知名地产景观设计与施工管理84

房地产景景观设计计、施工工管理曹海瑛背背景介绍绍19年的工作作经验，，其中有有11年设计单单位从业业经验，，8年地产公公司工作经经验，先先后在华华新国际际、龙湖湖地产、、协信集集团、汇汇祥地产产等负责相关关管理工工作，曾曾担任过过设计部部经理、、副总工工程师、、设计总总监、副总总经理。。擅长设设计管理理流程制制度的梳梳理，产产品研发发，示范范区景观和装装修设计计效果把把控。曾曾担任多多家地产产公司、、景观设设计和装装修设计单位位的设计计顾问。。龙湖地产产景观设设计及施施工管理理关键词：：景观效果果/成本控制制示范区/客户敏感感点关键节点点/样板带路路品质/价值3二三四二三四第一部分分房地产景景观设计计管理目录一景观设计计管理流流程景观设计计阶段性性成果及及各阶段段管控要要点景观设计计管理关关键点分分析景观设计计案例解解析第二部分分景观施工工管理及及成本控控制一景观施工工管理流流程景观施工工管理的的阶段分分析景观施工工管理和和成本控控制关键键点分析析景观施工工管理和和成本控控制案例例解析引子：走近龙湖湖龙湖是怎怎样炼成成的？第一部分分房地产景景观设计计管理第一部分分一、景观观设计管管理流程程设计管管理流流程及及要素素部门职职责及及组织织架构构景观设设计合合作单单位管管理景观设设计计计划管管理第一部部分设计管管理流流程及及要素素1、设计计管理理要素素设计管管理是是高增增值工工作，，有四四大工工作要要素第一部部分2、设计计管理理流程程分为为四个个阶段段：1）、设设计前前期准准备阶阶段；；2）、设设计中中间过过程阶阶段；；3）、设设计阶阶段性性成果果控制制；4）、设设计后后期审审查跟跟踪阶阶段。。第一部部分3、运营营架构构第一部部分设计研研发部部职责责及组组织架架构1、设计计研发发部职职责1）、项项目设设计过过程管管理和和质量量标准准管理理。２）、、公司司产品品线设设计产产品组组合研研究。。３）、、以价价值为为导向向的研研发工工作产产品标标准和和产品系列列的维维护。。4）、负负责分分供方方的管管理。。11第一部部分2、设计计研发发部组组织架架构12第一部部分景观设设计合合作单单位管管理合作单单位的的选择择合作单单位的的评价价合作单单位资资源库库第一部部分景观设设计计计划管管理：：1、按公公司年年度目目标和和一级级计划划，分分解部部门二二级和和三级计计划。。2、形成成部门门年度度计划划、月月度计计划、、周计计划。。3、形成成项目目计划划。4、形成成资金金计划划。第一部部分景观设设计计计划管管理：：第一部部分应该形形成以以下管管控文文件合作单单位管管理体体系和和流程程设计单单位综综合评评价标标准合作单单位资资源库库第一部部分二、景景观设设计阶阶段性性成果果及各阶段段管控控要点点项目阶阶段性性成果果管理理景观设设计启启动阶阶段(8个点））景观概概念设设计(8个点））景观方方案设设计(8个点））景观扩扩初设设计(10个点））景观施施工图图合图图阶段段(2个点））景观施施工图图设计计(7个点））景观施施工图图交底底及施施工配配合阶阶段(8个点））第一部部分项目阶阶段性性成果果管理理18第一部部分项目阶阶段性性成果果标准准以阶段段划分分为主主，专专业划划分为为辅，，阶段段性成成果覆覆盖各专业业成果果。1、项目目方案案阶段段设计计成果果标准准2、项目目初步步设计计阶段段设计计成果果标准准3、项目目施工工图阶阶段设设计成成果标标准4、项目目其他他设计计成果果标准准19第一部部分景观设设计启启动阶阶段调研与与准备备；准备工工作草草图，，收集集关于于基地地现状状和特特点的的草图图；实地勘勘察、、基地地资料料分类类记录录；制定项项目设设计计计划；；提出景景观设设计思思路和和理念念；拟定景景观设设计合合同和和设计计任务务书；；开展景景观设设计单单位的的邀标标工作作；确定景景观设设计单单位。。20第一部部分景观概概念设设计采用意意向图图片，，描描述景景观的的整体体调性性，描描述关关键景观观节点点。