房企户型面积赠送研究（83图文）

户型面面积赠赠送研研究专题研研究目目的分析市市场赠赠送面面积具具体操操作方方法研究政政策对对面积积赠送送的影影响为十堰堰提供供产品品的市市场借借鉴面积赠赠送研研究的的系统统化认认知产品维维度下下的赠赠送方方式实实例典型案案例分分析政策法法规分分析专题研研究内内容面积赠赠送研研究的的系统统化认认知面积赠赠送实实现的的原理理分析析面积赠赠送的的优劣劣势评评价面积赠赠送的的实现现路径径面积赠赠送手手段的的系统统化分分析—6大维度度：计计算标标准、、结构构、实实现效效果、、性价价比、、产品品、空空间方方向“面积赠赠送””的实实质——“赠送送面积积”一一般般有以下下3种来源源：“面积赠赠送””开发商商利用用商品品住宅宅现行行的建建筑设设计规规范，，尽量量多设设计一一些既既可以以让业业主利利用，，但又又不计计入销销售面面积或或只计计算一一半面面积的的居住住空间间，以以提高高单位位面积积的使使用率率“偷面面积””实际际是钻钻了““建筑筑面积积计算算方法法”的的空子子，减减少了了建筑筑的套套内面面积，，从而而为开开发商商减少少上缴缴税费费开发商商在与与购房房者签签订商商品房房预售售合同同的同同时与与购房房者签签订委托装装修改改造协协议，由购购房者者委托托其指指定的的关联联装修修装饰饰公司司“免免费””装修修改造一旦涉诉便便金蝉蝉脱壳壳，违违规主主体还还是购购房者者，导致购购房者者“被被违规规”，，使得得房屋屋实际际使用用面积积增大大违建面面积侵犯共共有面面积开发商商对部部分特特定住住户购购房者者所赠赠送的的面积积，实实际为为业主主共有有面积如常见的的承诺诺给顶顶层业业主的的顶层层露台台、给给底层层业主主的地地下室室空间间等赠送面面积的的优劣劣势—赠送面面积可可带来来4%-8%的溢价价，利利远大大于弊弊，但但要警警惕政政策带带来的的风险险虽然赠赠送面面积会会增加加部分分建筑筑成本本，但但项目目在销销售过过程中中，可带来来4%-8%的溢价价，并且且销售售速度度会大大幅度度提高高，总总体来来说，，赠送送面积积的利利要远远大于于弊但需要要考虑政政策影影响，由于于目前前部分分城市市的送送面积积项目目过多多，房房产部部门已已出台台或准准备出出台相相关政政策禁禁止送送面积积优势一一：提提高使使用面面积优势二二：增增加项项目卖卖点优势三三：提提高项项目溢溢价劣势一一：增增加建建筑成成本劣势二二：政政策风风险优势劣势“面积赠赠送””依据据房屋容容积率率及赠赠送面面积的的最终终确定定于政政府规规划部部门、、开发发商、、设计计院有有直接接的关关系，，最终终由目目标客客户对对赠送送部分分利用用或者者二次次改造造在开发发是和和客户户利益益之间间需求求平衡衡点，，是决决定我我们产产品成成功与与否的的重要要因素素将赠送送变为为可用用买越多多送越越多，，送越越多价价越高高通过建建筑结结构改改造，，进行行二次次设计计政府规规划部部门：：给定定容积积率高价出出让土土地，，提高高政府府收入入控制城城市开开发，，改善善居住住环境境依据开发商商：最最求价价值最最大化化收购土土地，，挖掘掘最大大价值值呼应政政府政政策，，挖掘掘政策策漏洞洞设计院院：研研究技技术上上可行行性深入研研究规规范，，寻找找规范范漏洞洞实施指指导报报建，，报建建制约约实施施我们的的目标标客户户分类1：按计计算标标准分分类计算标准方式功能不计面积1、凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内)空间延伸2、落地凸窗(2.2米内)空间延伸,实际窗地面与房间地面同,变现类夹层实用面积3、可局部拆卸内假凸窗增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高4、两层高以上的普通大露台增加使用面积但不占用房间面积5、两层高以上的内凹大露台或入户花园增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积6、地下室空间增加辅助使用空间7、双首层设计的"地下空间"增加辅助使用空间或变现更多实用面积8、一楼庭院和楼顶的使用面积增加辅助使用空间9、超高内庭院可变现实用面积10、室内层高2.2以下(夹层)增加辅助使用空间计一半面积1、一层普通大阳台增加使用面积但使得房间面积减少2、可以变房间的内阳台计一半面积,但能直接变成房间,非常实用计一层室内超高层面积1、室内4米以下增加空间体量和舒适度2、室内4.4米-6米甚至更高增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实用面积少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高,夹层等)减少公摊建筑面积,增加套内实用面积2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)减少公摊建筑面积,增加套内实用面积3、模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊建筑面积,增加套内实用面积分类2：按结结构差差异分分类以”属属于建建筑体体的原原来结结构，，改变变用途途使之之成为为室内内的使使用空空间““和新新增加加户型型的辅辅助功功能空空间””两种种方式式为主主。另另外，，扩大大户型型原有有可赠赠送面面积部部分的的面积积和高高度也也是偷偷面积积的一一种考考虑方方向原有结结构，，改变变用途途的赠赠送面面积方方法一一般不不会增增加过过多的的建筑筑成本本，而而扩大大或者者增加加功能能空间间则必必须面面临增增加建建筑成成本的的考虑虑类别方法原有结构，改变用途可延展客厅、共享梯厅、空调机位改生活阳台、阳光房扩大空间，赠送面积凸窗、入户花园、增加功能空间半地下室、隐藏式衣柜、露台、空中花园、外挂廊、空中院馆、内院露台增加层高6米高入户花园、LOFT分类3：按赠送送实现现效果果分类类属于““原有有结构构，改改变用用途””的方方法一一般可可赠送送的面面积的的不太太多，，但好好在不不增加加建筑筑成本本；扩扩大或或增加加功能能空间间的方方法虽虽然能能够带带来更更大的的赠送送面积积，但但需要要付出出一定定的成成本支支出方法可赠送面积的多少空调机位改生活阳台

