物业管理课程设计概述

80/84目录TOC\o"1-2"\h\u77511招标物业项目的整体设计与构思 1133271.1公司简介及物业差不多情况 1127141.2客户服务需求 2307741.3完善的治理制度 3127801.4物业治理重点与难点 3149502治理方式与运作程序 6100022.1组织构架的设置 666432.2治理机制的确立 6299693人员的配备、培训与治理 10279403.1治理、操作人员配备原则及配备数量 10150003.2人员培训 11315903.3职员治理 1179174治理指标与方式 1277264.1治理指标 12204404.2经济效益指标 1296704.3治理方式 13142545治理制度的制定 1924505.1公众制度 19299505.2内部制度 20265286档案资料的建立与治理 24103586.1物业情况 24136856.2业主资料 2548396.3权籍治理 25216177早期介入服务内容 2732357.1规划设计时期 2736617.2建设施工期间 27267557.3物业销售时期 28252047.4竣工验收时期 28103238物业治理服务内容 2949448.1前期物业规章制度制订 29218868.2服务内容 2968419工作打算 38102799.1入住前的治理 38100279.2入住治理 381436710物资装备 40395911费用测算 41招标物业项目的整体设计与构思公司简介及物业差不多情况重庆凯美物业有限公司简介重庆凯美物业治理有限公司成立于2008年，注册资金500万元，公司总部位于重庆市渝北区红黄路。系一家专业物业服务企业，具备物业治理贰级资质。公司以推动重庆市物业治理进展为己任，致力于打造第一流的精英治理服务团队，在组织建设上遵循“专业化、职业化、市场化、扁平化”原则，力求高效精简、贴近一线。建立了结构合理、运转灵活的治理机构，并时刻以客户为关注焦点，以客户需求为服务导向。在人力资源选拔上，遵循“专业+敬业”原则，以良好的品牌效应汇聚了重庆市物业界大量的优秀人才，现有职员千余名，治理人员均为大专及其以上学历，有着丰富的物业治理经验，均通过国家主管部门的培训考核，持证上岗。项目类型及位置建宇·迷你星座是江津市建宇房地产开发公司继"生活林"、"世纪大厦"后全新打造的一个以中小型户型为主，专为品质生活度身订造的高品质社区。迷你星座位于江津旧城核心地带，北对重庆市示范幼儿园--几江幼儿园，南靠重庆市级重点学府江津中学，与繁华商圈南市场紧紧相连。项目要紧经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地万m210.001.居住区用地万m29.00住宅用地万m26.00公建用地万m22.00道路用地万m20.75公共绿地万m20.252.其它用地万m21.00居住户数户800居住人数人2600户均人数人/户3.25总建筑面积万m2201.居住区用地内建筑总面积万m219住宅建筑面积万m216公建面积万m23容积率万m2/hm22停车位辆324地面停车位辆56绿地率%40.2项目周边配套小区北邻小官山汽车站与杨嗣桥农贸市场，南靠江津中学，西邻城南综合市场，几江幼儿园与菜市街小学近在咫尺，交通便利，生活配套设施极其完备。项目内部配套小区内近

5000

平方米

的中庭花园，配套建设有风雨门球场、多功能运动场、游泳池、大众健身场、阳光茶室、台球室、棋牌室等休闲健身设施，迷你星座小区实行全智能化治理，小区设有外围红外线监控系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统，配合

