2010年青岛某项目前期策划方案

XXXX项目前期策划方案研究报告体系项目整体定位区域XX中观青岛宏观经济典型项目SWOT分析地块价值地块概况项目开发建议市场研究项目本体研究案例研究及借鉴项目定位建议报告目录一、市场研究宏观经济状况中观青岛现状及趋势区域XX现状及趋势典型项目研究世界经济发展形势界定项目面临问题宏观形势概述美国欧盟日本09年第三季度GDP环比增长1.1%环比增长0.4%增长了1.2%经济表现实现了季度环比正增长，表明美国经济终于告别了连续4个季度的衰退摆脱了之前连续5个季度衰退的局面，正式进入复苏时隔两年半以来的最高增长率，显示出日本经济出现复苏征兆世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期从各国经济变化来看，世界经济形势正逐步走向复苏中国经济形势宏观形势概述世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期2009年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%；09年8.7%的经济增速，实现了全年“保八”的目标，中国经济快速企稳的迹象已十分明显，09年中国的经济复苏速度令世界震撼。中国经济形势2009年适度宽松的货币政策，为有效扭转我国经济增速下滑的趋势提供了强有力的货币信贷支持，天量资金与政府投资支撑了本轮经济复苏；政府四万亿的扩大内需计划显然对本轮经济的复苏起了决定性作用，上半年固定资产投资对GDP贡献率甚至高达87%。宏观形势概述世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期全国房地产市场形势界定项目面临问题宏观形势概述世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期房地产产业受益于宽松货币政策及天量的信贷支持，楼市进入正反馈链条从而带来一波持续的上涨热潮。宽松货币政策天量信贷充足资金通涨预期加速楼市繁荣通涨预期实现房价上涨吸引更多资金进场房地产产业整体受益，正反馈链条推动产业继续繁荣资金流入房地产避险全国房地产市场形势12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，为年度之最；国房景气指数为103.66，比11月份提高0.88点；2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%，全年平均房价4695元/平方米，房价涨幅24%，为近15年之最，房地产市场堪为火爆。宏观形势概述世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期房地产市场形势具体表现为：全国中心城市地王频出，开发商全国疯狂拿地；商品房价格持续飞涨，京、深、沪三地房价超美国；投资性购房占据50%以上比例，空置率不断上升；部分中心城市租售比达到1：400以上，房价收入比在12以上，远高于国际通行标准，已经出现房产泡沫，并有向二线城市扩散趋势。宏观形势概述世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期全国房地产市场形势当前前房房地地产产宏宏观观政政策策证监监会会、、国国土土局局拟拟设设新新规规，，房房企企股股市市融融资资暂暂缓缓；；二手手房房营营业业税税免免征征年年限限““2变5”；；货币币政政策策明明松松暗暗紧紧，，银银行行房房贷贷将将出出现现分分化化；；09年12月17日，，五五部部委委发发通通告告：：开开发发商商首首次次缴缴款款比比例例不不得得低低于于全全部部土土地地出出让让款款的的50%；10年1月10日，，国国11条明明确确规规定定第第二二套套（（含含））以以上上住住房房贷贷款款首首付付款款比比例例不不得得低低于于40％，，贷贷款款利利率率严严格格按按照照风风险险定定价价；；10年1月18日，，中中国国人人民民银银行行宣宣布布存存款款类类金金融融机机构构人人民民币币存存款款准准备备金金率率将将上上调调0.5个百百分分点点。。在上上述述房房地地产产市市场场表表现现下下，，为为防止止房房价价上上涨涨过过快快，，促促进进房房地地产产市市场场平平稳稳健健康康发发展展，，政府府对对于于房房地地产产政政策策风风向向开开始始变变化化，，旧策策重重申申，，紧紧缩缩程程度度明明显显加加码码。。宏观观形形势势概概述述世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期未来来宏宏观观政政策策预预期期增大大城城区区土土地地供供应应量量，，以以增增加加市市场场供供应应；；提高高房房贷贷门门槛槛，，提提高高第第二二套套房房购购房房首首付付和和贷贷款款利利率率；；可能能继继续续上上调调银银行行准准备备金金率率；；经济济回回暖暖局局势势下下，，1-2次小小幅幅加加息息以以应应对对通通货货膨膨胀胀；；美元元持持续续贬贬值值，，人人民民币币预预计计在在明明年年升升值值3%-5%。宏观观形形势势概概述述世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期未来来宏宏观观政政策策预预期期青岛岛XX认为为，，2010年购购房房优优惠惠政政策策将将逐逐步步温温和和收收紧紧。由由于于宏宏观观经经济济尚尚未未完完全全复复苏苏，，房房地地产产业业对对我我国国经经济济发发展展影影响响巨巨大大，，预预计计政政府府下下一一步步政政策策将将转转向向保保稳稳定定为为主主。。