深圳办公综合体项目前期策划报告

XXX办公及综合配套服务区项目

－－前期策划顾问报告汇报稿深圳市XXX集团有限公司2汇报纲要宏观环境分析物业市场分析发展策略及产品建议财务分析3物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，XXX占据重要一极XXX平湖龙华笋岗机场前海湾2007年深圳集装箱吞吐量区域分布2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。数据来源：深圳统计年鉴4珠江三角洲集装箱港口密布，XXX面临激烈竞争黄埔港XXX惠州港香港港高栏港中山港南沙港虎门港蛇口港赤湾港珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。5广州南沙港区的崛起带给XXX极大威胁南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。广州港与XXX集装箱吞吐量广州港与XXX集装箱吞吐量增长率数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网6深圳西部港区的发展对XXX也造成压力XXX区西部港区XXX集装箱吞吐量占深圳比例XXX集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是XXX面临的迫切任务。数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府7深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。深圳城市发展规划示意深圳轨道交通规划示意8盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.696765.413.11％第三产业GDP（亿元）140.403314.444.24％常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消费支出（元）1854818753-205实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府9盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和盐田常住人口数量及增速（1998～2007）数据来源：盐田区政府10项目的SWOT分析优势劣势临近港口，有物流行业需求依托景观资源丰富，海滨特色风光目前交通可达性不佳目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁物流业是深圳与盐田支柱行业，发展前景看好周边缺乏高品质物业，市场存在空白未来交通可达性有大幅改善周边环境未来有较大改善受外贸出口减少影响，XXX集装箱吞吐量增长有所放缓珠三角港口间竞争日益激烈11开发高品质物物业有利于XXX竞争力力的增强1990年，国务院决决定开发浦东东，在陆家嘴嘴成立中国第第一个国家级级金融开发区区。为显示决心，，并提升区域域竞争力，政政府组织中粮粮集团等10家大型企业投投资建设金茂茂大厦。金茂大厦高420.5米，建成后成成为标志性建建筑和上海著著名景点，极极大促进了陆陆家嘴金融贸贸易区的发展展并带动了旅旅游业的发展展。1984年中英达成香香港回归协议议。为展现香香港的美好发发展前景，著著名建筑师贝贝聿铭受委托托设计中银大大厦。中银大厦高315米，落成时是是香港最高建建筑，并成为为著名景观。。中银大厦代表表了“中国人人民的雄心””。