+隐藏式衣柜

+凸窗

+可延展客厅

++共享梯厅

++外挂廊

++入户花园

+++6米高入户花园

++++空中花园

++++空中院馆

++++内院露台

++++露台

++++LOFT

+++++送半地下室

+++++注：““+”号表示示面积积大小小的程程度，，+号越多多，则则面积积越大大分类4：按性性价比比分类类从成本本角度度来看看，从从1至6“偷面积积”方方法所所带来来的成成本增增加相相对较较少；；而7至14号方法法所带带来的的成本本增加加相对对较多多；从提升升价格格能力力来看看，loft、露台台、6米高入入户花花园和和空中中花园园等赠赠送面面积较较多的的设计计价格格提升升能力力较强强，而而隐藏藏式衣衣柜、、凸窗窗、空空调机机位改改生活活阳台台等赠赠送面面积较较少的的设计计价格格提升升能力力相对对较弱弱。从建筑筑成本本与价价格相相对比比来看看，隐隐藏式式衣柜柜、空空调机机位改改生活活阳台台、凸凸窗、、露台台、6米高入入户花花园、、LOFT性价比比较好好。注：““★””“☆☆”号号表示示成本本或价价格多多少，，星号号越多多，则则成本本或价价格越越高分类5：按产产品构构成元元素阳台凸阳台凹阳台复合阳台（空中花园）窗户按形式分平开凸窗转角凸窗按做法分普通凸窗落地凸窗（步入式）可拆卸凸窗露台普通露台（奇偶露台）错层露台入户花园普通入户花园可变入户花园N+1/N+2模式阳光房内庭院花架公共空间入户门庭共享梯厅管道井储藏空间隐藏式衣橱空调机位空调机位顶层阁楼夹层加大层高送夹层低层首层花园半地下室/地下室分类6：按空间间的延伸伸方向向垂直:夹层半地下下室/地下室室高于或或等于于2层层高高的露露台电梯厅厅首层花园水平阳台凸窗N+n模式设备平平台顶层阁阁楼……13根据产产品构构成元元素，，介绍绍赠送送面积积主要要方式式设备备平平台台夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层设备备平平台台政策策依依据据：建建筑筑物物的的阳阳台台，，不不论论是是凹凹阳阳台台、、凸凸阳阳台台、、封封闭闭阳阳台台、、不不封封闭闭阳阳台台均均按按其其水水平平投投影影面面积积的的一一半半计计算算。。实施施措措施施：赠赠送送大大阳阳台台、、凹凹阳阳台台（（或或空空中中花花园园））改改造造成成房房间间等等。。户型型图图解解阳台示意阳台台和和露露台台的的区区别别：：阳台台是是从从房房间间分分离离出出去去的的一一部部分分，，有有顶顶盖盖，，且且顶顶盖盖的的高高度度不不超超过过一一个个楼楼层层的的高高度度露台台是是直直接接对对着着天天空空的的，，没没有有柱柱子子，，没没有有顶顶盖盖，，或或顶顶盖盖的的高高度度超超过过一一个个楼楼层层的的高高度度夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层阳台台图图解解赠送送一一半半面面积积设备备平平台台夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层实例例分分析析万科科金金御御华华府府内阳阳台台面面宽宽3.8米，，进进深深6米，，可可改改房房间间内阳阳台台可可改改书书房房中海海万万锦锦豪豪园园赠送送一一半半面面积积户型型特特点点：：内内阳阳台台设设计计，，按按照照可可改改房房的的尺尺度度设设计计阳阳台台，，方方便便客客户户自自行行装装修修成成阳阳光光卧卧室室或或者者书书房房，，实实用用性性强强，，由由于于只只计计算算一一半半面面积积，，性性价价比比高高，，客客户户接接受受度度好好。。设备备平平台台优势势：：阳台台结结合合客客厅厅或或主主卧卧布布置置，，增增加加宽宽敞敞感感，，赠赠送送一一半半面面积积。。一一般般只只在在大大户户型型单单元元或或自自然然资资源源景景观观较较好好的的楼楼盘盘中中使使用用。。局限限：：在规规定定面面积积内内，，大大阳阳台台导导致致室室内内空空间间的的变变小小，，而而且且必必须须考考虑虑到到底底多多大大的的阳阳台台适适合合多多大大的的户户型型。。对小小户户型型而而言言，，赠赠送送面面积积较较少少，，逐逐渐渐被被露露台台取取代代。。优劣劣势势分分析析夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层设备备平平台台政策策依依据据：层层高高小小于于2.2m的夹夹层层、、插插层层、、地地下下室室、、半半地地下下室室，，不不计计算算建建筑筑面面积积。。实施施措措施施：销销售售按按凸凸窗窗，，装装修修通通过过改改变变凸凸窗窗板板，，调调节节内内部部空空间间高高度度或或利利用用上上部部空空间间做做储储藏藏柜柜。。户型型图图解解凸窗窗示示意意凸窗窗定定义义（（2011）：：凸凸出出建建筑筑外外墙墙面面的的窗窗户户凸窗窗既既作作为为窗窗，，在在设设计计和和使使用用时时就就应应有有别别于于地地板板（（楼楼板板））的的延延伸伸，，也也就就是是说说不不能能把把地地板板延延伸伸出出去去而而仍仍称称之之为为凸凸窗窗。。