结结合合近近期期国国务务院院工工作作会会议议，，我我们们认认为为着着力力点点将将会会体体现现在在三三个个结结合合上上：：一是是保保增增长长与与保保稳稳定定的的结结合合；；二是是短短期期政政策策与与长长期期政政策策的的结结合合；；三是是政政策策的的稳稳定定与与政政策策的的完完善善相相结结合合；；政府府将将以以土地地供供给给、、税税收收、、金金融融政政策策加大大房房地地产产市市场场调调控控，，目目标标在在于于调调控控稳稳定定房房价价。。楼楼市市在在此此基基础础上上，，将将会会出出现现一一段段较较长长时时期期的的平平稳稳上上行行的的发发展展态态势势。。宏观观形形势势概概述述世界经济形势中国经济形势房地产市场形势当前宏观政策未来宏观政策预期青岛岛城城市市概概况况与与地地位位界定项目面临临问题中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测青岛市地处山山东半岛南部部，东、南濒濒临黄海，东东北与烟台市市毗邻，西与与潍坊市相连连，西南与日日照市接壤。。全市总面积为为10654平方公里，其其中市区七区区为1102平方公里，所所辖XX、XX、平度、胶南南、莱西等五五市为9552平方公里，建建成区面积267.12平方公里。青岛市作为山山东半岛城市市群区域对外外开放的龙头城市和中中心城市，是山东省省区域经济中心心，是重要的港口城市，是区域内人人口、资金、、技术等各种种经济要素集聚聚和辐射的中中心，是区域内各各城市主要经经济联系的目的地城市。青岛城市性质质东部沿海重要要的中心城市市，国家历史史文化名城，，国际港口城城市，滨海旅旅游度假城市市。中国东部沿海海的区域经济济中心、现代代化服务中心心、文化中心心，国家海洋洋科研及海洋洋产业开发中中心，国家重重要的现代化化制造业及高高新技术产业业基地，东北北亚国际航运运中心，国家家重要的区域域性航空港，，国际滨海旅旅游度假胜地地。中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测青岛城市空间间发展战略青岛城市空间发展战略：依托主城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。“一主”——指市南区、市北区、四方区、XX区，是中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。“三副”——黄岛、崂山以及XX“环湾保护、拥湾发展”对青岛拓展城市发展空间、改善青岛产业结构水平，对塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城具有重大的战略意义，青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿XX湾由南向北扩展的格局。“依托主城、拥拥湾发展、组组团布局、轴轴向辐射”是是青岛新的城城市空间发展展战略中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测城区发展规划划定位青岛西、南部部靠海、东部部受崂山阻拦拦，从长期来来看未来的发发展依然是向向北部区域逐逐步发展。中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测城市重要交通通发展规划海底隧道跨海大桥【跨海大桥】横跨青岛XX湾，把青岛、、XX、西海岸主要要城区连接起起来。路线全全长约35.4公里，预计2010年竣工。【海底隧道】北起团岛路，，南至薛家岛岛于北庄村和和后岔湾村之之间出洞，全全长6170米，预计2011年竣工。项目建成通车车后，青岛、、黄岛、XX三“岛”相连连，形成区域域融合，加快快其它两个区区域的快速发发展。【地铁一期工程】减轻青岛市南南北方向目前前极为拥堵的的交通压力缩小青岛中心心城区与中部部、北部城区区的发展差距距促进地铁沿线线地区的发展展，推动房地地产升值，商商业繁荣带动偏远城郊郊的发展，形形成新的居住住生活区地铁开工对青青岛房地产市市场的发展将将起到很大的的拉动作用。。海底隧道、地地铁的建设将将对青岛城市市发展产生重重大影响中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测青岛人口分析析2008年末全市户籍籍总人口为761.56万人，其中市市内四区人口口276.25万人；五市（（县级）485.3万人。同比增增长0.5%。青岛人口自自然增长率很很低，但人口口绝对增加值值较高，体现了青岛是是一个移民城城市，外来人人口比较多，，新青岛人是是不容忽视的的购房群体；；2009年，青岛市户户籍总人口预预计控制在782万人。到2020年，预计青青岛市人口将将突破1200万人。中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测青岛GDP分析2008年，受金融融危机的影响响，青岛市经经济增长较2007年明显放缓，，全年完成生生产总值4436.18亿元，继续稳稳居全省各市市首位；按可可比价格计算算，比去年同同期增长13.2%，比全省高1.1个百分点；09年上半年，全全市实现生产产总值(GDP)2282.43亿元，比去年年同期增长10.5%，较一季度提提高3.3个百分点，分分别高出全国国、全省平均均水平3.4和0.6个百分点。中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测青岛经济结构构

