标杆房企成本管理与房地产开发成本控制精讲（88P图表）

成本管理与房地产开发成本控制2010年10月

讲师背景介绍：

高级工程师；一级建造师；原重庆xx地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。

关键词：成本管理，成本控制。

房地产开发的成本控制内容xx的成本管理

房地产开发的成本控制内容xx的成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊xx成本管理的范围xx成本责任部门成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部xx目标标成成本本测测算算和和分分解解为什什么么要要进进行行目目标标成成本本管管理理利润润=售价价-成本本准确确预预测测编编制制目目标标成成本本的的作作用用提前前锁锁定定投投资资合理理确确定定销销售售价价格格预测测投投资资效效益益特别别在在房房屋屋预预售售阶阶段段，，准准确确测测算算成成本本，，预预售售价价格格确确定定以以后后，，控控制制好好成成本本才才能能保保证证利利润润的的实实现现。。目标标成成本本管管理理的的阶阶段段土地地投投资资论论证证阶阶段段目标标成成本本(土地地版版)项目目启启动动阶阶段段目标成本(启动版)方案设计阶段段目标成本(方案版)初步设计阶段段目标成本(执行版)工程实施阶段段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本本土地投资论证证阶段责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套套提供土地信息息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算算通过满足拿地成本本要求未通过总经理重新给给定成本限值值审定存档项目启动阶段段项目团队确定产品定位位和销售价格格、销售进度度研发部根据规划条件件和市场定定位进行预案案的调整或重重新考虑方案案（产品业态态、标准）造价采购部项目目标成本本测算计划财务部根据售价、销销售进度、成成本测算、进进行财务指标标计算方案设计阶段段研发部提供方案设计计图提供方案技术术指标提供产品建造造标准造价采购部目标成本测算算提出方案优优化建议互动计划财务部财务指标计算算初步设计阶段段工程部提供现场布置置方案提供施工用水水电以及甲方方临设设置方方案初步施工方案案及土石方平平衡对比提供初步设计计图提供产品建造造标准基础方案对比比造价采购部目标成本分解解进行成本敏感感性分析编制合约规划划研发部计划财务部财务指标计算算合约规划的目目的：将各费项成本本分解成未来来可执行的合合同随项目进展，，合约规划逐逐步变成真实实的合同工程实施阶段段工程部现场签证、技技术核定的现现场控制、工工程质量和进进度的管控、、编制进度计计划提供施工图设计变更的控控制、专项工工程的优化造价采购部签证变更的费费用审核、专专项工程的成成本分析、动动态成本的跟跟踪和回顾、、成本调整研发部计划财务部财务指标的动动态跟进资金计划审核核互动动态成本的组组成动态成本=已结算合同成成本+未结算合同成成本+非合同性成本本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估估价已发生成本非合同性成本本合同性成本已结算合同成成本未结算合同成成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整整(含预估签证变变更)工程竣工阶段段工程部审核工程竣工工资料对合同相关条条款进行评估估对供应商进行行相关履约评评估设计总结造价采购部与供应商进行行竣工结算（（含材料供应应结算）编制竣工成本本并与目标本（执行版））比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财财务指标xx景观装饰工程程成本管理景观工程成本本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