房地产成本控制精细化管理-39

2006年中国国（深深圳））房地地产成成本控控制精精细化化管理理研讨讨会工程目目标成成本的的制定定、支支解与与落实实工程清清单招招标管管理工程成成本数数据库库的建建立[2006年02月26日杭杭州]广东-房地产产E网成本管理理理念内容要要点：：5WIH1，成成本管管理的的目的的（WHY)—提升价价值2，房房地产产项目目的成成本构构成（WHAT)—全成本本，空空间与与时间间分布布3，房房地产产项目目成本本管理理的出出发点点（WHERE)—确定与与控制制4，成成本管管理的的阶段段（WHEN)—全过程程5,成成本管管理的的责任任人（WHO)—全员6，成成本管管理的的方法法(HOW）—目标管管理广东-房地产产E网成本管管理的的目的的（WHY)1，房地地产公公司是是企业业，利润是企业业用永永恒目目标2，利润与与成本本的关关系收入一一定的的情况况下，，成本本越低低，利利润越越大3，成本管管理的的目的的与企企业的的目标标是一一致的的—机机构/团队队的目目标4，成成本管管理的的目标标是保保证成成本的的支出出获得得最有有效的的收益益--提升价价值成本控控制不不等于于省钱钱,花花得多多会浪浪费，，花得得少也也会有有浪费费，花花多花花少不不是重重点，，花的的有效效才是是关键键广东-房地产产E网提升价价值的的五种种途径径价值工工程的的基本本公式式：V=F/CV-value,性价比比F-function,产品、、功能能/性性能、服务、、收益益C-cost,费用/成本本C下降，，F上升C不变，，F上升C下降，，F不变C小幅上上升，F大幅上上升C大幅下下降，，F小幅下下降--具具体选选择哪哪种途途径，，与市市场环环境、、公司司经营营理念念、产产品方方针有有关--价价值的的评估估：有有显性性的，，有隐隐性的的，有有眼前前的有有长远远的，，需要要综合合平衡衡与决决策广东-房地产产E网房地产产项目目成本本的构构成（WHAT)—全成本本的概概念1，成成本构构成建造成成本=前期期+建建安+室外外及配配套开发成成本=土地地+建造+开发发间接接全成本本（即即项目目发展展成本本）=开发成成本+期间间费（（营销销和管管理））2，时时间与与空间间上的的分布布时间：：建设设全过过程都都在发发生空间：：公司司+现现场；；实体体+费费用广东-房地产产E网成本管管理的的出发发点（（WHERE)两大基基本内内容----合理确确定和有效控控制1，合合理确确定——确定定是控控制的的前提提和基基础，，市场场定价价原则则，没没有准准确只只有合合理；；成本的的决定定因素素：外部--市市场；；内部部--产品品策划划与定定位；；成本的的影响响因素素:诸多经经营、、技术术、管管理方方面;成本确确定的的方法法:决不是是靠定定额算算出来来的；；靠对对市场场和产产品的的把握握，市市场包包括销销售市市场和和原材材料市市场成本确确定的的过程程:行业业特点点决定定成本本的特特点：：单件件性、、复杂杂性、、多次次性；；从虚虚到实实；成本实实现关关键环环节：招标标（发发包）），使使产品品与市市场结结合----招招标的的目的的就是是形成成有效效的竞竞争；；竞争争是降降价的的最有有效手手段----定定标的的原则则：合合理低低价；；合理理的概概念：：能做做出符符合要要求产产品广东-房地产产E网成本管管理的的出发发点（（WHERE)两大基基本内内容----合理确确定和有效控控制2，有有效控控制——动态态监控控，做做到随随时心心中有有数---控制制是解解决问问题的的手段段之一一，目目的为为达到到某些些既定定目标标；因因此，，控制制可理理解为为一系系统对对外界界影响响的调调节功功能；；此项项调节节功能能可使使系统统的结结果或或产出出不偏偏离既既定目目标。。