凸凸窗窗的的窗窗台台应应只只是是墙墙面面的的一一部部分分且且距距地地面面应应有有一一定定高高度度。。夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层普通通凸凸窗窗图图解解普通通凸凸窗窗可拆拆卸卸凸凸窗窗赠送送全全部部面面积积设备备平平台台政策策依依据据：层层高高小小于于2.2m的夹夹层层、、插插层层、、地地下下室室、、半半地地下下室室，，不不计计算算建建筑筑面面积积。。实施施措措施施：销销售售按按凸凸窗窗，，装装修修通通过过改改变变凸凸窗窗板板，，调调节节内内部部空空间间高高度度或或利利用用上上部部空空间间做做储储藏藏柜柜。。户型型图图解解凸窗窗示示意意这些些““可可拆拆卸卸凸凸窗窗””在在交交楼楼时时是是真真正正的的凸凸窗窗（（在在结结构构上上是是虚虚设设的的））。。业业主主在在装装修修时时，，可可以以自自行行将将该该凸凸窗窗打打掉掉（（不不影影响响外外墙墙立立面面））“可可拆拆卸卸凸凸窗窗””在在拆拆卸卸凸凸窗窗后后的的室室内内空空间间，，比比步步入入式式凸凸窗窗更更好好使使用用，，空空间间也也没没有有压压抑抑感感夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层可拆拆卸卸凸凸窗窗图图解解普通通凸凸窗窗可拆拆卸卸凸凸窗窗凸窗窗上上梁梁可可以以打打掉掉设备备平平台台实例例分分析析夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层绿洲丰和户型特点：：绿洲丰和和的卧室基基本上都有有1.5米深的落地地凸窗,就是卫生间间也有0.9米深的凸窗窗，卫生间间的净高要要求低，落落地凸窗的的应用最为为理想设备平台优势：给业主带来来实惠：只只要凸窗高高度小于2.2米，可不计计入建筑面面积通透的室内内空间：凸凸窗增加了了室内可使使用空间和和视野开阔阔感美观的建筑筑外立面：：精心设计计的凸窗建建筑能与房房间自然融融为一体局限：政策对凸窗窗高度的限限制，使进进深不可避避免产生局局限。这一一点，即使使“可拆卸卸凸窗”的的诞生，也也未能有更更好的突破破正当凸窗无无法为客户户带来更极极致的面积积上的实惠惠，于是，，另外一种种“偷法””诞生优劣势分析析夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层设备平台超高露台政策依据：阳台顶盖盖高度大于于或等于两两个标准层层高度，该该阳台不计计算建筑面面积。实施措施：无盖露台台通常采用用退台方式式实现，上上盖高度达达到或超过过二个层高高的阳台也也视为露台台，均不计计入建筑面面积，是能能偷到面积积最大的方方式。户型图解露台示意对于错层大大露台（或或入户花园园）如果是是可以用玻玻璃窗封上上，或加楼楼层板使上上下两家都都增加面积积，对偷面面积提高实实用率有非非常大的帮帮助。但要要考虑上下下层对视的的问题，如如采用内封封闭的方式式夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层双层露台图图解赠送全部面面积设备平台实例分析深圳鸣翠居居，赠送两两层通高露台奇数层偶数层夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层设备平台户型特点：：通过错层层设计，部部分露台层层高设计为为6米，同时符符合建筑规规范（佛山山），全部部不计入销销售面积奇数层平面偶数层平面偶数层大露台，层高6米对应奇数层位置空对应奇数层位置空夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层实例分析万科金御华华府，龙光光天湖郦都都设备平台对业主：“获赠面积积”的诱惑惑更大让小区景致致和房间形形成有机结结合，露台台成为小户户型的主要要置业群最最喜爱的户户型结构之之一对地产商：：有效解决了了平层中送送出不计面面积的露台台灵活多变的的露台设计计带来的户户型美感成成为楼盘新新的卖点，，减少了销销售压力露台的出现现，在买房房者求实惠惠的心理与与高房价之之间，找到到了一个很很好的平衡衡点优劣势分析析夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层设备平台政策依据：赠送原理理同阳台，，半封闭赠赠送一半面面积。实施措施：业主收房房后可自行行将入户花花园封闭。。户型图解入户花园示示意由于入户花花园和阳台台只计一半半建筑面积积，开发商商通过做大大入户花园园和阳台也也属“偷面面积”之举举入户花园提提供入口缓缓冲空间，，引入更多多室外空间间，提高产产品舒适度度此方法一般般只在大户户型单元且且自然资源源景观较好好的楼盘中中使用夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层入户花园图图解赠送一半面面积设备平台户型特点：：”6米高入户花花园”采用用左右错层层设计，将将入户花园园设计成两两层高度，，可以100%的“偷面积积”。