程成本本构成场地整治费苗木栽植费苗木保活养护护管理费景观效果调整整增加费苗木价xx景观绿化指标标参考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…景观工程成本管管理措施景观工程分不不同设计阶段段成本控制乔木或贵重苗苗木部分由甲甲供景观效果过程程控制控制移移栽等造成的的损失建立苗木基地地或自己的苗苗圃积累苗木木资源严格管理现场场收方结算xx控制景观的方方法乔木、灌木种种在那里楼宇行道树道路灌木乔木公共部分装饰饰工程成本管管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料公共装饰工程程成本管理措措施装饰工程分不不同设计阶段段成本控制主要装饰面层层材料部分由由甲供装饰工程效果果过程控制避避免返工等造造成损失严格管理现场场收方结算材料设备采购购管理原则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。甲方供应材料料设备的目的的集约方式规模模采购有利于于市场竞争降降低材料设备备的造价和采采购成本可以有效控制制主要材料设设备的质量xx体验区样板房房成本管理样板房的成本本范围样板房成本包包括：样板房建造费费、样板房装装饰工程费、、样板房家具具及样板房小小品摆设影响样板房成成本的主要因因素1）、样板房装装饰风格定位位2）、样板房装装饰材料标准准3）、样板房风风格影响样板板房家具小品品风格和造价价控制样板房成成本的措施1）、样板房装装饰成本原则则应该控制在在目标成本执执行版的分解解测算控制范范围内2）、确定合适适的样板房装装饰风格以控控制装饰成本本和家具小品品成本3）、控制主要要装饰材料标标准，好材料料用在关键部部位4）、耐用品回回收和周转使使用xx体验区样板景景观成本管理理样板区景观成成本的范围样板区景观成成本包括：样板景观乔木木、灌木、草草坪、小品、、水体、便道道、挡墙、护护栏等，同时时还包括配套套的休息用家家具。影响样板区景景观成本的因因素1）、样样板区区景观观设计计定位位2）、样样板区区景观观乔木木、灌灌木、、草坪坪的比比例不不按常常规比比例，，如何何达到到效果果和成成本的的统一一3）、样样板区区景观观树木木定位位高名名贵树树种多多于常常规配配置4）、样样板区区景观观水体体不按按常规规设置置，高高于项项目配配置平平均标标准5）、样样板区区景观观小品品不按按常规规设置置，高高于项项目配配置平平均标标准控制样样板区区景观观成本本的措措施1）、样样板区区景观观成本本原则则应该该控制制在目目标成成本执执行版版的分分解测测算控控制范范围内内2）、合合理搭搭配样样板区区景观观乔木木、灌灌木、、草坪坪的比比例和和效果果，控控制名名贵苗苗木的的数量量和效效果3）、样样板区区景观观突破破目标标成本本要有有补救救措施施，如如控制制项目目总体体景观观成本本，样样板区区景观观苗木木移栽栽等房地产产开发发的成成本控控制内容xx的成本本管理理房地产产主要要成本本费项项构成成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本项目制制成本本管理理组织织形式式营销部部成本管管理部部工程管管理部部设计研研发部部计划财财务部部公司总总经理理研发专专员项目负负责人人项目研研发经经理项目工工程经经理项目成成本经经理项目营营销经经理项目财财务经经理专业工工程师师成本专专员营销顾顾问财务专专员房地产产开发发的投投资控控制竣工验验收试运运行行采购购施工工设计计勘察察可行性性研究究项目建建议书书房地产产建设设投资资阶段段划分分建设设工工程程项项目目的的阶阶段段启动阶阶段规划阶阶段实施阶阶段收尾阶阶段房地产产投资资比例例阶段段划分分建设安安装完完成投使入入用投资可行性性研究究投资合发同同包决立策策项100%勘察设设计施工采采购竣工验验收房地产产开发发的投投资控控制要要点投资测测算过过程的的控制制分为为：·投资论论证阶阶段测测算·设计阶阶段测测算执行过过程的的控制制主要要是施施工控控制投资控控制包包括投投资测测算过过程的的控制制和执执行过过程的的控制