商业地产项目前期定位及规划151

2022/10/261商业地产项目目前期定位、、规划2022/10/262定位、规划2022/10/263十二：商业地地产项目商铺铺分割规划的的原则十三：大型商商业地产策划划的原则十四：商业地地产规划设计计的原则2022/10/264十二：商业地地产项目商铺铺分割规划的的原则一、商业地产产商铺分割细细节二、业态定位位决定分割标标准三、铺位分割割的三要素：：通道、开间间和进深四、分割要要合符业态态的整体定定位要求。。五、商铺分分割销售与与经营的矛矛盾六、商铺分分割销售与与返租期的的问题七、平面设设计分割：：八、商铺分分割的原则则九、目前商商铺分割存存在的缺点点和问题十、商铺分分割总结2022/10/265十三：大型型商业地产产策划的原原则一、招商策策划的含义义二、商业地地产策划思思路三、大型商商业地产全全程推广策策划运营四、遵循商商业量化原原则五、满足需需求而非创创造需求六、体现实实施的可行行性七、奠定高高质量招商商的基础八、确保持持续稳定经经营的实现现九、保证投投资回报的的安全性十、加大融融资的可能能性2022/10/266十四：商业业地产规划划设计的原原则一、先策划划后设计策策划引导设设计二、注重各各单位空间间的个性三、人性化化设计尺度度四、因地制制宜入乡随随俗五、强调内内部空间的的可视性六、强调交交通组织的的引导性七、广场的的利用八、、善善于于利利用用各各种种手手段段辅辅助助手手段段营营造造整整体体效效果果九、、商商业业地地产产规规划划设设计计中中也也要要考考虑虑选选址址原原则则十、、商商业业空空间间装装饰饰方方案案设设计计十一一、、商商业业外外环环境境设设计计十二二、、二二次次商商业业装装饰饰设设计计十三三、、商商业业管管理理模模式式设设计计十四四、、品品牌牌规规划划及及招招商商策策略略设设计计2022/10/267十二：商商业地产产项目商商铺分割割规划的的原则2022/10/268休闲餐饮娱乐为辅配置必需的服务设施商品销售为主一、商业业地产商商铺分割割细节2022/10/269业种、使使用面积积、技术术需求、、其他要要求特色餐饮饮一般需需求1000平方米以以上，上上下水电电力天然然气排烟烟排风隔隔油池新新风广告告位营业业时间较较长充足足停车场场咖啡馆80-200平方米上上下水电电力广告告店铺外外环境优优雅的庭庭院可以以将座位位搬出去去增加气气氛和吸吸引人流流西餐厅300平方米以以上酒吧约200平方米以以上（24小时营业业）美容美发发150平方米以以上（冷冷热水，，电力））美体500平方米以以上（营营业晚上上10点，最好好提供停停车位））洗衣店50-100平方米（（水电，，房屋分分割要进进深）餐饮服务配套行业2022/10/2610商铺的分分割要根根据行业业需求的的面积和和配套设设施来决决定便利店150-500平方米（（小储藏藏室，24小时营业业）药店100-200（24小时营业业）花店10-30平方米（（上下水水）银行500-1000平方米、、电力独独立、出出入口前前厅营业业面积100平方米米、以以上租租买均均可租租赁要要签10年以上上彩扩店店60平方米米化妆品品、黄黄金珠珠宝、、钟表表、皮皮具、、箱包包、饰饰品均均需100平方米米以上上服装、、床上上用品品、休休闲装装、流流行服服饰、、内衣衣均需需100平方米米以上上服务配套行业展厅精品店2022/10/2611商业地产营销销已经进入了了系统化的运运营时代，一一个项目的运运作包含了定定位、规划设设计、招商、、销售、经营营管理等多个个环节，每个个环节都是环环环相扣紧密密联系的整体体，任何一个个环节的失误误都会影响到到整个项目的的运作。专注细节，做做好每个环节节，最终才能能保证项目运运作的成功。。2022/10/2612在商业业地产产的规规划设设计环环节，，铺位位的分分割对对项目目的销销售、、招商商及后后期的的经营营影响响深远远，需需平衡衡每个个要素素。2022/10/2613二、业业态定定位决决定分分割标标准没有规规矩，，不成成方圆圆，商商铺分分割不不能盲盲目的的进行行，在在着手手进行行铺位位分割割前，，首先先要确确定铺铺位分分割的的标准准，而而铺位位分割割标准准的确确定主主要取取决于于项目目的业业态定定位。。专业业市市场场有有专专业业市市场场的的分分割割标标准准，，零零售售市市场场有有零零售售市市场场的的分分割割标标准准。。2022/10/2614在零零售售的的分分割割标标准准中中街铺铺有有街街铺铺的的分分割割标标准准内铺铺又又有有内内铺铺的的分分割割标标准准对于于零零售售主主题题商商城城的的分分割割甚甚至至还还分分为为铺铺位位和和柜柜台台的的区区别别等等。。标准准不不同同，，铺铺位位分分割割的的方方法法和和方方式式差差别别很很大大，，不不能能一一概概而而论论。。2022/10/2615在以以经经营营为为导导向向的的商铺铺营营销销时时代代铺位位分分割割也也已已经经不是是一一味味划划小小铺铺划蚂蚂蚁蚁铺铺的的时时代代铺位位分分割割固固然然要要考虑虑到到销销售售的的压压力力但这并不不意味一一味的划划小要寻求销销售和经营的的平衡点点，做到兼顾顾销售、、招商与经经营2022/10/2616三、铺位分割割的三要素：：通道、开间间和进深在明确了铺位位分割标准的的基础上，具具体进行铺位位分割时，还还要确定铺位位分割的三要要素，即通道道、开间和进进深。