深圳商业地产项目招商策划方案(招商战略)

中信地铁商场C-1区招商策划报告2008-6-1目录第二章第三章第四章第一章

深圳地铁商铺现状

项目概况第四章招商战略

项目包装规划建议

市场定位地铁带来的商机地铁连接商业物业，一直是广大市民消费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点。

项目业态：以食品、休闲服饰、包、饰品等业态为主

租金价格：200元上下/平方米/月

经营情况：人流一般，经营情况一般

华联街租金价格：200-500元/平方米/月

经营情况：人流很多，租赁率达90%

1828潮流前线业种繁杂，以休闲服饰、皮具手袋、外贸鞋、时尚精品、饰品、内衣等青春时尚的中低档商品为主项目业态：

项目业态：地铁商业电子专业市场

租金价格：条柜1200-3000元/月

经营情况：人流少，商户称主要靠熟客支撑

华强地铁电子市场项目特点：零星商铺，无明显特点

租金价格：约1000元/平方米/月

经营情况：人流一般，商户称很难赚钱

罗湖站地铁商铺

项目业态：蔡澜美食坊、邓达智概念廊、潮流前线、名品折扣店等

租金价格：600元/平方米/月

经营情况：人流一般，经营情况尚好

中信地铁商场综述根据地铁往来人流的特征，我们看到，深圳地铁商业一般以快速、便利消费为导向，其商业定位一般为中高档特色商品的潮流阵地，主营业态将以快速消费品、潮流服饰、特色美食、数码品为主。【一】项目概况项目位于于中信地地铁商场场C区地下一一层,总建筑面面积约为为1242.35㎡中信地铁铁商场位位于羅湖深南南中路與與上步路路交匯处，地鐵1號線的科科學館站站，交通通便捷，，日人流流量超過過25萬，商場場配套設設施完備備，擁擁有1300個停車位位的大型型停車場場。项目基本本概况位居深圳圳最大、、最成熟熟商圈之之一——科学馆商商圈龙头头位置，，共享中中信城市市广场日日均超过过10万客流及及高速提提升的投投资和经经营价值值前景，，更享有有华强北北辐射珠珠三角及及港澳、、内地的的强大商商业辐射射力，未未来发展展无可限限量。中信城市市场和中中信城市市广场三三期——中信地铁铁商场，，给本项项目带来来巨大的的支持力力，本项目可可延续中中信地铁铁商场的的定位以以共同发发展项目周边边商业状状况分析析项目周边边商业环环境分析析代表性商商业为华润万象象城、中中信城市市广场、、地王信信兴广广场、深深圳书城城它们地处处东门商商圈和华华强北商商圈的中中缝，构构成了深深南中路路一道靓靓丽的风风景线。。深南中商商圈是自自2000年起逐渐渐形成的的一个新新兴商业业圈，正正营造出出深圳中中高档消消费的新新热点。。深南中片片区高级级写字楼楼林立：：中信大大厦、上上步大厦厦、商业业银行大大厦、中中核大厦厦、华联联大厦、、新闻大大厦等项目ＳＷＷＯＴ分分析优势（S）劣势（W）√依托中中信城市市广场和和中信地地铁广场场的多年年经营，，已形成成成熟的经经营氛围围，无需需市场培培育√项目地形形为长方方形，虽虽有三个个出入口口，但人人流导向向不足。。仅有连连接城市市广场的的A夹层入口口有稳定定人流√租赁价格格及租赁赁条件无无明显优优势√深圳开通通的地铁铁尚未完完全覆盖盖市民活活动范围围，地铁铁乘坐人人群单一一，人流流量也有有限，市市民未形形成普遍遍的地铁铁消费习习惯√商场硬硬软件件设施施较到到位，，实行行统一一招商商和统统一管管理，，长远远经营营有保保障√商场已已成为为白领、、中产产人士士等固定客客的集中中消费费区域域，顾客消消费力力强劲劲，专专程来来购物物的顾顾客比比例较较高项目ＳＳＷＯＯＴ分分析…机会（（O）…威胁（（T）√老商圈圈根深深蒂固固，改改变人人们的的消费费习惯惯有难难度；；加上上COCOPARK及怡景景中心心城等等大型型地铁铁物业业的日日益成成熟运运营，，亦分分薄不不少客客流.