固定资产(车位)抵债周转形式初探

定资产（小区车位）权属问题初探2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》，同年10月1日起正式施行，其中第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”最高人民法院于2009年5月14日公布了《物权法》两个司法解释，并于2009年10月1日起施行。其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（下称《司法解释》），其第2条规定，建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间，只要符合三个条件，就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是：具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。《司法解释》第5条规定，开发商只要按规划确定的配置比例把车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，就应当认为符合“首先满足业主的需要”的条件。最高院的司法解释仍在小区车位这一问题上有意向前推进，包括引入地下空间所有权和利用权，完善空间所有权制度，进一步夯实对业主的权力保护；加强对美国相关物权法条款精神的借鉴等等。在空间利用权利方面，目前我国的空间所有权因开发企业如果利用地下空间修建停车位，修建成本没有独立核算，已经摊入小区房屋的开发成本，那么根据公平和等价有偿原则，小区业主必然随着房屋专有部分所有权而取得地下停车位的共有所有权。如果开发企业能证明其地下停车位的修建成本独立核算没有摊入小区房屋开发成本，那么业主也仅需要足额弥补开发企业的修建成本就可以取得地下车位的使用权了。美国相关法律方面，美国用法律强制的手段保证小区控制权属于小区内的全体业主，如：强制性规定开发商于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，规定住宅小区是生活区，小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动，包括经营车库或者停车位的出租业务，严禁开发商在住宅小区内兴建经营用的停车场。美方法律亦认可小区内的车库及停车位所有权归属专用的共有部分，小区内的停车位属于小区内全体业主共有，但可以通过协议将停车位指定供小区内某房屋单元的业主专用，该业主对指定供其专用的停车位不享有所有权，仅有使用权，且该使用权仅能在小区内的业主之间转让，不得转让给小区业主以外的任何其他人。我国的《物权法》和该解释仅仅确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权。如果开发商的销售价格或租赁价格过高，小区业主无法承受并放弃购买或租赁权时，如何进一步确立小区车位所有权归属规则的问题仍未通过立法得到确认。但是，从多年来各个地方政府自行订立的管理办法内容和各地法院对相关案件的审定结果来看，“坚持国家《物权法》的价值取向，首先满足业主的需要，进一步限制开发商的所有权权利”一直是有关方面重视并落实的社会管控精神。《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》（1998年9月18日批准并施行）规定：“住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑（商业、文娱等），投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。”深圳市《深圳市城市规划标准与准则》（2004年3月25日发布，2004年4月1日施行）不但规定了一定数量小区住宅必须配建的停车位数量，还规定：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押，在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室停车场及车位可以销售、抵押。南京市房产管理局等五部门联合发布了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》（2004年12月），规定凡根据《房产测量规范》以及建设部《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》等规定：附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位，其产权归全体业主共有;未分摊入共用面积的规划核准图上标注的自行车库、底层架空层、避难层（间）、层高2.2米以下的房屋等其产权归全体业主所有。根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》（下称《准则》）建设的机动车停车位，相当于标准配件总量15%或规划部门核定的停车位分配比例的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余及超过《准则》建设的室内机动车停车位为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。类似规定的全国各地都有。比如广州规定，二手车位若要卖给小区外人士就必须进行公示，得到小区三分之二以上业主的同意，才能买卖；成都规定，如有业主将车库卖给小区外的人，须得到全小区业主的同意并到公证处签字，车库、车位的出租、出售必须优先满足本小区业主的需求。在各地已审定的相关案件结果倾向于业委会也已成为主流：董玲玲与重庆明益物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【(2013)渝一中法民终字第3653号】主要裁判观点：由于车库是居住于小区的业主重要的生活辅助设施，《物权法》第七十四条对车库转让对象及方式进行了限制，该规定系效力性强制性规定。本案中，董玲玲非诉争房屋所在小区住宅及商业用房业主，无证据证明小区业主同意其购买涉案车库，因此，董玲玲与明益公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议无效。重庆市国美电器有限公司三十一商场重庆广进房地产开发(集团)有限公司等恢复原状纠纷二审民事判决书【(2018)渝05民终6227号】主要裁判观点：根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。该条规定在性质上属于强制性规定，违反该规定而订立的合同，应当被属无效。现广进公司违反该规定将规划车库出租给国美公司用于经营，造成业主的停车需要不能得到满足，业主委员会的起诉要求恢复车库使用功能符合法律规定，应当予以支持。（3）2020年3月，杭州市西湖区枫华府第小区在已经交付业主使用十余年后，开发商以100余个地下车位、30万元/个的价格，委托中介公司公开出售。因为小区周边停车资源紧张，加上价格较周边小区优惠显著（周边小区二手停车位的价格在50万元左右），迅速吸引了周边小区大量业主及投资客购买。此事随即遭到小区业主集体反对，小区业委会专门出台规定，所有业主需本人携带房屋所属证明到物业处备案才可以获得停车权限，不然即便买了车位，也无法将车驶入小区。如果有非业主购买了这批车位，物业一律不予备案登记。在协调期间，业委会的主张得到了当地政府职能部门的肯定，认为业委会有权采取无论对开发商还是已买小区车位的非业主和投资客来说无异于釜底抽薪的行为。有陈姓女士起诉了枫华府第业委会和国都物业，要求他们为其办理车辆进出的相关手续，并赔偿车位不能正常使用而造成的损失。她的起诉被法院驳回、不予受理。西湖区人民法院民事裁定书上注明，陈女士所诉的车位变更登记及车辆信息录入事项，属于小区业主自治范畴，不属于诉讼受案范围。法院的审定结果落实了维护业主对房屋的完整利益原则，该原则体现了保证业主对小区控制权的要求不容置疑。当前，车位归属和使用产生的大量纠纷都是因为业主在小区生活中停车受制于开发商或业主以外的其他人而造成的。住宅小区的车位虽然可以成为建筑物区分所有权的客体，但是其对小区住宅有一定的依附性，是规划范围内房屋的配套