2007年杭州别墅市场研究报告

杭州别墅市场研究报告75报告结构第二部分房地产市场研究整体市场情况板块市场发展第三部分别墅市场研究整体市场情况区域市场发展第四部分桐庐板块别墅市场研究当地市场供应分析当地市场需求分析76第一部分杭州房地产市场研究整体市场情况板块市场发展77整体市场情况78土地市场年份1998199920002001200220032004200520062007上半年出让成功块数(宗)282323285166606259成功出让总面积(亩)171094861011132445492686284035603367土地供应呈现上升趋势；郊区用地供应在增加；市场中存在大量的协议用地；低密度住宅用地受到严格控制。注：2007年底，杭州市除余杭、萧山区外，六大城区将有约4800－6300亩的土地陆续出让，总量较大，土地供应量较充足，下沙板块将是供地主力，计划出让土地20余宗，均集中于下沙南侧沿江地带。79

2007上半年杭州八大区块共出让土地3367亩，可供建筑面积457万平方米，其中住宅用地2036亩，商业金融办公用地833亩，工业用地498亩。从土地出让的分布来看，下沙区在上半年出让土地量最多，但据了解，大多为工业用地，西湖区出让量次之，主要为住宅用地，在所有区域中，西湖区住宅用地出让最多，占到了总住宅用地的38%。区块土地数量（幅）总面积（亩）住宅用地面积（亩）商业用地面积（亩）滨江区9250.0631.1638.9拱墅区6174.47132.2242.25江干区7253.6205.9747.63上城区5135.0295.0140.01西湖区121131.02774.36356.66下城区5208.2653.09155.18下沙151214.7743.92151.93合计593367203683380市场的持续规模放量与需求的理性发展造成供需求矛盾的不断激化；股市风险在聚集，更多的资金转入房产市场，进一步促进市场需求。商品房供求状况81

2007年上半年杭州市的房价增幅出现小幅攀升。抽样调查显示，上半年，市区房屋销售价格上涨3.5%，其中商品房销售价格上涨3.6%，二手房销售价格上涨3.4％，在商品房中，商品住宅销售价格上涨4.0%，同比上升1个百分点。同时，房地产市场销售回暖。1-6月，全市商品房销售面积累计349.63万平方米，同比增长50.1%，增幅为2006年以来最高水平。

注：2005年及以前的为杭州市商品房成交价格，2006年为市区商品房成交价格。商品房价格情况82板块市场情况83大板块竞争恶化，艰难拓进小板块新兴区域，市场追捧热点板块不断涌现，相互之间竞争激烈板块市场84福利分房199820011999200020032002200420052006城北三墩城西滨江复兴地区钱江新城城东市中心下沙转塘小和山、留下银湖闲林、老余杭湘湖之江各板块进一部发展板块发展阶段段85城市房地产热热点区域开发发形成了众多多板块，相互互之间形成一一定梯度，由由城市中心区区→远郊居住住区过渡。板块分布86市中心版块价格坚定区域，代表楼盘有世贸丽晶城、深蓝广场；城东市区较少开发区域，代表项目有钱塘沁园、三华天运；钱江新城未来CBD中心，代表项目有倚天·盛世钱塘、水岸帝景；复兴区域高档江景住宅区，代表项目春江花月、滨江·金色海岸；城西文教区可接受度最高生活区，代表项目有枫华府第、华浙·银马公寓；城北价格适中的生活居住区，代表项目有锦昌文华、联合·世纪新筑；三墩近郊可居住性最强区域，代表项目有亲亲家园、广宇·西城年华；滨江集中供应的副城，代表项目彩虹城、倾城之恋；之江、转塘杭城最高档生活区，集中了顶级别墅，代表项目有九溪玫瑰园、西湖高尔墅；留下、小和山新兴学院版块，代表项目有浪漫和山、美达·九月森林；下沙、九堡新兴低价副城版块，代表项目有华元·梦情湾、野风·海天城；临平、星桥高度自足的副城，代表项目有东海·水景城；良诸、瓶窑古文化遗址上的风景社区，代表项目有良诸文化村、新湖·香格里拉；闲林、老余行远郊住宅的主要供应区，代表项目有绿城·翡翠城、碧景园；萧山市区配套成熟的自给版块，代表项目有佳境天城、金帝·金色钱塘；湘湖、闻堰休博会主会场，代表项目有威尼斯水城、戈雅公寓；银湖郊区传统高档住宅社区，代表项目有金都·富春山居、美达·五月香山；板块特征87下沙均6000市中心均18000九堡均7500城东均9000城北均9000老余杭均5000滨江均7500城西均13000钱江新城均12000三墩均7500良渚均4500之江均9000闻堰均6000临平均5500闲林均5500萧山均6000各板块价格分布88各板块之间有有比较明显的的价格差异；；价格呈同心圆圆分布，一般般是由中心向向外侧逐步降降低；各板块之间发发展不平衡，，离城市中心心同样的距离离，价格有比比较明显的差差异；资源优势型板板块价格相对对较高；传统郊区版块块价格上升变变化较小，而而城市边缘版版块价格有比比较明显的提提升，如城北北板块。