而这三三要素的确定定，又是以铺铺位分割标准准为基础的，，当我们确定定了铺位分割割的标准，那那么铺位分割割的三要素也也就水到渠成成了。这里需要注注意的是，，通道要考考虑主通道道和次通道道的区别开间和进深深需要注意意二者之间间的合理比比例譬如，开间间和进深的的比例不宜宜超过４，，以保证每每间铺位的的适用性。。2022/10/2617不少商业项项目在进行行铺位分割割时，为了了销售利益益最大化，，不注意商商铺的开间间与进深的的比例，分分割出开间间狭窄而进进深狭长的的商铺，这这样的商铺铺很难适合合业态经营营，最后导导致商铺无无法出租使使用。2022/10/2618铺位分割要要考虑柱网网结构与死死角铺位的的处理进行铺位分分割并不是是确定了铺铺位分割的的标准和三三要素，铺铺位分割就就能顺利完完成。在铺位分割割的具体实实施过程中中，还要考考虑建筑柱柱网结构的的问题，要要合理处理理柱网与铺铺位分割之之间的矛盾盾。譬如柱子不不能在铺位位中间，不能影响商商铺的使用用；柱子不能影影响铺位的的展示面等等，还要注意铺铺位分割后后的卖场人人流导向和和环通问题题。2022/10/2619死角铺位的的处理也需需注重，任何一个卖卖场在进行行铺位分割割的过程中中都或多或少少的遇到此此类问题。。根据经验，，对于铺位位分割的死死角我们可以通通过在保证证整体实用用率不至太低的的前提下适当的划分分休闲区，，以增加死角角区域对人人流吸引力力的码砝，，从而在一定定程度上解解决铺位死死角。2022/10/2620铺位分割看看似是一个个很简单的的问题但当我们以以经营为导导向来进行行划分时才会发现要要对一个数数万平方米米的卖场进进行合理的的铺位分割割并非一件易易事，须照照顾销售、、招商、经经营等各方方面。专注于细节节，扎实的的做好每一一个基础性性工作强调细节的的执行力，，才是项目目成功运作作的法门。。2022/10/2621四、分割要要合符业态态的整体定定位要求。。

分割要要合符业态态种类对经经营场地的的具体要求求。

休闲闲娱乐类主主要有书吧吧、茶饮、、健身、电电玩、网吧吧、台球俱俱乐部、影影院、洗浴浴、馆咖啡啡、棋牌室室、酒吧等等等。2022/10/2622一是有足够够的面积，，根据文化主主管部门的的要求，每台电脑占占地面积应应不少于2.5平方米；二是营业场场所的消防防要求：营业场所每每层都必须须设置消防防通道、（（消防安全全梯出口））安全出口、、消防防火火门消防通道应应保持畅通通消防防火门门应距离主主进门5M以上消防门宽度度应不小于于1.4M高度应不少少于2.1M。以网吧为例例：2022/10/2623以健健身身房房为为例例：：一一个个普普通通的的健健身身房房有有品品100——150平方方米米的的规规模模即即可可，，这这样样的的一一个个健健身身房房需需要要选选择择以以下下器器械械：：一台台迷迷你你型型大大举举重重器器、、一一台台举举重重床床、、一一台台多多功功能能跑跑步步机机、、一一台台单单功功能能跑跑步步机机、、一一台台12人站站综综合合训训练练器器、、两两台台健健步步器器、、两两台台按按摩摩器器、、两两台台划划船船器器、、一一台台滑滑雪雪器器、、一一台台腹腹肌肌板板、、一一副副哑哑铃铃架架，，另另加加一一些些小小器器械械。。这样样一一个个健健身身房房可可同同时时有有大大约约30人进进行行锻锻炼炼。。2022/10/2624再次次要要考考虑虑业业态态种种类类的的地地区区差差异异。。以以茶茶饮饮为为例例：：广广东东茶茶饮饮店店有有10--20平方米就足够够了而在成都我没没见过小于150平方米的茶楼楼。2022/10/2625五、商铺分割割销售与经营营的矛盾说说到商场的经经营定位，每每个人都可以以谈很多的见见解与看法，，不少商业专专家或者所谓谓操作经验丰丰富的人士，，代表发展商商来拷问商业业经营定位问问题，当他们们侃侃而谈的的时候，我总总是很用心的的去聆听与学学习，但一旦旦我告诉他们们这几万平方方米的商铺要要销售给上千千个小业主时时，他们中的的大部分人就就有些不知所所措了。2022/10/2626如果不考虑商商铺分割销售售的问题，任任何一个商场场的经营定位位都是多向的的，从经营品品种上来说服服装鞋包、家家电数码、化化妆品珠宝或或者是家居建建材、餐饮娱娱乐等等，从从经营模式上上来说可以是是独立经营、、独立收银的的的专卖店，，也可以是开开放式统一经经营的大卖场场，从业态模模式上来说从从传统的百货货、超市到主主题商场、购购物中心都可可以选择，从从商品档次定定位上高档、、中高档或者者是中档、中中低档也都有有市场；2022/10/2627但是当我们一一旦考虑到销销售商铺的问问题时，可以以选择的定位位方向就迅速速缩小了，开开放式的、统统一收银的不不能搞了、高高档的甚至中中高档的也很很困难了，反反正涉及到统统一经营的、、统一收银、、大面积、大大卖场的都难难以成为商场场合适的定位位选择了，因因为产权分散散了，无法统统一了。2022/10/2628六、商铺分分割销售与与返租期的的问题商商铺返租销销售已经是是时下最流流行的商铺铺销售策略略了，返租租销售的优优点的确是是明显的，，一来降低低了投资门门槛，扩大大了投资客客户群体，，二来通过过返租形式式，发展商商或者经营营管理公司司至少可以以拿到商场场2~5年的短期或或者10年、20年的长期统统一经营权权。2022/10/2629但是在实实际的操操作过程程当中返返租期的的长短一一直是一一个令人人困扰的的问题。。