2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年第一产业10.5%9.3%8.0%7.2%6.6%5.7%5.4%5.1%第二产业47.0%47.9%49.4%50.7%51.8%52.3%51.6%50.8%第三产业42.4%42.8%42.6%42.1%41.6%42.0%43.0%44.1%青岛第二产业业发达，第三三产业所占比比重与其它副副省级城市相相对偏低，但但近年增长非非常迅速。亮点一：第三三产业发展的的速度最快，，连续两年增增长速度列十十五个副省级级城市的第一一位；亮点二：金融融业增长速度度在十五个副副省级城市排排名第一位；；亮点三：批发发和零售业总总量发展迅速速，排名提升升三位，速度度提升九位；；亮点四：住宿宿和餐饮业增增长速度居十十五个副省级级城市第一位位。第三产业第二产业第一产业中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测其它指经济指指标截至2008年，青岛市年年人均可支配配收入为20,464元，消费性支支出为年14,999元。人均可支支配收入和消消费性支出呈呈快速增长趋趋势，有力支支持社会消费费品零售总额额的快速稳定定增长；按照联合国粮粮农组织提出出的标准，恩恩格尔系数达达到40%-50%，人民生活进进入小康水平平，恩格尔系系数达到30%-40%，人们生活进进入富裕水平平。近5年来，青岛市市恩格尔系数数一直稳定在在36%—38%，这意味着青岛岛市人民已经经进入到富裕裕的生活水平平。历年人均可支配收入和消费性支出表恩格尔系数：等于食物类消费支出占总消费支出比重历年恩格尔系数变化表中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测青岛历年房地地产固定投资资及占比2000～2008年青岛房地产产业高速发展展，房地产投投资额保持了了年均22%的增长速度。其中2001和2005年分别达到37%和37.6%的高增长率；；2006年开始，国家家连续出台一一系列紧缩楼楼市政策，房房地产投资额额增长率2007年下降到8.7%；2008年，青岛市完完成房地产开开发投资335.11亿元，较去年年同期上涨14.94%，2000-2008年青岛房地产产投资额逐年年增加。中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测青岛商品房批批售比和存销销比如图所示，从从2009年4月开始，批售售比大于1表明市场呈现现供不应求的的市场特征，，到2009年7、8月份尤为明显显，批售比激激增至2.0，表明了市场新新增供给量严严重不足，市市场处于无房房可售局面。。说明：批售比比等于当月成成交量比当月月新增供应说明：存销比比等于总库存存比当月成交交量如图二所示，，从2009年4月份开始，存存销比开始低低于12，表明如果不不考虑新增供供应，所有库库存将在12个月销售完毕毕。到11月存销比已经经低于5，表明未来库存存将会在5个月内全部销销售完毕，市市场有较大的的进入机会。。图一图二中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测未来青岛经济济发展预测城市发展空间间布局更加合合理化依托老城，拥拥湾发展，组组团布局，轴轴线辐射，形形成一主三副副多组团的空空间格局的城城市化空间布布局规划出台台后，各区域域发展更加均均衡化，随着着规划进度的的实施各区域域基础设施将将会更加完善善，城市环境境将得到更大大的改善。GDP将持续稳定增增长随着内需的扩扩大及其他因因素的影响，，预计青岛市市的GDP增长度将继续续保持稳定的的发展速度。。经济基础结构构更加合理化化随着产业结构构优化升级的的进行，青岛岛市经济基础础结构将会更更加的合理，，第三产业的的比重将继续续增长，并将将会成为主导导产业。城市人口进一一步增加受人口自然增增长、经济发发展以及跨海海大海、海底底隧道建成、、居住环境持持续改善等因因素的影响，，青岛将会吸吸引更多外来来人口，预计计未来青岛岛市人口将会会继续保持快快速增长。房地产业进一一步发展目前青岛市房房地产业处于于成长期，发发展前景巨大大。与发达城城市相比，青青岛市房地产产有很大的发发展空间。中观青岛概况况城市概况空间发展战略交通规划城市人口经济指标房地产市场分析未来发展预测XX区，距青岛市区中中心35公里，东依崂崂山区，南接接XX区，西西临XX湾与与XX市相邻邻，北与XX市毗连。东东西最大横距距41.5公里，南北最最大纵距24公里；全区总面积553.2平方公里，辖辖XX、XX、XX庄、、XX镇、XX滩、XX、XX、XX8个街道，230个社区（村））；2008年末，全区总总户籍人口489203人，海岸线长91.6公里，城市建成区区面积达到99.1平方公里，城城市化水平达达到66%。区域概况区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结XX区地处中国重要要的经济中心心城市和沿海海开放城市青青岛的近郊，，是进出青岛岛市区的北大大门城市发展战略略与目标发展思路：大城市近郊实实现城市化，高起点、高品品质、有特色色、生态化、、精细化、跨跨越式发展；城市化目标：建设XX湾北北部的，一个个国际化的、、现代化的园园林生态城市市。环湾保保护、、拥湾湾发展展，以以XX开发发和高高新区区为核核心，，建设设XX湾北北部新新城，，XX湾北北部新新区完完全重重合在在XX区，，XX区未未来一一定是是大青青岛的的核心心区域域，具有有广阔阔的发发展空空间区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结作为青青岛市市“环湾保保护、、拥湾湾发展展”战略实实施的的核心心，XX区区在新新一轮轮青岛岛市总总体规规划修修编中中被明明确定定位为为国家重重要的的区域域性航航空港港、青青岛市市的高高新技技术产产业核核心区区、现现代化化综合合服务务中心心、出出口加加工基基地、、空港港经济济区，在未未来大大青岛岛发展展战略略中将将发挥挥举足足轻重重的作作用。。发展规规划定定位区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结域内交交通发发达，，XX国际际机场场坐落落区内内，胶济铁铁路、、环XX湾湾高速速公路路、308国道、、204国道、、济青青高速速公路路、XX一一级公公路、、XX高速速公路路贯穿穿其中中，形形成了了极其其便利利的海海、陆陆、空空立体体交通通网络络，是是青岛通通向国国内外外的必必经之之路，也是是青岛岛连接接欧亚亚大陆陆桥的的重要要交通通枢纽纽。轨道交交通规规划中中的M8线直达达XX，XX路高架架工程程将开开工，，环XX湾高速速八车车道改改造完完成并并同步步取消消收费费，同同时规规划建建设中中的青青荣铁铁路、、青日日连铁铁路、、青龙龙高速速、双双积路路途经经XX，两年年内XX区的全全部公公交线线路将将纳入入青岛岛市公公交系系统，，这些些交通通设施施的建建设，，进一一步加加强了了XX与青岛岛主城城区的的交通通联系系。交通现现状与与规划划区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结XX区人口口分析析2002-2007年，XX区户籍籍人口口持续续保持持平稳稳增长长，2008年末全全区户户籍总总人口口为48.92万人，，比去去年略略有下下降；；XX区人口自自然增增长率率很低低，但但外来来人口口尤其其是东东三省省比较较多，，随着着城市市配套套完善善及落落户政政策的的宽松松，外外来人人口将将是主主要的的购房房群体体。