金茂大厦·上海中银大厦·香港二、物业市场场分析13办公市场14深圳优质写字字楼沿交通干干线分布，自自东向西发展展新兴市场代表项目：天天利中央广场场、海岸大厦厦东座起步较晚，尚尚缺乏集聚效效果深圳新CBD代表项目：诺诺德中心、卓卓越时代广场场日渐成为银行行业、金融业业及其它专业业服务业的集集中地深圳旧CBD代表项目：发发展银行大厦厦、地王广场场、嘉里中心心商业环境成熟熟，基础设施施完善，深受受跨国公司所所青睐深圳甲级写字字楼区域分布布深圳甲级写字字楼区域构成成福田是甲级写写字楼主要聚聚集区。盐田目前缺乏乏高品质项目目。数据来源：仲仲量联行15物流行业是主主要租户，其其中不乏国际际知名企业序号公司名称所在物业占用面积（平方米）1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,0003长荣集团免税大厦2,0004APL嘉里中心、现代国际2,6005达飞公司地王大厦4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009现代集团世界金融中心1,800相当部分的物物流企业都将将总部设在了了罗湖、福田田等中心区域域物业行业代表表性租户深圳甲级写字字楼租户构成成数据来源：仲仲量联行16第三方物流涵涵盖业务港口物流：围围绕港口展开开的现代物流流分支主要服务活动动：仓储、运运输、物流、、加工、贸易易、金融、保保险、代理、、信息、口岸岸等活动流程：厂商物流仓储车行报关行口岸船公司船代港口货代厂商保险17主要企业对写写字楼物业需需求类型企业特征物业需求特点第三方物流为企业提供集成式物流解决方案规模大，服务网络广，资源丰富涉及环节多，如仓储、运输，管理水平较高代表企业：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大船公司产业链的上游企业，行业影响力大港口核心客户，码头利润主要来源在港区主要设置操作部或分理处企业规模大，跨国企业为主代表企业：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大18主要企业对写写字楼物业需需求（续）类型企业特征物业需求特点船代船舶相关口岸事务的代理企业，部分兼办货代业务以船公司为服务对象，对船公司依存度高船代业务与港口关联性强具有一定规模，国内企业为主代表企业：中外代、联合船代靠近客户关注实用性，交通，配套面积需求较大自购物业为主货代承接货主委托，代办运输、口岸等相关业务私企为主，国内企业居多行业进入门槛低，企业品质良莠不齐，规模、档次较参差在港口设功能分支，承担报关、拖运等业务职能靠近客户，现场操作注重物业实用性关注实用性，交通规模企业面积需求较大19XXX写字楼楼市场物业总量规模模不小，以自用为主经营性物业规规模小、中低档物业为为主主要分布在港港区东、西两两侧，周边配套设施施少租金水平不高高，一般在50-70元/平方米/月水平市场需求旺盛盛，空置率低低1.海港大厦2.XXX码头候候工楼3.东湾大厦4.中铁物流大厦厦5.盐田国际42531本案20海港大厦物物流企业用用户分析货代运输类类企业多、、面积占用用比例最大大船公司企业业平均占用用面积最大大，是写字字楼空间需需求的重要要来源占用面积企业数量类型货代运输报关行船务综合物流平均占用面积10099346105企业平均占占用面积（（平方米））21海港大厦部部分主要用用户公司名称公司类别占用面积（平方米）马士基船公司900东方海外船公司300中海集装箱船公司600中外代船代1,100俊励船代400联合船代船代260利仓行综合物流40022物流企业访访谈-访谈对象达飞船务（（CMACGA）川崎汽船（（Kline）马士基海运运（Maersk）日本邮船（（NYK）以星物流（（Zim）星辉储运（（StarShine）中国外轮代代理（PENAVICO）美国总统轮轮船（APL）康捷空国际际货代（Expeditors