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小时的保安巡逻，让您的安全得到充分保障。精心的绿化、16小时的公共场所保洁，为您构建舒适家园。客户服务需求假如把迷你星座设为物业公司下属的治理处对该物业进行治理，所有人力资源、后勤保障、社区活动等有总公司相关部门作支撑的话，那么，在治理上直接针对客户服务及步行街经营的部分治理人员及客户接待人员的配置（参见架构图）。小区实行人车分流，商住分离的治理原则，分不实行大堂式治理和组式治理以确保小区服务治理质量。完善的治理制度物业治理公司应制定比较全面的对内对外治理制度，以保证规范化治理，幸免“人治”的弊端，注意克服治理的粗放、随意。对外应有如：《车辆治理规定》、《装修人员治理规定》、《来访人员登记制度》、《物品出入治理规定》、《装修房检查制度》等等；对内应有《培训制度》、《考勤制度》、《内务治理制度》、《物品治理制度》、《应急分队工作制度》、《巡逻签到制度》、《班队长查岗制度》等等。同时，为了保证以上制度的落实，我们要不断建立健全了各项相关的检查制度，做到事事有人管、事事有人负责。物业治理重点与难点物业治理公司持续的、正规的队伍建设是确保其高素养的全然。为此，我们应建立培训、治理、激励并重的队伍建设模式，从上岗前培训到在职培训，从岗位治理到人员治理，从职员考评到任职定级，都要有相关的制度、规定和办并在实践中不断地完善、改进。（一）提供阳光般灿烂、周全的服务现代家的功能不仅仅是简单住的概念，而更应是心灵寄予的寓所。我们充分理解业主们的需求，在治理服务中将突破传统意义上的物业治理，始终坚持“设身处地为业主着想，精打细算为业主计算，体贴入微为业主服务”的宗旨，提倡为业主服务重在“人性、关怀文化”，实行全员微笑服务。职员的微笑既振奋了自己的工作情绪和面貌，也感染了业主，使业主感到和我们相处十分亲切、温馨、愉快。同时以业主的中意度作为衡量一切工作的标准，充分尊重每个业主的意见，开展全方位、多层次服务，在服务效率上实现快速反映、快速行动，在服务方式上实现“把业主的方法变为行动”，使雅芙花园项目的业主居住安心、出门放心、环境赏心和生活舒心，每天有阳光般的心情。（二）把好安全关，确保小区万无一失。安居才能乐业，安全是小区治理的头等大事，我们将它摆在头等重要的位置，并发挥我们的一切优势，运用各种手段，确保安全工作万无一失。（1）建立一支高素养的治安队伍。按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化治理”，统一着装，尽职尽责，治安员的选出以优秀退伍军人为主。建立以良好的思想品质、业务技能、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，治安员治理引入淘汰制，始终保持治安员的高素养和战斗力。A、小区内实行封闭式治理，大门都有专人值班，观看每一处监控点的情况，确保小区安全稳定。B、保安人员24小时值班巡逻，每30分钟小区内全面交叉巡查一次，值班巡逻情况有详细记录，发觉情况及时处置，或报告公安相关部门。C、主大门实行8小时站岗制度，保证小区保安的良好形象。D、危及业主安全的地点设有明显标志，防范措施。E、确保小区内不发生重大火灾、盗窃事故，发生一般事故，接到报案后，五分钟必须到达现场处理，并及时向相关部门报告。（2）与周边单位建立联防联保制度，与所在地公安机关建立良好的工作关系。（3）制订应急方案。设想在住宅区内的不同方向、不同部位、发生不同的意外情况，据此制订不同的应急处理预定方案，重点明确小区保安增援的方向、力度和方法。一旦发生专门情况，即与当地公安机关联系。（三）把好卫生关，确保全天候保洁。整洁的环境，是小区治理最差不多的要求，我们将把它作为提高小区档次的重要方面来抓紧抓好。（1）严格规定各部位清扫作业制度，严格质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人中意。A、实行全天保洁，生活垃圾日产日清，装潢垃圾做到集中堆放，定期清运。B、内楼道日保洁二次，楼梯扶手日清洁一次，生活垃圾日两次收取到户。C、公共场所清洁，保洁洁净，保证业主有一个良好的生活休闲环境。D、定期清掏化粪池，保证粪便不外溢。（2）严格检查评比。通过每天的巡视和不定期的检查，通过公司及治理处的定期检查评比实施奖惩，使每个保洁员保持足够的工作动力和恒定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。（3）实行全员保洁治理制度，特不是给予巡逻保安监管任务，发觉不洁现象，随时处理。（四）把好车辆治理关，确保进出有序。（1）在办理入住手续时，就将各家各户拥有的车辆分门不类登记清晰，并对要求停在区内的车辆发给预先特不制作的编有停车位号码的停车牌，构成完整的车辆档案资料。（2）建立24小时车辆治理值勤巡逻制度，尤其是上下班高峰时期增加巡视次数，合理指挥安排停车就位。（3）绘制地下车库行进方向、停车示意图，只要按图所指示的箭头方向和地面、墙上标记行进、即可迅速顺利找到自己的停车位。（五）把好便民服务关，确保住户的生活质量。在服务中心设立医疗服务项目。为使项目的住户人人都能关怀自己的健康，我们将在小区服务中心内设立医疗服务项目，要紧服务内容包括配备常用药品。治理方式与运作程序组织构架的设置项目经理采纳直线职能制组织架构，即治理处实行经理、主管、职员的三级治理架构，即治理处经理治理各级主管，各级主管治理职员。项目经理秩序维护部工程维修部环境绿化部总经理助理财务部秩序维护部工程维修部环境绿化部总经理助理财务部保洁班长秩序维护班长绿化保洁班长秩序维护班长绿化班长工程维修班长财务员绿化员保洁员安保员绿化员保洁员安保员综合维修员治理机制的确立物业治理将政策和法规为理论依据，寓治理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位治理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项治理、三类服务”，即“房屋及设施设备治理、环境卫生治理、治安消防治理、绿化治理、车辆交通治理和其它公共治理”；常规性公共服务（合同服务）托付性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。房屋及设施设备治理建筑公共部位得到维修、养护和治理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护治理实行“管养合一”要紧落实在以下几个方面：A、工作的主动性治理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护打算，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性

