房地产市场调查与研究

1房地产项目投投资分析第四讲房地产市场调调查与研究2第一节房房地产市场调调查研究概述述房地产市场调调研的概念运用科学的方方法，有目的的、有计划、、系统地收集集房地产市场场状况方面的的各种情报资资料，通过对对过去与现在在营销状况及及动态性影响响因素的分析析研究，从而而为房地产经经营者预测其其未来发展、、制定正确的的决策提供可可靠的依据。。3第一节房房地产市场调调查研究概述述房地地产产市市场场调调查查的的作作用用●市市场场调调查查有有助助于于房房地地产产企企业业确确定定正正确确的的方方向向●市市场场调调查查有有助助于于房房地地产产企企业业适适时时进进行行产产品品更更新新换换代代●市市场场调调查查有有助助于于项项目目投投资资者者制制定定科科学学的的销销售售和和生生产产计计划划●市市场场调调查查有有助助于于项项目目投投资资者者实实施施正正确确的的价价格格策策略略●市市场场调调查查有有助助于于房房地地产产企企业业改改善善经经营营，，提提高高经经济济效效益益总之之，，没没有有市市场场调调查查，，房房地地产产项项目目投投资资寸寸步步难难行行！！4第一一节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究概概述述市场场调调查查研研究究的的一一般般原原则则●准确确性性原原则则●时效效性性原原则则●全面面性性原原则则●针对对性性原原则则●创造造性性原原则则5第一一节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究概概述述房地地产产市市场场调调查查研研究究的的误误区区●轻视视调调研研（（市市场场太太大大了了，，做做都都做做不不过过来来，，还还调调研研干干什什么么？？））●轻信信调调研研（（只只要要有有调调研研，，只只要要委委托托专专业业机机构构做做调调研研，，一一切切都都万万事事大大吉吉？？））●盲目目调调研研（不不考考虑虑实实际际需需要要，，在在不不把把握握调调研研方方向向、、不不对对调调研研方方法法进进行行把把关关的的情情况况下下贸贸然然实实施施调调研研））6第二二节节房房地地产产市市场场调调查查程程序序房地产市场调调查阶段划分分房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段7第二节房房地产市场调调查程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈8第二节房房地产市场调调查程序房地产市场调调查准备阶段段●提出问题，确确定目标●初步情况分析析（非正式调调查）●制定调查方案案、计划9第二节房房地产市场调调查程序●提出问题，确确定目标解决以下几个个问题：1、为什么要做做这项研究（（研究背景））2、想要知道什什么（确认目目标）3、结果有什么么用（衡量价价值）以江西龙南项项目为例……10第二节房房地产市场调调查程序●制定调查方方案和计划讨论：调查什什么以及怎么么调查？以南沙项目为为例，明确目目的范围和方方法……11第二节房房地产市场调调查程序12第二节房房地产市场调调查程序13第二节房房地产市场调调查程序调研计划表(示例)项目内容调查目的为何要做此调查，需要了解些什么调查方法采用询问法、观察法或实验法等调查区域被调查者居住地区、居住范围等调查对象、样本对象的选定、样本规模等调查时间、地点调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等调查项目访问项目、问卷项目（附问卷表）、分类项目等14第二节房房地产市场调调查程序调研计划表(示例)（续）项目内容分析方法统计的项目、分析和预测方法等提交调查报告报告书的形式、份数、内容等调查进度表策划、实施、统计、分析、提交报告书等调查费用各项开支数目、总开支额等调查人员策划人员、调查人员、负责人姓名和资历等15第二节房房地产市场调调查程序房地产市场调调查实施阶段段●建立调查组织织●收集第二手资资料●收集第一手资资料16第二节房房地产市场调调查程序样本设计中几个需要考虑虑的问题：1.调研总体调研总体又称称为母体，是是指要调研的的对象的总和和。明确调研研总体有助于于保证抽样的的规范和样本本的合格。2.样本单位样本单位就是是抽样的基本本单元，有时时是个人，有有时是家庭，，有时是公司司。3.抽样框抽样框是代表表调研总体对对象的样本列列表。