知名地产综合体案例研究（图文）

综合体案案例研究究案例研究究内容背景资料料项目定位位功能构成成经营方式式项目特色色关键驱动动因素模式一案案例模式一：：酒店、、写字楼楼、商场场、公寓寓等各种种功能均均衡发展展的模式式complex=hotel+office+shopping+apartment+………香港太古古广场北京华贸贸中心北京东方方广场案例（1/3）——香港太古古广场太古广场场位于金金钟地铁铁站上盖盖，是香香港及九九龙(荃湾)两条地铁铁线的交交汇点；；太古广场场座落于于香港核核心地带带，香港港的重要要地点，，例如香香港公园园、香港港政府办办公大楼楼、高等等法院、、英国领领事馆及及英国文文化协会会等都近近在咫尺尺，占尽尽地利优优势；太古广场场向北可可拥览浩浩瀚的海海景，而而向南则则面对占占地十公公顷香港港公园宁宁静的环环境。案例（1/3）——香港太古古广场太古广场场总占地地三十二二万平方方呎，于于一九九九零年落落成，包包括四座座大楼及及一个购购物中心心，共提提供近五五百万平平方呎的的楼面，，包括有有甲级写写字楼、、酒店式式公寓、、三间五五星级酒酒店、购购物商场场和会议议中心等等。太古广场场一座太古广场场二座太古广场场三座案例（1/3）——香港太古古广场定位为香港最顶顶级的综综合体物物业甲级写字字楼+顶级购物物中心+五星级酒酒店+顶级公寓寓案例（1/3）——香港太古古广场甲级写字字楼部分分太古广场场一座：：建筑面积积860,000平方呎、、楼高36层的甲级级商厦，，每层面面积由20,000平方呎至至22,000平方呎，，首层为为会议中中心设施施。太古广场场二座：：建筑面积积700,000平方呎、、楼高27层的甲级级商厦，，每层面面积由21,000平方呎至至22,000平方呎。。太古广场场三座：：建筑面积积644,000平方呎、、楼高34层的甲级级商厦，，每层面面积约20,000平方呎。。一座二座三座案例（1/3）——香港太古古广场顶级购物物中心部部分太古广场场购物中中心共分分四层，，建筑在在一个有有五百个个车位的的停车场场之上，，提供楼楼面面积积七十一一万平方方呎，场场内提供供超过一一百三十十间零售售店铺及及食肆，，并提供供多个展展览场地地。主要租客客：百货公司司女士时装装/男士时装装童装/玩具皮革制品品/皮鞋/手袋运动用品品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品品艺术品/家居布置置/礼品电影院食肆银行/服务经营业态态：香港西武武、连卡卡佛、马马莎百货货A/T、Versace、D&G、Hermès、Gucci、登喜路路香港唱片片、环宇宇影音中中心屈臣氏集雅堂、、世界画画廊、万万宝龙、、高登眼眼镜、亚亚历山大大星巴克、、北京楼楼、锦江江春花旗、汇汇丰、揸揸打UA金钟电影影院案例（1/3）——香港太古古广场顶级购物物中心部部分国际品牌牌专卖店店为主、、主力核核心店为为国际品品牌百货货店；除百货店店外，全全部采用用室内街街；优越的共共享空间间。商场业态态特点及及布局：：负一层与地铁出出口接驳驳，并迅迅速引导导人流上上1层。负一层主主要为停停车场，，临街部部分为餐餐饮，临临地铁出出口设一一圈商业业。一至三层层：商业主体体，内街街式分布布。高档商业业，以精精品店为为主。楼层越高高，铺面面划分越越小。