四川房地产公司六年发展战略规划报告(发展及职能战略)

xx2011-2016年发展战略规划报告2011年春前言本报告是在首轮报告的基础上，对四川xx实业有限公司的现状以及有关政策、规划研究、行业资料分析而提出的对xx发展战略的深入探讨、框架思路和初步建议。本报告中的这些探讨、思考和建议是根据国家政策、市场行情不断完善和修正。在后续工作中不断完善形成xx的发展战略。本报告旨在抛砖引玉，欢迎同事们交流探讨、汇聚集体智慧和行动纲领。第三章公司经营环境分析（宏观经济和行业市场）第四章房地产发展战略第五章职能战略目录第一章公司愿景、理念与核心价值观第二章标杆企业、竞争对手战略背景过去的十年（2002-2011年）十年回顾和总结、反思房地产开发+酒店&度假村运营+物业服务福泽苑、福泽花园、福泽美庐、华银美景、嘉美地房地产开发三级资质；近80人的专业团队；项目论证、策划定位、规划设计、招标采购、施工管理、市场营销、物业服务、酒店及度假村运营。第一章公司愿景、理念与核心价值观第一章公司愿景、理念与核心价值观xx愿景——为广大中产阶层建造优质住宅和商业物业；营造幸福生活空间和和谐社区；谛造“人才齐备、管理科学、服务勤恳、产品优质、效益领先”的区域房地产卓越品牌；xx理念——筑您所想；诚信卓越、精品永恒；追求阳光下的利润；让员工快乐的工作、让客户幸福的生活、让股东满意的收益；xx核心价值观——诚信、创新、务实、求精未来的五年半（2011-2016年）展望和机遇、挑战战略性生产经营指标：销售收入（亿元）新项目或土地储备2011年（总结、思考期）31个新项目约30亩土地2012年（探索、调整期）52个新项目约80亩土地2013年（提升、成熟期）63个新项目约100亩土地2014-82个新项目约100亩土地2015-94个新项目约100亩土地2016年104个新项目约400亩土地第一章公司愿景、理念与核心价值观第三章、公司经营环境分析（宏观经济和行业市场）第四章、地产发展战略第五章、职能战略目录第一章、公司愿景、理念与核心价值观第二章、标杆企业、竞争对手中国房地产百强企业：根据近5年百强企业实际状况，以2008-2010年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等七个方面的30个指标和其他数据信息进行深入的分析，研究产生了2011中国房地产综合实力百强企业。在百强企业研究的基础上，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”、“年度社会责任感企业”和“百强之星”。第二章标杆企业、竞争对手第二章标杆企业、竞争对手综合实力TOP10（销售额增长率领先全行业27%）

