天津城市综合体项目可行性研究报告

xx东丽湖项目推介东丽湖区位介绍东丽湖规划概述项目（首期）策划成功举办大滑赛目录自然生态环境优越区位东丽湖地区的开发项目发现项目启动时机的成熟一、东丽湖区位介绍东丽湖的形成生态群落动物资源温泉／地热资源空气质量声环境质量１.自然生态环境

东丽湖是1976年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1.5倍。其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。东丽湖的形成

主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。

芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。

芦苇杂草草甸群落

湖堤为刺槐群落生态群落鸟类理想的栖息地：本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等

丰富的昆虫资源

鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等

哺乳动物动物资源东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。

现有一口地热井深度为1800米，水温高达97℃，自流出水量为45立方米/小时。当地利用温泉资源生产的饮用矿泉水，品质优良，十分畅销。温泉／地热资源

通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2、TSP、SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。污染物五日均值指标分析单位：mg/m3

NO2SO2TSP东丽湖地区0.0400.0100.106市区0.0610.0390.436空气质量东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其他乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于《城区区域环境噪声标准》（I类），声环境质量较好。声环境质量战略中中心东东移产业走走廊交通走走廊２.优越的的区位位未来天天津城城市的的发展展将呈呈现““一根根扁担担挑两两头””的格格局，，即天天津市市区和和滨海海新区区齐头头并进进。东东丽湖湖地区区处于于天津津市和和天津津滨海海新区区的中中间位位置，，是一一个投投资置置业，，大展展宏图图的理理想基基地。。天津市区

东丽湖

塘沽区“一根根扁担担挑两两头””－战战略中中心东东移滨海新新区的的国民民生产产总值值占天天津国国民生生产总总值的的37％，未未来8年将会会和天天津市市区平平分秋秋色。。随着着天津津市产产业东东移策策略的的执行行，东东丽湖湖地区区的产产业走走廊地地位将将更加加重要要。产业走走廊廊目前：：通过津津汉公公路、、卫国国道与与市区区相连连。茶金路路（津津汉公公路至至东丽丽之光光大道道）拓拓宽整整修工工程正正在进进行中中，计计划7月底完完工。。每天往往返市市区和和滨海海新区区人流流量达达10万人次次。东丽湖湖与京京、津津、塘塘的交交通网网络基基本成成型。未来：：在茶金金路与与与京京津塘塘高速速公路路、津津滨高高速公公路交交口处处开通通出口口。金钟河河大街街延长长线已已经通通车，，该路路可由由金钟钟河大大街直直接到到达东东丽湖湖东丽丽之光光大道道。天津机机场和和东丽丽湖之之间修修建一一条高高速路路。交通通走走廊廊东丽湖湖地区区的定定位旅游度度假区区的初初步开开发巨大的的发展展潜力力３.东丽湖湖地区区的开开发东丽湖湖地区区于一一九九九三年年经市市政府府批准准成为为天津市市十大大旅游游风景景区之之一天津市市七个个自然然生态态保护护区之之一东丽丽湖湖地地区区的的定定位位东丽湖湖地区区于一一九九九三年年开始始开发发，形形成目目前小小规模模的旅旅游度度假区区尚未开开始大大规模模的开开发天水国国际村村湖滨浴浴场东丽湖湖度假假村颐园宾宾馆旅游度度假区区的初初步开开发天津市市政府府城市市规划划及工工业新新区东东移的的策略略滨海新新区的的发展展－－国内生生产总总值平平均每每年增增长1.6个百分分点－－开开发区区累计计批准准来自自70多个国国家和和地区区的外外商及及港澳澳台投投资企企业三三千余余家，形形成了了电子子通讯讯、生生物医医药、、机械械加工工等众众多产产业群群落。。－－保保税区区已有有80多个国国家和和地区区的外外商前前来投投资。。目前东东丽经经济开开发区区的发发展－－来自十十多个个国家家和地地区的的150多个企企业－－广广阔的的投资资领域域－－优优惠的的税收收政策策－－完完善的的社区区服务务巨大的发展展潜力住宅郊区化化的发展趋趋势东丽湖具备备的区位优优势人们生活方方式的多样样化，呼唤唤新的居住住环境４.项目发现战后，西方方老城市以以地铁和高高速公路为为基础，出出现住宅大大规模郊区区化，区别别于别墅和和单元住宅宅的郊外小小住宅（低低层、低密密度）成为为中产阶层层的居住方方式。在九十年代代初期,中国较发达达的大城市市北京、上上海、广州州相继出现现住宅城郊郊化。针对对中产阶级级以大规模模小住宅为为发展概念念的项目都都获得较大大成功，较较为代表的的有广州的的祈福新村村、碧桂园园和上海的的锦秋加州州项目。住宅郊区化化的发展趋趋势隶属天津未未来最具活活力的滨海海新区行政政区划。东丽湖地区区与京、津津、塘的交交通网络基基本成型。。自然环境十十分优越，，附近地区区无工业项项目，空气气、水体、、土壤均没没有受到污污染。特色的湖区区景观。东丽湖具备备的区位优优势追求自然、、健康的生生活状态交通的自由由度加大城市和郊区区人口密度度的差异信息化的发发展快，产产业向城郊郊发展成为为可能人们生活方方式的多样样化，呼唤唤新的居住住环境5.项目启动时时机的成熟熟03年以后，天津的城市市规划、土土地政策、、以及东丽丽湖周边配配套的进展、交通建建设的进展展都发生了了很大的变变化，因此此对东丽湖湖项目的启启动时机已经经到来。城市的发展展土地政策的的调整东丽湖周边边配套的进进展天津空港物流加工区中心城区xx东丽湖滨海国际机场东丽湖旅游度假区金钟公路津汉公路京津塘高速津滨高速茶

