上海房地产项目分析调查报告152P(典型案例分析)

中国上海xx地产项目

尽职调查报告上海西安重庆常州舟山1目录一、上海城市分析1、城市简介2、城市规划3、经济及产业二、上海房地产市场宏观分析1、发展阶段2、发展周期3、宏观数据分析4、供给分析5、需求分析三、各项目分析1、嘉定区嘉城项目2、徐汇区徐汇新城3、宝山区xx生活广场4、虹口区上海花园城四、项目综合判断及操作建议2上海城市分析城市简介地理环境气候条件城市总体规划行政区划宏观经济数据主要产业情况及分布3城市简介上海简称沪，别称申,是中国最大的经济中心城市，也是国际著名的港口城市。在中国的经济发展中具有极其重要的地位上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处长江三角洲前缘，北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。4地理环境上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区域面积5299.29平方公里，县域面积1041.21平方公里。上海地区河湖众多，水网密布，水资源丰富，是著名的江南水乡，境内水域面积697平方公里，相当于全市总面积的11%。上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。5气候条件上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛；上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长；全年50%左右的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。6城市总体规划城市性质：我国重要的经济中心和航运中心，国家历史文化名城，并将逐步建成社会主义现代化国际大都市，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。规模：到2020年，上海人口规模预测全市实际居住人口为1600万左右，其中非农人口1360万，城市化水平达到85%，全市城镇建设用地规模约1500平方千米。其中中心城规划人口约800万，城市建设用地控制在外环线以内667平方米范围。发展目标：城市的发展目标到2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位。7城市总体布局城市的发展方向：拓展沿江沿海发展空间，形成滨水城镇和产业发展带，继续推进浦东新区功能开发，重点建设新城和中心镇，完善城镇体系，把崇明岛作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。市域空间布局结构：按照城乡一体、协调发展的方针，以中心城为主体，形成“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。“多轴”是由沪宁发展轴、沪杭发展轴、滨江沿海发展轴组成，也是长江三角洲城市带的重要组成部分。“多层”是指中心、新城、中心镇、一般镇所和构成的市域城镇体系及中心村五个层次。“多核”主要由中心城和11个新城组成。产业布局分为三个层次第一层次：城市内环线以内的地区，以发展第三产业为重点，适当保留都市型工业；第二层次：城市内外环线之间的地区，以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治和完善现有工业区；第三层次：城市外环线以外的地区，以发展第一产业和第二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，积极发展现代化农业和郊区旅游业。中心城8行政区划上海市辖有18个市辖区和1个县；市辖区：浦东新区、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、黄浦、卢湾、静安、宝山、闵行、嘉定、金山、松江、青浦、南汇、奉贤；县：崇明县9宏观经济数据截至2006年，上海GDP连续保持十五年两位数，国民经济增长保持稳定，2006年GDP首破万亿。GDP总量与年增长率固定资产投资额保持增长态势，但增幅回落，投资结构进一步优化。2006年全年完成全社会固定资产投资总额3925.09亿元，比上年增长10.8%，增幅比上年回落4个百分点。其中建设改造投资2246.93亿元，增长13.2%。全社会固定资产投资总额与增长10宏观经济数据居民家庭人均可支支配收入及消费支支出城市及农村居民家家庭人均收入水平平持续提高。居民总储蓄额居民储蓄持续增加加。至2006年末，全市居民储储蓄存款余额9480.28亿元，当年新增1068亿元。11宏观经济数据居民居住质量不断断提高。至2006年，城镇居民人均均住房使用面积22平方米，比上年末末增加0.7平方米；人均住房房居住面积16平方米，增加0.5平方米城镇居民人均住房房居住面积12主要产业情况及分分布上海共有六大产业基地、5个国家级工业区以以及12个市级工业区；六大产业基地：：微电子产业基地地、汽车产业基基地、精品钢材材基地、石油化化学工业基地、、装备产业基地、、船舶产业基地地；国家级工业区：张张江高科技园区、、金桥出口加工区区、外高桥保税区区、漕河泾新兴兴技术开发区、闵闵行经济技术开发发区；上海市级工业区：：上海化学工业业区、莘庄工业业区、嘉定工业业区、松江工业业区、青浦工业业园区、康桥工工业区、工业综综合开发区、金金山工业区、宝宝山城市工业园区区和宝山工业区、、崇明工业园区区、紫竹科学园园区、星火开发发区13主要产业情况及分分布——六大产业基地上海微电子产业正在浦东、漕河泾和松松江、青浦等区域加速集聚，，从东到西横贯上上海的“一带二区区”微电子产业基基地格局业已形成成。上海已成为全全球集成电路产业业发展最为迅猛、、投资最具吸引力力的地区之一。上海汽车产业围绕三大战略目标标，即到2007年本地产轿车销售售达到100万辆/年，进入世界500强，新增自主品牌牌轿车5万辆，加快布局调调整和基地建设，，在激烈的市场竞竞争中保持良好的的发展态势，逐步步形成完整的产业业链和强大的集聚聚效应，有力地推推动上海国际汽车城和和浦东金桥基地建设。上海精品钢材基地地以宝山钢铁股份有有限公司为依托，，是中国现代化程程度最高、生产规规模最大、品种规规格最齐全的精品品钢材生产基地。。其核心区位于上海市中心区以北北的宝山区，东邻黄浦江出口口，北靠长江。14主要产业情况及分分布——六大产业基地石油化工产业基地地由上海化学工业区区、中国石化上海海石油化工股份有有限公司、中国石石化股份公司上海海高桥分公司以及及吴泾化工区等组组成，它主要位于于上海南翼。为推进上海装备制造业发展，发挥临港新新城毗邻国际航空空港和国际深水港港的地理优势，上上海市在临港新城规划建设以装备制制造业为特色的临临港产业区。根据新的发发展规划，，上海船舶舶工业正实实施从黄浦浦江边向长长江口搬迁迁的整体调调整战略，，将以长兴岛为为主体，在长江口口形成由长长兴岛造船船基地、外外高桥造船船基地、崇崇明造船基基地组成的的上海船舶产业基基地。15主要产业情情况及分布布——国家级工业业园分布图图16主要产业情情况及分布布——国家级工业业园上海张江高高科技园区区成立于1992年7月，是国家级的高新新技术园区，规划面积25平方公里。经经过近12年的开发，园园区构筑了三三大国家级基基地（国家上上海生物医药药科技产业基基地、国家信信息技术产业业基地和国家家科技创业基基地）的框架架，形成了生生物医药、集集成电路和软软件三大主导导产业。上海金桥出口口加工区是1990年经国务院批批准设立的第一个以“出出口加工区””命名的国家家级经济技术术开发区，规划面积25平方公里。经过过14年的开发建设，，已成为以电子子信息、汽车及及零部件、现代代家电、食品医医药为主要产业业特征的高科技技工业园区，成成为国家环保总总局验收批准的的、上海第一个个通过ISO14000国际环境管理体体系的国家示范范区。上海外高桥保税税区是1990年6月经国务院批准准设立的全国第一个规模模最大、启动最最早的自由贸易易区域，集国际贸易、、出口加工、物物流仓储及保税税商品展示交易易等多种经济功功能于一体。它它位于上海浦东东新区东北端，，濒临长江口，，处于我国长江江黄金水道与东东海岸的交汇点点，规划面积10平方公里，已开开发运作8.5平方公里。区内内工业用房建筑筑面积达到275.9万平方米，配套套设施用房建筑筑面积257万平方米，基本本设施齐全。目目前入驻企业5712户，来自世界72个国家和地区。。世界500强的跨国公司中中已有85家进驻保税区。。