知名地产房地产项目策划知识与策划流程（ppt共92P）

xx地产二级市场

项目策划流程xx地产二级市场策划流程

第一篇策划基础知识目录房地产基本概念房地产市场房地产开发策划以及房地产策划一、房地产基本概念房地产？？？

你的理解？？？如何？？？对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产生更大的经济价值！一、房地产基本概念1.1房地产的概念1.2房地产定义1.3实物、权益和区位1.4房地产的其他名称1.5房地产业1.6常用的房地产术语1.7房地产的特性1.8房地产的类型1.1房地产的概念房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物结构设备装饰装修一、房地产基本概念1.2房地产定义：

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；一、房地产基本概念1.3实物、权益和区位：房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；一、房地产基本概念1.4房地产的其他名称不动产：中国物业：香港RealEstate：英国RealProperty：美国一、房地产基本概念1.5房地产业：房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业投资开发业；房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业一、房地产基基本概念1.6常用的房地产产术语“一级市场”、“二级市场场”与“三级级市场”不同用途的土土地使用年限限建筑密度容积率建筑面积、使使用面积和套套内建筑面积积常规物物业实实用率率不同制制式单单位的的换算算（米米、公公顷、、英尺尺、亩亩）一、房房地产产基本本概念念1.6常用的的房地地产术术语“一级级市场场”、“二二级市市场””与““三级级市场场”“一级级市场场”——指土地地使用用权出出让，，或批批租的的市场场指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场；

“二级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场“三级市场”——一、房房地产产基本本概念念不同用用途的的土地地使用用年限限居住用用地：：70年工业用用地：：50年商业、、旅游游、娱娱乐等等用地地：40年综合或或其他他用地地：50年1.6常用的的房地地产术术语一、、房房地地产产基基本本概概念念1.6常用用的的房房地地产产术术语语建筑筑密密度度:又称称为为建建筑筑覆覆盖盖率率，，指指一一定定地地块块内内所所有有建建筑筑物物的的基基地地总总面面积积占占建建筑筑用地地面面积积的的比比率率建筑筑密密度度=建筑筑基基底底总总面面积积/建筑筑用用地地面面积积x100%（覆覆盖盖率率））试算算：：某某地地块块的的总总面面积积为为1000平方方米米，，其其上上建建筑筑物物的的基基地地总总面面积积为为600平方方米米，，问建建筑筑密密度度？？一、、房房地地产产基基本本概概念念1.6常用用的的房房地地产产术术语语容积积率率:是反反映映和和衡衡量量地地块块开开发发强强度度的的一一项项重重要要指指标标，，指指一一定定地地块块内内总总建建筑筑面面积积与与建建筑筑用用地地面面积积的的比比值值。。容积积率率=总建建筑筑面面积积/建筑筑用用地地面面积积试算算：：某某地地块块的的总总面面积积为为1000平方方米米，，其其上上建建筑筑物物的的总总面面积积为为4000平方方米米，，问容容积积率率为为多多少少？？