四层为塔楼的的中庭和和平台设的士站站、停车车场地等等案例（1/3）——香港太古古广场五星级酒酒店部分分港丽酒店店513间客房的的五星级级酒店港岛香格格里拉酒酒店565间客房的的五星级级酒店万豪酒店店602间客房的的五星级级酒店案例（1/3）——香港太古古广场顶级公寓寓部分柏舍共243个单位套房面积积由1,220平方呎至至2,650平方呎位于港丽丽酒店的的11楼至37楼由港丽酒酒店提供供24小时房间间餐饮服服务、洗洗衣服务务及可使使用港丽丽酒店的的游泳池池、健体体中心及及商务中中心曦暹轩共136个单位房间及套套房面积积由606平方呎至至3,388平方呎海景、中中央冷气气调节，，以及由由万豪酒酒店提供供的24小时房间间餐饮服服务可使用万万豪酒店店的游泳泳池、健健体中心心及商务务中心备有自助洗衣衣服务案例（1/3）——香港太古广场场各功能规模构构成案例（1/3）——香港太古广场场项目特色一、综合体价价值的利用1、太古广场为为中环地区的的时尚品牌与与活力中心：：太古购物广场场汇集国际名名流；会议展览中心心使综合体成成为香港时尚尚发布场；金钟电影院引引领港岛娱乐乐文化；高档餐饮品牌牌店以及融入入商场各角落落的咖啡休闲闲吧；多家五星级商商务酒店集聚聚与高级酒店店式公寓使综综合体成为夜夜间中环的活活力中心。2、通过国际五五星级酒店及及国际品牌商商场建构综合合体价值标杆杆：万豪酒店、太太古购物广场场国际顶级品品牌百货店及及国际品牌专专卖店奠定综综合体的展示示价值，即消费者的感感知价值得到到最大化挖掘掘。3、各功能间的的互连互通大大大延展了共共享空间，统统一管理与相相互服务达成成了最大化化的资源共享享。二、海景价值值的利用1、设计上考虑虑尽可能多面面海景的办公公楼2、高层单位面面海景的酒店店式公寓3、酒店中通透透且直面海景景的咖啡吧案例（1/3）——香港太古广场场经营方式各酒店均采用用持有20%的权益的方式式；酒店式公寓部部分全部销售售；写字楼和购物物中心采用出出租经营的方方式。案例（1/3）——香港太古广场场关键驱动因素素外因：优越的地理位位置，依托于于港岛CBD，位于商业区区核心区；良好的交通环环境，位于地地铁上盖。内因：各功能物业均均为顶级形象象、均具有一一定规模，都都可成为第一一吸引物；各功能形象档档次统一，相相互形在支撑撑，写字楼为为购物中心、、酒店、公寓寓带来客源，，而其又为写写字楼形成良良好的配套；；统一的管理与与相互服务，，形成最大化化的资源共享享；各功能配合形形成使用的全全时段，保持持24小时都为活力力中心；开发商对商家家及客户有力力的控制，保保持了整个物物业的形象与与档次；设计良好，保保证了各功能能物业相互不不受干扰，且且充分利用为为海景资源。。案例（2/3）——北京东方广场场位于北京CBD核心位置；总占地10万㎡；包括购物中心心、写字楼、、酒店、公寓寓等功能。案例（2/3）——北京东方广场场定位为亚洲最大的商商业建筑群顶级购物中心心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓案例（2/3）——北京东方广场场功能构成购物中心——东方新天地包括五个不同同风格的商场场（缤纷新天天地、都市新新天地、庭院院新天地、寰寰宇新天地、、活力新天地地）和一个中中央喷水泉广广场、多个四四季常绿的花花园和一个庞庞大的三层室室内停车场。。写字楼——东方经贸城内含八幢甲级级全智能型办办公大楼，提提供完善的商商务配套，包包括产品展览览中心、适合合举办大小聚聚会、研讨会会和培训项目目的会议厅厅及先进的视视像会议中心心。五星级酒店——东方君悦大酒酒店拥有531间豪华舒适的的客房和超过过1600平方米的会议议及宴会设施施。公寓——东方豪庭公寓寓共有四幢住宅宅大厦（尊萃萃豪庭、君汇汇豪庭、金悦悦豪庭、汇贤贤豪庭），提提供豪华服务务式公寓。案例（2/3）——北京东方广场场各功能客户构构成东方新天地由于其规模，，定位为中高高档购物中心心，商品档次次涵盖高档至至中高档。