上海漕河泾新兴兴技术开发区是国务院批准的的第一批以引进外外资、引进国外外先进技术和发发展新兴技术为为主的国家级经经济技术开发区区和高新技术产产业区之一。开发区位于上上海市区的西南南部，规划面积积6平方公里。上海闵行经济技技术开发区是1986年经国务院批准准的首批14个国家级经济技技术开发区之一一，位于上海西南南部，总开发面面积3.5平方公里，一期期开发2.13平方公里，二期期开发1.37平方公里。经17年努力，已建成成以机电设备、、生物医药和轻轻工产品为特色色的现代工业园园区。17主要产业情况及及分布——上海市级工业园园分布图18上海房地产市场场宏观分析一、发展阶段二、发展周期三、供给分析四、需求分析19一、上海房地产产市场发展阶段段20启动阶段（1978－1985年）——上海率先改革了了住房由政府统统建、统配、统统管的制度，开始进行商品房房建设。缓慢发展阶段（（1986-1991年）——上海依然在计划划经济体制下滑滑行，福利分房制度还还在实行；上海本地居民民经济收入偏低低，多数居民无力购房；外省市人员很很难进入上海就就业；境外人士士认为不适宜居居住。超常发展阶段（（1992-1994年）——国外资金大量进进入上海，上海海放开房地产市场场。调整回落阶段（（1995－1997年）——上一阶段商品房房供给超过了市场场有效需求，空置量迅速上上升。复苏阶段（1998年1999年）——上海国民经济持续快快速发展，广大城市居民民家庭经济收入入迅速增长，迫切希望改善自己的住房条件件。快速发展阶段（（2000年－2004）——2000年以来，上海本地居民购房需需求继续高涨；越来越多的外外地人在上海就就业，对住房产产生需求；大量境内外人士士来到上海投资、、就业甚至生活活居住。平稳发展阶段（（2005年－至今）——上海房价上涨幅度逐步回回落，土地供应量被被控制在正常值值范围之内，，上海房地产市市场综合指数已已经进入正常值值，目前上海房房市正处于多年年未见的平稳状态。上海房地产市场场发展发展历程阶段21上海房地产市场场发展地产环境良性平平稳02-04年上海房产需求求强劲，03-04年商品房销售面积积上升幅度达到到38.9%，04年销售面积达到到顶峰，从05年开始受国家宏宏观调控的影响响，上升幅度逐逐渐下降，但是是始终保持上升升趋势；刚性需需求使上海房地地产保持平稳发发展态势。03-04年上海住宅销售售均价涨幅为6.1%，结合目前的市市场和政府的大大体导向，房价价将继续保持平平稳态势。宏观情况22上海房地产市场场发展03-04年上海购房需求求高涨，销售额额增长幅度为58.8%，04年以后，商品房房住宅年销售额额略有回落，但但总体仍处于较较高水平；03-04年上海商品房住住宅面积增长了了38.5%，由于国家宏观观调控的影响，，05年出现销售面积积下降，04-05、05-06下降幅度分别为12%、8.1%。宏观情况23上海房地产市场场发展土地供应情况从04年开始，土地供供应量呈现逐年年下降趋势，到到06年供应量仅为1416公顷，比05年下降了55.8%，土地闸门紧缩缩的趋势已经非非常明显。上海“十一五””住宅规划纲要要中明确规定2006、2007两年上海土地出出让总规模均为1500公顷，土地供应的稀稀缺将体现在未未来两年的商品品住宅供应上。。24上海房地产市场场发展相关政策2006年7月13日，建设部发布《关于落实新建住住房结构比例要要求的若干意见见》。《意见》指出，自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同同)年度(从6月1日起计算，下同同)新审批、新开工工的商品住房总总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房房(含经济适用住房房)面积所占比重，，必须达到70%以上。90㎡70%———上海市2006年9月30日发布《上海市住房建设设规划(2006-2010年)》文件表示：中央央宏观调控中““90平方米占70%适用范围”将适适用于上海的城市总量量而并非单个项项目。25外资上海房地产市场发发展相关政策2006年7月24日，发布了《关于规范房地产市市场外资准入和管管理的意见》。《意见》指出：提高部分外商投资资房地产企业注册册资本金在投资总总额中的比重；加强外商投资企企业房地产开发经经营管理，规范外外商投资房地产企企业在贷款、结汇汇等方面的行为；；境外个人在境境内工作、学习超过1年的，可以购买符合合实际需要的自用用、自住商品房。。这一政策在上海最最直接的作用就是是此后沪上针对外外资的高档商品房房销售进入黯淡期期。26上海房地产市场发发展未来发展预测政策调控执行力度度将加大房地产开发投资增增速将放缓住房供应结构继续续调整，普通住房房和经济适用房供供应将增多土地管理更加严格格，土地增量供应应控制更严，土地地成本将提高，这这也将加剧对于存存量土地的竞争政府继续执行紧缩缩银根的政策短期期内不会变化，房房地产企业资金压压力不容小视2007年住房供求差距将将缩小，价格成为为关键因素。27二、上海房地产市市场发展周期28上海房地产市场周周期第一周期：1978~1991年第二周期：1992~1999年第三周期：2000年至今29此间上海房地产经经历了从无到有，，逐步发展的过程程。随着改革开放放和住宅商品化思思想的提出，上海海房地产市场逐渐渐复苏，但是投资资规模还是比较小小，年住宅投资额额均小于50亿元。1988年是上海房地产业业发展史上里程碑碑的一年，这一年年，虹桥第一幅土土地——一改政府无偿划拨拨方式实行有偿批批租，上海房地产产开始尝试走市场场化道路。但是从从1989年开始，国家实行行宏观调控，紧缩缩银根，压缩开支支，房地产市场受受到冲击，1989年上海住宅投资额额负增长。1990—1991年投资额有小幅回回升。第一周期：1978—1991年30第二周期：1992—1999年这个周期是一个完完整意义上的周期期，上海房地产市市场经历了过热和调整两个阶段。⒈过热阶段。1992年，邓小平南巡讲讲话和党“十四大大”的召开，以沿沿海大中城市为代代表的房地产市场场迅速发展。上海海房地产市场更是是在开发浦东的有有力推动下，经历历了1993~1995年三年的迅速发展展，1995年相比1992年住宅投资额额上涨了608.41%，商品房销售售面积上涨了了796.78%，商品房销售售价格上涨了了57.21%。⒉调整阶段。1993年下半年，经经济过热导致致高通货膨胀胀，国家开始始实行适度从从紧的政策，，房地产市场场自然成为此此次调控的重重点，收缩银银根，并规定定房地产公司司不得上市融融资。上海房房地产投资增增长开始逐步步减缓，1997~1999年三年经历了了住宅投资额额的负增长，，商品房销售售价格的上涨涨也基本停滞滞。但商品房房销售面积的的增长率却依依然坚挺。1998年上海房品房房销售面积增增长率高达66.5%，主要与1998年货币分房、、购房退税政政策以及个人人住房贷款政政策的实施相相关。但总体体来说，1996~1999年上海房地产产市场在宏观观调控政策作作用下有所回回落。31第三周期：2000年至今在国家住房制制度改革、商商业银行开办办住房抵押贷贷款等业务的的推动下，上上海房地产市市场投资额增增长率开始回回升，2000年恢复正增长长。与前两轮轮周期相比，，由于各项指指标基数较大大，虽然显示示本轮周期的的波动幅度较较小，但从绝绝对值可以看看出从2000年开始投资总总量持续放大大，房地产市市场异常火爆爆，特别是2003~2005年初，上海房房地产出现了了非理性繁荣荣，投资额快快速上升，房房价更是一路路飙升。2003年上海商品房房均价达5118元，首次超过过北京，成为为全国房价最最高的城市。。2004年、2005年上半年房价价仍然飞速上上涨，2005年3月中旬出现了了上海楼市最最高均价，达达10327元。2005年下半年宏观观调控作用开开始显现，各各项指标都有有了不同程度度的回落。2005年商品房均价价与2004年相比只有小小幅度上涨，，几乎持平，，住宅投资额额和商品房销销售面积都比比2004年有所下降，，上海房地产产市场开始回回归理性。从以上关于上上海房地产周周期的分析可可以看出，上上海房地产市市场从真正起起步至今才经经历了18年的时间，发发展还极为不不成熟，表现现为波动幅度度较大，常出出现大涨大跌跌；政策在房房地产市场中中的影响作用用较大，仍未未形成完善的的市场机制。。但从现有的的分析中我们们仍可以发现现以下规律：：上海房地产产市场的一个个周期大致要要经历7年时间；波动动幅度有逐渐渐缩小的趋势势，可以预见见未来上海房房地产市场会会朝着更平稳稳、更理性的的方向发展。。32三、上海房地地产市场供给给分析33（一）土地市市场供给萎缩缩但存量很大大年份1999200020012002200320042005房地产开发企业年购置土地面积335.1592.77391010.31469.11038.8754.3购置土地面积增长率（%）