1万科企业股份有限公司

2中国海外发展有限公司

3保利房地产（集团）股份有限公司

4绿地集团

5绿城房地产集团有限公司

6恒大地产集团有限公司

7龙湖地产有限公司

8合生创展集团有限公司

9金地（集团）股份有限公司

10北京首都开发控股（集团）有限公司从销售业绩来看，百强企业全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%。与全国商品房销售额18.3%的增长率、销售面积10.1%的增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先27个百分点和9个百分点。第二章标杆企业、竞争对手规模性TOP10（总资产同同比增长52.1%）1万科企业股股份有限公公司2中国海外发发展有限公公司3绿地集团4保利房地产产（集团））股份有限限公司5恒大地产集集团有限公公司6绿城房地产产集团有限限公司7金地（集团团）股份有有限公司8龙湖地产有有限公司9北京首都开开发控股（（集团）有有限公司10中信房地产产股份有限限公司2010年，百强企企业总资产产52.1%的增长速度度引人注目目，总资产产均值达到到了358.9亿元，近五五年的年度度复合增长长率达到32.6%。与之相比比，净资产产均值为96.0亿元，同比比增长21.8%，增速逊色色于总资产产，说明负负债增长仍仍是推动百百强企业资资产规模扩扩大的重要要因素。第二章标标杆企业、、竞争对手手中国房地产产TOP10、百强企业业盈利性TOP10（净资产收收益率接近近20%）1中国海外发发展有限公公司2万科企业股股份有限公公司3合生创展集集团有限公公司4保利房地产产（集团））股份有限限公司5卓越越置置业业集集团团有有限限公公司司6上海海三三盛盛宏宏业业投投资资（（集集团团））有有限限责责任任公公司司7杭州州滨滨江江房房产产集集团团股股份份有有限限公公司司8新城城控控股股集集团团有有限限公公司司9旭辉辉集集团团股股份份有有限限公公司司10阳光光100置业业集集团团有有限限公公司司百强强企企业业的的净净资资产产收收益益率率（（ROE）同同比比则则有有所所提提高高，，达达到到19.8%，提提升升了了1.7个百百分分点点，，ROE的提提高高一一方方面面是是受受益益于于2010年良良好好的的销销售售业业绩绩，，另另一一方方面面源源于于百百强强企企业业费费用用？控制制能能力力提提高高，，销销售售管管理理财财务务？三项项费费用用率率较较上上年年又又下下降降了了1.2个百百分分点点。。第二二章章标标杆杆企企业业、、竞竞争争对对手手中国国房房地地产产TOP10、百百强强企企业业成长长性性TOP10（新新开开工工面面积积中中百百强强占占了了11.3%）1中信信房房地地产产股股份份有有限限公公司司2青岛岛海海尔尔地地产产集集团团有有限限公公司司3保利利房房地地产产（（集集团团））股股份份有有限限公公司司4新城城控控股股集集团团有有限限公公司司5重庆庆协协信信控控股股(集团团)有限限公公司司6上海海景景瑞瑞地地产产（（集集团团））股股份份有有限限公公司司7上海海证证大大房房地地产产有有限限公公司司8江苏苏苏苏宁宁环环球球集集团团有有限限公公司司9重庆庆东东原原房房地地产产开开发发有有限限公公司司10上海海城城开开（（集集团团））有有限限公公司司2010年，，百百强强企企业业多多项项成成长长指指标标表表现现良良好好：：房房屋屋销销售售面面积积同同比比增增长长率率领领先先全全国国9个百百分分点点；；全全年年新新开开工工面面积积占占全全国国房房企企的的11.3%，占占比比较较上上年年的的7.8%提高高近近4个百百分分点点。。第二二章章标标杆杆企企业业、、竞竞争争对对手手中国国房房地地产产TOP10、百百强强企企业业稳健健性性TOP10（百百强强预预收收账账款款同同比比增增长长33.6%）1中国国海海外外发发展展有有限限公公司司2万科科企企业业股股份份有有限限公公司司3金融融街街控控股股股股份份有有限限公公司司4上海海爱爱家家豪豪庭庭房房地地产产集集团团发发展展有有限限公公司司5农工工商商房房地地产产（（集集团团））股股份份有有限限公公司司6建业业地地产产股股份份有有限限公公司司7上海海中中房房置置业业股股份份有有限限公公司司8福星星惠惠誉誉房房地地产产有有限限公公司司9上海海市市上上投投房房地地产产有有限限公公司司10北京京首首都都开开发发控控股股（（集集团团））有有限限公公司司2010年，，百百强强企企业业销销售售状状况况良良好好，，预预收收账账款款均均值值达达到到68.7亿元元，，较较上上年年同同比比增增长长33.6%。经经营营性性现现金金流流净净额额为为正正值值的的百百强强企企业业个个数数由由上上年年的的81家下下降降到到52家。第二章标杆杆企业、竞争争对手中国房地产TOP10、百强企业融资能力TOP10（筹资活动现现金流入增长长58.6%）1恒大地产集团团有限公司2万科企业股份份有限公司3中信房地产股股份有限公司司4保利房地产（（集团）股份份有限公司5金辉集团有限限公司6龙光地产股份份有限公司7金地（集团））股份有限公公司8恒盛地产控股股有限公司9天津市房地产产开发经营集集团有限公司司10奥宸地产（集集团）有限公公司百强企业2010年新增银行授授信已由上年年的164.9%下降到13.0%。但筹资活动动现金流入达达到了39.2亿元，增长高高达58.6%，显示百强企企业仍获得了了充足的融资资支持。