2007年北京某大型地产公司与总包单位的沟通管理

与总包单位沟通管理

北京**项目部2007年12月18日2目录**地产简介**工程体系简介对总包单位工作的要求和提醒3

业务纬度创建篇、项目篇、荣誉篇财务纬度销售收入、土地储备、银行信用**地产简介4业务︱创建︱**起源……**花园地块原貌，19975业务︱创建︱“**”成为城市新地标**社区俯瞰图**大社区占地1083亩，约72.2万平米，建筑面积约128万平米，提供各类住宅及商铺约6600户。6业务︱创建︱三大业务板块地产开发商业运营物业管理7业务︱项目︱高端别墅建设高端别墅项目近70万平方米，已竣工50.3万平方米，交付业主1300余栋。8业务︱项目︱中高端花园洋房建设中高端花园洋房53.9万平方米，已竣工27.9万平方米，交付业主近2000户。9业务︱项目︱中端高层公寓建设中端高层公寓205万平米，已竣工115.8万平方米，交付业主8000余户。10业务︱项目︱商业地产建设商业地产近50万平方米，已竣工34万平方米，持有2个大型都市购物中心，三个社区商业中心，合作品牌商家800余户。11业务︱荣誉︱企业奖项2006年3月，2006中国房地产产百强开发发企业——国务院研究究发展中心心、清华大大学房地产产研究所和和中国指数数研究院2006年10月，2005—2006年度中国房房地产诚信信企业——中国建设部部、中国房房地产业协协会1998年－2007年，连续10年、五届重重庆10佳住宅小区区第一名2007年4月，2006年4月，2004年3月全国住宅宅用户满意意度第一名名——中国质量协协会、全国国用户委员员会2006年3月，重庆庆市第四四届“房地产开开发企业业五十强强”——重庆市人人民政府府12业务︱荣誉︱合作方评评价“也许不是是最大，，但肯定定是最好好的公司司”——著名城市市经营与与发展战战略专家家王志志纲“以客为尊尊，在房房地产界界中少见见的优秀秀企业”——香港置地地亚太区区首席代代表郭郭建豪“**地产是我我们最值值得敬重重的合作作伙伴”——沃尔玛（（中国））深圳总总部“与你们合作，，Iamveryhappy！”——百安居副总裁裁司司马兰德13财务︱销售收入（回回顾）2007年预计销售总总收入在90亿左右人民币万元01-06年复合增长率率63%14财务︱土地储备截至目前，**集团已在在北京、上海海、重庆、成成都、西安拿拿地进行房地地产开发。截至2007年底，**集集团累计交房房面积318万平方米、已已销售待交房房面积140万平方米、在在建面积370万平米、规划划面积191万平方米。15良好的银行信信用2007年8月中国农业业银行授予45亿元集团授信信2007年7月中国建设设银行授予33亿元集团授信信2006年3月中国建设设银行授予AAA级信用单位2006年5月中国农业业银行授予AAA＋级信用单位位2006年1月农业银行行重庆分行“最佳银企合作作单位”2005年5月荣获中国国建设银行总总行守信和稳稳健企业称号号16**在北京在北京目前有有4个二级开发项项目，建筑面面积约150万平米；2个一级开发项项目，建筑面面积约100万平米。我们认为：优优秀的分供方方是我们的核核心竞争力我们倡导：所所有的分供方方是我们的同同路人我们希望：在在北京找到能能够与**一一起成长的同同路人17目录**地产简介介**工程体系系介绍对总包单位的的工作要求和和提醒18**工程体系系标准高工作标准要求求高于同行业业，这对第一一次与**合合作的所有单单位都是挑战战高标准意味着着高投入，希希望总包单位位做好心理准准备实例图片19**工程体系系人力资源配配置规范化管理：：要求很多工工作落实到书书面的多于同同行，因此，，与**合作作，会有很多多案头工作**工程部的的人员配置要要求较高，对对技术问题爱爱钻研，希望望在技术方面面总包单位要要认真严谨、、一丝不苟；；工程部多项目目运作，项目目部人员由工工程部调配；；**是最容易易也最难打交交道的甲方；；20目录**地产简介介**工程体系系介绍对总包单位的的工作要求和和提醒21根据合同履行行职责根据总包合同同约定：总承承包方须按合合同文件的规规定，在各方方面都能使发发包方满意，，并遵循发包包方所有合理理的指示和要要求下执行及及完成合同文文件所说明的的本工程，包包括其中部分分的设计和/或保修(如果该设计和和/或保修是说明明包括在本工工程内的)。