区域域XX概况况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结2003-2008年XX区GDP各区区市市2008年GDP对比比（（单单位位：：亿亿元元））经济济雄雄厚厚，，民民营营经经济济发发达达，，从2003年至至2008年，，XX区GDP和人人均均GDP呈持持续续上上升升的的态态势势，，GDP年平平均均涨涨幅幅23%，人人均均GDP年平平均均涨涨幅幅21%；对对比比其其它它郊郊市市GDP发展展，，XX区GDP总量量仅仅次次于于黄黄岛岛区区，，位位居居第第二二；；2009年前前三三季季生生产产总总值值完完成成460多亿亿元元，，增增长长14.5%，XX较快快的的经经济济发发展展速速度度给给房房地地产产业业发发展展提提供供了了有有效效支支撑撑。。XX区GDP分析析区域域XX概况况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结与07年相相比比，，第第一一产产业业比比重重下下降降0.3个百百分分点点，，第第二二产产业业比比重重下下降降0.7个百百分分点点，，第第三三产产业业比比重重提提高高1个百百分分点点，，经经济济转转型型、、产产业业升升级级、、发发展展方方式式转转变变步步伐伐加加快快，，产产业业结结构构优优化化升升级级。。2008年，，XX区工工业业经经济济保保持持平平稳稳较较快快增增长长，，实实现现工工业业增增加加值值308亿元元，，增增长长17%；现代代物物流流业业、、商商贸贸流流通通业业、、餐餐饮饮业业、、旅旅游游业业、、总总部部楼楼宇宇经经济济等等服服务务业业总总体体保保持持了了平平稳稳较较快快发发展展的的良良好好势势头头，，2008年服服务务业业实实现现增增加加值值193亿元元，，同同比比增增长长21.8%，被被评评为为青青岛岛市市服服务务业业发发展展先先进进区区。。XX区产产业业结结构构区域域XX概况况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结XX历年年房房地地产产固固定定投投资资及及占占比比2000～2007年XX区房房地地产产业业高高速速发发展展，，房房地地产产投投资资额额持持续续快快速速上上涨涨。2008年受受全全球球金金融融经经济济危危机机和和全全国国房房地地产产市市场场不不景景气气的的影影响响下下，，XX区完完成成房房地地产产开开发发投投资资46.5亿元元，，较较07年略略有有下下降降；；从房房地地产产投投资资占占总总投投资资的的比比重重来来看看，，所所占占比比重重总总体体呈呈上上升升趋趋势势，，凸凸显显了了房房地地产产业业的的主主导导地地位位。。区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结XX房地产市市场分析析12月份成交交量12.4万平米，，环比减减少23.9%，同比增增长39.3%；09年前3季度，XX区共销售售商品房房9436套、101.4万平方米米，日均均销售35套、3742平方米，，销售面面积占全全市总量量的15.5%，位居各各区市首首位，创创历史销销售最高高记录。。区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结XX房地产市市场分析析12月份房地地产存销销比仅为为5.2，表明未未来库存存将会在在不到半半年全部部销售完完毕，市市场前景景广阔区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结XX房地产市市场分析析2008年XX区成交量量位居全全市第二二名，仅仅次于崂崂山区；；2009年上半年年在魅力力、卓越越等项目目强劲销销售带动动下，XX区成交量量稳居第第一；前前三季度度占全市市销售面面积的15.5%；种种数据据表明，，XX区房地产产业实现现了由“配角”到“主角”的升华，，已逐步步成为青青岛房地地产市场场的“领军者”。2008年各区市市住宅成成交排名名（单位位：万㎡㎡）2009年上半年年各区市市住宅成成交排名名（单位位：万㎡㎡）区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结区域分析析小结在大青岛岛的开发发规划理理念框架架下，XX作为青岛岛往北部部发展的的腹地，，区位优势势独特，，必将成成为热点点发展区区域；大青岛规规划处在在发展阶阶段，南南北交通通解决后后，随着着公共交交通的进进一步完完善，XX区交通抗抗性正在在进一步步缩小，，区域容量量加大，，支撑房房地产市市场的发发展；经济基础础雄厚，，发展速速度较快快，为房房地产市市场发展展提供了了保障与与契机；在万科魅魅力之城城、卓越越蔚蓝群群岛等大大盘销售售带动下下，XX销售量跃跃居全市市第一，，市场需求求旺盛，，市场前前景广阔阔。作为青岛岛的后花花园、腹腹地、交交通枢纽纽地，XX必将成为为青岛地地产最为为活跃的的区域之之一。区域XX概况区域概况发展战略与定位交通现状与规划城市人口经济指标房地产市场分析区域分析小结竞品区位位绿城·理想之城卓越·蔚蓝群岛XXX景万科·魅力之城本案根据本案案所在区区位及特特征，我我们选取取与本案案在区位位上相近近，或者者在城市市功能、、影响力力等方面面类似或或相近的的项目进进行研究究以供参参考。竞品项目研究究竞品选取及区位万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结典型项目研究究项目基本信息息典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结整体规模：占占地20万㎡，建面38万㎡，分三期期开发；开发进度：目目前在售的是是二期所有楼楼座；主力户型：90-140㎡三居；销售价格：34号楼（135㎡空中宽庭））6300/㎡（毛坯）；；销售情况：08年3月至09年12月共推出1851套，截至目前前销售1796套，去化率97％。由于前期部部分房源降价价促销，及09年压抑刚性需需求释放，导导致09年成交量提升升；客户构成：XX50%、青岛其他30%、鲜族10—15%；营销策略：品品牌＋产品＋＋物管＋园林林；成熟的园林展展示，良好的的物业口碑，，使得项目价价值拉升到高高位一期二期三期回迁安置小区34号33号32号31号12号11号户型配比项目名称户型面积套数占比销售套数去化率总价区间魅力之城二期蚂蚁一居43-6624813%23996%27万-42万复式112-117865%8194%77万-110万二居65-9026915%26899%41万-57万91-11534018%33197%58万-73万三居113-14282144％81398%72万-90万顶复167-210875%6473%106万-133万合计1851100%179697%-魅力之城位于于中心区板块块，主要以113-142㎡三居为主，，面积集中在在115-120㎡之间，主力力总价在70-76万元；去化率最高的的为二居，去去化率为99%，但是主力三三居的销售套套数最高；从去化率我们们可以看出，，顶复大户型型去化最差，，仅为73%。典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结典型项目研究究典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结项目基本信息息整体规模：总建筑面积30万㎡，分三期期开发；开发进度：目目前在售房源源为二期；主力户型：75-111㎡二居，113-146平米三居；二二期以45-108㎡中小户型为为主；销售价格：洋洋房4500/㎡小高层层4300/㎡别墅5300/㎡，二期预计计均价4000/㎡，目前认筹筹情况较好；；销售情况：共共推出1420套，截至目前前共销售1064套，去化率75%，月均去化40套，销售情况况一般；客户构成：XX25%、鲜族60%、青岛10%；营销策略：低低价+外销+规模；位置较偏，规规模较大，价价位较低一期3组团叠拼别墅一期1组团一期2组团电梯洋房XXX景二期三期组团典型项目研究究典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结户型配比项目名称建筑形态户型面积套数比例销售套数去化率总价区间都霖美景洋房