---控制制的要要素：：目标标、偏偏差测测定、、修正正---有效效控制制的前前提：：目标标要合合理实实在；；实际际结果果要及及时反反馈---控制不不等于于限制制：心心中有有数就就可以以说在在控制制之中中，时时刻掌掌握实实际与与目标标偏差差的原因因、幅幅度、、造成成后果果，进而而做出出相应应的调调整方方案3，技技术经经济相相结合合的原原则——不论论是确确定还还是控控制广东-房地产产E网成本管管理的的阶段段（WHEN)—全过程1，阶段立项\策划划\设设计发包\施工工\竣竣工\维护护2，对应成成本实实现过过程---由虚虚到实实虚拟：：估、、概、、预算算现实：：合同同价、、付款款、结结算价价----从从虚虚到实实的转转折点点就是是发包包广东-房地产产E网各阶段段成本本管理理重点点内容容立项阶阶段——成本本测算算，项项目经经济性性评价价策划阶阶段——选择择性价价比最最好的的产品品，制制定产产品目目标与与发展展计划划设计阶阶段（（卖什什么、、设计计什么么、施施工什什么））—方案案：最最经济济合理理方案案，符符合项项目定定位---初步步：材材料设设备的的合理理选型型---施施工图图：限限额设设计，，图纸纸的质质量和和时间保证发包阶阶段——通过过市场场竞争争找到到合适适的价价格和和单位位，完完备的的合同同（与与合作作伙伴伴双赢赢的关关系））施工阶阶段——变更更和签签证的的管理理，付付款审审核竣工阶阶段——结算算、索索赔办办理广东-房地产产E网成本管管理的的责任任主体体（WHO)—全员1，所所有与与产品品制造造相关关的部部门，，都有有成本本管理理的责责任，，都要要具有有成本本意识识只要考虑虑了性价价比问题题，就是是有成本本意识2，责任任成本管管理体系系的建立立目的：令令全员实实施自觉觉的成本本管理行行为要素：（（1））责任范范围；（（2））责任人人（3）评评价标准准；（（4）评评价人3,房房地产公公司成本本管理专专业人员员的职责责全面、全全过程成成本管理理，而非非单纯编编制预结结算工作作了解产品品、掌握握市场，，制定目目标，全全程监控控；甲方整合合社会资资源的目目标就是是让其符符合我们们的产品品定位；；甲方的的工作就就是协调调，不论论是设计计、工程程还是成成本人员员；专业业人员是是专家型型的管理理者（不不是大厨厨是美食食家）广东-房地产E网成本管理理的基本本方法（HOW)—目标管理理1，目标管理理的内容容--目目标的确确定与控控制两方方面2，目标确定定的依据据—经验验数据库库、市场场调研、、产品把把握3，实现目标标动态监监控的手手段—信信息化4，目标管理理的过程程—PDCA循环广东-房地产E网广东-房地产E网成本管理理的认识识过程三个阶段段造价计算算（概、、预、结结）--定额模式式下，强强调个人人经验，，追求算算得快、、算量准准，定额额熟、套套价正确确；成本控制制—强调不能能突破目目标值提升价值值—强调企业业/团队的共共同目标标：利润润，讲求求性价比比，发掘掘价值，，创造价价值--当前指导导思想：：结合产品品和市场场，以造造价计算算和成本本分析为为基础，，以目标标管理为为方法，，以技术术管理为为保障，，以产品品价值的的实现为为目标开开展成本本管理工工作广东-房地产E网房地产公公司成本本管理总总体思路路成本管理理的基本本内容：：---点、线、、面1，两个重重点：招招标及合合约、预预结算2，一条主主线：项项目成本本全过程程动态控控制3，两个基基本面：：信息平平台（数数据与工工具）、、制度建建设成本部门门的工作作思路：：1，三个层次次：基本的的审算工工作、控控制体系系的建立立与运行行、产品品与市场场研究2，三大主题题：项目建建设、业业务建设设、组织织建设3，两条管理理原则：计划管管理、目目标管理理4，一个工作作准则：靠数据据说话，，留下作作业痕迹迹广东-房地产E网成本管理理工作基基本面成本目标标管理办办法供方管理理制度招标管理理办法合同管理理办法成本信息息化管理理办法变更及签签证管理理办法付款及结结算管理理办法其他：材材料采购购及认价价管理；；资料管管理；预预算编制制深度要要求广东-房地产E网成本目标标的制定定—基本原则则1，目标的内内涵：不仅限于于成本目目标值本本身、更更要关注注成本背背后的产产品目标标2，目标的作作用