房地产投资分析基础

第五章房房地产产投资分分析基基础1第五章房房地产产投资分分析基础础※本章要求求了解房地地产投资资的概念念、进行行房地产产投资分分析的原原因；熟悉房地地产投资资的利弊弊与风险险、房地地产投资资经济效效果的评评价指标标掌握房地地产投资资现金流流量构成成，投资资、成本本、经营营收入和和利润、、资金时间间价值与与资金等等效值计计算。2第五章房房地产产投资分分析基础础第一节房房地地产投资资第二节现现金金流量的的构成第三节资资金金时间价价值与资资金等效效值计算算第四节房房地地产投资资经济效效果评价价指标3第一节房房地地产投资资一、房地地产投资资的概念念和类型型二、房地地产投资资的利弊弊三、房地地产投资资的风险险4一、房地地产投资资的概念念和类型型房地产投投资的概概念房房地地产投资资就是将将一定的的资金投投入到房房地产开开发经营营等活动动中，以以期望未未来获得得更大收收益的投投资行为为。房地产投投资与其其他投资资方式相相比既具具有投资资的共性性，也具具有特有有的个性性，房地地产投资资兼具消费和投投资两种功能能，房地地产投资资还具有有较大的风风险。5为什么要要进行房房地产投投资分析析因为多种种投资机机会往往往同时存存在，其其中诱人人的投资资机会又又往往不不只一个个，而投投资者可可以利用用的资源源却是有有限的，，所以投投资者必必须在确确定的即即期支出出与不确确定的未未来收益益之间做做出慎重重的选择择。这时，就就需要有有一种方方法能够够对各种种投资方方案进行行评估，，帮助投投资者在在各种限限制条件件下，如如可承受受的风险险、所要要求的投投资收益益率以及及城市规规划的约约束等，，使投资资获得最最大的效效益。6下列原因因要求我我们必须须通过房房地产投投资分析析才能做做出正确确决策。。投资的收收益需要要预测收益获得得的时间间不同需需要校正正收益的置置信程度度即风险险需要考考虑面临多种种投资机机会但资资源有限限7（一）房房地产直接投资资投资者直直接参与与房地产产开发或或购买的的过程1.房地产开开发投资资2.房地产置置业投资资（二）房地地产间接投资资将资金投投入与房房地产相相关的证证券市场场的行为为1.购买住房房抵押贷贷款证券券2.购买房地地产开发发投资企企业的债债券、股股票3.投资于房房地产投投资信托托基金(REITs)房地产投投资的类类型8（一）房房地产投投资之利1.相对较高高的收益益水平2.能够得到到税收方方面的好好处3.易于获得得金融机机构的支支持4.能抵消通通货膨胀胀的影响响5.能提高投投资者的的资信等等级二、房地地产投资资的利弊弊9（二）房房地产投投资之弊1.变现性差差2.投资数额额巨大3.投资回收收周期较较长4.需要专门门的知识识和经验验上述房地地产投资资的优缺缺点主要要是针对对直接投投资而言言的。对对于小额额投资者者来说，，他们可可以通过过购买房房地产公公司发行行的股票票、房地地产投资资信托公公司的债债券等间间接地进进行房地地产投资资。10（一）房房地产投投资风险险的含义义房地产投投资风险险是指由由于不确确定性因因素的影影响所引引起的房房地产投投资收益益与预期期收益之之间的偏偏离程度度。房地产投投资风险险主要体体现在以以下几个个方面：：投入资金金的安全全性；期望收益益的可靠靠性；投资项目目的变现现性；资产管理理的复杂杂性。三、房地地产投资资的风险险11在房地产产投资活活动中，，风险的的具体表表现形式式有：高价买进进的房地地产，最最终以较较低的价价格卖出出尽管卖出出价高于于买入价价，但是是仍低于于预期价价格投资于房房地产商商品的货货币资金金由于某某种原因因遭受各各种损失失，使得得投资资资金不能能按期收收回，或或不能收收回由于财务务方面的的原因，，在违背背自己意意愿的情情况下抛抛售房地地产12（二）房房地产投投资风险险的分类类房地产投资风险系统风险非系统风险通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险政策性风险利率风险政治风险或然损失风险收益现金流风险未来经营费用风险资本价值风险比较风险时间风险持有期风险图5-1房地产投投资风险险的分类类13第二节现现金流流量的构构成一、现金金流量二、投资资与成本本三、经营营收入、、利润和和税金14一、现金流量量房地产开发活活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行行考查。