返租期短短，发展展商包袱袱小，但但投资者者觉得风风险大，，3、5年后，商商场到底底经营怎怎么样，，大家都都没有底底。2022/10/2630七、平面面设计分分割：平面设计计的内容容是确定定商业形形态，确确定承租租户单元元的布局局和面积积大小，，为所有有承租户户提供一一个互利利互惠的的机会，，最大限限度为每每个承租租户带来来穿行人人流，提提供最多多的购物物机会。。柱距与单单元面宽宽有直接接关系：：大商店面面宽，６６，９，，１２，，１５，，１８，，２１，，２４。。柱子不不宜落在在店面线线上。2022/10/26312022/10/2632根据经验验进深一一般在２２４—３６米比比较合适适。如果果开间方方向的柱柱距是６６米(9,12,15,18,21,24)那么进深深可以是是2×6,3×6，4×6。2022/10/26339米柱距是是商业地地产开发发比较常常用的选选择，对对于面积积分割以以及降低低施工成成功有益益。2022/10/2634八、商铺铺分割的的原则商业场所所的商铺铺如何分分割，对对其今后后的销售售和经营营能否成成功有着着非常重重要的影影响。为了达到到商铺分分割的有有效、合合理，必必须遵循循一定的的原则进进行。2022/10/26351、主题的的原则商铺的分分割，必必须遵循循主题的的原则。。即结合商商铺推广广的主题题功能来来进行分分割。不同性质质的商业业种类，，对分割割有不同同的要求求，这是是前提。。因此商业业项目的的商业主主题定位位是必须须考虑的的内容。。2022/10/2636如果项目某个个楼层业态规规划，将来的的定位是以服服装、音像业业为主，则那些进深与与开间之比大大于的商铺销销售不会有太太大困难，因为经营服装装、音像业不不需要太宽的的门面，而商铺的后部部又可以用来来存货。可是如果项目目将来的主要要商业定位是是以餐饮、零零售业为主，，则几乎可以肯肯定目前存在在的那些进深深与开间之比比的商铺将会会因为餐饮、、零售业主考虑虑到不适合自自己将来经营营或者出租而而拒绝购买，，因为这些种类类的商业要求求必须有较宽宽的门面，而很深的进深深对它们几乎乎没有什么用用处。商铺的分割必必须结合功能能主题来进行行。2022/10/26372、人性化的原原则商铺的分割，，必须遵循人人性化的原则则。也就是说，分分割出的商铺铺，要符合业业主经营、使使用的要求。。分割出的道路路，要符合消消费者的购物物习惯、购物物心理和走路路习惯。2022/10/2638这句话包含两两层意思1、所有人性化化所要求的人人流通路设计必须须要有；2、所有不符合合人性化所要要求的人流通路设设计必须去除除。2022/10/2639商业场所内内部的步行系统统设计是用以调调节和分配人流流量的重要和有有效手段。如果按人性性化所要求求的人流通路没有，，必然会影影响部分商铺的人流流量，给销销售和经营带来困难难。而如果果不符合人性化所要要求的人流流通路的存在，又会会造成面积积上的极大浪费，因因为通路的的唯一作用就是用来来走路，不不会产生经济上的效效益。2022/10/26403、科学利用用的原则商铺的分割割，必须遵遵循科学利利用的原则则。即在满足消消防要求的的前提下，，尽可能的的充分利用有有效空间面面积，所有有可有可无无的空余面积积都应该利利用起来作作为商铺，，尽量减少和和压缩辅助助功能区的的面积。这这是提高使用用率，降低低公摊比例例的唯一有有效途径。辅助功能区区，是指在在商业场所所中那些必必须具备，而而又不能用用来当作商商铺销售创创造利润的面面积。例如如楼梯、道道路、厕所所休闲空地、、设备间、、绿化、停停车场都属属于辅助功能能区范围。。2022/10/2641九、目前商商铺分割存存在的缺点点和问题单纯从营销销的角度出出发考虑，，目前部分分商业项目目的分割不不尽合理，，这是造成成部分商业业项目公摊摊比例过高高（有的高高达50%）的直接原原因。不合理的地地方主要表表现在以下下几个方面面：2022/10/26421、商铺分割割从设计可以以看出有许许多商业项项目分割不不规则，而而且进深与与开间之比大于4：1，这会给将将来销售和和使用带来来很多麻烦烦。由于商业经经营对场地地形状结构构的要求较较高，不合合理的分割割肯定会对一部分买买家造成排排斥。2022/10/26432、辅助功能能区辅助功能区区太多，白白白浪费了了许多可销售面积。。主要是楼楼梯太多、、厕所太多多、空闲场地太太多。三多不除，，公摊不减减。2022/10/2644楼梯：从设计上可可以看到，，目前许多多商业项目在在一、二层层设计了过过多的公共楼楼梯，按照照一般的人人流量估算，，如果不考考虑消防因因素，根本用用不上过多多的楼梯。。过多的楼梯梯不仅增加加了相应的的通道面积，，而且增加加了建安成成本，也不利利于今后的的管理，实在是没有有必要。建议在消防防标准范围围内相应设置即可。。2022/10/2645厕所：目前一些商商业项目在在面积内，，分布了十十几个厕所所！而在深圳沃沃尔玛2万平方米的的商业面积积，一共也只在在一楼设有有1个公共厕所所，世界500强企业的精精打细算，，确实值得得我们参照照和学习。。对此，我们们建议设计计上按照正正常的标准每层保保留一个公公共厕所即即可，这样不仅节节约了面积积、建安费费，还省省下下了了一一大大笔笔的的卫卫生生设设备备购购买买、、将来来维维护护费费用用，，实实实实在在在在是是一一举举多多得得。。