金路张贵庄项目滨海城区城市的发展展随着新一届届政府的上上任，城市市的发展规规划更加清清晰，在““双核两带带多中心””的城市规规划中，东东丽湖的位位置非常突突出。特别别是在基础础设施上的的投入速度度明显加速速，道路的的建设使得得东丽湖地地区在整个个城市中的的地位不再再是偏居一一隅而成为为城市体的的一部分，，东丽湖旅旅游度假区区作为整个个城市的中中部生态核核心地位更更为明确。。确定了以下下投资热点点：2003年市政府从从国家开发发银行贷款款500亿元，要在在中心城区区未来5年完成四大大工程：快快速路工程程、海河开开发市政工工程、地铁铁（为1、2、3号线），绿绿色家园，，该500亿元贷款计计划用土地地出让收益益来归还，，制定了土土地整理方方案。快速环线-48.9公里四条快速通通道-75.5公里三条快速联联络线-20.6公里快速路总长长145公里土地政策的的调整天津市在2003年6月2日出台了《天津市国有有土地有偿偿使用办法法》，加强了市市级政府对对土地的控控制《办法》实施前和实实施后政策策最大的区区别是土地地出让金数数额，新政政策出让金金按评估确确认地价的的20%收取，老政政策关于住住宅项目一一般按楼面面地价收取取，两者相相比较，新新政策出让让金大大高高于老政策策。无形中中增加开发发商土地成成本。与此同时，，土地供应应的格局发发生重大变变化，市土土地局将成成为最大土土地垄断者者，土地严严格计划供供应，特别别是别墅用用地，土地地资源更为为稀缺。东丽湖周边边配套的进进展空港加工区区的建设－－列入本届届政府的工工作报告天津经济技技术开发区区西区东丽湖项目目以新市镇镇的模式进进行整体规规划，镇中中心和产业业的规划是是关键点，，虽然滑水水赛的召开开促进政府府加大了基基础建设投投资，加快快了招商速速度，但是是近期单靠靠自身的建建设无法实实施，远期期也很难支支撑。空港港物流加工工区和天津津经济技术术开发区西西区的建设设将承担地地区性产业业服务中心心这一角色色，东丽湖湖地区成为为天津新市市镇的远期期目标具备备了现实性性津汉公路的的建设金钟公路的的建设市内部分由于以上的的基础配套套实施速度度明显提速速，至明年年开盘时，，东丽湖的的飞地状况况将彻底改改观，到外外环线的时时间可缩短短到10－15分钟，到市市中心的时时间可缩短短到30－40分钟。根据据北京、上上海的经验验，在这样样的路程范范围内，加加上东丽湖湖特有的生生态资源优优势，东丽丽湖地区具具备了近期期作为第一一居所的条条件。项目概述项目的总体体市场定位位首期规划成成果二、东丽湖湖规划概述述宗地概况规划理念规划主题规划布局与与产品设计计概念１.项目概述宗地概概况天津xx东东丽湖项目目位于风景景秀丽的东东丽湖旅游游温泉度假假区，南接接7.3平方公里的的东丽湖，，北临东丽丽之光大道道，西与湖湖堤路毗连连。该项目占地地270多万平方米米(4095亩)，总建筑面面积88万平方米，，总体规划划容积率0.36，是xx目目前最大的的房地产项项目，计划划在8—10年内建设成成为一个功功能齐全的的综合性新新市镇xx东丽湖湖xx东丽湖湖项目将““建筑文脉脉”、“优优秀小区的的基本要素素”、“良良好的城市市形态”三三个设计思思想结合在在一起。坚持土地原原有的特点点和周边环环境的影响响，基于于新小区建建设计划及及原则，最最终形成一一个具有底底蕴、经得得起时间考考验的优秀秀小区。Contextualism建筑文脉BuildingStrongCommunities优秀小区的的基本要素素GoodCityForm良好的城市市形态规划理理念（摘自加拿拿大BDCL事务所规划划成果)xx东丽湖湖所采用的的设计手法法最根本的的一点是对对地块建筑筑文脉的透透彻理解。规划理念：：之一地区风景特特征现状周边土土地使用性性质建议开发项项目交通流量气候因素市政设施能能力潜在人口变变动地质及水文文条件Contextualism建筑文脉xx东丽湖湖的规划是是基于凯文文•林奇发展的的理论，这这是许多城城市规划设设计师工作作原则的基基础。规划理念：：之二GoodCityForm良好的城市市形态可识别性道路结点边界线行政区标志物活跃的社区区中心集中的绿地地方便合理理的步行行系统与周围景景区的联联系层次分明明的街道道网络小路及街街巷林荫道具有不同同私密性性的社交交场所步行到达达的商店店及服务务设施对公共空空间的注注重尊重当地地的地域域环境创造良好好的城市市形态追求高尚尚的生活活品质汲取并采采用了北北美在住住宅小区区建设方方面的最最新设计计思想—“城市新生生活”，，重新唤唤起人们们对建设设精彩持持久的住住宅小区区的热情情。规划理念念：之三三BuildingStrongCommunities优秀小区区的基本本要素规划主题题——世外桃源源环境优雅雅，提供供健康的的生活方方式，远远离嘈杂杂拥挤的的街道。。自然环境境受到保保护，人人们与鸟鸟类及自自然景观观和谐相相处，并并从中受受益。人们可以以到此周周末休闲闲或远足足郊游，，远离城城市尘嚣嚣。