17第二节房房地产市场调调查程序样本设计中几个需要考虑虑的问题：4.抽样设计根据调研方法法的不同而采采取的不同抽抽样技术，可可分为随机抽抽样和非随机机抽样。5.样本规模样本规模是指指所抽取的样样本量的多少少。18第二节房房地产市场调调查程序房地产市场调调查分析和总总结阶段●数据的的分析析与解解释●编写调调研报报告●总结、、反馈馈19第二节节房房地地产市市场调调查程程序调研报报告包包括的的主要要内容容有：：●调查目目的、、方法法、步步骤、、时间间等说说明；；●调查对对象的的基本本情况况；●所调查查问题题的实实际材材料与与分析析说明明；●对调查查对象象的基基本认认识，，做出出结论论；●提出建建设性性的意意见和和建议议；●统计资资料、、图表表等必必要附附件。。20第三节节房房地地产市市场调调查研研究的的主要要内容容住宅市市场调调研办公楼楼市场场调研研商业用用房市市场调调研21第三节节房房地地产市市场调调查研研究的的主要要内容容住宅市市场调调研住宅市市场特性：1、住宅宅产品品结构构复杂杂，附附带相相关因因素多多2、住宅宅的区区位或或地段段、价价格差差异明明显3、购买买频率率较低低、购购买决决策复复杂4、住宅宅市场场与消消费者者的长长期收收入关关系较较为密密切5、消费费者的的购买买决策策与融融资机机制相相关6、住宅宅购买买和持持有决决策与与人们们的资资产组组合状状况联联系密密切22第三节节房房地地产市市场调调查研研究的的主要要内容容住宅宅市市场场调调研研住宅宅市市场场调调研研的的关键键点点：1、地地区区经经济济分分析析2、人人口口统统计计特特征征分分析析（（见见美美国国西西雅雅图图研研究究报报告告））3、供供求求关关系系分分析析（（三三种种类类型型及及其其判判断断））4、价价格格分分析析5、购购买买力力分分析析6、消消费费者者偏偏好好分分析析（（见见时时代代地地产产南南海海里里水水项项目目提提案案））7、竞竞争争分分析析8、产产品品分分析析23第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容办公楼市市场调研研办公楼市市场特性：1、与地区区经济增增长前景景密切相相关(世界最贵贵的写字字楼在纽纽约、伦伦敦、巴巴黎、东东京和香香港，近近期中国国大陆写写字楼租租金持续续看涨)2、区位质质量对办办公楼市市场的影影响大3、办公楼楼沿重要要交通线线呈带状状或在城城市中心心区、次次中心区区块状分分布、集集聚效应应明显4、办公楼楼本身与与客户品品质的一一致性5、受交通通、通讯讯等基础础设施配配套情况况的影响响（珠江江新城中中轴线地地下将建建设直接接通达白白云机场场的登机机快线））24第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的关键点：1、地区经济济分析经济增长、、消费水平平、人均收收入、优势势产业与劣劣势产业情情况等2、产品分析析是起点也是是终点可以分为甲甲、乙、丙丙、丁等四四级，研究究包括区位位质量、建建筑成新度度、可租面面积比率、、楼层及层层高、硬件件设施、租租金水平、、免租期及及租金递增增速度、租租户分析等等25第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的关键点：3、市场区分分析区位通达度度、商服设设施完备度度等4、需求分析析宏观层面，，项目所在在区域总需需求；微观观层面，结结合项目特特征确定潜潜在客户的的数量和定定性特征5、供给分析析现场观察获获得现存各各级写字楼楼的总面积积、已出租租面积、空空置面积等等数据；各各种渠道估估算未来的的供应量（参见高力力报告）26第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的关键点：6、市场吸纳纳速度分析析吸纳速度是是联系供求求分析和竞竞争分析的的中间环节节7、竞争分析析27第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容办公楼市场场调研办公楼市场场调研的注意事项：1、研究方法法选择因为要访问问机构，比比较难入手手，要建立立人脉；受受规划等影影响大，要要留意政府府有关部门门的动向2、抽样方法法不同细分市市场差异巨巨大，故抽抽样多使用用分层抽样样的办法，，特征变量量取区域和和等级。