房地产开发与经营-房地产与房地产业概述

房地产开开发与经经营李德智博士/副教授/硕士生导导师njldz@南大学学土木工工程学院院建设与与房地产产系课程性质质工程管理理专业的的专业课课结构工程程专业的的选修课课房地产开开发与经经营专业业的主干干课教学目标标理解和掌掌握房地地产开发发与经营营相关的的基本概概念、原理理和方法法熟悉相关关的法律律、法规规要求掌握房地地产开发发与经营营的程序序和相关关知识培养理论论和实践践相结合合的实用用性人才才教学特点点讲课方法法—着重基础础知识和和基本理理论，强强调理论论结合实践学习方法法—以课件为为主，结结合课本本，参考考推荐书书目，系统学习习教材与主主要参考考书1.教材张建坤.房地产开开发[M].东南大学学出版社社,2012.2.主要参考考书潘蜀健,陈琳.房地产市市场营销销[M].中国建筑筑工业出版社,2003.李启明,聂筑梅.现代房地地产绿色色开发和和评价[M].江苏科学学技术出出版社,2003.参考网站站及杂志志1.2.3.4.5.6.7.住房和城城乡建设设部中国住宅宅与房地地产信息息网国土资源源部/index.jsp江苏建设设信息网网/main.asp南京网上上房地产产搜狐焦点点房地产产网-首页《建筑经经济》、、《中国国房地产产》等期期刊课程安排排及考核核1.课程安排排（讲课+讨论课课）—《2014年教学日日历》2.课程成绩绩闭卷考试试：50%讨论课：40%平时成绩绩：10%加分部分分：5%（加至满满分为至至）3.考核标准准—《成绩评定定及考核核办法》第1章房地产与与房地产产业概述述1.1房地产的的含义1.2房地产的的特征1.3房地产的的分类1.4房地产投投资的形形式及利利弊1.5房地产业业与其定定位1.6浅析我国国房地产产业发展展代价思考题1.2.“阳光权”纠纷、、小区花园被改改成商店店引起的纠纷等有有无法律律依据？？小王本科科毕业后后在南京京工作3年了，准准备明年年结婚，考考虑最近近在南京京买一套房房子。请问你你有什么好建建议？1.1房地产的的含义房地产房地产房屋土地不可分离离的部分附带的权权益1.1房地产的的含义1.2房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征房地产的的自然特特征位置的固固定性个别性效用的多多层次性数量的有有限性耐久性中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑1.2房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征房地产的的经济特特征开发周期期长、投资大用途变更更比较困难流动性较较差保值增值值性好1.2房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征自然特征征经济特征征社会特征征1.2房地产的的特征《新华日日报》苏州100天出了5个地王《现代快快报》无锡某花花园热销销10小时卖空空一栋楼楼《南京日日报》南京12家楼盘09年涨幅超超过40%最高净涨涨了9000元/㎡《扬子晚晚报》常州房价价涨幅大大买房一个个月赚了了一辆车车《南京晨晨报》南京购房房者不惧惧潜在风风险新开楼盘盘遭疯抢抢曾经疯狂狂的楼市《金陵晚晚报》珠江路卓卓越又遭遭疯抢特警出动动维持秩秩序1.2房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征1.2房房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征房地产的的社会特特征涉及到复复杂的法法律关系反映区域域气候、、社会风俗俗和生活活习惯受社会福福利和保保障制度影影响较大大1.2房房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征1.2房房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征1.3房地产的的分类1.3.1按房地产产用途分分工业和仓仓储类房房地产旅店、餐餐饮用房房地产居住类房房地产商业类房房地产办公用房房地产娱乐用房房地产按房地产产用途分分按房地产产实物形形态分类类按房地产产权属关关系分农业用房房地产金融用房房地产信息用房房地产军事用房房地产其他用房房地产1.3房地产的的分类1.3.2按房地产产实物形形态分类类按建筑结结构分按建筑层层数分按建筑物物的建筑筑标准划划分按建筑物物的新旧旧程度分分按建筑的的建筑风风格分按房地产产用途分分按房地产产实物形形态分类类按房地产产权属关关系分1.4房地产投投资的形形式及利利弊一、房地地产投资资的形式式二、房地地产投资资的利弊弊房地产投投资的形形式1.