依照房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和专门修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依照住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。（二）共用设施、设备的治理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的治理由维修治理和运行治理两大部分组成，进行统一治理，关于不同的设施、设备进行不同的维修治理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备治理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。（三）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和治理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。依照共用设施和附属建筑、构筑物的类不不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积存有关技术资料。关于有些专项类不，如：车库、制定专业治理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，差不多完好。（四）智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库治理系统、电子巡更系统等。依照智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合青林的智能系统、操作性强的治理制度，从治理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案治理、智能系统的运行治理、系统的维护保养治理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修治理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格治理保证智能系统运作正常。环境卫生治理在青林我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生治理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生治理和环境卫生爱护的职能。做好两项工作，即卫生治理、环境治理。（一）卫生治理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按打算消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域治理的过程操纵，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。（二）环境治理青林的环境治理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常治理与爱护有机结合，提高住户的生活质量。绿化治理绿化的功能是美化环境。通过我们的治理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的治理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、治理小区的绿化。绿化治理的要紧内容是花木、草坪的养护。治安消防治理治安消防治理工作是青林重点治理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的治理。车辆交通治理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施治理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，制造优美的辖区环境。公共治理（一）住户装修治理在A物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防治理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安静的生活环境。（二）搞好维修基金以及储备金的核收与治理。（三）协助政府进行社会治理，如在物业辖区范围内从事人口统计、打算生育、预防犯罪等方面的工作。常规性公共服务即物业处履行物业治理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业治理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。托付性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造A温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积存和平凡的小事，体现物业治理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在A那个温暖大伙儿庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开发新的服务项目。人员的配备、培训与治理治理、操作人员配备原则及配备数量坚持“先培训，后上岗”，治理人员100%持证上岗坚持文化素养与实际治理经验相结合的原则坚持公司内部调剂为主和面向社会招聘为辅的原则坚持一技多能，一人多岗的原则人工费明细表：序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注一治理人员12/495001项目经理1800080002项目经理助理1600060003各分部门经理45000200003工程维修班长1300030004秩序维护班长2250050005保洁班长2250050006绿化班长125002500二一般职员50/1020001综合维修员52000100002安保员202000400003绿化员52000100004保洁员151800270005财务员5300015000三合计62/151500人员培训公司要求职员深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动“充电”。公司还要求物业治理主任从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业治理骨干自行培训为主、对外招聘为辅，按比例7：3的原则运作。我们提出关怀职员、培养职员重于制造利润的观念，其含义在于提高内部职员中意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的进展目标。职员治理职员录用考核及奖惩、淘汰制度（一）确定标准、严格招聘我们公司在多年物业治理工作的实践中形成了一套自己的用人标准，比较突出的做法是：重品德修养，热爱物业治理服务行业，讲奉献、能吃苦；重工作能力，要求职员一专多能；重学历水平，坚持在高学历中选择录用治理人员。治理队伍年龄要求因岗位而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满锐气。（二）绩效酬劳、规范治理我公司人员的组织靠的是严格、可见的企业规范，在明确各级人员的岗位职责和权利下，建立一套合理公正的奖励制度，依据工作中的表现确立不同的酬劳工资福利系统，通过规范化的ISO9002：2000质量保证体系进行运作。（三）素养评价、绩效考核人员治理中的绩效考核是充分发挥人员素养效能的内在保障。通过实践我们总结出治理人员素养评价体系，对职员进行全面客观的评鉴，各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、质效的高低、综合素养的优劣均可通过量化在分析图上反映出来。