合肥城市综合体项目营销总攻方案(图文并茂128P)

XXX市广场项目营销总攻方案

2012年7月当风从东城吹来我们依稀记得她的气息根生土长的老合肥市场前言FORWORD

宏观背景分析

住宅公寓市场分析项目本体分析客群分析1、央行决定自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；自2012年7月6日再次降息，一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。此次下调特意重申了差别化住房信贷政策和抑制投机投资购房，表明国家限购、限贷的宏观调控政策不会改变，全面落实差别化的住宅信贷政策，满足首套房贷款需求2、6月26日上午商务部通报1-5月社会消费品零售额名义和实际增速分别为14.5%和10.9%，同比分别下降2.1和0.7个百分点。其中5月份，商务部监测的3000家重点零售企业中，住类、行类商品销售同比分别增长4.1%和8.2%。今年以来消费增势不尽如人意宏观市场环境

/城市规划/区域概况及发展规划宏观背景分析3、2012年上半年及二季度国民经济运行情况。初步测算，上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，上半年和二季度GDP双双“破8”。这是从2009年2季度以来经济增长首次出现“破8”的局面。国家统计局表示，房地产调控是今年经济增长速度下滑的重要原因，但为防止房地产泡沫化对经济的长期发展的冲击，房地产调控不能放松6、针对前期其他地方出现房贷优惠政策，7月10日，合肥徽商银行接到“首套房85折优惠”的口头通知，合肥首套房85折希望大增4、今年即将召开十八大，政府为了社会稳定，避免陷入“塔西佗陷阱”可能会一改过去房地产调控越调越高经历，使得房地产价格平稳发展。2012年至今，温家宝总理共6次强调必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策5、财政部7月13日公布数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。而在营业税收入中，房地产营业税则减少183亿元，下降8.5%，但刚过去的6月份单月数据开始呈现回暖迹象宏观市场环境

/城市规划/区域概况及发展规划宏观背景分析观点:目前国内经济走向不明显，甚至有继续下行压力，但房地产调控依然持续2012年1—6月合肥市住宅商品房供销关系图（不含四县一市）新增关系比销售2012年1—6月合肥住宅均价(不含四县一市)单位：元/㎡单位：套单位：套2012年6月合肥各区属住宅备案情况(不含四县一市)市场新增量及销售量进入6月份双双突破6000套，其中瑶海区住宅成交872套楼市，6月合肥住宅成交均价为6624.7元/㎡，与5月的6313.9

元/㎡相比上涨310.8元/㎡，涨幅4.9%，目前年内最高涨幅1~6月，合肥市销售住宅类商品房28518套，跌破3万套，为近五年来销量首次下跌到了3万套以下宏观市场环境

/城市规划/区域概况及发展规划宏观背景分析观点：1、国内经济走势不明朗，甚至有继续降速可能，而目前政府新投入保增长方式以粗放式的投资为主（例如近期2万亿新投资，大量流向高铁项目），属于典型治标不治本，后续市场改善期望较小2、所谓楼市回暖，目前只是表象。因为前期刚需市场被大量压抑，在4~6月小幅反弹，在政府无刺激性政策出台情况下，有待进一步观察，等待后续结果因此在目前局势不明朗的情况下，建议：缩短项目流程，加快销售进程合肥城市规划战略一主城即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区四中心一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心一新区依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区合肥141城市规划图