2022/10/2646空闲闲场场地地：：目前前的的一一些些商商业业项项目目由由于于设设计计不不合合理理，，存存在在过过多多的的空空闲闲场场地地，，浪浪费费了了使使用用面面积积。。2022/10/26473、通通道道分分割割许多多商商业业项项目目的的通通道道和和道道路路分分割割不不尽尽合合理理，，有有的的用用不不上上，，要要用用的的没没有有。。一方方面面过过道道没没有有针针对对人人流流的的导导向向进进行行设设计计，，设设计计了了大大量量过过道道、、楼楼梯梯和和回回廊廊，，有的的也也许许今今后后很很少少能能利利用用，，浪浪费费了了空空间间。。另一一方方面面过过道道设设计计不不规规则则，，拐拐角角、、分分叉叉太太多多，，不不符符合合人人的的行行走走习习惯惯，，对空间也也造成浪浪费。2022/10/2648按照商场场经营的的规则，，就怕消消费者不不来，来来了就要要你多走走路，否否则我的的生意怎怎么好得得起来？？深圳等等沿海城城市吸取取国外经经验，一一般将出出入口分分别设置置在商场场的两侧侧而非正正中间，，在满足足人流量量需要的的前提下下，针对对消费者者的行走走习惯，，对道路路尽可能能的进行行压缩，，为的就就是有效效提高使使用面积积，延长长消费者者在商场场内的滞滞留时间间，带旺旺商铺。。2022/10/2649十、商铺铺分割总总结：1、近深与与开间的的比例要要协调2、主通道道与次通通道的规规划，在在主要通通道尽可可能看到到更多的的商铺3、人流导导向4、死角的的处理5、尽可能能的把使使用率提提高，卫卫生间、、通道的的宽度、、公共休休闲地带带等的规规划6、购物者者的消费费习惯、、消费者者心理、、人流走走向习惯惯7、柱网的的处理，，柱子尽尽可能不不要放在在铺位中中间，8、不影响响消防合合格的要要求9、按照业业态划分分，服装装、音响响店需要要的开间间小、近近深长。。餐饮开间间适当大大点，近近深也长长10、分割的的形状尽尽量方正正、不要要异形2022/10/2650十三：：大型型商业业地产产策划划的原原则2022/10/2651一、招商策策划的的含义义招商策策划是是运用用招商商人员员的知知识和和智慧慧，筹划一一系列列的活活动去去吸引引外来来资金金项目目落户的的活动动。2022/10/26521、招商商策划划有多多种多多样的的形式式如项项日招招商会会，在在本地地区举举办投投资环环境介介绍会会；与大公公司建建立较较为稳稳定的的沟通通渠道道；聘请招招商顾顾问2022/10/26532、招商商策划划要有有准确确的目目标定定位招商策策划要要有明明确的的目标标和要要求，，才能能保证证招商商策划划收到到预期期的效效果。。否则，，策划划就成成了花花架子子，只只能做做表面面文章章，流流于形形式。。3、招商商策划划要有有战略略高度度，综综观全全局，，立足足长远远任何一一次招招商筹筹划活活动，，不能能把眼眼光局局限于于一时时一地地或孤立的的一家家企业业、一一个项项目。。4、策划划要有有战略略高度度，要要通揽揽招商商形势势，综综观招招商大大局策划活活动的的结束束，同同时又又蕴藏藏着下下次策策划活活动的的开始始，使招商商策划划连续续不断断，影影响深深远。。2022/10/26545、招商商策划划过程程中，，要了了解商商户的投资资动问问和要要求在此基基础上上来确确定自自己的的招商商战略略系统地制制定出自自己的中中长期和和近期招商计划划，保持持招商策策略的长长期性和一致性性，避免免招商过过程中的的短期行为和急急功近利利的现象象。2022/10/26556、招商策策划要知知己知彼彼，把握握优势必须具备备两个最最根本要要素（1）你的必必须拥有有自己的的优势，，这种优势势对商户户要有吸吸引力；；（2）你要了了解商户户的需求求，并告诉商商户我们们能满足足他的需需求。在看到自自己优势势的同时时，我们们也要知知道自已已的不足足，并且尽力力地去弥弥补和克克服这些些不足。。只有在在正确地地认清自自己、了解自己己的基础础上，在在招商过过程中才才能做到到胸有成成竹，信信心十足足。2022/10/26567、招商策划划要突破成成规，另辟辟蹊径招商人员，，在招商策策划时要突突破成规，，另辟蹊径径。要注意求新新求实，体体现自己的的特色，招招商策划的的突破口可可以选择招招商形式、、招商政策、招商商手段、招招商内容和和双方的合合作方式等等各个方面面。2022/10/26579、招商策划划处在第一一阶段是整个招商商过程的开开头，所以以，招商策策划往往要要提前进行行，适度超超前。太仓促无法法保证作出出周密而系系统的策划划；如果策策划工作质质量不高，，招商会的的效果也就难以保保证。8、招商策划划要把握时时机，适度度超前一个完整的的招商过程程往往包括括以下几个个阶段招商策划――信息的收集集――双方接触――洽谈――签约。2022/10/2658二、商业地地产策划思思路2022/10/26591、商业地产产面广商业地产操操作所涉及及的工作相相当广泛，，从前期市市场调研、、商业规划划及建筑规规划等，到到后期招商商、销售及及商业运营营管理，每每项工作都都需专业化化的惊人投投入。2022/10/26602、商业地产商商圈调查正确的做法应应该是先把市市场调查清楚楚，这个地方需要要什么商业？？需要什么业态态？业态如何何分配？有多大的营业业额？区域消费能力力如何？根据这些基础础信息开发商商规划合理的的商业地产。。先后经过：商商业调研、商商业策划设计计、建筑规划设计计、营销策划划、广告策划划等5个步骤，顺序合理、按按部就班地操操作。