PPT房地产开发项目成本管理名师讲义128

房地产开发发项目的成成本管理Costcontrolinrealestateproject2010.12PART.13PART.1前言在当今房地地产行业中中，竞争十十分激烈，，产品同质质化倾向越来越严重重的情况下下，企业的的生存能力力、盈利能能力、发展展能力，与企业业的成本控控制的相关关性越来越越高，成本本控制能力力排序末位的企企业都将被被淘汰出局局，成本控控制弱势企企业将失去去市场份额。特特别是在工工业企业中中，目前这这种趋势已已经慢延到到高投入、高成成本的房地地产开发企企业。在外来资本本和一些资资本雄厚的的外行企业业（大型企企业集团和上市公司司）的不断断涌入，政政策越来越越规范，技技术、产品品越来越同质化化，房地产产开发成本本居高不下下，品牌力力持续提升升的房地产市场场环境中，，企业间距距不断缩小小，新的竞竞争格局已已现端倪。成本控制力力的竞争。。开头语当今的房地地产行业，，竞争十分分激烈，在在产品同质质化倾向越越来越严重重的情况下下，我们房房地产企业业的生存能能力、盈利利能力、发发展能力与与企业的成成本控制息息息相关，，不注重成成本控制的的企业都将将被淘汰出出局，成本本控制弱势势企业将失失去市场份份额。特别别是在工业业企业中，，目前这种种趋势已经经慢延到高高投入、高高成本的房房地产开发发企业。在外来资本本和一些资资本雄厚的的外行企业业（大型企企业集团和和上市公司司）的不断断涌入，特特别是在当当前房地产产调加压、、政策越来来越规范，，技术、产产品越来越越同质化，，房地产开开发成本居居高不下，，品牌力持持续提升的的房地产市市场环境中中，企业间间距不断缩缩小，新的的竞争格局局已现端倪倪。房地产企业业竞争成本控制力力的竞争4利润时间(年)拿地就赚钱钱阶段1：资源时代阶段2：产品时代阶段3：品牌时代客户关注质质量公司关注成成本关注品牌与形象象理念与价值值观成本领先战战略成本领先战战略是现阶阶段房地产产企业重要要的竞争手手段内部资料，，机密房地产开发发项目的成成本管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发发项目成本本管理中存存在的主要要问题一房地产成本本控制体系系的建立——制度保障体体系？房地产成本本控制的主主要措施——怎么去控制制？房地产开发发项目成本本管理内容容——控制什么？？二三四内部资料，，机密房地产开发发项目的成成本管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发发项目成本本管理中存存在的主要要问题一房地产开发发成本管理理现状一二房地产开发发成本管理理中的几个个问题房地产企业业在成本管管理三大误误区三四到底谁是成成本控制的的核心部门门？4一、房地产产开发成本本管理现状状目前我们绝绝大多数开开发企业成成本控制的的通常做法法是：大多数的房房地产公司司都设有一一个预算审审核部门或或合约部门，负责项项目的预算算、结算和和工程招标标，而成本本管理基本本都归属于财务务部门，但但财务部门门对具体的的工程预结结算却并不不是很懂行，也也就更难把把握成本的的降低点在在哪里。房地产开发发的周期很很长，如果果被问及一一个项目工工程设计甚至施工过过半时的成成本是多少少，完工后后的总成本本又是多少少，许多开发商商都难以回回答清楚。。房地产开开发的成本本管理包括括置地、设计、、施工、市市场、销售售、物业、、融资（资资本运营））等多个环节，，从投入到到首期产品品计算利润润，单个项项目的开发发周期一般需持持续两三年年的时间，，导致成本本核算难度度增强；另另外，投资地地域的扩大大和开发面面积的剧增增，令成本本的构成更更加多样样化化。。更更使使房房地地产产开开发发成成本本控控制制难难度度越越来来越越大大。。房地地产产开开发发成成本本管管理理中中的的几几个个问问题题51、缺乏全全面规范范的目标标成本管管理体系系：成本控制制就是项项目实施施过程的的支出控控制，没没有建立立目标成成本、责责任成本本和动态态成本跟跟踪联动动管理体体系；2、成本控控制忽视视重点：：只重视“显性成本本”的控制制，而忽忽略对““隐性成本本”的控制；；3、成本控控制的忽忽视前期期阶段：：通常只关关注项目目施工阶阶段过程程的“事中”成本控制制，而缺缺乏对前前期决策、规规划设计、招招标、合合约等前前期运营营阶段“事前”成本控制制的足够够重视；；4、成本控控制手段段不当：：把压缩必必要的项项目费用用开支当当作成本本控制的的主要手手段，反反而使项项目整个个经营计计划和开开发进度度目标受受到很大大影响，，导致项项目的最最终实际际开发成成本大大大增加，，利润降降低，增增加了项项目后期期开发风风险。