76.8724.6836.7145.41-29.29-27.39我们可以看到到土地购置面面积的变化趋趋势，1999~2003年房地产企业业每年的土地地购置面积保保持数量上比比较稳定的增增长；从2004年开始，土地的购置置面积开始出现负增长，2005年的土地购置置面积总量下下降到了2001年的水平。34年份1999200020012002200320042005本年完成开发土地面积（万平方米）148.1165.6246.5339.3605.5672.8588.4土地开发面积增长率（%）

11.8248.8537.6578.4611.11-12.54可以看出：1999~2004年房地产开发发企业完成开开发开发土地地面积保持上上涨的趋势，，2004年达到最大672.8万平米，但是在2005年完成开发面面积下降到了了2003年的水平；另另外从增长的的角度看，在在2003年完成开发面面积的增长率率达到最大，，2004年开始下滑，，2005年为负增长。（一）土地市市场供给萎缩缩但存量很大大35年份1999200020012002200320042005房地产开发投资额（亿元）514.83566.17630.73748.9901.241175.51246.9房地产开发投资额增长率（%）

9.9711.418.7420.3430.436.07（二）房地产产开发总量上上升但增幅下下滑从2000年的9.97%上升到了2004年的30.4%，说明房地产产开发企业对对上海房地产产市场看好的的态度；2005年，虽然总量在在房地产投资资额保持着上上涨，但是增增长幅度有了了非常明显的滑滑落，从2004年的30.4%降到了6.07%。鉴于房地地产开发投投资期大于于一年，总总量上的增增长可能是是历年投资资增长的延延续效应，，但投资额额增长率的的滑落显示示了上海房房地产市场场的未来供供给情况出出现了比较较大的转折折。36（三）商品品房供给出出现了一定定程度的下下降年份1999200020012002200320042005商品房本年新开工面积（万平米）1308.61992.32426.82612.73134.53196.23055.5商品房新开工面积增长率（%）

52.2521.817.6619.971.97-4.4在1999~2004年期间总量量都是增长长的，2005年出现了总量上的下下跌。2004年的增长率率明显下降降。37年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面积（万平方米）1468.61643.61791.41984.72491.834433095.7商品房竣工面积增长率（%）

11.928.9910.7925.5538.17-10.09在1999~2004年期间总量量都是增长长的，2005年出现了总总量上的下下跌。在土地与资资金同时趋趋紧的时候候，2005年上海商品品房的新开开工面积和和竣工面积积在总量上上都出现了了滑落，意意味着上海海房地产市市场实际供给水水平下降。（三）商品品房供给出出现了一定定程度的下下降38四、上海房房地产市场场需求分析析39年份1999200020012002200320042005商品房本年销售面积（万平方米）1328.71557.91796.61971.52376.43488.83158.8商品房销售面积增长率（%）16.3617.2515.339.7320.5446.81-9.46商品房销售售面积出现现回落上海市商品品房销售面面积增长迅迅速，在2004年达到顶峰，，相比1999年的商品房房销售面积积增长了近3倍。在2005年增长势头头忽然遭到到了遏制，，销售面积积比2004年下降近10%。40年份1999200020012002200320042005商品房本年销售额（亿元）454.64555.45694.66815.031216.342263.842161.3商品房销售额增长率（%）