一、、房房地地产产基基本本概概念念1.6常用用的的房房地地产产术术语语如：：在在一一定定地地块块内内，，建建筑筑物物的的各各层层面面积积均均相相同同，，则则建筑筑总总面面积积=土地地总总面面积积x建筑筑密密度度x建筑筑层层数数容积积率率=建筑筑密密度度x建筑筑层层数数一、、房房地地产产基基本本概概念念1.6常用用的的房房地地产产术术语语建筑筑面面积积、、使使用用面面积积和和套套内内建建筑筑面面积积套内建筑筑面积=套内房屋屋使用面面积+套内墙体体面积+套内阳台台建筑面面积建筑面积积=套内建筑筑面积+分摊的共共有建筑筑面积一、房地地产基本本概念1.6常用的房房地产术术语常规物业业实用率率多层住宅宅：90-93%小高层及及高层住住宅：80-88%写字楼物物业:70-75%商铺物业业：50%左右一、房地地产基本本概念1.6常用的房房地产术术语不同制式式单位的的换算（（米、公公顷、英英尺、亩亩）1平方米=10.764平方英尺尺1公顷=10000平方米1公顷=15亩1亩=666.67平方米一、房地地产基本本概念1.7房地产的的特性不可移动动性,易受限制制唯一性寿命长久久，用途途多样，，相互影影响供给有限限，价值值量大，，流动性性差保值增值值一、房地地产基本本概念1.8房地产的的类型居住物业业：自住住、投资资商用物业业：经营营性、收收益性或或投资性性物业。。包括：写写字楼、、零售商商业物业业（商场场、购物物中心、、店铺）、酒酒店、娱娱乐类物物业等。。工业物业业：工业业厂房、、仓储用用房、高高新技术术产业研研发等特殊物业业：得到到政府特特殊许可可的，如如加油站站、机场场、港口口、高速速公路、桥梁梁、隧道道、赛马马场、高高尔夫球球场、滑滑雪场等等二、房房地产市市场政府？？？开发商？？？专业服务务机构？？？消费者？？？二、房房地产市市场2.1房地产市市场的定定义2.2房地产市市场的参参与者2.3房地产市市场的运运行环境境及影响响因素2.4房地产市市场指标标2.5地租和级级差地租租2.6影响房地地产价格格的九大大因素2.7房地产市市场的运运行规律律2.8房地产金金融与融融资二、、房房地产产市场场2.1房地产产市场场的定定义从事房房地产产买卖卖、租租赁、、抵押押、典典当等等交易易活动动的场场所以以及一一切交交易途途径和和形式式。一个完完整的的房地地产市市场是是由市市场主主体、、客体体、价价格、、资金金、运运行机机制等等因素素构成成的一一个系系统。。二、、房房地产产市场场2.2房地产产市场场的参参与者者土地所所有者者或当当前使使用者者开发商商政府及及其机机构金融机机构建筑承承包商商专业顾顾问建筑师师工程师师及造造价工工程师师物业代代理及及估价价师会计师师律师消费者者或买买家2.3房地产产市场场的运运行环环境及及其影影响因因素二、、房房地产产市场场二、、房房地产产市场场2.4房地产产市场场规模模2.4.1潜在市市场、、有效效市场场及合合格的的有效效市场场、服服务市市场、、渗透透市场场潜在市市场：：对某种种特定定商品品有某某种兴兴趣的的消费费者。。有效市市场：：对某种种特定定商品品有兴兴趣、、收入入与途途径匹匹配的的消费费者的的集合合；如如果对对某些商品品有消消费的的限制制，那那么其其他的的人群群就构构成合合格的的的有有效市市场。。服务市市场：：使公司司决定定开拓拓的那那部分分合格格的有有效市市场。。渗透市市场：：指已经经购买买了企企业产产品的的消费费者的的集合合参见下下图二、、房房地产产市场场2.4房地产产市场场规模模有效市场潜在市场整体市场服务市场渗透市场合格有效市场二、、房房地产产市场场2.5房地产产市场场指标标2.5.1需求、、供给给与价价格需求：：消费者者在某某特定定时期期，在在一定定市场场上，，按一一定价价格愿愿意且且能购购买的的某种种商品和劳劳务的的数量量。。