第二章标杆杆企业、竞争争对手中国房地产TOP10、百强企业运营效率TOP10（存货周转率率提高7个百分点））1万科企业股份份有限公司2绿地集团3金科地产4新城控股集团团有限公司5SOHO中国有限公司司6鑫苑（中国））置业有限公公司7恒盛地产控股股有限公司8旭辉集团股份份有限公司9联发集团有限限公司10河南正商置业业有限公司2010年，百强企业业总资产周转转率均值同比比提高3个百分点，达达到了0.42，源于百强企企业当年的销销售业绩创新新高；百强企企业的存货周周转率均值达达到0.62，提高7个百分点。第二章标杆杆企业、竞争争对手中国房地产企企业百强之星星的发展呈现现出以下特点点：(1)积极应对房地地产市场变化化，不断完善善深化区域布布局，广泛布布局具有发展展潜力的二三三四线城市；；(2)针对不同客户户群，开发出出不同档次的的产品来满足足消费者的需需求，致力于于打造精品，，为企业的发发展做出突出出贡献。(3)在品牌打造过过程中，以产产品质量为基基础，通过规规模效应和品品牌传播，全全面提升品牌牌影响力，使使企业品牌影影响力得到了了有效延伸。。(4)不断发掘自身身潜力，从自自身特点出发发整合内外部部资源，增强强企业的核心心竞争力，通通过提升产品品质量、优化化内在资源、、完善企业管管理强化了竞竞争优势。第二章标杆杆企业、竞争争对手中国房地产TOP10、百强企业标杆企业的趋趋势、结论、、启发住宅开发仍是是产业基础:万科“追求有有质量的增长长，为普通人人造房子”、、龙湖有近六六成产品为普普通住宅、而而万科和保利利在产品规划划中，一直将将144平方米以下的的中小户型住住宅产品比例例保持在较高高水平；在对对于传统住宅宅产业进行精精耕细作的同同时，寻求在在其他地产领领域的突破已已经成为业界界应对新挑战战的共同选择择。自持商业物业业比重逐步增增长：万达““订单”商业业模式、只专专心做住宅的的万科也开始始涉足商业地地产领域，自自持商业成为为调控时“过过冬的棉袄””，但涉足足商业经营势势必将开发企企业的产业链链拉长，对于于企业的管理理模式和策划划定位（商业业模式）、招招商、与运营营水平都提出出了更高的要要求。复合型旅游度度假类地产是是未来发展主主要目标：经经济发展、旅旅游繁荣的背背景下，龙湖湖形成“山、、海、湖”系系列、万科进进军四川南充充、蓝光开发发峨眉山麓””峨秀湖”；；复合型旅游游地产的开发发土地面积巨巨大，除了对对开发企业区区域运营能力力的要求较高高之外，如何何保护好旅游游区的文化、、生态环境，，是个更大课课题。第二章标杆杆企业、竞争争对手全球标杆——PulteHomes（帕尔迪、梦想想由建筑开始始）帕尔迪成为国国内众多企业业的学习标杆杆在跨地域经营营、土地储备备方式、持续续盈利能力、、市场占有率率、客户细分分及关系维护护等诸多方面面帕尔迪的客户户战略——"让客户信任我我们，让他们们终生都在购购买我们的住住房！“帕尔迪的客户户细分：帕尔尔迪按生命阶阶段、支付能能力建立了两两大类，共有有11类细分客户。。帕尔迪的精细细化运营流程程标准化、模块块化生产，25种基本设计蓝蓝图超越客户体验验的全程服务务，购房7步程序第二章标杆杆企业、竞争争对手2010成都楼市十大大品牌企业恒大地产集团团成都有限公公司保利（成都））实业有限公公司华润置地（成成都）有限公公司四川蓝光和骏骏实业股份有有限公司中海兴业（成成都）发展有有限公司花样年实业发发展（成都））有限公司上海绿地集团团成都置业有有限公司龙茂房地产开开发（成都））有限公司合景泰富地产产成都公司四川省国嘉地地产有限公司司（以规模和客客户满意度作作为评选的主主要指标,排名不分先后后）第二章标杆杆企业、竞争争对手2010最具成长性本本土企业成都森宇实业业集团有限公公司成都交大房产产开发有限责责任公司会展旅游集团团大陆希望集团团家园旅游开开发有限公司司四川炎华置信信实业（集团团）有限公司司成都朗基地产产有限公司成都远鸿房地地产开发有限限公司第二章标杆杆企业、竞争争对手第三章公司司经营环境分分析（（宏观经济和和行业市场））第四章地产产发展战略第五章职能能战略目录第一章公司司愿景、理念念与核心价值值观第二章标杆杆企业、竞争争对手第三章公司司经营环境分分析3.1宏观环境分析析3.2行业环境分析析3.3SWOT分析3.1宏观环境分析析3.1.2““十二五”规划划纲要3.1.3成渝经济区规规划3.1.4成都世界现代代田园城市规规划3.1.1宏观环境分析析概述3.1宏观环境分析析——概述房地产仍然为为支柱产业、、十二五规划划、西部大开开发、经济结结构调整、产产业转移规划划政策、基础础设施建设特特别是高速铁铁路、公路、、城市轨道交交通等等为xx发展提供了较较多的机遇经济金融税收收政策诸如房房产税试点、、国家发展安安居工程保障障房建设政策策、维护业主主利益的法律律政策为xx发展带来了挑挑战政策法律因素素国家经济运行行周期、我国国房地产业发发展周期、GDP与人均可支配配收入同步增增长、人民币币汇率升值等等有利于xx发展持续紧缩的财财政和货币政政策、市场加加息周期内会会抑制对房地地产的投资、、投机性需求求，同时增加加xx的融资、贷款款成本，不利利于xx发展经济因素社会文化因素素中国城市化进进程、城乡居居民消费结构构变化、居民民对社会稳定定的预期和消消费者生活居居住方式与理理念的变化都都为xx公司的发展带带来了较多的的机遇技术因素国家重视环境境保护、推进进节能减排，，环境友好型型、资源节约约型开发建设设，一定程度度上对房地产产市场和企业业的结构调整整起到了积极极推动作用，，“三新”技技术、绿色低低碳物业可能能成为影响房房地产业发展展的主要因素素，特别是xx跨越式发展的的突破口。“十二五”规划划纲要看房地地产国家层面：GDP的增长7%，并强调努力力实现城乡居居民收入增长长与经济发展展同步。“加强综合政政策调节”，，房地产行业调调控或成常态态“加大大保障障房建建设””，保障房房建设设力度度空前前十十二五五期间间共3600万套、、今、、明年年分别别高达达1000万套。。