左左右错层的的入户花园园（两层高高度），使使得业主得得到了实惠惠。“6米高入户花花园”由于于上层被封封闭，在使使用中甚至至可以再作作一层阁楼楼实例分析新天地夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层A座（8-31层）偶数层层群组平面面示意图A座（8-31层）奇数层层群组平面面示意图赠送全部面面积设备平台户型特点：：赠送部分分为入户花花园一半面面积和餐厅厅卫生间，，共赠送8-12㎡㎡实例分析富通城三期期夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层赠送全部面面积建筑面积约约50多平米，入入户花园赠赠送一半面面积为3.84平米。建筑面积约约70平米，入户户花园赠送送一半面积积为3.16平米。设备平台夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层局限：作为购房者者，由于入入户花园要要计一半建建筑面积，，在规定面面积内，大大的入户花花园必然造造成室内空空间的变小小。另外还还必须考虑虑到底多大大的入户花花园和阳台台时候多大大的户型凸阳台和凸凸入户花园园进深太深深容易影响响房间和下下一层的采采光，太浅浅则难以形形成围合成成圈喝茶、、聊天、打打牌的空中中庭院的感感觉。入户户花园应该该与户内保保持一定高高差，否则则无法填浮浮土种花草草，不能达达到真正花花园的效果果优劣势分析析设备平台政策依据：层高小于于2.2m的夹层、插插层、地下下室、半地地下室，不不计算建筑筑面积。实施措施：空面积。。户型图解局限性分析析：私密性的处处理一直是是阳光房设设计的一大大瓶颈“阳光房””因为不能能完全保障障业主隐私私权，且建建筑立面的的处理等受受到质疑，，广泛推广广尚有难度度夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层阳光房图解解阳光房空中庭园花架赠送全部面面积设备平台户型特点：：中山万科城城市风景的的阳光房，，使室外空空间室内化化，将阳台台(赠送一一半面积））设计成阳阳光房，增增加室内使使用空间。。“阳光房””拥有通透透、华丽的的外观，其其三面玻璃璃墙的设计计让业主和和自然有很很亲密的接接触实例分析中山万科城城市风景夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层阳光房空中庭园花架设备平台政策依据：建筑物的的阳台均应应按照其投投影面积的的1／2计算；阳台台顶盖高度度大于或等等于两个标标准层高度度，该阳台台不计算建建筑面积。。实施措施：空中庭院院只计算一一半的建筑筑面积，可可封玻璃为为房间；空空中庭院两两层通高，，不计算建建筑面积。。内庭院将室室外景观引引入室内，，创造更私私密的半室室外空间，，也可灵活活用于扩大大室内空间间。赠送面面积效率非非最高，但但实用性较较强。夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层空中庭院图图解两层通高户型图解阳光房空中庭园花架赠送一半/全部面积设备平台政策依据：政策中禁禁止的是““板”，花花架搭建的的是“架””实施措施：通过将阳阳台或房间间的楼板先先不布置，，而是设置置一些构件件梁，等到到工程验收收后，再由由开发商统统一的布置置楼板夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层通道只计算算一半面积积，两边的的花架是不不计算建筑筑面积的““赠送部分分”，这些些花架，交交房后将全全部搭上板板，隔成房房。阳光房空中庭园花架赠送全部面面积建筑面积：：70平米赠送面积：：15平米设备平台夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层阳光房空中庭园花架实例分析万科金色名名郡建业领翔建筑面积：：115平米赠送面积：：21平米赠送一半面面积赠送全部面面积花架隔成房房间花架隔成房房间设备平台实施措施：电梯可以以前后双开开门，电梯梯开门后可可以直接进进入房屋，，将以前的的电梯等待待区改为私私人空间，，把入户门门外移，使使得业主可可以多出部部分面积。。注意事项：：电梯可以前前后双开门门，电梯开开门后可以以直接进入入房屋，将将以前的电电梯等待区区改为私人人空间，把把入户门外外移，使得得业主可以以多出部分分面积夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层双侧电梯厅厅图解户型图解双侧电梯厅厅双层电梯厅厅赠送全部面面积设备平台实例分析深圳香蜜湖湖1号华府夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层双侧电梯厅厅双层电梯厅厅设备平台双侧电梯厅厅夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空间储藏空间顶层低层政策依据：电梯厅露露台两层高高度，按照照建筑计算算有关规定定，不计入入容积率部部分实施措施：电梯厅花花园由两层层高露台组组成，即每每两层电梯梯厅均有一一个近30—40平方米的露露台，形成成了可供两两层业主共共同使用梯梯厅花园。。