2004年深圳某地铁商城操作策略

**地铁商城

操作策略

[沧海横流，方显出英雄本色]

策划:**

2004/10/18第一部分

市场研判小引本案重点调查东门、**北两大商圈具可比参照性物业，兼及罗湖商业城、新银座2案，因时间极短，故只作一定量的点式调查，侧重于价格对比。本案对广州、上海多个地铁商场项目进行过专门考察分析，此次不再罗列。抽丝剥茧，揭示市场的真实面，有助于我们穿越路径的迷思，找到打开阿里巴巴山洞大门的金钥匙。东门商圈解读东门目前在售的商场调查如下：新2000广场（地铁上盖）位于东门步行街的西南部，紧邻深南辅路，总建筑面积为34716M2

，总高10层，其中裙楼商场4层，发售铺位共620间。一层租价：300元/M2

层数售价经营范围一层7万---10万元/M2专营少见少女用品二层7万元/M2新潮服饰和精品三层未发售娱乐城四层未发售娱乐城该商场分为两个主要投资商并分两处销售，西面较大的一部分称为新2000广场，东面较小的一部分称为汇商名苑。南塘商业广场该商场位于永新街、风貌街、深南辅路围合的区域，共分两大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南辅路，在售的部分为靠深南辅路的两层裙楼商铺，一楼价格平均为7.5万/M2

，二楼采用一口价的方式，每平方米3万元。深圳百货广场该商场位于深南东路，与人民南路交汇处，该楼已为现楼，但迟迟未做内部装修，较长一段时间未对外发售，因此引起业界的各种猜测，今年初开始对外发售，效果不甚理想，但其毕竟位于步行街南入口处，二楼又与人行天桥相连，其未来的商业前景应当十分看好。目前该商场的销售价格为一楼均价10万元/M2，二楼均价8万元/M2

。

金世界商业中心（临近地铁老街站）位于东门步行街西入口处。其地下2000M2的商业广场直接与地铁站接驳，并有深圳友谊城进驻。层数均价经营范围一层9--14万元/M2名表、化妆品、名牌服装二层50000元/M2普通牌子男女装三层28000元/M2体育用品四层不售酒楼五层不售酒楼六层不售写字楼方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二横街，这两条纵向街道均为东门步行街人流量最大的街道。该项目占地6119.1M2总建筑面积25100M2。其中1至3层为商场共12400M2，4-8层为住宅及写字楼共12700M2，整个项目分为两个部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的为靠二横街的部分商铺，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。楼层价格经营范围一层8万元/M2自主经营二层4.5万元/M2自主经营三层出租280元/M2月女式服装、化妆品等用品德奥商城南靠解放路，西靠鸿展广场一期，地理位置较优。商铺共二层，首层铺位36个，二层101个均以小面积分割，面积从6.97M2到33.31M2不等，总体来说，供应量较小，未做媒体广告宣传，销售情况依然较好。一楼均价为9万元/M2

，二楼均价4万元/M2。明华广场位于东门步行西北处，商场共6层，1层为独立商铺2-5层为深圳最大型的服装、布匹配套批发市场，6层为儿童用品世界，商场以上为住宅。一层最低价为9.8万元/M2

，最高价为20.8万元M2

。层数价格经营一层均价12万/M2独立铺位，多种经营2-5层出租价格未定服装、布匹配套市场六层未定儿童用品世界东门铜罗湾•八达商城（东门地铁口）位于东门位于东门步行街的西南部。地面1层，地下负2层。售价：地面1层：10万M2地下负1层：4万、5万、9万、10万/M2不等。地下负2层：同上（临地铁通道口一个铺售11万10万M2