东方经贸城成为各行业龙龙头公司之汇汇聚点：金融界翘楚:摩根史丹利、、蒙特利尔银银行、中国银银行及南方证证券外律师楼:的近律师事务务所、胡关李李罗律师行、、高露云律师师事务所；会计师楼:安永、德勤华华永会计师事事务所；科技信息:思科系统、朗朗讯科技、英英特尔；旅游游运输业有中中旅、国旅运运通、通用汽汽车；化工医药:陶氏化学、罗罗氏诊断；消费品:可口可乐、Nike；日资公司包包括东芝、松松下电工及资资生堂等等。。东方豪庭公寓寓为各大企业的的驻京人员提提供豪华的服服务式住宅。。东方经贸城写写字楼：共共约28万平,目前已租出18万平,每期推出3-5万「东方经贸城城」_已成为各行业业龙头公司之之汇聚点整体及写字楼楼大堂直接建建在二层平台台上，人通过阶梯，，车通过上行行道，均可直直接上二层。。北京东方君悦悦大酒店：531套complexBuildingWORLDUNION

“东方豪庭公寓寓”共有四幢住宅宅大厦，包括括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。目前已推出出3期。四期总共共约550套，四期月租租一千七百美美元起價。东方豪庭公寓寓——共享酒店管理理和配套资源源

“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。

位置至关重要要恒基、新世界界基本都临长长安街，但东东方广场所处处的位置是王王府井，而恒恒基南靠的是是火车站，新新世界靠的是是崇文门，虽虽然离的近，，但经营状况况的差别很大大；商业业态和规规模：东方广场的形形成时间较晚晚，所以其商商业业态新，，类似于上海海新天地，比比较符合城市市新锐阶层的的口味，而其其规模比恒基基和新世界要要大得多，也也符合商业的的聚集原则。。商场共分为五五个独立而又又统一的购物物区，它们分分别名为“缤纷新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。商业部分——东方新天地：：首层及地铁层层共10万平商业经营的特特色主力店：一家近万平平方米的百货货商场、一家家一千多平方方米的超市主力业态：数十家全部部经营欧洲高高档名牌的欧欧洲精品廊以以及京城最大大、种类最全全的体育用品品中心，一个个欧洲家居居用品精品店店。餐饮：东方新天地的的环球美食坊坊是目前京城城商店中最大大也是种类最最多的美食广广场，提供中中国各地及亚亚洲不同国家家的风味食品品，此外店内内还有一组专专为“家庭”服务的主题餐餐厅。体验特色：这里有两家专专供人们“看”的特色店，一一家是欧洲汽汽车商的汽车车专卖店，还还有一家是日日本著名电器器公司的电器器专卖店。两两家的产品都都基本是只展展不卖，展出出的是他们公公司最新研制制的代表着未未来高科技的的产品。电器器店还将作为为儿童科普教教育“基地”，告诉孩子们们这种电器是是怎么制造出出来的，孩子子们还可以亲亲手操作，试试试组装某些些零件。娱乐：东方新天地有有一家含有6个电影厅的电电影院，一家家大型儿童娱娱乐城，根据据儿童的年龄龄段及不同的的游乐内容划划分出了8到10个游乐区域，，带孩子的家家长到这里可可以小孩玩耍耍、大人购物物两不误。教育：第三层部分分租给EMBA作为教室主题经营是“东方新天地”的一大特色。。根据经营的商商品范围及提提供的不同服服务内容，商场共分为五五个独立而又又统一的购物物区，它们分分别名为：“缤纷新天地”“都市新天地”“庭苑新天地地”“寰宇新天地地”“活力新天地地”。这五个区域域各具特色色，装饰风风格耳目一一新，与各各自主题相相映成辉。。商业经营的的特色案例（2/3）——北京东方广广场关键驱动因因素外因：优越的地理理位置，依依托CBD，位于商业业区核心区区；位于地铁上上盖。内因：利用高档次次的写字楼楼和引入五五星级酒店店带动整体体形象；商业依靠巨巨大的规模模取胜，写写字楼通过过对客户的的严格控制制而树立形形象；写字楼为酒酒店和公寓寓带来高素素质的客源源，而其为为写字楼形形成良好配配套；投资商强大大的经济实实力保证大大型商业3-5年的经营困困难期；利用其较长长临街面，，各部分功功能设置独独立的入口口和广场，，以减低相相互影响。。