北京城市综合体项目商业部分考察报告

北京商业项目考察汇报考察时间：8月3日——8月8日此次北京考察的背景基于xx村项目（商业部分）现阶段工作进展状况对考察对象北京的城市综合体项目中商业部分的体量、规划、定位、业态业种组合、品牌资源等进行研究，为xx村项目（商业部分）定位与决策给予前期研究理论支持。

指导后期项目操作。前言

1银泰中心银泰中心北京银泰中心外景银泰中心基本技术参数总占地面积：31,305m2

总建筑面积：349,998m2地上总建面：263,708m2地下总建面：86,290m2柏悦酒店：37,018m2

柏悦府：17,410m2，共28套柏悦居：39,212m2，共216套人保大厦：76,362m2银泰大厦：75,307m2绿化覆盖率：21%所在区域：朝阳建国门项目地址：建国门外大街2号(邮编：100022)车位：1600开发商：北京银泰置业有限公司容积率：8.00[容积率] 绿化率：21%[绿化率]银泰中心项目整体定位：北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑；集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。地段价值地理位置：位于CBD核心区黄金地段，地理位置优越，无与伦比；项目形象：CBD核心地标建筑，长安街第一高。顶尖时尚的欧洲生活艺术中心：北京银泰中心的柏悦生活ParkLife为联结3座塔楼的6层裙房，总面积52,199平方米，其中4层25,000平方米的商业配套设施包括时尚欧陆精品店、美食和精品生活购物中心；柏悦生活ParkLife，荟萃欧洲顶尖时尚的生活方式，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。将给高端人士提供无以伦比的超值时尚生活体验，缔造卓而不群的欧洲顶尖时尚前沿的生活方式。现场实景图银泰中心银泰中心北京银泰中心的柏悦生活ParkLife汇集：爱马仕、欧米茄、卡地亚、杰尼亚、瓦伦蒂诺等国际顶尖品牌

银泰中心8月4日，著名意大利甲级联赛球队AC米兰足球在北京银泰中心的柏悦生活ParkLife为国际时尚品牌D&G代言活动。高端商业活动

2国贸国贸贸北京京国国贸贸沙沙盘盘国贸贸国贸贸国贸贸室室内内场场景景图图，，橱橱窗窗装装饰饰国贸贸国贸贸商商城城导导购购标标识识，，商商城城云云集集：：芬芬迪迪、、纪纪梵梵希希、、卡卡地地亚亚、、普普拉拉达达、、古琦琦、、迪迪奥奥、、香香奈奈儿儿、、路路易易.威登登等等国国际际一一线线时时尚尚品品牌牌国贸贸国贸贸室室内内场场景景图图天天花花装装饰饰国贸贸国贸贸室室内内场场景景图图，，公公共共区区域域国贸贸国贸贸商商城城通通道道装装饰饰实实景景图图国贸贸国贸贸商商天天井井式式的的冰冰场场国贸贸写字楼类型：标准写字楼写字楼等级：甲级所在区域：朝阳建国门楼盘地址：建国门外大街1号(邮编：100024)装修状况：公共部分精装修建筑年代：标准层面积：1700.00平方米物业费：