四川层层面：：成渝经经济区区上升升为国国家战战略（（西部大大开发发三大大重点点区域域之一一）、天府府新区区的规规划与与建设设新川川创新新科技技园启启动；；加快建建设内内陆开开放型型经济济战略略高地地，承承接产产业转转移。。构建以成都都为主主枢纽纽的西西部综综合交交通枢枢纽，成绵绵乐城城际铁铁路预预计2012年将正正式运运营。。“积极极将绵绵阳、、南充充、自自贡、、泸州州、攀攀枝花花、宜宜宾、、达州州、内内江等等城市市培育育为100万人口口以上上的特特大城城市。。将德德阳、、、乐乐山、、遂宁宁等一一批地地级城城市培培育为为50——100万人口口的大大城市市。将将一批批发展展条件件较好好的县县城培培育为为20——50万人口口的中中等城城市。。”成都层层面：：继续推推进世世界现现代田田园城城市建建设，，建成成中西西部地地区““三最最”现现代特特大中中心城城市。。强化成成都经经济区区区域域合作作、实实现““县县县通快快铁””、建建设第第二绕绕城高高速、、规划划第二二机场场加快城城乡统统筹、、城乡乡一体体化建建设，，农村村土地地综合合整治治（地地票））、旧场镇镇改造造、农农村新新型社社区建建设和和现代代农业业发展展，特特别是是11条示范范线建建设。。3.1宏观环环境分分析——十二五五规划划国家层层面政策方面序号主旨预期对房地产市场的影响影响度宏观战略方向1推进经济结构调整，坚持扩大内需战略城镇化推升地产市场，产业从沿海向内陆转移推升内陆经济和地产市场。***2实现居民收入与经济发展同步贫富差距可望缩小，住房消费将进一步提高。***3调整优化投资结构短期而言可能缓解地方政府对土地财政的过渡依赖，但长期来讲地价高企问题无法根本解决，特别是在税收收入相对匮乏的中西部城市。**4推进国家运输通道建设国际经验表明，铁路（特别是高速铁路）在拉动经济、带动沿线房地产发展方面作用突出。***3.1宏观环环境分分析——十二五五规划划国家层层面政策方面序号主旨预期对房地产市场的影响影响度积极稳妥推进城镇化5坚持走中国特色城镇化道路城镇化进程从根本上锁定了地产行业的向上趋势，特别是在中小城市。***6实施区域发展总体战略中部“现代产业＋交通枢纽”的定位有助于本地房地产市场的加速发展。**7实施主体功能区战略中部和中西部地区主要二线城市在重点开发之列，地产市场将有突出表现。*8完善城市化布局和形态都市圈、卫星城、城际轨道等概念将被强化，促使商业地产和住宅在空间布局上的分化。**9加强城镇化管理户籍政策将极大地加快中小城市的城镇化进程，带动当地房地产行业发展。***10完善农村发展体制机制可从源头理顺建设用地供应，增加城镇建设用地供给潜力，增加农民财富，并推动城镇化速度加快。**3.1宏观环环境分分析——十二五五规划划国家层层面政策方面序号主旨预期对房地产市场的影响影响度引导房地产行业健康发展11加大保障性安居工程建设、棚改力度，发展公租房加大对中低收入家庭的住房保障力度、改善住房供应结构是今后政府将长期秉持的政策方向，保障房占比越高，对商品房的非市场化调控将越弱。***12合理引导住房需求合理引导住房需求是政府未来政策重点，信息系统的完善将有利于政府监管和调控的实施，预期对高房价地区的调控将持续。***13加强税收调节作用房地产税的推出短期内影响房价预期，但长期而言并非用来调节房价；目前信息系统的不完善制约了房地产税推行，故《建议》同时提出加快住房信息系统建设。相比之下，土地增值税对市场的影响更为直接。*14强调要素价格管理《建议》并未指出如何深化和完善地价形成机制，预期影响有限。*15加强资源节约和管理土地供应和管理制度将始终非常严格，政府未来通过新的土地管理措施调控地产行业是市场面临的不确定性之一。*3.1宏观环环境分分析——十二五五规划划3.1宏观环环境分分析——中国各各区域域城市市群体体系中国房房地产产市场场的““3＋2”格局环渤海海、长长三角角、珠珠三角角地区区将形形成三三个““泛区区域城城市圈圈”，，区域域中心心城市市消费费升级级，主主要强强调房房地产产品质质，周周边中中小城城市将将进入入快速速发展展期；；以武汉汉、郑郑州、、长沙沙为核核心的的中部部城市市带和和以成都都、重重庆、、西安安为核核心的的西部部板块块在产业业西移移和高高速铁铁路、、公路路、航航空建建设的的推动动下将将成为为未来来五年年发展展最快快区域域。3.1宏观环环境分分析——十二五五规划划环渤海海、长长三角角、珠珠三角角地区区将形形成三三个““泛区区域城城市圈圈”，，区域域中心心城市市消费费升级级，主主要强强调房房地产产品质质，周周边中中小城城市将将进入入快速速发展展期；；以武汉汉、郑郑州、、长沙沙为核核心的的中部部城市市带和以成都都、重重庆、、西安安为核核心的的西部部板块块在产业业西移移和高高速铁铁路、、公路路、航航空建建设的的推动动下将将成为为未来来五年年发最最快区区域3.1宏观环环境分分析——十二五五规划划环渤海海、长长三角角和珠珠三角角这三三大传传统板板块未未来仍仍将保保持活活跃，，并逐逐步形形成以以一线线城市市为中中心、、辐射射周边边二、、三三线城城市的的城市市圈，，构成成“泛泛区域域”概概念，，区域域中心心城市市强调调房地地产品品质，，周边边城市市强调调居住住和配配套功功能，，商品品房需需求以以高端端改善善型需需求为为主。。：：泛环渤渤海城城市圈圈：主要覆覆盖京京、津津、河河北、、辽宁宁、山山东。。中心心城市市北京京；次次中心心城市市天津津、石石家庄庄、沈沈阳、、大连连、、青岛岛；周周边主主要中中小城城市包包括廊廊坊、、唐山山、秦秦皇岛岛、济济南、、烟台台；此此外河河北的的邯郸郸、保保定、、山东东的淄淄博、、威威海、、日照照等地地级市市也有有望成成为该该区域域的热热点城城市。。泛长三三角城城市圈圈：主要覆覆盖上上海、、江苏苏、浙浙江。。