各开发阶段成本管理要点建议和探讨

各开发阶段成本管理要点、建议、探讨监事办预算成本委员会各阶段成本管理要点、建议、探索1、规划设计阶段2、招标阶段（发包阶段）3、施工阶段4、结算阶段5、维护阶段6、信息库及平台建立7、信息化管控平台的搭建1、规划设计阶段监事办预算成本委员会1、设计阶段成本管理的目的及内容2、设计阶段成本管理的宏观因素3、设计阶段成本的精细化管控90%发生在设计环节，再优秀的施工队伍也无力挽回。10%施工过程中可以避免细分建安费设计费用占产值总量1-3%，决定了项目后续投入70-85%的工程成本，设计期间认真对待每一环节，降低无效费用的投入对成本管理的重要性不言而喻。（1）、设计阶段管理目的及内容从设计伊始即前置展开成本管理的目的：降低开发成本缩短开发周期提升产品品质（1）、设计阶段管理目的及内容设计中包含的成本内容：

设计费（规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和.）

时间成本

人力成本

组织经营成本（决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响.）组织能力成本（把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响.）定位成本（市场定位---确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本。功能定位---根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本。)创新成本（规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本）产品品质、建设成本、施工周期

自身品牌建设成本

品牌互动成本（为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本.）规划设计直接成本产品建造成本品牌建设成本运营能力成本（1）、设计阶段管理目的及内容避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失“一分节省，一分利润”——本杰明·富兰克林成本控制≠省钱合理规划有效成本，严格控制无效成本（2）、设计阶段管控的宏观因素基于客户细分成本控制核心工作——精准定位，产品决策