二居75-11127636%276100%32万-47万三居113-14636748%25669%48万-62万四室150-1608711%3439%64万-68万顶复133-269625%914%58万-116万合计

762100%575

84%

小高层一居65287%28100%28万二居89-11124549%245100%39万-47万三居113-14323732%17072%48万-62万四室156.19282%517%67万顶复158-283409%717%68万-122万合计

578100%45573%

别墅

180-23880100%3442%76万-101万

合计

1420100%106475%

洋房以113-146㎡三居为主，，小高层以89-111㎡二居为主。。一居和二居去去化率高，二二居中90-111㎡的占主力。。三居相比来说说销售情况一一般，其中113-130㎡的主力。其中去化较慢慢的为150-160㎡四室和顶复复，别墅。典型项目研究究典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结项目基本信息息整体规模：总建筑面积160万㎡，分五期期开发；开发进度：目目前在售房源源为一期尾盘盘。二期认筹筹阶段，2010年4月开盘；主力户型：86㎡-96㎡二居，130-155㎡三居。二期期以80㎡二居为主；；销售价格：洋洋房7100/㎡小高层层4900/㎡别墅8100/㎡，二期预计计均价6000-7000/㎡，目前认认筹情况较较好；销售情况：：共推出1663套，截至目目前共销售售1520套，去化率91%，09年月均去化化107套，销售情情况好；客户构成：：XX23%、市南21%、四方17%、市北16%、省内外10%；营销策略：：景观+品牌+规模；丰富的景观观资源，成成熟的物业业管理，提提升了项目目品质典型项目研研究典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结户型配比项目名称建筑形态户型面积套数比例销售套数去化率总价区间卓越·蔚蓝群岛小高层一居4811215%10997%24万二居9032943%32498%44万三室130-15522830%21996%64万-74万四室2009011%3236%98万顶复181-18341%375%89万-90万合计

763100%68790%

洋房6层洋房77-15031249%30999%55万-107万5层洋房94-147.51032%990%67万-105万4层洋房120-206802%6683%85万-146万合计