与消消费者者的偏偏好、、收入入水平平、商商品的的价格格、相相关商商品（互补补品、、替代代品））的价价格、、对商商品未未来价价格的的预期期等有有关。。需求规规律：：价格效应=替代效应+收入效应二、房房地产市场场2.5房地产市场场指标2.5.1需求、供给给与价格供给：厂商在一定定市场上的的某一特定定时期内，，与一定价价格相对应应，愿意且且能提供商品的数量量。与商品品本身的价价格、其他他商品的价价格、生产产技术的变变动、生产要素的价价格、政府府的政策以以及厂商对对未来的预预期正相关关。二、房房地产市场场2.5房地产市场场指标2.5.1.1需求指标国内生产总总值人口数城市家庭人人口就业人员数数量及就业业分布城市家庭可可支配收入入及城市家家庭总支出出房屋空间使使用数量商品零售价价格指数及及城市居民民消费价格格指数二、房房地产市场场2.5房地产市场场指标2.5.1.2供给指标存量新竣工量灭失量空置量及空空置率可供租售量量房屋施工面面积房屋新开工工面积平均建设周周期竣工房屋价价值二、房房地产市场场2.5房地产市场场指标2.5.2弹性理论需求价格弹弹性：商品的需求求量对商品品本身价格格变动的反反应程度供给价格弹弹性：供给量变动动率与价格格变动率的的比值。影影响因素，，一是厂商商供应能力和产品生生产周期，，二是产品品的生产成成本2.5.3市场均衡需求的数量量等于供给给的数量二、房房地产市场场2.5房地产市场场指标2.5.4消费者行为为理论2.5.4.1效用消费者决策策：指消费费者在既定定的预算支支出条件下下，为使自自己获得最最大的消费费满足而做出的消费费选择。效用：消费费者在消费费某种商品品时所获得得的心理满满足程度。。其取决于于两种因素素，一是商品的自然然属性可以以满足人们们的某种使使用的需要要；二是人人们在消费费某种商品品时对满足的的主观感受受。二、房地地产市场2.5房地产市场指指标2.5.4消费者行为理理论2.5.4.2边际效用边际效用（MU）消费的某种物物品每增加一一个单位所获获得的总效用用的增加。边际效用递减减规律：消费者消费后后一个单位商商品所获得的的效用增量小小于它消费前一个单位位商品所获得得的效用增量量。二、房地地产市场2.5房地产市场指指标2.5.4消费者行为理理论2.5.4.3消费者均衡：：消费者在既定定收入的状况况下，将货币币合理花费于于各种消费品品的组合，使使消费者获得得了最大的效效用总量，此此时消费者不不再改变其购购买各种消费费品的数量，，则消费者的的决策行为已已达到均衡状状态。二、房地地产市场2.6地租及级差地地租2.6.1地租：利用土土地所获得的的超额报酬地租=市场价格–生产成本–平均利润2.6.2级差地租：不同生产条件件下生产出来来的农产品具具有统一的市市场价格，不不同位置的土土地因而具有有不同的地租租城市内不同用用途的地租支支付能力二、房地地产市场地租及级差地地租距离中心商务区地租支付能力零售业服务业、贸易和批发业高层住宅多层住宅农业高层住宅区多层住宅区工业二、房地地产市场地租及级差地地租同一街道上不不同用途的地地租支付能力力地租距离士多店高档家具店特色快餐店通信手机店珠宝店高级男装店高级女装店高级品牌专卖购物广场时尚品牌专卖店二、房地地产市场2.6影响房地产价价格的九大因因素2.6.1房地产自身的的因素2.6.2环境因素2.6.3人口因素2.6.4经济因素2.6.5社会因素2.6.6行政因素2.6.7国际因素2.6.8心理因素2.6.9其他因素二、房地地产市场2.7房地产市场的的运行规律房地产的空间间市场——使用功能与房地产的资资产市场——资产的投资收收益功能房地产的空间间市场与房地地产的资产市市场的关系这两者是紧密密联系在一起起的，空间市市场的供求关关系决定了房房地产租金的的水平，该租租金水平同时时决定了房地地产资产的收收益率。从而而影响资产市市场的需求；；同时，空间间市场的供给给又是由资产产市场决定的的。