概念设计

预测成本（匡算、预算）营销部＋设计部主要负责项目前期部财务/成本部项目部辅助工作配合完成（2）、设计阶段管控的宏观因素——设计前期市场定位：目标客户、营销策略强排方案：确定指标、确定规划结构成本测算：预估成本、预估利润产品决策：盈利模式重视设计前提：土地要点，项目定位，政府政策设计前期必须完成的工作：（2）、设计阶段管控的宏观因素——设计前期宏观因因素：：成本、、进度度、品品质关关系处处理目标成成本与与产品品品质质标准准确定定实现成成本优优化与与产品品精细细化方方法项目运运作讲讲求的的是成成本、、质量量与进进度的的平衡衡,而非某某一个个极端端，因因为其其中任任何一一项都都意味味着代代价，，只有三三者平平衡才才能获获得最最小的的代价价付出出进度品质成本规划周周期方案周周期施工图图周期期含钢量量等土土建成成本景观造造价示范区区造价价图纸完善程程度设计变更签签证率设计失误率率部品封样率率合理的设计计费景观设计周周期扩初周期室内设计周周期施工周期部品造价产品的品质质（2）、设计阶阶段管控的的宏观因素素——设计过程中中宏观因素：：成本、进度度、品质关关系处理目标成本与与产品品质质标准确定定实现成本优优化与产品品精细化方方法成本不变，，提高功能能功能不变，，降低成本本既提高功能能，又降低低成本成本略有提提高，功能能有较大增增强档次界定对对应成本限限额超高档：房房价高于市市场200%以上高档：房房价价高于市场场140%以上中档：房房价价高于市场场80-140%低档：房房价价低于市场场80%以下设计费、营销销费、结构、、外立面装饰、、公共区装饰饰、室外园林。。。。目标成本=竞争性价格-期望利润随设计的逐步深化，“限额”范畴越来越精精，界定标准准越来越细（2）、设计阶段段管控的宏观观因素——设计过程中（中海项目管管理限额节选选）（2）、设计阶段段管控的宏观观因素——设计过程中宏观观因因素素：：成本本、、进进度度、、品品质质关关系系处处理理目标标成成本本与与产产品品品品质质标标准准确确定定实现现成成本本优优化化与与产产品品精精细细化化方方法法标准准层层含含钢钢量量标准准层层砼砼含含量量窗地地比比地下下室室层层高高地下下停停车车面面积积基础础形形式式软硬硬景景比比例例建筑筑模模块块精装装模模块块景观观模模块块电梯梯模模块块智能能化化模模块块确定定盈盈利利模模式式可售售比比产品品附附加加值值停车车率率、、方方式式商业业及及业业态态会所所及及配配套套人防防及及分分区区成本规划成本级配成本对标（2）、设计阶段段管控的宏观观因素——设计过程中设计师能否深深入理解规范内涵（国国标与地方标标准）？和甲方定位意图图？建筑设计取费费的大致标准准：国际事务所3%工程总造价国内设计院3%建安费88折、80折、75折。。。室内设计50-2000元/㎡万科北京上海深圳圳：55元/㎡广广州州：50元/㎡其其他他地区公司：：45元/㎡分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+销售中心室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司0.750.5939.10上海公司3.457.7715.989.262.984.3643.8(3)、设计阶段精精细化管理——设计单位选择择中海设计费标准论证阶段设计管理阶段段概念规划施工图拿地时间策划阶段高层/复杂户型90天55天(多层)概念规划草案案概念规划方案案方案设计扩初设计实施方案大盘至少3个月常规至少1-1.5个月大盘180天中小盘55天（定位15天、概念规划划32天，成果确认认8天）多层70天70天(高层)(3)、设计阶段精精细化管理——设计周期项目取得土地地项目设计启动动施工图设计施工图施工配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图BAU设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛SWA规划设计规划方案修建性详规BAUETEETEETE配合配合设计7个月,从拿地到施工工图万科速度2004年12月31日签定土地出出让协议,2004年11月至12月项目前期准准备,2005年1月至2月概念规划设设计投标,2005年1月至3月住宅户型研研究,2005年3月至5月规划划,建筑方方案及及深化化,2005年5至6月30日完成成典型型花园园洋房房和小小高层层扩初初,施工图图2005年6月完成成修建建性详详细规规划和和方案案报批批文本本的编编制.