2022/10/26613、商业地产策策划原则商业地产在策策划的过程中中，也应时刻注意意商业优先的的原则。商业地产区别别于住宅地产产，它更多地是一一种制造赚钱钱工具的过程程因此在营销过过程中，必须须始终思考：：如何合理有效效地将赚钱工工具推销出去去，使所有从事商商业的人了解解该赚钱工具具的经济价值值。2022/10/26624、地产与商业业的对接非常常重要过去往往是先先地产后商业业，开发商盖房子子的时候没有有想以后商业业怎么搞，把房子盖起来来后才开始招招商，把商铺打散卖卖给小业主。。可是卖给小业业主以后，租租给谁？谁来经营？这个地方适不不适合搞商业业？适合搞什么业业态的商业？？一些开发商很很盲目，没有有统筹考虑。。2022/10/26635、了解市场、、掌握信息做商业地产策策划和做生意意相同，都必必须充分了解解市场、掌握握最新信息，，并对竞争对对手做到知己己知彼。尽管商业地产产策划的每一一步都有很强强的计划性，，但在坚持执执行即定计划划的同时还必必须根据市场场的变化和竞竞争者的动态态，实行即时时性对策，以以确保在激烈烈的竞争中保保持有利的地地位，抢占市市场先机。2022/10/26646、商业地产策策划需要消费费者认同对商业地产来来说，无论是是投资者，还还是经营者，，他们的经济济效益都必须须通过最终的的消费者才能能得以体现。。商业的消费者者是商业地产产消费链上的的最终环节。。只有当消费者者充分认识到到商业的价值值时，他们才才愿意在此投投入大量的资资金血拼，商商业经营也才才会取得更大大的利润。2022/10/2665在商业地产营营销策划中，，应重点从消消费者着手，，在消费的最最终环节上发发力，只有广大消费费者认可的商商业场所，生意才可能火火暴，这样逆逆向刺激商业业地产的销售售和招商。那么如何在商商业地产的营营销招商阶段段吸引最终的的消费者，这便给商业策策划人提出了了一个很高的的要求，必须通过一系系列的举措牢牢牢抓住消费费者。2022/10/26667、运营机构的的功能在商业地产的的租售（招商商）中心，设设立商业运营营管理的几个基基本职能展示示如：信息中心心、网络采供供中心、商业业广场人力资资源中心和事务务代理中心等等服务机构，，各机构应根根据销售和招商商的工作进度度落实相关的的事务性工作作。这样既是对未未来商业运营营管理内容的的展示和承诺诺增强强客客户户信信心心；；又又是是商商业业运运营营管管理理工工作作的的提提前前预预热、、先先期期演演练练，，确确保保后后期期正正式式开开业业后后的的管管理理服服务务水平平，，一一举举多多得得。。2022/10/26678、时时机机原原则则把握握应应仿仿效效水水库库原原理理，，在在水水源源充充足足或或降降雨雨充充分分时时，，尽可可能能多多地地蓄蓄水水；；当当需需要要泄泄洪洪或或为为下下游游补补水水时时开开闸放放水水，，气气势势如如宏宏、、一一泻泻千千里里！！同同理理，，在在内内部部认认购阶阶段段商商业业地地产产要要充充分分地地营营销销推推广广、、充充分分地地累累积积意向向客客户户，，并并尽尽可可能能地地与与客客户户签签署署认认购购协协议议。。当积累期期协议认认购面积积达到总总体商业业可销售售面积的60%时，即可可组织声声势浩大大的开盘盘庆典，，当日实行客户户转化、、当日签签署正式式的商铺铺买卖合合同，以最强大大的销售售势头亮亮相，为为后期持持续热销销打下坚实的基基础，首首战必须须全面告告捷！2022/10/2668商业地地产策策划应应把重重点精精力放放在商商业活活动的的组织织上2022/10/26699、商业业地产产策划划要注注重商商业活活动商业地地产策策划应应把重重点精精力放放在商商业活活动的的组织织上，，在着力力组织织大型型商业业活动动的同同时，，利用用平面面媒体体给予予适当当的宣传传报道道，加加大活活动的的知名名度和和声势势！商业活活动重重点要要围绕绕商开开展，，充分分提升升项目目前期期的商商业氛氛围，并通通过一一系列列的前前期活活动展展现项项目商商业运运营管管理的的成熟熟度和工作作模式式，增增添整整体商商业的的经营营氛围围，增增强投投资者者、经经营者和消消费者者对该该商业业的信信心。。活动必必须由由策划划人员员、招招商人人员和和商业业运营营公司司齐心心合力力共同完完成。。活动主主导原原则是是商业业策划划的工工作重重点也也是应应投入入大量量人力力物力的的环节节，应应给予予足够够的重重视。。2022/10/267010、商业业地产产策划划人员员的技技能商业企企业创创业策策划的的含盖盖面比比较广广，涉涉及到到各种种商业业服务业业业种业业态及及其商商业服服务业业企业业盈利利模式式和回回报方方式这些都都是策策划人人员必必需熟熟练掌掌握的的要点点。以项目目各产产品规规模设设计为为例，，商铺铺、办办公、、娱乐乐、餐餐饮等商业业功能能规模模比例例多少少适合合，是是要由由项目目地各各行业业的市场发发展态态势所所决定定的，，要经经过全全面的的、专专业的的、细细致的、大大量的的市场场研究究才能能完成成，这这里需需要各各行业业的专专业人员组组成的的市场场调查查小组组，协协同策策划人人员、、建筑筑设计计人员等共共同执执行的的，也也是商商业地地产项项目策策划的的理由由点。。