一般是两两层或者三三层做一个个。香诗美林其其电梯厅花花园由两层层高露台组组成，即每每两层电梯梯厅均有一一个近30—40平方米的露露台，形成成了可供两两层业主共共同使用梯梯厅花园双层电梯厅厅图解户型图解双层电梯厅厅电梯三层四层五层六层赠送全部面面积设备平台政策依据：层高小于于2.2m的夹层、插插层、地下下室、半地地下室，不不计算建筑筑面积。实施措施：室内局部部做小于2.2m夹层，家装装可利用为为储藏柜和和衣柜或同同层高。户型图解储藏空间示示意隐藏式衣橱橱的设计方方法有点类类似于低台台凸窗，通通过外墙外外移并将其其做成凸窗窗完成，只只是这里的的凸窗改成成了“衣橱橱”缺点：可能影响外外墙的保温温和整个小小区的外立立面的协调调性;可能会影响响室内空间间的舒适度度。夹层阳台窗户露台入户花园N+n模式公共空空间储藏空空间顶层低层储藏空空间图图解根据凸凸窗原原理，，赠送送的衣衣柜赠送全全部面面积政策依依据：两层层通高高阳台台、露露台、、突出出小于于0.6m的阳台台不计计算建建筑面面积。。实施措措施：设备备平台台设计计成为为进深深小于于0.6m，可改改为阳阳台。。设备平平台示示意生活阳阳台在在施工工图上上是空空调室室外机机位，，验收收后将将被改改造为为生活活阳台台。夹层阳台窗户露台入户花花园N+n模式公共空空间储藏空空间设备平平台顶层低层空调机机位图图解户型图图解赠送全全部面面积夹层阳台窗户露台入户花花园N+n模式公共空空间储藏空空间设备平平台顶层低层实例分分析天鹅湖湖6期119㎡74.46㎡赠送一一半面面积赠送全全部面面积夹层阳台窗户露台入户花花园N+n模式公共空空间储藏空空间设备平平台顶层低层政策依依据：坡屋屋顶内内的建建筑空空间，，屋面面底板板距楼楼面净净高超超过2.0部分分计计算算全全部部建建筑筑面面积积；；净净高高不不超超过过2.0米部部分分不不计计建建筑筑面面积积。。顶顶层层结结构构顶顶板板小小于于2.2米，，并并加加高高度度小小于于2.0米的的单单坡坡和和双双坡坡屋屋顶顶，，顶顶层层可可不不算算面面积积实施施措措施施：建建筑筑顶顶层层阁阁楼楼或或住住宅宅内内部部阁阁楼楼阁楼楼示示意意户型型图图解解为了了吸吸引引消消费费者者买买下下高高层层单单位位开开发发商商就就必必须须增增加加它它们们的的附附加加值值赠赠送送阁阁楼楼是是除除去去赠赠送送花花园园以以外外的的另另外外一一种种比比较较好好的的方方式式因因为为开开发发商商所所付付出出的的成成本本很很小小一一般般用用在在多多层层洋洋房房中中高高层层建建筑筑中中由由于于技技术术和和建建筑筑功功能能的的影影响响很很少少使使用用阁阁楼楼赠送送部部分分面面积积设备备平平台台政策策依依据据：层层高高低低于于夹夹层层2.2米，，不不计计入入建建筑筑面面积积。。实施施措措施施：在在将将房房屋屋层层高高设设计计到到4.8米、、4.9米甚甚至至更更高高后后，，在在上上层层做做一一个个层层高高低低于于2.2米的的阁阁楼楼，，使使空空间间得得到到充充分分利利用用。。户型型图图解解夹层层示示意意这种种做做法法已已经经广广为为流流传传于于小小户户型型中中。。在在商商业业建建筑筑中中，，由由于于对对层层高高限限制制不不是是很很强强，，因因此此，，可可以以做做到到层层高高6米，，入入伙伙验验收收后后再再隔隔出出一一层层。。常常见见的的有有LOFT建筑筑缺点点：：结结构构复复杂杂，，施施工工周周期期加加长长，，减减少少可可售售面面积积，，从从而而单单价价较较高高注意意事事项项：：挑高高房房是是利利用用““层层高高””偷偷面面积积的的一一种种，，如如果果规规划划中中限限高高要要求求限限制制，，再再将将房房屋屋层层高高做做大大意意味味着着整整个个项项目目的的建建筑筑面面积积可可能能减减少少。。夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层夹层层图图解解夹层夹层夹层层赠赠送送高度度小小于于2.2米可可不不计计入入容容积积率率赠送送全全部部面面积积设备备平平台台户型型特特点点：：按按照照国国家家建建筑筑规规范范，，层层高高低低于于夹夹层层2.2米，，可可以以不不记记入入建建筑筑面面积积，，2.18米的的夹夹层层可可以以不不计计算算销销售售面面积积地地““100%””送给给业业主主实例例分分析析荷兰兰水水乡乡高厅厅采采用用3.9米，，标标准准层层采采用用层层高高2.81米，，夹夹层层高高2.18米，，赠赠送送面面积积近近30平米米夹夹层层空空间间夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层赠送送全全部部面面积积首层层二层层客厅厅层层高高4.6米，，