二、房地地产开发发成本管管理中的的几个问问题目前房地地产开发发成本控控制的几几个误区区6管什么三大误区区怎么管行为偏差差三、房地地产企业业在成本本管理方方面容易易存在三三大误区区谁来管认识偏差差7误区一：：企业内内部成本本控制管管理主体体确立失失误（谁谁来管））•长期以来来，企业业一直把把成本管管理作为为少数管管理人员员的专利利，认为成本本、效益益都应由由企业领领导和财财务部门门负责，而把各各部门的的员工只只看作生产产者。••广大员工工对于哪哪些成本本应该控控制，怎怎样控制制等问题题无意也也无力过过问，成成本意识识淡漠。。企业的成成本管理理失去偌偌大的管管理群体体当然难难以真正正取得成成效。全员成本本控制8误区二：：成本管管理对象象和内容容认识不不清（管管什么））•一方面，，没有从从价值链链的角度度对房地地产开发发进行分分析，局局限于对对发生成成本的控控制，忽视了了对影影响成成本的的控制制。•另一方方面，，局限限于传传统的的“节节约一一度电电、一一张纸纸”的的简单单、狭狭窄的的模式式之内内，忽视潜潜在的的损失失，尚未未对成成本实实行全全方位位的控控制。。。全方位位成本控控制9土地设计采购施工销售房地产产开发价价值链链的发生成本与与影响响成本本曲线线影响成成本曲线线比例该环节节作业业过程程对产品总总成本本的影影响。。发生成成本曲线线价值链链发生成成本：：该环节节作业业过程程所发生的的成本本。影响成成本：：成本控控制的的关键键在于控制制影响响成本本！10误区三三：成成本控控制模模式没没有确确立（（怎么么管））•成本管管理工工作不不够全全面和和系统统。成成本控控制偏偏重于于事后后的反反馈，，而事前、事中中控制不力力。••成本管理基础工作薄薄弱，缺少一套套完善的成成本管理制制度。甚至至只求形式式，不讲实实效。考核制度不不完善，力力度不大。。表现在：：考核只是是企业内部部考核，没没有很好地地跟市场联联系起来；；奖惩措施施力度不大大，达不到到调动员工工积极性的的目的。全过程成本控制11观点一一：合约预算部部门是控制制工程成本本的核心部部门，他们们对施工图图的工程量量进行详细细的核算，，与承建单单位进行商商务谈判、、造价谈判判，争取得得到最优惠惠的工程承承包价格。。观点二二：规划设计部部门是控制制成本的核核心部门，，他们在前前期对建筑筑技术（包包括容积率率、使用率率等）、工工程技术进进行系统的的控制，以以此进行施施工图的设设计管理，，在控制工工程成本方方面起到了了“四两拨拨千斤”的的作用。观点三三：现场项目部部是工程成成本控制的的核心部门门，严把合合同关，严严格执行设设计意图，，有效控制制设计变更更和现场签签证，是控控制工程成成本的实施施部门，作作用重大。。四、到底谁谁是成本控控制的核心心部门？正确观点12以上观点站站在各部门门的角度来来看，都是是有道理的的，各部门门在项目开开发的不同同阶段对工工程成本的的控制都发发挥了重要要的作用，，从建筑设设计到各种种土建设备备技术参数数的选用、、从选材用用料到合同同评判、从从商业谈判判到现场的的实施和控控制，整体体过程严格格的控制才才能有效把把好工程成成本关。那么，我们们要问：营营销部门是是不是控制制成本的核核心部门呢呢?答案：是。。那这个成成本如何来来控制？营营销部门首首先需要提提出竞争对手的楼楼盘和楼盘盘所在地的的同一档次次的楼盘，，剖析客户户的敏感点点，分析对对手楼盘的的定位与档档次，把楼楼盘设计与与选材用料料的需求描描述清楚了了。楼盘档档次描述清清楚了，项项目的成本本基本上也也就确定了了，所以营营销部门也也是控制成成本的核心心部门。项项目定位的的档次实际际上已经决决定了项目目成本的高高低。从上述分析析，说明工工程成本控控制是全程程性的、是是系统性的的，工程成成本的控制制需要各部部门通力协协作，而不不是单独一一个部门可可以完成的的。四、到底谁谁是成本控控制的核心心部门？内部资料，，机密房地产开发发项目的成成本管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发发项目成本本管理中存存在的主要要问题一房地产成本本控制体系系的建立——制度保障体体系？房地产成成本控制制的主要要措施——怎么去控控制？房地产开开发项目目成本管管理内容容——控制什么么？二三四13土地成本本及相关关费用前期性费费用城市基础础设施建建设配套套费用（（红线外外大市政政配套））工程建安安成本室外工程程配套及及环境（（红线内内小市政政）公共配套套成本期间费用用其他具体明细细如下(一)房地产项项目开发发成本管管理的内内容到底我们们该控制制什么成本本费用14费用项目名称明细内容一、土地成本