本案项目处于合肥主城区次中心地带，随着经济的发展城市规划战略的提升和新的行政区域的划分，大合肥发展战略定位将给本区域物业发展创造更多有利条件宏观市场环境/城市规划/区域概况及发展规划宏观背景分析合肥城市规划（2006~2020）中心城区建设用地规划图中心城区城市分区规划图城市规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区，瑶海区（东部组团）：2020年规划建设用地约100平方公里；功能定位于城市东部副中心，集生活居住、职业教育、精细化工、钢铁重工、现代物流产业等本案位于城市区级城市功能区，未来周边主要以城中村改造为主本案本案住宅商业市级区级宏观市场环境/城市规划

/区域概况及发展规划宏观背景分析瑶海区位位于合肥肥市区东东部，东东经117°°、北纬31°，西以南南淝河、、板桥河河为界，，东与肥肥东县接接壤。总总面积229.53平方千米米，总人口90.28万人（2011年）。2011年，GDP总额290亿元，同比现现价增长18.2%。区位交通优势势明显：安徽徽汽车客运枢枢纽站、合肥肥火车站座落落区内，区内内路网不断完完善，地铁2号线、铜陵路路高架将快速速提高区域交交通价值瑶海区属于合合肥老工业区区，目前总占地面积2万多亩的危旧旧房、城中村村和棚户区，，2012年4月合肥市委书书记吴存荣指出对于瑶海海区来说，要要紧紧抓住拆拆迁改造这个个“牛鼻子”，继续坚持持以人为本本的理念，，通过强力推进老老城改造，造福人民民群众，赢赢得更大的的发展空间间和舞台CMC观点：该区区域目前是是市场洼地地，轨道交交通等交通通设施将提提升区域潜潜在价值宏观市场环环境/城市规划/区域概况及及发展规划划宏观背景分分析行政单位人口数量（万人）合肥市708瑶海区90.28蜀山区102.23包河区81.77庐阳区60.92观点：本地地住宅市场场以瑶海区区当地刚需需投资客群群兼备，价价格抗拒因因素较为明明显本地居民职职业主要为为普通工薪薪阶层、个个体经营户户等项目周边主主要为做生生意人员：：来源以省省内其他城城市为主，，市内以其其他区属为为主，瑶海海区本地商商户较少。。省内其他城城市人员因因生意规模模收益较低低，考虑在在合肥置业业意愿较低低，属于打打一枪换一一地类型，，除非生意意做好做固固定；市内内其他区属属人员一般般在合肥有有房，绝大大数置业也也不以瑶海海区为首选选。本地置业多多数考虑本本地：一、、习惯居住住；二、价价格相对较较低宏观市场环环境/城市规划/区域概况及及发展规划划宏观背景分分析小结：宏观背景分分析1、整个国内内经济走势势不明显，，可能会恶恶化2、由于前期期市场刚需需压抑，楼楼市在4~6月小幅反弹弹是否可延延续，主要要在于政府府是否会出出台打压政政策3、该区域目目前是市场场洼地，轨轨道交通等等将提升区区域潜在价价值4、本地住宅宅市场以瑶瑶海区当地地刚需投资资客群兼备备，价格抗抗拒因素较较为明显市场前言FORWORD宏观观背背景景分分析析住宅宅公公寓寓市市场场分分析析项目目本本体体分分析析客群群分分析析住宅宅公公寓寓市市场场研研究究板块块分分析析/竞争争项项目目分分析析/市场场特特点点分分析析信地城市广场温商国际生活广场华润紫云府宝业东城广场恒盛豪庭本案中天左岸晟地东三里宝业城市绿苑中商一环铭座1公里本案案周周边边主主要要在在售售及及即即将将上上市市楼楼盘盘即将将上上市市在售售尾盘盘在在售售项目名称占地面积（约万㎡）总建面（约万㎡）物业类型住宅、公寓情况总量（约万㎡）已推供应量（约万㎡）去化量（约万㎡）已推售去化率未来供应量（约万㎡）预计下半年新增供应量（约万㎡）均价（元/㎡）温商国际生活广场18.634商业、住宅3.20003.22.1——华润紫云府4.619住宅、公寓191916.788%2.306500恒盛豪庭13.850住宅484847.398.6%0.707200宝业城市绿苑3037住宅、公寓35312890.3%446900中天左岸2.818综合体10.55.222.8755%7.632.6平层6900