）万海航运（（Wanhai）嘉宏国际货货运（Cargo）怡诚物流目的：了解解大用户对对办公物业业的需求状状况与前景景23大型物流企企业业务职职能构成与与选址要求求核心业务销售/市场客户服务后方操作后勤单证、文件中心前方操作选址因业务务职能而异异：销售、、客服部门门要求贴近近客户，偏偏向于核心心商务区前方操作需需要靠近现现场，需要要在港区后方操作、、单证中心心等并非一一定位于核核心商务区区物业品质和和周边配套套完善程度度是考虑重重要因素交通便捷性性将有利于于客户往来来及员工上上下班24物业服务设设施要求主要观点：：业务往来较较多，对客客梯要求高高数据通讯依依赖程度高高，对相关关服务设施施要求高大容量后备电支持持充足客梯大容量通讯设施灾难及备份份设施安全管理智能管理系系统品牌物业管管理环保大厦设设计中央空调抬高地板停车场非常重要重要有了更好25配套设施要要求普通餐厅/员工餐厅良好的办公公环境高级餐厅酒吧/咖啡厅健身房会议中心银行附近有酒店店必要重要有了更好主要观点：：以日常商务务配套为主主要需求酒店是较重重要的配套套之一餐饮类需求求较大26经济济一一体体化化和和供供应应链链管管理理要要求求港港口口升升级级换换代代随着着技技术术进进步步、、经经济济全全球球化化和和电电子子商商务务的的迅迅速速发发展展，，企企业业的的市市场场竞竞争争压压力力日日趋趋激激烈烈；；面临临缩短短交交货货期期、提高高服服务务质质量量、满足足个个性性化化需需求求和降低低成成本本的挑挑战战；；市场场对对产产品品供供应应的的精细细化化、敏捷捷化化和柔性性化化要求求，，对对港港口口的的运运作作模模式式产产生生冲冲击击；；港口口之之间间的的相相互互竞竞争争也也促促使使自自身身不不断断发发展展；；1999年，，联联合合国国贸贸发发会会提提出出第第四四代代港港口口理理念念，，定定义义为为““物物理理空空间间上上分分离离，，通通过过公公共共经经营营者者或或管管理理部部门门链链接接的的组组织织。。（（Physicallyseparatedbutlinkedthroughoperatorsorthroughacommonadministration）”27港口发发展对对办公公物业业市场场提出出更高高要求求经营管管理职职能的的加强强要求有有更多多的高高素质质人才才进驻驻，提提高对对办公公物业业的需需求；；港口和和其相相关物物流活活动的的互动动合作作将吸引引更多多物流流相关关企业业进驻驻，提提升对对办公公物业业的需需求；；港城一一体化化对产产业发发展的的带动动作用用能够促促进金金融、、服务务等产产业的的发展展，提提升对对办公公、商商务配配套物物业的的需求求；高标准准的信信息平平台要要求办办公物物业有有更高的的建筑筑标准准；28本项目目中长长期可可望聚聚集大大型物物流企企业运运营中中心物流企企业现现有职职能制造、、商贸贸企业业与物流产业相关度短期前前景大中小小金融、、保险险支持持服务务企业业物流企企业运运营职职能前前移核心客客户群群第三方方物流流企业业大型船船公司司次要客客户群群船务代代理大、中中型货货运代代理其它客客户群群报关行行、车车行其他服服务企企业中长期期前景景大大中中29商业市市场30城市拓拓展及及基础础设施施改善善，推推动深深圳零零售商商圈向向西发发展深圳六六大商圈南山福田CBD国贸/人民南南蔡屋围围华强北北东门主要优优质零零售物物业沿沿交通通干线线分布布注：1、金光光华广广场；；2、万象象城（（一期期）；；3，中信信城市市广场场；4、怡景景中心心城；；5、COCOPark；6、京基基百纳纳广场场；7、益田田假日日广场场；8、保利利文化化广场场；9、海岸岸城；；10、花园园城购购物中中心31近年优优质零零售物物业存存量迅迅速增增加，，但空空置率率逐渐渐走低低深圳优优质零零售物物业存存量和和空置置率反映深深圳优优质零零售物物业吸吸纳非非常强强劲。。