402100%38496%

多层一室58-726015%5998%30万-37万二室86-9530075%29799%45万-49万三室92-1304010%3998%48万-68万合计

400100%39599%

别墅

195-26798100%5455%158万-216万洋房以70-150㎡为主，小高层以90㎡二居为主主。多层以86-95㎡二居为主主。二居去化率率高。三居相比来来说销售情情况一般。。其中去化较较慢的为大大面积的四四室和顶复复，别墅。。典型项目研研究典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结项目基本信信息整体规模：：总建筑面积积209万㎡。开发周期：：5-8年。开发进度：：目前在售售房源为一一期。二期期2010年下半年开开盘。主力户型：：86㎡-96㎡二居，130-155㎡三居。二二期以80㎡二居为主主。销售价格：：均价8000元/㎡销售情况：：共推出1105套，截至目目前共销售售1054套，去化率95%，09年月均去化化47套，销售情情况较好。。客户构成：：XX26%、市南30%、市区其他他17%、省内外21%；营销策略：：品牌+规模+外观户型较大,产品单一，，一定程度度影响了去去化速度一期二期典型项目研研究项目名称建筑形态面积区间套数比例销售套数去化率总价区间绿城·理想之城洋房97-110216%21100%77万-88万110-1203711%37100%88万-96万120-1404112%4098%96万-112万140-1608926%8899%112万-129万160-2008023%7999%129万-161万200-2703410%34100%161万-216万270-320166%1594%216万-256万320-360196%19100%256万-288万合计337100%33399%

小高层二室98-11825533%255100%78万-94万三室106-13720226%18290%85万-110万140-16014118%141100%112万-128万160-180659%6397%128万-144万四室190-220618%5489%152万-176万顶复200-320446%2659%160万-256万合计768100%72194%