：目标不一一定是上上限而是是基准，，目标的的作用在在于心中中有数3，目标的的范围：：成本目标标是整个个项目团团队的目目标，目目标范围围覆盖全全成本广东-房地产E网成本目标标的制定定—主要过程程1，制定的时时间：目标制定定从立项项时就已已经开始始，区分分控制目目标与经经济测算算数据，，要求不不同，考考虑风险险因素；；策划、设设计阶段段进行各各阶段的的成本测测算，各各期测算算要有对对应，比比较变化化原因，，原则上上前期目目标控制制后期目目标；规划方案案确定后后，形成成正式目目标成本本施工图完完成后，，可根据据预算对对目标做做调整（（通常是是在偏差差较大的的情况下下）；2，制定的的方法3，制定的的要求广东-房地产E网成本目标标的制定定—主要过程程1，制定的时时间：2，制定的方方法：成本与首首先是由由产品的的定位与与档次决决定的，，因此成成本目标标要在与与产品目目标的互互动沟通通中共同同制定，，在发包包前的阶阶段经历历由粗到到细的过过程。一一般的依依据文件件有：项项目发展展报告、、策划报报告、各各阶段的的设计文文件和交交楼标准准；前期工作作尽可能能做细，，促进策策划、设设计人员员对产品品的深入入考虑，，不要因因为今后后会发生生变化而而不作预预先设定定。最好能结结合公司司产品特特点，制制定公司司通用的的标准和和表格，，各项目目的不同同点在局局部作调调整，可可以节省省时间，，减少误误解；符合公司司利润要要求，经经过各方方的讨论论和审批批（可能能集团审审批），，正式发发布3，制定的要要求：广东-房地产E网成本目标标的制定定—主要过程程1，制定的时时间：2，制定的方方法：3，制定的要要求：合理确定定的前提提条件：：了解市市场、结结合产品品，有充充分的数数据支持持，通过过市场调调研和数数据库；；内容要明明确具体体，比如如同样是是高档，，各人心心目中可可能不同同；尽可能有有量化的的计算，，量价分分离，而而不是笼笼统的总总数，便便于今后后的对比比分析；；尽可能作作为绩效效考核指指标；所所有房地地产公司司都会做做测算，，只是没没有作为为正式的的目标去去执行和和监控，，没有用用目标对对控制结结果进行行考核广东-房地产E网成本目标标的制定定—工作案例例1，某中学成成本控制制纲要：注意前期期制定的的过程、、计划和和人员，，如何调调整2，某中学成成本测算算：注意全成成本的范范围，对对产品的的明确3，成本调研研报告格格式：4，成本目目标评审审要点广东-房地产E网成本目标标的分解解--分解是为为了落实实1，要满足动动态控制制的需要要：按分包与与甲供材材计划分分解到每每个分判判项目上上；这样样分解的的前提项项目开发发过程事事先有充充分的策策划，是是计划管管理到位位；如果果做不到到只能分分解合同同而不是是分解目目标2，要满足足成本分分析的需需要：按照标准准成本科科目（公公司内部部的，没没有行业业标准））分解，，一般只只在末级级科目上上可以增增加；3，按内部部职责划划分：成本费用用总额分分解到各各相关责责任部门门，列入入KPI4，分解到到设计限限额：也可以认认为是目目标的落落实，实实际上在在目标制制定时就就已经考考虑到了了设计限限额5，分摊问问题：作为成本本控制目目标以已已发生为为准，但但在经济济测算时时要分摊摊，建安安费之外外的费用用分配到到单体上上；公建建配套根根据服务务范围在在各期之之间分摊摊；广东-房地产E网成本目标标的分解解—工作案例例1，按招标和和合同项项分解：2，按科目细细分：3，责任划划分：4，设计限限额广东-房地产E网成本目标标的实现现产品的实实现导致致目标的的落实，，使预测测成本分分块、分分步变为为实际成成本；要有保证证目标实实现的方方法，技技术经济济相结合合的手段段；重点点是在设设计和招招标过程程中，在在设计和和合约中中体现甲甲方的意意图，保保护设计计和施工工的成果果不会出出现定位位和档次次上的偏偏差；既要有完完整的流流程，更更要强调调项目操操作团队队的成本本意识与与沟通，，对产品品和技术术的控制制与对成成本的控