近年众众多国国内外外知名名零售售商在在深圳圳积极极扩张张，包包括GUCCI在内的的一些些国际际奢侈侈品牌牌也进进驻深深圳市市场。。32深圳各各区域域零售售市场场未来来发展展趋势势区域未来发展趋势福田后来居上，将逐渐成为市级核心商圈罗湖竞争力逐渐下降，核心商圈地位有所降低南山逐步兴起，成为重要一极宝安不断发展，辐射本区域市场龙岗不断发展，辐射本区域市场盐田非实力发展商及主要商家关注重点33盐田区区零售售物业业分布布零散散，未未有形形成核核心商商圈小型超超市、、街铺铺以及及中低低端餐餐馆是是盐田田目前前零售售物业业的主主要存存在形形式。。缺乏优优质零零售物物业，，购物物环境境较差差。优质餐餐饮、、休闲闲、娱娱乐设设施缺缺乏，，消费费环境境较差差。新一佳中英街人人乐超市海鲜街愿望岛风情酒吧街东海道沙深路深盐路和沙盐路小梅沙食街大梅沙食街34盐田区区缺少少优质质零售售物业业，市市场需需求不不足是是主因因深圳社社会消消费品品零售售总额额分区区构成成深圳常常住人人口分分区构构成盐田常常住人人口只只占深深圳的的3％。社会消消费品品零售售总额额只占占深圳圳的1％。数据来来源：：深圳圳统计计年鉴鉴35项目开开发大大型零零售物物业机机会偏偏低，，适合合打造造高品品质休休闲餐餐饮娱娱乐设设施区域内内人口口数量量少周边人人群多多数消消费能能力低低整体消消费需需求不不足位置偏偏僻，，临近近高架架路，，限制制辐射射范围围区域内内整体体状况况中短短期难难以改改变偏离政政府规规划商商业中中心区区域规划中商业中心盐田区政府沙头角大梅沙项目地块近水楼楼台－－临近近深圳圳知名名海鲜鲜街。。景观层层次丰丰富，，具有有丰富富海景景资源源。避风塘塘可打打造成成亲水水社区区。36区域内内休闲闲餐饮饮娱乐乐需求求较大大XXX有较较大数数量的的靠港港海员员，2007年共7840艘船靠靠港－－每每年20多万人人次港区工工作人人群和和流动动的商商务人人群也也有一一定规规模－－每每天约约5～8万人次次盐田游游客数数量众众多－－每每年超超过1,000万人次次，平平均每每天约约3万人次次盐田政政府部部门、、企业业公务务消费费和常常住人人口消消费市市场空空间大大－－盐盐田常常住人人口22万业态辐辐射范范围大大，能能够吸吸引来来自深深圳城城市中中心区区域的的消费费人群群37酒店市市场38深圳近近年过过夜游游客不不断增增长，，酒店店市场场发展展趋旺旺过夜国国际游游客数数量过夜国国内游游客数数量深圳是是中国国重要要商务务和旅旅游城城市，，会展展行业业发展展迅速速。2005、2006和2007年深圳圳过夜夜国际际游客客数量量分别别增长长10.1％、15.6％和16.6％。带动星星级酒酒店的的平均均房价价和开开房率率逐年年提高高。星级酒酒店平平均房房价和和开房房率数据来来源：：深圳圳市旅旅游局局39国际品品牌酒酒店积积极进进驻，，平均均房价价不断断攀升升深圳五五星级级酒店店运营营状况况最近几几年，，包括括喜来来登、、洲际际、凯凯宾斯斯基等等国际际知名名品牌牌酒店店纷纷纷进驻驻，在在提升升服务务品质质的同同时加加剧了了市场场竞争争。未来凯凯悦、、丽思思卡尔尔顿、、香格格里拉拉（福福田））、威威斯汀汀等酒酒店还还将加加入。。数据来来源：：深圳圳市旅旅游局局40盐田高高星级级酒店店开房房率明明显高高于市市场整整体水水平，，反映映档次次较高高酒店店的市市场经经营状状况更更好盐田酒酒店开开房率率整体包包括16家酒店店，四四星级级为3家酒店店。数据来来源：：盐田田区旅旅游局局41近期过过夜国国际游游客快快速增增长，，主要要为新新增高高品质质度假假设施施所带带动盐田过过夜国国际游游客数数量（（2006～2007）盐田过过夜国国内游游客数数量（（2006～2007）2007年大梅梅沙京京基喜喜来登登酒店店与东东部华华侨城城开业业。