LOFT约11000宝业东城广场6.733综合体147.52.4833%11.5246900信地城市广场28110综合体2610.76.964%19.13LOFT约10700平层6800住宅7300中商一环铭座0.983.58公寓3.583.582.6875%0.907700晟地东三里0.31住宅101011——合计160.28125107.9385.7%50.3516.7项目目周周边边主主要要在在售售及及即即将将上上市市楼楼盘盘情情况况备注注：：周周边边项项目目多多数数是是尾尾盘盘销销售售，，本本案案未未来来真真正正面面对对竞竞争争的的大大盘盘并并不不多住宅宅公公寓寓市市场场研研究究板块块分分析析/竞争争项项目目分分析析/市场场特特点点分分析析信地城市市广场一期三期5#LOFT二期在售销售情况况：一期期红星美美凯龙已已营业、、目前在在售二期期，商铺铺均价约约50000元/㎡、住宅均均价约7500元/㎡、LOFT公寓均价价约11000元/㎡、三期待待售项目基本本情况项目位置置：项目位于于新站区区临泉路路与全椒椒路交汇汇处物业类别别：综合体占地面积积：28万㎡总建筑面面积：110万㎡，其其中住宅公寓寓约26万㎡绿化率：：40%容积率：：2.73区位描述述：项目目交通便便捷，通通达度高高，周边边拥有多多个大型型专业市市场及知知名酒店店商超，，商圈氛氛围较好好住宅公寓寓市场研研究板块分析析/竞争项目目分析/市场特点点分析信地城市市广场公寓住宅宅销售节节点销售情况况：项目已推推出约10.7万㎡住宅宅公寓体体量，去去化约6.9万㎡，目前整体体去化率率约64%。LOFT实际成交交均价约约10700元/㎡，平层公寓寓实际成成交价格格约6800元/㎡，住宅实际际成交价价格约7300元/㎡二期首次次开盘推推出5#LOFT公寓，共共约3.5万㎡，目目前已去去化约3.2万㎡，，实际际成交交均价价约10700元/㎡去化率率约91%2010年4月推出4#住宅，，共约约2.7万㎡，，目前前去化化约1.8万㎡，，实际际成交交均价价约7300元/㎡，去化率率约67%2011年9月推出2#公寓，，共约约4.5万㎡，，目前前去化化约1.6万㎡，，实际际成交交均价价约6800元/㎡，去化率率约36%2012年3月销售政政策：：2#楼首付5000元起，，送25000元装修修基金金，赠赠三年年免费费宽带带及三三年家家政服服务。。所有有在售售首付付分期期98折，首首付全全付96折，一一次性性付款款95折住宅公公寓市市场研研究板块分分析/竞争项项目分分析/市场特特点分分析两室一一厅68㎡㎡一室一一厅45㎡㎡户型总总体方方正，，功能能格局局明确确，面面积浪浪费较较少；；且增增加创创新，，提高高使用用舒适适度改造成成书房房0.7米宽飘窗住宅公寓市市场研究板块分析/竞争项目分分析/市场特点分分析信地城市广广场部分推广活活动：2012年6月30日在售楼部部举办“畅畅享激情名名流之夜夜——信地顶级跑跑车品鉴会会”6月15日，信地城城市广场韩韩国济州岛岛游正式启启动项目在6月之后举办办了大量的的SP活动，主题题与回馈老老业主政策策相关，为为项目增加加老带新成成功率住宅公寓市市场研究板块分析/竞争项目分分析/市场特点分分析信地城市广广场项目简简评对本案启示示1、增加活动动频率，提提高项目人人气2、注重老带带新活动宣传推广执执行较好，，营销活动动与回馈老老业主政策策相关项目自身实实力较强，，在合肥市市场具有较较高知名度度项目公寓产产品以小户户型为主，，且户型设设计较好，，实际成交交总价较低低住宅公寓市市场研究板块分析/竞争项目分分析/市场特点分分析宝业东城广广场项目基本情情况项目位置：：项目位于东东二环与长长江东路交交叉口西北北角物业类别：：综合体占地面积：：6.7万㎡总建筑面积积：33万㎡，其中中7#为公寓约1.8万㎡绿化率：30.2%容积率：3.65#4#3#2#6#7#销售情况：：2011年12月2#楼开盘共256套，面积区区间95-128㎡两房三房目目前均价约约7100元/㎡；2012年4月6#楼开盘共113套两房，89、97㎡目前均价约约7000元/㎡，目前去化化约57%；2012年6月3#楼开盘192套两房三房房，面积区区间110-132㎡目前均价约约7100元/㎡，目前去化化率约15%整体实际成成交均价约约6900元/㎡7#楼开始预约约登记，暂暂无销售信信息销售政策：按时签约优惠惠3000元。