全全部风风险。。第二节节业业主的的合同同总体体策划划4、成本本加酬酬金合合同（4）、分分类1）、成成本加加固定定酬金金合同同①、成成本据据实报报销，，酬金金固定定不变变。（（人、、材机机费加加管理理费））2）、成成本加加固定定费率率合同同①、双双方事事先商商定的的酬金金固定定百分分比P174②、不不利于于承包包商缩缩短工工期和和节约约成本本第二节节业业主的的合同同总体体策划划3、成本本加酬酬金合合同（4）、分分类3）、成成本加加浮动动酬金金合同同P1754）、成成本加加固定定最大大酬金金合同同(二)建设工工程施施工合合同类类型的的选择择选选择合合同类类型应应考虑虑以下下因素素：1．项目目规模模和工工期长长短。。如果项项目的的规模模较小小，工工期较较短，，则合合同类类型的的选择择。总总价合合同、、单价价合同同及成成本加加酬金金合同同都可可选择择。第二节节业业主的的合同同总体体策划划2．项目目的竞竞争情情况①①、、当承承包人人较多多时，，可按按总价价合同同、单单价合合同、、成本本加酬酬金合合同的的顺序序进行行选择择。②、当当承包包人较较少时时，尽尽量选选择承承包人人愿意意采用用的合合同类类型。。3．项目目的复复杂程程度①①、、项目目的复复杂程程度较较高则则意味味着：：对承承包人人的技技术水水平要要求高高；项项目风风险较较大，，承包包人有有较大大自主主权。。总价价合同同被选选用的的可能能性较较小。。②、如如果项项目的的复杂杂程度度较低低，则则发包包人有有较大大的自自主权权。第二节节业业主的的合同同总体体策划划4．项目目的单单项工工程的的明确确程度度①、如如果单单项工工程的的类别别和工工程量量都已已十分分明确确，则则可选选用的的合同同类型型较多多，总总价合合同、、单价价合同同、成成本加加酬金金合同同都可可以选选择。。②、如如果单单项工工程的的分类类已详详细而而明确确，但但实际际工程程量与与预计计工程程量可可能有有较大大出入入时，，则优优先选选择单单价合合同。。③、如如果单单项工工程的的分类类和工工程量量都不不甚明明确，，则无无法采采用单单价合合同。。第二节业业主的的合同总体体策划5．项目准备备时间的长长短项目的准备备时间包括括发包人的的准备工作作和承包人人的准备工工作。不同同的合同类类型他们分分别采用不不同的准备备时间和准准备费用。。①、总价合合同需要的的准备时间间和准备费费用最高。。②、成本加加酬金合同同需要的准准备时间和和准备费用用最低。③、给予双双方的准备备时间都较较短时，只只能采用成成本加酬金金合同形式式。反之，，则可采用用单价或总总价合同形形式。第二节业业主的的合同总体体策划5．项目准备备时间的长长短项目的准备备时间包括括发包人的的准备工作作和承包人人的准备工工作。不同同的合同类类型他们分分别采用不不同的准备备时间和准准备费用。。①、总价合合同需要的的准备时间间和准备费费用最高。。②、成本加加酬金合同同需要的准准备时间和和准备费用用最低。③、给予双双方的准备备时间都较较短时，只只能采用成成本加酬金金合同形式式。反之，，则可采用用单价或总总价合同形形式。第二节业业主的的合同总体体策划6．项目的外外部环境因因素①、项目所所在地的政政治局势是是否稳定、、经济局势势因素（如如通货膨胀胀、经济发发展速度））、劳动力力素质（当当地）、交交通、生活活条件等。。②、如果外外部环境恶恶劣，很难难采用总价价合同，适适合采用成成本加酬金金合同。总之，在选选择合同类类型时，一一般情况下下是发包人人占有主动动权。但发发包人不能能单纯考虑虑自己的利利益，应当当综合考虑虑项目的各各种因素，，考虑承包包人的承受受能力，确确定双方都都能认可的的合同类型型。