从正式式拿到到土地地到单单体施施工图图完成成共计计7个月.(3)、设计计阶段段精细细化管管理——设计周周期千尺以以为势，其意在度百尺以为形，其意在观咫尺以为质，其意在品以简约为特特征的现代代风格：低成本、、中价位、、高速度大屋顶为代代表的中式式风格：高成本、、高价位、、低速度文化符号点点缀的后现现代派：中成本、、高价位、、中速度精雕细研的的欧美特色色建筑：高成本、、高价位、、低速度(3)、设计阶段段精细化管管理——建筑形式选选择性价比=性能/价格指标的挖掘掘：用足容积率率（高货值））、用足建筑密密度（溢价空间间）提高可售率率：架空层层、地下室室、会所、、管理用房、、设备用房房、不可分分摊的走廊廊每提高1%可售率，降降低造价20-40元/㎡（减少配配套）架空层可增增加小区舒舒适度，但但建安约2000元/㎡，不可售售。。。综合楼面地地价、销售售均价、建建安成本关关系确定赠赠送价值比比例长水机场场项目(3)、设计阶阶段精细细化管理理——性价比“地下黄黄金”？“定时炸炸弹”：：地下室尽尽量布置置在地下下一层，，且面积积尽量小小普通地下下一层地地下车库库建安成成本约1600元/平米，人人防地下下室约2300元/平米地下一层层加地下下二层普普通地下下车库建建安成本本约2000～2200元/平米地下一层层普通地地下车库库，地下下二层人人防地下下室的建建安成本本约2000～2500元/平米对应产品品档次的的车位配置比例例、数量量测算、、停车方方式地下停车位建建安成本本约10万/个左右地面停车位建建安成本本不到1万地下室选选址与停停车率的的提高(3)、设计阶阶段精细细化管理理——地下室设设计■固有因素素：是项项目本身身具有的的，如规规模、人人防面积积等，详详规阶段段就已经经确定，，不受具具体设计计技术的的影响。。■设计技术因素素：直接受设设计师设计经经验及技术水水平的影响，，如：柱网、、设备房、人人防口部、轮轮廓线、布车车方式等。柱网：柱网按8000x（2a+b）/2布置。沿行车道方方向柱距8000，垂直行车道道方向柱距（（2a+b）/2，其中：a为停车位深度度，b为行车道宽度度。(3)、设计阶段精精细化管理——地下室设计有几个关键点点影响到成本：1、层高；2、覆土厚度；；3、建筑垫层；；4、排水找坡；；5、汽车出入口口；6、坡道人防主主要出入口(3)、设设计计阶阶段段精精细细化化管管理理———地下下室室设设计计层高高垫垫层层覆覆土土成本本分分析析地下室方案剖面实例165039003001、顶板板覆覆土土平平均均厚厚度度每每增增加加300mm，地地下下室室综综合合成成本本会会增增加加30元/平米米2、层高高每每增增加加100mm，地地下下室室综综合合成成本本会会增增加加约约18元/平米米3、建筑筑垫垫层层厚厚度度每每增增加加100mm，地地下下室室综综合合成成本本会会增增加加约10元/平米米，同时时，，相相对对层层高高也也会会增增加加100mm4、顶板板采采用用结结构构找找坡坡，，可可省省去去顶顶板板建建筑筑找找坡坡层层（（细细石石砼砼配配钢钢筋筋网网片片））,找坡坡层层厚厚度度平平均均200mm，成成本本增增加加约约105元/平米米(3)、设设计计阶阶段段精精细细化化管管理理——地下室设设计结构设计计对成本本优化的的探讨：：研究在主主体结构构设计之之前抗浮设计计水位的的确定地基方案案的比较较桩基方案案的确定定天热地基基→复合合地基→→桩基础础参考周边边勘测单单位的现现有结论论天然最省省，复合合地基次次之每栋建筑筑地基基基础单独独核算，，不可做做标准图图复用(3)、设计阶阶段精细细化管理理——结构设计计结构设计计对成本本优化的探讨：：普通梁板板、无梁梁楼板结结构比较较±0.00结构嵌固固层应采采用梁板板式结构构（高层层抗震规规范）±0.00结构嵌固固层宜采采用梁板板式结构构（高层层结构规规范）。。。。。。