按揭优惠惠60元/㎡，一次性付款款100㎡以下优惠150元/㎡，100平米以上优惠惠210元/㎡。目前推售整体体去化率约：：33%。主力客群为为项目周边地地区刚需住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析东城广场部分推广活动动：举办“宝业东城广场场杯”发现最美合肥肥女孩评选活活动目前有老带新新活动：老客客户免1年物业费住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析东城广场项目目简评对本案启示老带新活动必必须要实行有有效的刺激政政策，提高刺刺激力度实用用性推盘量小，推推盘节奏紧凑凑该项目定位于于东城领导地地位，在合肥肥市场具有一一定知名度项目90㎡左右两房销售售抗性最小住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析2#3#新华国际广场场公寓项目基本情况况项目位置：项目位于黄山山路与潜山路路交口向南200米物业类别：综合体占地面积：12万㎡总建筑面积：：30万㎡，其中2#、3#为公寓占地6.2万㎡绿化率：37.63%容积率：5.32区位描述：项项目为目前合合肥热门板块块，周边居住住商业氛围较较浓厚新华国际公寓寓产品基本情况况：项目2#、3#楼为公寓产品品，分别为33层3梯15户、33层3梯13户，产品户型型面积区间37—72㎡㎡，层高2.8米。其中3#为精装修产品品销售信息及政政策：项目2010年10月开盘，朝南南精装公寓均均价约9000元/㎡、朝北约8000元/㎡，朝南毛坯均均价约7900元/㎡、朝北约6900元/㎡，目前首付最低低一成，最低低2.6万起，开发商商垫资2成（年内有效效）。目前公公寓产品整体体去化约82%低首付，精装装修、毛坯选选择余地大住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析新华国际广场场公寓报广：简单明了，直接突出低首首付、准现房房新华国际广场场对本案启示示：本案销售政策策可借鉴低首首付，产品可可考虑在低层层做精装修（（现房优势））住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析Imore项目基本情况况项目位置：项目位于合肥肥市政务区祁祁门路和茂荫荫路交口物业类别：住宅公寓占地面积：5.26万㎡总建筑面积：：26万㎡，其中公寓占地6.28万㎡绿化率：36%容积率：4.85区位描述：紧紧临天鹅湖，，周边住宅商商业氛围较好好产品基本情况况：项目公寓产品品1栋，6梯27户、共35层，其中1+3商铺。项目分分两个单元销售信息及政政策：项目2011年10月底开盘2单元，目前在售2单元在售面积积为47—77㎡㎡房源，精装修修的均价7600元/平；毛坯房均均价价格：6600元/㎡。一次性付款款98折，按揭付款款99折。目前去化化约35%主要客群为青青年首次置业业客户及投资资办公客户产品亮点：1、外立面玻璃璃幕墙；2、精装修、毛毛坯房同时拥拥有；住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析Imore推广活动6月22日，imore端午节活动7月份imore“寻找陈奕迅””模仿秀活动动，吸引大批批年轻人来到到售楼部对本案启示：：精装修毛坯增增加客户选择择余地住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析综合项目板块块分析及竞争争项目分析，，目前本案所所处市场环境境呈现出以下下特点：本案相对于周周边公寓项目目及