二、房地地产市场2.7房地产市场的的运行规律房地产市场的的周期循环传统的房地产产周期理论认认为：房地产产市场的发展展呈现出一种种自我修正的的模式。在每每一个运行周周期中，均经经过扩张、缓缓慢、萧条、、调节、复苏苏和再次扩张张的过程。房地产周期循循环的主要原原因是：供需需因素的影响响，其中以金金融相关因素素的变动最为为关键；市场场信息不充分分，导致从供供需两方面调调整不均衡的的实践存在时时滞；生产者者与消费者心心理因素的影影响；政策因因素的影响；；制度因素的的影响等二、房地地产市场2.7房地产市场的的运行规律施永青2005年观点房地产周期分分为:(1)复苏期(2)高涨期(3)危机期(4)萧条期房地产市场是是周期性极为为明显的市场场，原因有几几个方面：(1)房地产的生产产期很长，短短则一两年，，长可以三五五年。一旦发发现供不应求求，短期内都都无法增加供供应，令楼市市可以连年上上升。(2)房地产是传统统上的主要财财富储存工具具，有余资的的人都倾向投投资地产。因因此，经济好好的时候，资资金就会源源源不绝地流入入房地产市场场。流入的资资金愈多，楼楼价就升得愈愈快，楼价上上升又吸引更更多的资金流流入，令升市市进入自我完完成的机制。。(3)投资地产的财财务杠杆效益益大，按揭货货款往往可高高达楼价的七七至八成。只只需拿出很少少的资金，就就可以把投资资效率扩大。。当然，当资资金退的时候候，亦会饱受受债主的压力力，无法退守守，形成恐惧惧性抛售。二、房地地产市场2.7房地产市场的的运行规律房地产市场的的自然周期见下页图长期平均空置置率水平二、房地地产市场销售和出租住住宅需求变化化示意图供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降需求继续上涨涨，开始新的的建设，但需需求增长比供供给快，空置置率仍下降，，租金增长率率上升供给增长率=需求增长率供给（竣工）增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑下降上升需求增长加快快，空置率下下降，租金增增长率稳定或或小步上升二、房地地产市场2.7房地产市场的的运行规律房地产市场的的投资周期房地产自然周周期与投资周周期的关系投资周期在第第一、二阶段段初期滞后于于市场自然周周期的变化，，其他阶段则则超前于市场场自然周期的的变化二、房地地产市场2.7房地产市场的的运行规律房地产泡沫与与过热房地产泡沫是是指由于房地地产投机引起起的房地产市市场价格与使使用价值严重重背离，脱离离了实际使用用者支撑而持持续上涨的过过程及状态。。泡沫成因：土地的有限性性和稀缺性是是房地产泡沫沫产生的基础础；投机需求膨胀胀是房地产泡泡沫产生的直直接诱因；金融机构的过过度房贷是房房地产泡沫产产生的直接助助燃剂二、房房地产市场场2.8房地产金融与与融资2.8.1房地产资本市市场2.8.2房地产金融2.8.3房地产项目融融资2.8房地产金融与与融资2.8.1房地产资本市市场二、房地地产市场2.8房地产金融与与融资2.8.1房地产资本市市场房地产资本市市场主要包括土地地储备贷款、、房地产开发发贷款、个人人住房贷款、、商业用房贷贷款，是商业业银行和储蓄蓄等金融机构构资产的主要要组成部分；；房地产开发公公司和房地产产投资信托的的股票在股票票交易所交易易房地产抵押贷贷款证券逐渐渐成为证券市市场的重要组组成部分二、房地地产市场2.8房地产金融与与融资2.8.1房地产资本市市场房地产企业的的权益融资与与债务融资权益融资：投投资者通过公公司上市或增增发新股、吸吸收其它机构构投资者资金金、合作开发发等方式，补补足资本金；；权益融资的的资金供给方方与投资者共共担风险，所所得报酬是项项目投资所形形成的可分配配利润债务融资：通通过举债的方方式，除银行行外，其它机机构投资者如如保险公司、、退休基金也也可提供债务务融资。