生态主题题：利用当地地优美的的自然风风景和丰丰富的生生态资源源，突出出生态主主题，建建成一个个有湿地地、水系系、野鸟鸟和温泉泉的生态态系统，，成为华华北乃至至全国真真正的生生态居住住区。多功能综综合社区区：满足新新市镇的的城市功功能需求求，建设设一个功功能齐全全、科学学合理的的综合性性社区，，集居住住、工作作、运动动、商业业、教育育、娱乐乐、休闲闲、会议议度假等等功能于于一体。。打造新市市镇的产产业：营造独立立的、自自成体系系的产业业氛围，，保证新新市镇所所应具有有的持久久活力，，为社区区的可持持续发展展提供强强有力的的产业支支持。“5＋2”的生活模模式：周末来这这里度假假，释放放在喧闹闹城市中中工作五五天的心心情；也也可在东东丽湖工工作、生生活、度度假，尽尽情享受受一周七七天的轻轻松畅快快规划主题题——世外桃源源(摘自加拿拿大BDCL事务所规规划成果果)项目规划划布局整体用地地平衡比比例与建建筑面积积比例停车与开开放的空空间水系的概概念路网系统统谁在这里里居住？？东丽湖社社区的居居民是中中到中上上收入的的人群，，有执业业者、行行政管理理人员、、当地经经营者等等，年龄龄集中在在30-50岁，除此此之外，，社区对对退休、、半退休休人员及及年轻执执业者和和他们的的家庭也也有很大大吸引力力。谁在这里里做客？？东丽湖是是附近城城市居民民的周末末度假地地，一年年四季旅旅游者来来此享受受宁静的的乡间生生活。社社区重视视健康、、保健、、自然和和休闲，，富有休休闲度假假的氛围围，为周周围城市市提供了了一个独独特的去去处。谁在这里里工作？？1.医疗保健健、教育育、艺术术、文化化及温泉泉、旅馆馆、餐馆馆的经营营者及职职员、商商店主、、娱乐专专家及行行政管理理者。2.大批高科科技产业业的从业业人员3.社区将顺顺应当今今潮流，，形成在在家办公公的模式式，利用用通讯技技术的最最新成果果，通过过互联网网进行商商务活动动。市场研究究——社区人群群分析规划简述述TheresortcommunityofDongliLakehasbeen东丽湖社区的规规划与构构思基于于住宅、、休闲、商业conceivedandplannedasacompletesynthesisof与旅游设设施综合合性运用用的考虑虑，形成成一个完完全成熟熟的residential,recreation,commercialandresortuses项目。充分开发发先天的的优势与与能源，，对于这这些幸运运的workingtogethertoformacompleteandmature居民也感受到与与社区的的融合。。她真正正表达了了一个完完development.Atoncelargeenoughtodevelopits全、现代的开开发模式式。ownsynergyandenergy,yetcompactenoughtoforthefortunateresidentstofeelasenseofbelongingandcommunity,ittrulyrepresentsacomplete,andmodel,development.3期独体别墅、联排别墅、中低层公寓、定制化产品类型以天津市主流需求市场及当地产业人口消费为主寻求区域产业支持，转变城镇人口的构成比例，主要吸引当地产业人口，形成复合型城镇以产业适应与预留性公建配套为主，并逐步完善城镇的服务配套：主题公园等。依托空港物流中心区建设可持续发发展与项项目成长长关注项目首期产品方面独体别墅、联排别墅、低层公寓客户方面以天津市中高端群体为主启动项目，并附以城市新兴阶层客户群体开发侧重以运动、休闲为主题，主要树立项目的充分吸引力、以绝对领先的产品与环境满足目前客户对高生活质量标准的追求。配套方面达到满足客户对项目的吸引力标准及首期常住型客户的基本生活要求。营建的设施主要为：销售中心、示范区、服务性公建、运动场、生态景观等产业方面2期独体别墅、独户住宅、联排别墅、中低层公寓以天津市中端主流市场客户群体为主，并吸纳北京、滨海区域的高端客户群体以教育、渡假为主题，在保持产品的领先的同时，以完备、完美的生活配套最大程度地吸引规模消费为目标城镇的基本生活与教育配套逐步完善，并提供便捷的交通系统主要营建的设施为：。市镇中心、会议度假中心、学校依托会议渡假及体育产业产品设计计概念设计概念念：简明明、个性性、还原原、潜在在环境设设计、保保留、相相互关联联选用的户户型设计计概念总体定位的描描述总体定位位形成的的基础总体定位的结结论２.项目的总总体市场场定位概概述适应多阶阶层人群群定居，，以完善善的生活活配套设设施和服服务体系系为基础础的多功功能综合合型生态态新市镇镇；以湖景、、水溪、、自然动动植物等等生态环环境和丰丰富多彩彩的运动动休闲设设施为特特色；提供包括括独体别别墅、独独体住宅宅、豪华华别墅、、联排别别墅、低低层公寓寓在内的的多层次次、多价价位的复复合产品品，以满满足多层层次复合合市场的的需求总体定位位的描述述（1）对前期期天津地地产市场场发展趋趋势分析析（2）对目标标客户的的三次调调查研究究（3）对国外外新市镇镇开发模模式的借借鉴总体定位位形成的的基础——市场研究究工作（1）对天津地产产市场发展趋趋势分析（A）总体市场发展展特征：改善型市场发发展迅速——多层次、复合合化的需求结结构日益明显显随着危改的结结束，中低价价位住宅仍占占市场主流，，但重心有所所上移。