2006年昆明某核心位置楼盘规划设计建议报告

2006年昆明某核心位置楼盘规划设计建议报告前言

本报告主要依据项目经济指标，结合昆明区域的建筑规范，对规划设计和产品设计提出方向性建议，以供开发商和规划设计单位决策参考。报告结构项目经济指标测算项目规划建议方案规划建议的几个问题用地分析—经济指标项目数据备注项目用地21.55亩1.44公顷一期用地6.59亩0.44公顷二期用地14.96亩约1公顷建筑密度≤30%----建筑高度≤100M具体按规范要求操作和制定容积率3一期为6用地分析—建筑退让新闻路规划路宽22米，多层建筑应退红线3米；新闻南路规划路宽25米，多层建筑应退红线5米；新闻路和新闻南路交叉口，多层建筑应退红线10米。根据以上测算，一期实际用地面积仅为原面积的75%左右报告结构项目经济指标测算项目规划建议方案规划建议的几个问题规划方案（推荐）占地面积4393.36㎡(6.59亩)退让系数约25%实际用地面积3295.02㎡容积率6建筑面积26360.16建筑密度40%基地面积1318.01㎡建筑层数19.99~20层商业比例3954.02㎡（15%）住宅比例22406.14㎡（85%）容积率为6总规建议当规划指标允许，容积率控制在6时，建议考虑标准平层设计。商业面积在做足两层的前提下，外扩至临街面，增加商业面积，原则上商业不建议做到三层。建议将写字楼部分的三、四层层高做到3.6M~3.9M，考虑商务功能。建筑密度控制在40%~50%之间。商业部分建筑高度在4.5M~5M之间，写字楼部分建筑高度在3M左右，整个建筑物高度约为65.2M，控制在70M以下。建筑主体采用单体结构，“折线”方式的使用率较高，建议采用。建议南向排布户型较大的单位，北向排布单房等户型较小的单位。户型建议（1）户型配比建议扩大单房比重，二房和80㎡~90㎡的小三房也应该占有相当比例，对于面积超过90㎡的标准三房和大三房，仅在端头、拐角等复杂区域进行处理。通过总价控制原则，单房面积控制在30㎡~45㎡之间、两房面积控制在60㎡~75㎡之间，小三房面积控制在80㎡~90㎡之间。户均面积控制在75㎡左右户型建议（2）户型建筑面积主卧（经理室）次卧（经理室）儿童房（经理室）客厅开间客厅面积（公共办公区域）面积配比A型（1*1*1）30-4515————3.91830%B型（2*2*1）60-751510——3.92040%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1351815124.2285%户型建议（3）厅室方正，尽尽量避免异形形房。动静分区、干干湿分区、公公私分区、主主次分区、洁洁污分离。每户至少应配配有一处观景景综合功能半半开敞空间、、预留空调位位、洗衣机位位、冰箱位。。户与户之间的的安全性和私私密性问题。。主要空间均要要有采光面，，卧室窗建议议设计为阳光光窗，观景阳阳台与客厅之之间采用落地地窗。建议在处理好好上述细部设设计基础上，，将公摊系数数控制在20%以内。规划方案（备备选）占地面积4393.36㎡(6.59亩)退让系数约25%实际用地面积3295.02㎡容积率5建筑面积21966.8㎡建筑密度40%基地面积1318.01㎡建筑层数16.67~17层商业比例3295.02㎡（15%）住宅比例18671.78㎡（85%）容积率为5总规建议当规划指标允允许，容积率率控制在5时，建议考虑虑标准复式设计。商业面积在做做足两层的前前提下，外扩扩至临街面，，增加商业面面积，在层高高允许的前提提下可以做一一至两层的商商务空间作为为商业与住宅宅的过渡。建筑密度控制制在40%~50%之间。商业部分建筑筑高度在4.5M~5M之间，过渡商商务部分建筑筑高度在3.6M~3.9M之间，写字楼楼部分建筑高高度在5.4M左右，整个建建筑物高度约约为87.4M，控制在100M以下。建筑主体采用用单体结构，，“折线”方式的使用用率较高，建建议采用。建议南向排布布户型较大的的单位，北向向排布单房等等户型较小的的单位。户型建议（1）户型配比建议议拉长产品线线，在保证复复式单房比例例的前提下，，将复式的二二房和三房作作为项目的主主力产品。