22.1725.0617.3349.2486.12-4.53商品房销售售面积出现现回落上海市商品品房销售额额增长迅速速，在2004年达到顶峰峰，相比1999年的商品房房销售额增增长了近5倍。在2005年增长势头头忽然遭到到了遏制，，销售面积积比2004年下降近5%。41年份1999200020012002200320042005住宅本年销售面积（万平方米）1243.31445.91681.51846.42224.53233.72845.7住宅销售面积增长率（%）

16.2916.39.8120.4845.37-12商品房销售售面积出现现回落住宅市场波波动与商品品房市场波波动一致。。2004年达到了需求求增长的高高峰，增长率超过过了40%，然后在2005年迅速回落到到10%左右的负增增长，需求的短短期波动剧剧烈。42年份1999200020012002200320042005办公楼本年销售面积（万平方米）39.247.7640.9842.3545.1884.8397.89商业营业用房本年销售面积（万平方米）39.454.5456.5573.9378.05121.57150.19其他房屋本年销售面积（万平方米）6.79.717.648.828.748.6165.09住宅销售面面积在2005年出现了回回落，办公公楼、商业业营业用房房与其他房房屋的销售售面积都保保持了上涨涨的趋势，，但是后者者在整个商商品房市场场中占的份份额很小，，因此商品品房的需求求波动和住住宅市场的的需求变动动极为一致致：2004年达到了需需求增长的的高峰，增增长率超过过了40%，然后在2005年迅速回落到到10%左右的负增增长，需求的短短期波动剧剧烈。办公楼及商商业用房销销售面积保保持上涨43上海房地产产市场供需需缺口分析析从竣工面积积与销售面面积的差额额来看，各各年的供需需水平大致致相当，1999年、2000年、2003年的供给水水平大于需需求水平；；其他年份份则相反，，尤其是2004年、2005年，商品房房的销售面面积均大于于竣工面积积，市场的的存量房得得以消耗。。但从1999年以来的累累计差额看看，目前商商品房市场场还存在着着240万平方米的的缺口有待待消耗。年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面积1468.61643.61791.41984.72491.83443.023095.74商品房本年销售面积1328.71557.871796.641971.472367.43488.753158.87竣工面积-销售面积139.985.73-5.2413.23115.4-45.73-63.13累计差额139.9228.63220.39233.62349.02303.29240.1644年份200020012002200320042005商品房批准预售面积154916592609338529392829商品房住宅批准预售面积//2475315025472357商品房预售登记面积145318322685286934522181商品房住宅批准预售登记面积/17932587271130361771批准预售面积-登记预售面积96-173-76516-513648差额累计96-77-153363-150498上海房地产产市场供需需缺口分析析452005年上海市共共发出预售售许可证1711张，相比2004年1450张增长了15%；批准预售售面积达到到了2842万平米，相相比2004年2442万平米增长长了14%；全年吸纳纳面积达到到了2182万平米，占占全年供应应总量的77%，吸纳面积同同比去年有所所下降。自2000年开始上海房房地产行业进进入了一个持持续发展期，，2004年已到达了顶顶峰后，2005年开始回落，，从需求市场场来看，市场场吸纳水平已已在2002年之下。上海房地产市市场供需缺口口分析46各项目分析一、嘉定区嘉嘉城项目1、嘉定区宏观观经济及房地地产市场研究究2、项目自身概概况3、竞争及相关关项目分析4、项目综合判判断及操作建建议二、徐汇区徐徐汇新城1、徐汇区宏观观经济及房地地产市场研究究2、项目自身概概况3、竞争及相关关项目分析4、项目综合判判断及操作建建议三、宝山区xx生活广场1、宝山区宏观观经济及房地地产市场研究究2、项目自身概概况3、竞争及相关关项目分析4、项目综合判判断及操作建建议四、虹口区上上海花园城1、虹口区宏观观经济及房地地产市场研究究2、项目自身概概况3、竞争及相关关项目分析4、项目综合判判断及操作建建议47嘉定区嘉城项项目一、嘉定区宏宏观研究1、规划2、经济与产业业3、政策与重大大事件二、嘉定区房房地产市场研研究1、区域商业及及住宅现状2、区域用地规规划3、分析小结三、项目自身身概况1、区位与交通通2、项目四至及及周边概况3、项目简介四、竞争及相相关项目分析析1、区位与交通通2、项目四至及及周边概况3、项目简介五、项目综合合判断及操作作建议48区域性质:嘉定区是以汽车文化为品品牌，先进制造业和和现代服务业业为主导，具有独特人人文魅力、持持续创新力、、高科技水准准和综合辐射射功能的现代代化新城，是是上海市最重重要的汽车产业基地地之一，是上海海市近期重点推进发展展的新城之一一。城镇体系规划划：规划形成“新新城——新市镇——居住社区”三三级城镇体系系。规划至2020年，嘉定区将将建成“一一城、五镇、、六居住社区区”的格局。。新城：即嘉定新城城，是由嘉定定主城区、安安亭、南翔3个组团构成的的组合式城市市，规划人口口规模为80万。新市镇：外冈镇、江桥镇、嘉定市级工工业区（北区区）、华亭镇镇、徐行镇。。居住社区：娄塘、唐行行、戬浜、封封浜、方泰、、徐行。未来人口：至2020年，嘉定区总人人口为125万，其中城镇人口口115万，城市化水平平92%。嘉定区规划49交通规划—对外交通铁路系统规划在沪宁铁路路北侧设置京沪沪高速铁路和城城际铁路，加上上从黄渡站或安安亭站引出的江江南铁路，将形形成2个方向的4条干线。市郊快速铁根据上海市轨道道交通系统规划划，市域快速铁铁R3线进入嘉定区。。主线的起讫点点嘉定新城——临港新城。高速公路（快速速路）系统规划高速公路（（快速路）有：：郊环切向线、、外环线、郊区区环线、沪嘉浏浏高速公路、外外环北延伸线、、沪宁高速公路路、嘉金高速公公路、外环西延延伸线。对外公路规划由高速公路路网及主要公路路承担上海市的的主要对外公路路运输，故嘉金金高速公路——沪嘉浏高速公路路将取代沪宜公公路作为上海市市北部的主要对对外通道。