特别别是2500元/平米至3500元/平米的中价价市场需求求逐年增加加。高端需求开开始活跃——潜在的高端端需求转化化成现实的的需求联排别墅热热在2002年开始启动动。从8月份开始，，天津南部部的联排别别墅开始渐渐次推出，，代表是半半岛兰湾、、城市别墅墅、仁爱豪豪景。城南南别墅的特特征：户型创新，，在xx新新城的基础础上有所发发展；面对高端市市场，主力力户型超过过百万；销售状况良良好。安居需求改善需求高端需求解决基本的的居住问题题,看中价格和和接受总总价在10万---30万之间面积、房型型、位置及及小区环境境是第一因因素接接受总价在在30万到50万二次或多次次置业,注重项目或或产品个个性接接受总价价为70万及以上65%25%10%多层次、复复合化的需需求结构日日益明显（B）、区域市场发发展特征：：东部地区成成为开发热热点：随着太阳城城，张贵庄庄的新区启启动，东部部交通干线线的完成，，东部地区区成为继南南部市场后后又一主要要的热点地地区。项目周边投投资日益升升温；滑水赛后，，东丽湖地地区的投资资进程加快快，特别是是保税区空空港近40平方公里土地地的圈定，，对东丽湖湖区域的投投资、就业业及基础设设施建设意意义重大。滨海新区发发展潜力巨巨大：区内房地产产年销售量量仅占天津津房地产市市场总量的的11%，供应和需需求均不活跃，与与地区经济济发展不成成比例。如如果交通问问题获得改改善，该区区的三资企业的外外商、白领领将是潜在在的大市场场。市场趋势综综述:1、天津地产市市场正在形形成多层次次、复合型型的需求结结构。高端端需求日趋趋活跃，改改善型需求求发展渐成成主流，同同时安居需需求仍保持持旺盛势头头。2、城市东部部是城市发发展的主要要方向，将将成为未来来3年房地产发发展的亮点点。特别是是空港加工工区的规划划，对于加加强东丽湖湖地区和城城区的联系系、改善交交通条件、、带动产业业发展意义义重大。3、市场需求求总体呈现现强烈的本本地化特征征，低端需需求仍是市市场主力，，高端需求求涌现在位位于城市外外环线附近近的联排别别墅地区。。相反，一一些远郊的的别墅不成成规模，配配套、手续续不规范，，仅以低价价吸引少量量特异的需需求。（2）对目标客客户的三次次调研第一次调研研目的：解决方向性性问题（2000年4月）测试市场潜力和和项目定位位：概念、、社区功能能、环境、、风格等方方向性定位位理想社区：：理想的东丽丽湖概念=46%的生态环保保+22%的运动休闲闲+17%的教育+15%的美式卫星星城镇。生态环保是是东丽湖项项目吸引客客户的最大大卖点，但但运动休闲闲，教育和和美式卫星星城镇实际际上是目标标客户对未未来生活的的理想描述述，规划上上应与项目目主题相结结合。产品选型理想的建筑筑风格=77.5%的独户住宅宅+11.2%的联排别墅墅+11.2%的低密度公公寓对于大多数数二次以上上置业的客客户，产品品的独特性性和差异性性非常关键键，同时表表明联排别别墅和低层层公寓也有有一定市场场。环境吸引：：东丽湖社区区在环境上上最大吸引引力：环保保、安全、、安静。2001年10月1日期间，对对xx新城城、城市花花园和部分分来访客户户进行了问问卷调查，，由于这部部分客户基基本上都属于于改善型和和特异型需需求的客户户，调查结结论有一定定代表性。。调查表明明：基本情况：：客户以26---45岁的年龄为为主。职业以三资资、股份制制企业管理理人员、个个体经商和和国有企事事业单位管管理者为主主，比例为为63%。拥有私家家车和单位位配车的比比例为75%。置业意向：：57%的客户倾向向于独立住住宅和独体体别墅。77%的客户需求求面积在150平米以上。。50---80万元是他们们最能接受受的价位。。从居住地到到工作地的的交通距离离以30---45分钟为宜。。第二次问卷卷目的：测测试置业意意向（2001年10月）本次调研是是在2000年4月首次针对对东丽湖项项目调研的的基础上，，进行的更更细化、更更深入的二二次调研。天津市政府府为世界大大学生滑水水赛而投资资的周边设设施、公路路建设为东丽湖项目目的启动提提供了良好好契机。如何在东丽丽湖项目现现有状况基基础上，通过主题概概念以及差差异性的产产品吸引住住目标客户户，是项目目开发要解解决的核心心问题。第三次调研研旨在达到到以下目的的：客户群特征征：1、首期客户户特征；2、滨海新区区市场客户户特征；3、北京市场场客户特征征4、需求利益益细分市场场特征客户需求特特征：1、对于远离离市中心的的郊外住宅宅，客户有有哪些需求求点？他们们真正关心心的是什么么？东丽湖湖项目的哪哪些特点最最具吸引力力？小区内内配套设施施规划，哪哪些设施必必不可少？？