合计1105

105495%

户型配比典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结洋房以140-200㎡为主，小小高层以106-160㎡二居为主主；二居去化率率高；三居106-137㎡去化率高高；其中去化较较慢的为面面积较大的的四室和顶顶复产品。。典型项目研研究竞品分析小小结从项目销售售情况来看看，项目销售情情况较好，平均销售售率达到90%以上；从项目产品品类型来看看，XX区市场总体体以150㎡左右的三三居为主，，但是市场场去化最快快的以90㎡左右的二二居为主，，总价在60—80万左右的房源最受受欢迎；XX区现有大规规模楼盘中中，多以洋房，，多层为主主，客群对对此类型产产品接受程程度较高；；客户群基本本上以项目目周边及市市南区为主主，部分项项目外籍客客户也占一一定比例。。典型项目选取万科·魅力之城XXX景卓越·蔚蓝群岛绿城·理想之城竞品分析小结典型项目研研究二、本体研研究地块概况地块价值研研究地块SWOT分析宗地区位概概述地块概况区位规模现状配套3.4km9.4km7km18.4km27.5kmXX市政府XX区政府XX机场青岛市政府XX区政府本案宗地位于青青岛市XX中心城区东东北方向3.4公里处，XX主干道XX路以北；南南接XX，北衔XX，距离市区区中心27.5公里，与XX机场仅7公里之隔；；扼守城市北北拓咽喉之之要道。从青岛市发发展方向整整体规划来来看，本案案正位于城城市发展方方向咽喉位位置，衔接接城区和XX卫星城。宗地规模评评估地块概况区位规模现状配套0.72km1.75km1.84km1.47km2.48km3.29km2.15km预估算本地地块面积约为450万平方米，，约7000亩；地块东西向向最大面宽宽3.29公里，南北北向最大进进深1.84公里；地块内共涵涵盖XX村、仲村、、XXX村、XXX村、XXX村五个自然然村。热电厂仲村XXX村宗地四至北侧为XX村和XXX村西望XX路、XX高速，地块块西侧为大大片荒地，，正西为一一热电厂变电站东侧紧邻一一片开阔坡坡地、XX区烈士陵园园、变电站站，隔路相相望青岛市市监狱等设设施烈士陵园XXX集团园区南侧自西向向东分别是是XX居、XXX景，XXX集团园区地块概况区位规模现状配套宗地内现状状概述地块概况区位规模现状配套宗地内情况况较复杂；；根据宗地内内主要道路路可分为五五个区域：：水库区、XXX区、XX村区、XXX区、XX区；以下将就每每个区域现现状进行介介绍。XXX村XXX村水库小企业集中区XXX社区XXX村XXX社区沿街小企业群XX村仲村XX水库区XX村区XXX区XX区XXX区水库区概况况地块概况区位规模现状配套水库周边场景XXX社区由村里新建建的小产权权房XXX社区水库小企业集中中区小企业集中中区一个胡同内内有六家小小企业XXX区概述地块概况区位规模现状配套XXX村本区域内建建筑相对较较稀疏，主主要以荒地地为主，沿沿南北路边边上有几家家制衣企业业；地块东部边边缘区域地地势开始走走高，高差差在20米左右。XX村区概况地块概况区位规模现状配套XX村：该村面积较较小，人口口较少，临临街店铺较较多。XX村北部有坡坡地隆起，，自南向北北地势升高高，高差在在10米左右。XX村沿街小企业业群沿街的小型型企业很多多，遍布街街道两侧XXX区概述地块概况区位规模现状配套XXX村沿街小企业业群中间的荒地地照片沿街的小企企业特别多多，此区域域主要以厂厂房为主；；XXX村内有正在在建设的小小产权房，，企业与村村里间有大大片荒地XXX村XXX社区XX区概述地块概况区位规模现状配套此区域以荒荒地为主，，沿XX快速路有一一些厂房，，地势自南南向北升高高，高差20米左右。宗地内中小小型企业分分布地块概况区位规模现状配套仲村路企业带宗地中央接到企业带XX路沿线企业带XX一级路企业带宗地内小型型加工企业业达40家左右，主主要是经营营服装、礼礼品、皮革革制品等项项目，主要要集中在仲仲村路、宗宗地中间道道路、XX路、XX快速路两侧侧。宗地现状总总结地块概况区位规模现状配套宗地涵盖五个村庄：XX村、仲村、XXX村、XXX村、XXX村；宗地内共有两处坡地，一处位于XX村区域北侧，高差10米；一处为地块东侧临近XX烈士陵园，宗地内高差20米；坡地资源丰富，但山上树木稀疏，绿化较差；区域内有一处大型水库，两处池塘，水景资源较丰富；宗地内住宅基本集中在XX村、XXX、XXX三个村子；其中XXX和XXX两村新建了一些村建小产权房，且仍有楼房正在兴建；宗地内小型制造业很多，沿区域内道路两侧密集排布，初步统计在40家左右；宗地内荒地较多，但大部分均有平整过的痕迹，部分地块还堆放了一些建筑垃圾。通过调研对对宗地内现现状总结如如下：交通配套地块概况区位规模现状配套本案宗地的交通通通达性很很好，通过过XX路可快速抵抵达XX市区；也可可很快上XX高速、XX路、XX一级路；通通过XX一级路可直直接连接XX湾高速。据据悉，青岛岛马上将取取消XX高速和XX湾高速的过过路费，将将来驱车30分钟可直达达市区。宗地周边只只有环城1路、环城2路两辆公交交车，乘车车区间局限限于XX区区域内主要要道路路况况尚可XX高速XX一级路XX路XX路教育和医疗疗配套地块概况区位规模现状配套宗地四周教教育、医疗疗配套较差差宗地内教育育机构有三三所小学，，规模很小小，没有围围墙；XX路上的大北北曲小学规规模较大；；宗地内医疗疗仅有几家家小诊所，，XX配套医院等等级也较差差；商业配套XX路两旁有一一些已有的的合兴建中中的大型商商业，距宗宗地2.5kmXX路南侧有一一家利群超超市为宗地地附近最大大的超市宗地内只有有一些小型型配套商业业及一个农农贸市场，，仲村有一一个露天大大集地块概况区位规模现状配套文化、体育育、娱乐设设施地块概况区位规模现状配套区域内文体体娱乐设施施基本没有有，可活动动场地是XXX和XXX社区场地，，老年活动动中心、小小学场地等等，陈旧设设施；在宗地南侧侧是XXX市政公园，，距地块2公里，宗地地内基本没没有像样的的文体娱乐乐设施。