√深圳地上可可供商商业开开发的的地皮皮越来来越少少，尤尤其是是在地地铁沿沿线的的商业业旺区区，商商业必必然要要往地地下转转移。。等地地铁的的其他他几条条线路路通车车，整整个网网状的的地铁铁系统统将可可带来来大量量人流流，地地铁商商业将将真正正旺起起来。。消费群群体分分析中信地铁商场C-1BECDA地铁、、公交交车总总站人人流中信城城市广广场消消费者者高级写写字楼楼白领领高级公公寓住户深南商商圈消消费者者【三】项目定定位及及分析析定位思思考项目与与中信信地铁铁商场场A区、吉吉之岛岛百货货相连连接，，因此此在业业态的的定位位上必必须独独树一一帜，，商户户组合合推陈陈出新新才能能有效效地扩扩大商商业效效应，，与此此现有有商业业形成成互补补，避避免千千店一一面，，扎堆堆经营营的白白热化化竞争争，风风格定定位上上更需需和而而不同同。从深圳圳市人人口结结构、、深南南中商商圈人人流及及地铁铁客流流特色色分析析：中中青年年为商商圈消消费主主力人人群，，其中中以年年龄介介于20-40岁的人人群为为市场场消费费主力力，占占人口口总数数30%，这部部分人人群具具有一一定的的消费费能力力，消消费赶赶新潮潮、讲讲品味味、求求刺激激，所所以我我们认认为本项目目以新新兴消消费人人群为为主力力消费费目标标，倾倾情营营造深深圳最最具标标志性性的时时尚消消费场场所。定位原原则内部实实行高高档装装修设设计，，形成成中高高档特特色商商品组组合及及各自自独立立又互互相关关联的的业态态布局局。项目定定位建建议特色、、便利利、休休闲式式消费费主题题商场场。以以中信信城市市广场场和中中信地地铁广广场的的人流流为依依托，，集地地铁便便利配配套，，以个个体零零售为为主要要经营营模式式。市场和和经营营定位位业态定定位定位总总结定位依依据（（一））每天仅仅乘搭搭地铁铁的人人流量量就数数以万万计，，加上上天河河本身身作为为顶级级商圈圈吸引引的旅旅游观观光等等其他他客源源，人人流如如鲫的的流量量为项项目打打下坚坚实的的基础础，只只要项项目主主题定定位合合理，，开创创一片片新天天地是是完全全可能能的。。定位依依据（（二））天河路路是广广州商商业的的制高高点，，周边已已有多多间大大型shopping-mall林立，，以本本项目目考量量，应应选择择错位位经营营，避避开客客源被被分流流。创创造自自己的的风格格、特特点，，从而而令项项目在在天河河商圈圈迅速速崛起起与持持续发发展。。即时性性消费费商品品和专专业服服务、、以便便利性性商品品和服服务以以及流流行性性商品品为主主铺位划划分建建议本项目目建议议各分分割铺铺位以以小面面积为为主，，约15-20M2,一方面面适应应了市市场需需求，，也利利于快快速招招商、、提升升租金金。定位目目标在对项项目进进行定定位前前,必须明明确我我们的的目标标是什什么?通过对片区区商业的初初步模底,在确立目标标时我们与与开发商观观点一致,即通过招商商成功体现现项目商业业价值,然后进行市市场销售,从而使项目目利益最大大化。本项目的运运作目标为为：成功进进入市场销销售1营销定位思考思考一如何才能迎迎合商户的的心理需求求？”能否通过与与竞争对手手综合比较较，寻找本本项目的差差异化竞争争力？思考二按照商场商商业主题定定位，本项项目的目标标招租客户户为精品服服饰类小型型零售商。。