可可以以隔隔成成2层设备备平平台台实施施措措施施：将将每每户户周周边边的的公公共共区区域域进进行行半半封封闭闭围围合合，，形形成成小小院院，，以以达达到到送送面面积积的的目目的的首层层庭庭院院示示意意存在在问问题题：：物权权法法第第七七十十条条规规定定：：业业主主对对建建筑筑物物内内的的住住宅宅、、经经营营性性用用房房等等专专有有部部分分享享有有所所有有权权，，对对专专有有部部分分以以外外的的共共有有部部分分享享有有共共有有和和共共同同管管理理的的权权利利夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层首层层庭庭院院图图解解户型型图图解解首层层庭庭院院地下下室室赠送送全全部部面面积积设备备平平台台政策策依依据据：1.层高高小小于于2.2米的的地地下下室室、、半半地地下下室室不不计计算算建建筑筑面面积积；；2.双首首层层设设计计的的地地下下空空间间不不计计算算建建筑筑面面积积；；3.住宅宅建建筑筑正正负负零零之之下下不不计计算算建建筑筑面面积积。。实施施措措施施：1.地下下室室、、半半地地下下室室做做夹夹层层或或填填充充，，上上层层净净高高小小于于2.2米，，装装修修时时可可打打通通上上下下，，不不计计建建筑筑面面积积地下下室室示示意意注意意事事项项：：赠送送地地下下室室存存在在一一定定争争议议，，按按照照相相关关规规定定半半地地下下室室应应该该属属于于业业主主共共有有空空间间，，如如果果送送给给只只送送给给一一楼楼住住户户则则有有可可能能侵侵犯犯了了其其他他业业主主的的合合法法权权益益。。所所以以，，一一定定要要有有一一份份严严密密的的解解释释条条款款夹层层阳台台窗户户露台台入户户花花园园N+n模式式公共共空空间间储藏藏空空间间顶层层低层层地下下室室图图解解户型型图图解解总建建筑筑面面积积约约174-198㎡㎡，赠赠送送地地下下室室面面积积约约63-93㎡㎡首层层庭庭院院地下下室室半地地下下室室图图解解赠送送全全部部面面积积典型型案案例例分分析析佛山山力力迅迅上上筑筑佛山山万万科科金金御御华华府府佛山山万万科科金金色色家家园园深圳圳佳佳兆兆业业可可园园实例例分分析析赠送送一一半半面面积积赠送送全全部部面面积积房号户型建筑面积附加值户型分析奇数01三房二厅142m²赠送面积31m²赠送入户阳台与内庭院，可由三房改为四房；双阳台、双套间设计；主卧设置90°转角凸窗，景观视角丰富。奇数02三房二厅141m²赠送面积33m²偶数01三房二厅142m²赠送面积28m²偶数02三房二厅141m²赠送面积30m²内庭庭院院工作作阳阳台台入户阳台内庭庭院院工作作阳阳台台入户阳台工作作阳阳台台入户阳台工作作阳阳台台入户阳台露台台露台台内庭庭院院内庭庭院院佛山山力力迅迅上上筑筑面积积：：142m²²实际际使使用用面面积积可可达达到到：：158－165m²²偶数数层层平平面面奇数数层层平平面面赠送送一一半半面面积积赠送送全全部部面面积积多功功能能厅厅层高高2.19m阳台台花园园多功功能能厅厅层高高2.19m露台台生活活阳台台露台台生活活阳台台多功功能能厅厅层高高2.19m多功功能能厅厅层高高2.19m露台台花园园露台台花园园生活活阳台台生活活阳台台露台台阳台台阳台台花园园露台台花园园房号奇数01奇数02偶数01偶数02户型四房三厅三卫三房三厅三卫四房三厅三卫三房三厅三卫建筑面积253m²237m²252m²237m²附加值赠送约33m²层高2.19m的多功能厅，赠送超大露台约20m²。赠送约31m²层高2.19m的多功能厅，赠送超大露台约20m²。赠送约33m²层高2.19m的多功能厅，赠送超大露台55m²。赠送约32m²层高2.19m的多功能厅，赠送超大露台30m²。户型分析二梯二户，电梯直接入户，带私家入户电梯厅；双阳台、双露台、双主人房设计；二梯二户，电梯直接入户，带私家入户电梯厅；双阳台、双露台、双主人房设计；阳台花园可改房。二梯二户，电梯直接入户，带私家入户电梯厅；双阳台、双露台、双主人房设计；二梯二户，电梯直接入户，带私家入户电梯厅；双阳台、双露台、双主人房设计；阳台花园可改房。实例例分分析析佛山山万万科科金金御御华华府府（（景景院院））面面积积：：237m²²－－253m²²实实际际使使用用面面积积达达到到：：270m²²－－300m²²赠送送一一半半面面积积活性性空空间间活性性空空间间绿化化花园园露台台露台台露台台露台台露台台露台台露台台露台台凸窗窗凸窗窗偶数数层层平平面面绿化化花园园露台台露台台活性性空空间间活性性空空间间露台台露台台凸窗窗凸窗窗凸窗窗凸窗窗奇数数层层平平面面房号户型建筑面积附加值户型分析奇数015＋1房二厅三卫181m²赠送面积约30m²，其中活性空间与绿化花园可改为房间。赠送超大面积活性空间；双露台、主人房全套房设计；奇数025房二厅三卫172m²赠送面积约32m²，其中活性空间可改为房间。赠送超大面积活性空间；双露台、主人房全套房设计；偶数015＋1房二厅三卫181m²赠送面积约42m²，其中活性空间与绿化花园可改为房间。