89高端公寓板块块虽然别墅和公公寓属于不同同的产品类型型，但由于人人们消费能力力的限制，两两类消费市场场在一定程度度上必然存在在着相互竞争争，特别是某某些特别高端端公寓项目，，其价值并不不低于别墅，，必然会使有有限的市场群群体形成一定定分流，但这这也不绝对，，某些特定群群体可能共同同选择。目前杭州市区区的主要高端端公寓项目分分布在市中心心、城西、钱钱江新城、之之江等区域，，城市生活的的便利性将影影响很大一部部分客户选择择郊区偏远别别墅。90区域项目名称户型面积价格区域项目名称户型面积价格市中心现代领地110以上12000钱江新城金色海岸200-40026600金都华府13015000东方润园270-30019000宝善公寓128-22014000水岸帝景87.87-37516000紫庭花园130-17016500观谰53.4-172.412500檀香园90-14020000金基·晓庐90-23016000现代名苑130以上12000盛世钱塘144-19016000西湖8号公馆97-22550000春江花月160-200多18000城西银马公寓16018000赞成·林风139-17714000梧桐公寓120-15020000太和广场21513000兰庭国际120-16019000新城国际140-16014500今日嘉园40-15018000景江城市花园150-25016000西鉴枫景13510800钱江时代75-23011000枫华府第126-17021000凤凰城30-25013000雅戈尔地块楼面价15712之江九树公寓300以上36000高端公寓项目目91第二部分别别墅房地产产市场研究整体市场情况况区域市场研究究92整体市场情况况93发展沿沿革90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区。90年代中期，九堡一带开发了圆梦园等项目。启动阶段：将高端别墅纳入旅游景区中，奠定了杭州旅游景观房产的开发。1998年后，城西出现最早的排屋项目，同时杭州之江度假区开发进行。2001年，大杭州格局形成，别墅开发正式大规模启动。2002年开始，随着“旅游西进”战略的实施，大城西概念，出现板块聚集效应逐渐明显。萌芽阶段发展阶段：大规模建设启动，区域概念形成。941990年城区之江银湖小和山西溪闲林良渚湘湖青山湖千岛湖1995年1998年2000年2002年2004年95各阶段段别墅墅风格格阶段时间位置物业类型建筑风格第一阶段90年代初银湖、之江独立别墅北美风格第二阶段90年代末城西、银湖、之江独立别墅北美、欧陆风格第三阶段2000年02省道、银湖、萧山别墅、排屋北美、欧陆、江南风格第四阶段2003年02省道、银湖、萧山别墅、排屋北美、欧陆现代简约风格第五阶段2005年青山湖、之江别墅、排屋北美、欧陆风格96现阶段别墅墅市场特征征开发规模大大盘化；价格持续上上涨，并保保持坚挺；；传统板块逐逐步走向成成熟，供应应量减少；；同质化问题题严重；风格呈现差差异化；供应量持续续放大；后市去化压压力增大；；购买客户大大众化；产品设计合合理化；97现阶段杭城城别墅市场场特征1、别墅供地稀稀缺，但别别墅储备用用地及目前前在开发在在售的别墅墅排屋体量量依旧可观观，主要集集中于闲林林、青山湖湖板块；2、别墅市场场总体去化化平稳，价价格逐年走走高；3、别墅开发发规模化，，显集群效效应（500亩以上的开开发楼盘近近17个）；4、板块间和和板块内别别墅楼盘竞竞争激烈；；98上半年度整整体别墅市市场小结别墅市场相相对公寓来来说较为稳稳定，2007年上半年别别墅价格略略有涨幅，，涨幅基本本在10％左右，销销售情况持持续稳定的的增长，山山水资源较较好的楼盘盘涨幅在20％－30％之间。类别墅市场场，尤其是是排屋，销销售较为火火热，一些去年不不能顺利去去化的楼盘盘，如西溪溪山庄等，，今年上半半年销售情情况较去年年有了较大大幅度的改改善，银湖湖板块经济济型排屋，，销售也较较好。整个杭州别别墅以及类类别墅市场场产品开发发量较大，，但生产放放量程度不不是太大，主要是各各开发商根根据市场情情况来制定定生产量。。另外，别别墅生产较较缓慢，客客户对工程程形象要求求在提高，，促使开发发商注重内内功，产品品面市时间间相对延缓缓。以整个个杭州别墅墅市场来说说，目前供供销两两旺，，投资资需求求相对对在放放大。。