有使用功功能的地地下室有有梁板结结构通常常层高3.8M无梁板层层高3.3空间效果果可做到到更好层高越高高，跨度度越大（（9M±）底板做做无梁楼楼板价值值越高无梁楼板板结构砼砼量大、、钢筋量量也大，，但综合合造价结结论正好好相反无梁楼板板式比普普通梁板板式综合合造价便便宜15-20%(3)、设计阶阶段精细细化管理理——结构设计计结构设计计对成本本优化的的探讨：：酒店写字字楼结构构选型钢框架核核心筒结结构钢筋混凝凝土框支支剪力墙墙结构钢筋混凝凝土框架架核心筒筒结构钢框架剪剪力墙结结构（框框架总倾倾覆力矩矩不大于于50%）高层住宅宅结构选选型钢筋混凝凝土剪力力墙结构构钢筋混混凝土土短肢肢剪力力墙结结构框架剪力墙墙结构(3)、设计阶段段精细化管管理——结构设计结构设计对对成本优化化的探讨：：多少剪力墙墙算多？12-17层钢筋混凝凝土住宅剪剪力墙优化化标准18层以上钢筋筋混凝土住住宅剪力墙墙优化标准准规范：剪力力墙结构最最大层位移移比小于1/1000优化：小高高层最大层层位移比1/1500-2000优化：高层层最大层间间位移比1/2000-3000(3)、设计阶段段精细化管管理——结构设计【易造成成本本扩大的原原因】1、功能配置置超标：没有明确客客户需求，，设计产品品基本性能能和主要参参数高于实实际需要2、结构设计计：结构复杂或或施工工艺艺性能差造造成费用上上升和进度度减慢3、安全性：：采用过大安安全系数，，或使用过过高材料、、设备增加加成本4、精度：部品、设备备的加工精精度、配合合公差或技技术性能指指标高，增增加制作装装配人工和和废材率5、独特性：：缺乏系列化化通用化和和标准化，，增多试制制和生产准准备费用且且不利于提提高效率和和质量6.、完美性：：技术人员追追求完美，，过多的设设计调整造造成进度延延误。(3)、设计阶段段精细化管管理——结构设计成本对标控控制要求：：技术审控前前置，全过过程控制方案报建前前：地下室范围围、剖面、、结构方案案和上部结结构可行性性确定扩初完成前前：地下室实施施方案（含含基础形式式）要确定定，上部结结构方案确确定基坑、桩/地下室施工工前：基础方案确确定（地下下室达到施施工图深度度）施工图完成成前：配筋估算，，对标测算算完成(3)、设计阶段段精细化管管理——设计阶段的的成本控制制七部成本对对标1、地下室范范围与剖面面：范围、、剖面、出出入口、人人防2、上部结构构可行性：：体型、高高度、转换换3、地下室结结构方案选选择：顶板板、底板、、层高4、地下室停停车效率：：柱网、布布车、设备备房、轮廓廓线5、选择上部部结构方案案：结构形形式、墙柱柱布置、荷荷载取值6、确定基础础方案：桩桩+防水板、筏筏板、规避避三保险基基础7、指标估算算：比例、、直径、配配筋率限额设计：：A、经济技术术指标B、设计合同同注意计费费面积定义义（计容面面积？总建建筑面积？？架空层？？地下室？？）C、设计周期期及过程审审控节点约约定。(3)、设计阶段段精细化管管理——设计阶段的的成本控制制保证安全和和品质的前前提下，减减低含钢量量建筑类型结构部位含钢量限额指标(kg/m²)参考值呈贡王家营建工新城南市区北市区西市区普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----38～42kg/m2小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构-49--50～52kg/m2中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构46-63--54～60kg/m2高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构--525465～75kg/m2地下室一层138186二层59112141a、结构设计计--结构含钢量量数据由造价价公司提供供(3)、设计阶段段精细化管管理——设计阶段的的成本控制制(3)、设计阶段段精细化管管理——设计阶段的的成本控制制b、客户敏感感项目设计计—品质定位序号项目名称做法描述单位单价（元）上一阶段目标单价本阶段目标单价1电梯采购及安装