2007年盐田田过夜夜国际际游客客同比比增长长56％，同期过过夜国国内游游客增增长11％。2008年前8月，盐盐田过过夜国国际游游客增增长51.4％，同期过过夜国国内游游客增增长20.3％。单位：：万人人次数据来来源：：盐田田区政政府42大梅沙沙喜来来登酒酒店开开业，，对盐盐田高高端会会议休休闲度度假市市场促促进明明显香港旅旅游度度假团团队和和高端端商务务会议议是主主要客客源，，会议议客户户包括括比亚亚迪、、福特特、DHL、佳能能、西西门子子、摩摩托罗罗拉等等等，，商务务散客客少。。自2007年8月19日开业业一年年来，，入住住率约约为60％～65％，远远高于于盐田田平均均水平平。标准间间平均均房价价约1,200元/天，位位于深深圳五五星级级酒店店前列列。荣获““喜达达屋集集团2007年亚太太区最最佳新新开业业酒店店大奖奖－－－最佳佳市场场销售售团队队奖””。荣获2007深圳““最佳佳旅游游贡献献奖””（南南方都都市报报），，2007深圳““最佳佳会展展接待待酒店店奖””（深深圳商商报社社）。。最大程程度展展现海海滨风风光是是酒店店特色色43东部华华侨城城前景景看好好，为为盐田田酒店店带来来新需需求由华侨侨城集集团投投资35亿元精精心打打造，，占地地近9平方公公里。。以“让让都市市人回回归自自然””为宗宗旨，，是集集生态态公园园、度度假酒酒店、、山地地高尔尔夫于于一体体的国国家生生态旅旅游示示范区区。包含三三大主主题区区域：：大峡峡谷、、茶溪溪谷、、云海海谷。。自2007年7月28日一期期试业业以来来，反反映良良好。。试业业一年年共接接待了了220万游客客，实实现收收入约约27亿元，，实现现税收收4.73亿元。2007年东部部华侨侨城营营业收收入和和利润润总额额在深深圳旅旅游景景点中中排名名第一一。茵特拉拉根酒酒店开开业首首年的的开房房率约约为50％，平平均房房价约约900元。东部华华侨城城为盐盐田注注入山山地休休闲度度假新新元素素44盐田未未来高高星级级酒店店供应应不多多，MICE增长前景景好酒店名称位置客房数（间）预计开业时间万科中心大梅沙2502009瀑布华侨城酒店东部华侨城大峡谷约902009菩提宾舍华侨城酒店东部华侨城茶溪谷282009云海谷华侨城酒店东部华侨城云海谷约402009盐田区域域未来可可识别高高星级酒酒店供应应受土地供供应约束束，梅沙沙片区高高星级酒酒店的未未来新增增项目不不会很多多。深圳是中中国主要要会展城城市，气气候舒适适，是中中国MICE（会议/奖励旅游游）主要要目的地地之一。。现在未来高端旅游团和散客★★★★★MICE（会议/奖励旅游）★★★★★★商务散客★★★盐田高端端酒店需需求来源源数据来源源：仲量量联行注：★越多表示示需求越越多45本项目：：高端会会议、度度假、接接待的海海员中心心具有机机会深圳旅游游市场在在不断发发展，高高端客源源不断增增加。盐田的知知名度不不断提高高，过夜夜国际游游客数量量近期迅迅速增长长。东部华侨侨城、喜喜来登酒酒店、万万科国际际会议中中心、大大梅沙国国际水上上运动中中心等等等高端物物业的投投入使用用，将极极大改善善盐田休休闲度假假设施品品质，提提升市场场吸引力力。随着政府府以及相相关企业业的不断断努力，，XXX区周边边环境未未来将得得到极大大改善，，对高端端客户的的吸引力力会得到到增强。。平均每天天约有600多名船员员到港，，有一定定住宿需需求物流企业业客户接接待较多多企业培训训较多，，对会议议、培训训设施需需求较大大三、发展展策略及及产品建建议47本项目承承载着XXX集集团、相相关企业业及政府府共同目目标项目的战略意义义XXX集集团港口升级级、转型型的支点点商务中心心、信息息中心、、物流中中心的平平台相关企业业营商环境境及服务务品质的的改善多样化文文化、休休闲、娱娱乐生活活的体验验政府城市形象象及商务务环境的的提升使盐田成成为深圳圳城市新新名片48服务品质质QualityofService港区形象象CorporateImage商业娱乐乐Recreation文化环境境Culture综合竞争争力CompetitivePower重要使命命：提升升XXX的综合合竞争力力49项目总体体功能定定位充分利用用独有环环境资源源，结合合未来市市场需求求，打造国际际品质的的地标性性综合体体办公：高品质国国际甲级级物业，，满足优优质物流流及相关关企业办办公需求求。