制土地投投资论论证·根据提提供的的土地地信息息，确确定拟拟取得得地块块的项项目定定位·结合市市场需需求对对不同同业态态使用用功能能建筑筑面积积的合合理配配置·结合周周边环环境、、相邻邻项目目售价价、市市场需需求等等情况况论证证项目投投资可可行性性·参考类类似业业态工工程项项目历历史经经验数数据编编制投投资估估算投资论论证阶阶段方案设设计（（概念念设计计）初步设设计（（扩初初设计计）施工图图设计计工程设设计阶阶段投资决决策至至初步步设计计阶段段，通通过对对设计计方案案的比比较，，本阶阶段投投资控控制的的效果果约为75%～80%，控制投投资的阻阻力最小小，控制制投资需需要的成成本最低低深化设计计至施工工图设计计阶段，，通过对对建筑标标准的比比较，本本阶段投投资控制制的效果果约为15%～20%施工图设设计结束束至施工工阶段（（实施阶阶段），，通过对对施工方方案的比比较，本本阶段投投资控制制效果约为5%以内，控制投投资阻力力较大，，控制成成本较高高设计阶段段投资控控制效果果概念设计施工/安装使用控制的效效果控制的阻阻力控制的成成本主要控制价值区方案设计计控制要要点在容积率率指标控控制面积积，结合合市场需需求对不不同业态态建筑面面积的合合理配置置，建多少高高层、建建多少多多层、建建多少商商业、建建多少别别墅、建建多少花花园洋房房；配置那些些基础设设施和配配套设施施，获得得最大销销售额和和高额利利润。方案设计计控制要要点对业态和和户型的的多方案案设计，，通过比比较确定定单体平平面和户户型；通通过对建建筑面积积、套内内面积、、公摊面面积的比比例测算算，确定定最合理理户型和和户型搭搭配从而而获得最最大得房房率和销销售面积积。对各方案案合理搭搭配主要要建筑和和配套设设施、车车库、景景观绿化化面积，，景观绿绿化面积积、区内内配套道道路管网网等，并并进行土土地成本本、配置置标准和和建造成成本的造造价比较较，对各各方案的的建设工工期、销销售速度度、销售售价格和和资金成成本的比比较，编编制投资估算算。方案设计计控制要要点初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点限额设计计确定限额额设计控控制指标标限额设计计是按照照批准的的设计任任务书及及投资估估算控制制初步设设计，对对设计规规模、设设计标准准、工程程数量和和预算指指标等各各方面的的控制，，凡是能能进行定定量综合合的设计计内容，，均要通通过计算算确定，，要充分分考虑施施工的可可能性和和经济性性。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点根据地貌貌标高，，比较总总体平面面布置，，以确定定建筑物物和总平平面标高高，合理理确定平平场土石石方标高高，达到到平基土土石方的的挖填运运最合理理方案，，减少挡挡墙工程程量，减减少基础础深度增增加地下下利用面面积的方方案比较较。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点控制单体体建筑的的特徵指指数，包包括：外外墙周长长、面积积系数，，门窗面面积系数数窗墙比比、窗地地比指标标、体型型系数等等对节能能保温、、消防、、抗震设设计标准准的影响响。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点确定产品品配置系系统、内内容、标标准开闭所（（如果有有）、高高配室、、低配室室的区域域位置的的选定；；给水、消消防分区区是否合合理初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点控制建筑筑设计标标准，控控制单体体工程配配置标准准；比较较外墙保保温材料料和作法法，门窗窗材质、、标准；；外装饰饰材料的的选择搭搭配，室室内不同同公共部部分装修修标准，，在满足必要要使用功功能的同时成成本最合合理。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点根据初步步设计图图纸对规规划建筑筑面积、、销售建建筑面积积、造价价建筑面面积进行行计算比比较，尽尽量减少少公摊面面积增大大得房率率。