债务务融资的资金金融出方不承承担项目投资资风险，其报报酬为贷款利利息和有关费费用。房地产产企业可发行行企业债券和和借入信用贷贷款；债务融资在一一定的条件下下可转化为权权益融资，可可转债就是一一种。二、房地地产市场2.8房地产金融与与融资2.8.1房地产资本市市场房地产土地储储备贷款与开开发贷款土地储备贷款款：土地收购购储备贷款、、土地储备贷贷款房地产开开发贷款款：土地地购置贷贷款、土土地开发发贷款和和建设贷贷款房地产抵抵押贷款款个人住房房抵押贷贷款，即即融机构构发放个个人住房房抵押贷贷款的过过程构成成了抵押押贷款的的一级市市场。商用房抵抵押贷款款在建工程程抵押贷贷款二、房房地产产市场2.8房地产金金融与融融资2.8.1房地产资资本市场场抵押贷款款二级市市场在一级市市场，商商业银行行和储蓄蓄机构等等利用间间接融资资发放抵抵押贷款款；二级级市场利利用类似似资本市市场的机机构、工工具，通通过购买买一级市市场发放放的抵押押贷款，，将其转转化为房房地产抵抵押支持持证券，，并在证证券市场场上交易易，实现现房地产产抵押贷贷款市场场与资本本市场的的融合抵押贷款款支持证证券的类类型：抵抵押贷款款支持证证券、抵抵押贷款款传递证证券、抵抵押贷款款支付证证券和抵抵押贷款款担保证证券二、房房地产产市场2.8房地产金金融与融融资2.8.1房地产资资本市场场房地产投投资信托托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是指通过过制定信信托投资资计划，，信托公公司与投投资者签签订信托托投资合合同，通通过发行行信托受受益拼争争或股票票等方式式受托投投资者的的资金，，用于房房地产抵抵押贷款款投资，，并委托托或聘请请专业机机构和专专业人员员实施经经营管理理的一种种资金信信托投资资方式REITs的投资领领域涉及及不同地地区的不不同类型型的房地地产（公公寓、超超市、商商业中心心、写字字楼、零零售中心心、工业业物业和和酒店等等）和抵抵押资产产，相应应投资的的收入现现金流分分配给投投资者，，自身是是投资代代理。REITs一般以股股份公司司或信托托基金的的形式出出现，资资金来源源于发行行股票，，或者从从金融市市场融资资。房地产投投资信托托的种类类：权益益型、抵抵押型和和混合型型二、房房地产产市场2.8房地产金金融与融融资2.8.2房地产金金融风险险房地产开开发贷款款风险土地储备备贷款风风险个人住房房贷款风风险房地产投投资信托托风险二、房房地产产市场2.8房地产金金融与融融资2.8.3房地产项项目融资资房地产投投资项目目使用资资金特性性资金垫付付量大占用周期期长投资的固固定性和和增值性性风险大，，回报率率高二、房房地产产市场2.8房地产金金融与融融资2.8.3房地产项项目融资资房地产项项目融资资方案融资组织织形式：：既有项项目法人人融资和和新设项项目法人人融资常用融资资渠道：：自有资资金、信信贷资金金、证券券市场资资金、非非银行及及融机构构资金、、其它机机构和个个人资金金、预售售或预租租资金等等。中国国房地产产开发投投资资金金主要是是预售收收入、自自筹资金金和国内内商业银银行贷款款。融资方案案分析：：资金来来源可靠靠性、融融资结构构、融资资成本和和融资风风险二、房房地产产市场*中国国几大区区域的房房地产市市场发展展回顾二、房房地产产市场北京上海深圳广州四大中心城市：深圳靠近近香港，，可以从从香港借借鉴房地地产管理理体系、、产品、、规划概概念、推推广、营营销手法法等；82年深圳市市政府建建区后，，在87年就开始始拍卖第第一块地地；房地产市市场化的的程度比比较高，，比较早早，包括括土地的的拍卖，，相关许许可证的的获取，，从规划划、建筑筑设计、、工程施施工、销销售、推推广到其其后的物物业管理理，都运运用了市市场竞争争的方法法；民营企业业、股份份制公司司、国企企各显身身手；因此房地地产行业业发展水水准位列列全国之之冠，国国内其他他地区的的同行不不少都到到深圳来来学习房房地产开开发和营营销的方方法和经经验。