案例（3/3）——北京华贸中中心北京华贸中中心坐落于于东长安街街国贸以东东900米处，是东东长安街上上继国贸中中心和东方方广场之后后，具有地地标性质的的百万平米米超大规模模建筑集群群。案例（3/3）——北京华贸中中心定位为构筑国际大大都市生活活的巨擘级级建筑综合合体5A智能写字楼楼+国际商业区区+国际公寓+五星级酒店店+体育中心+展示中心案例（3/3）——北京华贸中中心写字楼部分分地上建筑筑面积约23万平方米。。一座高135米，28层，五层以以上办公部部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以以上办公部部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以以上办公部部分：6.6万平米裙楼面积：：地下一一层至地上上三层，面面积22000平方米5A智能写字楼楼3座高达百米米以上的集集办公自动动化、信息息自动化、、安防自动动化、管理理自动化、、通讯自动动化于一身身的超5A级智能写字字楼自西向向东依次走走高；其目标客户户定位于大大型国际机机构和企业业，旨在营营造全球一一体化的商商务交流平平台。案例（3/3）——北京华贸中中心国际商业区区总体规划面面积20万平米，多多处商业设设施有机分分布于百万万平米建筑筑集群里。。16万平米超大大规模的水水世界商城城超过百米临临街的金融融商务中心心酒吧文化广广场国际商业区区集购物、、休闲、娱娱乐、文化化、商务、、金融于一一体，拥有有专卖店、、专业店、、大型超市市、零售、、多厅电影影院、大规规模餐饮区区、咖啡厅厅、金融区区等多种功功能规划。。案例（3/3）——北京华贸中中心国际公寓公寓区占地地6.17公顷，总建建筑面积20万平米。户型齐全，，既有少量量投资型一一居，又有有主流的创创意型二居居和居住型型三居，更更有20套顶层CEO至尊空中别别墅。五星级酒店店引进万豪酒酒店集团下下属两大顶顶级品牌--超豪华酒店店里兹·卡尔顿(TheRitz-Carlton)和国际五星星级酒店万万豪（Marriott）。案例（3/3）——北京华贸中中心体育中心占地约15公顷的华贸贸中心运动动主题公园园，以网球球运动为主主题，拥有有超大规模模的健身场场地和专业业的健身教教练，SPA、游泳、桑桑拿和保健健设施均为为世界一流流。VIP运动会所，，实行会员员制服务。。展示中心电力科技展展示中心是是国家级的的电力科普普教育基地地。案例（3/3）——北京华贸中中心项目特色整体规划由由世界最具具盛名的建建筑设计公公司美国KPF公司担纲设设计，商业业区由国际际商业建筑筑设计专家家-英国BENOY公司担纲设设计，具有有国际水准准；写字楼的自自动化和第第一太平戴戴维斯提供供的优质服服务体系，，以内在最最优化的资资源配置充充分适应未未来国际商商务市场的的高速运营营；商业分主题题有机的分分布于建筑筑群中，造造就北京新新的商业形形态；公寓采用围围合式，拥拥有中央公公园、组团团式绿化和和水体，形形成社区；；两座极负盛盛名的超豪豪华五星级级酒店；展示中中心、、体育育中心心集合合了部部分社社会职职能。。经营方方式公寓租租售并并举，，其余余均自自行经经营。。案例（（3/3）——北京华华贸中中心外因：：优越的的地理理位置置，依依托CBD；北京借借助奥奥运这这一"催化剂剂"正在全全力创创建具具有中中国特特色国国际大大都市市。内因：：超大规规模，，形成成建筑筑集群群效应应，成成为名名符其其实的的“城城中城城”；；利用高高档次次的写写字楼楼和引引入豪豪华五五星级级酒店店带动动整体体形象象；各功能能物业业均以以完善善的服服务体体系为为先导导；体育中中心、、展示示中心心提升升社会会形象象。