房地产投投资的概概念—指经济主主体以获获得未来来的房地地产资产产增值或收益益为目的的，预先先垫付一一定数量量的货币币或实物，，直接或间间接地从事或参参与房地地产开发与经营营活动的的经济行行为2.房地产投投资的形形式（1）直接投投资（开发投资资、置业业投资）（2）间接投投资（证券投资资）万科招商中粮亿城绿景北辰实业业栖霞建设设北京首创创北京万通通金地集团团保利地产产碧桂园中海地产产华润置地地雅居乐汤臣越秀富力复地部分上市市房地产产企业房地产投投资的利利弊1.房地产投投资之利利相对较高高的收益益水平税收方面面的好处处金融机构构的支持持能抵消通通货膨胀胀的影响响提高投资资者的资资信等级级2.房地产投投资之弊弊投资回收收周期较较长需要专门门的知识识和经验验1.5房地产业业与其定定位一、房地地产业的的含义二、房地地产业的的行业性性质三、房地地产业在在国民经经济中的的地位房地产业业的含义义1.产业—向社会提提供同一一类产品品或服务务的企业业或个体体的集合。。2.房地产业业—从事房地地产开发发、经营营、管理理和服务务活动的的行业和部部门的总总称。房地产业业的行业业性质1.房地产业业与建筑筑业什么么关系？？—甲方与乙乙方；相相互促进进、唇齿齿相依2.房地产业业还与什什么产业业关系密密切呢？？—金融保险险业；制制造业；；电力、、煤气及及水的生产和和供应业业；社会会运输业业；交通通运输、、仓储及邮邮电通讯讯业；等等等我国房地地产业对对主要关关联产业业的带动动效应房地产业业在国民民经济中中的地位位1.房地产业业是国民民经济的的重要基础性产产业；2.房地产业业是国民民经济的的先导性产产业；3.房地产业业是国民民经济的的支柱产业业—《国务院院办公厅厅转发建建设部等等部门关关于调整整住房供应结结构稳定定住房价价格意见见的通知知》(国办发〔2006〕37号)中明确：：“房地产业业是我国新的的发展阶段的的一个重要支柱柱产业。。”1999年~2012年我国国房地产产开发投投资1999年~2012年我国国房地产产开发投投资的占占比1999年~2012年我国国房地产产开发企企业规模模1999年~2012年我国国房地产产开发企企业从业业人员数数（个））2002~2012年年我国人人均住房房建筑面面积（平平方米/人）1998~2012年年我国房房价走势势图（元元/平方方米）房地产业业是国民民经济的的支柱产产业吗？？1.判断标准准在国民经经济发展展中起着着举足轻轻重的作作用，其其增加值值在国民生生产总值值中占5%以上，对对国民经经济的贡贡献突出。具有较大的市场发展展空间和和增值潜力力。符合产业业结构演演进方向向，有利利于产业结构构优化。产业关联度高，能带带动众多多相关产产业的发发展。2.房地产业业真的挟持了中国经经济了吗吗？房地产业业真的挟持了中国经经济了吗吗？我国目前经济发展环境并不宽松经济发展展不能太快快经济不能发展展太慢中央提出出“必须保持持经济平稳稳较快发展”任务艰巨！！“”（1）投资（2）出口（3）内需拉动经济的三驾马车1）本轮经经济过热热主要是是投资需求求的过热热，相形之之下，消费需求则则明显不不足。刺激消消费不仅仅可以与与抑制投投资需求求形成对冲冲，而且且有助于于缓解产产能过剩剩和通货货紧缩现现象。2）作为一一个大国国，我们们不能将将经济增增长的希希望寄托在出出口之上，否则的的话，不不仅会恶恶化中国国经贸发发展的外外部环境，而且且会削弱弱中国经经济的可可持续发发展能力力和影响国民民经济的安安全。如何刺激激需求呢呢？解决“通通货膨胀胀”的唯唯一的选择择就是刺刺激消费费为什么？？？刺激需求求的角度度（1）增加居居民(尤其是中中低阶层居民)的收入（2）培育市市场消费费热点收入政策策的调整整和到位位往往是是一个漫漫长的过过程，在在刺激消消费方面，，能够直直接见效效的还是是对市场消消费热点点的培育育。消费热点农村：家家用电器器城市：住住房和汽汽车两三年内内基本无无望汽车消费费则因油油价高涨涨和能源紧紧缺会有有所放慢慢房地产业业健康发发展是““十二五五”时期期我国经经济的平平稳发展展的关键键但是，目目前房地地产业的的发展健健康吗？？No!那怎么样样才算健健康呢？？（1）房地产产产品符符合市场场需要；；（2）房地产产企业发发展健康康；（3）房地产产市场健健康、有有效；（4）房地产产业与国国民经济济相和谐谐；1.6浅析我国国房地产产业发展展代价房地产业业发展代代价图3-1房地产业业发展代代价的三三维示意意图图3-2房地产业业发展代代价的二二维示意意图（a）房地产业发展代价的分类图3-3房地产业业发展代代价的二二维示意意图（b）房地产业发展代价的分类我国房