控制景景观的的硬景景和水水景的的面积积。硬景铺铺装材材料一一般控控制3—5种以内内。对乔木木、灌灌木等等提出出品种种范围围。体验区区景观观构想想。总图评评估。。概念设设计成成果。。21第一部部分景观方方案设设计平面功功能分分区重要节节点透透视图图竖向关关系与建筑筑消防防的关关系软景意意想图图片分绿、、赠绿绿绿化指指标的的控制制方案设设计成成果22第一部部分景观扩扩初设设计总平面面布置置图及及标标高图图给排水水平面面布置置图物料图图照明平平面位位置图图大样图图：a、铺地地/台阶详详图；；b、道牙牙/花槽/挡墙详详图；；c、水景景/喷泉详详图；；d、泳池池/嬉水池池详图图；e、栏杆杆/花架详详图f、照明明灯具具选型型图片片及供供方资料；；g、景观观小品品（垃垃圾桶桶、花花盆等等）选选型参参考图片及及供方方资料料；h、物料料样板板；i、背景景音乐乐点、取取水点点处理理大样样。23第一部部分景观扩扩初设设计软景土土壤造造型平平面图图乔木平平面布布置图图灌木及及地被被植物物平面面布置置图重要接接点乔乔木灌灌木透透视图图及参参考图图片扩初设设计成成果24第一部部分景观施施工图图合图图阶段段综合管管网图图、景景观大大型乔乔木栽栽种点点位方方案图图叠图会会审；；依据叠叠图审审查意意见指指导综综合管管网施施工图图和景景观施工工图。。25第一部部分景观施施工图图设计计结构详详图及及施工工工艺艺详图图；水、电电系统统施工工图；；照明走走廊及及控制制；水景电电气控控制；；乔木配配置标标准；；灌木配配置标标准；；施工图图设计计成果果。26第一部部分景观施施工图图交底底及施施工配配合阶阶段施工图图交底底：施工图图设计计成果果（电电子和和纸质质）装饰材材料的的确认认表及及实物物样品品选用的的植物物种植植效果果图片片选用的的设施施、设设备的的文本本提交必必达目目标及及优先先目标标表提交审审批后后的景景观目目标成成本控控制表表施工配配合阶阶段：：关键节节点检检查样板带带路27第一部部分应该形形成以以下管管控文文件1、景观观设计计合同同2、景观观设计计任务务书3、各阶阶段项项目设设计成成果4、各阶阶段动动态目目标成成本5、项目目计划划管理理第一部部分三、景观设设计管管理关关键点点分析析景观设设计的的关键键点示范区区设计计的关关键点点设计成成本管管理与与效果果控制制第一部部分景观设设计的的关键键点四个关关键环环节：：设计合合同/任务书书设计过过程控控制设计成成果评评审设计变变更控控制第一部部分景观设设计的的关键键点景观设设计价价值要要素：：空间组组织及及动线线，主入口口设计计，主景观观设计计，庭院，，入户设设计，，“五重植植物设设计““，，水景设设计，，硬质铺铺装材材料等等。第一部部分示范区区设计计的关关键点点1、客户户敏感感点分分析2、客户户场景景体验验路线线3、体验验区的的选址址第一部分分客户敏感感点：顾客敏感感点是能能引起顾顾客购买买兴趣的的产品特特性，也是是顾客具具体需求求在产品品中的体体现，并并相对投入能能有较大大的产出出效益。。第一部分分梳理客户户敏感点点：示范区的的选址和和包装（（示范区区围板设设计、示范区区外沿包装设设计）空间组织织及动线线，主入口设设计+形象接待待岗，客户停车车场售楼处的的装修和和动线、、主景观设设计（植植物设计计、水景景设计、、硬质铺铺装材料料、停留体验验节点等等）样板房的的位置和和装修私家花园园（样板板庭院））入户设计计。第一部分分客户体验验路线和和关键点点：主入口有有提示性性空间设设计----主体景观观----展示区-----样板庭院院。第一部分分示范区的的选址与与规划原原则：1.交通便捷捷性原则则2.形象展示示性原则则3.客户体验验与驻留留原则第一部分示范区的选址址定位示范区的范围围和客户停车车场售楼处的定位位、位置及面面积样板房的位置置和数量交通组织流线线：交通路线线、参观动线线、施工动线线示范区与周边边环境的关系系及处理方式式修建及开放计计划第一部分景观设计效果果与成本控制制景观设计效果果：景观设计效果果：空间布局：布布局疏密有致致，投入成本本主次有别。。