/平米·月物业公司：国贸物业酒店管理有限公司开发商：中国国际贸易中心股份有限公司占地面积：170000平方米建筑面积：1100000平方米开盘时间：1990-08-01开业时间：1990-08-31车位：1500联系方式贸贸国贸贸商商城城做做为为国国贸贸中中心心的的重重要要组组成成部部分分之之一一，，其其前前身身是是开开业业于于1990年8月的的国国贸贸商商场场，，是是北北京京首首家家引引进进品品牌牌专专卖卖店店从从事事零零售售业业务务的的综综合合购购物物中中心心。。经经过过1997年的的大大规规模模扩扩建建改改造造后后，，于于2000年5月全全新新亮亮相相，，正正式式更更名名为为““国国贸贸商商城城””。。2010年，，国国贸贸商商城城三三期期开开业业，，国国贸贸商商城城总总建建筑筑面面积积达达10万平平方方米米，，营营业业面面积积5万平平方方米米，，容容纳纳租租户户近近300家。。国贸贸商商城城为为消消费费者者提提供供全全面面而而广广泛泛的的消消费费选选择择。。多多家家国国际际奢奢华华品品牌牌旗旗舰舰店店和和新新品品概概念念店店引引领领潮潮流流。。国国贸贸溜溜冰冰场场充充满满动动感感，，书书店店、、影影院院带带来来精精神神的的愉愉悦悦。。中中西西餐餐饮饮满满足足各各种种口口味味的的美美食食需需要要。。时时尚尚、、生生活活、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮、、服服务务一一应应俱俱全全，，营营造造出出一一站站式式的的高高端端消消费费殿殿堂堂，，令令消消费费者者享享受受到到购购物物休休闲闲之之妙妙。。国贸商城城三期由由世界顶顶尖商业业空间设设计公司司BENOY担纲建筑筑设计。。外观使使用巨型型玻璃、、新型金金属、环环保石材材等最新新建筑材材料，整整体晶莹莹剔透，，创造出出简洁明明朗的造造型。室室内层高高达4米，承袭袭了商城城原有的的现代风风格，宽宽阔的循循环通道道典雅流流畅与一一、二期期商城融融为一体体，同时时将国贸贸中心一一、二、、三期工工程的各各主要建建筑以及及北侧的的嘉里中中心连接接起来，，成为CBD中最恢弘弘的建筑筑群体。。国贸贸国贸贸3三里屯SOHO三里屯SOHO三里屯SOHO三里屯SOHO位于北京京市朝阳阳区工体体北路南南侧，南南三里屯屯路路西西，SOHO置业为三三里屯商商业区核核心地段段的商业业、办公公、居住住综合社社区。整个项目目总占地地约5.1245万平方米米，规划划总建筑筑面积地地上约为为31.568万平方米米，地下下约为15万平方米米。三里屯SOHO北京的三三里屯相相当于香香港的铜铜锣湾三里屯SOHO三里屯SOHO由5个购物中中心和9幢30层高的办办公和公公寓楼组组成，位位于其间间的溜冰冰场、带带水景的的室外广广场将5个购物中中心连接接起来，，是北京京最聚人人气的户户外步行行商业街街区和休休闲广场场。三里屯SOHO无论从商商业规模模、体量量、建筑筑外观，，还是从从其品牌牌影响力力来看，，都将是是巨无霸霸。三里屯SOHO项目位于于北京市市朝阳区区工体北北路南侧侧，南三三里屯路路路西，，毗邻第第二使馆馆区和工工人体育育馆，是是北京最最具国际际化气氛氛和传统统的区域域，其独独特的消消费文化化及娱乐乐气息闻闻名中外外。三里屯SOHO三里屯SOHO是三里屯屯商业区区核心地地段的商商业、办办公、居居住综合合社区，，旱冰场场、带灯灯光的小小河将5个购物中中心串连连起来，，功能丰丰富，46万平米的的建筑让让这里就就像一个个浓缩了了的城市市景观，，将成为为三里屯屯地区变变革的新新亮点，，集商业业，餐饮饮，娱乐乐为一体体，成为为中外游游客，写写字楼人人群及附附近居住住者的一一个全新新的休闲闲消费港港湾。在在这种得得天独厚厚的环境境中三里里屯SOHO将成为北北京最聚聚人气的的户外步步行商业业街区和和休闲广广场，成成为北京京的铜锣锣湾。三里屯SOHO三里屯SOHO水景三里屯SOHO商场内通通道标识导示示三里屯SOHO幕墙景观装饰饰三里屯SOHOWIAMGLEE晚上时尚服饰饰发布会三里屯SOHO体量大：体量大，业态态丰富，与相相邻的单纯商商业项目相比比，三里屯SOHO作为一个大型型城市综合体体包含了五星星级酒店、高高档写字楼、、公寓，改变变了城市建筑筑原本单一的的商业化运作作模式。