河南城市项目整体定位及发展战略报告（88P图表丰富）

偃师项目整体定位及发展战略（功能定位布局）本次沟通的主要内容发展战略演绎功能构成及比例功能布局前期报告内容回顾前期报告内容回顾Part.1Part.2新区一期功能定位布局Part.3新区一期开发实施策略Part.4零碳生活新市镇演绎开发时序出让策略效益评价前期报告内容回顾——新区开发的目的及使命目的、使命一：偃师城市更新升级的示范区目的、使命二：为偃师市创造秀美宜居的生活环境目的、使命三：展示城市现代都市形象的窗口与名片前期报告内容回顾——基于偃师城市发展需求及限制，我们提出了新区开发必须解决的核心问题VS不断扩展的需求多方面的限制城市化进程加速，进城意愿明显居民存款总额高，购买力强大城市发展方向调整，寻求更优的城市化道路政府及当地居民纷纷看好新区未来的发展前景建成区面积小，城市骨架急需扩大外部认知差，配套缺失，中高档消费外溢主要行业处于产业链底端，附加值低且造成污染建成区土地供应量稀缺核心问题：新区采用何种发展理念，才能带动偃师发展，引领城市升级，推动偃师走上可持续发展之路规划发展区域地位产业经济资源配套房地产业偃师城市价值解读前期报告内容回顾——立足偃师，我们发掘本项目发展机会之一项目发展机会一：以自然资源配套优势为突破点，引领偃师城市升级中原城市群核心位置

洛阳市的东大门土地供应稀缺，且增长缓慢未来新区将是土地供应的热点区域历史文化底蕴深厚，文物遗址丰富，但缺乏旅游商业价值

自然生态资源丰富，与周边县市相比具有很大优势，且未来将不断丰富传统经济强县，洛阳所辖县市中GDP排名第二第二产业占主导地位，第三产业发展缓慢民营经济发达但缺少龙头企业初期寻求向西发展，后来转而向东、南发展组团式分布，未来东部区域及南部区域将分别成为政务新区、中心居住区前期报告内容回顾——放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的发展机会之二经济实力强，辐射力强积极融入中原城市群，东扩是发展重点一带双心结构，洛阳产业转移前期达成共识——放眼洛阳，我们发掘偃师及偃师新区面临的发展机会之二偃师具备吸引洛阳主动郊区化的条件随着区域不断成熟，新区将吸引周边县市地缘客户置业随着洛阳城市发展，偃师有望成为洛阳新的城市功能中心项目发展机会二：

——站位大洛阳，成为都市融合下的城市新中心前期报告内容回顾——基于上述机会，我们提出了新区发展战略抓住机遇极致化优势以生态促革新抓住洛阳产业转移和城市功能转移的历史机遇扩大、极致化偃师自然资源丰富的绝佳优势，建设生态、环保城市通过建设生态、环保的居住环境，吸引洛阳、偃师产业、人口转移，促进偃师城市面貌的全面革新前期报告内容回顾——基于发展战略，我们提出了新区的发展定位豫西首席零碳示范新市镇站位大洛阳，使人口、产业、城市配套良性互动，将偃师打造为河南省乃至全国的可持续发展的零碳示范城市前期报告内容回顾——城市规划理念Step1:新区一期+老城区Step2:新区二期+顾县+岳滩镇低碳生态休闲居住示范区低碳城市功能组团发展战略略演绎功能构成成及比例例功能布局局前期报告告内容回回顾前期报告告内容回回顾Part.1Part.2新区一期期功能定定位布局局Part.3新区一期期开发实实施策略略Part.4零碳生活活新市镇镇演绎开发时序序出让策略略效益评价价自然与都都市完美美结合“我居住和和购物在在新区，，白天在在老城工工作，晚晚上去河河边听涛涛声——在那里不不仅可以以品尝到到各式美美食，还还可以在在路边的的酒吧看看演出，，周末会会和几个个朋友一一起驾车车去周边边爬山……”重塑传统形象紧扣偃师城市市发展趋势把握区域重大大发展机遇以城市升级的的名义我们的使命——代言偃师未来大规模、都市市、城市稀缺缺资源我们不仅仅是生态态城Morethaneco-city丰富多元的休休闲设施文化多元融合合发展生活与休闲融融合环境优美、气气候宜人城市与自然共共融高品质居住环环境、高等级级城市配套经济生态、多多元引入服务产业业、贡献绿色色GDP工作与生活融融合——三维多元的生生活方式组合合——多元组合下，，我们的零碳碳生活到底是是什么？