使考核起到奖励先进、鞭策后进的良性作用，同时使职员有压力感、责任感和紧迫感，并实行5%淘汰率。（四)激励驱动，留住人才企业想要保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓舞职员奋发向上、努力工作；通过企业文化活动的形式，培养团队精神，增强团队意识和群体的凝聚力。治理指标与方式治理指标质量指标（1）为确保物业公共设备设施安全完整，态度良好，运转正常，一般使用设备完好率、零修、维修及时率（100%）指标；（2）客户投诉率（100%）指标（3）确保物业经营治理人员持证上岗，使用专业培训合格率（100%）。（4）24小时全天候保安监控，保证辖区内道路畅通、治安良好、人身财产安全，无重大案情发生；（5）值班室24小时热线服务，保证业主和用户对物业服务治理中意率达到95%以上。出现紧急报修及安全问题，保证及时到达现场，采取措施尽快解决问题，关于难以解决的，尽快请主管的专业技术人员处理。（6）履行公约的各种规定。（7）积极参加优秀物业达标活动，力争获得市级物业治理优秀称号和全国优秀物业称号。（8）经营年度出租率指标；（9）通过ISO9002国际质量标准体系认证经济效益指标（1）资产收益率；（2）总资产酬劳率；（3）总资产周转率；（4）流淌资产周转率；（5）资产负债率；（6）已获利信息倍数；（7）营业增长率；（8）资本积存率；治理方式居住在青林社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业治理也将用现代化的治理观念、治理机构、治理手段，通过高素养的治理人员达到最佳的治理效果。我们的治理方式分为治理方法、运作程序、实施措施、治理手段、治理措施等五个部分。治理方法（1）严格资质治理确保各类人员的专业素养和综合素养。（2）提供共管式服务。（3）严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的治理服务行为。（4）运用现代化治理手段，实现办公治理自动化。（5）启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。运作程序可分为整体治理运作流程与分项治理流程两部分。实施措施（1）治安治理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。（2）装修治理上采纳情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。（3）精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。（4）合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。（5）发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化治理。（6）在智能化治理上加强各方面工作（7）超前性、制造性、全方位地实行共管式服务。（8）开展卓有成效的社区文化活动治理手段（1）启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导职员动机，尊重个人感情，同时针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。（2）执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。（3）建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人进展的重要位置。培养的目标是使职员忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出制造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。（4）工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分确信努力工作所应得的酬劳。（5）提倡“以人为本”的治理理念，充分发挥每个职员的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内制造性地开展工作。（6）治理工作的打算性，我们依照各个时期治理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期时期的工作打算，并实施。治理措施房屋及公用部位的维修养护项目房屋及配套设施完好率目标98%实施措施建筑本体：分区负责，责任到人，建立完善的治理员巡查制度，严格装修审批治理，健全档案记录。公共配套设施：制订详细的公共设施、设备的维修保养打算，并严格执行。在巡查过程中发觉问题，及时处理。日常维护检查与定期巡查维修相结合，确保状态良好。项目房屋零修、及时率目标98%实施措施建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后，携带工具10分钟内到现场，零修工程及时完成，急修工程只是夜。并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，实行24小时值班制度。项目维修工程质量合格率目标98%实施措施分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时验证，确保功效。项目维修工程质量回访率目标90%实施措施建立维修回访制度，及时征求用户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修质量。公共设施、设备及场所的使用、维修养护和治理项目电路系统目标正常实施措施实行24小时值班监控，同时按规定检查维护，发觉问题及时检修，对不安全隐患限期解决，以保证安全供电及小区各种设备设施正常运转。项目公共照明目标98%实施措施工程部指定专人负责维护，实行巡查制度，建档记录，由工程主管监督，以确保公共区域照明完好，正常使用。项目消防目标正常实施措施制定严格的治理制度，治理好消防用设备和管网，保证管网处于完好状态，紧急情况下能及时投入使用。安保部班长亦为小区消防治理员，对小区消防设施正常负责。项目道路完好率及使用率目标98%实施措施指定专人负责维护，实行巡查制度，建档记录，由工程主管监督，以确保道路完好、畅通。项目停车场、自行车车库完好率目标98%实施措施指定专人负责日常巡视，指挥车辆的进出及保证车辆停放的整齐有序，不发生丢失现象。项目化粪池雨水井、污水井完好率目标98%实施措施落实责任人进行养护，实行巡查制，建档记录，治理处经理监督执行，以确保公共设施完好并正常使用。治安、消防治理项目治安案件发生率目标1%以下实施措施实行24小时保安巡查制度、人员进出出示证件、外来人员登记制度、出入口24小时值班，监控室同意报警及实施调度，依照实际情况，确立“技防、人防相结合、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫，以确保业主人身财产安全。项目火灾发生目标无实施措施全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安进行日常巡视，发觉隐患及时处理，确保小区安全。每年组织进行1-2次模拟消防演习，加强保安员的教育和培训，要求做到发觉情况临危不乱，并正确处理。环境卫生治理项目清洁、保洁率目标98%实施措施小楼内保洁落实到人，制订保洁职员作职责，标准要求，划分工作区域，指定检查人员，严格考核制度。实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清，房屋的（公寓）公共楼梯、扶栏、走道、室外广场等部位清洁，定时巡回检查，其他职员差不多上义务保洁员，发觉脏、乱、差及时处理，无法处理的及时汇报，坚持巡回保洁制。项目绿化完好率目标98%实施措施为了给业主和用户提供一个清新优美的环境，设专职绿化人员，进行治理和服务，搞好环保绿化工作和租摆工作。制定巡查制度，发觉问题及时修复，确