案例1某施工工单位位根据据领取取的某某2000平方米米两层层厂房房工程程项目目招标标文件件和全全套施施工图图纸，，采用用低报报价策策略编编制了了投标标文件件，并并获得得中标标。该该施工工单位位（乙乙方））于某某年某某月某某日在在建设设单位位（甲甲方））签订订了该该工程程项目目的固固定价价格施施工合合同。。合同同工期期为8个月。。甲方方在乙乙方进进入施施工现现场后后，因因资金金紧缺缺，无无法如如期支支付工工程款款，口口头要要求乙乙方暂暂停施施工一一个月月。乙乙方亦亦口头头答应应。工工程按按合同同规定定期限限验收收时，，甲方方发现现工程程质量量有问问题，，要求求返工工。两两个月月后，，返工工完毕毕。结结算时时甲方方认为为乙方方迟延延交付付工程程，应应按合合同约约定偿偿付逾逾期违违约金金。乙乙方认认为临临时停停工案例1是甲方方要求求的。。乙方方为抢抢工期期，加加快施施工进进度才才出现现了质质量问问题，，因此此迟延延交付付的责责任不不在乙乙方。。甲方方则认认为临临时停停工和和不顺顺延工工期是是当时时乙方方答应应的。。乙方方应履履行承承诺，，承担担违约约责任任。问题：：1、该工工程采采用固固定价价格合合同是是否合合适？？2、该施施工合合同的的变更更形式式是否否妥当当？此此合同同争议议依据据合同同法律律规范范应如如何处处理？？第二节节业业主的的合同同总体体策划划4、目标标合同同P176（四））、合合同条条件的的选择择P176（五））、重重要合合同条条款的的确定定1、适用用于合合同关关系的的法律律，以以及合合同争争执仲仲裁的的地点点、程程序等等。2、付款款方式式3、合同同价格格的调调整条条件、、范围围、调调整方方法。。4、合同同双方方风险险的分分担。。5、对承承包商商的激激励措措施。。6、认真真的设设计合合同所所定义义的管管理机机制，，来保保证业业主对对工程程的控控制权权力。。第二节节业业主的的合同同总体体策划划（六））、其其他问问题1、资格格预审审及投投标单单位的的数量量2、评标标标准准3、标后后谈判判的处处理4、业主主的相相关合合同的的协调调三、业业主合合同总总体策策划的的结果果（一））、项项目合合同管管理组组织机机构及及人员员配备备（二））、项项目合合同管管理责责任及及其分分解体体系（三））、项项目合合同管管理方方案设设计第三节节承承包商商的合合同总总体策策划一、投投标方方向的的选择择二、合合同风风险总总评价价P179三、合合同方方式的的选择择（一））、分分包（二））、联联营承承包四、投投标报报价和和合同同谈判判中一一些重重要问问题的的确定定第三节节承承包商商的合合同总总体策策划1.工程承承包企企业合合同管管理的的层次次与内内容承包企企业的的合同同管理理和实实施模模式，，一般般分为为公司司和项项目经经理部部两级级管理理方法法，重重点突突出具具体施施工工工程的的项目目经理理部的的管理理作用用1.1工程承承包企企业层层次的的合同同管理理■了解各地地工程信信息，组组织参加加各工程程项目的的投标■合同谈判判工作■合同的实实施阶段段1.2项目层次次的合同同管理项目经理理部是工工程承包包公司派派往工地地现场实实施工程程的一个个专门组组织和权权力机构构，负责责施工现现场的全全面工作作2.合同管理理组织机机构的设设置■设置合同同管理部部门■设立专门门的项目目合同管管理小组组■设合同管管理员■聘请合同同管理专专家3.建筑企业业工程承承包合同同管理的的主要工工作3.1合同签订订前的准准备阶段段的合同同管理■投标决策策■承包商编编标和投投标■向业主澄澄清投标标书中的的有关问问题■合同谈判判（中标标后谈判判）3.2合同状态态研究(1)合同状态态概念合同价格格以工程程预算为为基础；；工程预预算又以以合同条条件（包包括合同同责任、、工程范范围和详详细的工工程量））、工程程环境、、具体实实施方案案（包括括工期、、技术组组织