22对总包单位的的工作要求和和提醒以下将从八个个方面对总包包单位进行交交底：技术及质量要要求进度管理的要要求安全文明施工工管理的要求求总包与分包的的关系总包单位需要要参加的会议议奖励与处罚甲方与监理的的工作方式交交底甲方工作制度度流程交底23（一）技术及及质量要求根据总包合同同约定：总承承包方并须保保证本工程的的整体结构工工程达到获得得北京市结构构工程长城杯杯金奖的质量量等级，有关关费用须包括括在合同总价价内。24（一）技术及及质量要求首先要做正确确按图施工（图图纸、变更洽洽商）是质量量和工期的前前提，总包单单位必须在第第一时间把变变更洽商标注注在图纸上并并对相关人员员交底，做正正确了，才能能保证质量，，才能保证工工期。方案先行所有总分包单单位，必须事事先有施工方方案才能施工工，只有事先先充分考虑清清楚，才能保保证工作做好好。施组及方方案需按照长长城杯格式编编制。方案审批流程程，方案审查意见见表-监理25（一）技术及及质量要求样板带路坚持持样样板板引引路路，，做做出出样样板板经经甲甲方方监监理理确确认认后后，，再再进进行行大大规规模模施施工工。。规范范为为上上一切切根根据据图图纸纸、、规规范范、、图图集集、、方方案案，，总总包包单单位位对对技技术术问问题题要要认认真真严严谨谨，，技技术术管管理理人人员员要要对对规规范范要要求求比比较较清清楚楚。。移交交有有据据无论论是是总总分分包包之之间间，，还还是是总总包包内内部部的的不不同同专专业业之之间间，，要要求求工工作作界界面面的的移移交交必必须须履履行行书书面面的的手手续续，，确确保保上上道道工工序序合合格格后后进进行行下下道道工工序序。。移交交表表格格模模板板总包包单单位位应应根根据据现现场场实实际际情情况况编编制制移移交交表表格格26（一一））技技术术及及质质量量要要求求资料料同同步步要求求施施工工单单位位工工程程资资料料必必须须同同步步，，监监理理同同意意进进行行的的工工作作，，如如果果没没有有正正式式资资料料，，就就先先草草签签后后补补正正式式资资料料。。及时时收收测测反反馈馈质质量量状状况况所有有工工作作，，只只要要一一做做完完具具备备收收测测条条件件，，就就应应第第一一时时间间进进行行收收测测。。要要求求监监理理监监督督施施工工单单位位完完成成收收测测工工作作，，并并向向甲甲方方报报送送监监理理书书面面签签名名的的收收测测成成果果。。主体结构构施工阶阶段检查查收测的的要求如如下，总总包应根根据现场场情况编编报相应应的检查查收测结结果。主体结构构施工阶阶段检查查收测的的要求示示例27（二）进进度管理理的要求求样板区区，要要求2008年7月30日之前前完工工（含含市政政、景景观和和精装装）1、2标段，，总工工期512天。请请总包包单位位据此此编制制总进进度计计划要求所所有的的计划划编制制必须须使用用project软件，，样板板区按按楼栋栋、其其余按按流水水段编编制进进度计计划。。并要求求编制制横道道图计计划，，横道图图计划划模板板28（二））进度度管理理的要要求月进度度计划划。要求每每月25日17：00之前提提交下下月月月度工工作计计划。。施工周周报。。施工周周报模模板施工日日报。。要求施施工单单位报报日报报，监监理单单位审审核汇汇总后后转甲甲方。。日报格格式模模板29（三））安全全文明明施工工管理理的要要求根据总总包合合同约约定，，本工工程项项目工工地要要求是是花园园式工工地，，请总总包单单位编编制专专门施施工方方案确确保达达到合合同要要求。。安全文文明周周例会会。每每周二二上午午9：30安全帽帽颜色色：要要求施施工单单位管管理人人员红红色，，工人人蓝色色或黄黄色。。30（四））总包包与分分包的的关系系总包单单位应应在现现场实实行一一体化化管理理，将将所有有分包包单位位纳入入总包包统一一管理理总包单单位是是现场场管理理的核核心和和枢纽纽。所所有要要求分分包单单位的的工作作，书书面指指令发发送总总包单单位，，总包包负责责抄送送分包包单位位。分包单位的的工程进度度款需由总总包签字。。31（四四））总总包包与与分分包包的的关关系系总包包单单位位在在管管理理分分包包单单位位的的同同时时，，应应根根据据合合同同对对分分包包单单位位给给与与必必要要的的服服务务：：总包包未未拆拆脚脚手手架架之之前前，，需需免免费费提提供供给给分分包包使使用用。。水电电费费在在总总包包合合同同中中包包干干。。工工程程实实施施过过程程中中，，总总包包应应提提供供足足够够及及合合理理的的临临时时水水、、电电接接驳驳点点。。独独立立工工程程水水电电费费挂挂表表计计量量。。施工过程中，，总包需为分分包及独立工工程提供办公公室、库房。。