控制同步步实现；；这里所所谓成本本意识就就是要考考虑性价价比；动态监控控的环节节（招标标、变更更、结算算）与手手段（软软件与报报表）；；调整也是是一种落落实，关关键是要要心中有有数，调调整的原原因、内内容、幅幅度、产产生的影影响等；；调整的的对象包包括成本本目标、、实施方方案和利利润预期期；调整提出出原则：：谁主张张，谁举举证；广东-房地产E网成本目标标的落实实--工作案例例1，月报表表：2，每月变变更汇总总：3，调整所所需文件件：4，价值分分析报告告：5，后评估估报告广东-房地产E网小结：1，成本控控制操作作的关键键环节事前有目目标：项项目总成成本目标标及分解解事中有监监控：月月报表事后有分分析：后后评估报报告2，成本控控制指导导思想成本控制制就是要要做到心心中有数数，而不不是简单单的限制制和压低低成本，，成本确定定是要找找到合理理值不是是准确值值不论确定定与控制制，必须须面向市市场、面面向产品品，技术术与经济济相结合合广东-房地产E网工程量清清单招标标管理为什么要要采用清清单招标标，与费费率招标标相比有有多大益益处？充分竞争争、了解解市场、、掌握投投标细节节：在总总价和单单价上都都充分竞竞争，可可以体现现各单位位的真实实成本，，施工方方案，对对项目的的了解程程度等，，分析投投标报价价的针对对性，可可以知道道其重视视程度，，也可以以反映管管理水平平；事先定价价、心中中有数：：竞争是是降价最最有力的的武器，，在投标标阶段甲甲方处于于主动地地位，尽尽可能确确定总价价和单价价，进场场之后会会由主动动变被动动；承包范围围和内容容事先明明确，减减少索赔赔：促使使招标过过程中将将图纸和和现场的的问题事事先提出出和解决决付款、变变更、结结算过程程简化、、清晰：：减少了了施工过过程中的的扯皮；；存在的难难度：时时间上的的增加、、地方上上的不适适应；广东-房地产E网工程量清清单招标标管理2，清单招标标的组织织及过程程招标范围围：制度度化，不不招标的的审批与与认定组织者、、参与者者、决策策者—根据各公公司的组组织架构构和经营营特点各各环节的的参与人人与参与与度可能能不同；准备过程程：调研研考察（（广泛性性和准对对性，公公司、项项目、基基地）、、标前会会议、文文件准备备（图纸纸、清单单、技术术要求、、样板））招标过程程：发标标、答疑疑、开标标、评标标、谈判判、定标标，每个个过程都都要遵循循“靠数数据说话话、留有有作业痕痕迹”的的原则善后工作作：合同同签订与与交底（（合同附附件、材材料问题题）、数数据分析析与积累累、资料料整理、、样板管管理广东-房地产E网工程程量量清清单单招招标标管管理理3，清清单单招招标标的的合合同同管管理理合同同制制定定的的双双赢赢原原则则，，要要考考虑虑诚诚信信风风险险；；明确确合合同同的的目目的的：：分分工工协协作作，，赚赚社社会会的的钱钱基本本概概念念；一一般般是是总总价价、、单单价价、、成成本本加加酬酬金金；；最最后后一一种种中中国国用用的的较较少少；；总总价价包包括括固固定定总总价价和和可可调调总总价价，，单单价价包包括括有有暂暂定定量量的的单单价价和和纯纯单单价价；；单价价/总价价合合同同的的选选择择：：要要看看具具体体项项目目的的复复杂杂程程度度，，与与时时间间长长短短，，变变化化的的多多少少，，图图纸纸的的清清晰晰度度有有关关；；还还可可以以综综合合选选用用的的方方式式，，单单价价中中有有总总价价，，如如，，一一些些内内容容就就是是一一项项定定一一个个价价，，局局部部总总价价；；总总价价中中有有单单价价，，比比如如有有些些可可能能价价格格或或实实际际数数量量上上差差别别较较大大的的项项目目，，某某消消防防工工程程种种的的防防火火封封堵堵、、土土方方工工程程；；最常常用用的的是是固固定定单单价价的的总总价价合合同同，，且且列列出出一一些些备备用用价价格格，，如如零零星星清清单单，，主主材材价价；；包包干干方方式式是是图图纸纸加加清清单单，，量量价价的的风风险险都都给给了了施施工