1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等(一)房地产项项目开发发成本管管理的内内容14费用项目名称明细内容二、前期费用

2-1勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询，2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。2-3报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-4造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。2-5工程监理费

2-6临时工程费包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用3、其他(一)房地产项项目开发发成本管管理的内内容15费用项目名称明细内容三、建安工程成本

3-1小区内综合管网及设施费（小市政）

3-1-1室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1、土方开挖及回填，2、管道敷设等3-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1、土方开挖及回填，2、检查井及管道敷设等3-1-3室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。3-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。3-1-5室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-6室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。(一)房地产项项目开发发成本管管理的内内容15费用项目名称明细内容三、建安工程成本

3-1小区内综合管网及设施费（小市政）3-1-7小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。3-1-8供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-9水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）3-1-10消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-11直饮水处理设备及安装

3-1-12中水处理设备及安装

3-1-13热力站设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装

3-1-143-1-15增容费

其他

(一)房地产项项目开发发成本管管理的内内容16费用项目名称明细内容3-2环境工程

3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4围墙各类围墙（栏杆），以及出入口大门3-2-5室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。3-2-7环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-8其他

3-3公共配套设施

3-3-1地下室工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。3-3-2架空层工程费包括结构及装修3-3-3会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场等工程费用。3-3-4教育幼儿园、中小学等工程费用。3-3-5商业包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-6物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-7其他

费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本

3-4-1基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程

3-4-2单体土建工程费

3-4-3单体安装工程费

3-4-3-1电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。

3-4-3-2给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安装

3-4-3-3采暖工程包括散热器及管道安装

3-4-4土建专业分包工程费用单体内的结构、建筑

3-4-4-1外立面、门窗

3-4-4-2幕墙工程包括：玻璃幕墙及石材幕墙

3-4-4-3户内精装修工程

3-4-4-4其他土建专业分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。(一)房地产项项目开发发成本管管理的内内容费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本

3-4-5安装专业分包工程费主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

3-4-5-1空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。

3-4-5-2电梯工程电梯的安装及轿厢装修。

3-4-5-3燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。

3-4-5-4电话工程

3-4-5-5电视工程包括有线电视和卫星电视

3-4-5-6抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统

3-4-5-7安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等

3-4-5-8其他弱电工程包括网络、背景音乐等

3-4-5-9管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。

3-4-5-10中水系统包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。

3-4-5-11消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。

3-4-5-12其他安装专业分包

3-4-6其他包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。(一)房地产项项目开发发成本管管理的内内容费用项目名称明细内容四、红线外市政工程费及市政配套费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套费等。