中心心城市市上海海；次次中心心城市市杭州州、南南京；；周边边主要要中小小城市市包括括无无锡、、苏州州、常常州、、宁波波、温温州；；此外外江苏苏的徐徐州、、淮安安、盐盐城、、扬州州、镇镇江、、泰州州、浙浙江的的嘉兴兴、湖湖州、、绍绍兴、、台州州、舟舟山和和金华华也将将成为为该区区域的的热点点城市市。泛珠三三角城城市圈圈：主要覆覆盖广广东、、福建建、海海南。。中心心城市市广州州、深深圳；；次中中心城城市珠珠海、、三亚亚、厦厦门；；周边边主要要中中小城城市包包括佛佛山、、惠州州、东东莞、、中山山、福福州、、海口口；此此外广广东的的江门门、湛湛江、、茂名名、汕汕头、、韶关关、福福建的的莆莆田、、泉州州也将将成为为该区区域的的热点点城市市。3.1宏观观环环境境分分析析———十二二五五规规划划两大大次次级级板板块块在在产产业业转转移移和和高高铁铁建建设设刺刺激激下下加加速速发发展展，，首首次次置置业业和和改改善善型型需需求求重重，，伴伴随随中中部部崛崛起起和和西西部部大大开开发发的的持持续续推推进进，，中中部部和和中中西西部部两两大大次次级级板板块块将将加加速速发发展展，，形形成成未未来来五五年年房房地地产产市市场场的的最最炙炙手手可可热热的的区区域域：：西部部板板块块：：主要要覆覆盖盖重重庆庆、、四四川川、、陕陕西西。。成成都都、、重重庆庆、、西西安安是是该该区区域域的的核核心心城城市市，，其其他他将将进进入入房房地地产产加加速速发发展展阶阶段段的的城城市市有有四四川川的的泸泸州州、、德德阳阳、、绵绵阳阳、、乐乐山山、、宜宜宾宾、、陕陕西西的的咸咸阳阳、、宝宝鸡鸡。。中部部板板块块：：主要要覆覆盖盖湖湖北北、、湖湖南南、、河河南南。。武武汉汉、、长长沙沙、、郑郑州州是是该该区区域域的的核核心心城城市市，，其其他他将将进进入入房房地地产产加加速速发发展展阶阶段段的的城城市市有有河河南南的的洛洛阳阳、、湖湖北北的的宜宜昌昌、、襄襄樊樊、、鄂鄂州州、、湖湖南南的的株株洲洲、、湘湘潭潭、、衡衡阳阳、、常常德德。。3.1宏观观环环境境分分析析———十二二五五规规划划成渝渝经经济济区区规规划划成渝渝经经济济区区区区域域规规划划将将涵涵盖盖四四川川15个市市和和重重庆庆31个区区县县，，总总面面积积20.61万平平方方公公里里，，人人口口9840.7万，，GDP总量量1.58万亿亿元元四川川15个市市分分别别为为成成都都、、德德阳阳、、绵绵阳阳、、眉眉山山、、资资阳阳、、遂遂宁宁、、乐乐山山、、雅雅安安、、自自贡贡、、泸泸州州、、内内江江、、南南充充、、宜宜宾宾、、达达州州和和广广安安。。重庆庆31个区区县县除除了了包包括括万万州州、、涪涪陵陵、、渝渝中中、、大大渡渡口口、、江江北北、、沙沙坪坪坝坝、、九九龙龙坡坡、、南南岸岸、、北北碚碚等等23个区区县县在在内内的的1小时时经经济济圈圈外外，，还还包包含含了了渝渝东东北北的的万万州州、、梁梁平平、、丰丰都都、、开开县县、、垫垫江江、、忠忠县县、、云云阳阳和和渝渝东东南南的的石石柱柱等等8个区区县县。。3.1宏观观环环境境分分析析———成渝渝经经济济区区规规划划四川川省省层层面面3.1宏观观环环境境分分析析———成渝渝经经济济区区产产业业规规划划3.1宏观观环环境境分分析析———成渝渝经经济济区区域域城城市市体体系系成都都经经济济区区3.1宏观观环环境境分分析析———成都都经经济济区区规规划划3.1宏观观环环境境分分析析———成都都经经济济区区域域城城市市体体系系天府府新新区区规规划划（（新新川川创创新新科科技技园园））3.1宏观观环环境境分分析析———成都都经经济济区区产产业业合合作作规规划划成都都建建设设世世界界现现代代田田园园城城市市规规划划“三步步走走””战战略略近期期目目标标:用5-8年建建成成中中西西部部地地区区创创业业环环境境最最优优、、人人居居环环境境最最佳佳、、综综合合竞竞争争力力最最强强的的现现代代特特大大中中心心城城市市，，成成为为城城乡乡一一体体化化、、全全面面现现代代化化的的示示范范区区和和高高端端产产业业集集聚聚、、生生态态文文明明建建设设的的样样板板。。中期目标标:用20年左右初初步建成成“世界界现代田田园城市市”，争争取进入入世界三三级城市市行列（（按照目目前一般般的划分分标准，，阿姆斯斯特丹、、西雅图图、休斯斯顿等40个左右城城市为世世界三级级城市））。远期目标标:用30到50年时间最最终建成成”世界界现代田田园城市市”，争争取成为为世界二二级城市市（目前前巴黎、、法兰克克福、香香港、新新加坡等等约20个城市为为世界二二级城市市）。3.1宏观环境境分析——成都世界界现代田田园城市市规划成都建设设世界现现代田园园城市规规划成都建设设世界现现代田园园城市规规划。1、全域成成都规划划：“一一区两带带六走廊廊”；(1)、“一区区”为中中心城区区，是城城市化主主要发展展区和产产业高端端化的主主要集聚聚区。(2)、“两带带”为龙龙门山、、龙泉山山生态旅旅游发展展带，既既是自然然生态保保护带，，也是山山区旅游游发展带带，是成成都市建建设国际际化旅游游城市的的主要承承载区。。(3)““六走廊””指成青青、成灌灌、成温温邛、成成新、南南部、成成龙走廊廊。2、总体功功能分区区；(1)、两带生生态及旅旅游发展展区；(2)、优化型型发展区区(3)、提升型型发展区区；(4)、扩展型型发展区区；3、区域合合作；5个区域产产业合作作区(1)、成德绵绵合作区区：以以装备制制造和高高新技术术产业合合作为主主；(2)、成资遂遂绵合作作区：以以汽车车制造和和旅游产产业合作作为主；；(3)、成眉乐乐合作区区：以新新材料和和石化下下游产业业合作为为主；(4)、成雅雅、(5)、成阿合合作区：：以旅游游产业和和现代农农业合作作为主。。3.1宏观环境境分析——成都世界界现代田田园城市市规划