内河航运规划建议创造条条件逐步取消环环城河航道，将将嘉定新城内的的内河码头逐步步外迁，使通过过城区的运输量量减少，减少对对嘉定新城的干干扰。嘉定区规划50交通规划—内部交通规划嘉定区道路路总长约794公里，公路网密密度约1.71公里/平方公里，其中中干道网密度约约1.26公里/平方公里。主要公路（主干干路）总体上形成“五五横五纵”的格格局。“五横””指曹安公路、、宝安公路、嘉嘉盛公路—外钱公路、嘉安安公路—塔城路、宝钱公公路，“五纵””指浏翔公路、、嘉行公路—沪宜公路、胜辛辛路—胜辛北路、嘉松松北路—沪宜公路、墨玉玉路—墨玉北路。次要公路（次干干路）嘉定区次要公路路有：金鹤公路路、博园路—爱特路、众仁路路—武威路、冈峰公公路、嘉黄公路路—嘉安公路、桃浦浦公路—昌吉路、金昌路路西延伸、新翔翔黄路、环城路路、永盛路、伊伊宁路—横仓路、沪嘉高高速公路入城段段、城中路—城中北路、霜竹竹公路、澄成公公路、陈宝路、、陈太路（锦秋秋路）、薀北路路、双丁路、薀薀南路等。嘉定区规划51嘉定区总体经济济状况经济发展水平近4年来嘉定区GDP值年度幅度超过10%，2006年达到了478.3亿元，社会财富富增长比例与速速度较快。固定资产投资呈呈稳定增长态势势。06年全年完成全社社会固定资产投投资总额170.9亿元，比上年增增长6.2%。在全社会固定定资产投资总额额中，城市基础础设施投资25.9亿元，增长87.2%。52嘉定区总体经济济状况居民生活水平城乡居民收入逐逐年提高。06年末全区城乡居居民储蓄存款达达到了316.3亿，新增48.9亿元，增长18.3%。03年到05年城镇职工年均均工资持续增长长，05年为23604元，居民生活水水平逐年提高。。53主要产业嘉定作为上海西西北郊工业重镇镇，近年来贯彻彻“二、三、一一”产业发展方方针，坚持优先先发展先进制造业和现代服服务业，形成与大都市市郊区地位匹配配并具有明显特特色的产业发展展格局。嘉定工工业结构渐趋合合理，已形成汽汽车及零配件、、通信电缆及设设备、电子电器器、精细化工、、金属制品、纺纺织服装等一批批支柱产业。四大板块：南部是以生活服服务、现代代物流、专专业性市场场为主的““三产”综综合发展板板块。北部是以汽车零零配件、光光电子、生生物医药、、新材料新新能源、现现代信息技技术产产业为主的的先进制造造业板块。。西部是上海国际际汽车城板板块，以汽汽车整车及及零部件制制造、汽车车商贸、博博览、研发发等为主要要功能，将将建成国家家级汽车产产业高地，，以及极具具特色的现现代化的安安亭新镇。。中部是嘉定新城板块，，是集文化教育、、科研培训、运动动休闲、旅游度假假、生活居住等功功能于一体的综合合性现代化城区。。5402—06年，嘉定区房产竣竣工面积逐年增加加，04—05年增长幅度最大，，为87%。02—05年，嘉定区经济水水平提高，人们住住房需求高涨，商商品房销售面积保保持逐年增加，02—03、03—04、04—05增长幅度分别为：：58%，44%，35%。到05年以后，受国家宏宏观调控的影响，，商品房销售面积积出现迅速下滑，，下滑幅度到达40%。嘉定区房地产市场场状况近几年竣工、销售售面积55嘉定区房地产市场场状况土地供应—2006年上海各区土地出出让情况2006年度嘉定区共公开开出让土地18幅，总面积约159.94万平方米，占全市市供应总量的22.0%，位居第一；56项目位置——大区位本案距离上海市中心人人民广场仅15公里距离虹桥机场7公里本项目位于上海市市西部嘉定区江桥桥新镇，西外环以以西，曹安公路以以北，坐落在嘉定定、普陀、长宁三三区交汇处外环内环距离内环线8公里本项目靠近外环和和曹安公路两条快快速主干道，交通出行条件十分分优越，不管是去往机场场还是市区各处都都是比较方便的。。曹安路57项目位置——小区位上海江桥，嘉定第第一重镇，与安亭亭、菊园、南翔齐齐位的嘉定四大板板块之一，也是嘉嘉定与上海市中心心城区的往来枢纽纽，素有“西堂门门户”美誉。占地4600亩的江桥新镇是嘉嘉定确定的四大房房地产板块之一，，东起外环线，西西到黄家花园路，，南到曹安路，北北到在建的桃浦路路。嘉城是江桥桥新镇的首首期启动项项目，位于于江桥新镇镇的东部，，占江桥新新镇的1/3，是嘉定区区为数不多多的大盘之之一；本项目小区区位交通发发达，离曹曹安路二三三百米，距距沪宁高速速匝道口2.5公里，离外外环线的江江桥匝道口口800米，自驾出出行比较方方便。规划中的地地铁14号线离本项项目也很近近740、860、北安线、、旅游6b线、340等公交线路路使得出行行更加便捷捷。外环曹安路沪宁高速规划13号线58项目四至本案处于江江桥新镇东东侧，东至至华江路，，与外环之之间仅隔一一绿化隔离离带；北至至桃浦路，，西至曲江江路，南至至海蓝路；；总占地1320亩，占整个个江桥新镇镇的1/3.华江路桃浦路海蓝路曲江路59地块现状本项目共占占地占地1320亩，总建筑面积达达80万平方米，，分四期开发发。一期地块现现状：总建建筑面积30万平米，现现已全部开开发完毕，，并入住。。二、三期地地块现状：：二期三期期在建过程程中四期地块现现状：四期期尚未拆迁迁，现状为为农民自建建房；位于一期地地块东侧的的嘉怡路双双向四车道道，车流量量大，目前前多施工车车辆，道路路环境相对对较差；整个地块南南侧部分高高压线绿化化带，对本本项目整体体形象和居居住品质都都有一定的的影响。一期以建成二期在建中三期在建中四期规划中高压绿化带高压绿化带嘉怡路60地块现状——分期情况分期建筑面积(平米)产品形式一期300000小高层，多层，别墅二期254268多层、小高层三期104077多层、小高层四期187535多层、小高层一期总建筑筑面积30万平米，其其中包括三三万平米的的集中商业业配套和一一个幼儿园园，均价6000元/平米，入住住率80%；二期三期在在建，在建建面积11万平米；四期尚在规规划中，预预计三年内内开工；61地块现状——一期简介基本信息占地面积：：29万平方米总建筑面积积：30万平方米总户数：2000停车位：地地面、地下下（可租可可售）建筑类别：：小高层，，联排别墅墅物业地址：：嘉定区曹曹安路2378号物业管理费费：1.5元/平方米·月价格格：小高高层均价6000元/平米入住时间：：2005-09容积率：1.4绿化率：50%62地块现状——一期简介嘉城一期总总建筑面积积30万平方米，，以水为界界分为不同同的组团。。西侧桃花岛组团共计42栋联排别墅，建筑面积约5万平米，绿化率42%。南侧香槟河畔组团由11栋小高层组成，建筑面积15万平米3万平米的商业广场和社区幼儿园北侧爱琴海组团总建筑面积7万平米63地块现状——一期简介64地块现状——一期简介分期销售情情况