在房地产投资资分析中，把把某一项投资资活动作为一一个独立的系系统，把一定定时期各个时时间点上实际际发生的资金金流出或流入入叫做现金流量。流出系统的资资金叫现金流出，流入系统的的资金叫现金流入，现金流出与与流入之差称称为净现金流量。现金流入主要要包括：销售售收入、出租租收入、利息息收入、贷款款本金收入等等现金流出主要要包括：土地地费用、建造造费用、还本本付息、经营营费用、税金金等15投资广义投资是指指人们一种有有目的的经济济行为，即以以一定的资源源投入某项计计划，以获取取所期望的报报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资资。所投入的资资源可以是资资金，也可以以是土地、人人力、技术、、管理经验或或其他资源。。狭义的投资是是指人们在房房地产开发投投资活动中，，为实现某种种预定的开发发、经营目标标而预先垫支支的资金。房地产投资分分析中所讨论论的投资是狭狭义的二、投资与成成本16成本成本是指人们们为达成一事事或取得一物物所必须付出出或已经付出出的代价。投资分析中使使用的成本概概念与企业财财务会计中使使用的成本概概念不完全相相同。财务会计中的的成本是对生生产经营活动动中实际发生生费用的记录录；投资分析中使使用的成本有有许多是对拟拟实施项目未未来将要发生生的费用的预预测和估算17房地产投资分分析中的投资资与成本开发项目总投投资：开发建建设投资、经经营资金开发产品成本本经营成本期间费用：经经营费用、管管理费用、财财务费用18经营收入经营收入是指指向社会出售售、出租房地地产商品或自自营时的货币币收入。经营收入=销售收入+出租收入+自营收入三、经营收入入、利润和税税金19利润企业利润可分分为4个层次：经营营利润、利润润总额、税后后利润和可分分配利润经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附附加-土地增值税利润总额=经营利润+营业外收支净净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润润=税后利润-（法定盈余公公积金+法定公益金+未分配利润））20税金税金是国家或地方方政府依据法法律对有纳税税义务的单位位或个人征收收的财政资金金。税收是国家凭借政政治权利参与与国民收入分分配和再分配配的一种方式式，具有强制性、无偿偿性和固定性性的特点。21第三节资金金时间价值与与资金等效值值计算一、资金时间间价值的概念念二、利息与利利率三、单利计息息与复利计息息四、名义利率率与实际利率率五、资金等效效值与现金流流量图六、复利计算算公式22一、资金时间间价值的概念念从投资者的角角度来说，资资金的运动伴伴随着生产与与交换的进行行。生产与交交换活动会给给投资者带来来利润，表现现为资金的增增值。从消消费费者者的的角角度度来来看看，，资资金金的的时时间间价价值值体体现现为为放放弃弃即即期期消消费费的的损损失失所所应应作作的的必必要要补补偿偿。。银行行利利息息也也是是一一种种资资金金时时间间价价值值的的表表现现方方式式23二、、利利息息与与利利率率利息息是占占用用资资金金所所付付出出的的代代价价或或放放弃弃资资金金使使用用权权所所得得到到的的补补偿偿利率率是在在单单位位时时间间(一个个计计息息周周期期)内所所得得的的利利息息额额与与借借贷贷金金额额(即本本金金)之比比24影响响利利率率的的因因素素社会会平平均均利利润润率率资本本供供求求状状况况通货货膨膨胀胀率率水水平平政策策性性因因素素国际际经经济济环环境境等等25（一一））单单利利计计息息单利利计计息息是是仅仅按按本本金金计计算算利利息息，，利息息不不再再生生息息我国国个个人人储储蓄蓄存存款款和和国国库库券券的的利利息息是是以以单单利利计计算算，，计计息息周周期期为为““年年””。。