2、可接受的的价位判断断3、各需求细细分市场对对住房需求求的特点第三次调研研目的：描描述客户特特征与需求求偏好（2002年12月）从住房心理理需求角度度看——细分为四类类客户，但但比例相差差不大生态追求型型客户占30%向往别墅型型客户占26%综合社区型型客户占23%运动、休闲闲型客户占占21%从住房类型型需求角度度看——别墅、非别别墅客户各各半，前者者稍多别墅客户占占54%非别墅/主要为低层层公寓客户户占46%从消费模式式看——常住型客户户居主导地地位（47%），将近一一半作为第一居居所的常住住型客户占占47％作为第二居居所的休闲闲度假型客客户占29％用于出租、、升值的投投资型客户户占24％三次客户调调研的主要要结论——客户类型细细分及各类类型比例三次客户调调研的主要要结论——有效客户主主要特征市区、滨海海、北京有效目标客客户的平均年龄龄均为35岁。天津市区客客户平均家家庭月收入入为6519元；滨海新区客客户平均家庭月收入为为6525元；北京市市区客户平平均家庭月月收入为9812元。天津市区65％的文化程程度在大专专及以上、、滨海新区大大专及以上上文化程度者者占65％。天津市区有有效目标客客户平均住住房套数是是1.39套；滨海新新区有效目标客户平平均住房套套数是1.2套；天津市区有有效目标客客户家住河河西区的最最多，其次次是河东区区、南开区，再再次是红桥桥区、和平平区、河北北区。天津市区运动、休闲闲型、生态态追求型、、别墅向往往型、综合合社区型客户的的比例大致致相当。三次次客客户户调调研研的的主主要要结结论论———居住住心心理理需需求求分分析析目标标客客户户普普遍遍认认为为日日常常工工作作压压力力大大,休闲闲时时间间少少,没时时间间锻锻炼炼身身体体、、居居住住的的生生态态环环境境不不好好。。天津津市市区区有有效效目目标标客客户户更更希希望望到到生生态态环环境境好好的的地地方方居居住住；；而而滨滨海海新新区区的的有有效效目目标标客客户户更更希希望望参参加加娱娱乐乐健健身身性性俱俱乐乐部部。。游泳泳是是所所有有目目标标客客户户最最喜喜欢欢的的舒舒缓缓工工作作压压力力的的运运动动健健身身方方式式，，其其次次是是羽羽毛毛球球和和保保龄龄球球。。客户户心心目目中中生生态态概概念念的的含含义义主主要要是是：：空空气气清清新新、、自自然然、、安安静静、、健健康康。。大部部分分客客户户对对概概念念型型社社区区表表示示出出兴兴趣趣。。三次次客客户户调调研研的的主主要要结结论论——东丽丽湖湖项项目目吸吸引引力力滨海新区天津市区北京市区运动、休闲社区概念最有吸引力的地方社区具有健康的、休闲的生活氛围，附近有高尔夫球场，社区内有网球场、足球场、体育馆、健身房以及攀岩、骑马、钓鱼、滑水等众多运动、休闲项目（滨海新区64%、天津市区51%、北京市区44%）生态社区概念最有吸引力的地方社区内有美丽的水景，小溪从家门前或后院流过（35%）位于自然生态保护区，紧邻大面积湖面（30%）别墅住宅概念最有吸引力的地方社区内及周边自然生态，尽情享受安逸、宁静，回归自然（28％）售价适中（30%）社区内及周边环境自然生态，可尽情享受安逸、宁静，回归自然（44%）综合社区概念最有吸引力的地方社区功能完整，有行政服务中心(邮局、银行、社区管委会等)、购物中心、大型餐饮场所、电影院、咖啡厅、学校、医疗诊所等，生活便利，具有浓郁的生活氛围（滨海新区46%、天津市区51%、北京市区社区内有美丽的水景，小溪从家门前或后院流过（36%）三次次客客户户调调研研的的主主要要结结论论———东丽丽湖湖项项目目吸吸引引力力滨海新区天津市区北京市区听说过东丽湖的比例82%83%26%购买东丽湖项目的可能比例65%64%6%有意向购买的原因本项目离工作地点、市区都不太远，交通便利，上下班方便；距离市区近，购物方便；环境生态，配套完善，适合居住等。本项目生态环境好，对健康有益；交通便利；有投资升值价值等。购买顾虑交通不方便；对东丽湖不了解等。对东丽湖区域不熟悉；位置远，不方便；担心配套问题，如：医疗、购物等不方便；子女教育问题不好解决；郊区住房的安全问题等。1、离北京太远，亲戚、朋友均在北京，工作、生活都不方便；2、天津水质不好；3、人文有差异，一方水土养一方人，水土不适；4、对东丽湖不了解，没听说过，对这里的自然风景表示怀疑。三次次客客户户调调研研的的主主要要结结论论———东丽丽湖湖项项目目购购买买可可能能性性天津市区滨海新区北京基数:所有被访者20010250%%%肯定不会3.6838可能不会17.31250不一定15.1166有可能62.8626肯定会.72总计.5100100购买买东东丽丽湖湖项项目目的的可可能能性性：：天津津市市区区与与滨滨海海新新区区样样本本客客户户的的购购买买可可能能性性均均超超过过60%不同同类类型型客客户户购购买买东东丽丽湖湖项项目目的的可可能能性性：：常住住型型客客户户购购买买可可能能性性最最高高客户户调调研研综综述述:a、常住住、、度度假假、、投投资资三三类类客客户户中中，，““常常住住客客户户””占占绝绝对对份份额额市区区和和滨滨海海地地区区考考虑虑在在东东丽丽湖湖项项目目常常住住的的潜潜在在客客户户均均占占绝绝对对份额额，，最最少少占占一一半半。。