而是Weare本土与国际的的融合传统与现代的的碰撞城市与自然的的交响豫西首席零碳示范新市镇我们是：环境与文化双双生态豫西首席零碳示范新市镇环境生态举措措文化生态举措措湿地公园滨水风情休闲闲带市政主题公园园城市广场生态通廊绿色市政交通通体系城市创意休闲闲带购物公园滨水风情商业业街偃师悠久历史史文化展示环境与文化双双生态我们将生活的的文化生态与与自然环境生生态完美融合合古街，古市；；古风，古韵韵……躺在自家楼下下的绿地上，，美美地享受受午后温暖的的阳光……河边的晨曦带带着湿润的水水汽轻轻袭来来……清晨晨练的步步道上祥和幽幽静，除了鸟鸟的叫声，耳耳边还有河边边那白色大风风车呼呼的转转动声……就像北京的明明清文化、西西安的汉唐文文化，偃师也也为我们留下下了众多宝贵贵的文化遗产产明清文化之于于北京汉唐文化之于于西安殷商文化之于于偃师悠久的历史文文化已融入我我们生活的每每个角落，我我们生活在现现在，却回味味着过去每一处门楼、、每一道古墙墙，都透出历历史的味道……这里的每一件件器物都能说说上一段渊远远的由来，每每一个符号号都代表着一一段精彩的故故事……时空幻变，当当年的皇城王王土到现在只只剩一堆殷墟墟，逝者如斯斯……公园里一尊唐唐僧象，街角角一副远古车车骑的雕塑，，广场中央一一架仿古的水水轮，无不诉诉说着过往历历史的厚重……在家度假VACATIONATHOME豫西首席零碳示范新市镇入画（View）乐游（Strolling）安居（Dwelling）天际线、城市市节点、开放放空间一条惊喜不断断的城市体验验路线；高水准城市公公共服务设施施；高品质生活配配套设施;入画（View）岸线都市天际际线各个城市节点点开放空间安居（Dwelling）高水准城市公公共服务设施施；高品质生活配配套设施;一栋古香古色色的建筑前品品上一杯暖暖暖的下午茶……健身房里一次次美好的邂逅逅……逛了好几个小小时的商场，，大有收获，，累了，停下下来吃点特色色美食，抑或或看上一部新新出的大片……周末和朋友们们来一场球赛赛大比拼……乐游（Strolling）：这个城市市带给我们的的每一分钟都都是新的体验验……可持续发展服务产业崛起起、贡献绿色色GDP高素质人群引引入豫西首席零碳示范新市镇服务产业崛起起、贡献绿色GDP每天都会遇到到不同的人，，和自己的合合作伙伴们一一起成长……在美好的环境境里工作，心心情每天都是是愉悦的……越来越多的高高素质人口涌涌入，我们的的周围在发生生着变化零碳生态理念念带给我们的的不仅仅是自自然环境的美美化，更是生生活理念和方方式的升级优优化……新生的一代是是这个城市不不断创造前进进奇迹的动力力……自然环境和人人文环境的优优化引来更多多的人们在此此扎根，他们们加速了新区区的成熟有了这些精神神和梦想，让让我们开始行行动起来……零碳生活的功功能组合开放空间：一条城市创意意休闲带（七七朝古都文化化展示带、时时尚活力展示示带、生态科科技展示带））一条贯穿新区区内部的绿色色生态通廊七个散布于新新区地块内的的主题市政公公园公共商务配套套设施：一座五星级酒酒店一个商务会议议中心（融合合于酒店内部部）一个小型的会会展中心（融融合于酒店内内部）居住及道路体体系：居住建筑：整整体把控，局局部（沿河、、购物公园））突出道路：三级路路网、人车分分流公共设施：：一个新区购物物公园一条独立风情情商业街多个节点区域域商业一个市民文化化中心四所学校及一一所医院发展战略演绎绎功能构成及比比例功能布局前期报告内容容回顾前期报告内容容回顾Part.1Part.2新区一期功能能定位布局Part.3新区一期开发发实施策略Part.4零碳生活新市市镇演绎开发时序出让策略效益评价本体限制条件新区发展理念123案例研究新区一期是以住宅规划为为主规划思路路站位大洛阳，，使人口、产产业、城市配配套良性互动动，将偃师打打造为河南省省乃至全国的的可持续发展展的零碳示范城市市新区功能布局局和比例分配配的参考因素素美国·加州圣地亚哥哥郡USA·OtayRanch美国·Denver市USA·Stapleton根据案例研究究，归纳总结结以居住功能能为核心的新新市镇各功能能所占比例的的经验值以居住功能为为核心的新市市镇一般功能能比例区间：：居住：40-50％道路：8-12％开放空间：20-25％公共设施：25-30%40%60%20%居住道路系统开放空间10%50%40%8%12%30%25%公共设施25%20%功能构成比例例美国·加州圣地亚哥哥郡USA·OtayRanch美国·Denver市USA·Stapleton新区一期功能能构成比例确确定的城市本本体条件占用地块原有面积（亩）占用后面积（亩）17677.7218165.3382296.4269223.8447345.2①②③④⑤功能构成比比例岳滩镇：产业+产业配套+高端居住岳滩镇：产业+产业配套新区二期：政务中心+商业+居住Step1:新区一期低碳生态休闲居住示范区①②③④⑤新区一期居居住占主导导功能根据偃师市市政府的规规划蓝图，，新区一期期将是一个个高品位居居住区政府方面非非常好的规规划设想予予以充分体体现政府关于沿沿河绿化带带、公共广广场、水岸岸都市的设设想新区一期路路网规划已已定路网规划已已定，少数数路段已进进入施工阶阶段规划宽度100米的绿化防防护带已占占用部分用用地沿河岸将建建设宽度100米的的绿化防护护带，将占占用部分沿沿河开发用用地综合上述因因素，确定定本项目各各功能的规规模比例功能构成比比例功能比例范围包含的子功能公共设施15%～20%商业、商务文化设