三、、单单利利计计息息与与复复利利计计息息26（二二））复复利利计计息息复利利计计息息方方式式对对于于某某一一计计息息周周期期来来说说，，是是按按本本金金加加上上先先前前计计息息周周期期所所累累计计的的利利息息进进行行计计息息，，即即““利息息再再生生利利息息”。。我国国房房地地产产开开发发贷贷款款和和住住房房抵抵押押贷贷款款等等都都是是按按复复利利计计息息的的27复利利计计息息还还有有间断断复复利利和连续续复复利利之分分如果果计计息息周周期期为为一一定定的的时时间间区区间间(如年年、、季季、、月月等等)，并并按按复复利利计计息息，，称称为为间断断复复利利；如果果计计息息周周期期无无限限期期缩缩短短，，称称为为连续续复复利利。从理理论论上上讲讲，，资资金金在在不不停停地地运运动动，，每每时时每每刻刻都都在在通通过过生生产产和和流流通通领领域域增增值值，，因因而而应应该该采采用用连连续续复复利利计计息息，，但但是是在在实实际际使使用用中中都都采采用用较较为为简简便便的的间间断断复复利利计计息息方方式式计计算算。。28当利利率率标标明明的的时时间间单单位位与与计计息息周周期期不不一一致致时时，，就就出出现现了了名名义义利利率率和和实实际际利利率率的的区区别别。。例如如，，年年利利率率为为12％，，存存款款额额为为1000元，，期期限限为为1年，，分分别别以以1年1次复复利利计计息息、、1年4次按季季利率率计息息、1年12次按月月利率率计息息(P153)12%是名义义利率率1年计息息1次实实际利利率=12%1年计息息4次实实际利利率=(1+3%)4-1=12.55%1年计息息12次实实际利利率=(1+1%)12-1=12.68%四、名名义利利率与与实际际利率率29名义利利率是指1年内多多次复复利时时给出出的年年利率率实际利利率是指1年内多多次复复利时时年实实际增增长率率二者关关系：实际利利率比比名义义利率率更能能反映映资金金的时时间价价值名义利利率越越大，，计息息周期期越短短，实实际利利率与与名义义利率率的差差异越越大每年计计息周周期数数m＝1时，名名义利利率等等于实实际利利率当每年年计息息周期期数m>1时，实实际利利率大大于名名义利利率当每年年计息息周期期数m时，30资金等等值是指在在考虑虑时间间因素素的情情况下下，不不同时时点发发生的的绝对对值不不等的的资金金可能能具有有相同同的价价值在资金金等效效值计计算的的过程程中，，人们们把资资金运运动起点时时的金额额称为为现值，把资资金运运动结束时时与现值值等值值的金金额称称为终值五、资资金等等效值值与现现金流流量图图31现金流流量图图是用以以反映映投资资项目目在一一定时时期内内资金金运动动状态态的简简化图图，即即把经经济系系统的的现金金流量量绘入入一个个时间间坐标标图中中，表表示出出各现现金流流入、、流出出与相相应时时间的的对应应关系系。32现金流流量图图画图图规则则以横轴轴为时时间轴轴，从从“0”点开始始。““0”点表示示当前前时点点，初初投资资一般般在““0”点发生生“1”时点表表示第第1个计息息周期期的期期末，，也表表示第第2个计息息周期期的开开始，，以此此类推推。正现金金流量量通常常表示示收入入，负负现金金流量量通常常表示示支出出。箭箭头的的长短短表示示现金金流量量绝对对值的的大小小。如果现现金流流出或或流入入不是是发生生在计计息周周期的的期初初或期期末，，而是是发生生在计计息周周期的的期间间，公公认的的习惯惯方法法是将将其代代数和和看成成是在在计算算周期期末发发生，，称为为期末惯惯例法法。