（（滨滨海海地地区区57%选择择长长住住；；市市区区47%选择择长长住住））；；b、““生态态型型””、、““运运动动休休闲闲型型””、、““综综合合社社区区型型””、、““向向往往别别墅墅型型””四类类客客户户的的比比例例较较为为平平均均；滨海海/选运运动动休休闲闲：：31%；选选综综合合社社区区：：28%；选选生生态态：：24%；向向往往别别墅墅：：17%；市区区/选生生态态：：30%；向向往往别别墅墅：：26%；选选综综合合社社区区：：23%；选选运运动动休休闲闲：：21%c、选择择““别别墅墅””和和““非非别别墅墅””的的客客户户比比例例较较平平均均有效效调调查查样样本本中中，，选选择择别别墅墅的的客客户户和和选选择择非非别别墅墅的的客客户户比比例例相相差差不不大大。。滨海海地地区区选选非非别别墅墅的的客客户户比比例例大大一一些些；；市市区区内内选选别别墅墅的的比比例例大大一一些些。。但两两地地区区选选非非别别墅墅和和选选别别墅墅的的客客户户比比例例相相差差最最多多不不超超过过20%。（市市区区/选别别墅墅：：54%；市市区区/选非非别别墅墅：：46%；滨海海/选别别墅墅：：40%；滨滨海海/非别别墅墅：：60%）（3）对对国国外外新新市市镇镇开开发发模模式式的的借借鉴鉴———基于于新新都都市市主主义义理理念念的的开开发发原原则则人与与自自然然和和谐谐共共生生尊重重人人与与自自然然的的和和谐谐共共生生关关系系，，保保护护自自然然景景观观与与社社区区融融为为一一体体，，在在整整个个项项目目的的建建筑筑、、水水系系、、土土壤壤、、植植被被、、能能源源等等诸诸多多方方面面融融入入生生态态学学概概念念，，使使人人们们的的生生活活更更为为的的健健康康和和长长久久保保持持环环境境的的自自然然、、优优美美与与生生机机勃勃勃勃。。适合步行行尺度的的开放型型社区通过合理理的社区区规划，，路网结结构来实实现整体体的开放放空间，，体现区区域的可可识别性性，界定定邻里组组团和易易于便捷捷到达。。社区路路网与城城市交通通动脉相相接驳。。新市镇镇社区的的路网将将引导小小区呈现现城市开开放形态态。兼顾居住住和就业业提供充足足的就业业机会，，逐步实实现就业业本地化化，使居居住和就就业相融融合。多元化社社区构成成项目定位位在低层层、低密密度、低低价位、、高品质质的大规规模小住住宅。将将改善型型产品和和休闲度度假型产产品相结结合，丰丰富社区区业主结结构。形形成多元元化、充充满生机机的社区区形态。。重视社区区教育教育氛围围要在社社区内随随处可见见，不能能将教育育仅限定定在教室室，接受受教育不不应该是是年轻人人的专利利。交流的空空间社区内的的居民安安排丰富富的休闲闲活动和和场所，，便于社社区业主主进行思思想与信信息的交交流。明确的社社区边界界明确动植植物的栖栖息地、、沼泽、、开放空空间、田田野以及及休闲用用公用空空间的保保护措施施，有计计划的保保留一定定的公用用空间。。不但可可以保证证“紧凑凑”社区区的开发发，而且且还可以以使社区区充满活活力。总体控制制，分期期实施安排合理理的开发发节奏和和赢利模模式，控控制现金金流的平平衡。根根据项目目的不同同阶段，，社区配配套成熟熟度、交交通问题题解决的的时机，，介入不不同的细细分市场场。产业与区区域发展展的联动动合理的产产业发展展模式，，促进社社区与区区域发展展的联动动，创造造一个强强有力的的，充满满人文内内涵的可可持续发发展社区区。总体发展展方向——根据市场场分析和和客户调调查结论论。总体体来看，，应当把把建设一一个“多多功能、、复合化化的成熟熟社区””作为东东丽湖项项目的基基本开发发思路。。整个项项目应当当能够向向市场提提供多类类别、多多层次、、成梯度度的产品品阵列。。项目最最终很可可能要演演进发展展成一个个配套完完备、功功能齐全全的远郊郊新市镇镇。社区主题题整合——“生态社区区”、““运动休休闲社区区”、““综合社社区”三三大概念念主题可可以是层层层推进进的——“生态”是是地块的的先天优优势；““运动休休闲”是是项目的的附加价价值；““多功能能综合社社区/新市镇””是项目目的远期期目标。。“单纯纯的生态态”和““单纯的的运动休休闲”都都不能完完全满足足潜在客客户的常常住需求求，难以以形成全全方位的的吸引力力。“多多功能综综合社区区”将是是项目多多重概念念的最终终聚焦点点。多层次产产品——根据市场场分析和和地块特特征，整整体来看看，东丽丽湖项目目应当提提供包括括独体别别墅、独独体住宅宅、豪华华别墅、、联排别别墅、低低层公寓寓在内的的多层次次、多价价位的复复合产品品，以满满足多层层次复合合市场的的需求。。配套渐进进完善——常住客户户是本项项目的主主力客户户。常住住必然会会存在多多方位的的生活需需求。从从长期来来看，在在社区配配套上应应当形成成较为完完备的硬硬件设施施和软件件服务体体系。当当然，从从项目渐渐进开发发着眼，，建设首首期，需需要在满满足完美美生活所所需的众众多配套套设施中中，选择择最有吸吸引力的的启动类类别。总体定位位结论的的得出首期的规规划成果果描述邻里中心心建筑形式式3.首期规划划成果首期开发发范围项