施、公共市政设施开放空间15%～20%绿色景观空间、公园、广场道路系统10%～15%道路用地居住55%～60%回迁安置房、商品房以居住功能能为核心的的新市镇一一般功能比比例区间：：居住：40-50％道路：8-12％开放空间：：20-25％公共设施：：25-30%新区一期的的基本情况况案例研究总体条件：：新区一期期总用地规规模4830亩偃师市的城城市发展水水平新区以中高高端居住区区为规划定定位用地规划基基本已经确确定：道路路，学校、、酒店、广广场、医院院、高压走走廊、污水水厂等占地地已经确定定公共设施新区购物公公园独立风情商商业街节点区域商商业沿街商铺道路体系居住开放空间功能布局商业酒店商务五星级酒店店会议会展中中心文化娱乐及及其它市民文化中中心学校、医院院、污水厂厂等公共设施包包含了商业业、酒店商商务、文化化娱乐等多多种复合功功能设施偃师四大主主要商圈均均分布于老老城核心区区内，商圈圈集聚度高高，辐射范范围广，但但华夏路以以南、迎宾宾路以东商商圈呈现空空白公共设施——商业华夏商圈洛神路西商商圈市府商圈西亳商圈商圈位于槐槐新路北段段主要形式为为沿街商铺铺，经营业态为为杂货、五五金、建材材等，形象象低端。偃师市百百货大楼就就位于商圈圈之内商圈位于洛洛神路中段段主要形式为为集中商业业，主营业态为为服装，档档次低端主要功能：：大张量贩贩、众志购购物广场、、温州商贸贸城位于洛神路路西段偃师市租金水平最最高的临街街商铺集中中区，主营业态态为中高端端品牌服饰饰专卖店位于华夏路路中段目前偃师市档次次最高集中商业，，业态丰富富，人流量量大主要功能：：丹尼斯百百货、华夏夏电器老城商业集集聚度高向东、向南南区域商圈圈呈现空白白华夏商圈市府商圈洛神路西商圈西亳商圈从城市经济济-商业发展阶阶段看，偃偃师商业发发展处于转转型阶段，，体验式、、主题化商商业成为未未来商业发发展的重要要趋势800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发发展综合业种的的业态综合性商业业形式转型商业形形式消费者价格格敏感多选择，自自由购物空空间体验式的购购物需求个性消费25%45%70%85%95%偃师师偃师师2008年人人均均GDP折合合5564美元元，，城城市市化化率率达达52%业态态综综合合、、自自由由的的购购物物空空间间休闲闲娱娱乐乐、、体体验验式式的的购购物物需需求求城市市经经济济-商业业发发展展模模型型———经济济发发达达城城市市的的发发展展经经验验证证明明，，当当城城市市的的人人均均GDP达到到4000美金金以以上上时时，，人人们们单单纯纯购购物物的的时时间间会会明明显显缩缩短短，，此此时时融融合合休休闲闲、、娱娱乐乐与与购购物物的的业业态态将将迅迅速速发发展展。。人均GDP城市市化化率率+集购购物物、、休休闲闲、、文文化化、、娱娱乐乐等等多多功功能能体验验消消费费2008年偃偃师师市市人人均均GDP37840元人人民民币币，，按按当当年年汇汇率率折折合合5564美元元截止止2008年底底偃偃师师市市城城镇镇人人口口42万，，城城市市化化率率达达52%公共共设设施施———商业业偃师师目目前前的的商商业业体体系系中中仍仍以以传传统统商商业业占占绝绝对对主主导导，，缺缺乏乏与与景景观观、、娱娱乐乐等等主主题题的的有有效效结结合合，，休休闲闲娱娱乐乐功功能能缺缺失失商圈功能及业态休闲娱乐功能市府商圈经营业态为杂货、五金、建材等，形象低端老旧的百货大楼无西亳商圈档次低端的集中商业，主要客群为周边乡镇居民大张量贩、众志购物广场、温州商贸城网吧、电玩城洛神路西商圈主要由一层的临街商铺组成，以品牌运动服装、中高档服饰为主要业态无华夏商圈目前偃师市档次最高集中商业，业态丰富，人流量大主要功能：丹尼斯百货、华夏电器、超市德克士、KTV“偃师师的的商商业业都都很很小小，，而而且且很很破破，，品品类类还还不不怎怎么么全全，，更更别别说说还还有有什什么么休休闲闲娱娱乐乐功功能能呢呢””“自己己购购物物一一般般目目的的明明确确，，买买完完就就走走，，除除了了偶偶尔尔去去丹丹尼尼斯斯买买完完东东西西顺顺便便到到德德克克士士去去吃吃点点东东西西””——偃师众望旅社社王女士士“偃师基本没有有什么可以玩玩的地方，商商场里面的就就更少了”“上档次的KTV只有海阔天空空一家，而且且印象当中那那些娱乐场所所都很乱，一一般不去”——首电花园小区区杜先生生商业体系中休休闲娱乐功能能相对缺失公共设施——商业商业配套以中中低端商业为为主，高端设设施缺乏，已已不能满足不不断增长的购购买力需求，，导致大量高高端消费外溢溢购买力强且不不断增长，高高端消费“不不差钱”高端配套缺失失现有商圈几乎乎没有真正意意义上的高端端商业配套，，且功能单一一“偃师没有高高端的商业，，档次低而且且品类少，家家里来了亲戚戚