五、期间接费

4-1管理费用

4-2营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。4-3财务费用

(一)房地产项项目开发发成本管管理的内内容19土地成本本（约占占项目总总成本的的30-35%左右），，主要指土土地获得得阶段形形成的各各类费用用支出，，包括地地价、土土地拆迁迁补偿费费、各类类补偿费费、土地地契税等等。在房房地产整整个开发发过程中中，土地地一旦到到手，其其成本即即基本确确定，直直至项目目开发完完成，该该成本一一般也不不会有较较大变化化。因此此控制土土地成本本的关键键在于拿拿地时的的成本准准确分析析。前期费用用（约占占项目总总成本的的５%左右），，主要指设设计费、、各类报报建报批批报审费费、勘察察测绘费费以及可可研费用用。报建建费、勘勘察费等等比重较较小，且且一般有有相关收收费标准准，设计计费在房房地产开开发环节节中十分分重要，，选择好好设计单单位成为为关键，，而成本本控制成成为其次次。工程成本本（约占占项目总总成本的的50-55%左右），，主要由分分项工程程及甲供供物资成成本、小小市政管管网和环环境成本本、公共共配套设设施等构构成。分分项工程程及甲供供物资成成本主要要包括土土建、机机电安装装、装饰饰、室内内全装修修、消防防、弱电电、电梯梯、甲供供材料等等通过招招投标确确定的分分项工程程/供货合同同成本。。城市基础础设施配配套费：：这部分分一般占占5-10%左右。主要是指指项目用用地红线线外的水水暖电气气等大市市政基础础设施配配套费用用，目前前绝大多多数城市市基本上上已经统统一收费费标准，，所以，，这部分分成本也也相对固固定。三项费用用：管理理费用、、财务费费用、销销售费用用。其中管理理成本比比较固定定，在财财务费用用和销售售费用有有一定控控制空间间。(二)房地产开开发成本本（费用用）所占占总额的的比例土地及规规划（面面积）占占50%；营销占20%；产品占30%房地产开开发各环环节的利利润构成成20(三)房地产开开发各环环节的利利润分析析按城市类类型分:一线城市市:普通住宅宅25%左右;公寓50%左右;别墅100%.二线城市市:普通住宅宅20%左右;公寓30%左右;别墅80%.三、四线线城市:普通住宅宅15%左右按开发企企业类型型分类:大型房地地产集团团公司：：25%以上中型房地地产公司司：30%以上小型项目目公司：：35%以上21(四)房地产行行业的平平均利润润水平(销售利润润率)隐性成本本显性成本本内部材料料。22（五）房房地产项项目开发发成本应应重点控控制内容容项目开发发进度控控制项目资金金收支计计划管理理(现金流管管理)规划设计计过程中中固化的的成本预预控合同管理理建安及工工程成本本采购成本本显性成本本（费用用）的控控制，包包括土建建、安装装、室外外工程、、材料设设备采购购、招投投标等方方面。内部资料料，机密密房地产开开发项目目的成本本管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发项项目成本管理理中存在的主主要问题一房地产成本控控制体系的建建立——制度保障体系系？房地产成本控控制的主要措措施——怎么去控制？？房地产开发项项目成本管理理内容——控制什么？二三四23由于房地产开开发环节较多多，涉及专业业较广，很难难由一个部门门能够控制得得住。因此，，需要各个部部门相互配合合、信息沟通通共同来完成成。如何将房房地产开发各各个环节的成成本控制形成成一个整体联联动系统，需需要建立一个个目标成本控控制体系。首首先在项目开开发前期，科科学测算目标成本指标标，再按照不同同项目分解到到各个责任部部门，形成责任成本目标标，辅以动态成成本信息跟踪踪、监控、调调整等措施，，最终实现房房地产成本的的控制目标。第一部分到到底如何控制制成本费用？到底我们该怎么去控制？？那么怎么实现现房地产项目目的目标成本本控制呢？24(一)建立房地产项项目目标成本本和责任成本本管理体系事前事中中事后后责任任激激励机机制制目标标成成本本管管理理体体系系动态态成成本本管管理理体体系系成本本后后评评估估管管理理体体系系责任任成成本本管管理理体体系系事前前事中中事后后责任任与与激激励励机机制制26树立立全全成成本本价价值值观观念念确定定成成本本管管理理体体系系健健康康运运作作标标准准抓住住成成本本管管理理的的要要至至少少问问题题项目目开开发发阶阶段段与与成成本本控控制制要要关关联联互互动动用发发展展的的眼眼光光对对待待成成本本管管理理知晓晓““省省钱钱””““花花钱钱””的的误误区区(二））成成本本控控制制六六个个意意识识观观念念12335626房地地产产企企业业要要想想获获得得更更多多的的经经营营利利润润，，除除了了必必须须提提供供适适销销对对路路的的房房源源外外，，还还应应该该降降低低开开发发成成本本，，严严格格控控制制各各项项费费用用支支出出。。