2004200520062007（至目前）小高层

销售均价（元/平方米）5258564755355897销售面积（平方米）514763978510430826341联排

销售均价（元/平方米）

919188049772销售面积（平方米）

2359382308975从04年开盘到现现在，该项项目价格基基本处于稳稳步上升阶阶段，虽然然小高层的的均价在06年较05年有小幅度度下滑，但但交易量明明显增大。。今年下半半年开盘的的二期，预预计均价在在6000左右，主要要客户来源源为嘉定区区，普陀区区居民为主主，一部分分动迁需求求。联排别墅05年投入市场场，交易量量较大，但但06年价格有些些下滑，从从06到07年价格增幅幅明显，涨涨幅近1000元。65项目周边物物业描述江桥新村，，现状为部部分拆迁平平房，破旧旧的工厂，，整体环境境较差，随随着工程建建设进度，，将建成成成熟的住宅宅小区外环内的商商业中心，，包括易初初莲花，轻轻纺中心，，上海国际际鞋城等大大型购物场场所江桥镇老居居住区，在在老居住区区的附近有有条低档次次的商业街街在建嘉莲华华商业中心心66项目周边物物业描述在建嘉莲华华商业中心心嘉莲华商业业中心嘉莲华国际商业业广场总占地面面积为2.55公顷，共分为A,B,C三地块分别开发发，共计建筑面面积为16.8万平方米。目前首先开发的的是B地块，建筑面积积为4.8万平方米。2、3层为沃尔玛大卖卖场，总建筑面面积1.9万平米，预计今今天八月份开业业中庭休闲广场及及底层百货区建建筑面积1.3万平米，均对对外出售，目目前售价4万元/平米，主力面面积为15-100平方米，预计计2007年3月左右开张。。67竞争个案——城市岸泊基本信息占地面积:29万平方米总建筑面积:30万平方米总户数:2502停车位:1353个建筑类别:小高层，多层层，联排别墅墅物业地址:嘉定区吴杨东东路333弄物业管理费:1元/平方米·月价格格：多层均价价5600元/平米双拼联排9500元/平米开发商:上海城运房地地产发展有限限公司开盘时间:2005-08-13入住时间:2007-01-31容积率:0.99绿化率:35%68竞争个案——城市岸泊分期情况一期一期44栋多层、3栋小高层已经售罄罄二期17栋多层、7栋高层、29栋别墅69竞争个案——城市岸泊配套情况3000平米的会所18000平米的商业街配套商业与会所均均未开始经营，配配套未能及时跟上上，无法更好的烘烘托后期销售70竞争个案——城市岸泊时间销售均（元/平米）各期情况备注2005年5500最低价格5080元/平米，最高价格6000元/平米2006年5300主推90平米左右的两居和130平米左右的三居；10月份曾推出4700—4900元/平米的特价房，销售状况良好多层价格5300元/平米，别墅价格9000元/平米2007年5600主推小高层与联排别墅复式价格在9000元/平米左右，联体别墅在9000-10000元/平米由上表可以看出该该项目在近几年内内普通住宅价格浮浮动并不大，三年年时间内仅上涨了了300元左右的空间，，且还要通过不不定期的价格战战来赢得市场，，月均销售60多套；71竞争个案——阳光威尼斯物业地址:普陀区祁连山南南路2727弄占地面积:820亩总建筑面积:100万平方米总户数:8000停车位:700建筑类别:高层、小高层、、电梯洋房、联联排别墅装修状况:毛坯价格:起价:7000元/平方米最高价:9000元/平方米物业管理费:1.50元/平方米·月开发商:上海意景房产开开发有限公司容积率:1.60绿化率:35.80%客户：本区为主主，部分普陀区区，长宁区客户户基本信息72竞争个案——阳光威尼斯分期情况四期建筑面积20万平米，容积率率1.60，主要物业形态态有小高层公寓寓、花园洋房和和别墅一期由10幢小高层，8幢高层组成二期由11幢小高层（18-24层）组成二期由11幢小高层（18-24层）组成三期以高层为主主，容积率2.4，05年一月开盘，06年7月入住73竞争个案——阳光威尼斯配套情况商业中心酒店学校１２万平方米配配套商业（开发发商保留产权，，出租。）74竞争个案——阳光威尼斯销售情况记录时间均价最低价最高价备注2007年6月8700元/平方米8500元/平方米9000元/平方米小高层售价在8500-9000之间2007年初7800元/平方米5750元/平方米13200元/平方米（别墅）顶层复式买一送一2006年底8200元/平方米7000元/平方米9500元/平方米2006年六月8000元/平方米7000元/平方米9000元/平方米三期价格2005年底8800元/平方米8200元/平方米10000元/平方米水岸宽景房最高价格达10000元/平米价格销售速度一、二、三期已已全部售完，四四期销售率80%，月均销售80多套；75本案均价：6000城市岸泊均价：5600阳光威尼斯均价：8500竞争个案综合分分析——位置分布本项目所处的江江桥新村板块，，是嘉定区的重重点发展板块之之一，将来居住住配套齐全，位位于本项目对面面的沃尔玛也即即将开业，使得得生活更加方便便，居住氛围浓浓厚，相对““城市岸泊”而而言优势明显；；“阳光威尼斯””位于外环内，，大区域环境基基本趋于成熟，，交通购物环境境也比较成熟；；而本项目所处处区位一切还都都在发展过程中中，周边环境和和配套现状较差差，但随着周边边环境的不断成成熟，和嘉定区区的发展，透过过阳光威尼斯可可以看到本项目目未来还是有很很大发展空间的的；76竞争个案综合分析析——价格关系“城市岸泊”虽然然与本项目同处于于曹安公路北侧，，距离市区相对本本项目要远，但价价格相对本项目差差别并不大，周边边亦无商业配套可可言，无论是出行行还是生活都没有有本项目方便，亦亦没有本项目竞争争性强，涨幅上略略低于本项目。“阳光威尼斯”与与本项目仅隔一外外环，但区域环境境和区域认知度明明显高于本项目，，价格上也比本项项目要高出很多，，价格波动性也高高于本项目。77城市岸泊与阳光威威尼斯后期基本无无可开发用地，而而本项目尚有两期期未推入市场，一一期未规划，后期期可持续发展性较较强，也可更好的的借助区域内的发发展，来提升自己己的价值但同时也看到该区区域大环境内升值值空间与市区相比比存在很大的差距距，且存在一定的的硬件问题，人为为无法改变；如交交通环境差，据市市区较远，周边轨轨道交通稀缺等问问题，也是制约项项目发展的一个重重要因素，即使将将来区域内环境成成熟，价格亦将低低于外环内的项目目；竞争个案综合分析析——后期开发城市岸泊规划沙盘阳光威尼斯规划沙盘嘉城规划沙盘78优劣分析优势：大区位：该项目位于嘉定区区房地产重点发展展板块，项目体量量巨大，随着江桥桥新镇的逐步建设设，未来发展前景景良好；小区位：项目周边两条城市市快速路，交通方方便；对面嘉莲华商业中中心明年全面投入入使用，区域配套套日趋完善，具有有一定的升值潜力力；发展前景：本项目体量较较大，随着前前几期项目的的开发，为后后期项目创造造了良好的口口碑，区域环环境也随之成成熟，后期土土地具有一定定的增值空间间；劣势：大区位：本项目所处的的外环外不容容易被老上海海居民认同；；小区位：曹安公路的拥拥堵情况，给给驾车出行带带来一定的不不便；项目南侧高压压线对本项目目环境和整体体品质的提升升都有一定的的影响；项目临近虹桥桥机场，飞机机航道从项目目上空经过，，产生一定的的噪音污染，，对本项目的的销售和升值值都产生一定定的影响虽然本项目目区位存在在一些无法法避免的问问题，但总总体上还是是有一定的的发展潜力力，未来发发展空间不不容忽视。。79项目综合判判断及操作作建议评定项目评定结果评定说明大区位好嘉定区重点发展板块，离市区距离先对较近小区位现状一般，未来发展前景良好周边配套相对较差，南侧高压线，上空的航道对本项目都有一定的影响；对面即将放量大体量商业中心交通大交通较好，小交通相对落后靠近外环与曹安路，到市区及虹桥机场都很方便；但紧邻本项目的海蓝路路况相对较差，曹安公路高峰期易拥堵产品一期较好，二三期在建，四期未定一期小高层，多层，联排别墅，二期、三期规划多层，小高层可控性住宅较好，商业较差住宅价格稳中有升，后期开发稳定，风险性小，商业部分体量较大，未来销售出租招商存在一定风险性竞争激烈程度较大江桥新镇未来土地放量巨大，本项目周边外环内外易存在不少大盘升值潜力目前区域价值较差，未来升值潜力巨大未来区域发展，周边配套完善，交通环境的改善销售速度预测较快第一期的积累，后期小户型和周边配套影响，销售速度应大于前期项目投资价价值评定表表未来项目的的住宅部分分销售速度度会比较快快，商业部部分需经过过准确的定定位和策划划，确定最最后的销售售与经营方方式，总体体潜力较大大，可控性性较强80徐汇区徐汇汇新城项目目一、徐汇区区宏观研究究1、规划2、经济与产产业3、政策与重重大事件二、徐汇区区房地产市市场研究1、区域商业业及住宅现现状2、区域用地地规划3、分析小结结三、项目自自身概况1、区位与交交通2、项目四至至及周边概概况3、项目简介介四、竞争及及相关项目目分析1、区位与交交通2、项目四至至及周边概概况3、项目简介介五、项目综综合判断及及操作建议议81徐汇区规划划徐汇区地处处上海市中中心城区的的西南部，，是上海市的中中心城区之之一，区域面积积54.8平方公里，常住住人口86.7万。