关键驱驱动因因素模式一一的KPI体系（（关键键绩效效指标标体系系）KPI体系外因内因优越的的地理理位置置——CBD/城市中中心便利的的交通通条件件——主干道道沿线线/地铁口口较大的的规模模——建筑面面积20万㎡以以上强制性性的视视觉冲冲击——超高层层/建筑群群高水准准规划划设计计——各功能能共融融不互互扰功能化化体系系五星级级酒店店甲级写写字楼楼顶级酒酒店式式/服务式式公寓寓高档/中高档档购物物中心心专业的的管理理团队队——物业管管理/经营管管理模式一一的收收益方方式特特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响模式二二案例例广州中中信广广场模式二二：以以写字字楼为为核心心功能能的发发展模模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel……深圳信信兴广广场案例（（1/2）——广州中中信广广场中信广广场位位广州州商业业、金金融繁繁盛的的天河河区天天河北北路，，雄居居广州州南北北向的的城市市新中中轴线线上，，南向向天河河体育育中心心及珠珠江新新城区区，北北靠广广州火火车东东站、、港穗穗直通通火车车站及及地铁铁二号号线总总站，，步行行仅需需8分钟。。占地面面积：：23,000平方米米总建筑筑面积积：320,000平方米米广场组组成：：由一一幢楼楼高80层的商商业大大楼和和两幢幢38层的酒酒店式式公寓寓组成成，，是集集写字字楼、、公寓寓、商商场于于一体体的甲甲级综综合智智能型型大厦厦。案例（（1/2）——广州中中信广广场定位为为广州最最顶级级的超超高层层写字字楼超高层层写字字楼+公寓+小型购购物商商场案例（（1/2）——广州中中信广广场超高层层写字字楼部部分写字楼楼部分分平面面图楼高：：80层，标标高333米；单层面面积：：2500㎡㎡；电梯：：34部进口口日立立高速速升降降梯；；停车场场：地地库二二层，，共900个车位位。案例（（1/2）——广州中中信广广场公寓部部分中信广广场公公寓楼楼位于于中信信广场场写字字楼的的左右右两翼翼，由由两幢幢38层的大大楼组组成，，总建建筑面面积达达69054平方米米。公寓的的单元元面积积由113至237平方米不不等，适适合不同同人士的的需求。。单元内内提供全全套名优优家私和和家电，，厨房内内的用品品一应俱俱全。案例（1/2）——广州中信信广场购物中心心部分中信广场场购物城城位于中中信广场场的裙楼楼，楼高高四层，，每层的的面积由由8000平方米至至10000平方米。。一层经经营世界界品牌精精品，二二层以流流行、时时尚的品品牌为主主。案例（1/2）——广州中信信广场关键驱动动因素外因：优越的地地理位置置，广州州市新发发展的金金融商务务区中心心；受益于城城市东移移，区域域具有较较大的发发展潜力力；IT业和专业业服务业业的兴起起，在区区域形成成产业族族群。内因：利用超高高层写字字楼树立立顶级形形象，迅迅速成为为区域的的标志和和领袖；；以写字楼楼功能为为核心，，其他功功能均为为写字楼楼服务；；公寓为写写字楼提提供较好好的配套套；舍弃了较较大的裙裙楼商业业利益，，保证高高档写字字楼所需需大堂的的昭示性性。案例（2/2）——深圳信兴兴广场深圳信兴兴广场（（地王大大厦）位位于深圳圳市金融融中心区区，周边边聚集了了深圳大大多数的的银行、、证券等等金融机机构，为为较成熟熟的商务务中心。。