）租价：3500M2名称位置概况楼层商场面积（M2）商铺间隔（M2）平均售价（元）平均租价（元）推出时间入伙时间鑫辉中心深南东路北侧靠近地铁站47000灵活整体转让给银行不详96年97年底中威商业广场人民北路较南段东两面临街4（包括地下层）1000010-100一层60000元二层35000元一层800元二层200元96年初97年底老东门商城（西宫）解放路北侧租户多为港人630003-30——一层1000元二层800元不详93年大世界商城解放路南侧规模大，临三条路5350010-49一层73000元二层43000元一层800元二层300元97年中99年中旺角购物广场东门中路西侧临两条繁华街道452008-28一层70000元二层30000元一层700元二层300元97年97年目前前已已形形成成繁繁华华商商业业街街的的道道路路有有人人民民二二横横街街、、风风貌貌街街、、解解放放路路、、东东门门中中路路，，这这些些街街铺铺的的价价格格区区间间及及经经营营范范围围见见下下表表：：位置租金价格（使用面积）经营范围风貌街、中威商业广场800-1100元服装、鞋类、小商品二横街、解放路500-800元服装、鞋类、小商品、电器等新园路、人民北路北段、立新路260-400元服装、小商品、餐饮罗湖商业业城一楼铺位位租金：：5M2铺1.8万/月。出租租率100%.售价不祥祥。人气气很旺。。主要消消费群为为过境港港人。新银座（罗湖火火车站侧侧，地铁铁口附近近）一楼商铺铺售价7.8----14万M2（目前认认筹中））小结业主回报报方式东门商铺铺发展商商的主要要回报方方式为：：以出售售为主，，部分不不好出售售的铺位位由发展展商出租租，但个个别发展展商的表表现不俗俗。部分分商铺承承诺返租租吸引投投资者。。租金状状况东门商商业区区商服服物业业各楼楼层平平均租租金约约为：：1楼800元/M2左右，，2楼350元/M2左右，，3楼200元/M2左右，，4楼100元/M2左右。。空置状状况东门商商业区区商服服物业业各楼楼层平平均空空置率率约为为：1楼5%，2楼20%，3楼45%，4楼70%。**北北商圈圈解读读片区概概况**北北现有有各类类商家家560多家，，一万万平方方米以以上的的大型型商场场有14家。如今的的市场场状态态已由由过去去的单单一工工业厂厂房变变成以以商业业、居居住办办公为为主的的新的的市场场局面面。商商业需需求市市场规规模的的扩大大，吸吸引了了各大大商家家纷纷纷入驻驻，形形成以以**北路路为核核心，，振华华、振振兴路路两条条商业业街为为辅的的“两两横一一纵””的商商业区区。片区的的新特特点：：模式新新档次高高规模大大业态全全片区热热点新亚洲洲电子子商城城面积达达4万平方方米的的专业业电子子市场场一期期已经经落成成招商商，将将成为为我国国目前前规模模最大大的品品牌化化电子子元器器件专专业贸贸易与与展览览中心心。位于振振中路路与**北北路、、中航航路交交汇路路口的的新亚亚洲电电子商商城,总投资资8.5亿元，，总建建筑面面积8万多平平方米米，其其中一一期4万平方方米已已经落落成，，二期期即将将推出出。商商城定定位于于品牌牌化电电子元元器件件专业业展览览与贸贸易市市场，，力争争建成成国内内一流流的电电子元元器件件交易易平台台。此此项项目今今明年年将有有大量量商业业面积积推出出租售售,对我形形成很很大压压力.茂业百百货茂业百百货**北北店，，是一一家综综合性性百货货公司司。**北北店总总营业业面积积8万平方方米。。集购购物、、休闲闲、餐餐饮、、娱乐乐等功功能于于一体体，拥拥有各各种国国际化化标准准设施施，引引进国国际最最先进进管理理模式式，是是典型型的““一站站式””纯美美购物物天堂堂。深圳女女人香香国际际城深圳女女人香香国际际城位位于**北北商业业中心心区——华发路路与振振华路路交界界处的的黄金金地段段。一一期营营业面面积3000平方米米。商商场定定位为为“正正规化化、形形象化化、规规模化化、专专业化化、时时尚化化”。。**北北业态态分析析：**北北齐全全的业业态彼彼此依依赖，，形成成了一一个完完整、、成熟熟的商商圈概概念。。