2022/10/2671全面的的、专专业的的、细细致的的、大大量的的市场场研究究才能能完成成商业业策划划2022/10/2672作为专专业的的商业业房地地产策策划人人员，，除了了熟悉悉房地地产开开发、、销售售各环环节对卖点点的深深度发发掘、、提炼炼和行行销控控制点点掌控控这些些项目目专业业知识识外，，还必需需深知知作为为商业业项目目的2022/10/2673商业经经营成成果预期期分析析规划布布局功能定定位对外招招商市场调调查组织开开业经营管管理平行垂垂直动线组组织市场定定位2022/10/2674通过环环紧紧扣的全方位、全全过程的策划及商商业运营专业技术术的应用，才能使使项目达到开发商商的企业愿景。这里不但需需要策划商业的专业业技术，还需要具备备战略管理理、组织设计、、市场营销销、品牌管理诸诸多管理专专业知识。。2022/10/267511、商业房地地产项目策策划的价值值点由于商业地地产项目是是产品（通通过使用创创造价值）），而不是是商品的重重要特点因此在项目目策划过程程中更离不不开对未来来运营的商商业创业的的策划，这这是商业地产项目维维系四方（（开发商、、业主、商商业经营者者、消费者者）利益的的根本点着眼于此，，很大程度度就完善了了开发商的的退出机制制，使开发发企业把业业务重心转移到开开发上，而而不是转变变为营运商商。这是商业房房地产策划划人员必需需牢记于心心的，也是是商业地产产项目策划划企业的立足点、价价值点。2022/10/2676商业是城市市的名片，，居民生活活水平的风风向标，引引领时代潮潮流的开拓拓者由此创新度度成为衡量量商业房地地产项目策策划的重要要标准，以以项目商业业定位为例，，是超前、、是怀旧、、是经典、、是流行等等，这都是是需要仔细细考虑的，也是是商业房地地产项目策策划的价值值点。商业地产首首先应该是是商业企业业创业策划划，解决使使用的问题题，其次再再是房地产项目目策划，解解决资金回回笼的问题题，最后再再是开发企企业的利润润。完成商业地地产项目策策划的应该该是一个团团队，而绝绝非是一个个个人。2022/10/267712、商业地产产的策划要要结合的几几个方面商业房地产产项目可以以根据各地地区消费水水平、消费费结构、消消费能力和和商业房地地产项目的的经营规模模进行经营营定位的确确定，基本本上可以从从以下几个个方面考虑虑：2022/10/2678①业态定位：：集购物、、休闲、娱娱乐、文化化、饮食等等多功能服服务于一体体的一站式式大型商业业房地产项项目；②目标市场场定位：满满足地区全全客层消费费者需要；；地区或城城市新型商商业区的标标志性企业业；③主题特色色：符合当当地人群的的经营主题题设计；④经营品项项：吃、穿穿、用、玩玩、乐、赏赏、游等项项目的合理理配置；2022/10/2679商业地产微观观策划经营主主体选择的第第三点是要要要考虑零售业业的一些特点点这包括：①经营组织形式式（连锁经营营、合作经营营还是特许经经营）②销售方式（（自助服务、、自选商店还还是百货商店店）③经营规模（（大百货商店店还是小货亭亭）④经营范围（（食品还是非非食品、日用用品还是耐用用品、比较购购物还是方便便购物）⑤经营商品档档次（是高价价和流行商品品、还是低价价冲动购买商商品）⑥商品本身特特点（是否产产生垃圾和气气味、是否需需要特别安全全保卫措施））2022/10/2680在大型商业地地产策划中有四种主要要店铺类型需要互相聚聚集。第一类：是男男士用品店铺铺，男鞋、男男装、运动用用品应当集中布置。第二类：是女女士用品和儿儿童用品店，，包括女装、、女鞋、童装、童鞋和和玩具等等，，这样便于在在购买之前对对商品款式价格和颜色进进行比较。第三类：是食食品零售店铺铺，包括肉店店、鱼店、熟熟食店、面包店等等，，聚集不仅给给购物者带来来方便，而且且还能有效的增加销量量。第四类：适合合聚集的还有有个人服务店店铺，这些服服务设施需要靠近停车场场和入口，有有可能的话集集中布置，并并与其它微观经营主体相相对分离，让让购物者出入入方便，允许许他们在商业房地产营业业时间之外继继续营业。2022/10/2681如果商业房地地产规模比较较大，则可以以考虑安排百百货商场百货商场往往往成为大型商商业房地产的的核心，但是是常常只能获得比较低的的租金，特殊殊的情况还能能够有所增加加，并且随着面积积的增加而递递减。小型百货商场场则往往成为为大型商业房房地产的次级级核心经营主体。小型百货商场场往往也很重重要，所以也也可以通过谈谈判得到比较低的租金金。2022/10/268213、商业地产策策划重点租金制定定在确定了微观观经营主体在在商业房地产产中的分布之后，就需要要确定各个微微观经营主体体的租金。租金的制定应应该依据商业业房地产项目目的投资计划计算分析单单位面积物业业成本、经营营管理成本参考当当地市市场商商业物物业租租金水水平，，并综综合考考虑项目经经营策策略制制定切切实可可行的的招租租条件件按照惯惯例招招商招招租条条件可可以分分为A、B、C类，用以区区别不不同情情况下下对分分类项项目的的招租租。2022/10/2683招商招招租条条件对对同一一项目目要稳稳定，，对薄薄利配配套项项目要要有一一定程度的的灵活活性。。店面租租金与与商业业房地地产的的规模模和档档次有有关，，大型型或高高档次次的商业房房地产产租金金高，，小型型商业业房地地产租租金相相对较较低。。此外，，位置置不同同，租租金也也会有有所差差别，，即使使在同同一商商业房房地产项目目内部部，位位置较较好的的店面面往往往能够够获得得比较较多的的租金金。2022/10/268414、商业地地产策划划选择策策略商业项目目应该尽尽量选择择国内外外某些领领域知名名企业、、知名品牌牌。