景观工程程控制软软硬景面面积比例例，包括括水体面面积，铺铺装面积积，乔木木、灌木木、草坪坪面积的的比例。。初步设计计（扩初初设计））阶段控控制要点点综合管网网方案，，包括：：道路工工程、雨雨污水工工程、雨雨污水处处理、强强弱电管管网、给给水管道道工程等等的走向向作法进进行造价价分析比比较，使使布置、、走向、、作法更更合理，，挖沟的的土石方方量最小小。编制概算算，对投投资进行行控制。。施工图设设计控制制要点比较不同同形式基基础工程程造价，，确定合合理基础础形式；；比较不同同结构体体系对工工程造价价的影响响，确定定合理结结构体系系，认真真计算合合理选择择安全系系数；把握细部部设计、、作法和和材料选选用由此可见见设计阶阶段投资资控制的的重点又又在方案设计计和初步步设计（（扩初设设计）阶阶段。运用价值值工程控控制投资资投资测算算过程包包括投资资论证阶阶段测算算和设计计阶段测测算，这这一阶段段运用价价值工程程分析，，确定合合理功能能，有效效控制投投资。价值值工工程程是把把技技术术与与经经济济结结合合起起来来的的管管理理技技术术，，通通过过对对产产品品的的功功能能分分析析，，达达到到产产品品适适当当的的价价值值，，以以最最低低的的成成本本去去实实现现产产品品的的必必要要功功能能。。如何何有有效效提提高高产产品品的的价价值值功能能F成本本C1、功功能能不不变变，，成成本本下下降降2、功功能能大大幅幅提提高高，，成成本本略略有有增增加加3、功功能能提提高高，，成成本本降降低低4、功功能能略略有有降降低低，，成成本本大大幅幅降降低低5、成成本本不不变变，，功功能能提提高高如何何有有效效提提高高产产品品的的价价值值表中中的的价价值值不不是是从从价价值值构构成成的的角角度度来来理理解解的的，，而而是是从从功功能能角角度度出出发发理理解解价价值值的的，，表表现现为为功功能能与与成成本本之之比比；；成本本也也不不是是一一般般意意义义上上的的成成本本，，它它是是构构成成产品品寿寿命命周周期期的的成成本本，包包括括建建造造成成本本和和使使用用成成本本。。如何何有有效效提提高高产产品品的的价价值值所以以上上表表也也表表示示为为：：功能能（（或或效效用用））价值值=；成本本（（或或费费用用））F用数数学学公公式式表表示示V=C工程程实实施施阶阶段段控控制制要要点点确定定合合理理的的工工期期，，为为了了及及时时达达到到投投资资效效益益，，抢抢工工期期可可能能会会增增加加成成本本，，但但抢抢工工期期获获得得的的效效益益是是否否与与增增加加的的成成本本等等值值。。施工工方方案案的的比比较较和和造造价价控控制制包括括施施工工平平面面布布置置中中施施工工设设备备的的选选择择和和配配置置，，基基础础土土石石方方和和室室内内回回填填土土石石方方平平衡衡、、外外运运方方案案比比较较，，有有（（增增加加））费费用用的的非非常常规规施施工工方方案案多多方方案案比比较较等等（（如如：：止止水水带带、、刚刚性性套套管管、、防防水水拉拉杆杆））工程程实实施施阶阶段段控控制制要要点点工程程实实施施阶阶段段控控制制要要点点施工工材材料料设设备备采采购购，，对对材材料料要要比比值值比比价价；；对对设设备备除除了了满满足足功功能能外外，，要要比比较较质质量量、、价价格格、、运运输输及及运运行行成成本本和和使使用用寿寿命命，，还还要要考考虑虑备备品品配配件件价价格格和和维维修修的的费费用用；；投资资控控制制（（目目标标成成本本管管理理））编制制目目标标成成本本或或计计划划成成本本分阶阶段段对对目目标标成成本本或或计计划划成成本本进进行行检检查查、、修修正正对目目标标成成本本或或计计划划成成本本与与实实际际成成本本进进行行比比较较对对项项目目进进行行后后评评估估目标标成成本本编编制制的的方方法法投资资估估算算（（历历史史成成本本数数据据库库））设计计概概算算历史史成成本本数数据据库库包括括：：成本本测测算算基基础础资资料料开发发成成本本汇汇总总表表单位位工工程程建建安安指指标标成本本测测算算基基础础资资料料：：搜集集各各房房地地产产项项目目工工程程（历历史史）