部250000

2单元门

樘10000

3分户门

樘3000

4大堂装修

㎡1200

5电梯厅装修

㎡800

6石材外墙

㎡500

7涂料外墙

㎡70

(3)、设计阶段段精细化管管理——设计阶段的的成本控制制b、客户敏感感项目设计计—品质质定定位位8铝合金窗

8.1普通白玻铝合金窗

㎡350

8.2隔音铝合金窗

㎡420

8.3玻璃幕墙

㎡800

9阳台金属栏杆

9.1生活阳台栏杆

m350

9.2景观阳台栏杆

m385

10地下室耐磨地坪

㎡200

11电梯轿厢装修

部10000

12景观绿化工程

㎡500

12标识标牌工程

㎡10

13智能化监控系统

㎡20

14……(3)、设设计计阶阶段段精精细细化化管管理理———设计计阶阶段段的的成成本本控控制制C、客客户户敏敏感感项项目目单单价价分分析析项目名称：

敏感项目编号:04敏感项目名称大堂装修本阶段目标成本(元/m2)

上阶段目标成本(元/m2)1200分析阶段■方案设计或扩初阶段□施工图设计阶段基础装修单位选择□国内一线□国内二线□省内一线□省内二线本阶段目标单价组成编号装修部位单位含量单价（元）合价（元）分摊比例基础装修主要材料小计基础装修主要材料小计1地面m2110040050010040050041.67%2墙面m228520028517040057047.50%3天棚m21130——130130——13010.83%

合计

1200100%核心主材选择材料名称:编号：1.1材料名称:编号：1.2品牌或档次:规格型号:品牌或档次:规格型号:单价：单价：附图片及重要文字信息附图片及重要文字信息(3)、设设计计阶阶段段精精细细化化管管理理———设计计阶阶段段的的成成本本控控制制地坪墙面天棚厨房、卫生间安装……3、确确定定户户内内交交房房标标准准设计阶段确定的交房标准直接关系到后期目标成本的确定。(3)、设设计计阶阶段段精精细细化化管管理理———设计计阶阶段段的的成成本本控控制制分类指标名称含义/计算公式目标值①程序文件备注进度★概念规划周期从拿地到概念规划成果备案完成75天《设计管理流程》《概念规划成果标准》总设计周期为：225天/240天，可根据项目具体情况调整各阶段的周期，但总设计周期必须保证。★方案+扩初周期从概念规划备案到扩初成果备案完成95天《设计管理流程》《实施方案成果标准》★施工图周期从扩初成果备案到施工图最终成果备案完成55天（多层）70天（高层）《设计管理流程》《施工图成果标准》目标值---已列出的仅为讨论值，未列出的尚在调研中。进度度、、质质量量、、成成本本的的整整体体把把控控(3)、设设计计阶阶段段精精细细化化管管理理———设计计阶阶段段的的成成本本控控制制分类指标名称含义/计算公式目标值①程序文件备注成本目标成本偏差率结构含钢量实际值－目标值/目标值±%《各地区成本基价表》含钢量：钢筋kg/m2;景观造价:元/m2示范区造价：元/m2景观造价实际值－目标值/目标值±%《各地区成本基价表》示范区造价实际值－目标值/目标值±%《各地区成本基价表》★设计变更签证率由设计原因②导致的签证总金额/总包或分包工程合同金额%《设计变更管理流程》每项变更导致费用增加或减少，为合计值。目标值---已列出的仅为讨论值，未列出的尚在调研中。设计类变更原因：A.超成本目标