需需求分析中中，潜在消消费者也可可使用分层层抽样的方方法进行28第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容商业用房市市场调研商业用房市市场特性：1、对商业用用房的需求求是一种引引致需求（（为什么北北京路开六六福金铺会会成功，但但到了沙河河大街就不不行，到了了芳村东塱塱，就剩下下金六福了了？）2、与地区经经济发展状状况密切相相关3、与人口聚聚集度密切切相关（人人口红利同同样对商业业物业有影影响）4、受中等收收入家庭的的收入水平平和需求偏偏好影响较较大5、受交通状状况的影响响较大（人人民路的萧萧条）29第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容商业用房市市场调研商业用房市市场调研的的关键点：1、地区经济济分析经济增长、、消费水平平、人均收收入、优势势产业与劣劣势产业情情况等30第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容商业业用用房房市市场场调调研研商业业用用房房市市场场调调研研的的关键键点点：2、商商业业用用房房产产品品分分析析内、、外外部部分分析析内部部分分析析包包括括：：营营业业面面积积、、仓仓储储面面积积、、设设备备用用房房、、管管理理办办公公面面积积、、停停车车场场等等其其他他面面积积外部部分分析析包包括括：：周周边边街街道道系系统统、、所所处处具具体体位位置置、、顾顾客客如如何何通通达达，，与与交交通通路路线线及及枢枢纽纽关关系系、、交交通通流流量量及及人人流流量量等等31第三三节节房房地地产产市市场场调调查查研研究究的的主主要要内内容容商业业用用房房市市场场调调研研商业业用用房房市市场场调调研研的的关键键点点：3、商商业业经经营营领领域域分分析析注意商业经营营上的集聚效效应（食街、、专业市场）），面对集聚聚，你可以选选择……32第三节房房地产市场调调查研究的主主要内容商业用房市场场调研商业用房市场场调研的关键点：4、竞争分析两个层次：直接层次，商商业用房投资资者之间为争争夺租户的竞竞争，广大商商业中心与Uni-Mall之间的的竞争争间接层层次，，经营营商品品或劳劳务的的经营营者之之间的的竞争争，即即经营营者争争夺一一般消消费者者或顾顾客的的竞争争，M记与KFC竞争两者相互互影响33第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容商业用房房市场调调研商业用房房市场调调研的关键点：5、市场容容量分析析确定商业业用房所所经营的的商品和和劳务准准备面对对的顾客客特征和和规模，，包括潜潜在顾客客收入水水平、消消费支出出、消费费频率、、额度；；潜在顾顾客的人人口特征征和行为为特征等等还要估算算本项目目预计市市场占有有率见吉之岛岛案例34第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容商业用房房市场调调研商业用房房市场调调研的关键点：6、供求关关系分析析分为两个个层次：：销售商商品和劳劳务的供供求关系系分析与与商业用用房本身身的供求求关系分分析例如：珠珠江新城城还能不不能增加加五星级级酒店？？35第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容商业用房房市场调调研商业用房房市场调调研的关键点：7、商业用用房需求求潜力分分析最后一步步，也是是最重要要一步，，在前期期研究基基础上估估计供求求缺口、、确定市市场租金金变化趋趋势及项项目的财财务评价价指标36第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容商业用房房市场调调研商业用房房市场调调研的注意事项项：1、研究方方法选择择直接到现现场观察察往往收收效甚微微，要有有内线2、抽样方方法多使用判判断抽样样的方法法，做典典型调研研37第三节房房地地产市场场调查研研究的主主要内容容市场环境境调研●宏观环境境调研●区域环境境调研●项目微观观环境调调研38第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容宏观环境调调研经济环境政策环境人口环境城市发展概概况文化、行业业、技术等等各种环境境39第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容区域环境调调研区域规划、、景观、交交通、人