档案资料治理项目档案建立与完好率目标99%实施措施加强硬件的投入，全部实行电脑化治理，确保档案齐全，治理完善。入住前，收集整理有关建筑图纸，竣工验收资料等；入住后，收集、保存用户档案，装修治理档案、维修档案，分门不类地输入电脑，详细记录小区域的巡视、门卫情况，保存投诉与回访资料。收集、保存有关小区物业治理的政策、法规、章程，收集有关物业治理活动的记录及档案。服务质量及效果项目服务规范要求目标99%实施措施工作人员统一着装，礼貌待人，尽职尽责，工作职责上墙公布。半年公布一次公共服务费收支情况。每年向业主委员会通报年度维修打算。项目用户投诉处理率投诉回访率目标100%100%实施措施

项目用户对物业治理的中意率目标98%以上实施措施采取现代化的科学治理方式和手段，开展温馨服务、亲情服务、助残服务。完善小区服务，在日常工作中注意收集用户的广泛意见，加强与业主的沟通交流，以确保用户对物业治理工作的中意。治理制度的制定公众制度公共治理制度（一）停车场治理须知A、

区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和治理。B、

您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。C、

请您不要将车辆停放在小区各出入口处，阻碍小区居民的出入。D、

小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、

出租车（除专门情况下）不得驶入小区。F、

关于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。（二）卫生治理须知为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：A、

您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。B、

您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。C、

请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、

请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，幸免丢失及阻碍其他业主的出入E、

请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发觉，物业处不经通知，有权进行清理。（三）宠物治理须知为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障宽敞业主合法权益不受侵犯：A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物阻碍他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。（四）绿化治理须知A、

了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。B、

您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的爱护措施。C、

请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、

请您及您的小孩不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。E、

请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、

请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。内部制度内部治理制度（各岗位职责）（一）物业处经理岗位职责A.

应主动配合、支持公司正副总经理和治理部、财务部的监督、检查工作；B.

熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；C.

带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项治理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；D.

做好职员治理工作，检查各岗位人员完成任务情况；E.

鼓舞职员积极学习专业知识，注意选拔有潜质的职员，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；F.

关怀小区管委员会建设，并同意管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；G.

配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；（二）经理助理岗位职责A.

负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；B.

负责每月向治理处经理提交本中心工作打算及工作总结；C.

负责对本中心职员各类考核；D.

向治理处经理提交各岗位用人打算；E.

接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；F.

熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护方法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴治理费，收缴率达预定目标；G.

熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等治理规定；H.

每日巡查小区，检查各部门工作，发觉潜在问题及时安排处理，并加以改进；I.

负责指导、监督健全档案治理，并抽查工作情况；（三）环境治理部主管岗位职责A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度打算，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业治理，做到职员之间任务划分清晰，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；C、负责定期组织职员培训，提高职员的政治素养，业务技能和工作效率；D、经常巡视检查职员现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导职员操作；E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀打算检查和监督消杀工作；G、合理操纵本部门各项费用，广开增收渠道；（四）保安部主管岗位职责A、

负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素养和责任心；B、

制定业务培训打算，按打算定期组织专业训练，并做好记录；C、

严格执行各种安全治理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并同意物业处和辖区派出所的监督指导；D、

负责辖区治安、消防、交通车辆的治理工作；E、

负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二明白、三会、三能”：二明白：明白防火措施、明白起火后扑救方法；三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；三能：能遵守消防制度、能及时发觉火险、能扑救火情。F、

负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、

定期巡视，对发觉的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；H、

负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；I、

负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。（五）工程维修部主管职责A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；B、