二、房房地产产市场深圳房地产市市场发育育与深圳圳基本同同步；旧城改造造比较失失败；以出产郊郊区大盘盘闻名，，祁福新新村、丽丽江花园园、碧桂桂园、奥奥园、星星河湾等等；产品规划划设计大大手笔，，领风气气之先，，善于创创新；市场竞争争激烈；；民营企业业是发展展商中的的主导。。二、房房地产产市场广州央企房产产很多，，产权不不清晰，，三级市市场发展展滞后；；二级市场场的新房房，经历历了从““公关””手段之之一到个个体“真真实居住住”的过过程；以SOHO现代城热热销为标标志，住住房消费费进入个个体时代代；产品规划划设计理理念国际际化；发展商多多元化，，有本地地国旗、、中资红红筹、本本地民营营、福建建和广东东大型民民营、国国内上市市公司，，以及港港资、台台资等二、房房地产产市场北京公房产权权化，市市场化，，老公房房置换开开始得很很早；三级市场场发育良良好，租租售两旺旺；土地批出出权多在在区级政政府部门门项目开发发规模很很大，20万平米以以上得很很普遍；；上海市住住房公积积金制度度，8成30年按揭与与国际接接轨；发展商中中，本地地国有企企业或改改制国企企的比例例居多；；港资和和台资企企业也不不少；整个市场投投资氛围浓浓厚二、房房地产市场场上海三、房房地产开开发房地产开发发？？？从土地到实实物空间的的价值创造造活动投资者：获获取投资回回报开发商：经经营活动获获得利润xx？？？消费者：购购买使用功功能和投资资权益三、房房地产开开发房地产开开发？？？通过资本本、劳动动力、土土地资源源和管理理技术等等生产要要素的投投入，向向社会大大众提供供有用的的房地产产产品或或服务，，以此获获得相应应的回报报。三、房房地地产开发发整体流程程招标挂牌拍卖《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

《商品房预售许可证》

《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋产权证》土地获取取项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束三、房房地地产开发发*土地地获取的的中国特特色政府垄断断土地资资源；从协议出出让，逐逐渐过渡渡到招标标、拍卖卖、挂牌牌；土地出让让的对象象和范围围，由政政府决定定。大城城市去香香港招商商，中型型城市到到广东、、深圳招招揽大型型、知名名企业；；土地出让让，有一一次性交交清地价价、也有有只付少少量定金金；政府官员员调任，，不少地地产发展展商随之之北上、、南下。。三、房房地地产开发发3.1房地产开开发的定定义通过对土土地、建建筑材料料、城市市基础设设施、公公用配套套设施、、劳动力力、资金金和专业业人员经经验等诸诸方面的的组合使使用，从从而为人人类提供供居住和和各类活活动空间间，并改改变人类类生存的的物质环环境的一一种经营营活动。。涉及市场场分析、、投资决决策、政政府法律律法规政政策研究究、经济济合同、、资金融融通、城城市规划划、建筑筑设计、、建造技技术、成成本控制制、项目目管理、、风险控控制和管管理、市市场营销销和资产产管理等等内容。。