物业高度度：384米土地面积积：18,734平方米地库车位位：两层层共900个车位物业管理理：深圳圳熊谷物物业管理理有限公公司管理顾问问：梁振振英测量量师行建成日期期：1996年案例（2/2）——深圳信兴兴广场69层甲级写写字楼(单位面积积由127平方米起起，全层层共2,161平方米)34部进口"三菱"升降机及及2部运货升升降机楼高33层，提供供332个豪华服服务公寓寓单位，，面积由由68-200平方米实用率约约80%每个单位位均配备备全套豪豪华家俬俬及电器器6部进口"三菱"客用升降降机楼高五层层，提供供达22,013平方米的的商铺面面积3部观光升升降机及及10部扶手电电梯，方方便游人人穿梭各各层名店云集集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等写字楼公寓商场案例（2/2）——深圳信兴兴广场关键驱动动因素外因：优越的地地理位置置，深圳圳金融商商务区中中心；金融业驻驻商形成成产业的的支撑。。内因：利用超高高层写字字楼的顶顶级形象象，深圳圳第一高高楼扩大大知名度度；从设计上上将各部部分功能能独立，，各有出出入口，，做到互互不干扰扰；建筑外观观形象突突出，昭昭示性极极强。模式二的的KPI体系（关关键绩效效指标体体系）KPI体系外因内因客户（产产业）支支撑——已形成产产业簇群群/引入核心心客户带带来相关关簇群/未来商务务核心区区强制性的的视觉冲冲击——超高层层/建筑群群写字楼楼大堂堂昭示示性功能化化体系系——写字楼楼带动动其他他功能能，并并定位位其他他功能能的规规模与与档次次配套完完善——商场、、公寓寓模式二二的收收益方方式特特征功能类别收益方式酒店--写字楼销售/出租商场一般出租公寓销售/出租特征各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响模式三三案例例模式三三：以以酒店店为核核心功功能的的发展展模式式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……上海商商城案例——上海商商城上海商商城位位于南南京西西路，，是成成熟的的商务务、酒酒店区区域。。总建筑筑面积积18.5万平方方米。。由一个个五星星级酒酒店、、拥有有472间豪华华公寓寓、国国际水水准的的办公公大楼楼、25000平方米米世界界知名名品牌牌的购购物商商场、、以及及其它它各种种设施施组成成。案例——上海商商城定位为为上海顶顶级国国际化化综合合体"citywithinacity"五星级级酒店店+豪华公公寓+写字楼楼+商场案例——上海商商城核心功功能：：五星级级酒店店为主主导，，以五五星级级酒店店带动动高档档公寓寓、写写字楼楼及商商业。。功能配配比：：酒店：：公寓寓：写写字楼楼：商商业约约为45%：30%：15%：10%。五星级级酒店店PortmanRitz-Carlton酒店拥拥有564间客房房，位位于主主楼14到45层。酒酒店内内有上上海最最大的的、最最高档档国际际化健健康中中心，，并与与公寓寓共享享。案例——上海商商城豪华公公寓位于两两栋辅辅楼，，共472间豪华华服务务式公公寓。。公寓寓只租租不卖卖，租租金较较办公公楼略略高。。面积积从47到267平方米米，以以中大大面积积为主主。案例——上海商商城最高档档的店店铺、、剧院院、7个不同同国家家风格格的餐餐厅案例——上海商商城项目特特色一、建建筑特特色1、追求求空间间含蕴蕴，体体现中中西交交融外墙不不加粉粉刷，，保持持水泥泥本色色，呈呈现光光泽庭院四四周设设置一一组组组商店店和中中西并并蓄的的餐厅厅庭院和和大厅厅：从从庭院院登上上自动动扶梯梯或楼楼梯，，可直直达宽宽敞的的大厅厅。各种展展览在在大厅厅展示示，根根据需需要优优化组组合展展厅。。展厅厅占地地5500平方米米二、国国际化化管理理1、聘请请国际际人士士组成成管理理团队队2、采用五星级级标准的服务务管理。