99城区板块银湖板块之江板块西溪板块小和山板块闲林板块青山湖板块良渚板块湘湖板块别墅市市场板板块分分布图图千岛湖湖板块块桐庐板板块100城区板板块主要特特点：：距离离市中中心很很近；；不足之之处：：没有有山水水景观观资源源；价格区区间：：独立立别墅墅1000-2000万，排排屋300-600万；代表项项目：：绿城城桂花花系列列、南南都林林语别别墅、、紫金金庭院院、中中大吴吴庄等等；后市情情况：：受到到土地地资源源的稀稀缺影影响，，城区区将难难再出出现低低密度度住宅宅，开开发基基本已已经绝绝迹。。101之江板板块主要特特点：：杭州州目前前最高高端的的别墅墅聚集集区，，有良良好的的外部部景观观资源源，且且与市市中心心较近近；价格区区间：：别墅墅总价价500万以上上，排排屋在在400万以上上。代表楼楼盘：：九溪溪玫瑰瑰园、、西湖湖花园园、南南都西西湖高高尔夫夫、万万安景景月苑苑、云云栖蝶蝶谷、、枫丹丹白露露等；；客户户来来源源：：私私营营企企业业主主、、大大型型企企业业高高级级管管理理层层、、省省内内其其他他区区域域私后市展望：目前该区域可供建设用地十分稀缺，现有的别墅开发都比较早，已经销售完毕，目前更多的见于二手市场，近年来，有部分项目的后期建设推出，引起市场一定关注，主要有红石房产龙坞项目、赞成·岭上、九树公寓、西湖高尔夫、九溪玫瑰园（西区）、阳明谷等。项目名称户型价格销售情况西湖高尔夫二期300-400㎡二期价格为500-1400万/栋，三期价格未定一、二期销售完毕，三期2008年下半年推出九树公寓312-433㎡36000元/㎡共计60套，目前剩房20套左右阳明谷300－560㎡1500万元/套独立别墅128幢，双联35幢赞成岭上240㎡排屋未开盘，价格未定排屋共80多户102银湖湖板板块块主要要特特点点：：①①开开发发时时间间较较早早，，杭杭州州最最早早的的别别墅墅区区；；②开开发发量量大大，，超超过过100万平平方方米米；；③目目前前多多为为经经济济型型排排屋屋；；④距距离离市市中中心心较较近近；；不足足之之处处：：相相关关的的配配套套建建设设不不完完善善；；客户户来来源源：：杭杭州州及及省省内内私私营营企企业业主主、、企企业业高高级级管管理理层层、、新新兴兴金金领领阶阶层层等等；；后市市情情况况：：该该板板块块一一直直以以山山地地别别墅墅供供应应为为主主，，随随着着其其他他别别墅墅板板块块的的出出现现，，供供应应的的多多元元化化，，区区域域销销售售相相对对低低迷迷，，从从2006年开开始始，，不不少少项项目目开开始始专专攻攻中中低低价价的的排排屋屋市市场场，，希希望望以以此此打打破破销销售售上上的的劣劣势势，，该该区区域域目目前前大大多多数数项项目目都都为为尾尾盘盘，，但但区区域域范范围围内内还还存存在在大大量量的的可可开开发发用用地地，，后后续续将将继继续续保保持持较较高高的的开开发发状状态态。。103项目名称规模户型面积价格销售情况富春山居1000多亩别墅200-500㎡，花园面积350-1500㎡预计联排10000元/㎡，叠排7000元/㎡一期现场全部销售完毕，二期推出80－100户排屋，已没有别墅房源富春泉水湾930多亩排屋230-290㎡，别墅412-640㎡排屋7000，二期别墅均价11000元/㎡一期排屋104户，剩11套，别墅一期34户，今年3月新推了二期纯别墅房源，别墅房源量较多清源上林湖500亩排屋197-258㎡排屋7000－8000，双联13000一期销售排屋加别墅剩房10套左右，二期11月推出，只有排屋，二期别墅明年推出大有清竹蓝庭180亩220-260㎡纯排屋，5300三期剩房60－70套，尾房三江鸣翠蓝湾700亩叠加170-200㎡，联排220㎡叠加4000元/㎡，联排5300元/㎡剩余少量房源，约6－7套尾房104小和山板块块主要特点：：拥有良好好的山地、、森林景观观，且紧邻邻高教园区区，人文氛氛围浓郁，，给区域增增添了人文文价值；价格区间：：排屋150-250万，别墅300-1000万（高总价价的森林别别墅）；客户来源：：企业管理理层、私营营业主、自自由职业者者、文艺界界人士、大大学教授及及投资者；；代表项目：：美达·九月森林（（已售完））、中能·浪漫和山（（尾盘）及及绿野春天天；项目名称规模户型价格销售情况浪漫和山404亩别墅250-480㎡平均800万元/套排屋已全部销售完毕，目前剩余最后一批60多套山地别墅，预计9月份开盘绿野春天335亩290-400㎡别墅300-450万，已全部销售完毕，排屋9000元/㎡剩余10套左右排屋105西溪板块主要特点：：杭州城区区最近的景景观别墅区区，有国家家西溪湿地地这一稀缺缺资源，随随着文一、、文二路延延伸段的建建成，区域域越发成熟熟，适合第第一居所的的景区别墅墅；客户来源：：大学教授授、政府官官员、私营营业主、律律师、医生生、高级技技术人员等等；代表项目：：大华·西溪风情、、和家园、、留庄、百百家乐项目目等；价格：13000元/㎡以上；项目名称规模户型价格销售情况和家园870亩景观公寓140－350㎡，排屋、别墅未定