口口构成交通条件研研究影响区域发发展的其他他因素研究究（历史、、文化等））区域内总体体价格水平平与供求关关系分析40第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容项目微观环环境调研用地状况及及开发条件件分析项目所在地地周边环境境分析（主主要针对配配套设施情情况、人口数量和和素质分析析等）对外联系程程度、交通通组织分析析41第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容消费者调研研●消费者的购购买力水平平●消费者的购购买倾向●消费者的共共同特性42第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容消费者调研研要解决的的几个问题题：买家是谁(Who)？购购买者者（Occupant）买什么(What)？购购买买对象(Object)为什么买(Why)？购购买目目的(Objection)参与购买(Whom)？购购买组织织(Organization)什么时候买买(When)购买时机(Occasions)在哪里买(Where)？购购买地点(Outlet)如何购买(How)？购购买行行为(Operation)43第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容竞争楼盘调调研（一类是与与所在项目目处在同一一区域的楼楼盘；另一一类是不同同区域但定定位相似的的楼盘）●产品（区位位、产品特特征、分期期开发情况况、交楼时时间等）●价格（单价价、总价、、付款方式式等）●渠道（售楼楼部、媒体体选择、广广告投入强强度、诉求求点等）●促销（促销手法法等）●销售情况（（销售率、、销售顺序序、客户群群分析等））●物业管理（（管理内容容、管理情情况、管理理费以及管管理公司等等）44第三节房房地产市市场调查研研究的主要要内容竞争对手调调研●确定调研内内容●分析，评价价竞争对手手的优势与与劣势●为机构调整整及开发战战略提供准准确依据45第四节房房地产市市场调查方方法分类按调查目的的分类探测性调查查、描述性性调查、因因果性调查查、预测性性调查按调查范围围和对象分分类全面普查、、重点调查查、随机抽抽样与非随随机抽样按调查资料料的来源分分类收集第第二手手资料料的案案头研研究和和收集集第一一手资资料的的初级级研究究46第四节节房房地地产市市场调调查方方法分分类按调查查目的的不同同：探测性性调查查又称非非正式式调查查。帮帮助找找出问问题的的症结结所在在，然然后再再作进进一步步研究究，以以明确确调查查对象象，确确定调调查重重点，，选择择调查查方法法，寻寻找调调查时时机。。回答答的是是“可以做做什么么”的问题题。描述性性调查查指对确确定调调查的的问题题通过过收集集资料料、做做更深深入、、更全全面的的分析析，确确认问问题真真相，，并对对问题题的性性质、、形式式、存存在、、变化化等具具体情情况做做出现现象性性和本本质性性的描描述。。回答答的是是“是什么么”的问题题。因果性性调查查是对导导致研研究对对象存存在或或变化化的内内在原原因和和外部部因素素的相相互联联系和和制约约关系系做出出说明明，并并对诸诸因素素之间间因果果关系系、主主从关关系、、自变变量与与因变变量的的关系系进行行定量量与定定性的的分析析，指指出调调查对对象产产生的的原因因及其其形成成的结结果。。回答答的“为什么么”的问题题。预测性性调查查是在经经过调调查研研究的的基础础上，，对市市场的的发展展趋势势及其其未来来变迁迁形态态、变变迁原原因、、变迁迁时间间进行行估算算、预预测。。回答答的是是“将来怎怎么样样”的问题题。47第四节节房房地地产市市场调调查方方法分分类按调查查范围围和对对象不不同：：全面普普查全面普普查是是指对对调查查对象象总体体所包包含的的全部部单位位无一一例外外地逐逐个进进行调调查。。重点调调查在调查查对象象中选选择一一部分分对全全局具具有决决定性性作用用的重重点单单位所所进行行的调调查。。随机抽抽样是从母母体中中任意意抽取取样本本，根根据调调查样样本空空间的的结果果来推推断母母体的的情况况。（（简单单随机机抽样样、分分层随随机抽抽样、、分群群随机机抽样样）非随随机机抽抽样样是指指市市场场调调查查人人员员在在选选取取样样本本时时并并不不是是随随机机选选取取，，而而是是先先确确立立某某个个标标准准，，然然后后再再选选取取样样本本，，这这样样，，每每个个样样本本被被选选择择的的概概率率并并不不是是相相等等的的。。