公寓住宅项目营销推广策划报告(图文并茂)

XX营销推广报告在那一瞬间，让X成为永恒！至祥地产对于本项目目标的理解高销售率较短的销售周期较高的投资回报通过高销售率形成市场热点高利润率较低的开发风险理想的销售价格项目可开发方向混合型功能纯商务功能本项目可能功能界定纯住宅功能居住型公寓酒店式公寓写字楼项目资源因子分析与项目功能定位表影响因子酒店式公寓功能居住功能项目具备情况对地段及昭示性的要求外部因素高一般位于X大道核心地段，昭示性良好对公共交通的要求高一般交通条件优越对噪音控制的要求一般较高临靠X大道，会造成一定的噪音污染对自然景观的要求一般较高项目东面为XX，北面为康乐二期，西面为工厂对建筑质量．硬件．装修档次的要求内部因素高或较高较高或一般尚未动工，伸缩性大对公共休闲空间的要求一般高或较高公共空间较少对物业管理的要求高较高或一般尚未确定，可灵活安排物业管理酒店式公寓功能＞居住功能项目定位的两个方向多功能商务公寓写字楼定位方向1定位方向2本项目项目特性比较表序号项目特性方案一酒店式公寓得分方案二写字楼得分1位置：本项目位于X大道核心地段。本项目处在XX主要干道路边，存在很大机会，且项目商业昭示性强，前景看好；3本项目区域写字楼市场尚未启动，存在很大机会，且项目昭示性强，前景看好；32区域功能：住宅区、商业配套区本区域定位为高档住宅区，生活配套逐步完善中，周边商业的发展会使需求不断放大3本区域内未形成成熟的写字楼市场，市场风险较大13交通：一般对交通要求一般2不利14昭示性：临X大道昭示性强，对商务公寓有利3强烈的昭示作用是写字楼的必须35环境：东临高档住宅区、北临康乐公寓对室外环境的舒适性要求较高，周边商户对商务公寓有较大需求2景观对写字楼也颇为重要厂房对写字楼影响不大3序号项目特性方案一酒店式公寓得分方案二建写字楼得分6景观：南向八层以上可看到海景公寓对景观要求较高，可以增加居住公寓的舒适性3景观可作为写字楼的吸引人的附加值27噪音：厂房与仓库的噪音不大酒店式公寓对噪音的敏感度较低2写字楼对噪音与环境不非常敏感28客户：居住需求旺盛市场同类产品显示，居住功能的高性价比产品销售态势良好3购买客户都了解写字楼的产权为50年，无心理障碍。29价格：片区内写字楼市场尚未启动酒店式公寓价格较普通住宅高，较写字楼低1写字楼价格较高2合计2319

从项目自身条件角度分析：酒店式公寓＞写字楼项目特性比较表项目区域分析小结周边专业市场众多，有小面积办公居住双功能需求；对XX内商务配套设施需求较大；从区域市场空间分析：酒店式公寓＞写字楼区域市场投资热点分析小户型商务公寓作为区域内补充产品，将会成为区域市场投资热点。市场投资方向集中在主打投资概念的精品物业上。从区域市场投资热点分析：商务式公寓＞写字楼定位雷达图各项分析显示：酒店式公寓定位方向优势明显。企业需求酒店式公寓＞写字楼定位市场空间酒店式公寓＞写字楼资金投入酒店式公寓＞写字楼市场风险酒店式公寓＞写字楼自身条件酒店式公寓＞写字楼本项项目目定定位位为为酒店店式式路线线较为为合合适适，，为为规规避避片片区区写写字字楼楼市场场空空白白的的开开发发风风险险，，可可走走更更为为折折中中的的道道路路，，将将项项目目打打造造成成XX内内第一一座座具具备备商商务务功功能能的的可可拼拼合合式式的的公公寓寓，这这样样可可增增加项项目目产产品品的的多多元元性性，，兼兼容容多多种种类类型型客客户户，，使使项项目目在在最最短短销销售时间内内实现利利润目标标，是确确保项目目开发成成功的最最佳途径径之一。结论论XX第一一座高品品质的、、地标性性的酒店式公公寓项目定位位XX的精精神：实现社区区最大限限度的分享和参参与四大价值值点功能延展展；XX的的的阳光生生活；轻松、自自由、浪浪漫，邻邻里互助助；最大限度度的分享享和参与与。项目优势势资源整整合区域内需需求旺盛盛项目周边边商户众众多区域市场场竞争较较弱产品切合合需求景观资源源丰厚X大道物物业优势势机会会依附XX社区品品牌策