或是朋友一一般选择到洛洛阳或郑州去去玩、购物””—岳滩镇摩托配配件厂主高端消费外溢溢偃师市高端消消费需求在洛洛阳、郑州得得到满足公共设施——商业在市场需求方方面，由于偃偃师商铺投资资回报率高，，当地投资客客户已养成买买铺的传统习习惯商圈功能及业态租金水平（元/平米/月）市府商圈经营业态为杂货、五金、建材等，形象低端老旧的百货大楼40-50西亳商圈档次低端的集中商业，主要客群为周边乡镇居民大张量贩、众志购物广场、温州商贸城70-90洛神路西商圈主要由一层的临街商铺组成，以品牌运动服装、中高档服饰为主要业态40-50华夏商圈目前偃师市档次最高集中商业，业态丰富，人流量大主要功能：丹尼斯百货、华夏电器、超市〉80投资回报率高高投资客买铺成成传统高租金回报率率偃师市商业租租金平均水平平为50-80元/平米/月目前偃师一般般底商售价4000-5000元/平米按资金回报率率计算公式：：月租金×12/单位售价，计算得到偃偃师市商业整体回报率为为15%-20%，远高于商业业8%的基准回报率率“偃师的房价价高而且像这这样的小城市市房价升值速速度很慢，还还不如买商铺铺，特别是热热点区域的商商铺，租金收收益很高，而而且每个月都都有固定的收收入”“一铺养三代代，偃师人买买铺子已经很很普遍了，周周围很多优点点闲钱的老头头老太太都靠靠铺子过活””——绿色家园业主主吴女士士“两年前投资资买了中成花花园的2个地下车库，，50多平米，用来来开了一个老老年人棋牌室室，生意很火火爆，投的钱钱基本收回来来了，现在有有人找我卖掉掉地下室我还还不卖”——中成花园业主主丁女士士公共设施——商业1.23偃师新区的生生活配套偃师商业升级级示范区偃师商业的顶顶级名片新区的商业定定位根据商业人口口模型确定本本项目所能承承载的商业规规模从国家标准《城市居住区规规划设计规范范》中商业千人指指标计算区域商业需求求较大综合得出新区区一期商业规规模为208600m2根据城市居住住区设计规划划，商业规模模面积比例按按700－910m2/千人计算仅作为社区商商业时面积确确定根据偃师城市市发展远景规规划，新区一期预计计的容纳人口口为19万左右区域商业规模模：133000-172200m2考虑对外辐射射功能（半径径1.5公里）预计辐射范围围人口约4万人区域商业总规规模：28000-36400m2新区一期商业业规模为161000-208600m2政府推出“3+3+1”居民安置政策策30㎡/人安置房指标标30㎡/人成本价购买买出租房指标标10㎡/人商铺安置指指标新区一期待安安置村民8430人安置村民将分分得大量补偿偿性商业安置村民所需需商业面积:8430××10=84300平米当地商铺投资资已成传统，，需求量大“一铺养三代代，偃师人买买铺子已经很很普遍了，周周围很多有点点闲钱的老头头老太太都靠靠铺子过活””——绿色家园业主主吴女士士在可承载商业业规模范围内内取高值公共设施——商业新区商业由三三级商业系统统构成，打造造层次分明、、功能完善的的商业体系是是保证区域建建设、增添活活力的关键商业层级影响范围包含项目建筑规模（㎡）城市级商业区位：城市交通、人口核心区，区域认知度高的商业聚集区核心客户：城市内以及周边区域（半小时车程内）的居民、商务人士、旅游者新区购物公园独立风情商业街5500033600区域级商业区位：居民聚居区、商贸集聚地’公共交通集散地周边核心客户：区域15分钟车程内居民，以及外来消费者节点区域商业24000社区级商业区位：居民聚居区，人流集中,交通便利核心客户：区域15分钟车程内居民沿街商铺96000合计208600公共设施——商业新区购物公园园——建筑规模5.5万㎡，集休闲娱乐乐、购物消费费为一体的综综合购物公园园，与五星级级酒店形成双双核，带动周周边商业发展展待建五星级酒酒店新区购物公园园建筑规模5.5万㎡东明路伊洛大道酒店购物公园设计要点：购物公园整体体富有现代设设计感，中间间为中心广场场，为人群提提供公共开放放、休憩空间间，通过小品品、雕塑等延延长人群的逗逗留时间酒店与购物公公园之间的商商业开发强度度较购物公园园降低目前华夏购物物广场是偃师师第一大购物物中心，建筑面积5万㎡，参照已有成成熟的集中商商业确定商业业规模未来新区各地地块的开发主主体尚未明确确，规划过大量量的集中商业业会有风险，，在规模上对对华夏购物广广场适度超越越即可公共设施——商业广场入口新区购物公园园——一个功能复合合，满足一站站式体验消费费的购物街区区北京SOLANA南京1912东明路伊洛大道酒店购物公园中心广场入口借鉴案例：北京SOLANA南京1912都具有一条以以中心广场为为主体的内街街功能多元化的的购物街区中心广场的小小品、雕塑及及休憩空间公共设施——商业功能复合，满满足一站式体体验消费的购购物街区不是以一个大大规模商场为为核心节点，，高强度开发发而是围绕多