33P———现值；；F———终值(未来值值)；A———连续出出现在在各计计息周周期期末的等额额支付付金额额，简简称年年值；；N———计息周周期数数；i———每个计计息周周期的的利率率。六、复复利计计算公公式34一次支支付的的终值值系数数一次支支付的的现值值系数数35等额序序列支支付的的现值值系数数等额序序列支支付的的资金金回收收系数数36等额序序列支支付的的终值值系数数等额序序列支支付的的储存存基金金系数数37例某家庭庭预计计今后后20年内的的月收收入为为8000元，如如月收收入的的30％可以以用于于支付付住房房抵押押贷款款的月月还款款额，，在年年贷款款利率率为6％的情情况下下，该该家庭庭有偿偿还能能力的的最大大抵押押贷款款额是是多少少？如如市场场平均均房价价为5000元／m2，住房首首期30％自己己支付付，问问该家家庭有有偿付付能力力的住住房面面积为为多少少？解：①①月还款款额8000×30％＝2400元②贷款月月利率率6％÷12＝0.5％③贷款计计息周周期数数20××12＝24038④有偿偿还还能能力力的的最最大大抵抵押押贷贷款款额额P＝A［（（1＋i）n－1］／／［［i（1＋i）n］＝2400××［（（1＋0.5％）240－1］／／[0.5％（1＋0.5％）240]＝339029.93元⑤考虑虑自自己己支支付付的的30%首付付款款,该家家庭庭筹筹备备的的购购房房款款为为339029.93／(1－30％)＝484328.47元⑥有购购买买能能力力的的住住房房面面积积＝＝484328.47÷5000＝96.87m239第四四节节房房地地产产投投资资经经济济效效果果评评价价指指标标一、、房房地地产产投投资资经经济济效效果果的的表表现现形形式式二、、经经济济评评价价指指标标体体系系三、、盈盈利利能能力力指指标标的的计计算算方方法法四、、清清偿偿能能力力指指标标的的计计算算方方法法40对于于置置业业投投资资来来说说，，房房地地产产投投资资的的经经济济效效果果主主要要表表现现在在租金金、、物物业业增增值值、、减减少少税税收收、、股股权权增增加加等4个方方面面。。对于于开开发发投投资资来来说说，，房房地地产产投投资资的的经经济济效效果果主主要要表表现现为为销售售收收入入。一、、房房地地产产投投资资经经济济效效果果的的表表现现形形式式41二、、经经济济评评价价指指标标体体系系经济评价指标体系盈利能力清偿能力动态指标静态指标静态投资回收期资本金净利润率投资利润率资本金利润率动态投资回收期财务内部收益率财务净现值借款偿还期资产负债率流动比率速动比率42（一一））动动态态指指标标财务务净净现现值值（（NPV）指项项目目按按行行业业的的基基准准收收益益率率或或设设定定的的目目标标收收益益率率ic，将将项项目目计计算算期期内内各各年年的的净净现现金金流流量量折折算算到到开开发发活活动动起起始始点点的的现值值之之和和。如果果NPV大于于等等于于0，说说明明项项目目在在财财务务上上可可行行。。三、、盈盈利利能能力力指指标标的的计计算算方方法法43财务务内内部部收收益益率率（（IRR）指项项目目在在整整个个计计算算期期内内，，各年年的的净净现现金金流流量量现值值累累计计等等于于零零时时的的折折现现率率。如果果IRR大于于等等于于行行业业基基准准收收益益率率或或目目标标收收益益率率ic，说说明明项项目目在在财财务务上上是是可可行行的的。。44财务务内内部部收收益益率率（（IRR）净现现值值与与折折现现率率的的关关系系IRRNPV1NPV2i1i2NPVi45动态态投投资资回回收收期期（（Pb）是指指当当考考虑虑现现金金流流折折现现时时，，项项目目以以净净收收益益抵抵偿偿全全部部投投资资所所需需的的时时间间，，即即累累计计净净现现值值等等于于零零或或出出现现正正值值的的年年份份。。如果果Pb小于于等等于于基基准准投投资资回回收收期期Pc，则则项项目目可可行行46（二二））静静态态指指标标投资资利利润润率率指项项目目经经营营期期内内一一个个正正常常年年份份的