B.设计优化

C.设计错误

D.设计缺漏

E.补充设计F.二次设计

G.现场条件。其中由A、B、C、D、E中任何一项原因导致的签证费用/变更次数均做统计。进度度、、质质量量、、成成本本的的整整体体把把控控(3)、设设计计阶阶段段精精细细化化管管理理———设计计阶阶段段的的成成本本控控制制分类指标名称含义/计算公式目标值①程序文件备注人均设计管理面积总面积（规划x20%+方案x50%+施工图x30%）/设计部总人数5万平米/人《设计系统组织架构》人数包括经理、秘书和各专业人员和项目中心建筑师质量★节点听证通过率论证/策划/实施方案集团/区域公司听证100%《项目论证/策划/实施方案听证会管理程序》提交的成果经判断不须召开会议，视为通过。★设计失误率由设计原因②导致的变更总次数/建筑面积次/万M2《设计变更管理流程》每项变更用一张单，便于统计总次数。部品定样率施工图阶段结束前完成定样及定板的部品项/部品清单总项数100%《设计管理流程》《实施方案成果标准》部品包含材料、设备、构件三类合理设计费所有与设计有关的设计、咨询、研究类费用支出总和一类50-55元/M2二类35-45元/M2《项目设计费管理办法》示范区室内设计费计入营销费用。目标值---已列出的仅为讨论值，未列出的尚在调研中。进度度、、质质量量、、成成本本的的整整体体把把控控(3)、设设计计阶阶段段精精细细化化管管理理———设计计阶阶段段的的成成本本控控制制要点点重重述述设计计阶阶段段成成本本管管理理的的核心心定位位业态态适适宜宜度度：：设计计匹匹配配度度：：南辕辕北北辙辙否否？？设计计费费用用占占产产值值总总量量1-3%，决决定定了了项项目目后后续续投投入入70-85%的工工程程成成本本切忌忌因因小小失失大大人选选术业业有有专专攻攻持续续的的服服务务配配合合：：庸医医误误人人与与良良言言疗疗心心效率率合理理设设计计周周期期：：做足足成成本本前前置置：：事倍倍功功半半？？事事半半功功倍倍？？功能能、、成成本本、、进进度度适应应市市场场变变化化：：举要要删删芜芜，，会会文文切切理理优化化2、招招投投标标阶阶段段招标前供应商的考察：引入实力较强，财务资信状况良好的施工单位及供应商是保障项目顺利实施的先决条件。招标文件编写重点把控：1、材料供应方式。2、付款方式的约定；3、承诺优惠的下浮比例；评标、议标、定标定标原则2、招招标标阶阶段段成成本本控控制制招标前--引入实力较强，财务资信状况良好的施工单位及供应商是保障项目顺利实施的先决条件。2、招招标标阶阶段段成成本本控控制制供应商的考察1、供应商的身份证明材料（营业执照、资质证书、法人代码、安全许可证等）2、供应商简介及组织机构；投标人业绩（近期完成类似工程情况）3、供应商主要人员及投入本工程的主要人员的资历和经验；主要机械设备情况及拟投入本工程的机械设备情况4、企业近期财务状况表。5、供应商的实地考察2、招招标标阶阶段段成成本本控控制制承发发包包方方式式选选择择区别工程情况采用1、对施工图纸明确的工程，采用工程量清单，固定总价（单价）包干的承包方式。2、对施工图纸不全而又急需招标开工的项目，可采用费率优惠条件招标。2、招招标标阶阶段段成成本本控控制制招标标文文件件编编写写实质性条款约定（1）对定额选用、标段划分、计价方式等在招标文件中应予以明确，避免合同谈判及结算时的扯皮。（2）招标文件应明确投标截止后发生的政策性调差（人工费、机械台班费等）一律不予调整。（3）工程款支付方式的约定、材料供应方式。（4）竞争性费用的计取，结合基本建设招投标时市场的通常做法，施工机构迁移费、大机进退场费、冬雨季施工增加费、为保证工期及质量而采取的措施费等，招标文件应明确不予计取。（5）对甲乙双方不易通过谈判方式解决的问题，在招标文件中应明确作为投标竞争的条件，以求合理解决。2、招招标标阶阶段段成成本本控控制制开标标、、评评标标合同条款谈判（1）依据招标文件中规定的实质性条款和投标人进行约谈（2）在双方达成共识条件下，确定定标（3）双方签署合同，进入施工准备阶段2、招招标标阶阶段段成成本本控控制制招标阶段成本本控制探讨招标阶段产生生的中标价（（合同价）是是目标成本价价的基础，因因此，招标及及合同谈判是是整个项目实实施阶段工工程造价控制制和管理的基基础。对工程程造价控制和和管理具有决决定性的影响响。招投标期间的的各个阶段的的掌控。通过市场竞争争找到合适的的价格和单位位，完备的的合同（与合合作伙伴双赢赢的关系，资资源与技术的的把握）。2、招标阶段（（发包阶段））国内领先企业业材料供应方方式（中海））：甲供材种类1集中采购包括：外墙砖、电线电缆、U-PVC排水、电工管材管件、电梯、发电机组、阀门、户内配电箱。2非集中采购包括：钢筋、砼、水泵、变频柜、不锈钢水箱等国内领先企业业材料供应方方式（万达））：甲供材种类1集中采购包括：电梯、柴油发电机组、外墙涂料。2非集中采购包括：钢材、砼、电缆、风机、水泵、消防报警设备、变压器、断路器、防水卷材、复合风管一是能较好的的控制工成本本，能通过甲甲方集中购买买及利用甲方方付款方面的的优势达到降降低成本的目目的；甲供材优点二就是能较好好的控制材料料质量，满足足甲方设计要要求（如各类装饰性材材料，石材、、墙地砖等））。三就是如果采采用乙供，无法包死单单价，或即使使合同包死单单价，但当材材料涨价时施施工单位因无能能力承受而重重新讨价还价价，并影响工工期。2、招标阶段（（发包阶段））——材料供应一是甲甲供材材管理理难度度大。。必须须保证证供应应量、、合理理控制制损耗耗量、、超供供情况况控制制难、、卸货货和保保管、、甲供材材缺点点二就是是建筑筑质量量问题题划分分：会会出现现承建建方施施工质质量与与甲供供材料料质量量无法法追究究。三就是是资金金占用用。需需提前前想材材料商商支付付预付付款锁锁定价价格，，使工工程融融资收收效低低。2、招标标阶段段（发发包阶阶段））——材料供供应合理确确定甲供材材的损耗率率：甲供供材损损耗应应计入入应供供量中中，实实物工工程量量或报报价中中不得得再计计算损损耗。。在施工工过程程中甲甲供材材必须须有应供量量，并作作为控控制超超供的的依据据，严严禁拖拖延到到结算算时才才计算算应供供量的的现象象。甲供材材应供供量管管理2、招标标阶段段（发发包阶阶段））——甲供材材要点点1甲供材材在施施工过过程中中应按按照应供量量进行超供控制,如果出出现超超供，，应在在最近近一期期工程程进度度款中中予以以扣回回。3超供扣扣款和和节约约补款款的计计价应应在合合同中中约定定，为为平衡衡风险险。2甲供材材节约约应在在完工工结算算时计计算确确认。。甲供材材节超超管理理2、招标标阶段段（发发包阶阶段））——甲供材材要点点结合项目定位。根据项目发展的市场定位标准和设计管理部的具体要求，开展选板工作。设计挑选样板，应参考项目成本计划，同时兼顾招标的可操作性，选择适合本项目的产品。采购样板应确认三套样板选型管理2、招标标阶段段（发发包阶阶段））——甲供材材要点点现场领料