（（任任意意抽抽样样、、判判断断抽抽样样、、配配额额抽抽样样））48第四四节节房房地地产产市市场场调调查查方方法法分分类类随机机抽抽样样简单单随随机机抽抽样样使用用随随机机选选择择的的方方法法，，保保证证总总体体中中的的每每一一个个成成员员被被选选中中的的机机会会都都相相同同。。分层随机机抽样即对整体体按某种种特征（（如年龄龄、收入入、职业业等）分分组（分分层），，然后从从各组（（层）中中随机抽抽取一定定数量的的样本。。分群随机机抽样即将总体体按一定定特征分分成若干干群体，，随机抽抽取其中中一部分分作为样样本。49第四节房房地地产市场场调查方方法分类类随机抽样样分层随机机抽样Vs分群随机机抽样分群抽样样是将样样本总体体划分为为不同群群体，这这些群体体间性质质相同，，然后再再将每个个群体进进行随机机抽样，，这样，，每个群群体内部部存在性性质不同同的样本本，即“群间差差别小，，群内差差别大””；分层抽样样则是将将样本总总体划分分为几大大类，这这几大类类之间是是有差别别的，每每一类则则是由性性质相同同的样本本构成。。即“层间差差别大，，层内差差别小””。50第四节房房地地产市场场调查方方法分类类非随机抽抽样任意意抽抽样样又称称偶偶遇遇抽抽样样，，即即市市场场调调查查人人员员根根据据最最方方便便的的时时间间、、地地点点，，在在调调研研对对象象范范围围内内任任意意选选择择一一定定数数量量的的样样本本进进行行调调查查。。判断抽样又称目的抽样样，即市场调调查人员根据据自己的主观观意愿、经验验和知识，从从总体中选择择具有典型代代表性样本作作为调查对象象的一种抽样样方法。配额抽抽样首先将将总体体中的的所有有单位位按一一定的的标志志分为为若干干类（（组）），然然后在在每个个类（（组））中用用任意意抽样样或判判断抽抽样方方法选选取样样本单单位。。采用配配额抽抽样，，事先先要对对总体体中所所有单单位按按其属属性、、特征征分为为若干干类型型，然然后按按各个个控制制特征征分配配样本本数额额。51第四节节房房地地产市市场调调查方方法分分类按调查查资料料来源源的不不同：：案头研研究又称为为二手手资料料研究究，是是指利利用第第二手手资料料来进进行部部分或或全部部的研研究工工作。。初级研研究又称为为第一一手资资料的的研究究。必必须在在制订订详细细的调调查方方案的的基础础上，，由调调查人人员通通过访访问、、实验验或观观察方方法来来获取取资料料。1.观观察法法（如直直接观观察、、亲自自经历历、痕痕迹观观察、、行为为纪录录等））2.实实验法法3.询问法法（如小小组座座谈法法、深深度访访谈法法、投投影技技法、、面访访调查查法、、电话调调查法法、邮寄调查法法等）（注意每种种方法的定定义、应用用范围和优优劣）参见见教材p120-12452第四节房房地产市市场调查方方法分类按调查结果果的不同性性质分类：：定性研究传递了一种种看法或直直觉，可以以为定量研研究提供作作进一步深深入探索的的关键性信信息，为定定量调研指指明方向。。可分为直直接调研和和间接调研研两种。定量研究定量研究的的方法主要要包括询问问法中的入入户面访调调查、邮寄寄调查、电电话调查、、留置问卷卷以及实验验法等。53第五节房房地产市市场调查问问卷设计问卷功能能将所要调调查的问题题明确地传传达给被调调查者；设法取得对对方合作，，最终取得得真实、准准确的答案案。问卷设计原原则●目的性原则则：要求在问卷卷设计时重重点突出●可接受性原原则：要能地比较较容易地让让被调查者者接受●顺序性原则则：要讲究问卷卷的排列顺顺序，使问问卷条理清清楚●简明性原原则:内容要简简明、调调查时间间要简短短、形式式要简明明易懂、、易谈●匹配性原原则：要使被调调查者的的回答便便于进行行检查、、数据处处理和分分析54第五节房房地地产市场场调查问问卷设计计问卷的一一般结构构●问卷标标题●问卷说说明●被访者者基本情况况●调查主题题内容●编码●作业证明明的记载载（参见教材P145页）55第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●封闭式提问封闭式提问是是指事先已设设计出了问题题的各种可能能的答案，被被调查对象只只要或只能从从中选择一个个或几个现成成答案的提问问方式。这种种提问方式便便于统计，但但回答的伸缩缩性较小。