餐饮、商商业：特色商业业及配套套，营造造休闲、、美食、、娱乐目目的地。。海员中心心：国际品牌牌酒店集集团管理理，提供供会议、、商务、、展示、、休闲度度假最佳佳平台。。集商务办办公、会会议、文文化、展展示、休休闲娱乐乐、住宿宿于一体体的大型型综合物物业国贸大厦厦，北京京50项目开发发方案商务办公公楼+特色及商商务配套套商业+海员中心心（含博物物馆）建筑面积积共13万平方米米物业类型开发规模（平方米）办公楼70,000特色及商务配套商业30,000海员中心30,000（260间客房）博物馆2,000车位28,000（800个）合计建筑面积130,000（车位不计算容积率、博物馆面积包含在特色及商务配套商业中）注：XXX集团团内部办办公楼需需求按2万平方米米计算51物业间协协同效应应可提升升项目吸吸引力海员中心心特色商业业办公楼可为海员员中心创创造直接接商务住住宿及消消费需求求办公人群群直接为为商业带带来大量量消费人人流为海员中中心客户户消费提提供更加加便利的的服务和和设施为办公人人群提供供餐饮、、休闲、、商务等等服务为商务人人士提供供住宿、、会议等等服务，，提高办办公楼的的商务便便捷性为商业带带来一定定的高端端客户群群52办公楼－－国际甲甲级标准准为大型物物流企业业及物流相相关企业业提供优质质办公空空间北京道一一号，香香港主要建筑筑规格：：标准层面面积1600～2200平方米；；每层高度度约4.2米，净高高2.8米，采用用架空地地台；VAV中央空调调；充足电梯梯数量。。采用节能能环保技技术与材材料。53配套商业集餐饮、休休闲、娱乐乐及商务服服务为一体的消消费目的地地海滨休闲、美食荟萃、、品味生活活的新空间间国际商务服服务的新载载体54特色建筑风风格与商家家主要建筑规规格：根据本地时时尚消费人人群及游客客喜好，建建议主体风风格现代，，时尚，简简洁；建筑高度以以2层为主，考考虑局部3层。靠海一侧的的2层可考虑以以桥或连廊廊连接以增增强各独立立建筑的联联系，同时时考虑2层屋顶的合合理利用。。建筑材料及及质感方面面，可考虑虑玻璃为主主与金属构构件及木构构件的配合合。苏州李公堤堤厦门咖啡街街55齐全的商务务配套提升升物业吸引引力给商务办公公及酒店用用户提供全全面的综合合配套服务务，如银行行、商务中中心、便利利店、文具具店、冲印印店、旅行行社等等。。56设置中央水水景广场/多功能展示示平台＋亲亲水社区(避风塘)老码头(TheCoolDocks)·上海广场提供集集会、活动动、发布场场所,能够创收并并为海员中中心吸引客客源。波托菲诺·华侨城渔人码头·旧金山57海员中心国际品质高端会议、、休闲度假假新选择硬件设施为为国际标准准，能够在在较长时期期内保持优优势满足靠港高高端海员住住宿要求以高端会议议/培训和度假假客户为主主要客源，，兼顾高端端商务需求求主要辐射珠珠三角及港港澳地区58突显海景特特色HyattontheBund·上海FourSeasons·香港59注重宴会和和会议设施施，增强对对高端会议议客源吸引引力博鳌索菲特特大酒店·海南配置先进会会议设备，，除放映设设备、音像像设备外，，还需配置置特殊视听听设备。包包括：多媒媒体设备、、可视电话话会议系统统、同声传传译系统、、同声传播播、会议表表决系统、、视音频转转播系统等等。