管理现场卸卸货及及看管管：应应明确确规定定卸货货的责责任单单位、、卸货货的方方式、、卸货货的时时间要要求、、卸货货的地地点。。物资需需求计计划：：承建建商须须对其其提出出的物物资需需求数数量的的准确确性负负责。。工地大大门甲甲控、、物资资进场场清点点、物物资有有进无无出、、按期期清点点余量量。物资的的验收收、接接收：：物资资验收收重点点是检检查包包装是是否完完整、、包装装所示示的物物资外外观特特征与与采购购要求求是否否相符符、包包装如如有损损坏是是否影影响物物资的的完整整等，，此外外清点点本批批物资资数量量。2、招标标阶段段（发发包阶阶段））——甲供材材要点点•战略集集中采采购的的优点易于宏宏观掌掌握资资源配配置情情况，，实施施全局调调度。可以享享受更优惠惠的价价格，最大大限度度地节节约采采购成成本，，同时时增强强采购购方与与大型品牌供供应商的的谈判地地位。集中培养养和使用用专业采采购人员员，使采采购供应应的专业业化程度度提高，，可以节约人力资源源，提高采采购供应应的劳动动生产率率。供应商相相对集中中，易于控制制质量标标准，从而易易于实现现整个集集团的质质量标准准化管理。。•战略集中中采购的的缺点容易忽视视项目一一线的具具体情况况和特殊殊情况，，对项目需求求变化反反应不敏敏感。对风险的反反应比较较迟钝，在资源源需求突突变时，，容易出出现采购购供应瓶瓶颈。定价体系系比较复复杂。•项目采购购的优点项目一线线员工熟熟悉具体体情况，，对项目目需求变变化反应应敏感。。因此采采购签约约权下放可以以增加采购供应应的灵活活性和适适应性。可以提高对对意外情况况的反应速速度，增强抗风险险的能力。•项目采购的的缺点同一种资源的的多重采购购，不但会造造成谈判签签约的重复复劳动，而而且降低采采购的专业化程程度，形成成较高的管管理成本。。分散的采购购量会降低低与供应商商讨价还价价的谈判地地位，同时时增加单位产品的的采购成本。分散的采购购，不容易形成成统一的质质量标准，不利于建建立完整的的质量管理理体系。2、招标阶段段（发包阶阶段）——采购策略工程招标，，低价中标，，不再砍价价。工程招标，，选二、三三家报价低低的，继续续杀价，再再定标？几个提醒：：◆有没有精精力寻价？？有没有考考虑对经营营的影响？？◆有没有能能力砍价？？◆高高举起起大砍刀，，砍到的到到底是谁？？◆选择实实力强（经经济、管理理、技术））的单位。。向承建单位位或供应商商砍价，砍砍下来的往往往是楼盘盘的品质。。需要不断地地谈判比价价、砍价才能控制工工程成本，，只能说明我们对社会工程程成本资源源把握的，还是不够。2、招标阶段段（发包阶阶段）小结结3、施工阶段段施工阶段的的特点施工阶段是是整个项目目实施阶段段（设计阶阶段、施工工准备阶段段、施工阶阶段、竣工工验收阶段段）的重要阶段。众所周知知，施工阶阶段节约投资的可能性很小小，但浪费投资的可能性却很很大。资金使用计划的制订订“量价费””的确定合同管理信息管理组织协调3、施工阶段段技术与经济济相结合是是控制工程程成本最有有效的手段段，树立一一切以数据据说话的观观点。工程成本的控制是一个全过程的控制，同时又是一个动态的控制。突出事前控制，强化事中控制，完善事后控制。工程成本全过程控制模式本身就是主动控制最好的方法和手段，也是主动控制的最佳体现方式3、施工阶段段抓住三条主线：“动态成本”、“实际成本”、“实付成本”“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。21以合同管理为中心3建立成本分析预警机制及成本台账充分借助信息化手段43、施工阶段段3、施工阶段段——设计变更、、工程签证证成本控制制设计变更1、超成本目目标2、设计优化化3、设计错误误4、设计缺漏漏5、补充设计计7、客户需求求引起设计变变更的原因因很多，由由设计失误误带来的变变更通常占占总建造成成本的3-10%（重复错误误占比高））6、图纸会审审深度不够够3、施工阶段段——设计变更、工工程签证成本本控制工程签证1、地勘资料不不完善2、合同不完善善3、施工用水、、用电办理滞滞后4、甲方提出设设计变更为及及时给到施工工单位导致返返工5、市场材料短短缺导致材料料代换工程签证成本本控制探讨控制手段：每月分公司对合同同价变化情况况进行清理。。对当月合同同发生的签证及设计变变更进行数量、内容、、合理性、暂估金额等多方面核