1、确确立立““全全生生命命周周期期成成本本””管管理理战战略略2、建建立立成成本本控控制制保保障障措措施施成本控制保障措施体系制度保障体系招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等组织保障体系设立相对独立的成本管理职能部门开发全程成本控制要点1、项目前期成本控制2、项目建设阶段成本控制3、管理费用的控制4、销售费用的控制5、财务费用的控制(三)制定定房房地地产产企企业业成成本本管管理理战战略略体体系系3、明明确确房房地地产产开开发发成成本本构构成成内内容容4、抓抓住住房房地地产产项项目目开开发发全全程程成成本本控控制制要要点点275、在在项项目目开开发发全全程程采采用用恰恰当当的的成成本本控控制制方方法法（1）在在房房地地产产项项目目初初始始阶阶段段进进行行成成本本测测算算（2）在在项项目目规规划划阶阶段段，，在在成成本本测测算算的的基基础础上上进进行行细细化化，，并并制制订订目目标标成成本本（3）根根据据合合同同执执行行情情况况产产生生成成本本计计划划和和实实际际成成本本情情况况(四)制定定房房地地产产项项目目开开发发工工程程造造价价控控制制体体系系策略一：重重视源头、、加强工程程设计环节节控制策略二：工工程招投标标是控制工工程造价的的核心策略三：实实行项目管管理方式加加强成本管管理（五）建立立合同网络络框架1、分包存在在是建立合合同网络架架构的必然然要求对于一个复复杂的大型型项目开发发，极少由由一家施工工单位完全全承担所有有的施工业业务，一般般说来，总总是存在着着着各种各各样的分包包和指定分分包商。分分包存在的的原因如下下：原因一：总总包单位不不具备完成成所有项目目的资质原因二：完完全施工总总承包价格格总是高于于平行分包包工程原因三：特特别是重要要的材料和和设备实行行自主供货货2、重视合同同网络架构构在项目管管理中的作作用(1)将整个项目目划分为相相对独立的的、易于管管理的较小小单位(2)将这些单位位与参加项项目的组织织相联系，，将这些组组织要完成成的工作用用合同形式式确定下来来(3)对每一单位位做出详细细的时间与与费用估计计，形成进进度目标和和费用目标标，（4）确定项目目需要完成成的工作内内容、质量量标准和各各项工作的的进度计划划，建立项项目质量控控制计划(5)估计项目全全过程的费费用，建立立项目成本本控制计划划(6)预计项目的的完成时间间，建立项项目进度控控制计划3、建立合同同网络架构构的关键问问题问题一：理理清管理思思路，确定定用总包或或平行发包包的方式问题二：在在准备阶段段即确定管管理方式问题三：对对材料、设设备供货要要实行分类类管理问题四：设设计应实行行总包负责责制4、建立合同同网络架构构后的主要要管理工作作建立合同网网络架构后后，开发商商还必须建建立项目质质量工作总总控制计划划、项目进进度总控制制计划、项项目投资总总控制计划划、项目环环境与安全全控制计划划。第二部分房房地产开开发主要环环节的成本本管理措施施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点八33房地产开开发项目目前期发发展环节节的成本本控制根根据项目目开发方方式的不不同而有有所区别别。该环环节由于于有国家家多项法法规政策策的限制制，运作作时灵活活度较小小，基本本原则是是在国家家规定范范围内最最大限度度地控制制企业的的费用。。项目公司司在项目开开发前期期起主要要作用，，因此，，这一环环节成本本控制的的主要任任务由项目公司司领导及及前期部部来承担担。立项环节节的成本本核算控控制根据据项目开开发方式式的不同同而有所所区别。。该环节特特点：由于有国国家多项项法规政政策的限限制，运运作时灵灵活度较较小。该环节原则：：在国家规定范范围内最大限限度地控制企企业的费用。。该环节影响：：购地阶段的成成本控制是整整个项目成本本控制的第一一步，购地费费用的合理与与否，对项目目整个成本控控制有直接影影响。房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一控制要点控制什么怎么控制谁来控制新征土地（1）征地费用（1）少交或晚交前期部门负责（2）拆迁安置费用（2）房产确权后，办理拆迁安置费用（3）大市政费用（3）自建部分根据施工图纸编制公司市政工程预算，进行招投标程序；交政府部分通过审核预算与公关，以争取最低的大市政配套费用