推广策划划应该面面对国际际性水准准的众多多机会的的筛选，，范围上要要广，重重点介绍绍项目所所在地消消费环境境、本项项目的经营营定位、、项目的的业态组组合、经经营规模模、管理理模式等合合作商关关心的实实际问题题，使合合作商对对项目有有全面、深深入的了了解，便便于进一一步接触触洽谈合合作。2022/10/2685商业地产产项目的的策划的的程序发发达地区区一般要要由内而而外，即即先做好好本地区区推介工工作，再再进一步步吸引外外地合作作项目；；如东部部沿海开开放城市市上海、、广州、、深圳等等地区；；其他地地区可以以先外后后内，即即首先去去吸引在在国内外外市场上上领先的的企业和和品牌，，再选择择当地有有特色的的商品和和服务项项目。2022/10/2686商业地产产项目的的策划的的形式采采用立体体交叉的的方式进进行，可可以通过过新闻发发布会、、报纸杂杂志、广广播电视视、行业业协会等等灵活多多样的方方式。商业地产产项目的的策划在在微观经经营主体体选择上上应该遵遵循如下下策略：：核心主主力店先先行，辅辅助店随随后的原原则；零零售购物物项目优优先，辅辅助项目目配套的的原则；；放水养养鱼的原原则；先先做人气气，再做做生意的的原则。。2022/10/2687三、大大型商商业地地产全全程推推广策策划运运营推广策策划运运营2022/10/26881、思路路决定定出路路目前，，国内内商业业地产产开发发商几几乎都都是由由房地地产商商转化化而来来，许多人人缺乏乏现代代商业业地产产经营营运作作理念念，往往往只只重选选址和和招商商但轻布布局和和开业业。套套用房房地产产思路路开发发商业业地产产，以物管管方式式管理理活生生生的的商场场，缺缺乏专专业化化开发发技能能。尽管商商场选选址好好却回回报差差，招招商火火爆、、炒作作轰动动，开开业却很冷冷清，，往往往赚了了楼市市（或或写字字楼））却亏亏了商商场。。2022/10/26892、要规规划更更要策策划从前期期选址址、定定位、、规划划布局局，到到中期期招商商、租租售，，再到到后期期的竞争争力经经营管管理、、物业业增值值等，，都离离不开开整体体精心心策划划的环环环紧扣扣。俗话说说“三三军未未动，，粮草草先行行”，，商业业地产产同样样要项项目未未动策划先先行。。2022/10/2690整体策策划在在商业业地产产运作作中是是整个个项目目的灵灵魂，，好策划划往往往事半半功倍倍，缺乏整整体商商业形形象的的商业业地产产很难难开发发成功功，有了一一个好好的策策划往往往就就成功功了一一半。。2022/10/26913、整体体布局局事关关开发发成败败商业地地产的的整体体规划划与住住宅的的规划划有着着根本本不同同，布布局时时理应应先商商业后后地产产，而而当前前国内内开发发商业业地产产却往往往先先地产产后商商业，，一味味套用用房地地产模模式搞搞规划划、搞搞布局局。2022/10/2692商业地地产必必须要要有突突出商商业主主题，，突出出现代代商业业运作作规律律的整整体规划布局局。重选址招招商，轻轻规划布布局已成成为商业业地产的的误区之之一。由于缺乏乏商业地地产基本本概念，，缺乏现现代商业业经营实实践，房房产专家家设计出来来的商场场往往好好看不中中用，最最终变成成死场一一个，无法后续续经营。。2022/10/2693目前国内内约有70％的商业业地产项项目就是是因为整整体布局局先天不不足造成成失误或或失败的的整体布局局事关商商业地产产的开发发成败，，绝非危危言耸听听！2022/10/26944、招商成成功不等等于万事事成功不少开发发商认为为，商业业地产开开发的重中之之重就是是招商。。因此往往往对商业业地产的的前期选选址定位、规规划布局局少做论论证分析析一味只重重招商，，甚至急急功近利利商场各种种软硬件件设施未未完善就就带病招商商，以房房地产模模式搞招招商以求早日日回笼资资金获得得回报。。2022/10/2695商业地产产开发以以经营效效益论成成败，招招商顺利利并不代代表今后后一切都都顺利。。现实中中宣传炒炒作越轰轰动，招招商租售售越火爆爆的商业业地产，，开业后后往往并并不成功功，效益益差、失失败收场场都有可可能。有的开发发商招商商时只顾顾眼前利利益，一一味追求求招商率率，缺乏乏全盘统统筹规划划。2022/10/2696许多商家不管管理主力店、、次主力店、、小摊档，也也很少顾及功功能区域、布布局位置、经经营业态。只要有人租赁赁商铺就放租租出去，套用用房地产模式式搞商业地产产招商，势必必会埋下重重重隐患。一味追求招商商率，缺乏全全盘统筹规划划。2022/10/26975、商业地产开开业需要好策策略开发商普遍认认为，招商成成功后，只要通知客户户按时开业就就是了，却从根本上忽忽视商业地产产开业需要好策略，缺缺乏营造一个个热闹兴旺的商业氛氛围的能力力。有的甚至不不惜孤注一一掷，缺乏开业运运作资金，，负债也开业，如如此一来，，往往造成开业““开坏头””，场面冷冷清，难以为继，，失败也是是迟早的事事。2022/10/2698开业必须讲讲究策略和和时机，急于求成的的结果往往往是欲速则则不达。好的的开开业业策策略略需需要要审审时时度度势势，，做到到知知彼彼知知己己，，因因市市制制宜宜，，因时时制制宜宜，，因因地地制制宜宜，，因人人制制宜宜，，以以求求得得天天时时、、得地地利利、、得得人人和和。。