节节点散布不同同主题和功能能的商业街区区，较低强度度开发核心节点新区购物公园园——偃师乃至洛阳阳首例景观购购物娱乐公园园，将满足偃偃师高端消费费需求，同时时辐射吸引周周边乃至洛阳阳的高端人群群核心要素购物环境突出出特色化，打打造偃师乃至洛阳阳首例景观购购物娱乐公园园开放感的，高高大的植物和和小品，充满满趣味感，完完全不像沉闷闷的集中商业业，体现室外外感觉功能复复合，，不仅仅有购购物，，还融入入了餐餐饮、、影院院、健健身房房、KTV等娱乐乐设施施Momentofdirectionalchange偃师高高端消消费需需求高端消消费外外溢高端、、完善善、丰丰富新新奇的购物物体验验满足偃偃师高高端消消费；；辐射射吸引引周边边乃至至洛阳阳高端端人群群公共设设施——商业独立商商业街街——总建筑筑规模模33600㎡，由由一条条殷商商文化化商业业街、、一条条滨水水风情情商业业街、、一个个特色色集中中商业业构成成殷商文文化商商业街街特色集集中商商业特色集集中商商业建筑规规模：：3000㎡㎡（经验验值））依托滨滨河休休闲带带、以以及滨滨水风风情广广场的的时尚尚休闲闲购物物中心心殷商文文化商商业街街偃师殷殷商文文化符符号特特色浓浓重的的仿古古商业业街进深12-15m（取14m），商商业街街长度度约550m，计算算得建建筑面面积15300㎡㎡滨水风风情商商业街街滨水风风情休休闲、、购物物消费费长廊廊进深12-15m（取14m），商商业街街长度度约550m，计算算得建建筑面面积15300㎡㎡滨水风风情商商业街街独立商商业街街以槐槐新路路、迎迎宾路路之间间的临临河段段为中中心，，分别别向两两端再再延伸伸300m公共设设施——商业独立商商业街街——集文化化、生生态、、休闲闲于一一体的的综合合休闲闲消费费长廊廊殷商文文化商商业街街滨水风风情商商业街街特色集集中商商业文化综合休闲消费长廊休闲生态节能公共设设施——商业区域节节点商商业——布置在在居住住集中中区，，形成成设立立小型型广场场、标标志性性建筑筑物等等特色色标识识新区商铺需求量大1234大量商业延续老城区的商业活力沿街商铺作为服务周边的区域级商业，是新区新市镇商业分级当中重要的一环新区拆迁赔偿方案规定拆迁村民将获得一定面积的商铺作为补偿，实现村民“宜居宜业”，对商铺有较大的需求当地投资者已形成投资商铺的传统，市场需求巨大区域节节点商商业设设立24000㎡较为合合理公共设设施——商业节点区区域商商业未来居居住集集中区区区域节节点商商业应应该是是局部部人流流交汇汇的地地方，，有小小型的的广场场或庭庭院，，有标标志性性的建建筑物物区域节节点商商业——总建筑筑面积积24000㎡，形成成区域域级的的商业业聚合合，中中等规规模的的商业业和公公共服服务设设施，，业态态以中中型超超市、、餐饮饮和非非盈利利性业业态为为主少年儿儿童活活动中中心/老年之之家/医疗急急诊中中心/就业服服务中中心区域节节点商商业服服务中中心区域商商业服服务中中心中型超超市/中大型型餐馆馆/中小型型书店店/健身房房区域商商业中中心公共设设施——商业单个区区域节节点商商业面面积约约6000平米，，整体体区域域节点点商业业面积积约为为2.4万非经营营型区区域商商业服服务中中心面面积所所需约约1000平米经营型型区域域商业业中心心商业业面积积总体体约5000平米：：超市市2000平米、、餐饮饮2000平米、、健身身房500平米、、其他他500平米沿街商商铺——商铺总总规模模96000㎡，通过过商铺铺的布布局、、立面面风格格、开开发强强度的的差异异化，，营造造丰富富多元元的商商铺形形象，，更契契合新新区生生态休休闲的的意向向布局形形式立面风风格开发强强度通过采采取差差异化化、多多元化化的设设计手手段，，不仅仅能弱弱化新新区大大一统统的规规划突突兀感感，更更能很很好地地契合合新区区生态态休闲闲的规规划理理念多元化化、差差异化化传统布布局与与内廊廊式布布局立面风风格突突出古古香古古色，，还是是简约约现代代，或或是浪浪漫欧欧式道路节节点处处适当当增加加开发发强度度，建建筑天天际线线的曲曲折公共设设施——商业总建筑筑面积积约96000㎡，散布布于每每个社社区组组团之之内酒店——除餐饮饮住宿宿功能能外，，酒店店还将将具备备商务务会议议中心心、会会展中中心的的功能能公共设设施——酒店商商务待建五五星级级酒店店新区购购物公公园占地规规模：：30亩（根根据政政府关关于新新区初初步规规划））住宿餐餐饮商务会会议中中心小型会展展中心偃师商务务活动中中心依托酒店店商务会会议中心心而建的的小型会会展中心心由剧院、、文化宫宫、图书书中心等等市政文文化设施施组成的的市民文文化中心心将完善善、丰富富新区城城市功能能公共设施施——文化娱乐乐待建五星星级酒店店新区购物物广场市民文化化中心剧院文化宫艺术中心心图书中心心……市民文化化中心小型化