这里集聚了了交通大学、复复旦大学医学院院等11所大专院校，中中科院上海分院院等117所科研机构，以以及国家级的漕漕河泾新兴技术术开发区。他的的经济和社会发发展的综合实力力，在上海10个中心城区中名名列前茅。徐汇汇区是上海市首首批可持续发展展综合实验区，，也是上海市电电子商务发展的的一个试点区。。徐汇区将继续做做大做强商贸和和房地产业，积积极培育、扶持持以信息、生物物医药和新材料料为主的新兴科科技产业，大力力发展都市型工工业和都市型旅旅游业，并按照照“繁荣的现代代商贸区、舒适适的高级居住区区、领先的科技技密集区和一流流的文教优势区区”的功能定位位，将徐汇区初初步建设成为体体现国际化大都都市水平、具有有上海特点、综综合竞争能力较较强的现代化一一流城区。82徐汇区规划徐汇区城区规划划布局分为“三三大板块”：即即内环线以内的中中心城中央分区区徐汇次分区板板块、内环线到到外环线之间的的中心城南分区区徐汇次分区板板块、外环线以以外的建设敏感感区（徐汇部分分）板块：中心城中央分区区徐汇次分区板板块：包括内环环线之内的用地地，涉及湖南、、天平、徐家汇汇、枫林（部分分）和斜土（部部分）等地区，，面积约12.19平方公里；中心城南分区徐徐汇次分区板块块：包括内外环环之间的用地，，涉及田林、虹虹梅、康健、漕漕河泾、龙华、、枫林（部分））、斜土（部分分）、长桥、凌凌云和华泾等地地区，面积约37.42平方公里。3、建设敏感区（（徐汇部分）板板块：包括外环环线以外的用地地，主要是华泾泾地区，面积约约5.15平方公里。83徐汇区宏观研究究规划——六大功能区建设设漕河泾新兴技术术开发区。主要功能是信信息通讯、生物物医药、新材料料等高新技术产产业的研发和制制造，以及生产产性服务业等。。徐家汇知识文化化综合商务区。主要功能是现现代服务业集聚聚中心、商贸中中心、文化体育育活动中心、信信息产业集聚区区等，体现城市市副中心的繁荣荣和繁华。铁路上海南站现现代交通商贸服服务区。主要功能是交交通枢纽集散中中心、地区商贸贸服务产业中心心、创意产业等等。衡山路－复兴路路历史文化风貌貌区。主要功能是集集历史风貌保护护、高档商务、、休闲娱乐、观观光旅游于一体体，展现上海海海派文化精华和和历史人文底蕴蕴。枫林生命科学园园区。主要功能是生生命科学研发、、医疗保健服务务、教育培训和和国际交流、医医疗器材和药品品会展等。滨江休闲居住商商务区。主要功能是公公共休闲、高级级居住、特色旅旅游、创意产业业、商务及教育育等。84徐汇区规划——六大功能区建设设漕河泾新兴技术术开发区徐家汇地区85徐汇区规划——六大功能区建设设枫林生命科学园园区滨江休闲区86徐汇区经济——财政收入区域地区增加值值经济总量保持持平稳快速增长长。地区增加值与年年增长率87徐汇区产业徐汇区区域内有有中科院上海分分院、上海科学学院等科研院所所118所，国家级新兴技术术开发区——漕河泾高新技术术开发区也座落区内；徐汇区重点发展展信息技术、现现代生物医药、、纳米新材料等等高新技术产业业，形成区工业业电子信息业和和生物医药业发发展的产业规模模；区域内形成了”三区三园”建设布局，即徐家家汇科技密集区、、大学产业园、漕漕河泾高新技术开开发区、光启园、、华泾工业区、华华东理工大学产业业园；汽车配件制造加工工业、化工新材料料及建筑新材料制制造加工业、钢材材及金属制品制造造加工业、电气机机械及器材制造加加工业、轻纺制品品加工业已成为区区支柱工业88徐汇区房地产市场场研究供应量徐汇区04年房地产竣工面积积达到327.2万平米，增幅较大大；但从05年开始，竣工面积积大幅减少，06年仅57.43平米。07年预计房地产竣工工面积为75万平方米，有小幅上升。89新增住宅供应量与与成交量徐汇区房地产市场场研究需求较强，但区域域市场供应有限内环土地稀缺，需需求刚性内中环需求弹性较较大，消费者容易易受到市场波动的的影响中外环作为内中环环的替代区域，具具有价格优势90土地供应及交易情情况徐汇区房地产市场场研究告号地块名称地块四至土地用途容积率土地面积（公顷）中标人中标价（万元）20060116大木桥路104街坊2/1丘挂牌大木桥路以西、零陵路以南办公、商业2.05155上海汇誉建设投资有限公司1160020060117钦州北路243街坊12/1丘地块钦州北路以北、桂林路以西住宅、商办1.9410714上海华利置业有限公司123002006年上海市国有土地地使用权挂牌出让让公告共有5号，2007年至今有3号，其中徐汇区的的地块只有以上两两块，且均已出让让。调研发现，徐汇区区由于城区发展成成熟，土地使用已已经基本饱和，只只有本项目周边由由于有老厂房待拆拆迁有相对多量的的土地供应。91中环外环徐浦大桥项目位置概况位置：上海市徐徐汇区，龙吴路路与罗秀路交口口，龙吴路1717号。位于徐汇区区最南端的中环环、外环当中，距离徐家汇7.8（６）公里本项目位于徐汇汇区南端，长桥桥板块开发商：上海景秀置业发发展有限公司占地面积：214.9亩可售面积：211485m2可建面积：253820m2容积率：1.392世博会场址规划区梅陇商圈华东理工大学上海中学环球影城生态公园项目位置上海南站：本项项目距离上海南南站只需公交４４站，交通便利利中环线：目前中中环线路段正在在建设中，只有有江底隧道尚未未完工华泾镇：拥有著著名的上海中学学、上海新加坡坡学校以及三大大购物中心等现现代教育、商业业医疗和体育配配套黄浦江滨江（徐徐汇段）：这这一规划将大大大改善徐汇滨江江目前的脏乱现现状徐家汇商圈：上上海四大商圈之之一，城市副中中心，徐汇中心心，本项目距离离徐家汇７．８８公里，可沿龙龙吴路直接到达达龙华商圈：上海海植物园北侧距离世博会场址址规划区约８公公里。通过徐浦浦大桥可到达浦浦东区位上海南站上海植物园华泾镇龙华商圈黄浦江滨江休闲闲区（规划中中）中环外环93项目位置上海南站商圈（（在建）：2006年7月开始运营，上上海中心城市的的南大门。已有有火车站、长长途客运中心、、轨道交通1号线、3号线。规划中以以南站为始发站站至嘉定的轨道道交通L1线，预留了沪杭杭磁悬浮上海南南站站位置。南南站周边地区规规划开发总面积积为2.77平方公里，将成成为与徐家汇城城市副中心功能能互补的又一区区域经济中心，，带动了徐汇区区内中环房产板板块趋热中环线（在建））：上中路隧道道建成后将成为为全球首条双层层双向4车道隧道，设计计通车时速达80公里。目前南线线隧道盾构推进进已经顺利完成成。预计2008年上中路中环线线建成。华泾镇规划：华华泾规划简称““一心、二轴、、二区”结构体体系，是一个为为华泾板块增添添绿色环境以及及商业休闲办公公配套的规划，，“一心”指指的是绿地广场场中心，周边配配置圆弧形社区区商业和休闲设设施；“二轴””分别是交通和和景观两条大道道；“二区”包包括大型休闲服服务区和商业办办公区。黄浦江滨江（徐徐汇段）：一一廊、两心、四四带、四片。““一廊”：沿江江设置由绿地、、开放空间等组组成沿江绿化景景观走廊；“两两心”：分别在在龙华旅游城和和水泥厂设置都都市旅游中心和和滨水活动中心心；“四带”：：沿龙华港、龙龙耀路、中环线线以及外环线设设置绿化景观通通道，将滨江景景观引向腹地；；“四片”：整整个地区由“廊廊”和“带”划划分为四大片区区，形成四个功功能区域。这一一规划将大大改改善徐汇滨江目目前的脏乱现状状。规划94１２３４２三期一期二期一期多层一期小高层在建三期１４３项目现状地块现状95三期：地块现状三期一期二期一期：多层/小高层二期：联排别墅项目现状分期96项目现状项目分期建筑形式建面总户数生活及商业配套户型销售进度均价（元/m2）巴萨维拉均价销售速度交房时间一期多层（１６栋），小高层（９栋，１１复１２）12.6万m2