工程、规划设计和预算审核部门负责公司自建部分；前期部门负责交政府部分、工程部门配合。（4）规划条件（4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本规划设计、前期部门买断项目（1）买断内容明确买断内容明细前期部门（2）付款总额为公司争取最大利益（3）付款时间周期长、次数多（4）三通（或七通）一平标准明确验收标准明细工程部门（5）手续风险与项目付款时间直接挂钩。前期部门合作开发（1）合作方式（1）符合股东要求；公司领导（2）分成比例（2）双赢原则；（3）交房时间（3）尽可能地延后交房，工程部门负责（4）交房标准（4）不低于合同中交房标准规划设计、市场营销部门（5）付款总额 付款时间（5）符合当前市场最低或最合理原则 选择有利于公司利益的方式财务部门34第二部分房房地产开发主主要环节的成成本管理措施施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点八内部材料。35规划环节的成成本控制所占占权重最大，，具有项目建建设成本决定定地位和作用用。在规划环环节进行成本本控制是实现现事前控制的的关键，可以最大限限度的减少事事后变动带来来的成本。所所以该环节控控制要点和控控制内容复杂杂。基本原则是：：周密规划，科科学讨论，严严格审批。尽管设计费在在建设工程全全过程费用中中的一般只占占建安成本的的1.5—2%左右，但对工工程造价的影影响可达75%以上，设计质质量的好坏直直接影响建设设成本的多少少和工期的长长短，直接决决定人力、物物力、财力投投入的多少。。因此工程造造价控制要以以设计阶段为为重点，这是是最直接、最最有效的的建建设项目投资资的根本所在在。科学合理的的设计可降降低工程造造价的10%。房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二36（一）规划划设计阶段段投资控制制要点和策策略策略一：实行设计方方案招投标标，优化设设计策略二：实行限额设设计，有效效控制造价价策略三：加强对图图纸的会审审与审查策略四：深入运用价价值工程。。运用价值工工程的优势势：1.既可提高工工程的功能能又可降低低工程的造造价2.在保保证证工工程程功功能能不不变变的的情情况况下下降降低低工工程程造造价价3.在保保证证工工程程造造价价不不变变的的情情况况下下提提高高工工程程功功能能4.可在在工工程程功功能能略略有有降降低低的的情情况况，，使使工工程程造造价价大大幅幅度度降降低低5.可在工程程造价略略有提升升的情况况，使工工程功能能大幅度度提高策略五：：采用合同同措施，，有效控控制造价价设计人员员要熟悉悉工程概概预算定定额和材材料预算算价设计人员员按项目目估算及及概算控控制设计计图各相关专专业环节节制定双双赢策略略管理者严严格控制制设计变变更开发商的的造价管管理人员员及时提提供可靠靠基础资资料限额设计的管理理38（1）委托设设计阶段段需要有有详尽的的资料和和技术指指标，明明确总体体目标（2）扩初设设计阶段段用技术术经济指指标考量量设计方方案，评评价方案案的优劣劣如户型适适用性如建筑的的功能分分区和配套设设计设计方案案是否经经济合理的考考核标准准经济性是是否合理理布局是否否合理（二）规规划设计计阶段成成本控制制节点施工图设计阶段五大问题建筑结构尽量采用低成本的结构形式基础结构形式的选择必须依靠真实的地勘察资料防止结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明37（二）规规划设计计阶段成成本控制制节点（3）初步设设计阶段段明确项项目工程程造价的的最高限限额，确确定造价价目标（4）施工图图设计阶阶段防止止可能出出现的设设计问题题，导致致变更造造价造价价（5）设计交交底和配配合施工工阶段的的要设计计单位深深度参与与46(三)规划设计计阶段成成本管理理的内容容进度品质成本样板区造造价设计失误误率图纸完善善程度部品封样样率项目运作作讲求的的是成本本、质量量与进度度的平衡衡,并非某一一个极端端，因为为其中任任何一项项都意味味着项目目代价，，只有三者者平衡才才能获得得最小的的代价付付出。规划周期期方案周期期扩初周期期施工图周周期景观设计计周期室内设计计周期施工周期期含钢量等等土建成成本设备造价价景观造价价产品的品品质设计变更更签证率率合理的设设计费47提升产品品品质缩短开发发周期降低开发发成本（四）规规划设计计阶段成成本管理理的目的的48——对设计人人员而言言是任务务，对成成本人员员而言应应前置而而持续避免两种种现象：：不计成本本地追求求设计效效果成本不合合理导致致品质丧丧失成本控制含钢量等等土建造造价设备造价价目标成本景观造价价样板示范范区造价价设计变更更签证率率合理的设设计费建筑类型结构部位项目含钢量限额指标(kg/m2)别墅、双拼、花园洋房