组织参与设备的大、中、小修，制定打算，负责职员的专业技术培训；C、

负责制定设备、备件采购打算，报财务采购；D、

做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；E、

参与违章纠正工作，及时发觉和制止违章建筑和施工；F、

负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；G、

负责职员的考评工作，及时上报本部门考勤；H、

合理操纵本部门各项费用，广开增收渠道；（六）服务中心主管职责A、

熟悉物业治理有关法规政策；B、

负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；C、

负责多种经营服务及各种费用收缴的组织治理；D、

制定社区文化活动打算，丰富业主、住户的文化生活；E、

负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；F、

负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。人员配置和人员的素养要求青林物业治理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务治理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体治理范围而定）档案资料的建立与治理物业情况（一）产权资料（1）项目批准资料（2）用地批准资料（3）建筑许可证照（4）拆迁安置资料（5）房地产平面图（二）技术资料（1）竣工图——包括总平面图，建筑，结构，设备，附属工程及隐蔽管线的全套竣工图（2）地质勘查报告（3）工程合同及开，竣工报告（4）工程预决算（5）施工图会审记录（6）工程设计变通及技术核定单（7）隐蔽工程验收签证（8）沉降观看记录（9）竣工验收证明书（10）刚才水泥等要紧材料的质量保证书（11）新材料，构配件的鉴定合格书（12）水，电，采暖，卫生器具，电梯等设备的检验合格书（13）砂浆，混凝土试块试压报告（14）供水供暖的试压报告（15）园林绿化图及其详情（16）设备清单，安装高度记录，使用注意事项讲明书，质保书和保修单（17）有关工程项目的其他重要技术决定和文件业主资料（1）治理处负责建立业主档案，业主档案一户一袋；（2）业主档案的治理方法按公司档案室要求操作；（3）文档治理员负责业主档案的收集、整理、归档、利用；（4）业户服务部主管应在每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单送治理处文档治理员签收；（5）治理处经理每季度检查一次业主档案工作，对发觉问题用书面通知整改；（6）业主档案内容：（7）入伙通知单；（8）入伙手续书；（9）业主使用公约；（10）装修责任书；（11）验房签收单；（12）入伙手续资料签收单；（13）产权清单；（14）租赁清单；（15）售房合同复印件；（16）权证复印件；（17）其他有关业主资料。权籍治理（一）业户服务部主管要掌握治理区域内入住业主的权属情况，负责业主资料的收集，并将业主相关的资料记录在治理手册中，治理手册要动态的反映业主产权的转移、使用权的变更情况；能正确反映业主权属转移、变更的时刻和方式；（二）业户服务部主管负责编制产权清册、租赁清册，并输入计算机；（三）产权清册内容：房屋类型；使用面积、建筑面积；土地分摊面积；使用情况；附设设施情况；车库使用情况。（四）租赁清册内容：租赁户姓名；租赁时刻；使用房屋地址；内部装修情况；（五）业户服务部主管每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况；（六）治理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查治理手册，关于抽查中发觉记录不规范或不及时登录权属变更情况，治理处经理应书面通知，进行整改。住户资料姓名单元门牌号年龄工作单位联系电话家庭成员缴费状况装修状况物业使用维修养护状况早期介入服务内容要使今后的物业治理顺利进行，物业治理的前期介入将会起到至关重要的作用。我公司在正式同意托付后，将依照托付方物业施工进度的实际情况，制定科学、成熟、相应的物业治理前期介入工作打算，并按打算和时期开展各项工作，为今后的物业治理工作顺利开展打下坚实的基础。规划设计时期在规划设计时期，规划设计人员、治理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的治理问题，结果造成物业建成后治理上的矛盾和漏洞专门多，整体布局上的缺陷以后往往难以弥补，因此在规划设计之初，作为前期介入的物业治理人员就需要参与规划设计方案的讨论，要从治理的角度看规划设计方案是否合理，力求使设计方便日后的物业治理工作。监控和消控中心的设置；人车分流的设计；公共照明开关设置位置；公共照明开关开闭形式；物业治理用房的位置设计；垃圾房的设置；公共洗手间的设置；信报箱的设立；公共告示栏的配置。户外及室内广告的合理配置。建设施工期间在建设施工时期施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，抓好建设的施工质量是物业治理前期介入的重要内容。在建设过程中，物业治理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些阻碍使用功能的问题早发觉、早协调、早解决，为物业治理工作奠定良好的基础。提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；分析物业建筑选料及安装，降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期治理的压力；审查有关工程（包括绿化.景观工程）的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术治理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术治理意见；关心施工人员做好对房屋材质方面的爱护，以幸免施工对材质造成损伤；提早熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；检查工程施工进度（依照需要参与建筑期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又能够更改的部分提出建议；配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程项目的建议；对公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的进展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业治理成本。物业销售时期在物业销售期间，良好的物业治理形象、及物业治理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象。