略总总纲纲包装攻略略活动攻略略模型样板房园林看楼通道形象墙售楼处物业管理灯光工程宣传渠道楼体条幅原则：根根据客户户行走路路线，全全面铺开开。目的：扩扩大知名名度+展展示形象象路线：昆昆明市区区及XX时间：X月中旬-X月中旬内容：XX精致致酒店式式公寓包装攻略略－－宣宣传渠道道－－外外区域车车体广告告XXXX精致酒店式公寓XXXX精致酒店式公寓包装攻略略－－宣宣传渠道道－－截截流路牌牌阶段目的的:传传播项目目信息，，树立市市场印象象，挖掘掘潜在客客户地点：X大道公公交车站站（建议议在项目目处设立立“XX”独立立站点，，并将公公交车终终点站设设在项目目处）时间：X月-X月X大道目的：迅迅速建立立知名度度和形象象时间：认认筹期及及开盘强强销期的的某个周周六、周周日位置：XX包装攻略略－－宣宣传渠道道－－人人气展场场阶段目的的：信息息传递+树立形形象方式：硬硬广告＋＋软文建议：认筹期2次（云云信、都都市报1/2版版）开盘期2次（云云信、都都市报1/2版版）包装攻略略－－宣宣传渠道道－－形形象报广广DM＋短信目的：阶阶段性地地、有针针对地传传递信息息时间：认认筹期+开盘前前+其它它特殊活活动前包装攻略略－－宣宣传渠道道－－辅辅助DM短信包装攻略略－－宣宣传渠道道－－热热销路旗旗目的：信信息传递递+营造造热销氛氛围地点：X大道时间：X月中旬-X月官南大道广福路本项目目的：信信息传递递+热销销氛围更换关键键点：认认筹期、、开盘期期、强销销期、尾尾盘期形式：XX形象象喷绘+信息条条幅包装攻略略－－宣宣传渠道道－－特特别条幅幅X公寓风情展示现内部认购火爆进行中南市区惟一特色小户型时间：X月---X月目的：推推广项目目的形象象，遮挡挡施工现现场位置：临临X大道道展示要求求：高度度2.5-3米米，以表表达形象象为主。。包装攻略略－－宣宣传渠道道－－特特色形象象墙包装攻略略－－让让人想要要但限量量的楼书书礼盒目的：特特色形式：礼礼盒包装装，内附附楼书、、户型单单张、XXT恤恤、X为为主题的的音乐CD等对象：认认筹客户户完成时间间：X月X日前X公寓包装攻攻略－－－外外立面面提前做做一部部分外外立面面展示示，实实实在在在的的感官官感受受比画画饼充充饥更更有说说服力力。目的：：加强强夜间间楼体体的形形象效效果位置：：楼体体、楼楼顶展示要要求：：彩色色灯光光字时间：：X月中旬旬至销销售结结束包装攻攻略－－－灯灯光工工程裙楼外外打灯灯，照照亮楼楼体XX引进品品牌物物管顾顾问（（建议议酒店店公寓寓物管管）目的：：提升升项目目形象象，增增加项项目卖卖点推广主主题：：酒店店物管管顾问问+银银海物物管配套：：24小时时商务务中心心引进酒酒店公公寓物物业管管理增加保保安包装攻攻略－－－品品牌物物业管管理房间部位墙面地面屋顶窗卧室客厅粉刷涂料强化木地板粉刷涂料，局部吊顶铝合金窗餐厅粉刷涂料强化木地板粉刷涂料，局部吊顶无卫生间墙面贴面砖地面防滑地砖吊顶无外墙现有外立面墙门主入户门为防盗门，室内门为木门厨房设施配务厨房操作台、吊柜家具配备衣柜、书桌、电视柜卫生间设施三件套（洗手盆、马桶、花洒）供配电每户一表，集中安装抄表，户内设暗装电源控制箱，配基本照明弱电系统每户设弱电箱，安装有线电视、电话、宽带接口消防系统每户室内安装电子感烟探测器，喷淋头给排水给排水采用PP-R管，排水管采用PVC管采暖通风公寓吊顶内预留厨房排油烟接口，卫生间及浴室装排气扇赠送家电抽油烟机、电磁炉、热水器等其它配有电梯装修标标准：：500元元/平平方米米注：如如客户户不需需要精精装修修，可可按照照此装装修标标准退退款物业装装修标标准策略略总总纲纲包装攻攻略活动攻攻略主题营销营销节点安排原则：：根据据目标标客户户，组组织有有参与与性的的社区区活动动，增增加产产品文文化品品味开盘认筹期期2006.04.152006.05.12开盘强强销期期2005.05.132006.07.08持续期期2006.07.092006.09.09尾盘期期2006.09.102006.10.3130%30%25%15%营销推推广节节点营销费费用比比例推广时时间/50%35%15%销售比比例营销销节节点点安安排排营销销节节点点XX认认筹：：时间：：X月X---X月X日地点：：XX售楼楼处配合：：销售售人员员培训训到位位、XX宣宣传楼楼书到到位、、模型型到位位（1：250）、、户外外广告告、报报纸宣宣传发发布认认筹信信息认筹金金：X元/个个认筹优优惠：：可优优先选选房、、可获获得认认筹礼礼盒（（即T恤、、CD等））认筹目目标：：300个个营销销节节点点XX开开盘：：时间：：X月X日地点：：XX售楼楼处配合：：户外外广告告、报报版（（前一一周））电话通通知认认筹客客户/短信信（前前一周周）相关人人员及及物料料准备备到位位（前前一周周）活动：：现场场开盘盘活动动、买买房即即抽奖奖推出单单位：：全部部推出出开盘销销售政政策：：首付付两万万买一一房，，三万买买两房房开盘销销售目目标：：30%开盘销售政政策★首付两两万买一房房，三万买买两房说明明:1、只限开开盘当天享享受此优惠惠政策。2、首付尾尾款在一年年内免息分分两次（X月和入伙前前）缴清。。开盘销售政政策总价3300×50=165000元应首付2成成165000元××0.2=33000元实际首付20000元首付尾款33000－20000=13000元一年内分两两次缴清13000÷2=6500元案例：以均均价3300元/平平方米，一一房建筑筑面积为50平米演演示XX营销活活动－－五五月时间：5月月主题：XX冰窖节内容：刨冰节水果节红酒节配合：相关关活动单位位确定，物物料准备时间：6月月主题：XX澳洲风情情节目的：定期期举行活动动，让客户户感知XX的魅力内容：经典电影展展个性时装秀秀配合：相关关物料准备备XX营销活活动－－六六月时间：7月XX叠加样样板房暨园园林盛情开开放目的：充分分展示XX高品质的的项目特点点，促进为为XX销售售。相关配合：：户外广告/网络等媒媒体炒做（（前一周））样板房、园园林、看楼楼通道等工工程完工现场茶点XX营销活活动－－七七月XX营销活活动－－八八月时间：8月