三、房房地地产开发发开发经营营期开发经营营期开发期建造期前期销售期经营期情况(a):销售(含预售)开发经营营期开发期建造期前期运营期情况(b):出租或营营业,自用三、房房地地产开发发开发经营营期经营期三、房房地地产开发发3.2生地、毛毛地和熟熟地生地：指指不具有有城市基基础设施施的土地地，如荒荒地、农农地毛地：指指具有一一定城市市基础设设施，但但尚未完完成房屋屋拆迁补补偿安置置的土地地熟地：指指具有较较完善的的城市基基础设施施且土地地平整，，能直接接在其上上进行房房地产建设的土土地三、房房地地产开发发3.3“三通一平平”、““五通一一平”与与“七通通一平””“三通一一平”：：路通、、水通、、电通和和场地平平整；“五通一一平”：：具有了了道路、、供水、、排水、、供电、、通信等等基础设设施和条条件以及及场地平平整；“七通一一平”：：具有了了道路、、供水、、排水、、供电、、通信、、燃气、、热力等等基础设设施和条条件以及及场地平平整；三、房房地地产开发发3.4房地产开开发程序序3.4.1投资机会会及决策策分析3.4.2前期工作作：3.4.3建设阶段段3.4.4租售阶段3.4.5交付使用及产产权转移三、房房地产开发3.2.1投资机会及决决策分析——获取符合投资资收益目标的的“土地”投资机会选择择决策分析三、房房地产开发3.2.2前期工作获取土地使用用权——《国有土地使用用权证》确定规划设计计方案并获得得规划许可——《建设用地规划划许可证》《建设工程规划划许可证》建设工程招标标开工申请与审审批——《建设工程施工工许可证》前期工作的其其他环节三、房房地产开发3.2.3建设阶段质量控制进度控制成本控制合同管理安全管理竣工验收三、房房地产开发3.2.4租售阶段选择物业代理理确定租售方案案租售的监控签订买卖合同同协助办理按揭揭资金回收三、房房地产开发3.2.4交付使用及产产权转移选择物业管理理公司确定合理的入入伙时间办理入伙手续续《房地产权证》的相关登记、、转移过户项目结束三、房房地产开发*不同类型型开发商之特特点港资：新鸿基基、和黄、新新世界上市公司：万万科、金地、、中海外、招招商民营：珠江投投资、星河湾湾、京基、鸿鸿荣源、星河河地产、SOHO中国等等国企：长城地地产、上海绿绿地、外资：荷兰ING（上海西郊网网球俱乐部项项目）、凯德德置地四、策划和房地产产策划发展商（供给给者）想：卖高价！卖得得快！消费者(需求者)想：执平货！市场信息的不不对称策划？促使市场信息息的有效配置置四、策划和房地产产策划策划？该怎么做？四、策划和房地产产策划概念！定位位！产品！推广！促销！做局？威逼利诱！四、策策划和房地产产策划收集市场需求产品设计传播方案销售完全销售推广实践传播修正四、策划和房地产产策划兑现市场价值！创造更好的市场价值！注入新的市场价值，提升交易价值！四、策划和房地产产策划4.1策划的定义及及含义4.2房地产策划的的含义4.3房地产策划的的作用4.4房地产二级市市场物业代理理的职能4.5房地产策划工工作介入的阶阶段及工作内内容划分四、策划和房地产产策划4.1策划的定义及及含义Marketingistheprocessofplanningandexecutingtheconception,pricing,promotion,anddistributionofideas,goods,andservicestocreateexchangesthatsatisfyindividualandorganizationalgoals.策划即营销（（MARKETING）,美国市场营销销协会对营销销所下的定义义:营销是计划和和执行关于商商品、服务和和创意的观念念、定价、促促销和分销，，以创造符合合个人和组织织目标的交换换的一种过程程。四、策策划和房地产产策划4.1策划的定义及及含义策划（Marketing）即营销,从社会角度看看：营销是个人和和组织通过创创造，提供出出售，并同别别人自由交换换产品和价值值，以获得其其所需之物的的一种社会和和管理过程。。计划和执行行关于商品、、服务和创意意的观念、定定价、促销和和分销，以创创造符合个人人和组织目标标的交换的一一种过程。营销的目的在在于深刻地认认识和了解客