，，功能高高度复合合占地规模模：约30亩待建五星星级酒店店新区购物物公园市民文化化中心购物公园园、五星星级酒店店、市民民文化中中心共同同构建新新区一期期活力核购物休闲闲旅游住宿宿商务会议议、会展展公共文化化活动新区一期期活力核核学校、医医院、污污水厂等等公共设设施的规规划现状状已基本本满足新新区规划划要求，，规划基基本不变变小学50亩医院85亩污水厂50亩小学35亩实验小学学38亩中学80亩小学占地地123亩中学80亩医院85亩污水厂50亩规划现状状公共设施施的规划划现状已已基本满满足新区区规划要要求考虑到学学校、医医院等公公共设施施的辐射射半径，，现有公公共设施施的规划划基本已已覆盖新新区全景景，且配配置较为为均匀公共设施施——其它开放空间间七朝古都都文化展展示带时尚活力力展示带带生态科技技展示带带道路体系系居住公共设施施功能布局局城市创意意休闲带带生态通廊廊城市新风风系统主题市政政公园一场绿色色和人文文的饕餮餮盛宴一片健康康亲子的的温馨乐乐土一次色彩彩斑斓的的视觉冲冲击体验验开放空间间由城市市创意休休闲带、、生态通通廊、主主题市政政公园构构成转化高压压走廊不不利因素素为优势势亮点，，设计一一条绿色色自然、、人文景景观长廊廊，承担担新市镇镇城市形形象价值值开放空间间——城市创意意休闲带带22m距地块红红线距距离16m高压走廊廊宽度10m建筑高压压线退距距电压级别建筑退让标准（m)1-10kV635-110kV8154-220kV10350-500kV15弱化高压压走廊不不利因素素高压走廊廊宽16m，按照国国家相关关标准，，本区域域建筑需需退距高高压线10m地块红线线距高压压走廊22m，扣除退退道路6m及退高压压线10m，还剩6m，如用作作建设沿沿街商铺铺进深太太小，开开发不够够集约且且显得突突兀，需需采用手手段弱化化不利因因素占地规模模：约190亩化不利因因素为优优势亮点点城市创意意休闲带带——功能丰富富、特色色突出的的市民活活动中心心带新市镇城城市形象象案例借鉴鉴：北京奥林林匹克公公园＆秦秦皇岛汤汤河公园园案例一——北京奥林林匹克公公园：不不同主题题特色景景观节点点呈带状状排列，，局部下下沉空间间和景观观广场的的设置，，避免形形式的单单调，成成为奥林林匹克村村最核心心的亮点点之一开放空间间——城市创意意休闲带带7号院--水印长天天下沉广场场7号院位于于下沉花花园最北北端。整整体空间间规划体体现现寓寓意国泰泰民安6号院--合院谐趣趣-四合院6号院合院院谐趣-四合院是是典型的的中国北北方居住住建筑类类型，遍遍及乡村村与城市市4、5号院--穿越瀛洲洲4、5号院以及及大屯路路人行隧隧道是南南北花园园之间的的联系空空间1号院--御道宫门门1号院御道道宫门是是下沉花花园的南南侧入口口空间3号院--礼乐重门门3号院礼乐乐重门院院子东侧侧是龙形形水系下下面的地地下商业业2号院--古木花亭亭2号院古木木花亭是是一组北北京居民民中具有有代表性性的三进进制四合合院案例二——秦皇岛汤汤河公园园：通过过红色主主题的解解析，塑塑造绿荫荫里的红红飘带，，获得《康德纳特特斯旅行行家》评选出的的世界建建筑新七七大奇迹迹，带动动整体城城市发展展“红飘带带”整合合了公园园的多种种城市功功能：它与木栈栈道、主主题花园园、展示示墙相结结合，而而成为宜宜居环境境的展示示廊与种植台台、解说说系统、、环境教教育中心心相结合合，而成成为生态态概念的的科普教教育道与标识系系统、灯灯光设施施相结合合，而成成为区域域形象的的展示中中心旧水塔改改造成的的艺术品品茶室与环环境教育育中心临河步道道主体结构构富于时尚尚感的道道路中国红开放空间间——城市创意意休闲带带根据案例例启示，，设计三三条特色色展示带带共同构构成城市市创意休休闲带，，构成新新区新生生活方式式的形象象展示带带普通绿地地普通绿地地七朝古都都文化展展示带时尚活力力展示带带生态科技技展示带带开放空间间——城市创意意休闲带带通过制作作小规模模仿古的的殷商时时代建筑筑，如门门廊、亭亭、院等等，打造造一个完完全开放放的历史史文化博博物馆七朝古都都文化展展示带——神秘、悠悠久、文文化丰富富建筑形式式小品、雕雕塑通过设置置一些反反映殷商商文化特特色的小小品、雕雕塑供游游人观摩摩器物、仿仿真文物物展示通过设置置一些器器物（如如甲骨文文、青铜铜器、玉玉器佩饰饰）的仿仿真文物物或者关关于这些些文物的的照片、、文献等等资料的的展示下沉式广广场设置台阶阶式的下下沉式广广场，增增加空间间感、开开阔感下沉式台台阶的每每一级采采用不同同的颜色色，突出出类似跳跳荡的音音符一样样的感觉觉广场上设设置一些些雕塑、、小品提提升人群群的参与与性和趣趣味性局部少量量休闲商商业：如如报摊、、冰激淋淋店、茶茶水吧时尚活力力展示带带——时尚、活活力、共共享“云”天棚生态科技技展示带带——动感、科科技、生生态LED灯