未定未开盘，别墅合适推出未知，一期会有少量排屋，但主要以高层、小高层景观公寓为主大华·西溪风情1000亩主力240-300㎡500万元起价前三期已经销售完，四期9月推出，全排屋，共17幢别墅何时推出未知106闲林板块主要特点：：杭州近郊郊别墅群，，区域范围围内供应量量巨大，随随着交通条条件的改善善，有极大大的上升空空间；代表项目：：绿城·桃花源、江江南春城·竹海水韵、、华安·西溪山庄、、广瑞·瑞城等；后市情况：：该区域内内现有项目目开发规模模巨大，都都正处于开开发过程中中，且区域域内存在大大量的类似似协议土地地，后续竞竞争激烈；；价格情况：：各项目之之间价格存存在非常明明显的差异异，一般来来讲排屋8000-10000元/㎡，独栋300-1000多万。项目名称规模户型价格销售情况绿城·桃花源2700亩260-500㎡1100多万/套目前销售水岸别墅江南春城·竹海水韵1300亩排屋209-271㎡14000元/㎡一期排屋剩余10多套广瑞·瑞城800亩230-280套均190万一期销售70%左右华安·西溪山庄2000亩240-350㎡排屋均价8000元/㎡一期全部排屋约300多套107良渚板块主要特点：：新石器时时代晚期文文化的发源源地，文化化底蕴深厚厚；价格:排屋6000-9000元/㎡，独栋600-700万；代表项目：：竹径茶语语（坡地叠叠加）、新新湖·香格里拉；；客户来源：：杭州及周周边企业主主、高管人人员、外地地投资者；；小结：该区区域是最具具文化底蕴蕴的居住区区，但虽然然离城区距距离不是特特别远，但但需要经过过几个收费费站，影响响了该区域域与市区的的融合；该区域项目目主要以度假产品品为主；项目名称规模价格竹径茶语近1万亩坡地叠加6000-9000元/㎡新湖·香格里拉1128亩独栋600-700万108湘湖板块主要特点：：具有良好好的外部自自然景观，，与城区距距离适中，，多种类型型的别墅物物业都存在在，以休闲闲度假为主主；价格：排屋屋6000-10000元/㎡，独栋250-1000万；小结：该板板块别墅起起步比较晚晚，比较低低的价格，，加上环境境优美，有有江景、湖湖景、山景景等多重自自然景观，，成为低密密度住宅市市场的后起起之秀。项目名称规模户型价格销售情况苏黎士小镇428亩350-450㎡别墅450-800万，排屋均价8000元/㎡剩下30套左右通和·南岸花城680多亩200-250㎡叠排6000-7000元/㎡，联排7000-8500元/㎡剩下了最后一个组团，9月左右推出奥兰多小镇460亩一期500㎡以上均价18000元/㎡共80套，目前在售30套左右天乐·云都近1000亩联排250-280㎡联排150-180万，独栋250-350万月销1-2套109青山湖板块块别墅开发特特点：1、别别墅墅楼楼盘盘开开发发楼楼盘盘数数量量和和规规模模最最为为集集中中；；2、单单价价与与总总价价的的价价格格水水平平相相对对较较低低；；3、拥拥有有不不可可多多得得的的青青山山湖湖自自然然生生态态资资源源；；110价格格区区间间：：排排屋屋100万以以上上，，独独栋栋150-600万；；小结结：：随随着着杭杭徽徽高高速速的的通通车车及及02省道道改改善善，，无无论论从从距距离离还还是是环环境境上上来来看看，，相相对对其其他他板板块块都都有有较较强强的的价价格格优优势势，，综综合合性性价价比比高高，，吸吸引引了了大大批批人人群群，，满满足足多多次次置置业业的的需需要要，，实实现现保保值值增增殖殖；；客户户来来源源：：湖湖区区东东侧侧主主要要面面向向杭杭州州市市场场，，湖湖区区西西侧侧面面向向杭杭州州及及区区域域市市场场，，基基本本上上为为企企业业管管理理层层、、私私营营业业主主、、高高级级知知识识分分子子等等。。111项目名称规模户型价格销售产品类型锦绣钱塘1150亩320-450㎡三期为280－300㎡的小户型独立别墅一期180-200万/栋，二期258万以上二期推出70套，目前剩10多套，面积为300㎡，三期未推出山地别墅青城·山语间1500多亩一期260-350㎡，二期迷你别墅180-220㎡均价5700元/㎡，花园688元/㎡一期已全部卖完，二期剩房30多套，三期独立别墅未推出山地别墅中都青山湖畔3642多亩联体180-298㎡，二期独立别墅256－824㎡，花园400－800㎡8000-13000元/㎡剩二期原乡别墅8套，陡坡别墅2套，三期预计11月开盘，价格预计13000元/㎡山地别墅、湖景别墅青云山居1184亩一期337-430㎡300万元左右/套共四期，一期推79幢独立别墅，开盘时间未定山地别墅青山湖81号135亩340-550㎡南区270万元，北区价格未定，估计300万元/套以上南北区共81套，南区剩房4套，北区30多套独立别墅9月份即将推出坡地别墅112板块分析青山湖别墅墅区以山水水资源作为为依托，别别墅形态以以山地别墅墅为主，大大致可分为为北部区域域合西部区区域。