市域城镇体系

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1个特大中心城市

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14个中等城市

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34个小城市

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150余个小城镇

■数千个农村新型社区3.1宏观环境境分析——成都世界界现代田田园城市市规划

13个市级战略功能区

01天府新城（高新技术产业区）

02金融总部商务区

03东部新城文化创意产业综合功能区

04北部新城现代商贸综合功能区

05西部新城现代服务业综合功能区

06“198”生态及现代服务业综合功能区

07龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区

08汽车产业综合功能区

09新能源产业功能区

10新材料产业功能区

11石化产业功能区

12国际航空枢纽综合功能区

13国际铁路物流枢纽功能区3.1宏观环境境分析——成都世界界现代田田园城市市规划十一条示示范性规规划线1.北新干道道示范线线2.蜀龙大道道-成青金快快速路-唐巴路示示范线3.成龙路-东二路-成洛路示示范线4.天府大道道-东山快速速路-双黄路示示5.大件路示示范线6.邛崃示范范线7.光华大道道-成温邛高高速-大双路示示环线8.龙门山沿沿线示范范线9.成青快速速通道示示范线10.沙西线示示范线11.彭白路示示范线3.1宏观环境境分析——成都世界界现代田田园城市市规划区、县市级战略功能区区、县管产业功能区锦江区