合理搭配植物物：植物是景景观形成的主主要空间元素素，硬质场地以配配角的形式出出现。客户关注度：：根据客户关关注度排序设设定，来考虑虑景观亮点。营销卖点：功功能与细节保保证品质，重重视营销卖点点，增加产品附加加值。第一部分景观设计成本本控制竖向设计：尽尽量减少景观观构筑物和水水体，考虑微微地形，有效节约约土方量，减减低成本。在排水设计上上：利用坡地地将道路尽量量落在最低点点，排放雨水。材料选择：就就地取材，材材料的选择和和再利用，控控制材料的厚度和和材料规格，，减少材料的的损耗。植物配置：合合理搭配植物物，预留植物物生长的空间间；运用乡土树种种作为主要的的景观树；提提前选苗；增增加草坪面积、缩缩小灌木区。。第一部分景观设计成本本控制水景设计：尽尽量减少大面面积水景，采采用小尺度亲亲水设计，重视无无水的效果和和感观，减低低后期物业维维护成本。硬景材料：大大面积采用材材料品种控制制在3-5种。灌木层次：3-4层，尽量缩小小灌木区。好钢用在刀刃刃上第一部分应该形成以下下管控文件1、景观设计各各阶段的工作作重点2、客户敏感点点3、设计变更管管理办法4、体验区的选选址及开放计计划第一部分四、景观设设计案例解析析项目阶段性成成果景观设计合同同景观成本专项项分析龙湖小院青城城第一部分案例分享01项目阶段性成成果模版第一部分案例分享02景观设计合同同模版第一部分案例分享03景观成本专项项分析第一部分案例分享04龙湖小院青城城第二部分景观施工管理理及成本控制制第二部分一、景观施工管理理流程景观施工管理理流程及职责责景观施工合作作单位管理景观施工计划划管理第二部分景观施工管理理流程及职责责第二部分景观施工管理理流程及职责责负责组织图纸纸会审技术交底审核施工组织织设计及施工工方案技术核定及洽洽商工程项目质量量和工程施工工进度计划管管理组织景观工程程验收、移交交协助景观工程程结算协助处理项目目物管景观维维护期内的问问题参与景观工程程实施相关方方的考察、选选择及实施考考评。第二部分景观施工合作作单位管理形成管理体系系和流程以及及现场施工奖奖惩制度。合作单位的选选择合作单位的评评价合作单位资源源库第二部分景观施工计划划管理1、计划管理组组织架构景观施工单位位应建立以项项目经理为责责任主体，全员参加加的项目计划划管理体系；；施工单位须设设置专职的计计划管理专员员，负责编制并落实项项目各级施工工进度计划及及材料设备供供应计划；施工单位应将将分包工程施施工进度计划划纳入项目进度计划管管理体系，并并协助分包人人解决项目进进度问题。第二部分景观施工计划划管理2、施工总进度度计划施工单位在施施工合同签订订后10日内编制完成成承包范围的的施工总进度计划，并并提交工程部部；施工总进度计计划内容包括括：编制说明施工总进度计计划表关键工序分期分批施工工工程的开工工日期、完工工日期及工期期一览表资源需要量及及供应平衡表表等施工总进度计计划的控制：：必须将各分部部工程的开工工、完工时间间作为总进度度计划的控制制节点，工程部将将根据总进度度计划的控制制节点进行考考核第二部分景观施工计划划管理3、工段施工进进度计划结合景观项目目实施的特点点，要求在施施工总进度计计划的基础上依据设设计图出图顺顺序、施工方方案以及总体体施工安排编制。工段施工进度度计划内容包包括：编制说说明、进度计计划图、工段施工进度度计划的风险险分析及控制制措施。进度计划编制制须采用电子子表格。施工单位项目目经理对该计计划审核后交交工程部。劳动力、主要要材料、预制制件、半成品品及机械设备备需要量计划应根据工工段施工进度度计划编制。。第二部分景观施工计划划管理4、月度施工计计划、进度报报告及完成量量报表月度施工计划划、进度报告告及完成量报报表在每半月月提交，逾期期不交，不支付付当月进度款款。