物业治理前期介入人员将依照实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。制定合理的物业治理收费标准，为物业销售作好预备；售楼处及样板房的保安、保洁指导，以规范的服务和形象展示，建立良好的物业形象；委派物业专业人员现场解答客户对物业治理方面的疑问；对物业与销售人员进行物业治理基础培训工作；提供有关售楼宣传所需要的物业治理资料。竣工验收时期为保证物业入伙后的物业治理工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，假如物业公司在物业交付使用时才介入治理，就无法对物业情况了如指掌。物业治理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护进展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。参与托付方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发觉可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；制订物业验收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。物业治理服务内容前期物业规章制度制订为了使今后雅芙花园的物业治理更能有序地对物业进行治理，在物业正式交付验收前，物业治理前期介入人员将设计今后物业治理模式，制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。物业治理公约(业主临时公约)；业主承诺书；物业治理服务协议；消防安全治理责任书；精神文明建设公约；入伙须知；装饰装修治理方法；装修治理协议；安全责任书。装修承诺责任书；房屋及共用设备、设施治理规定治安治理规定；车辆停放治理规定；绿化治理规定；环境卫生治理规定；电梯使用须知；物业使用、服务指南；客户差不多情况登记表；客户领房验收交接表；装修申请表；施工人员登记表；入伙会签表；入伙资料签收表；钥匙签收表；关于确定防火责任人的通知；服务内容差不多服务：（1）签订物业服务合同，明确权利义务关系；（2）承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；（3）治理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；（4）建立完善的物业治理方案，质量治理，财务治理，档案治理等制度；（5）治理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；（6）建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时刻到达现场；（7）依照业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；（8）公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；（9）每年至少一次征询业主对物业服务的意见，中意率75％以上。服务与联系治理处的日常服务与联系是物业治理服务最差不多的一项日常工作。物业治理的宗旨是为业主提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业主的需求树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。（一）日常服务内容维修保养服务；绿化养护服务；治安消防服务；环境卫生治理服务；停车治理服务；特约服务。（二）日常联系内容每季度发放业户评议表，了解服务质量；设置业户联系箱，每天定时开箱；设立投诉电话同意业户的投诉；及时回访业户征询意见。（三）日常服务与联系的质量操纵业户服务部主管应多途径与业主保持沟通，经常走访业主听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报打算并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高；现场治理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，保证服务质量。（四）日常服务与联系的质量要求质量要求以《吉林省业治理条例》为依据，以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的治理制度及标准进行操作，做到业主评议中意率95%以上；业主有效投诉率0.1％以下；投诉处理率100%。公共服务（一）安全治理（1）小区主入口24小时执勤；（2）监控室实行24小时监控；（3）小区内每小时保安巡查一次；（4）对小区内的车辆进行治理，引导车辆有序通行、停放；（5）对进出小区的装修等劳务人员实行登记治理；（6）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（二）环境治理（1）按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；（2）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；（4）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；（5）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；（6）定期清除绿地杂草、杂物；（7）定期预防花草、树木病虫害（三）房屋治理（1）每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；（2）按照住宅装修治理规定和业主公约要求，建立装修治理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发觉违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；（3）各组团、栋、单元门、户有明显标志。（4）小区道路平坦，要紧通道及停车场交通标志齐全规范；（5）对共用设施设备进行日常治理和维护（依法应由专业部门负责的除外）便民服务物业公司提供的无偿服务类不编号项目内容家政服务1代请装修、装饰公司2代请家教、介绍保姆3代租售房屋、代租汽车4公布气象信息、国内外新闻信息5组织各种展销活动6无偿配备医药急救箱7代订中、西餐8代订牛奶商务活动9代购车船、飞机票10代订报刊、杂志11代办旅游手续12电话留言服务13代订酒店、客房礼仪服务14代购代送礼品、鲜花15代办喜事庆典文化娱乐服务16提供图书、音像制品交流17开设棋、牌活动场所18开展各种健康、医疗培训19组织健身舞晨练队20开展球类、健身培训21开展网上游戏攻关竞赛交流会老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂23组织老年联谊活动24组织健康义诊活动物业提供的有偿服务类不编号项目内容价格待定常维修常维修装饰服务1瓷砖改造