1、东部新城文化创意产业综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、金融总部商务区

1、中央商业区（东区）

2、以传媒为主的文化创意产业区

3、以工业设计为主的总部经济区成华区

1、“198”生态及现代服务业综合功能区

2、东部新城文化创意产业综合功能区

3、北部新城现代商贸综合功能区

1、以数字音乐为重点的文化创意产业区

2、以装备制造为主的总部经济区金牛区

1、北部新城现代商贸综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、以综合交通为主的总部经济区

2、火车北站客运枢纽综合功能区青羊区

1、西部新城现代服务业综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、中央商业区（西区）

2、航空工业基地

3、以文博为主的文化创意产业区武侯区

1、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、人民南路科技商务区

2、以轻工设计及电子信息服务为主的总部经济区

3、城市商业物流配送中心高新区

1、天府新城高新技术产业区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、金融总部商务区

新都区

1、北部新城现代商贸综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、机电装备产业区

2、家具产业区

3、西部公路物流枢纽（北区）青白江区

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（金青景观农业旅游区）

2、国际铁路枢纽综合功能区

1、冶金建材产业区

2、现代物流商贸产业区彭州市

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（湔江河谷旅游区）

2、石化产业功能区

1、现代农业及农产品物流区

2、塑胶及服装产业区都江堰市

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（龙门山国际旅游集散中心、大青城旅游区）

1、聚源文化创意综合功能区

2、健康食品产业区

3、国家级乡村旅游示范区崇州市

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（大青城旅游区、山地高端旅游区）

1、家具及皮革产业区

2、乡村旅游区大邑县

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（西岭雪山旅游区）

1、轻工产品于通用机械产业区

2、安仁文博旅游区邛崃市

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（南方丝路旅游区）

1、农副食品加工及中成药产业区

2、精细化工业产区浦江县

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（浦江山水田园旅游区）

1、食品饮料产业区

2、印务包装产业区新津县

1、新材料产业功能区

2、国际铁路枢纽综合功能区

1、临空经济综合功能区

2、水上运动休闲产业区

3、金融后台中心郫县

1、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、电子电气设备产业区

2、川菜产业基地

3、教育培训基地

4、国家级乡村旅游示范区温江区

1、西部新城现代服务业综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、国际医疗服务中心

2、通信及视听设备产业区

3、国家级体育产业基地

4、国家级乡村旅游示范区双流县

1、天府新城高新技术产业区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区）

4、新能源产业功能区

5、国际航空枢纽综合功能区

1、国际体育赛事产业区

2、临空经济综合功能区

3、以动漫为主的文化创意产业区龙泉驿区

1、东部新城文化创意产业综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区）

4、汽车产业综合功能区（成都经济技术开发区）

1、西部农产品（果蔬）物流中心

2、西部公路物流枢纽（东区）金堂县

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（金青景观农业旅游区）

2、第二机场规划确定后，设立以临空制造为主的空港经济功能区

1、节能环保产业区3.2行业环境境分析3.2.1中国房地地产行业业现状3.2.2行业关键键成功要要素分析析3.2.3行业发展展趋势预预测2010年全国房房地产大大势需求：全全年全国国商品房房销售面面积和销销售额上上涨价格：商品品房销售售均价微微跌供应：开发发投资额额涨超三三成，新新开工面面积持续续回落资金来源：：开发企企业资金金来源增增速持续续放缓3.2行业环境分分析3.2.1中国房地产产行业现状状2010年全国商品品房销售面面积和销售售额分别同同比增长10.1%和18.3%；2010年全国商品品房销售面面积10.43亿平方米，，比上年增增长10.1%，其中商品品住宅销售售面积增长长8.0%，办公楼增增长21.9%，商业营业业用房增长长29.9%。销售额额方面:全年商品房房销售额5.25万亿元，同同比增长18.3%，其中商品品住宅销售售额增长14.4%，办公楼和和商业营用用房分别增增长31.2%和46.3%。从区域分布布来看，中中西部销售售增速略高高于东部，，北京、上上海等城市市销售面积积有较大幅幅度的萎缩缩。市场需求将将保持高速速稳定增长长3.2.1中国房地产产行业现状状2010年开发投资资额增长超超三成，新新开工面积积增速高位位运行，持持续回落2010年，全国房房地产投资资整体增速速较快，全全年完成投投资48267亿元，同比比增长33.2%，新开工面面积16.38亿平方米，，同比增长长40.7%，在建面积积40.55亿平方米，，同比增长长26.6%。但从各月月来看，前前几个月增增速更快，，自5、6月份起，投投资增速持持续小幅回回落。决定未来市市场供应量量的先行指指标在建面积新开工面积积土地购置开开发面积先行指标显显示后续供供应增幅收收窄2010年全国商品品房销售均均价为5034元/平方米，同同比上涨7.5%，其中商品品住房上涨涨5.9%，而2009年全年涨幅幅超过20%。全国70个大中城市市房屋销售售价格环比比继续上涨涨，同比涨涨幅继续回回落从土地交易易价格增幅幅来看，地地价增幅总总体上大于于房价增幅幅，带来开开发商开发发毛利的收收窄。2010年全国商业业和居住综综合平均地地面地价为为4488元/m2，平均增长长率为10.76%；同年，全全国商品房房平均销售售价格为5029元/m2，增长率7.11%，地价增长长率比房价价增长率高高3.65个百分点。。3.2.1中国房地产产行业现状状全国房地产产价格整体体上涨，但但商品房和和住宅销售售均价同比比涨幅继续续下行，各各城市土地地价格涨幅幅相对较大大，2007年至今全国国70个大中城市市住宅价格格同比、环环比指数走走势3.2.1中国房地产产行业现状状贷款增速大大幅放缓，，自有资金金稳步上升升、利用外外资提速但但占比甚小小2010年，房地产产开发企业业本年资金金来源7.25万亿元，同同比增长25.4%，增速较上上月降低5.8个百分点。。其中利用用外资、自自筹资金增增速较快，，开发商贷贷款和按揭揭贷款增速速较慢。具体来看，，国内贷款款12540亿元，增长长10.3%，增速放缓缓14.7个百分点；；利用外资资796亿元，增长长66.0%，增速提高高7.0个百分点；；企业自筹筹资金26705亿元，增长长48.8%，增速回落落0.8个百分点；；其他资金金32454亿元，增长长15.9%，增速降低低4.5个百分点。。在其他资金金中，定金金及预收款款19020亿元，增长长17.3%；个人按揭揭贷款9211亿元，增长长7.6%。3.2.1中国房地产产行业现状状3.2.2行业关键成成功要素分分析战略土地综合管理运营模式资金战略是最关关键因素，决定企业业未来的发发展方向，，核心问题题是明确愿愿景，确定定近、中远远期目标及及区域市场场和产品定定位土地和资金金是战略落落地的两大大资源，决定了企企业的发展展规模，核核心问题是是确定土地地获取的途途径，搭建建有效的融融资渠道运营模式、、综合管理理、品牌是是实现战略略的基础和和保障，必须与企企业的战略略目标与发发展规模匹匹配，围绕绕战略目标标建立相应应的体系，，核心问题题是管控机机制、组织织机构、权权责划分、、利益分配配激励机制制、风险控控制品牌明确的战略略为企业的的发展指明明方向明确的战略略能够使房房地产企业业及时根据据宏观环境境、行业竞竞争、市场场变化和自自身资源与与能力等要要素的变化化，制定切切实可行的的运营目标标与事业发发展方向，，确保企业日日常运营与与决策的连连续性及目目标一致性性。3.2.2行业关键成成功要素分分析从土地市场场情况来看看，增加土土地供应量量政策仍将将持续，但但土地供应应将向中低低价商品房房特别是保保障房建设设倾斜，地地价将保持持稳定上涨涨的趋势，，由于存量量土地将是是未来两三三年市场供供应的主要要来源，所所以国家对对存量土地地管理和控控制将影响响未来市场场供应的有有效释放程程度，总体体上说，除除非国家大大幅度增加加土地供应应量，否则则房价仍将将稳中上涨涨。充足高质的的土地储备备及高水平平的土地获获取能力是是衡量开发发商实力、、市场掌握握力以及发发展后劲的的显要标志志之一强势品牌为为房地产企企业带来超超额收益，，影响力度度不断增强强房地产品牌牌包括两个个层面，一一是产品自自身的品牌牌，也就是是项目本身身的品牌建建设；二是是开发企业业的品牌。。随着房地产产产品同质质化倾向的的增强及市市场营销策策略的互相相模仿与克克隆,缺乏差异化化营销手段段的房地产产产品不可可避免地陷陷入销售滞滞缓之中，，房地产市市场的品牌牌竞争时代代到来。近年来，全全国和地区区品牌房地地产企业的的品牌价值值与销售额额比的平均均值不断上上升，强势势品牌的影影响力度正正在逐步增增强。房地地产品牌溢溢价水平显显著提高，，3.2.2行业关键成成功要素分分析随着市场竞竞争的加剧剧，资金已已成为严重重制约房地地产企业发发展的瓶颈颈，拥有了了充足的资资金，就相相当于拥有有了充足的的土地、人人才和其他他资源。目前国际和和国内融资资渠道正快快速增加，，房地产企企业可以选选择银行信信贷、信托托、基金、、资本市场场融资、发发行债券等等多种融资资方式。随着人民币币不断升值值、国外资资金对房地地产业的关关注显著增增加。自身资金的的实力和运运用资本能能力成为房房地产企业业的竞争核核心