案例——上海商城关键驱动因素素外因：处在CBD区边缘，以五五星级酒店、、顶级商场及及高档娱乐中中心使综合体体在南京西路路上形成地标标和中心化区区域具有较大大的发展潜力力；区域内已形成成酒店经济和和会展经济的的氛围。内因：定位准确，基基于本区域经经济圈，五星星级酒店带动动其它功能，，并定位其它它功能规模及及档次；五星级酒店及及高档公寓的的入住客，为为国际一线品品牌专卖店带带来持续的生生意；娱乐时尚、高高档餐饮及会会展功能使其其成为活力中中心；波特曼酒店及及国际一线品品牌专卖店汇汇聚又奠定了了综合体在南南京路的顶级级地位。模式三的KPI体系（关键绩绩效指标体系系）KPI体系外因内因强制性的视觉觉冲击——超高层/建筑群功能化体系——五星级酒店带带动公寓、写写字楼，并定定位其的规模模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级级差异化服务务而非直面竞竞争建立其核核心地位模式三的收益益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租公寓一般出租特征全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大模式四案例深圳华润中心心模式四：以商商业为核心功功能的发展模模式officecomplex=shopping(主)+hotelapartment……日本福冈博多多运河城案例（1/2）——深圳华润中心心华润中心是一一座以大型购购物中心为核核心，集商业业、办公、居居住、酒店等等诸多功能于于一体的综合合性、现代化化、标志性、、高品质的建建筑群体。项目占地面积积77,292平方米，总建建筑面积480,935平方米，设置置车位2,988个，其中一期期项目车位1,034个。华润中心项目目分北、中、、南三个部分分，涵盖了不不同功能特点点的写字楼、、购物及娱乐乐中心、五星星级酒店以及及服务式公寓寓。案例（1/2）——深圳华润中心心区域历史背景景：罗湖已形成的的金融中心和和财富圈层，，但成熟后区区域的发展空空间受到限制制以及新区竞竞争。项目区位：深圳金融中心心区，与地王王大厦相对而而立时机：区域可开发用用地极少项目使命：作为隆重登场场的华润集团团，作为如此此大规模的项项目开发，必必须由受区区域发展限制制的框框中跳跳出来，领导导区域发展、、创造市场。。案例（1/2）——深圳华润中心心项目立意“与您携手，改改变生活”“构筑深圳新天天地”——唤起了深圳人人共同的心声声案例（1/2）——深圳华润中心心投资40亿人民币建设模式十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范；直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成;50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌.全部只租不售，长期经营。建设与经营模模式案例（1/2）——深圳华润中心心首期规划北区写字楼+中区购物及娱娱乐中心，总总建筑面积达达23万平方米，提提供约1000个车位写字楼——4.2万平方米的甲甲级写字楼，，高度为139米，其中1-3层为高档国际际时装旗舰店店，4层为开放式屋屋顶花园，5-28层为写字楼，，顶层为多功功能厅。万象城——18.8万平方米的大大型综合性购购物及娱乐中中心，包含零零售、餐饮、、娱乐休闲、、文化、康体体等诸多消费费元素，由超超级市场、大大型百货商店店、时尚零售售商店、电影影院、真冰溜溜冰场及各类类餐饮等近300家零售店面组组成。2002年10月开工，约在在2004年底、2005年初竣工开业业。