合肥热门门板块区域公公寓无价格优势项目名称面积区间（㎡）销售均价（元/㎡）XXX市广场50—947000信地城市广场43—68LOFT10700、平层6800中天左岸50—55平层6900、LOFT11000新华国际广场37—72精装修8500、毛坯7400Imore47—77精装7600、毛坯6600建议：本案低层部分分房源做成精精装修房源，，提高客户选选择余地，增增加产品卖点点住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析周边较多项目目处于尾盘销销售，作为本本区域最大体体量公寓项目目与周边项目目在竞争中存存在较大差异异项目名称销售状况物业类型XXX市广场在售公寓，商业华润紫云府尾盘住宅、公寓恒盛豪庭尾盘住宅宝业城市绿苑尾盘住宅、公寓、酒店中商一环铭座尾盘公寓建议：强调前期商业业销售的巨大大成功，为本本案在后期面面市中突出强强大的配套设设施住宅公寓市场场研究板块分析/竞争项目分析析/市场特点分析析市场特点小结结：目前公寓市场场主要营销策策略为：1、精装修2、低首付3、老带新4、营销活动认为，本案应应避免以价换换量，所以提提高性价比，，突出现房优优势，实现差差异化营销是是本案下一步步的重点工作作住宅公寓市场场研究板块分析/竞争争项项目目分分析析/市场场特特点点分分析析市场场前前言言FORWORD宏观观背背景景分分析析住宅宅公公寓寓市市场场分分析析项目目本本体体分分析析客群群分分析析项目目概概况况/项目目产产品品分分析析/SWOT分析析项目目本本体体分分析析项目目所所属属区区位位本案案位位于于长长江江东东路路与与铜铜陵陵路路交交叉叉口口北北约约100米。。项项目目位位于于东东一一环环与与东东二二环环之之间间，，周周边边交交通通便便利利，，生生活活配配套套设设施施完完善善。。距距离离万万达达商商圈圈约约2公里里，，距距离离元元一一商商圈圈约约1.5公里里，，位位置置较较好好本案案位位于于长长江江东东路路与与铜铜陵陵路路交交叉叉口口北北约约100米铜陵路高架地铁2号线元一商圈万达商圈1.5公里2公里沃尔玛合肥五中合肥二院39中学位置置属属于于老老城城区区，，配配套套完完善善项目目四四至至：本案案铜陵陵北北路路长江江东东路路临淮淮路路项目目东东侧侧紧紧临临城城市市主主干干道道———铜陵陵北北路路，，北北侧侧紧紧临临城城市市支支路路———临淮淮路路南侧侧为为现现有有住住宅宅、、西西侧侧为为温温商商国国际际生生活活广广场场地铁铁2号线线铜陵陵北北路路高高架架目前前修修建建高高架架对对本本案案户户外外宣宣传传及及客客户户到到案案场场有有较较大大影影响响项目目周周边边情情况况项目目目目前前周周边边居居住住氛氛围围较较为为成成熟熟，，属属于于东东部部老老城城区区，，目目前前项项目目东东侧侧铜铜陵陵路路正正在在修修路路，，预预计计2013年5月份份完完工工。。项目目产产品品情情况况楼栋回迁户对外销售总计面积（㎡）户数（套）面积（㎡）户数（套）面积（㎡）户数（套）1#9543.0610811905.5518421448.612922#12457.481838532.5810320990.062863#10772.651254999.065015771.711754#14346.871486968.198621315.062345#13500.251539487.3211522987.57268合计60620.3171741892.7538102513.011255本项项目目公公寓寓产产品品一一共共1255套，，其其中中回回迁迁房房717套、、对对外外销销售售的的538套观点点：：本本项项目目存存在在大大量量回回迁迁户户，，具具有有较较高高老老带带新新活活动动价价值值。。