2022/10/26996、商商业业地地产产需需要要复复合合型型团团队队商业业地地产产是是十十分分复复杂杂的的复复合合地地产产，，有有人人比比喻喻说说：：““住住宅宅地地产产是是小小学学生生；；商务务地地产产、、写写字字楼楼、、度度假假村村是是中中学学生生；；商商业业地地产产是是大大学学生生。。商业业地地产产迫迫切切呼呼唤唤高高素素质质专专业业人人才才。。商业地产与房房地产是两个个既有联系又又运作完全不不同的概念，，房地产以销销售论回报，商业地地产以经营论论成败。2022/10/26100既懂地产又精精通商业经营营的复合型商商业地产人才才，必须是经经过实战磨练练，有亲自策划开开发成功经验验的人。开发发商业地产可可谓得人才者者得天下，妒人才者失天天下。商业地产选址址可以多做选选择，资金亦亦可多方筹集集，而具备商商业地产开发发运营成功丰富经验验及专业技能能的复合型人人才却是良将将难求。2022/10/26101从目前商业地地产的现状看看，高素质专业人人才的缺乏在在很大程度上上制约了商业业地产的健康康发展。2022/10/261027、以市市场为为导向向重视视培育育商场场商业地地产在在开发发运营营当中中，不不论是是将商商场分分割销销售，，还是是只租租不售售，开发商商都要要承担担社会会责任任，不不但要要建场场，还还要以以市场场为导导向，，以经经营为为中心，，与商商户同同心协协力培培育好好商场场。不断优优化整整合各各类商商业资资源，，做到到人无无我有有，人人有我我优，，创造造更好好的营营商环境境以利利早日日促旺旺商场场，吸吸引更更多客客户到到来，，落地地生根根开花花结果果，实实现开发发商、、投资资者、、经营营者、、消费费者共共赢目目的。。2022/10/261038、订单商业业地产并非非灵丹妙药药近年来国内内流行先找找好主力商商家，再按按商家需要要建大型商商场的订单单商业地产产开发模式式。表面看来，，这似乎降降低了开发发风险，但但实际上却却仍是沿用用住宅模式式搞开发，，高价炒作作产权式返返租商铺套套现。这种产权分分散存在影影响后续经经营的隐患患，应该说说从开发商商打着订单单商业地产产概念，销销售产权式式商铺那天天起就已埋埋下，最终终将势必与与小业主纠纠纷不断。。2022/10/26104订单商业地地产并非灵灵丹妙药2022/10/26105综观国内不不少商业地地产策划机机构或专家家，原来都都是主要从从事房地产产策划的，，对商业地产产可说是半半路出家。。往往只是套套用房地产产开发模式式，迎合开开发商的主主观欲望来来策划商业业地产。如果片面相相信这种故故弄玄虚，，有理论而而无成功开开发实战经经验的策划划机构或专专家那么商业地地产开发将将成纸上谈谈兵的实验验室。这种打着策策划大师幌幌子鱼目混混珠、败坏坏商业地产产策划界声声誉的案例例并不少见见，他们严重影影响了商业业地产全程程策划的健健康发展。。9、商业地产产策划不可可纸上谈兵兵2022/10/2610610、增强事前前风险防范范意识针对当前商商业地产开开发陷阱和和误区无处处不在的现现象，高回回报诱惑之之下潜在的高风险。。不仅要考虑虑政策、资资金有风险险，更要认认真调查论论证，融会会贯通，以整体观念念开发商业业地产，做做到前瞻后后顾。2022/10/26107四、遵循商商业量化原原则商业是一个个量化的行行业，是需需要有量化化的购买能力，，所以商业业地产的开开发，特别别是大型综合商商业、商业业中心的开开发也必须须是一个量化的的过程，而而量化是通通过商业规规划来完成的。。2022/10/26108遵循商业量量化原则2022/10/261091、要进行深深入细致的的市场调查查与研究分分析，以数数据确定消消费区域及及消费能力力；2、研究分析析现在及未未来竞争环环境，以确确定消费区区域内的消消费需求。。消费需求在在数量上及及业态上一一旦确定，，应依照客客观的需求求量，量体裁衣地地规划设计计商业设施施。3、国内大部部分开发商商常常是以以自己所拥拥有的土地地资源而不不是以市场场需求作为规划基基础，这样样将增大投投资风险，，对入住商商铺而言，，其运营风风险也是显而易见的的。2022/10/26110五、满足需需求而非创创造需求商业地产服服务于商业业店铺，商商业店铺服服务于消费费者。消费者客观观的消费类类别及总量量的确定决决定了商业业店铺的类别及总总量。具有特色高高质量的商商业能在更更大范围内内吸引消费费者，但随着商业业系统的逐逐步完善，，这种跨越越很大区域域的吸引力将逐逐步减弱。。2022/10/26111满足需求求而非创创造需求求2022/10/26112目前国内内不少开开发商过过分依概概念的炒炒作创造造需求，，追求轰轰动效益益，这类项目往往往开始时轰轰轰烈烈，运营营一段时间后后由于消费力力不足而难以支撑，，最终受害的的是店铺、店店铺投资人及及开发商。目前国内部分分城市政府对对商业设施的的规划及管理理尚未达到一一个合理及有力的程度度，因而此类类风险将会加加大。2022/10/26113六、体现实施施的可行性合理的商业规规划一方面最最大程度地满满足消费市场场的需求，另一一方面最大程程度地满足投投资开发商的的财务目标，具具有丰富经验验的优秀商业业规划专家公公司应通过对市市场竞争环境境及对项目深深刻的调查研研究规划设计出出一套有可实实施性的商业业规划方案。。2022/10/26114体现实施的可可行性2022/10/26115这需要一个有有综合专业经经验的团队来来完成首先，他们应应该非常了解解市场，了解解消费者，