二期规划占地4.1万平方米，总总建筑面积达达25万平方米，提提供约2000个车位开放式购物空空间、五星级级酒店和服务务式公寓的组组成。规划与功能比比例案例（1/2）——深圳华润中心心华润中心建设设团队——精英团队群群英荟萃萃投资商华华润（集团））有限公司发展商华华润（深圳））有限公司建筑设计美美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设设计研究院园林景观设计计澳澳大利亚PlacePlanning&Design灯光设计顾问问KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问问Flack+KurtzConsultingEngineers消防与与安全全设计计顾问问RolfJensen&Associates.Inc电梯设设计顾顾问Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墙设设计顾顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售设设计顾顾问香香港仲仲量联联行有有限公公司交通设设计顾顾问香香港MVA公司深圳市市城市市交通通规划划研究究中心心工料测测量师师香香港港利比比建筑筑工料料测量量师有有限公公司工程监监理中中国国国际工工程咨咨询公公司广告推推广策策划顾顾问深深圳市市蔚蓝蓝时代代广告告有限限公司司案例（（1/2）——深圳华华润中中心关键驱驱动因因素外因：：优越的的地理理位置置，良良好的的交通通可达达性；；区域成成熟后后发展展受限限，需需要一一个新新的亮亮点来来激发发活力力；区域内内一直直缺乏乏一个个大型型商业业来统统领区区域的的商业业形象象。内因：：超强的的实力力与品品牌号号召力力；集购物物、娱娱乐等等为一一体的的体验验式；；项目立立意高高，与与深圳圳人内内心的的价值值观相相符；；一流的的精英英团队队。案例（（2/2）——日本福福冈博博多运运河城城建造地地点：：日本福福冈博博多站站一带带，是是西日日本地地区的的交通通中心心和枢枢纽站站交通：：距地铁铁站「「中洲洲川端端」徒徒步约约十分分钟占地面面积：：3.44万㎡建筑面面积:222,960㎡㎡设计：：TheJerdepartnerShip；竣工时时间：：1996年案例（（2/2）——日本福福冈博博多运运河城城运河城城市中中心包包括2个饭店店、1个大型型购物物娱乐乐场所所和1栋办公公楼。。商业、、酒店店和办办公的的配比比约为为4：4：1。商业有有突出出的旅旅游形形象，，以建建筑中中的人人工运运河、、造型型奇特特的喷喷泉和和夜间间彩灯灯而得得名。。功能配配比：：写字楼楼商场福冈剧剧院及商场场商业区区主入入口酒店案例（（2/2）——日本福福冈博博多运运河城城项目立立意——「化都都市为为剧场场」犹如都都市中中的一一个多多元化化未来来都市市。包罗万万象，，其乐乐无穷穷。是当地地举办办大型型节日日庆典典、商商品市市场推推广及及社区区公益益表演演的最最佳场场所。。项目的的吸引引力来来自：：有名的的福冈冈凯悦悦大饭饭店；；四季剧剧团的的第一一个专专用剧剧场““福冈冈城市市剧场场”；；汇集13个电影影院的的““AMC运河城城13””；高科技技游艺艺主题题公园园“福福冈快快乐国国”等等。无论内内容还还是规规模都都是空空前无无比的的。案例（（2/2）——日本福福冈博博多运运河城城设计思思路——观光与与商业业结合合建筑师师把为为人创创造空空间放放在第第一位位,其次才才是商商业1）将三三个原原有步步行街街区结结合成成为一一个更更大的的统一一体中中，在在室内内创造造室外外化的的互通通内街街。2）空间间的处处理：：水平体体系设设置了了三个个节点点-一太阳阳广场场、星星星庭庭院和和海洋洋庭院院,三者通过月亮亮街和地球街街