赠送超大面积活性空间；设置4个露台，270°观景视野；主人房全套房设计；偶数025房二厅三卫172m²赠送面积约44m²，其中活性空间可改为房间。赠送超大面积活性空间；设置4个露台，270°观景视野；主人房全套房设计赠送送全全部部面面积积实例例分分析析佛山山万万科科金金色色家家园园（（二二期期楼楼王王））面面积积：：172m²²－－181m²²实实际际使使用用面面积积达达到到：：200m²²－－220m²²错层露台台（6米高）赠赠送全全部面积积露台变种种：双L型阳台（（加花架架）形成成错层赠赠送阳台台；较好好解决露露台私密密性问题题主卧L型落地凸凸窗赠送送，形成成温馨休休闲空间间，同时时使主卧卧得到三三面采光光和景观观。根据凸窗窗原理，，赠送的的衣柜入户花园园实例分析析深圳佳兆兆业可园园说明：两两房中难难见的户户型，面面积为68-73平米，赠赠送面积积和舒适适性达到到极致，，极大促促进楼盘盘销售。。“面积赠赠送”政政策法规规分析05年前赠送送面积的的设计方方式05-10年赠送面面积设计计方式2012年8月《住宅设计计规范》新规分析析深圳、上上海、武武汉、十十堰四城城政策分分析对于开发发商赠送送面积的的行为，，国家及及部分城城市通过过制定相相关规则则、规范范不断进进行约束束2005年前各种种提高使使用率的的手段基基本被各各大开发发商使用用到极致致，随着着05年《建筑工程程建筑面面积计算算规范GB/T50353-2005》的出台，，显示出出政府相相关主管管部门对对变相赠赠送面积积的行为为开始进进行约束束05年前赠送送面积的的设计方方式不计建筑面积（全赠送）a凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间延伸)b落地凸窗(2.2米内)(空间延伸,实际窗地面与房间地面同)c可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)d两层高以上的普通大露台(增加使用面积但不占用房间面积)e两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)f地下室空间(增加辅助使用空间)g双首层设计"地下空间"(增加辅助使用空间或更多实用面积)h一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)i超高内庭院(可变现实用面积)j室内层高2.2以下(夹层)(增加辅助使用空间)计一半建筑面积（半卖半送）k一层普通大阳台(增加使用面积但使得房间面积减少)l可以变房间的内阳台(计一半面积,但能直接变成房间,非常实用)只计一层面积的室内超高层高(全赠送)m室内4米以下(增加空间体量和舒适度)n室内4.4米-6米甚至更高(增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实用面积)o不计面积的公共面积(高层高,夹层等)(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)p计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)q模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)设计方式国家标准的适应性市场适应性契合度a新实行的国家标准当中，对凸窗、落地凸窗并无限制，是未来项目户型设计的突破点之一★★★★★可在各类型单位中采用，特别是中小紧凑型户型其竞争力不言而喻。bcd新实行的国家标准当中，对超过6米阳台即视为露台不计入建筑面积的规则依然未变。★★★★开阔的室外空间对客户具备足够的吸引力，但随之而来的视线干扰仍有一定负面因素。ef地下空间和半地下空间都能给洋房客户带来一些空间变化上的情趣，但地下空间相应成本较高，而且新规范出台后也必须计算相应面积。★★★★适用范围只能为洋房产品的首层或者二层。gh一楼庭院和楼顶的使用面积，标准并无变化★★★★★适用范围窄i超高内庭院，标准无变化★★变现的面积舒适度不够，但仍有一定性价比优势。j室内层高2.2米以下（夹层），新标准规定必须计算1/2面积。★居住舒适度低，而且性价比下降。k大阳台，标准无变化★★★在限定面积区间内适当放大阳台面积更能提升性价比。l国家新标准当中并没有对内阳台做过多限制，因此N+1的阳台模式可为本项目户型设计的亮点之一。★★★★可能对室内空间功能合理分布造成一定负面影响m层高，新标准无要求★★在不影响户型面积标准和提高过多成本的前提下可适当考虑。no标准无变化★★★p标准无变化★★★提高房屋实用率的有效手段。q模糊公共空间标准变化★★★05-10年偷面积积的设计计方式2012年8月《住宅设计计规范》实施后对对阳台重重新定义义，对凸凸窗、阁阁楼、坡坡屋顶计计入容积积率作出出了规定定，今后后开发商商变相突突破容积积率的设设计将得得到有效效控制