商业形态差异异化：SOHO商业主要由具具有创意、个个性、时尚的的店铺组成，，追求随意、、高人气、大大人流，符合合未来城市人人群休闲消费费的潮流风尚尚。SOHO潮流号召力：：SOHO文化个性鲜明明，倡导都市市商业消费文文化理念在北北京受到众多多小资、白领领和热爱生活活的人士们的的追捧。4三里屯VILLAGE三里屯VILLAGE三里屯VILLAGE是一个由共19座建筑物组成成的低密综合合商业专案，，分为两个部部分，相距咫咫尺座，设有有零售商店及及拥有99间客房的都会会风尚酒店地点：北京朝朝阳区三里屯屯路11号及19号三里屯VILLAGEADIDAS专营点三里屯VILLAGE苹果专营店优衣库三里屯VILLAGE美嘉欢乐影城城楼层标识此照片拍摄于于2010年12月此照片拍摄于于2010年12月此照片拍摄于于2010年12月三里屯VILLAGE现场装置艺术术三里屯VILLAGE水景喷泉5现代城SOHOSOHO现代城SOHO现代城是SOHO中国的第一一个项目。。它位于北北京中央商商务区，中中国国际贸贸易中心的的东面。该该项目总建建筑面积为为48万平米，它它拥有48家店铺，283套办公室，，1897套公寓。1997年，SOHO中国预见到到中小公司司的迅速崛崛起以及他他们对居住住和工作空空间混合的的需求越来来越大，便便首次向市市场推出““小型办公公，居家办办公”（SOHO）这一概念念，给业主主提供了灵灵活多功能能的空间。。SOHO现代城写字楼类型：标准写字楼写字楼等级：甲级所在区域：朝阳建国门楼盘地址：朝阳建国路88号装修状况：公共部分精装修标准层面积：1000.00平方米物业费：4.00元/平米·月物业公司：中海物业开发商：中鸿天房地产有限公司占地面积：73000平方米建筑面积：490000平方米开盘时间：1999-05-01开业时间：1999-12-15车位：2000联系方式：010-6566606085172828SOHO现代城连廊、下沉沉式广场、、绿化SOHO现代城幕墙、连廊廊、下沉式式广场6朝阳大大悦城城朝阳大大悦城朝阳大悦城城为城市综综合体建筑筑，规划占占地面积84610平米，规划划总建筑面面积超过40万平方米，，其中包括括大型购物物中心23万平方米，，酒店式服服务公寓7万多平方米米。购物中中心地上11层，地下3层，集购物物、餐饮、、娱乐、文文化、健身身、休闲等等六大主题题于一体，，规划引进进主力店、、次主力店店、特色店店等各类商商户400余家。针对对区域特点点，项目定定位“超级级家庭生活活娱乐购物物中心”，，以家庭为为主题包装装商业，在在北京的商商业地产项项目中堪属属第一。建建成后将以以先进的消消费概念，，丰富的业业态与经营营品种融入入人们的生生活，极大大缓解朝青青板块商业业严重不足足的现状，，满足区域域百万消费费人群的消消费渴望，，成为北京京市场极具具地标性与与文化性的的超大型、、一站式休休闲购物中中心。朝阳阳大大悦悦城城楼层层标标识识导导示示、、楼楼层层品品牌牌标标识识朝阳阳大大悦悦城城中庭庭、、中中空空朝阳阳大大悦悦城城卖场场内内喷喷泉泉景景点点朝阳阳大大悦悦城城美食食区区品品牌牌LOGO展示示朝阳阳大大悦悦城城外立立面面标标识识天梯梯（一一层层到到六六层层））朝阳阳大大悦悦城城物业业类类型型：：综综合合体体/购物物中中心心楼楼盘盘地地址址：：朝朝阳阳朝朝青青板板块块核核心心,朝阳北路与青年年路交叉口的的东北角所在区域：朝朝阳建国门门物物业业费：40.00元/平米•月物业公司：北北京凯莱物业业管理有限公公司开发发商：中粮置置业投资有限限公司占地面积：84610平方米建建筑面积：：400000平方米车位：3000联系方式阳大悦悦城项目各层业态态规划：11F旋律驿站：KTV娱乐；10F体验世界：蓝蓝天城职业体体验乐园、童童装玩具、儿儿童教育；9F商务自助：金金钱豹美食百百汇、婚宴广广场、唐宫海海鲜坊、特色色餐厅；8F快乐速食：金金逸国际影城城、时尚快餐餐