青山湖北部部别墅区共共有8个项目，体体量大多在在1000亩左右，产产品定位大大致可分为为三类：1、以绿城西西子为代表表的玫瑰溪溪谷的高档档定位2、以锦绣钱钱塘、青云云山居的类类北美风格格为代表的的中档别墅墅定位（200－300万元/幢为主）3、以青城山山语间为代代表的现代代风格的经经济型别墅墅（100－200万元/幢）北部区域大大多数别墅墅区都不临临湖，只有有绿城项目目南向面湖湖。113青山湖西南南部是以中中都青山湖湖畔为代表表的一盘独独大格局，，追求原别别墅风格，，讲究与自自然的无限限融合，力力求原创风风格，致力力于打造原原别墅博览览，即每种种风格的别别墅量控制制在100幢以下，自自然组团分分布（18个小山包构构成）。目目前价格12000元/平方米，总总价在400－500万元/幢为主。目目前剩余房房源为8幢，即将推推出豪华组组团，主力力总价在600万元左右/幢，面积319－1100平方米。2007年上半年度度，青山湖湖板块在售售别墅楼盘盘销售状况况较好，几几个影响力力楼盘房源源稀缺，无无大量房源源可供销售售，预计下下半年将会会逐渐放量量。114千岛湖板块块随着杭千高高速的开通通，距离杭杭州只有1.5个小时，众众多品牌开开发企业进进入。从目前已知知的项目来来看，几乎乎所有的高高端项目都都定位度假假别墅，例例如千岛湖湖·滨江度假酒酒店别墅、、千岛湖润润和度假村村、天清度度假别墅等等，几乎每每个项目都都带有高级级酒店，依依山临水而而建。绿城城千岛湖项项目亦是如如此，根据据市场调研研，绿城项项目规划有有8幢小高层、、高层，70年产权的1500多个精装休休公寓与酒酒店单位，，1幢五星级标标准的绿城城国际度假假酒店（暂暂名），1个游艇俱乐乐部，1条商业精品品街。目前天清度度假别墅价价格在6000-7000元/㎡，翡翠岛·山水名墅每每套面积300-500㎡，均价13000元/㎡。该区域多数数项目还处处于前期定定位阶段，，将迎来一一个开发热热潮，目前前购买客户户主要为私私营业主和和企业高级级管理层。。115绿城千岛湖湖度假公寓寓开发商：杭州千岛湖湖绿城投资资置业有限限公司建筑单位：：中建三局建建设工程股股份有限公公司建筑设计：：绿城建筑设设计有限公公司规划设计：：上海同济城城市规划设设计研究院院景观设计：：澳大利亚PLACE装修设计：：美国BLD设计公司美国WILLSON设计公司物业形态：：8幢小高层、、高层，70年产权的1500多个精装休休公寓与酒酒店单位1幢五星级级标准的的绿城国国际度假假酒店（（暂名））1个游艇俱俱乐部1条商业精品街街116开盘时间：2007.8月售售价：12000－17000元/平方米占地面积：13.8万平方米建建筑面积：22万余平方米主力户户型：：70平方米米（一一房一一卫）），70方为最最小面面积，，设置置有200多、300多方的大大户型型面积积，以以度假假自住住型为为主特点点：：西、、北北、、南南三三面面环环水水，，4.5米开开间间，，11米进进深深度假假公公寓寓（星星级级未未定定，，

首期推出量：200多套管理公司：专业的酒店式公寓管理公司五星级酒店（五星级）

客房量：338间酒店管理公司：喜达屋集团（喜来登）117板块块比比较较板块名称自然环境资源人文环境交通条件生活配套开发成熟度合计城区59109841之江9999945银湖7576833小和山9988640西溪91099744闲林7686835良渚8965533湘湖9767837青山湖10587636千岛湖10556632118城区板块15000-50000元/㎡银湖板块6000-20000元/㎡之江板块15000-35000元/㎡西溪板块8000-15000元/㎡小和山板块8000-20000元/㎡闲林板块7000-25000元/㎡青山湖板块5500-12000元/㎡良渚板块6000-15000元/㎡湘湖板块6000-18000元/㎡别墅市场板块价格分布图千岛湖板块6000-13000元/㎡桐庐庐板板块块4000－5000元/㎡㎡119别墅墅板板块块价价格格分分布布基基本本上上遵遵循循由由中中心心向向外外部部逐逐渐渐降降低低；；各板板块块内内部部项项目目都都存存在在着着十十分分明明显显的的价价格格差差异异，，究究其其原原因因，，有有产产品品的的差差异异，，开开发发商商品品牌牌的的差差异异，，所所具具有有的的区区域域小小资资源源的的差差异异；；自然然资资源源优优越越的的区区域域价价格格相相对对较较高高；；120板块块产产品品情情况况板块名称物业类型产品组成城区排屋、别墅平地之江别墅为主江景、山景、坡地银湖前期别墅为主，先开发排屋为主坡地小和山别墅、排屋坡地、森林西溪排屋为主湿地闲林排屋