目面积指标备

注示

范

区销售中心1，500平米开盘设在邻里中心内样板房5，000平米包括5套独体别墅Townhouse

5，000平米配套商业8，000平米包括医疗、邮局、银行、餐饮、书店等室外综合运动场12，000平米包括室外各种小型运动设施（04年暂不施工）网球场1，500平米2片滑水赛道2，000平米具备05年世滑赛比赛的场地要求规划目标标描述：：对东丽湖湖地块建建筑文脉脉的透彻彻理解正正是新市市镇理念念贯彻社社区与总总体环境境协调统统一开发发的体现现，创造造良好的的城市形形态也符符合该理理念的规规划要求求，汲取取并采用用了北美美在住宅宅小区建建设方面面的最新新设计思思想——“城市新生生活”，，可以保保证社区区持久旺旺盛的生生命力。。但是我我们又有有创新，，有所发发展。遵从——与当地地地脉的充充分融合合，项目目与区域域风景特特征的巧巧妙结合合，并通通过开发发营造与与保留当当地的生生态湿地地系统。。保护——自然环境境与各种种动物在在此按照照自己的的生存习习性生长长并存在在着。延续与再再激发——各种城市市形态与与规划手手法的运运用，让让人们远远离嘈杂杂、拥挤挤的环境境，同时时同样享享受着城城市生活活氛围与与热情。。灵活与开开放——打破传统统的住宅宅布局形形式与现现代城市市的几何何特征构构建形态态，更多多地强调调了城镇镇中不可可预见的的因素、、并创造造了更多多的不同同人群之之间的混混合与交交流的机机会。健康与环环保——充分利用用地域（（水、地地热、阳阳光、植植被、风风）的资资源，建建造与自自然和谐谐的生态态住宅，，是项目目有别于于其它项项目的一一个重要要特点。。首期规划划特点邻里中心心规划总建筑面面积：8000平方米产品形式式：首层层为商场场2-3层为公寓寓ＡＢＣＤ建筑产品品与形式式建筑形式式:北美风格格的建筑筑布局、、低层、、低密度度住宅;简约风格格超空间间独体式式别墅;环抱式邻邻里组合合模式、、减少自自家公共共空间，，增加邻邻里交流流;建筑风格格:北美住宅宅风格体体现表现手法法:每栋住宅宅外观造造型变化化丰富，，追求轻轻盈、丰丰富的体体型，多多样化的的手法，，但整体体楼座摆摆放自然然、规整整，视觉觉形成变变化多样样、错落落有秩的的感觉;屋顶形态态极具个个性，线线条洗炼炼平直，，充分利利用日照照资源;阳台均为为敞开式式，以增增加生活活空间与与建筑外外部空间间过渡的的灰空间间，打破破传统的的二元空空间模式式，同时时还原““我们失失去的花花园”;每户“多多入口””设计，，多出口、、多功能能、多灵灵活性地地制造出出多重私私密领地地，无一一不是室室内空间间向室外外多个方方向的延延展。每户独立立的院落落与水景景、温泉泉设置，，形成““自有天天地”居居家感受受，同时时院落的的两度分分割，体体现了““中式””风韵与与空间过过度;南、北两两向不同同功能区区域的布布局与安安排，使使得生活活空间的的利用更更加合理理室外“平平台”的的设置，，增加过过渡空间间，改善善室内外外空间的的绝对对对立。材料部品品:涂料与天天然实材材的搭配配和谐，，创造出出有别于于众的立立面个性性；室外外运用不不同的天天然材料料的材质质，使得得建筑的的内部与与外部空空间达到到浑然一一体；窗窗的形式式变化丰丰富。建筑设设计特特点三、项项目（（首期期）策策划首期定定位的的描述述首期定定位形形成依依据首期项项目策策划项目目目标：：开盘目目标：：树立立天津津市高高档物物业的的项目目形象象；远期目目标：：未来来2-3年内将将会占占据天天津市市场上上中高高端物物业翘翘楚的的地位位，并并逐步步达成成多样样化产产品形形态、、复合合型居居住人人口新新市镇镇的远远期目目标。。首期产产品目目标：：以独特特的产产品形形式（（独体体别墅墅）满满足天天津市市内部部分对对顶级级产品品的需需求要要求；；通过不不同产产品类类型测测试出出客户户对于于郊外外住宅宅需求求特点点；同时补补充部部分低低层公公寓产产品；；首期市市场定定位描描述（1）对近近期市市场走走势的的判断断（2）对预预期价价位接接受度度的评评估首期定定位形形成依依据整体市市场综综述：：对市场场1-3季度的的数据据分析析显示示03年，全全市516万平米米的消消化，，以〈60平米和和100-120平米的的单位位销量量最为为强劲劲。表表明由由于受受城市市路网网建设设、危危改拉拉动各各项指指标就就季季季攀高高，天天津房房地产产市场场出现现前所所未有有的充充沛活活力，，天津津房地地产市市场强强劲的的增长长势头头。总总成交交面积积、金金额同同期相相比上上升幅幅度为为65%。尤其其是三三季度度市场场各项项指标标出现现大幅幅度的的攀升升，在在上半半年市市场空空前的的繁荣荣与发发展的的基础础上又又创新新高。。市场场总体体成交交均价价上升升为2881元/平米，，达到到历史史最高高水平平。市场供供给类类型逐逐渐瞄瞄准高高标准准规格格：本年度度由于于大面面积产产品销销量的的大幅幅度增增加，，将120平米以以上的的产品品细分分为120-150平米和和>150平米的的两档档。同同期相相比总总体上上升为为82％。从需求求角度度分析析，客客户对对货值值的心心理承承受价价位不不断提提高：总货值值40万以上上的产产品销销量不不断提提升，，同期期相比比总提提升比比例为为107％，本本年度度将本本指标标分解解为40-50万和50万两档档，表表明高高端产产品需需求量量的急急剧增增长的的态势势高端物物业保保持活活跃的的销售售局面面以半岛岛蓝湾湾、城城市别别墅、、仁爱爱豪景景为代代表的的城南南高端端市场场依旧旧保持持良好好销售售态势势，销销售比比例基基本接接近60%，3季度平平均单单价提提升保保持在在100-120元/月的频频率。。（城城市别别墅平平均单单价单单价6500元/平米，，半岛岛6700元/平米））对近期期市场场走势势的判判断由于未未来5年拆迁迁的增增容量量（每每年保保持300万平米米），，天津津市整整体仍仍旧以以改善善型市市场为为主，，其中中以面面积在在120平米以以下，，总价价在30万的产品占占据主流消消费市场。。另一个趋势势反映了中中高端分布布结构有逐逐步扩大化化的趋势，，货值在50万，面积在在150平米以上的的产品划定定了高端物物业的最低低消费区间间，同时受受中高端需需求量的扩扩充增抵影影响，高端端需求无论论在面积指指标、货值值总量上将将会同步上上升。由于受土地地政策、开开发水平、、建安成本本增加因素素的影响，，高端物业业供给空间间呈现被挤挤压的趋势势，从别墅墅年需求量量（年平均均为15万平米）来来看，未来来2年内，高端端物业市场场仍旧需要要适度供量量给予平衡衡补充。天津区域经经济的发展展状况显示示出：政府府每年投向向市政、路路网以及其其它基础建建设的总量量为500亿元，且保保持3年的稳定水水平。