9002000m2会所，6000m2商业配套二房、三防为主2004年5月开盘6800平稳2005年12月2006年基本售光920011000（装修）9500（装修）平稳2006年3月二期(南岸晶座)８８栋连排别墅4.1万m2

约196-200m2/套，临河227m2/套2005年12月开盘1200005-06年较慢2006年9月10日目前剩余5套162001400007年加快-三期高层（３栋）小高层（１２栋）8.6万m2

约704幼儿园4-6层商铺小户型为主，两房90m2占40%强预计2007年9月开盘中档定位---各期情况97项目现状三期26、26、27、28（东单元）为动迁迁房28（除东单元）、29、35、36为毛坯房30-34、37-39为全装修房98项目交通上中路（中环）除除了黄浦江路段隧隧道在建外其余已已经完成。上中路路中环线为全封闭闭快速干道，以高高架为主，经上中中路越江隧道与浦浦东中环线相连。。上中路中环线建建成后，到徐家汇汇、人民广场等繁繁华地段，越江直直达浦东都十分方方便。三环二桥直达交通通网络，城市主干干道龙吴路直线连连接内环、中环和和外环。龙吴路上上有数十条公交线线路可直通城市各各中心。北接漕溪溪路，可快速直达达徐家汇中心地带带，经徐浦大桥、、济阳路可到浦东东国