、甜品水吧吧及咖啡厅、、游戏电玩；；7F华美盛宴：冠冠军溜冰场、、日本料理、、港式茶餐厅厅、特色菜系系；6F风尚美食：时时尚餐厅、精精品牛排、亚亚洲美食、睡睡吧甜品；5F动感地带：数数码电信、运运动休闲服饰饰、户外用品品、婚纱摄影影、水吧甜品品；4F潮流荟萃：男男装女装、内内衣、箱包、、饰品、创意意家居、美容容美发；3F雅致生活：男男装女装、皮皮具箱包、饰饰品、餐厅；；2F都会时尚：男男装女装、时时尚配饰、鞋鞋履箱包、美美发沙龙、皮皮具内衣、咖咖啡；1F国际精品：国国际时装、时时尚配饰、鞋鞋履箱包、珠珠宝名品、化化妆品、餐厅厅酒吧咖啡厅厅；B1悦然生活：生生活超市、时时尚配饰、美美容美发、护护肤用品、精精致家饰朝阳大悦悦城现场场景7财富中心财富中心北京财富中心心位于北京CBD核心区，北邻邻京广中心，，南接嘉里中中心和国贸中中心，东隔三三环路与CCTV总台相望。财财富中心总建建筑面积72.7万平米，由五五座超高层建建筑构成，其其主体建筑高高达257米，集国际甲甲级写字楼、、高级公寓、、超五星级酒酒店，商业及及文化休闲娱娱乐于一体，，各建筑功能能的能动互补补使这里成为为CBD核心区高效的的24小时城中之城城。财富中心中庭特色餐饮财富中心写字楼类型：标准写字楼写字楼等级：甲级所在区域：朝阳楼盘地址：朝阳东三环中路7号装修状况：公共部分精装修容积率：7.00绿化率：37%标准层面积：2700.00平方米物业费：29.00元/平米·月物业公司：仲量联行开发商：北京香江兴利房地产开发有限公司占地面积：92100平方米建筑面积：720000平方米开盘时间：2002-06-30开业时间：2005-03-31车位：1600联系方式富中心8考察总结考察总结北京购物中心心规模大，品牌档次高，，商业饱和度高高，业态层次次鲜明，集中中体现在“高、大大、全”具体体情况如下：：规模大：考察上述的的北京购物中中心体量都在在10万平米以上，其其中金源时代代购物中心规模达到70.8万平方米，目前是世界上上单体最大的的商业建筑，，主力店店有居居然之之家、、国美美电器器、友友谊商商城、、易初初莲花花、迪迪卡侬侬运动动等，，其中中友谊谊商城城、易易初莲莲花、、迪卡卡侬运运动占占据约10万万平米米面积积。其其业态态涵盖盖会展展、文文化、、家居居、电电器、、百货货、超超市、、餐饮饮、影影视、、娱乐乐等，，规模模巨大大。北京的的购物物中心心规模模大，，通常常能够够为租租户提提供更更大面面积、、更为为独立立的店店铺空空间，，使入入驻商商家能能够更更好地地营造造其品品牌个个性氛氛围，，促进进形象象价值值提升升，因因而受受到零零售品品牌、、特别别是强强调感感性售售卖的的中高高档品品牌的的高度度认可可。例例如：：三里里屯Village的的优优衣库库、ADIDAS、NIKE、PUMA等等旗旗舰店店都为为整栋栋商业业物业业，面面积近近3000平米米，Apple旗旗舰店店约1200平平方方米，，在全国国乃至至亚洲洲都是是最大大的品品牌形形象专专卖店店，其影响响力大大、商业辐辐射广广，购物物中心心消费费辐射射半径径至少少在5公里里以上上。规模大大考察总总结品类全全品类全全：购物中中心因因品类类齐全全，就就能把各各种需需求的的人流流吸引引过来来。北京的的购物中心业态规规划齐齐全，，涵盖盖餐饮饮、娱娱乐、、购物、资讯讯、休休闲、、文化化、影视视、会会展等各业态；品牌牌涵盖盖了国国际顶顶级品品牌和和国际际国内内一二二线品品牌。。在消费费环境境上，，北京京的购购物中中心打打造的的是一一种体体验式式消费费，人人们在在消费费上选选择商商场并并不是是仅仅仅考虑虑购物物，更更多地地关注注购物物时心心理需需求，，情感感需求求，是是否愉愉悦在现代代消费费者中中更多多的是是关注注娱乐乐、餐餐饮、、休闲闲和旅旅游。。所以以北京京的购购物中中心在在商场场的建建筑设设计、、环境境、景景观设设置等等各方方面营营造有有吸引引力的的氛围围。在在业态态品类类组合合上齐齐全以以网络络大众众消费费。例：电电影院院是购购物中中心重重复率率最高高的一一种业业态，，因电电影院院的引引入，，其他他的娱娱乐方方式如