因因此此，，在在老老带带新新活活动动中中要要重重视视老老带带新新政政策策及及力力度度项目目概概况况/项目目产产品品分分析析/SWOT分析析项目目本本体体分分析析公寓寓型型户户型型，，整整体体采采光光及及通通风风较较差差；；较为为方方正正，，拐拐角角不不多多卧室室大大门门面面对对客客厅厅及及餐餐厅厅，，隐隐私私性性较较差差；；小两两房房的的设设置置对对刚刚需需客客户户的的吸吸引引较较大大，，户户型型采采光光、、隐隐私私性性相相对对住住宅宅产产品品较较差差，，但但整整体体较较为为方方正正本项项目目主主力力户户型型区区间间为为65-85㎡的两房67㎡81㎡72㎡项目概况/项目产品分分析/SWOT分析项目本体分分析SWOT分析S处于合肥老老城区，周周边配套成成熟交通便利，，位于轨道道交通2号线北侧商业配套（（商业成功功被华润苏苏果购买，，增加项目目在区域知知名度）WOT售楼部位置置差接待人员专专业素质有有待提高目前本项目目推广较弱弱目前是合肥肥价值洼地地区域轨道交通紧紧临项目市场竞争压压力较大宏观环境不不明朗项目概况/项目产品分分析/SWOT分析项目本体分分析项目概况/项目产品分分析/SWOT分析项目本体分分析本项目价值点梳理城东进城第一站，拥有庞大的流动人口由于流动人口较多，租赁市场较为旺盛租赁市场的价值使得本区域受到投资客群的关注较好的配套价值：华润苏果三万方城市综合体是本项目的亮点轨道交通的规划将大大提升本项目升值潜力12345通过以上板板块及市场场分析，我我们来看一一下，我们们的主要客客群在哪里里？住宅公寓市市场研究市场前言FORWORD宏观背景分分析住宅公寓市市场分析项目本体分分析客群分析东城居民特特征描述特征1：文化教育育程度相对对较低、多多数以组建建家庭并养养育有子女女。对子女女教育花费费投入较大大。东城居民以以项目地所所在版块原原居民为主主他们以周边边厂职工为为主，文化化程度较低低他们多为合合肥瑶海区区本地居民民为主他们年龄以以35-60岁为主他们多数已已组建家庭庭、并育有有子女特征1：年龄客群分析东城居民特特征描述特征2：大部分家家庭平均收收入较低、、但家庭资资产值不低低，置业有有待引导大部分家庭庭平均收入入在4000-6000左右/月不少家庭因因下岗、内内退影响月月收入不稳稳定他们拥有1套或1套以上住房房（政府拆拆迁补助））他们平均收收入较高、、具高消费费力他们处于事事业上升期期，注重家家庭性消费费特征2：收入新建小区居居民项目地原居居民客群分析特征3：区域内急急需综合性性商业，解解决日益增增长的购物物、娱乐等等方面需求求。他们对目前前的购物坏坏境不满，，有提升服服务的要求求他们的消费费比较理性性、更看重重性价比而而非品牌生活类及对对子女的支支出为他们们主要消费费特征3：消费习性性客群分析东城居民特特征描述以购买能力力等因素为为切入点进进行分析刚需客户户特征：对于价格格敏感，，非常关关注总价价，具备备强烈置置业需求求关注要点：价价格、教育、、实用具象化：老城城区的中低收收入家庭作婚婚房使用&外来进城务工工人员刚需客户中端客户投资客户中端客户特征：对于价格敏感感度降低，对对项目品质及及环境关注度度增加关注要点：性性价比、产品品、教育、环环境具象化：板块块内的生意人人、公务员投资客户特征：重视升值潜力力关注要点：品品牌、地段、、未来发展具象化：主要要来源于肥东东的投资人群群，部分来源源于合肥市及及外地人本项目的主力力客群刚需与与投资客户兼兼备，对价格格较为敏感客群分析以购房者的特特性为切入点点进行分析共性目的需求购房者1.购房主力军2.主要客户为板块周边的员工及个体经营户3.主要购房者以30岁左右的青年为主4.近6成的潜在购房者有属于工薪阶层，对价格较为敏感1.购房目的以自自住为主，工工作需要比例例较高2.外来进城务工工人员在合肥肥定居1.在区域内项目目价格的对比比中会优先考考虑性价比较较高的项目2.在户型选择上上，两房的户型将将会是选择的的主力购房者主要为为投资以及刚刚需自住为主主，两房户型型为首要选择择客群分析客群分析小结结1、区域居民特特征：2、本项目客群群：客群分析重视视邻邻里里关关系系平均均收收入入较较低低但但家家庭庭资资产产值值不不低低刚需需、、对对价价格格较较为为敏敏感感投资资、、小小商商小小贩贩针对对客客群群总总结结，，我我们们找找到到了了购购房房者者在在哪哪！！