56第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●封闭式提问（（续）二项选择法：：提出一个问题题，仅有两个个答案可供选选择。例：“请问您您是否打算在在近年内购房房？”是（）否（）多项选择法：提出一个问题题，给出两个个以上的答案案，被调查对对象可从中任任选一项或几几项作为回答答。例：“请问您打算算购买的住宅宅类型是什么么？”（单选选）多层住宅（6层或以下），，没有电梯（（）多层住宅（6层或以下），，有电梯（）小高层住宅（（约8—10层）（）高层住宅（超超过10层））（（））57第五节房房地产市场调调查问卷设计计调查问卷的提提问形式●封闭式提问（（续）程度评定法：：对提出的问题题，给出程度度不同的答案案，被调查对对象从中选择择同意的一个个做出回答。。例：“在购买买商品房时，，您认为品牌牌得重要性如如何？”很重要（（））较重要（（））一般般（（））不太重要（（））很不不重重要要（（）58第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●封闭闭式式提提问问（（续续））语意意差差别别法法：：列出出两两个个语语意意相相反反的的词词，，让让被被调调查查对对象象做做出出一一个个选选择择。。例：：““请请问问您您对对XX花园园小小区区的的看看法法如如何何？？””（（每每对对只只选选1个个））建筑筑新新颖颖（（））建建筑筑风风格格陈陈旧旧（（））品味味高高（（））品品味味低低（（））户型型设设计计合合理理（（））户户型型设设计计不不合合理理（（））价格格合合理理（（）价格格偏偏高高（（）59第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查查问问卷卷的的提提问问形形式式●开放放式式提提问问开放放式式提提问问是是指指对对所所提提出出的的问问题题，，回回答答没没有有限限制制，，被被调调查查对对象象可可以以根根据据自自己己的的情情况况自自由由回回答答。。此此种种提提问问方方式式，，答答案案不不惟惟一一，，不不易易统统计计，，不不易易分分析析。。60第五五节节房房地地产产市市场场调调查查问问卷卷设设计计调查问问卷的的提问问形式式●开放式式提问问（续续）自由式式：被调查查对象象可以以不受受任何何限制制回答答问题题。例：请请给出出给您您印象象最深深刻的的一个个房地地产广广告（（））。语句完完成式式：提出一一个不不完整整的句句子，，由被被调查查对象象完成成该句句子。。例：如如果您您欲购购房，，您购购房的的主要要理由由是。字眼联联想式式：调查人人员列列出一一些词词汇，，每次次一个个，由由调查查对象象说出出或写写出他他所联联想到到的第第一个个词。。例：当您您听到以以下词句句时，首首先会想想到什么么？丽江花园园（）祈福新村村（）碧桂园园（））61第五节房房地地产市场场调查问问卷设计计调查问卷卷的提问问形式●开放式提提问（续续）顺问式：：要求被调调查对象象根据自自己的态态度来评评定问题题的顺序序。例：购房房时您所所看中的的因素依依次为（（请根据据您认为为的重要要程度分分别标上上序号））地段（（））价格（（））配套（（））环境（（））设计（（））服务（（））品牌（（））其他：_________()62第五节房房地地产市场场调查问问卷设计计调查问卷卷的提问问形式●开放式提提问（续续）过滤法：：又称“漏斗法”，是指最初初提出的问问题较为广广泛，离主主题较远，，再根据调调查者回答答的情况逐逐渐缩小提提问范围，，最后有目目的地引向向要调查的的某个专题题性问题。。例：请问您您近年内打打算购房吗吗？是（））否否（））如果是，您您打算购买买住宅的建建筑面积为为：_________63第五节房房地产市市场调查问问卷设计问卷设计中中应注意的的几个原则则●原则1：避免使用术术语和缩略略语例：你是否否认为现在在房地产开开发企业的的DCR普遍过低？？●原则2：避免用不确确切的词或或指代不清清的词例：你最近是否打算购购买新房子子？你在哪里出生？●原则3：避免带有偏偏见的提问问例：你是否否认为开发发商应该降降低高昂的房价？64第五节房房地产市市场调查问问卷设计●原则4：避免双向向问题例：你是否否打算明年年卖掉现在居居住的房子子，再购买一个房子呢呢？●原则5：避免免带带有有导导向向性性的的问问题题例：：很多多专专家家都都认认为为上海海的的房房价价超超出出了了正正常常水水平平，，你你同同意意吗吗？？●原则则6：避