此类商户户通常租赁赁面积偏小小，经营成成本较小。。经营内容定定位以潮流饰品品、化妆品品、精品为为主的经营营内容消费档次定定位以中档为主主业态定位时尚馆——潮流精品、、饰品、服服饰商家定位省内外品牌牌商家和本本地经营商商户项目定位以追求时尚尚潮流的年年轻消费群群体为主要要消费对象象的女性服饰、、精品、饰品之中档档消费的潮潮流时尚馆馆定位描述商场功能定定位：一个前卫卫潮流的饰饰品服饰时时尚基地商场客户定定位：崇尚流行行、时尚的的年轻消费费群体定位描述---时尚馆搜罗深港顶顶尖流行，，掠获全球球卓绝时尚尚，日韩\欧美\本土精饰品品应有尽有有,流行时尚馆馆只为混融融新潮，反反对平庸。。业态全面覆覆盖流行饰饰品、时尚尚小物、化化妆品、化化妆工具、、玩偶等，，只为满足足80后人的潮拜拜生活。在这个专属属于己的流流行时尚馆馆里，每个个人都可以以成为至IN潮人。唤醒流行沸腾时尚招商策略【四】招商对象个别外地特特色商家：香港、东东南亚等地地区特色商商家，他们们的进驻会会带旺整个个项目，产产生烘托商商业气氛，，推动项目目发展的良良好局面。。本地特色经经营商户：此类商户户以特色经经营为主，，紧贴潮流流脉搏，，前卫时尚尚、属于擅擅长经营的的一类；以以个体经营营者为主。。招商方式实行“双双轨道”招招商模式，，即采取人人员定点与与招商人员员流动招商商相结模式式。招商处为辅辅、流动式式外围招商商为主流动招商：：立足于1+1的服务模式式，通过电电话、DM电邮、扫盘盘等方式，，实现与客客户一对一一深层沟通通，扩大信信息传递面面与信息量量。——电话营销对对象：中信信地铁商场场原有客户户资源——扫盘范围：：（华强北北）：女人人世界、嘉嘉华外贸市市场、1828潮流商场（深南中））：华联街街、巴登街街街铺（东门门）：：西华宫、、南塘、中中威、九龙龙城等（人民南））：海燕、、南洋、罗罗湖商业城城定点招商：：依托于招商商中心开展展工作，工工作重点是是来来电客客户的接待待、咨询，，客源信息息的登记、、整理、分分析、反馈馈及客户的的售后服务务；租金策略租期期：租赁赁期限3年租赁按金：：两个月的的按金，一一个月的首首期租金管理和配套套：中信经经营管理公公司统一管管理管理费费：40元/月/㎡按金：两个个月的租金金作为按金金免租期期：项目正正式开业前前均为免租租装修期实现方式扩大商户积积累量延长蓄势时时间制造商户内内部竞争扩大招商面面加强商户谈谈判力招商准备招商对象

A

B.

C精品\饰品\服饰的零售商精品\饰品\服饰的代理经销商精品\饰品\服饰的直营厂家招商海报现场VI物料POP物料招商合同文文本《招商细则》、招商流程程、租赁协协议等商场平面分分割图（规规划效果图图）招商物料现场管理招商人员上上岗前培训训每周招商情情况汇报周例会纪要要、月招商商工作总结结每周项目例例会招商节奏控制项目包装规规划建议【三】环境休闲化化：通过物物业硬件设设施、软件件设施等元元素的设计计，营造休休闲、轻松松的消费环环境，以此此迎合现代代消费的发发展需求，，从而增强强消费者的的消费欲望望。以商场核心心主题特色色为基点（（时尚、前前卫），保保证商场主主题特色的的和谐性与与均好性。。装修风格格现代简约约、时尚兼兼具个性。。公共空间装装饰商品陈列店面装修商家的选择择特色经营商商户：此类类商户以特特色经营为为主，紧贴贴潮流脉脉搏，前卫卫时尚、属属于擅长经经营的一类类；但主要要以个体经经营者为主主。本地品牌经经营者：此此类客户对对深圳市的的商业环境境及消费习习惯非常熟熟悉，具有有极大的热热情与经营营