，资资本将决定定房地产长长远持续发发展的战略略地位。综合管理能能力是房地地产企业生生存和发展展的基础房地产企业业综合管理理能力涉及及到企业运运营中的法法人治理、、品牌文化化管理、法法务管理、、成本管理理、项目管管理、研发发管理、人人力资源管管理等各个个方面。管理完善、、运作专业业的房地产产企业具有有较强的市市场竞争力力。综合管管理能力强强的房地产产企业易成成为国内外外资本追逐逐的对象，，提高企业业拿地实力力，从而成成为房地产产市场的整整合者。案例：万科在业内内以管理规规范而著称称，在跨地地域管理上上，公司推推行全国性性思维和本本土化运作作的有机结结合；在资资金管理上上，公司设设立统一的的资金管理理中心，统统筹公司银银行融资和和资金管理理；在人事事管理上，，公司长期期以来实行行职业经理理＋计划授授权＋绩效效评估的人人力资源体体系，培养养和储备了了一支成熟熟的职业经经理队伍；；在信息管管理上，通通过扁平化化实现信息息的共享和和快速传递递，提高管管理效率，，全方位地地保证了业业务顺利拓拓展。3.2.2行业关键成成功要素分分析万科分权：将总总部的部分分管理权限限下放，将将总部的管管理职能由由转变为战战略性，而而公司的管管理层也相相应地由过过去的两层层变为三层层。从“单打打独斗”模模式发展到到“战略合合作”模式式；重新完完成产品线线分类，根根据产品的的细分而设设置组织结结构，以产产品线、运运营线、管管理线、监监控线四条条线来管理理。通过基本市市场运作，，信托，与与国外金融融机构合作作融资。稳扎稳打，，以专业化化、产业化化、工业化化铸造品牌牌优势战略特征经营模式3.2.2行业关键成成功要素分分析成功的经营营模式是房房地产企业业可持续发发展的基本本保证万达规模联动商业租户专业开发万达提出了了订单地产产这一模式式，即先与与合作伙伴伴签订合同同，再按照照其要求建建设物业。。商业地产只只租不售；；商铺在销销售之后，，再进行商商业规划、、整合，有有两个方面面保证不了了，一是经经营的整体体性，二是是经营的有有效性。租金和住宅宅提供稳定定的现金流流。万通瞄准高端市市场学习创新守正出奇住宅建设：：走精而专专的发展道道路，保持持高端住宅宅产品和服服务市场的的领先地位位。商用物业：：品牌化、、标准化，，以北京为为源头，形形成递次性性的开发状状态。土地经营：：改传统存存货式为积积极储备式式。定制服务：：“物业定定制”、““物业管理理”双管齐齐下，完成成服务于高高端物业的的战略转型型。引入强势的的战略投资资伙伴，快快速扩充资资本金，谋谋求上市。。2产品差异化程度提高因企业间相互模仿而导致产品同质化严重，如何不断创新而形成自己独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，培养不断创造差异化的能力成为房地产企业获得新的竞争力的需要。3市场进入资金壁垒提高随着“招牌挂”政策的措施，土地获得成本大幅度提高，资本实力较弱的小开发商将很难再获得开发用地，进入门槛提高。

1市场需求持持续增长随着国民经经济的持续续发展，居居民生活水水平的提高高，房地产产业在国民民经济和社社会发展中中的地位将将更加重要要，未来预预计仍会保保持稳中有有升的平稳稳态势。3.2.3行业发展趋趋势预测5向三、四线线城市转移移城市化进程程加快，一一、二线城城市土地供供应日益趋趋紧，而三三、四线城城市的房地地产发展刚刚起步，有有较大的潜潜在需求，，成为企业业扩张的首首选。6融资渠道多样化

一系列金融新政让“房地产领域对资金需求的扩大化与传统融资渠道变窄”之间的矛盾愈发凸显，利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的融资手段开始不断运用。4市场集中度度上升由于土地、、资金及人人才等资源源进一步向向一些实力力、规模的的大公司集集中，小企企业不断被被整合，整整个产业的的市场集中中度进一步步上升。3.2.3行业发展趋趋势预测3.3xxSWOT分析——机遇政治经济保保持稳定增增长，人均均可支配收收入不断提提高，商品品房市场需需求旺盛数据来源：：国家统计计局自改革开放放以来，我我国城镇居居民可支配配收入一直直保持稳步步增长。2001-2010年，我国城城镇居民可可支配收入入增长了12239元，2010年全国城镇镇居民可支支配收入达达到19109元。项目国内生产总值增幅（%）城镇居民人均可支配收入增幅（%）商品房销售增幅（%）20059.99.6200610.710.4200711.412.220089.08.420098.79.8201010.37.8房地产业仍仍然为国民民经济发展展的支柱产产业。近几几年相继出出台了多项项有利于房房地产业稳稳健持续发发展的调控控政策。3.3xxSWOT分析——机遇2009年全国有房房地产开发发企业80407家，从业人人员195万人，其中中四川3769家，10.6万人。从整个行业业来看，产产业集中度度远远低于于钢铁、石石油、通讯讯、IT等行业。全全国房地产产企业平均均开发面积积不到4万平方米，，企业规模模普遍较小小。作为房房地产龙头头企业，万万科公司2010年销售额逾逾1080亿，市场份份额2%。政府对地产产产业的关关注，将保障障地产产业业稳健持续发发展产业集中度度低，产业业总体竞争力力压力较低低中国经济的的快速发展展极大促进进了城镇化化水平的提提高。城市市建设和城城市规划得得到的了很很大的发展展，对房地地产业的拉拉动作用主主要体现在在旧城区改改造、城市市规模扩大大、道路交交通的改造造等方面。。国内一些省省会城市及及经济活跃跃地区的二二、三线城城市正进入入快速发展展期，新城城区建设、、相应的商商业配套需需求旺盛。。地区差异为房房地产投资和消费带来来巨大活力，二、三线线城市具有更大市场潜力力3.3xxSWOT分析——机遇据世界银行的的统计，人均均国民收入达达到1000美元是城镇化化的“起飞点点”，人均国国民收入在800～3000美元同时也是是住房消费的的旺盛期。我我国2010年城镇居民可可支配收入已已达到19109元，人们对消消费的追求已已从吃饭穿衣衣转向居住。。在一些发达达城市，对居居住品质的要要求迅速提高高，不仅是满满足居住功能能，对住宅户户型、装修、、小区景观、、物业等都提提出更高的要要求。住宅消费已经经成为新的消费结构中心心，市场对产品需求发生生多层次、多模式变化随着房地产业业的快速发展展和不断成熟熟，已出现了了更多的融资资渠道。如：：国际资本和和民间资本对对收益性物业业的投资；股股票市场的融融资；房地产产信托融资；；房地产基金金融资；机构构投资者进行行股权投资等等；国际和国内融融资渠