(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓

(建筑高度＜60M)上部结构-自带全埋一层地下室-

中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构-自带全埋一层地下室-

高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6级）-公共普通全地下室-公共半地下室-49（1）结构含含钢量（保证安全全和品质质的前提提下，减减低含钢钢量）分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；50(2)景观造价价控制总价价偏差率率分项动态态平衡

费用分类

建安费（元/平米）

设计费（元/平米）

家具、用品、设施费

总造价（元/平米）1.土建---销售中心（临建）2.装修---销售中心、样板房3.景观---临时4.包装---临时标志、道具总计51（3）样板区区造价分项动态态平衡为追求效效果设计计费失控控52避免两种种现象：：为节省成成本而压压低设计计费（4）合理设设计费是是保证质质量与进进度的基基本条件件之一——合理的设设计费用用有利于于选择优优秀的设设计单位位——合理的设设计费用用有利于于设计单单位资源源配备的的优先性性和建筑筑师积极极性的发发挥；直直接对具具体设计计人给予予的适当当费用，，对积极极性的发发挥会有有更积极极的作用用。391、规划方方案（五）规规划设计计阶段成成本控制制实施控制要点控制内容控制措施实施部门1.规划方案（1）可行性规划设计房地产项目市场信息搜集和分析区域市政状况信息分析项目规划要点确立可行性研究设计任务书可行性规划设计及调整①市场营销部门②规划设计部门（2）规划方案评审组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计进行调整后，再重新评审。①

规划设计部门②公司领导（3）方案设计成果根据评审结果，结合区域和项目实际情况，对可行性规划设计进行细节调整材料设备选型方案的初步确定①规划设计部门②市场营销部门③公司领导根据提交的设计成果进行投资成本估算预算部门、财务部门402、规划报报批及扩扩初设计计控制要点控制内容控制措施实施部门2.规划方案报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书规划方案设计招投标规划方案设计评审①规划设计部门（2）报批注意市政方案及配套方案设计熟悉相关法规，保证报批材料完整①规划设计部门②工程部门③前期部门3.扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核①前期部门②规划设计部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算制订经营指导书①预算部门（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审设计调整①规划设计部门413、桩基设设计控制要点控制内容控制措施实施部门4.桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察①工程部门（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由外请专家进行桩基形式和桩基结构评审①规划设计部门（3）桩基施工图设计调整规划设计部门424、施工图图设计控制要点控制内容控制措施实施部门5.施工图设计（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。①市场营销部门②规划设计部门（2）报建前期部门、规划设计部门（3）报施图规划设计部门（4）审图施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商（5）面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合435、销售包包装设计计、装修修方案设设计控制要点控制内容控制措施实施部门6.销售包装设计（1）售楼处、样板间、示范区结合营销费用控制施工招投标①市场营销部门②规划设计部门③工程部门7.装修方案设计（2）方案设计要求根据扩初设计图、项目开发指导书和实体研究的结果确定方案设计要求①市场营销部门②规划设计部门（3）材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析①市场营销部门②规划设计部门③预算部门（4）招投标制订设计任务书评审①规划设计部门446、功能设设计控制要点控制内容控制措施实施部门8.功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研有针对性扩充建筑物功能①市场营销部门②规划设计部门（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件①规划设计部门②工程部门（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额招投标①规划设计部门（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制招投标，寻找外部合作，争取双赢①市场营销部门②规划设计部门（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性①市场营销部门②规划设计部门457、设计变变更、材材料设备备选型等等控制要点控制内容控制措施实施部门9.设计变更（1）设计调整费用设计调整符合市场需求及成本降低要求规划设计部门（2）设计变更洽商严格设计变更流程①规划设计部门②工程部门③预算部门10.材料设备（1）材料及设备选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装①规划设计部门②工程部门③预算部门④市场营销部门（3）采购招投标①采购部门②预算部门54建筑方案案景观方案案施工图规划方案案设备策策划方方案示范区设计计(1)流程与计划划（六）规划划设计阶段段成本控制制中的几个个优化设计流程1.在项目设计计过程中进进度优化55论证阶段设计管理阶阶段概念规划施工图拿地节点策划阶段概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案施工图周期期(2)设计周期划划定概念规划周周期实施方案周周期地区项目名称占地面积