银行、邮局局、餐饮及及其他设施施地块概况区位规模现状配套项目周边银银行很少，，仲村有一一家邮局XXX和XXX之间的电信信移动营业业厅，为临临建设施XX路两侧有几几家规模较较大的餐饮饮宗地周围餐餐饮基本都都是服务于于村里的小小店宗地配套小小结地块概况区位规模现状配套宗地内各类类配套设施施较差，主主要满足本本地村民日日常需要；；宗地距离XX区中心3公里，即可可使用XX区中心周边边配套；XX路两侧配套套设施齐全全，可满足足各类配套套需求；结论：宗地周边市市政配套较较差，开发发很难借助助周边配套套，除宗地地南侧XXX景项目内有有一定自建建配套外，，其他地方方以村配套套设施为主主；后期期开开发发过过程程中中建建设设完善善的的配配套套设设施施，，将将成成为为项项目目亮亮点点，不不仅仅可可以以满满足足客客户户需需求求坚坚定定客客户户信信心心，，同同时时也也可可以以满满足足区区域域需需求求，，极极大大提提升升项项目目价价值值。。地块块区区位位价价值值地块块价价值值地块地位目前资源盘点未来机会宗地地价价值值点点：：项目目地地处处城城市市北北拓拓咽咽喉喉位位置置，，交交通通网网路路发发达达；；宗地地南南接接空空港港、、北北衔衔XX，东东眺眺XX、XX高新新区区，，规规模模较较大大，，具具备备打打造造““新新城城””的的条条件件；；距XX中心心城城区区3.4公里里，，可可承承载载城城区区外外拓拓之之重重任任。。XX区发发展展规规划划如如是是说说：：位于于XX高速速、、XX公路路之之间间，，呈呈扇扇形形分分布布在在城城区区东东侧侧，，并并与与老老市市区区相相连连接接，，经经济济势势力力较较强强。。今今后后要要充充分分利利用用XX高速速、、XX公路路的的辐辐射射纽纽带带作作用用，，发发挥挥邻邻近近市市区区的的地地理理优优势势，，集中中发发展展沿沿线线工工业业小小区区和和仓仓储储基基地地建建设设，，努努力力开开发发郊郊区区旅旅游游形形成成与与崂崂山山旅旅游游区区浑浑为为一一体体的的新新旅旅游游区区。宗地XX中心城区XX路（XX中心干道）目前前资资源源盘盘点点地块块价价值值地块地位目前资源盘点未来机会水景景资资源源较较丰丰富富：：一一处处水水库库，，多多处处水水塘塘；；既有有坡坡地地资资源源，，又又有有山山景景资资源源；；荒地地面面积积较较大大，，有有利利于于开开发发。。自然然资资源源宗地地内内配配套套设设施施较较差差，，多多为为村村委委自自主主建建设设住住宅宅和和临临街街商商铺铺；；距离离XX中心心城城区区3.4公里里，，目目前前配配套套主主要要利利用用城城区区资资源源。。配套套设设施施通过过XX路可可直直达达XX路和和XX快速速路路；；通过过XX路可可快快速速连连接接XX高速速、、XX路；；XX高速速和和XX一级级路路可可通通达达南南北北，，直直达达市市区区与与XX。交通通资资源源全球球地地产产现现状状地块块价价值值地块地位目前资源盘点未来机会未来来机机会会分分析析机会会2：大青青岛岛城城市市扩扩容容、、XX发展展给给XX带来来的的产产业业、、经经济济、、人人口口方方面面的的支支撑撑，，同同时时XX中心心城城区区的的外外拓拓本案案机会会1：通达达便便利利的的快快速速交交通通给给区区域域发发展展带带来来无无限限机机遇遇本案案机会会4：轨道道交交通通的的建建设设将将缩缩短短XX区与与各各区区域域的的空空间间距距离离，，对对地地块块有有利利好好影影响响。。地块块价价值值地块地位目前资源盘点未来机会未来来机机会会分分析析机会会3：地块块内内的的水水景景、、山山景景资资源源和和大大面面积积的的荒荒地地资资源源给给宗宗地地开开发发打打下下良良好好基基础础。。山景景资资源源坡地地资资源源水景景资资源源水景景水景景内部部优优势势地块块SWOT分析析内部优势内部劣势外部机会外部威胁动态SWOT分析内部部优优势势：：丰富富的的水水景景资资源源层次次分分明明的的坡坡地地资资源源超大大规规模模便便于于开开发发宗地地内内多多小小水水塘塘水库库水水面面面面积积宽宽阔阔大面面积积荒荒地地，，但但有有平平整整痕痕迹迹宗地地东东部部XX高差差较较大大宗地地西西侧侧坡坡地地层层台台阶阶上上升升，，高高差差较较小小内部部劣劣势势地块块SWOT分析析内部优势内部劣势外部机会外部威胁动态SWOT分析内部部劣劣势势：：1、开开发发周周期期长长，，不不可可控控因因素素较较多多2、可可利利用用的的市市政政设设施施少少3、配配套套设设施施差差4、密密集集的的加加工工业业厂厂房房加加大大拆拆迁迁成成本本5、宗宗地地内内有有在在建建和和新新建建小小产产权权房房给给规规划划和和拆拆迁迁带带来来很很大大难难度度2.3.4.5.外部部机机会会地块块SWOT分析析内部优势内部劣势外部机会外部威胁动态SWOT分析外部部机机会会：：地处处市市区区北北拓拓之之咽咽喉喉；；距离离XX中心心城城区区3.4km；两条条快快速速路路+一条条XX主干干道道构构成成便便利利通通达达的的交交通通网网络络；；XX开发发区区提提供供的的产产业业支支撑撑；；临近近空空港港物物流流区区的的产产业业支支撑撑；；青岛大大力开开发XX、莱西西给地地处咽咽喉要要道的的宗地地提供供大量量机会会。宗地XX市区空港XX一级路路XX高新技技术产产业园园区外部威威胁地块SWOT分析内部优势内部劣势外部机会外部威胁动态SWOT分析外部威威胁：：1、距离离市区区较远远；2、公共共交通通配套套差；；3、未来来地铁铁规划划建成成期较较远；；4、XX城区配配套设设施并并不健健全；；5、区域域发展展不成成熟，，客户户接受受度低低。大型购购物中中心歇歇业建设中中，但但效果果不好好XX通往市市里的的公交交车有有502、374、376、605等很少少几条条线路路，现在在除了了502末班车车可以以到晚晚上8点到到9点外，，其他他车次次很早早就已已没车车宗地到到市区区直线线距离离27.5公里，，地铁铁规划划中的的M8号线属属于地地铁三三期，，规划划中2050年建成成动态SWOT分析地块SWOT分析内部优势内部劣势外部机会外部威胁动态SWOT分析距离市区较远公共交通配套差未来地铁规划建成期较远XX城区配套设施并不健全地处市区北拓之咽喉距离XX中心城区3.4km两条快速路+一条XX主干道构成便利通达的交通网络青岛大力开发XX、莱西给地处咽喉要道的宗地提供大量机会地块体量大，开发周期长可利用的市政设施少配套设施差密集的加工业厂房加大拆迁成本宗地内有在建和新建小产权房给规划和拆迁带来很大难度丰富的水景资源层次分明的坡地资源大面积的荒地便于开发SWOTST分析：初期主打城郊改善性住房，后期通过全力打造旅游地产；承载XX市区外拓职责。WT分析：通过分期开发逐步完善地块的配套设施；结合XX开发转移制造业设施；开通社区巴士连通市区-空港-XX-XX-