60博物馆-传承传播海海洋/港口文化位置选择有有二：结合办公楼楼高层观景景大厅地面办公裙裙楼或特色色商业建筑筑中海事博物馆馆·香港阳明海洋文文化艺术馆馆·基隆61配备充足车车位提升项项目竞争力力物业档次重重要评定标标准优质企业选选址主要考考核内容特色商业舒适消费条条件之一海员中心评比要求之之一办公楼P物业类型办公楼特色及配套商业海员中心合计物业规模70,000㎡30,000㎡260间客房-参考标准0.6个/100㎡1.0个/100㎡0.5个/间-车位数(个)420300130850个建议车位数数为800个以35平方米/个计算，地地下车位面面积为28,000平方米62开发分期方案一：一一次性开发发优点：能够较好发发挥物业间间协同效应应，形成规规模效应，，提升竞争争力便于组织施施工有利于短期期内树立项项目形象和和知名度缺点：短期内海员员中心需求求可能并不不旺盛方案二：海海员中心后后期开发，，其他先行行建设优点：可以降低海海员中心的的市场风险险一次性投资资较少缺点：施工难以组组织整体协同效效应不能有有效发挥项目较长时时期内不能能整体交付付使用，形形象可能受受损建议一次性性开发63租售策略：：整体租赁赁经营，提提升物业价价值分散出售不不利于项目目的统一管管理，容易易导致物业业品质的下下降，将直直接影响本本综合项目目的整体价价值。建议长期租租赁经营，，充分挖掘掘物业价值值。经营稳定期期开业初期租金/价值租金/价值随进入入经营稳定定期而逐渐渐增长通常的租金金/价值走势海员中心委委托国际知知名品牌酒酒店管理公公司经营商业、餐饮饮出租物业业于有经验验的高素质质商家经营营办公楼由业业主自行招招租博物馆、观观景和展示示场地由业业主自行经经营整体委托国国际品牌物物业公司管管理64项目竞争优优势1－特色建筑外形设计富富有寓意竹子子节节节节高高（台台北北101）扬帆帆出出海海（北北京京·中海海油油大大厦厦））古代代宝宝塔塔（金金茂茂大大厦厦））65项目目竞竞争争优优势势1－特色色建建筑筑（（续续））长江江中中心心VS中银银大大厦厦实用用性性与与标标志志性性的的平平衡衡外滩滩中中心心恒隆隆广广场场66项目目竞竞争争优优势势2－绿色色建建筑筑(GreenBuilding)能耗耗成成本本降降低低30-70%用水水成成本本降降低低20-30%照明明城城市市固固体体废废物物排排量量降降低低35-40%工作作效效率率提提高高5-15%降低低运运营营及及维维护护成成本本减少少空空气气及及水水污污染染改善善室室内内空空气气质质量量提高高出出租租率率提升升开开发发商商公公众众形形象象高效效绿绿色色建建筑筑绿色色建建筑筑是是时时代代发发展展潮潮流流，，可可提提升升集集团社社会会形形象象，，并并大大幅幅降降低低运运营营成成本本北京京道道1号·香港港瑞士再保险塔塔·伦敦德意志银行总总部·德国67项目竞争优势势2－绿色建筑(续)：获取LEED高级别认证LEED全称为LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem，“节能与环保设设计优先”，亦称“能源与环境设设计先锋奖”，于1998年由美国绿色色建筑委员会会（USGBC）和业界（包包括科学家、、建筑师、工工程师和建筑筑行业）创建建。是国际权权威的绿色建建筑认证体系系。LEED标准认证的基基本内容是根根据申请认证证项目在实现现一系列环境境目标方面所所得的分值，，包括可持续发展建建筑场地、节节水、能源与与大气、材料料与资源和室室内环境质量量，并由专家委委员会根据各各个方面下不不同标准的重重要程度确定定分值。根据实现环境境目标方面所所得的分值，，认证级别可可分为四级：：认证级、白银银级、黄金级级、白金级。68项目竞争优势势3－海港风情渔人码头·旧金山69项目竞争优势势4－特色海事文化化博物馆澳门海事博物物馆香港海事博物物馆阳明海洋文化化艺术馆70项目竞争优势势5－多