**北北是从从专业业市场场起家家的，，但在在其发发展、、壮大大中，，傍生生于专专业市市场的的百货货业渐渐露生生机，，甚至至有喧喧宾夺夺主之之嫌。。正当当百货货业有有一统统**北的的野心心时，，以万万佳为为首的的百货货店的的相继继退出出，令令专业业市场场再次次独领领**北。。在专专营与与百货货两种种不同同业态态的反反复冲冲突、、磨合合中，，一种种共生生共荣荣的商商圈模模式和和你中中有我我、我我中有有你的的新业业态呈呈现。。商业现现状该区域域已成成为深深圳市市最旺旺的商商业中中心之之一，，被誉誉为深深圳的的“南南京路路”。。商圈圈以**北北路为为中心心轴，，向振振华路路、振振兴路路、振振中路路、华华发北北路辐辐射成成井字字结构构。有有各类类店铺铺位近近4000间，200多家酒酒楼食食肆、、30余家大大中型型购物物商城城、20余家银银行机机构、、40家证券券公司司、39条公交交路线线。周周边配配套形形成了了以街街区道道路划划分的的特色色街区区：金金融街街（振振华路路）、、电子子街（（**北路路）、、美食食街（（华发发北路路与振振华路路）、、服饰饰街（（振兴兴路与与**北路路）。。在经经营业业态方方面主主要形形成服服装、、电子子、家家具电电器、、钟表表配套套、灯灯饰、、通迅迅、礼礼品、、综合合商场场、酒酒楼等等20多个专专业市市场商商业街街总户户达7000多户，，从业业人员员约12万人。。日均均客流流量在在50万人次次以上上，年年销售售额在在150亿以上上。区域内内的商商铺物物业大大都是是由厂厂房改改建而而成，，90%以上以以分割割出租租形式式招商商，除除新开开发物物业裙裙楼外外极少少有销销售的的，租租赁市市场极极其发发达，，是深深圳投投资回回报率率较高高的区区域。。商业个个案调调查商业物物业的的销售售价格格分析析：**北北路：**北北路是是**北商商圈的的核心心路段段，从从近两两年商商圈内内**北路路两边边繁华华地带带的商商业物物业的的销售售价格格来看看，商商业裙裙楼一一层的的销售售价格格一般般在4.5-8万元/M2（二层层价格格区间间为2-4万元/M2,如现代之之窗、、赛格格广场场等。。（两两年前前价格格）辐射地地带（以华华发北北路东东侧为为例））：以**北路路为中中心，，振华华路与与振兴兴路向向东西西两边边商业业铺位位的价价格逐逐渐下下降，，属于于**北商商圈辐辐射地地带，，商业业人气气已与与**北路路周边边有较较大差差距，，以位位于振振兴东东路的的格林林网苑苑为例例，一一层商商铺售售价在在3万元//M2左右。。都市市.千千汇汇一层层商铺铺售价价4—6万元/M2，租价价550元/M2而对于不临临主街（振振华路、振振兴路、振振中路、华华发路、燕燕南路）的的商铺与临临街商铺在在人流量、、商业氛围围上也有一一定的差距距。**北群星星广场百佳佳辅营区经营状况内内容经营特特色购物中中心一层辅辅营区经营营品种珠宝宝钟表、手手机、烟酒酒、服装、、女性手袋袋、皮鞋、、化妆品、、被套枕头头、眼镜等等租金状况600元/平方米*月月嘉汇百货（屈臣氏超市市）福明路路/上海宾馆斜斜对面，都都市e站正对面经营面积30000m21F—5F，综合商场场招商租金金350-500鼎盛时代福虹路经营面积5000m2，租金1F400-700元，2F250-300元。租赁价格分分析街铺租赁价价格：**北路：**北商业业街南段：：租金400-750元/M2/月、**北北商业街北北段：租金金350-650元M2/月、振华路路东段繁华华地带：租租金350-600元/M2/月、振华路路西段繁华华地带：租租金350-550元/M2/月、振兴路路东段繁华华地带：租租金350-500元/M2/月、振兴路路西段繁华华地带：租租金350-520元/M2/月、华发北北路：租金金250-350元/M2/月。辐射地带：：从各路段街街铺的租金金价格来看看，街铺由由于受到路路段繁华程程度的影响响，各路段段租金价格格之间存在在较大差异异，**北北路周边与与辐射地带带最高租金金