、别墅坡地、平地良渚排屋、别墅坡地湘湖别墅为主山地、水景、江景、平地青山湖别墅为主山地、湖景千岛湖别墅为主山地、湖景121市场场供供求求情情况况市场中已已知在售售项目为为58个，主要要分布在在湘湖、、闲林、、银湖、、青山湖湖等地，，部分传传统别墅墅区的供供应量在在减少，，新兴别别墅区供供应总量量巨大；；市场中存存在的别别墅类建建设用地地接近2.3万亩，其其中青山山湖区域域占一半半左右；；整个市场场潜在供供应量在在400万平方米米左右，年年推出供供应量保保持在70-80万平方米米；每年市场场去化量量保持在在50万平方米米；整体市场场供求关关系良好好，别墅墅和类别别墅产品品都能保保持较好好的销售售情况；；122别墅市场场消费群群1.消费者构构成从历年来来看,杭州别墅墅市场购购买者已已经逐渐渐分流成成两个主主要群体体：一种以购购买独立立别墅为为主的企企业主；；另一种以以购买小小型别墅墅、排屋屋为主城城市中产产阶层；；行业身份份：政府府官员、、企业主主、金融融保险业业、高校校教师、、房地产产相关人人员、企企业高级级管理层层、异地地私营业业主等。。2.购买者的的市场表表现根据自己己的承受受力来设设定物业业的总价价来选择择该价格格区间的的产品。。对于景景观条件件、配套套设施、、工程质质量给予予较多关关注。123别墅市场场发展趋趋势经济型别别墅、排排屋成市市场主角角；住上一套套前有院院、后有有园的有有天有地地的别墅墅是很多多人心中中的梦，，随着社社会的发发展，别别墅不再再是十分分稀缺的的奢侈品品，而已已逐渐走走进平常常中产阶阶级家庭庭，经济济型别墅墅和排屋屋是目前前及未来来阶段别别墅市场场消费的的主流产产品。渐入精装装修时代代；当精装修修高档公公寓开始始陆续出出现在杭杭州市场场，并取取得不错错的销售售战绩之之后，““精装修修别墅””这个对对杭州楼楼市而言言还是新新名词的的概念，，进入我我们的视视野。绿绿城•桃花源推出出53幢纯美式精精装修别墅墅，这是杭杭州楼市首首次将“成成品”和““别墅”的的概念嫁接接在一起。。中式别墅崭崭露头角；；多种材质的的运用，木木结构、轻轻钢结构别别墅；124真正的第二二居所别墅墅、排屋产产品受期待待；到目前为止止，无论是是城市近郊郊别墅还是是远郊别墅墅，无论大大别墅还是是小别墅，，无论是度度假别墅还还是旅游别别墅，杭州州的别墅产产品始终逃逃不出“一一居”的本本质。而事事实上别墅墅的购买者者中有一半半以上把别别墅当作““二居”来来使用。户户型设计偏偏“豪华””，户型功功能“求大大求全”是是通病，许许多别墅的的内部功能能空间的使使用率非常常低。随着着市场的发发展，将出出现一些与与众不同的的二居别墅墅产品，例例如150平方米的小小别墅、三三五好友同同居度假的的别墅、面面向企业会会所市场的的别墅等等等空间与尺度度营造多样样化；125独占资源的的产品走俏俏市场在市场上相相关产品同同质化现象象越来越严严重的情况况下，后天天的东西可可以简单的的复制，先先天资源将将成为相互互之间区别别的重要因因素。一些些板块具有有优越的外外部自然景景观，而且且部分景观观是具有独独占性的，，其周边的的土地不可可再生决定定了相关项项目的发展展前景。126项目个案西湖·阳明谷销售热线：：8665122986651239开发商：浙浙江国信名名盛置业有有限公司建筑设计:澳大利亚五五合建筑集集团,上海天华建建筑设计有有限公司景观设计:美国EDSA景观设计公公司销售地址：：之江度假假区常陇路路6号现场物业地址：：西湖区之之江度假区区常陇路6号127物业形态：：别墅,双联排屋占地面积：：380亩，250000平方米总建筑面积积：80000平方米容积率：0.3绿化面积：：约16万平方米规划户数：：独立别墅墅128幢，双联35幢均价：约1500万元/套面积范围：：300－560平方米社区配套：：约2万平方米星星级大酒店店约1700平方米艺术术馆128九龙一号销售热线：：8719722287199888开发商：杭杭州银溪九九龙房地产产开发有限限公司销售地址：：杭州野生生动物世界界旁物业地址：：富阳区银银湖开发区区九龙大道道杭州野生生动物世界界旁建筑特色：：每户都拥拥有两到三三个的私家家院落，100方左右的采光光地下室。户户型上利用中中庭院、前后后庭院、采光光、小天井，，解决了传统统联体排屋中中间套采光不不好，从而出出现暗房的情情况。双会所所设计：入口口的商业会所所设有咖啡吧吧、超市、洗洗衣房等便民民设施，使您您的生活尽享享便捷，而小小区内部休闲闲会所内各类类体育设施、、休闲服务等等功能设置，，使业主不出出小区也能悠悠享品位生活活。此外，对对面还规划高高尔夫练习场场，可以让您您闲暇时轻松松运动。129物业形态：排排屋和少量别别墅建筑风格：中中式占地面积：150亩规划套数：独独立别墅共4幢排屋200多套绿化面积：每每户大多拥有有约100㎡左右的私家院院落开盘时间：2007年5月份开盘，12套样板房同时时开放入住时间：2008-12-30均价：独立别别墅已销售完完，排屋300万元左右/套面积范围：200－400平方米主力面积：排排屋206-280㎡，每户还设约约100㎡左右的半地下下室空间130西子玫瑰谷别别墅（未开盘盘）销售热线：8798783387987855开发商：临安安西子房地产产开发有限公公司