回回答答了了卖给给谁谁的问问题题！！接下下来来，，如何何卖卖？？我们们的的观观点点是是从从人文文及及历历史史关关怀怀的角角度度，，首度度唤唤醒醒潜潜在在客客户户关关于于本本案案的的情感感共共鸣鸣！！老城城的的守守望望者者去去哪哪了了？？曾经经的的红红墙墙砖砖瓦瓦老老厂厂房房、、人人声声鼎鼎沸沸、、熙熙熙熙攘攘攘攘哪哪里里去去了了———我们们回回首首……1、市市政政道道路路施施工工，，周周边边临临街街商商铺铺经经营营惨惨淡淡，，居居民民出出行行极极度度不不便便！！2、““东东部部进进城城第第一一站站””政政策策封封锁锁，，肥肥东东人人群群退退避避三三舍舍！！3、周边边生活活市场场集中中，居居住环环境脏脏乱差差！4、回迁迁户居居民比比例占占据本本案一一半以以上！！百汇当当下正如从从什么么时候候起，，我们们听说说：黄河是是我们们的母母亲河河！！！！为什么么长江江不是是？！！《北纬30°°·中国行行》大型纪纪实特特别节节目播播出后后，我们才才识得得“远远方的的家””！并不都都是诡诡秘的的百慕慕大！！东城是是合肥肥老工工业基基地，，开元元轮胎胎厂、、粮食食二库库、搪搪瓷厂厂等众众多老老厂区区曾集集聚于于此，，曾是是合肥肥的繁繁华之之地，，但随随着城城市的的发展展，这这里也也成了了合肥肥脏乱乱差的的代表表，不不再是是人们们向往往的地地方昨天已已成过过去，，历史史的车车轮滚滚滚向向前昨日东东城东城不不再是是记忆忆中的的样子子？昨天的的东城城是今今天合合肥的的母亲亲，现在的的东城城可能能不为为众人人所知知！视角决决定出出路！！改造前前的东东城改造后后的东东城东城今今日08年起东东城厂厂矿企企业、、危旧旧房、、城中中村进进行集集中改改造。。其中中，伴伴随着着坝上上街区区域改改造和和东七七城中中村改改造的的推进进，东东城的的发展展日新新月异异只需要要一点点等待待GIVEMEALITTLETIME东城解解读1。古老老的的就就必必然然是是崭崭新新的的》》东城大事件——1、轻轨2号线的布局；；2、裕溪路、铜铜陵路高架建建成；3、周谷堆地块块开发；。。。。。。。东城解读2。动荡的就就可以是性价价比的》》生活皈「1」生活一路狂奔奔》》只要温暖随行行温情东城1。走不出城东，，是因为走走不出习惯温情东城2。对城东的眷恋恋，更是对生生活的依恋温情东东城3。熟悉的的街道道，城城东特特有的的生活活味道道项目定定位一个名名字。。很生生活。。百汇·心港湾湾——我在在东东城城的的家家——※百川汇汇聚终终到海海，心心语星星空恋恋港湾湾※标识展展示我们的的房子子卖卖给三三无人人群！！无房。。无车车。无无存款款。无房说说：房房子大大了，，自由由少了了;无车说：：无需车车行，下下楼即逛逛华润生生活MALL;无存款说说：定存存股票基基金，不不如买公公寓省心心。视觉展示示》》唤起共鸣鸣、有冲冲击力的的报广唤起共鸣鸣、有冲冲击力的的报广我们的房房子卖卖给四有有人群有孝心。。有远见见。。。。孝心说：：送父母母一个安安享晚年年的记忆忆——这片高楼楼啊，就就建成在在当初的的红墙砖砖瓦老厂厂房;远见说：：轻轨2号线布局局东城，，裕溪路路、铜陵陵路高架架将成；；3万㎡安徽徽最大华华润苏果果生活MALL顶级生活活配套；；。。。。。。。。接下来，进进入项目的的实战营销销阶段！营销推广MARKETING项目现场包包装传播推广思思路销售节点＆策略现场包装》》已建售楼部部开间小进进深大位置不佳装修品质欠欠缺未能起到项项目门脸的的作用在临近本案案的城市主主干道（如如长江东路路），租用用较大开间间铺面，配配合项目调调性重新打打造售楼部部。<具体选址方方案详见CMC合作后续服服务>调整建议》》重新选址视觉活起来来欣赏融合时时间与艺术术的精品感受一份心心情味觉活起来来售楼处茶水水间现成的的食物，水果面包、、私藏红酒酒，随时可可享用…听觉活起来来一首温馨的的老旋律伴着一杯澄澄澈柠檬水水的问候“先生，您好好！”嗅觉活起来来浓郁的咖啡啡，清冽的的鲜花释放你的嗅嗅觉体验调整建议》》体验式营销销结合项目建建筑风格及及调性演绎绎，增加高高雅生活气气息挂画陈陈设。