新版《规范》旧版《规范》阳台阳台被严格定义为附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的空间，明确了阳台的使用功能，所有的阳台都计一半的建筑面积，并明确指出，开发商对阳台面积不得任意扩大化。按照旧规，阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间，这给很多开发商以机会，因为阳台只计一半的建筑面积。因此，一些楼盘就以多赠面积吸引购房者，设计动辄十几平方米以上的大阳台，在规划设计时阳台未封闭，但到了交房时擅自封闭阳台，相当于直接赠送了一半面积凸窗明确了“凸窗”的定义：建筑墙外面的窗户。凸窗既作为窗，在设计和使用时就应有别于地板(楼板)的延伸，即不能把地板延伸出去而仍称之为凸窗。凸窗的窗台应只是墙面的一部分且距地面应有一定高度。凸窗的窗台防护高度要求与普通窗台一样，应按《规范》的相关规定进行设计。凸窗的含义也被首次明确，可以防止假“凸窗”。今后开发商利用地面延伸变相扩大面积，进而变相突破容积率设计所谓“大飘窗”的行为，将得到有效控制。无定义坡屋顶新规定将坡屋顶内的使用面积列入套内使用面积中，公摊系数下降，使得标准层住户得房率更高对坡屋顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求注：仅列列出与赠赠送面积积有关修修改深圳《深圳市房房屋建筑筑面积测测绘技术术规程》（旧版规规程）成为深圳圳市房产产测绘的的地方性性计算细细则2000.10《深圳经济济特区房房屋建筑筑面积测测绘技术术规范》全国房产产测绘领领域第一一个由政政府批准准发布的的地方性性标准针对超常常规设计计的超大阳台台、超大大凸窗、、半地下下室、入入户花园园等“赠送送面积””方式作作出限制制2006.062012.01《关于建筑筑设计审审查有关关控制要要求的通通知》对住宅层层高、住住宅阳台台面积、、商业建建筑、厂厂房等高高度等作作出了相相关控制制要求主要针对对所谓的的一层做两两层、阳阳台改房房间等“偷面面积”的的方式新规针对原有的“偸面积”行为"单套户型建筑面积90平方米（含90平方米）以下复式户型不得设置透空";"住宅户型内部仅限于复式户型的起居室（客厅、餐厅）设置透空";也有一些条文对过去的规范予以严格，如以前规定户型透空部分的投影面积不得超过该户型建筑面积的20%,现在要求不超过"套内建筑面积的20%",且"最多不得超过40平方米".通过户型透空将上层空间多隔断一间房住宅阳台(含花池)总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%通过设计大面积阳台或花池进行“赠送”住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米高层高设计以假复式实现“买一层送一层”深圳2012年出台的的《关于建筑筑设计审审查有关关控制要要求的通通知》主要针针对所所谓的的一层做做两层层、阳阳台改改房间间等“偷偷面积积”等等方式式进行行约束束2005年国标2012年深圳不计建筑面积（全赠送）a凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间延伸)已做规定，小面积可以，大面积不可当凸窗高度大于或等于2.2米且进深大于0.6米时，凸窗部分应计算全部建筑面积b落地凸窗(2.2米内)(空间延伸,实际窗地面与房间地面同)c可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)d两层高以上的普通大露台(增加使用面积但不占用房间面积)e两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)f地下室空间(增加辅助使用空间)可以继续偷面积g双首层设计"地下空间"(增加辅助使用空间或更多实用面积)h一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)i超高内庭院(可变现实用面积)j室内层高2.2以下(夹层)(增加辅助使用空间)计一半建筑面积（半卖半送）k一层普通大阳台(增加使用面积但使得房间面积减少)已做规定，小面积可以，大面积不可住宅阳台(含花池)总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%l可以变房间的内阳台(计一半面积,但能直接变成房间,非常实用)只计一层面积的室内超高层高(全赠送)m室内4米以下(增加空间体量和舒适度)已做规定，有面积限制"单套户型建筑面积90平方米（含90平方米）以下复式户型不得设置透空";"住宅户型内部仅限于复式户型的起居室（客厅、餐厅）设置透空";n室内4.4米-6米甚至更高(增加空间体量和舒适度,另可以加楼板变现实用面积)o模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)可继续上海2003.042011.102012.09《上海市市房屋屋建筑筑面积积计算算及共共有建建筑面面积分分摊规规则》《上海海市建建筑面面积计计算规规划管管理暂暂行规规定》》针对阳台、、飘窗窗、半半地下下室、、装饰饰性阳阳台、、花池池、空空调室室外机机搁板板（箱箱）等给出出明确确规定定《上海市市房产产面积积测算算规范范》主要针针对入户花花园、、阳台台、大大露台台、阁阁楼、、低凸凸窗、、落地地凸窗窗、地地下室室等“偸偸面积积”方方式限限制2003年2011年2012年入户花园和阳台入户花园和阳台只计算一半的面积住宅阳台的设计进深不超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或者等于8平方米住宅阳台的设计进深不超过1.8米（含），且宽度不超过阳台所连接居室开间宽度大露台和阁楼露台不计入建筑面积住宅分门户、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率住宅分门户、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率低凸窗和落地凸窗层高小于2.2米的房屋附属部分，不计入建筑面积飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应小于2.2米，飘窗出挑外边线至外墙面的距离不得超过0.5米地下室层高2.2米以上计全部建筑面积房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内层高在2.2米以上的地下室、半地下室及其相应的出入口，按其外墙（不包括防潮层及保护墙）水平外围计算建筑面积。与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积；与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。上海2005年国标2012年上海不计建筑面积（全赠送）a凸窗无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间延伸)已做规定，小面积可以，大面积不可窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应小于2.2米，飘窗出挑外边线至外墙面的距离不得超过0.5米b落地凸窗(2.2米内)(空间延伸,实际窗地面与房间地面同)c可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)d两层高以上的普通大露台(增加使用面积但不占用房间面积)e两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)f地下室空间(增加辅助使用空间)已做规定，偷面积受限制层高在2.2米以上的地下室、半地下室及其相应的出入口，按其外墙（不包括防潮层及保护墙）水平外围计算建筑面积。与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积；与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。g双首层设计"地下空间"(增加辅助使用空间或更多实用面积)h一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)可以继续偷面积i超高内庭院(可变现实用面积)j室内层高2.2以下(夹层)(增加辅助使用空间)计一半建筑面积（半卖半送）k一层普通大阳