2铺贴一般地砖3洗手盆安装4坐便器安装5安装抽油烟机6安装分体式空调7安装热水器8安装吊灯9安装电脑、传真等办公设备10家用电器检查、小修11换门锁（材料自备）12更换、检修开关、插座13空调加氟利昂14配钥匙、修锁15查线、换线16自行车、摩托车小修17钟表维修18更换灯泡、灯管19更换灯角、灯口、镇流器20木门窗维修21清洗抽油烟机22清洗空调过滤网23安装音响与家用电器24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）25修理更换水阀门、各类软管（不含材料）26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗帘、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30内墙修理粉刷31配木门窗玻璃家政服务32室内整体保洁

33木地板打蜡34看护病人35上门收洗衣服（洗衣费另记）36接送小孩上学37家庭绿化盆景造型38剪裁、宠物喂养指导39中、西餐40代购、代售二手电脑家私41家政培训42清洁地毯、沙发43小学生中餐44学生寒暑假短期学习班45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）46为老人读报,谈天礼仪服务47专门安全服务48租售鲜花、盆景49代接、代送客人健康服务50健康检查51建立健康档案52家庭病床53儿童保健54健身培训商务服务55长途电话56接发传真57打字58复印59出租商务洽谈室60出租会议室61租车62汽车美容服务承诺标准序号指标名称国家及A市标准服务承诺标准服务质量保证措施01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修只是夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工04保洁率99%99．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施治理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场治理制度，责任落实到人07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修打算按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依打算定期检查，发觉问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用打算维修保养，保持洁净10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发觉问题及时维修定期按打算实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安治理，确保小区居民人身财产安全13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发觉隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发觉问题及时处理，对违章现象跟踪治理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章16违章处理率95%99%17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访19治理人员专业培训合格率90%100%治理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训打算、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素养20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主中意、文明服务21居民对物业治理中意率95%98%采取现代科学的治理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业治理中意程度22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人治理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全23治理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民工作打算入住前的治理（一）协助好建筑工地作好治安工作随着房屋建设接近后期，前来看房的业主增多，外来人员也趁机进入工地，我们拟派4名保安24小时门岗值班，为业主指路，对外来人员进行劝止，防止扰乱工地秩序，防止施工对业主人身构成危险。（二）协助监督施工后期设备设施安装、房屋装饰和绿化种植等施工随着房屋建设接近后期，施工进度加快，电梯安装、水泵安装、电气电线安装、水管安装和绿化中指等各专业施工队几乎同时施工，为配合开发单位对施工质量的监督，加快施工进度，我们将拟派各类维修技术人员进驻现场，一方面协助开发公司对施工队质量进行监督，另一方面把我们在日常治理中容易发生的问题消除在安装施工过程中。（三）协助作好开发公司的参谋。我们在日常治理中发觉，如绿化布局上为幸免住户绕近路而阻碍绿化，应在可能绕路处种一些较高的乔木，又如应统筹考虑各类管道的铺设，在要紧道路预留一些管道，防止今后对道路的损坏。（四）人员招聘及相关入职前的培训和保安人员的军训工作。入住治理（一）入住公约为制造合适、整洁、安全的居住环境，希望共同遵守：（1）热爱祖国，热爱人民，遵纪守法，自觉履行公民义务，遵守“八不一做到”，做文明市民。（2）尊老爱幼，和睦相处，团结互助，争当文明住户。（3）爱护园林绿化和公共设施。（4）加强治安综合治理，群防群治，勇于同不良行为做斗争。（二）入住手续及相关工作程序住户提供入住资料：进住通知单，发放入住文件袋通知单加盖“已领资料”章领取《业主临时治理规约》填写《家庭登记表》等资料，凭入住交费收据发放钥匙，在住户手册加盖注名发放日期，业主在《钥匙发放登记表》验收签字。凭已签字之进住通知单收费收回进住通知单进住通知单、业主治理规约，住户手册盖章综合治理部协助住户验收房屋抄水表、电表；填写验收交接表，双方签字各持一份；记录业主维修要求，约定维修时刻，业主在入住登记表签字，文件汇总、分类、装订、归档、核对钥匙、填写入住情况表（三）便民服务措施我公司本着服务至上的原则，切实为住户着想，建立一整套从装修到入住的便民措施。（1）解决小区入住期间搬运量大、业主搬运难的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供各类搬运服务。（2）为维护楼梯内墙、踏步不受损坏，我们将为住户提供吊装工具。（3）设立入住办公室，提供24小时一条龙服务。入住办公室内设咨询岗、资料岗、收费岗、代办业务岗、发配钥匙和维修服务岗，合理安排入住程序，力争20分钟办好住户入住手续。（4）我们将组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商，在治理处安排固定场所，为住户提供优质优价廉装修材料供应服务。（5）住户装修时，治理处将设立快餐服务部，解决居民的临时就餐问题。（6）提供租车服务。住户急需车时，治理处可提供双排座车，为住户提供应急服务，收取成本价。（7）设置临时公厕，解决装修期间作业人员上厕所难的问题。（四）治理服务收费标准公布上墙及宣传工作为提高物管收取的透明度，在房屋交付时将收费标准发放给每一业主，同时在宣传窗、楼道告示牌处张贴收费标准及依据，同时小区在醒目处设置收费价目牌。在正常运作情况下，我们将定期将有关物管费的收支情况分不通过小区简报、宣传窗等多种宣传载体公布于众，主动同意宽敞业主的监督。物资装备费用项目数量费用小计印刷品12,000电脑15,000复印机12,000打印机1