视觉打造》》亲民装饰些许复古欧欧式的陈设设细节，凸凸显项目品品质感。视觉打造》》高雅摆设剪影合肥——关于合肥的的此刻与曾曾经视觉打造》》怀旧元素为客户提供供茶水、咖咖啡等饮品品，摆放鲜鲜花等绿色色清香植物物，弱化距距离感，提提升客户感感受。同时建议吧吧台设置为为圆形，有有效增加互互动。立体感官》》水吧台设置置CMC观点：良好好的服务意意识是团队队管理第一一要素。精英服务》》团队组建<CMC服务团队构构建详见方方案附件>营销推广EXTENSION项目现场包包装传播推广思思路销售节点＆策略文化推动力力生活创造力力公寓鉴赏力力人群吸引力力老城文化东部文化和谐邻里亲近东城的的回忆树立“东城城式生活””影响力推广目的区位、地段段精致之选文化推动力力

东部老老城文化提升高度，，以东部新新住宅集群群代言身份份宣传造势势“印象合肥”摄影大奖赛赛“东成西就的的中华文明明”大型讲座邀请名师名名家剖析地地域文化深深层内涵报刊、杂志专专栏文章炒作作“我在东城的家家”专栏报道“东成西就的中中华文明”大型文化讲座座活动目的：提升项目关注注度及影响力力活动内容：邀请央视百家家讲坛著名讲讲师葛剑雄来来肥讲座，短短时期内为项项目集聚大量量人气，突出出区域优势。。活动宣传：名人效应+媒体联合炒作作活动细节：意向客户+星级酒店+名人主持+项目推介+心动大奖“我在东城的家家”报刊专栏报道道活动目的：树立项目公信信力活动内容：联合瑶海区政政府，选择强强势媒体开展展战略合作，，开设“我在东城的家家”报刊专栏，系系列报道东城城普通人物在在东城改造的的大战略中经经历的悲欢与与浮沉，同步步传递东城百百姓对改造积积极响应的精精神面貌、政政府对东城改改造的积极推推进。活动宣传：政府形象+媒体联合炒作作生活创造力和和谐邻里以客户联谊为为特色的系列列SP活动“百汇·心港湾”业主联盟会喝茶、会友、、聊天我们的百汇假假日给予购房客户户特殊身份认认同特色周末活动动——「以一道门打破破更多的墙」活动目的：提升项目人气气活动内容：以老客户联谊谊为主，鼓励励老客户邀请请新客户共同同参与，提供供邻里交流感感情、畅谈生生活的平台。。周末活动每周周日固定举行行，客户可在在营销中心观观影、品茶、动手创创造等，以生生活化的贴心心服务给客户户营造家的温馨感感觉。活动宣传：常规媒体及户户外推广公寓鉴赏力地地段、品质质价值点点高度度提炼炼具有“销售力力”的物料料精装公公寓样样板房房板块价价值提提升一面照照进未未来的的“镜子”板块价价值炒炒作精装公公寓样样板间间建议在在将公公寓部部分拿拿出1-2个楼层层，定制精精装样样板间间，亲临现现场的的直观观感受受远比比销售售说辞辞更有有力！！可以是是，秒秒杀一一切菲菲林的的华丽丽丽小小简欧欧》》》》也可以以是——突显公公寓与与80后紧密密结合合的生生活方方式读读本演演义！！精装公公寓样样板间间精装公公寓样样板间间情景真真人样样板间间开放放，梦梦想成成真，，大呼呼过瘾瘾！人群吸吸引力力“老合肥肥”和“新合肥肥”生活读读本“嘿，别别说你你懂生生活”指定客客群针针对性性宣传传，特特殊优优惠住宅的的智慧慧，也也是生生活的的智慧慧吸引目目标客客群创意物物料》》精品生生活手手册/楼书《嘿，别别说你你懂生生活》一本关关于生生活感感悟的的楼书书百汇·心港湾湾的生生活智智慧线上推推广》》立体通通道组组合1、短信信：借助科科技手手段覆覆盖区区域客客群，，及时时传递递项目目动态态。2、电视视：借力省省直传传媒，，扩大大项目目影响响力及及品牌牌穿透透力。。3、网络络：微博时时代，，互联联网第第一资资讯即即时传传播。。线下推推广》》多网点点覆盖盖客群群1、派单单：通过对对区域域居民民的衣衣食住住行走走访，，针对对定制制特别别派单单渠道道。2、代销销点：：CMC首创成成熟分分销模模式，，已布布局全全省10余个市市的乡乡镇服服务网网点。。营销推推广EXTENSION项目现现场包包装传播播推推广广思思路路销售售节节点点＆策略略销售售目目标标总目目标标：：从签签约约本本项项目目至至年年前前，，完完成成具具备备预预售售