建筑筑设计：美国国W.O.N.A与省城建院销售地址：黄黄龙饭店一楼楼物业地址：座座落于青山湖湖旅游度假区区内基地位于于青山湖以北、临安市区区以东约8公里、青山街街道以西4公里，距离杭州市区约约40公里物业形态：独独栋131占地面积：1600余亩亩，1065600平方米总建筑面积：：261975平方米容积率：0.27规划套数：465绿化率：65%项目进度：项项目计划于07年6月开工。预计整体开发发计划将持续续至2013年。项目计划与07年底或08年初开售。132内容数据总占地106.98（公顷）总户数348栋其中北区小院别墅133栋独立别墅131栋其中南区森林豪宅84栋总建筑面积181060平方米其中北区114260平方米其中南区66800平方米公建13000平方米容积率0.169（其中南区0.12，北区0.2）项目经济指标标目前规划尚处处于细化调整整阶段133产品说明小院别墅介于别墅与与排屋间的的过渡产品品，但其充充分挖掘别别墅户内空空间价值，，在保证户户内居住舒舒适性的基基础上，以以南北、侧侧庭院以及及组团庭院院等的营造造，强化庭庭院效果和和与围合交交流。独立别墅在绿城第三三代别墅基基础上，依依据地理条条件，室内内外居住和和资源占用用空间在做做进一步提提升。森林豪宅在独立别墅墅的基础上上，依据产产品形态的的不同，设设置更为舒舒适的居住住和资源占占用空间。。134宋城地中海海别墅（56个游艇泊位位）销售热线：：826833008236699882366808开发商：杭杭州宋城景景观房地产产有限公司司建筑设计：：WICA华盛致城景观设计：：日本TAM环境设计所所物业管理公公司：上海海高力国际际物业管理理有限公司司销售地址：：第一世界界大酒店物业地址：：萧山区湘湘湖旅游度度假区,南临湘湖，，北依湘河河135物业形态：：别墅占地面积：：约350亩，233334.50平方米，其其中水域面面积约95亩总建筑面积积：约33000平方米容积率：0.15规划套数：：56幢亲水豪宅宅绿化率：50%开盘时间：：2007年6月17日均价：1200万元/套起车位：每幢幢双车库主力面积：：390－560平方米销售率：目目前剩6－7套房源136桐庐区域市市场发展137留下富春江桐庐杭新景高速速公路/320国道杭千高速的的开通极大大的改善了了杭州到桐桐庐的的通通行条件，，拉近了同同杭州的距距离，桐庐庐作为杭州州通往千岛岛湖的必经经之路，是是休闲度假假的中转站站。作为一一个休闲度度假类的别别墅项目，，杭千高速速成就了杭杭州、上海海等城市购购房远离城城市喧嚣的的生活梦想想，一小时时左右的交交通又让购购房者有离离尘不离市市的亲近感感觉。发展契机杭千高速的的建成区位一条路改变变一种生活活138区域交通对外交通非非常便利，，主要有沪沪杭高速、、杭宁高速速、杭千高高速三条高高速线路以以及320国道、05省道贯穿其其中，形成成通畅的交交通网络。。对内交通主主要依靠320国道转到桐桐庐市区干干道水上交通线线主要依靠靠富春江，，各景点间间有通畅的的水路联系系，如果游游艇可以顺顺利实施的的话，可以以完整领略略湖光山色色；139区域市场概概括桐庐别墅市市场随着桐桐庐整体住住宅市场的的成熟，其其整体规划划和产品品品质不断提提升，但应应该清楚的的看到桐庐庐市场对这这种高总价价住宅产品品的吸纳能能力是有限限的。所以以如何更多多的引入外外区域的客客源将成为为项目成功功的关键。。桐庐别墅产产品的顺利利销售与其其得天独厚厚的自然地地理条件有有着唇齿相相依的联系系。故此以以自然景观观和休闲渡渡假为主要要卖点的项项目将在以以后成为市市场的主力力。从别墅的价价格来看，，目前的整整体价格比比周遍地区区的别墅价价格低，这这与到杭州州等大城市市的交通距距离和整体体产品的品品质有较大大的关系，，随着产品品的不断成成熟和交通通的完善，，别墅的价价格在未来来一段时间间内有较大大的提高。。140桐庐别墅总总供应量项目名称聚龙湾大奇山居普罗旺斯普罗旺斯套数1166806623桐庐别墅市市场目前在在售的别墅墅项目不是是很多，加加上富春美美庐总供应应量应该在在。但套总总供应量在在对于桐庐庐当地市场场来说已经经非常大了了。其中一一个最大的的项目是大大奇山居，，该案以大大奇山国家家森林公园园为卖点，，营造绿色色别墅区。。