柱“波浪广场场”生态科技技（如太太阳能、、水循环环系统））的实物物设施，，如太阳阳能电池池板供电电、太阳阳能供能能的LED灯柱等生态科技技支撑起起来的绿绿色环境境，如绿绿地、树树木等通过一些些小品、、设施表表现科技技时尚意意向，如如“云天棚”、“波浪广场场”等生态科技技生态通廊廊——不仅是贯贯穿内部部的景观观长廊，，更是城城市的新新风系统统，将洛洛河水域域与新市市镇中心心有机相相连湿润的季季风洛河生态通廊廊——城市新风风系统，，水域与与城市核核心的有有机连接接体占地规模模：约160亩（宽度设设为40m，测量长长度约为为2700m）生态通廊廊两侧住住房设置置为低矮的多多层，通过这这样的景景观通廊廊，营造造绿色视视觉通廊廊同时能把把河边湿湿润的水气、季季风引导渗透透进城市市中心，，自然与与城市有有机相连连，符合合生态低低碳理念念N开放空间间——生态通廊廊多点式均均匀分布布，突出出不同特特色的主主题公园园，形成成绚烂多多彩、生生态活力力的区域域意向，，最大化化提升新新区整体体居住价价值小型化：单个小小型市政政公园占占地面积积约10-20亩均匀分布布：分布于于新区的的各个不不同组团团，使整整体居住住价值最最大化小型化、、均匀分分布突出不同同的主题题以不同的的主题来来设计、、命名各各个市政政公园，，形成绚绚烂多彩彩、生态态活力的的区域意意向不同的主主题：植物王国国文化园童话世界界运动天地地红蓝橙生态通廊小型市政公园开放空间间——主题市政公公园主题公园之之植物王国国＆文化园园——一场绿色和和人文的饕饕餮盛宴“植物王国国”“文化园””占地规模：：植物王国国20亩文化园20亩植物王国文化园偃师仿古建建筑群偃师历史人人物雕塑长长廊主题公园之之童话世界界＆运动天天地——一片健康亲亲子的温馨馨乐土占地规模：：童话世界界10亩运动天地10亩“童话世界界”“运动天地地”童话世界运动天地主题公园之之红、橙、、蓝——一次色彩斑斑斓的视觉觉冲击体验验占地规模：：红、橙、、蓝主体公公园各占地地10亩“橙”——时尚、奔放放“红”“橙”“蓝”“红”——传统、文化化“蓝”——自由、典雅雅橙色的小品品雕塑橙色主题水水吧反映蓝色主主题的小品品、雕塑、、水流等升向天空的的观景台反映中国红红的小品、、雕塑广场、滨河河防护带——广场南北布布局，结合合滨河防护护带，共同同为城市提提供活力空空间开放空间——其它以商业为核核心休闲广广场以绿色休闲闲景观为主主的题广场场新区初步规规划广场面面积为30亩,目前拆分为为两个广场场运用城市景景观体系可可持续运作作模式，整整体运营新新区公共设设施及开放放空间，加加速区域成成熟，最大大化提升区区域价值

景观体系建设投入

居住环境改善

知名人居奖项评比

持续的节事活动

知名度提升

区域价值提升区域成熟持续举办的的会展、节节事活动购物公园独立风情商商业街五星级酒店店城市创意休休闲带生态通廊……新区居民及及安置村民民居住环境境改善环境改善带带来产业升升级，安居居且乐业城市景观体体系可持续续运作模式式城市创意休休闲带作为新区标标志性景观观，建成后后完全参与与河南省乃乃至全国的的人居设计计奖项评选选新区优美的的居住环境境，居民安安居乐业知名度提升升，吸引大大量高素质质人口进入入土地价值的的提升城市面貌的的全面升级级偃师城市景景观体系道路系统——三级路网和和休闲步道道网功能布局——道路系统洛河洛河大桥三级路网体体系一级道路：：太学路、槐槐新路、商商都南路二级道路：：新区内横向向道路及部部分纵向道道路三级道路：：组团内部道道路，路面面尽量随园园林景观曲折，避免免笔直，营营造休闲、、宜居氛围围人车分流：设置行人人专用绿化化通道机动车限行行：滨河休闲景景观带道路路实行机动动车辆限行，环保且能能更好地培培养滨河休休闲带的生生态、休闲氛围占地规模：：新区规划划明文规定定道路占地地1000亩人车分流示示意图根据偃师市市新区城中中村改造方方案，统计计出四个待待改造城中中村需要建建设的安置置房占地面面积功能布局——居住村别人口留地（亩）回迁房占地（亩）后庄村2781660166西寺庄2016478120东寺庄2576611153高庄村105725163合计84302000502新区一期各各村改造安安置统计表表新村建设共共留地2000亩,回迁房占地地502亩,共解决回迁迁8430人根据相关原原则确定村村民安置房房所在位置置功能布局——居住原则一：在在每个村庄庄所辖行政区域内内安置该村村庄待拆迁迁村民（就就地安置））原则二：每每个村庄所所辖行政区区域内零碎地块优优先安排安安置房，以便留出出大面积、、整块的地地用于房地地产开发原则三：安安置房选址址应不影响其它它地块内商品房对对景观资源源的共享和和占有基于以下原原则，确定定如下图安安置房选址址方案后庄166亩西寺庄120亩高庄63亩东寺庄153亩各村安置房房所在的位