通过总价控制制原则，单房房面积控制在在45㎡~55㎡之间、两房面面积控制在60㎡~75㎡之间，小三房房面积控制在在80㎡~90㎡之间，标准三三房积控制在在105㎡~125㎡之间。户均面面积控制在85㎡左右。户型建议（2）户型建筑面积主卧（经理室）次卧（经理室）儿童房（经理室）客厅开间客厅面积（公共办公区域）配比A型（1*1*1）40-5515————3.91825%B型（2*2*1）60-751510——3.92035%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1251815124.22815%户型建议（3）厅室方正，尽尽量避免异形形房。动静分区、干干湿分区、公公私分区、主主次分区、洁洁污分离。每户至少应配配有一处生活活观景综合功功能半开敞空空间、预留空空调位、洗衣衣机位、冰箱箱位。户与户之间的的安全性和私私密性问题。。主要空空间均均要有有采光光面，，卧室室窗建建议设设计为为阳光光窗，，观景景阳台台与客客厅之之间采采用落落地窗窗。建议在在处理理好上上述细细部设设计基基础上上，将将公摊摊系数数控制制在20%以内。。附录：：经典中中小户户型设设计鉴鉴赏报告结结构项目经经济指指标测测算项目规规划建建议方方案规划建建议的的几个个问题题建筑风风格建建议现代建建筑风风格要求外外墙简简洁、、明快快、富富有现现代时时尚感感，讲讲求现现代流流线美美，表表现档档次高高；既既要突突出个个性，，特别别要与与报业业大厦厦建筑筑及景景观照照应，，强调调与城城市风风格有有机联联系，，特别别注意意相互互间天天际线线的连连贯性性和韵韵律性性，形形成富富有时时代特特征个个性的的空间间层次次。前卫卫屋屋顶顶造造型型屋顶顶部部分分可可进进行行标标新新立立异异的的造造型型，，应应体体现现现现代代建建筑筑风风格格，，与与大大楼楼有有机机的的结结合合，，屋屋顶顶造造型型主主题题可可以以行行业业特特征征为为主主题题。。外墙墙色色调调由于于报报业业大大厦厦玻玻璃璃面面用用的的较较多多，，本本案案主主楼楼与与之之协协调调有有难难度度，，可可否否逆逆向向思思维维加加大大反反差差用用不不同同来来求求共共生生。。应应避避免免采采用用玻玻璃璃和和大大面面积积暖暖色色，，建建议议以以灰灰冷冷色色系系（（深深灰灰色色或或兰兰灰灰色色））为为主主色色，，间间或或以以暖暖色色（（米米黄黄色色或或橘橘黄黄色色））进进行行点点缀缀，，具具体体作作法法尊尊重重主主创创人人员员创创意意。。建筑筑风风格格建建议议商业业部部分分建建议议商业业一一层层考考虑虑独独立立铺铺模模式式，，开开间间进进深深比比控控制制在在1：1.5~1：3之间间，，单单铺铺面面积积不不宜宜超超过过50㎡㎡商业业二二层层考考虑虑可可组组合合式式商商业业，，在在一一层层留留有有开开口口，，二二层层可可以以进进行行空空间间组组合合。。商业业部部分分预预留留给给排排水水系系统统和和隔隔油油池池，，以以便便餐餐饮饮业业态态进进驻驻。。临街街面面可以以考考虑虑复复式式商商铺铺的的模模式式，一一托托二二方方式式提提高高商商业业价价值值。两侧侧采采用用一一层层开开口口的的二二层层组组合合铺铺模模式式。。以以适适应应餐餐饮饮、、网网吧吧、、美美发发、、健健身身的的业业态态进进驻驻。。空中中花花园园建建议议除裙裙楼楼顶顶（（含含独独立立商商铺铺屋屋顶顶））配配置置屋屋顶顶生生态态花花园园外外，，在在转转换换层层设设立立一一个个小小型型的的空空中中花花园园，，利利于于业业主主去去食食堂堂进进餐餐前前后后小小憩憩休休闲闲；；同同时时在在每每层层或或隔隔层层配配以以小小型型耐耐用用健健身身空空间间，，让让业业主主在在工工作作生生活活繁繁忙忙之之余余，，可可在在近近处处放放松松解解乏乏，，也也给给有有家家业业主主邻邻里里之之间间创创造造一一个个至至亲亲至至善善活活动动的的交交流流场场所所。。建议大堂设计计鲜亮，但又又不失尊贵、、大气的风格格，建议多融融入生活元素素。大堂建议会所建议会所内容会所可设置在在裙楼屋顶花花园上，也可可在转换层和和楼层设置。。会所按星级级酒店标准配配置，会所功功能为休闲、