这种种经济环境境下对催生生部分高收收入阶层产产生积极影影响，同时时对居住的的需求质上上将产生一一定跳跃式式的购买拉拉动。从城南高档档产品规划划类型、操操作水平、、销售状况况分析，具具有绝对领领先的别墅墅产品类型型仍旧是一一个空白区区间，能够够满足高端端需求的产产品将会吸吸引市区特特质消费群群体。对未来需求求市场发展展的判断：：同类产品的的市场情况况：项目简介：：顺弛太阳阳城棕榈阳光为为太阳城整整体规划的的别墅组团团，以“北北美居住生生活区”为为推广切入入于03年9月份正式面面向市场。。组团占地地38000平米，开发发单位为96栋。产品形形式基本为为2-6拼的联排别别墅。目前前建设阶段段为桩基础础施工阶段段，计划于于04年9月份入住。。产品形式：：面积指标：：为190-330平米的联排排别墅。主主力户型为为230-250平米。层数：为2-3层，部分单单位设有半半地下室。。院落与车位位：每户设设有独立的的小院（面面积指标在在30平米左右））及1个车位。产品特点：：层高为4.5米，面宽为为7.2米，每户设设有独立的的观景中厅厅（10-15平米平米））。交房形式：：毛坯交工工。销售情况：截止03年共销售41套，占42%。单价范围围平均在5000元/平米。棕榈阳光一期二期四期三期项目简介：：半岛.蓝湾占地面积17万平米，建建筑面积11.3万平米，容容积率0.68，共383套联排别墅墅，产品形式：：6种户型，产产品面积指指标为190.43-238.19平米。销售情况：：1、一期西岸岸南北两个个半岛开盘盘均价为5350元/平米。2、二期东岸岸北岛开盘盘均价比一一期上涨300元/平米，而一一期剩余产产品售价没没有提升。。3、2002年12月已有销售售许可证部部分的剩余余产品位置置较差，数数量有限，，挑选余地地小，同时时受季节因因素影响，，该部分产产品售价达达到最低端端，5064.9元/平米。4、2003年4月临近十字字水域部分分的销售许许可证发证证，该部分分产品均价价为5911.64元/平米，最高高达到6500元/平米（206.08平米）。项目简介：：城市别墅墅占地面积13万平米，建建筑面积9.5万平米，容容积率0.63，首期推出出162套住宅，其其中包含148套联排别墅墅和14产品形式：：复式，共共13种户型，目目前销售率率70%，销售情况：：总体均价价为5727.26元/平米。一期期2003年8月入住。1、城市别墅墅开盘期均均价为5408元/平米，开盘盘期第二个个月价格上上调约100元/平米，达到到5493元/平米。2、总体走势势稳步上升升，尤其是是2002年1月17日样板间开开放以后，，价格急剧剧上扬，最最高销售单单价达到6590元/平米（193.94平米）。3、2003年4月和5月周边竞争争楼盘的压压力加大同同时受非典典影响，价价格略有下下降。价格水平：：同时根据首首期产品的的规划，成成本测算角角度分析，，销售价格格总价水平平为100-120万之间，接接近高端物物业心理价价为的上线线水平。减弱价格阻阻力：能够突出产产品的个性性，做出产产品的绝对对吸引力；；增加环境配配套的投入入，树立高高档物业的的项目吸引引力；营销手段上创创新，最大程程度触及目标标客户群体的的消费习惯；；对预期价位接接受度的评估估：首期项目策划划项目SWOT分析优势产品的领先与独特性，将会绝对引领“远郊住宅”消费趋势；规模化社区，天然的环境优势，具备理想“城郊生活”的社区素质；“临水而居”成为高品质生活意识的一项软性指标；面积指标与价格处在市场热点消费区间，市场风险相对较小；品牌优势机会别墅市场的升温—由于消费心理、土地政策的变化在未来2-3年内成为高端消费的趋势由于市政道路的建设、城市发展速度影响，东丽湖的区位优势将日益突显。同类产品不具备同质竞争力劣势“距离”仍旧在目前成为前期项目认可的主要障碍。首期开发范围，不足以支撑“规模化社区、日常生活配套”的需求。销售的公开期过晚，过短，浪费市场机遇。对市场消费心理（远郊住宅）的了解很处于尝试阶段威胁上半年将会推出的全新项目（南部市场红勘开发的），在规模与产品的设计上与东丽湖具备一定的竞争，且距离相对较近、推出时间较早（04年上半年）。项目形象：世外桃源概念解释：环境优雅，提提供健康的生生活方式，远远离嘈杂拥挤挤的街道。自然环境受到到保护，人们们与鸟类及自自然景观和谐谐相处，并从从中受益。人们可以到此此周末休闲或或远足郊游，，远离城市尘尘嚣。项目主题：要建成生态（（是我们追求求的生活目标标）、健康（（是我们对于于生活形态的的理解）、环环保（是我们们倡导的生活活行为）的绿绿色综合性新新市镇生活模模型。项目个性：尊重地脉的肌肌理，搭建人人与自然共生生的生态建筑筑，浓郁的城城市意像表现现，唤起人们们对于“城市市新生活的””热情。品牌效应：xx新一带造镇计计划的向远郊郊启动(首期)项目定位:远郊生态型临临湖生活;（以水、鸟、、芦苇为项目目形象的设计计表现）(首期)产品定位:低层、低密度度、户户带院院落、水景、、温泉具有北北美建筑风格格的城郊生态态型住宅；目标客户群体体定位：目标客户构成成：首期主要选择择天津市区的的常住型高端端客户，兼顾休闲度假假型和“城市市特质”客户户。目标客户特征征年龄结构：年龄在40-50岁消费心理特征征：更加向往远离离城市、接近近自然的生活活方式；更加关心居住住的享受度。。需求特征：有自己独到的的生活见解，，不随众消费费，生活与社社交圈子相对对固定；；但对高质物物品的追求成成为显示自己己对生活品位位的标准。区域分布：相对没有比较较集中的区域域，主要居住住在95年以后购买的的和平、河西西的高端物业业中推广诉求重点点：天津市唯一的的“大型生态态临湖”社区区，充分享受受“湖景生活活”；低层、低密度度远郊生态住住宅；独特的中式、、超大、带水水景的院落；；高性价比产品品品质；具有无限升值值空间；会徽、吉祥物物及相关设施施赛期中媒体相相关报道滑水赛举办的的作用王石及xx高高层对于东丽丽湖的观点四、成功举办02年世界大学生滑滑水赛会徽吉祥物命名:英文“FLYER””、中文名称“福福来”吉祥物滑水赛会所——将成为社区活活动场所和水水上运动中心心滑水赛赛道——将成为东丽湖湖别具一格的的风景国内规模最大大的人工滑水水赛道，长700米，宽不小于于100米。2002-07-03天津日报：昨天，记者在在东丽湖畔见见到，新兴建建的滑水会所所主体工程已已竣工，７万万平方米、长长达７００米米的国际标准准赛道已展现现眼前。据介介绍，本次比比赛是中国滑滑水协会成立立以来，首次次正式主办的的世界滑水赛赛，同时是组组织规模最大大、水平最高高的一次赛事事。到昨天为为止，已有来来自美国、加加拿大等２００多个国家和和地区的５０００名运动员员报名参赛。。200