位置后庄：后庄庄村北部两两块被道路路割离的零零碎地块（（27亩、40亩）加上西西面的地块块（117亩）共184亩，刚好满满足安置用用地面积需需求，剩余余的18亩可以做一一个小型的的开放空间间西寺庄：由由于地块滨滨河部分地地块内需要要营造高楼楼林立的岸岸线都市意意向，所以以尽量将安安置地放在在远离河岸岸的位置高庄：安置置地块紧邻邻菜市场，，对安置居居民较为方方便东寺庄：安安置地块紧紧邻小学，，配套方便便备注：整体把控：：容积率均均衡，商品品房开发是是以小高层层、高层为为主，单幅幅地块内产产品形式、、风格丰富富的产品功能布局——居住整体把控容积率均衡衡：整体容积积率2.2，单幅地块块内容积率率与整体容容积率保持持一致，不不做调整，，在此容积积率下地块块内建筑形形式还有较较大的变动动空间产品形式、、风格多样样复合：在2.2的容积率下下产品形式式可变，配配合建筑风风格上的变变化，营造造多元复合合的社区，，避免“大大一统”的的区域意向向商品房开发发以小高层层、高层为为主第一、土地地资源有限限第二、都是是高层与目目前的发展展阶段相违违背，阻碍碍了新区多多样性的发发展局部突出突出新区城城市骨架：：强化滨河河高层带与与活力核心心带，使之之成为代表表岸线都市市、生态新新城意向的的新区城市市骨架局部突出：：以高层的的形式，重重点突出滨滨水高层带带与活力核核心带构成成新区城市市骨架功能布局——居住城市创意休休闲带小型市政公公园与生态态通廊广场、滨河河防护带回迁房用地地范围功能布局回回顾功能功能设施占地规模功能比例公共设施新区购物公园40亩（建面55000㎡）10%～12%独立风情商业街34亩（建面33600㎡）节点区域商业18亩（建面24000㎡）沿街商铺--（建面96000㎡）五星级酒店30亩市民文化中心30亩其它学校203亩医院85亩污水厂50亩开放空间城市创意休闲带190亩17%～19%生态通廊160亩主题公园90亩沿河绿化带384亩广场30亩道路系统路网1000亩20%～22%居住回迁房502亩49%～51%商品房约1900亩功能设施规规模汇总发展战略演演绎功能构成及及比例功能布局前期报告内内容回顾前期报告内内容回顾Part.1Part.2新区区一一期期功功能能定定位位布布局局Part.3新区区一一期期开开发发实实施施策策略略Part.4零碳碳生生活活新新市市镇镇演演绎绎开发发时时序序出让让策策略略效益益评评价价①②③岸线线星星城城低碳碳绿绿洲洲生态态佳佳园园①②③根据据一一般般经经验验，，新新区区一一期期初初步步开开发发周周期期为为5～6年，，分分为为三三个个发发展展阶阶段段2010——20112012——20132014——2015启动动阶阶段段完善善阶阶段段成熟熟阶阶段段关键键功功能能建建设设阶段段意意义义关键键举举措措政府府开发发商商城市市创创意意休休闲闲带带开开始始启启动动沿河河绿绿化化带带风情情商商业业街街路网网投投入入修修建建岸线线星星城城组组团团投投入入开开发发引爆爆新新区区开开发发，，形形成成示示范范效效应应，，带带动动新新区区发发展展城市市创创意意休休闲闲带带进进一一步步完完善善购物物公公园园、、五五星星级级酒酒店店、、市市民民文文化化中中心心投投入入建建设设并并相相继继完完工工生态态通通廊廊及及部部分分主主题题公公园园路网网进进一一步步完完善善低碳碳绿绿洲洲组组团团投投入入开开发发新区区基基础础设设施施不不断断完完善善及及部部分分高高端端设设施施投投建建并并完完工工，，开开发发速速度度达达到到峰峰值值部分分主主题题公公园园路网网进进一一步步完完善善生态态佳佳园园组组团团投投入入开开发发随着着基基础础设设施施及及部部分分功功能能基基本本建建设设完完毕毕，，新新区区逐逐渐渐成成熟熟，，区区域域价价值值达达到到峰峰值值促进拆赔的顺顺利进行城市创意休闲闲带部分启动动沿河绿化带投投入建设关键路网投入入修建实施策略——开发时序岸线新城组团团一级开发，，并完成部分分地块的二级级开发风情商业街启启动开发促进拆赔的顺顺利进行城市创意休闲闲带进一步完完善市民文化中心心投入建设并并完工路网进一步完完善完成低碳绿洲洲组团的一级级开发并挂牌牌出让低碳绿洲少部部分地块二级级开发五星级酒店、、购物公园投投入建设并完完工促进拆赔的顺顺利进行路网进一步完完善部分主题公园园建设完成生态佳园园组团的一级级开发并挂牌牌出让低碳绿洲大部部分地块的二二级开发根据各地块属属性，将新区区一期分为三三个部分按照旧改进度度，分行政区区域滚动开发发，道路等基基础设施先行行，集中资金金打造节点示示范区基础设施：道道路先行，尽尽快贯穿槐新新路、迎宾路路两条主路环境改善：沿沿河堤岸整治治，一期蓄水水拆迁启动：后后庄、西寺庄庄拆迁区域摸摸底新区示范：城城市创意休闲闲带和滨河公公园先期建成成部分城市创意休闲闲带滨河公园槐新路、迎宾