本月进度控制制目标；进度度计划图。月度施工进度度报告内容：：进度执行情况况的综合描述述；实际施工进度度图；进度偏差的状状况和导致偏偏差的原因分分析；解决问题的措措施；计划调整申报报。月度施工计划划的考核第二部分景观施工计划划管理5、施工周报施工周报在每每周工地例会会前一天上午午提交工程部部。施工周报内容容：统计整理上周周实际施工进进度资料，并并与月度施工工计划进行比较；现场劳动力动动态；影响进度的原原因及分析；；下周需要甲方方建设单位解解决和协调的的问题。第二部分景观施工计划划管理5、施工周报施工周报在每每周工地例会会前一天上午午提交工程部部。施工周报内容容：统计整理上周周实际施工进进度资料，并并与月度施工工计划进行比较；现场劳动力动动态；影响进度的原原因及分析；；下周需要甲方方建设单位解解决和协调的的问题。第二部分应该形成以下下管控文件1、项目管理大大纲2、施工单位管管理办法3、项目施工计计划管理第二部分二、景观施施工管理难点点分析对景观设计效效果的理解施工过程与其其他专业施工工的配合实施标准的把把控和成本控控制第二部分对景观设计效效果的理解参加项目启动动会议项目设计各阶阶段介入熟悉并理解项项目设计成果果参加各阶段设设计成果移交交交底会议参与项目设计计后评估熟悉5层垂直绿化种种植原则和搭搭配方式在施工时，360度寻找苗木的的最佳观赏方方向。第二部分实施标准的把把控和成本控控制组织相关单位位进行讲解图图纸；关键节点样板板点评和样板板带路资源的整合和和储备：1）预先了解项项目当地材料料价格；2）寻找战略合合作伙伴。3）绿化前期储储备，公司在在项目开发地地拥有大量合合作苗圃或自有苗苗圃。第二部分实施标准的把把控和成本控控制景观定位和节节点标准化：：1）把成熟的项项目按别墅、、公寓明确为为几个档次，，明确每个档次景观观设计的内容容标准2）节点工艺标标准化，在多个项目目重复使用；；3）充分认识到到苗木种植对对景观效果的的重要性，坚坚持“全冠成树移移植”，制定定标准化工艺艺。第二部分施工过程与其其他专业施工工的配合硬景的场地交交接管理要求求种植土回填前前的场地交接接管理要求组织各分项及及专业工程验验收，协调各专业业间关系关键节点样板板点评及形成成纪要参与景观效果果的把控负责实施过程程目标成本的的控制第二部分三、景观施工工管理的阶段段分析施工单位交底底和施工前准准备阶段施工阶段竣工验收阶段段交房及移交物物业阶段正式使用阶段段第二部分施工单位交底底和施工前准准备阶段开工前，施工工单位对施工工图纸进行详详细的审查；；项目开工前10天内，施工单单位报送施工工组织设计给给工程部审批；在分部、分项项工程开工前前10天内报送专项项施工方案给给工程部审批；工程部负责编编制项目管理理大纲。第二部分施工阶段施工过程中，，经建设单位位审定的管理理组织和定岗岗人员不得随意变动。技术核定及洽洽商对于现场突发发事件处理加强施工过程程的质量控制制严格执行工工序报验制制度材料管理建立并落实实技术交底底制度，做做到分部分分项工程开开工前，项项目技术负责责人向施工工员、施工工员向施工工班组进行行技术交底底资料及图纸纸管理关键节点样样板点评和和样板带路路第二部分竣工验收阶阶段节点景观效效果的控制制现场实施与与设计图纸纸的核对资料及图纸纸管理，竣竣工图的绘绘制必须与与工程施工工同步进行：：工程初验后后10天内提交硬硬景竣工图图；工程竣工验验收后10天内提交软软景竣工图图；在实物移交交前5天内，施工工单位应将将全套工程程竣工资料料提交工程部。第二部分交房及移交交物业阶段段交房时的氛氛围管理；；客户敏感点点的重新梳梳理；梳理已竣工工项目在原原施工图基基础上的功功能更改；；物业公司提提出的对已已交工项目目施工未完完工作事项项的后期补补充完善；对工程漏项项完善和维维修整改。。交房时的施施工技术方方面的解释释和引导。。水电等隐蔽蔽工程施工工图的移交交。第二部分正式使用阶阶段项目后评估估；景观成本数数据收集