聚龙湾位位于分水河河畔，对面面为桐君山山，该案走走的是当下下最流行的的山水别墅墅路线。普普罗旺斯和和江南人家家没有什么么景观特色色。但交通通较前两个个项目方便便，距离市市中心比较较近。141去化情况项目名称聚龙湾大奇山居普罗旺斯售出套数1161208大奇山居本本期开盘推推出别墅143套，以排屋屋为主，目目前售出120套，聚龙湾湾已经全部部销售完毕毕，普罗旺旺斯排屋体体量较小，，目前售出出8套左左右右。。这这样样桐桐庐庐整整个个别别墅墅市市场场总总去去化化量量为为244套。。这这个个销销售售量量不不是是桐桐庐庐当当地地可可以以消消化化的的了了的的，，可可见见周周边边地地区区的的客客源源是是桐桐庐庐别别墅墅市市场场必必不不可可少少的的。。值得得关关注注的的是是聚聚龙龙湾湾和和大大奇奇山山居居。。聚聚龙龙湾湾和和本本案案具具有有相相同同的的景景观观特特色色，，其其价价格格定定位位相相对对比比较较合合理理，，层层次次分分明明。。大大奇奇山山居居同同样样有有大大奇奇山山国国家家森森林林公公园园作作为为其其主主要要卖卖点点，，别别墅墅主主要要以以135-185平方方米米的的排排屋屋为为主主，，总总价价在在44.5-61万左左右右。。从从几几个个项项目目的的主主力力面面积积看看，，多多数数是是以以200平左左右右的的排排屋屋为为主主，，只只有有普普罗罗旺旺斯斯的的排排屋屋面面积积比比较较大大，，在在300平左左右右。。从从价价格格上上看看，，目目前前桐桐庐庐普普通通别别墅墅的的价价格格在在3400-4300元/平方方米米左左右右，，当当然然，，好好位位置置、、高高品品质质的的高高档档别别墅墅价价格格应应该该适适当当给给予予提提升升。。142项目目个个案案春江江·大奇奇山山居居销售售热热线线：：6421300564216421开发发商商：：桐桐庐庐家家禾禾房房地地产产开开发发有有限限公公司司物业业地地址址：：桐桐庐庐区区江江南南新新区区大大齐齐山山路路销售售地地址址：：迎迎春春南南路路405号建筑筑设设计计：：桐桐庐庐建建筑筑勘勘察察设设计计有有限限公公司司景观观设设计计：：浙浙江江绿绿城城园园林林园园艺艺绿绿化化工工程程有有限限公公司司整合推推广：：浙江江善发发广告告物业类类型：：多层层、排排屋、、别墅墅，由由大奇奇山居居、层层林阅阅、南南香园园、家家和园园、玉玉树阅阅、紫紫阳园园、近近水苑苑七大大组团团组成成143开盘时时间：：2004-09-01开工时时间：：2003-10-1施工进进度：：现房房占地面面积：：320亩，213120平方米米建筑面面积：：16.2万平方方米规划户户数：：1200面积范范围：：小别别墅400平方米米大别墅墅800平方米米叠排：：150－160平方米米建筑密密度：：22％容积率率：0.76绿化率率：50％144房源量量：一一期共共143套，叠叠排共共13幢26户别墅均均价：：一期期尾房房3800元/平方米米二期4500元/平方米米小别墅墅180万元起起大别墅墅288万元起起，已已销售售完毕毕二期售售价188万元/套起价价排屋均均价：：叠排排50－60万元/套内部配配套：：园内内拥有有46000平方米米美轮轮美奂奂中央央山林林公园，超超市、、休闲闲商铺铺、会会所、、幼儿儿园等等配套套设施施销售率：一一期别墅剩剩4套，二期别别墅刚刚推推出不久，，剩房较多多，共30多户联排尚未推推出，目前前在售的为为叠排，销销售已经过过半，1叠2房源已经全全部销售完毕，剩房房主要集中中在3叠4房型。客源：杭州州客户约20－30％左右上海客户约约10％左右145富春美庐销售热线：：8546063664666222销售地址：：文晖路106号2单元102室开发商：桐桐庐富软房房地产开发发有限公司司建筑设计：：浙大安地地规划建筑筑设计有限限公司物业地址：：面临富春春江146占地面积：：10万平方米，，1期50亩，为软件件培训基地地，2期100亩，为纯别别墅区建筑面积：：3万平方米物业类型：：带电梯独独立别墅、、叠拼小别别墅（叠下下有私家花花园、叠上上有入户花花园、一梯一户））、排屋容积率：0.48绿化率：41％项目定位：：国际化生生态别墅区区客群：1期软件园内内有美国微微软、INTEL、清华大学学培训基地地，设四星星级标准客客房、行政政单间及别别墅套房200余间，大小小会议室及及教室12间。同时配配有商务中中心、休闲闲娱乐中心心等，设有有棋牌室、、健身房、、乒乓球室室、台球室室，并设有有桑拿房、、美容室及及室外游泳泳池、网球球室等147丽景·聚龙湾销售热线：：6464229864642699销售地址：：桐庐区横横桐公路分分水江旁开发商：桐桐庐丽景房房地产开发发有限公司司施工单位：：浙江省建建工集团有有限责任公公司物业地址：：桐庐区横横桐公路分分水江旁物业类型：：欧式水景景别墅，独独栋、联排排、叠加别别墅智能化：周周界红