工单单位位变更更与与调调价价的的方方式式：：合合同同价价、、定定额额或或其其他他参参考考、、商商定定；；注注意意报报价价时时的的成成本本水水平平；；总总之之承承包包的的内内容容明明确确才才能能包包死死，，若若想想制制定定品品牌牌必必须须在在招招标标示示提提出出；；付款款、、结结算算办办理理：：尽尽量量按按照照实实际际完完成成工工程程量量广东东-房地地产产E网工程程量量清清单单招招标标管管理理4，关关于于标标底底的的讨讨论论正确确认认识识标标底底：：合合理理范范围围的的参参考考，，不不是是准准确确的的价价格格，，例例：：领领导导要要求求说说出出到到底底哪哪个个是是准准确确的的是否否需需要要标标底底：：很很多多单单位位说说没没有有标标底底，，使使没没有有专专门门编编制制，，但但对对可可能能的的造造价价水水平平都都有有个个预预期期，，目目标标也也是是一一种种标标底底；如何何取取定定标标底底：：调调研研，，按按定定额额或或市市场场价价格格计计算算，，甲甲方方的的企企业业定定额额就就是是成成本本经经验验数数据据广东东-房地地产产E网工程程量量清清单单招招标标管管理理5，关关于于谈谈判判的的讨讨论论是否否需需要要标标后后谈谈判判：：谈谈判判的的目目的的是是降降价价，，各各公公司司的的认认识识与与习习惯惯，，最最终终为为自自身身营营造造什什么么样样的的市市场场环环境境；；方方式式：：不不谈谈或或多多次次报报价价、、多多轮轮谈谈判判；；如何何有有效效的的谈谈判判：：有有针针准准对对性性：：从从质质量量、、技技术术、、进进度度、、服服务务、、付付款款等等方方面面以以及及报报价价中中的的问问题题入入手手谁负负责责：：不不同同目目的的不不同同的的人人员员，，从从澄澄清清、、优优化化和和摸摸底底的的角角度度出出发发或或最最终终拍拍板板角角度度广东东-房地地产产E网工程程量量清清单单招招标标管管理理6，评评标标原原则则与与要要点点根本本目目的的，，要要知知道道各各家家报报价价的的差差别别在在哪哪里里，，选选定定合合适适的的队队伍伍（（产产品品和和服服务务））和和价价格格，，报报证证项项目目顺顺利利实实施施合理理低低价价的的概概念念与与把把握握：：技技术术与与经经济济结结合合，，与与项项目目特特征征结结合合深层层次次的的重重点点分分析析，，要要有有单单价价分分析析表表；；预防防不不平平衡衡报报价价：：分分项项之之间间、、费费用用之之间间，，可可用用图图表表必须须与与目目标标做做对对比比分分析析表格格要要统统一一，，招招标标文文件件中中充充分分考考虑虑评评标标的的需需要要广东东-房地地产产E网工程程量量清清单单招招标标管管理理7，招招标标成成功功的的关关键键为自自身身营营造造规规范范的的市市场场环环境境，，才才能能得得到到市市场场上上的的优优质质资资源源市场场调调研研充充分分，，了了解解投投标标人人及及其其产产品品的的底底细细，，合合理理确确定定入入围围的的产产品品和和队队伍伍（（档档次次标标准准一一致致，，新新老老结结合合））；；招标标范范围围、、要要求求明明确确，，图图纸纸文文件件内内容容清清楚楚，，加加强强样样板板管管理理投标标报报价价的的方方式式明明确确（（如如算算量量不不同同如如何何处处理理）），，表表格格统统一一；；评标标充充分分、、到到位位总之之：：准准备备充充分分、、到到位位。。时时间间上上有有保保障障广东东-房地地产产E网工程程量量清清单单招招标标管管理理8，几几个个常常见见问问题题有特特殊殊照照顾顾对对象象—给机机会会，，低低价价中中标标；；长长期期合合作作伙伙伴伴优优先先图纸纸不不够够完完备备—先出出招招标标图图，，之之后后出出变变更更；先先作作暂暂定定价价，，并并保保留留甲甲方方分分包包的的权权利利；；时间间过过于于紧紧迫迫—几方方同同时时算算量量；；加加快快评评标标速速度度；；准准备备充充分分，，压压缩缩谈谈判判时时间间广东东-房地地产产E网工程程量量清清单单招招标标管管理理9，总总包包及及主主要