指定分包的垃垃圾统一由总总包清运。费费用包干。32（五）总包需需要参加的会会议总承包合同交交底会由施工单位自自行组织，要要求总包单位位全体管理人人员参会，甲甲方和监理旁旁听。该交底底会应在总包包单位进场施施工后15日内组织。监理例会每周周三三下下午午2：00，工工地地会会议议室室施工工单单位位在在会会议议前前一一天天报报施施工工周周报报，，会会上上简简要要汇汇报报工工作作完完成成情情况况和和下下周周计计划划，，主主要要汇汇报报未未按按计计划划完完成成的的工工作作及及改改进进措措施施，，汇汇报报存存在在的的问问题题及及改改进进措措施施，，提提出出要要求求甲甲方方监监理理解解决决的的事事项项；；33（五五））总总包包需需要要参参加加的的会会议议安全全文文明明周周例例会会质量量（（进进度度））专专题题会会监理理或或甲甲方方组组织织，，就就质质量量或或进进度度召召开开的的专专题题会会。。现场场问问题题点点评评会会根据据现现场场质质量量、、进进度度、、安安全全文文明明的的状状况况，，由由总总包包单单位位总总工工（（或或生生产产经经理理））牵牵头头组组织织，，对对一一阶阶段段存存在在的的问问题题进进行行总总结结点点评评，，分分析析下下一一阶阶段段改改进进的的方方法法和和措措施施。。首首次次点点评评会会将将由由甲甲方方组组织织。。问问题题点点评评必必须须采采用用照照片片，，以以PPT文件件的的形形式式进进行行总总结结。。34（五五））总总包包需需要要参参加加的的会会议议甲方公公司检检查每半月月由甲甲方公公司层层面组组织、、监理理实施施的项项目检检查(含质量量\进度\安全生生产\文明施施工)具体检检查时时间由由甲方方通知知监理理，监监理通通知总总包，，要求求总包包准备备相关关图纸纸、检检测工工具等等甲方监监理组组织的的协调调会35（六））奖励励与处处罚样板区区工期期奖励励：2～6节点每每个节节点设设工期期完成成奖5万元；；若在在规定定的时时间内内完成成样板板区工工程达达到开开放条条件则则再奖奖励15万元，，总计40万。36（六））奖励励与处处罚一二标标段工工期奖奖励：：以上2～5节点每每个节节点设设工期期完成成奖20万元；；若在在合同同时间间内完完成竣竣工备备案则则再奖奖励40万元，，总计120万。37（六））奖励励与处处罚本合同同执行行过程程中，，出现现下述述情况况时（（包括括但不不限于于），，甲方方将对对乙方方进行行每次500元—50000元的处处罚，情节节严重重者，，甲方方有权权单方方终止止合同同，并并且不不会因因此而而承担担任何何赔付付及违违约责责任，，反之之由于于下述述行为为而给给甲方方造成成的全全部损损失由由乙方方负责责赔付付。乙方不不按施施工质质量验验收规规范施施工；；乙方使使用质质量未未达到到国家家规范范、相相关技技术要要求或或本合合同约约定标标准的的材料料施工工；乙方不不服从从甲方方和监监理正正确的的管理理、协协调，，劝阻阻；乙方未按有有关安全文文明施工的的要求和规规定施工；；合同执行过过程中乙方方出现的违违反国家法法律法规规规定等甲方方认为已经经造成不良良影响或有有损于本合合同执行的的行为。乙方未经甲甲方同意更更换本合同同相关施工工人员、管管理人员。。乙方未按施施工规程操操作或管理理不当造成成任何一方方或第三方方人员伤亡亡，除应承承担相关民民事法律责责任外，还还应接受本本合同约定定的处罚。。乙方未按甲甲方要求完完成成品及及半成品的的现场保护护。38（六）奖励励与处罚质量与进度度款的关系系。根据合合同约定：：承包人进进行下道工工序前必须须实行自检检、互检及及交接检的的“三检制”。若经发包包人、监理理或质监站站复查，发发现有任何何分项工程程未能达到到或符合《建筑工程施施工质量验验收统一标标准》（GB50300-2001）及有关的的施工验收收规范、标标准的规定定，除返工工整改达到到相关标准准，承担合合同相关违违约责任及及处罚外，，扣付承包人人当月工程程进度款且工程竣工工前不于补补付此款。。进度与进度度款的关系系。根据总总包合同约约定：月度度施工进度度计划因承承包人原因因未完成，，如属发包包人控制的的关键工作作，每发生生一次，承承包人向发发包人支付付违约金500元，发包人人可以从当当月进度款款中扣除，，并有权暂停当月工工程进度款款的支付。安全文明施施工与进度度款的关系系。根据合合同约定：：根据《建筑施工安安全检查标标准》（JGJ59－99），每月经经发包人及及监理组织织检查，发发现承包人人不合格项项目，缓付当月工工程进度款款，直至整改改并经检查