(平方米)规划建面

(平方米)土地获取 时间A开工时间B开盘时间CB－A

天C－A

天上海香樟园87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270广州帝景三期181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249北京珠江峰景308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187国际花园79,717219,0002004.04.132004.09.18158平均10121656（３）项目目设计周期期统计表中海项目设设计周期多层项目9个月高层项目12个月拿地到开盘盘：合生项目设设计周期571）采取传统统工序前置置:——提前做好70%的准备工作作,以““成成本本换换时时间间””；；———虽然然会会由由于于最最终终没没有有获获得得土土地地而而损损失失前前期期投投入入，，但但从总总体体上上看看认认为为值值得得。。2）采用用工序序并联联作业业：——在保证证时间间周期期的前前提下下，尽尽可能能将各各项作作业交交叉进进行。。3）采取取规模模复制制模式式：——采取““拿来来主义义”，，再适适当调调改。。4）重视视长期期性工工作：：——对市场场的调调查了了解把把握准准确。。(4)合生、、中海海的规规划设设计共共性58概念设设计规划设设计单体设计部品设设计初步设设计初步设设计施工图图施工图图施工开开始概念设设计设备设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计流程优优化可可降低低时间间成本本和因因失误误引发发的成成本增增加(5)计划管管理是是时间间成本本的保保障59拿地节节点方案报报建方案设设计扩初设设计施工图图设计计施工图图部品材材料定定板封封样论证阶阶段工程管理规划设设计扩初设设计景观设设计部品材材料清清单示范区区景观观、装装修施施工图图扩初报报建施工图图报建建概念规规划方案案部品材材料调调研产品创创新建筑、、规划划方案案结构、、设备备初步方方案销售示示范区区策划划景观概概念。60•珠江马马驹桥桥项目目一期期规划划用地地面积积20.28万平方方米,容积率率1.19.核定建建筑面面积24.07万平方方米,其中花花园洋洋房14.22万平方方米,小高层层6.25万平方方米,商业3.48万平方方米,会所1200平方米米,2004年12月31日签定定土地地出让让协议议,2004年11月至12月项目目前期期准备备,2005年1月至2月概念念规划划设计计投标标,2005年1月至3月住宅宅户型型研究究,2005年3月至5月规划划,建筑方方案及及深化化,2005年5至6月30日完成成典型型花园园洋房房和小小高层层扩初初,施工图图2005年6月完成成修建建性详详细规规划和和方案案报批批文本本的编编制.从正式式拿到到土地地到单单体施施工图图完成成共计计7个月.设计案案例内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线632.项目规规划阶阶段的的成本优化化内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本64规划设设计阶阶段成成本效效益最最大化化的目目标：：建筑筑专专业业是是建建筑筑形形态态对对客客户户需需求求的的彻彻底底体体现现以以及及具具有有市市场场竞竞争争力力的的产产品品创创新新。。结构构专专业业是是最最优优化化的的结结构构形形式式。。设备备专专业业是是最最优优化化的的部部品品选选择择。。2.项目目规规划划阶阶段段的的成成本优优化化71（1）结结构构方方案案的的选选择择可可以以对对项项目目总总成成本本进进行行较较大大优优化化1）建建筑筑方方案案的的选选择择：：设设计计前前期期方方案案一一旦旦确确定定，，成成本本大大势势也也基基本本确确定定。。结结构构设设计计从从方方案案入入手手可可以以对对项项目目总总成成本本进进行行较较大大优优化化。。2）桩基型式式的确定（2）结构计算算数据的审审核结构成本控控制的重要要环节是对对技术指标标的审核1）输入信息息的审核核对电算的的基本信息息如抗震分分类、抗震震的重要性性类别、场场地类别、、设防烈度度、基本地地震加速度度、特征周周期、基本本风压、地地面粗糙程程度、各类类荷载数值值、荷载折折减、梁端端弯矩调幅幅系数、放放大系数等等等是否有有误，有无无刻意放大大。2）输出信息息的审核检查输出信信息中各项项技术指标标是否均衡衡，尽可能能接近规范范限值。（3）细部做法法的控制与与审查对细部做法法的要求及及做法控制制对造价的的影响也非非常大。1）Ⅲ级钢的应用用：由于Ⅲ级钢强度高高、延性好好可以明显显地降低含含钢量，因因此大量的的在一些成成本控制较较好的项目目中广泛采采用2）合理归并并结构构件件：结构平面及及构件分类类太少含钢钢量会上升升，但分类类太多不利利于施工控控制。3)对设计高层项项目细部大样样的做法明确确，有利于施施工图的规范范，减少施工工过程中的设设计变更。3.结构设计阶段段的成本优化化7274（4）结构设计优优化的主要关关注内容：1）基坑、边坡坡控制2）桩基选用的的优化3）结构含钢量量的控制．4）上部结构选选型的优化5）特殊部位的的结构优化处处理（屋顶绿绿化采用轻质质土壤）6）选用新Ⅲ钢、冷扎带肋肋钢筋等技术术，降低含钢钢量。（5）成本优化与与设计合理周周期的确定结构成本监控控过程的分阶阶段控制，要要求设计周期期尤其是扩初初、施工图设设计周期科学学合理。只有有这样，才能能有充分的时时间进行多方方案的比较，，才能保证设设计成果准确确、安全、经经济。（6）结构含钢量量限额由于建筑产品品的非标准型型、物业类型型的多样性，，结构的经济济性指标很难难同工业标准准化产品一样样采用绝对指指标。含钢量指标不不是唯一的经经济性指标，，如果过分单单一强调含钢钢量，存在降降低结构质量量的风险，并并对体型规则则要求过高，，易影响其内内部功能布局局及外立面的的美观，难以以保证产品的的较高品质。。建议在市场调调研的基础上上做出合理可可行的含钢量量目标。83规划设计单体设计设备设计初步设计施工图功能平面结构体系立面设计概念设计4.材料设备选用用的成本优化化（1）设立内外装装修和安装的的成本目标——倡导在设计管管理阶段，设设备工作并行行并前置；——倡导在施工图图结束前，完完成主要设备备定样定板；；85（2）开展标准化化设计、进行行集中采购标准化设计将将减少部品的的种类数量，，降低设计工工作量．为单单一部品提供供数量较多的的采购额，从从而降低招投投标工作量，，为集中采购购降低成本提提供条件。大型房地产开开发企业可与与设备、材料料供应商形成成战略伙伴合合作关系，达达到双赢。（3）设备备方面面优化化关注注点：：１）覆覆土埋埋深与与设备备管线线的埋埋设２）地地下室室层高高与设设计管管线的的关系系３）设设备参参数以以及设设备型型号的的选用用．４）选选用新新技术术、新新设备备的应应用。。如选选用无无机房房或小小机房房电梯梯（节节约共共摊面面积及及节能能）1）土方方造型型的合合理性性2）水景景的合合理布布置3）大乔乔木的的慎选选4）雕塑塑品的的限制制5）硬质质铺装装和木木制平平台的的优化化5.景观设设计成成本优优化内内容杜英蒲葵银杏骨干树树种胸径8厘米，，价格格80元辅助树树种高度3米，价价格1100元骨干树树种胸径14厘米，，价格格1800元96植物物97座椅A垃圾筒筒A宅间背背靠座座椅座椅B垃圾筒筒B桌椅组组室外家家具98玩具104（1）进行行限额额设计计限额设设计的的定义义:根据已已制定定的目目标成成本控控制计计划或或根据据以往往项目目的数数据积积累，，对即即将进进行专专项设设计，，给设设计单单位一一个控控制造造价的的经济济指标标，要要求设设计的的工程程概算算不能能超过过委托托的限限额。。限额设设计的的管理理:１）首首先根根据项项目的的营销销定位位分析析确定定设计计的定定位。。２）根根据设设计定定位，，根据据以往往工程程的经经验确确定设设计的的目标标值。。３）设设计单单位拿拿出扩扩初设设计和和概算算后，，甲方方对图图纸进进行内内审，，并对对设计计进行行修正正。４）之之后，，甲方方对图图纸进进行内内审，，并对对设计计进行行修正正。5）根据据双方方互动动认可可，最最终出出施工工图纸纸。（2）控制制设计计变更更很多项项目由由设计计失误误所带带来设设计变变更,占总建建造成成本的的3-10％，其其中重重复性性错误误占相相当比比例。。6.施工图图阶段段的成成本优优化1061)设计变变更原原因1.设计类类：A.超成本本目标标B.设计优优化C.设计错错误D.设计缺缺漏E.补充设设计F.二次设设计G.现场条条件2.现场施施工类类:A.施工错错误B.施工困困难C.施工进进度要要求3.营销类类：A.客户户需需求求B.竞争争需需求求4.其它它2）为为降降低低设设计计变变更更签签证证率率，，可可采采取取的的策策略略如如下下：：———建立立施施工工图图阶阶段段的的长长期期合合作作伙伙伴伴；；———给予予合